Kategoriarkiv: Almen udlejning

Kommune begår økonomisk misbrug

Af Lone Nestved
Blad nr 97
29. marts 2023
Almen udlejning, Demokrati,

Lejere bliver tvunget til at betale for udgifter, der ikke har noget med deres boliger at gøre

Af Lone Nestved

I årene efter kommunens sammenlægning af ældreboligerne viste det sig, at sammenlægningen førte til andre – uforudsete – problemer. I dag er konflikten mellem lejere og kommune gået i hårdknude.

Beboerdemokrati

Et af problemerne var, at de kommunale ledere tilsyneladende ikke havde gjort sig klart, at lejerne efter almenboligloven har ret til medindflydelse på driften af ejendommene. For eksempel skal der være afdelingsbestyrelse, der er valgt af beboerne, og denne bestyrelse har efter loven medindflydelse på, hvad huslejen skal bruges til.

For eksempel er det afdelingsbestyrelsen, der skal forelægge budgettet til godkendelse på afdelingsmødet. På afdelingsmødet har alle beboere adgang og stemmeret. Denne ret til at bestemme gælder også større arbejder i ejendommen som f.eks. forbedringer og vedligeholdelse. Det kræver blot, at beboerne godkender en husleje, der er høj nok til at betale for omkostningerne.

Afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet skal også godkende regnskabet. Det følger naturligt heraf, at afdelingsbestyrelsen skal have fuld regnskabsindsigt, og mulighed for at se ethvert bilag for udgifter, der betales af beboerne.

Før de kommunale boliger blev sammenlagt til én almen boligafdeling var der en naturlig samdrift mellem f.eks. plejehjemmene i kommunen og de boliger, der lå i nærheden. Så længe man ikke har udskilt boligerne til en særlig organisation, er det kommunekassen, der betaler alle udgifter. Men når man slår boligerne sammen til en organisatorisk enhed, så gælder der andre spilleregler.

Efter almenboligloven, er det beboerne i den almene afdeling, der skal betale alle de udgifter, der har med boligerne at gøre. Derfor skal der være vandtætte skotter mellem afdelingens penge og kommune kassen. Noget kunne tyde på, at kommunens ledelse ikke havde gjort sig dette klart, da man i 2007 besluttede sig til, at sammenlægge de kommunale ældreboliger til en almen boligafdeling.

Økonomiske misforhold

Flere år efter sammenlægningen opdagede den nuværende afdelingsbestyrelse nogle kritisable forhold. I afdelingens årsregnskaber havde der i gennem flere år været indregnet udgifter, der ikke lovligt kan indgå i boligafdelingens regnskaber.

Udgifterne vedrørte f.eks. institutionsarealer og lignende på de 2 kommunalt ejede plejecentre, der lå i tilknytning til den sammenlagte afdeling. Det var f.eks. udgifter til:

  • Vaskemaskiner
  • Opvaskemaskiner
  • Tørretumblere
  • Møbler
  • Markiser
  • Gardiner
  • Service til plejecentrene
  • TV-pakker til plejecentrene

Nægtet adgang til regnskabsbilag

Afdelingsbestyrelsen har i de seneste år, forgæves forsøgt at få adgang til regnskabsbilag.

Derudover har afdelingsbestyrelsen blandt andet bedt om, at de enkelte kreditforeningslån (Fra Kommunekredit) angives i regnskabet, i stedet for som nu, hvor alle lånene er sammenskrevet til et beløb i regnskabet. Det fremgår ikke af regnskabet hvilke lån afdelingen betaler til. Administrationsselskabet har nægtet at angive de enkelte kreditforeningslån i regnskabet, trods afdelingsbestyrelsens anmodning om dette.

En kommune må f.eks. ikke optage et lån, der har med plejehjemmene at gøre, og så lade lejerne i ældreboligerne betale ydelserne på lånet. Derfor var det helt berettiget, at afdelingsbestyrelsen krævede oplysninger om, hvad lånene var blevet brugt til.

Det er afdelingsbestyrelsen der skal godkende regnskaberne for boligafdelingen. Derfor har den nuværende bestyrelse nægtet at godkende regnskaber, hvor der ikke er givet adgang til regnskabsbilag. Det er også klart, at hvis afdelingsbestyrelsen påtaler fejl i regnskabet for boligafdelingen, så må kommunen rette disse fejl, før regnskabet kan godkendes.

Normalt behandles uenigheder af denne art ved en dialog mellem afdelingsbestyrelsen og den kommunale forvaltning. Men hvis de to parter ikke kan godkende regnskabet, så skal kommunalbestyrelsen behandle en sag om godkendelse af regnskabet.

Eksempel: Regnskabet for 2019

En godkendelse af regnskab 2019 blev behandlet på kommunalbestyrelsens dagsorden den 22. oktober 2020. Afdelingsbestyrelsen havde indsendt bestyrelsens indsigelspunkter. Resultatet blev, at kommunalbestyrelsen besluttede at afdelingens økonomi skulle undersøges nærmere.

Økonomiudvalget nægtede at efterkomme kommunalbestyrelsens beslutning. Den 23. marts 2021 besluttede økonomiudvalget, at tilsidesætte kommunalbestyrelsens beslutning fra 22. oktober 2020. Økonomiudvalget besluttede, at de økonomiske forhold ikke skulle undersøges.

De udgiftsposter, som afdelingsbestyrelsen havde gjort indsigelse over, indgik fortsat i regnskaberne, og dermed i lejernes husleje.

Efterfølgende er hverken regnskab 2020 og regnskab 2021 blevet behandlet i kommunalbestyrelsen, selvom afdelingsbestyrelsen ikke har kunnet godkende disse regnskaber.

I forbindelse med at afdelingsbestyrelsen forkastede begge regnskaber, har bestyrelsen beskrevet baggrunden for den manglende godkendelse.

Intet svar fra kommunen

Afdelingsbestyrelsen skrev den 5. september 2022 til kommunen, og opfordrede til at de alvorlige økonomiske fejl vil blive rettet. Intet skete fra kommunens side. Afdelingsbestyrelsen fik endda ikke et svar på bestyrelsens henvendelse. Kun en bekræftelse på at bestyrelsens henvendelse var blevet modtaget.

Afdelingens økonomiske midler bliver stadig anvendt til udgiftsposter, der ikke lovligt må indgå i regnskaberne. Dermed betaler lejerne stadig for udgifter til plejehjemmene, som intet har med boligerne at gøre.

Lone Nestved er medlem af bestyrelsen i Køge Lejerforening

Lejere på øer bliver diskrimineret

Af
Blad nr
6. december 2016
Almen udlejning

På papiret gælder lejeloven overalt i Danmark. Men det gælder ikke i praksis. Højesteret har sagt god for, at Retten i Århus afslog at besigtige et privat lejemål på Samsø, i forbindelse med at lejeren havde krævet lejen nedsat. Afslaget var begrundet i besværet med at rejse til Samsø. Dermed har Højesteret i praksis afskaffet øboers mulighed for at kræve en for høj leje nedsat.

 

Af Jakob Lindberg

Ifølge lejelovens § 49, kan en lejer af en privat udlejningsbolig kræve lejen nedsat, hvis den overstiger det lejedes værdi. Efter lejelovens § 47 fastsættes det lejedes værdi ved ”en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

I praksis skal en sådan sammenligning ske på to måder: 1) Retten eller huslejenævnet skal sammenligne lejekontrakten for den lejlighed, sagen drejer sig om, med lejekontrakter for de sammenligningslejemål, som de to parter i sagen fremlægger. 2) Retten eller nævnet skal besigtige lejemålene for at kunne bedømme om lejens størrelse i det omtvistede lejemål er for høj i forhold til sammenligningslejemålene.

I første omgang sker dette, når sagen behandles i huslejenævnet. Hvis én af parterne er utilfreds med nævnets afgørelse kan sagen ankes til boligretten, som er en særlig afdeling af byretten.

Boligrettens afgørelse kan ankes til landsretten, men landsretten foretager næsten aldrig besigtigelse, fordi landsdommerne ikke har det nødvendige lokalkendskab, der skal til for at bedømme det lejedes værdi. Landsretterne omgør derfor sjældent boligretternes domme med mindre boligretterne har begået egentlige fejl i deres behandling af sagen.

Sådan er lejeværdisager blevet behandlet i de sidste 36 år både for boliglejemål og for erhvervslejemål.

 

Samsø

Sagen på Samsø drejer sig om et lejemål i en ombygget skole i landsbyen Brundby.

Lejeren Rolf Nielsen har boet i lejemålet siden 2005, hvor han og hans hustru flyttede ind i lejligheden, som på det tidspunkt ejedes af en afdeling i Samsø Ældreboligselskab, Boligselskabet er nu ophørt med at eksistere.

Ombygningen af skolen til lejligheder var desværre blevet ramt af byggesjusk, som skabte store problemer for lejerne. Byggeriets problemer skyldtes en kombination af:

– dårligt arbejde fra entreprenørens side,

– amatøragtig ledelse i Samsø Ældreboligselskab, og

– mangelfuld kontrol fra Samsø Kommunes side.

Skandalen endte i 2013, da boligerne i Brundby gik på tvangsauktion og blev overtaget af den lokale godsejer på øen, Anders Aage Schau Danneskiold Lassen, der ejer Brattingborg Gods.

 

Genopretning

Det gode ved tvangsauktionen var, at økonomien i bebyggelsen blev saneret. Godsejeren overtog bebyggelsen for 6,1 mio. kr. I Samsø Ældreboligselskabs regnskaber havde bebyggelsen kreditforeningslån for 21 mio. kr.  De gamle lån i boligselskabet bortfaldt, og godsejeren kunne dermed bruge en stor del af lejernes betalinger til at udbedre mangler og samtidig få et godt afkast af hans egen investering.

På tidspunktet for tvangsauktionen stod halvdelen af lejlighederne tomme. Efter godsejerens renovering af lejlighederne blev de fleste af lejlighederne genudlejet til den samme månedlige husleje som tidligere med den forskel, at lejerne ved de nye kontrakter overtog den indvendige vedligeholdelse (maling mm).

 

Mindre for pengene

Også på en anden måde blev forholdene forringet. I Samsø Ældreboligselskabs tid havde lejerne haft en lang række fællesrum som de kunne brug i forbindelse med arrangementer. Der var også indrettet gæsteværelser, kontorlokaler for afdelingsbestyrelsen og pulterrum, der blev brugt af lejerne.

Efter overtagelsen aflåste godsejeren flere af disse lokaler og udlejede dem separat. Reelt fik lejerne mindre for deres husleje, og lejen blev dermed forøget.

 

Huslejenævnet

Også de beboere, der boede i bebyggelsen ved tvangsauktionen fik nye kontrakter. Den eneste undtagelse var Rolf Nielsen, som ikke ønskede at underskrive den ændrede kontrakt.

I stedet indbragte han sagen for huslejenævnet med krav om, at lejen blev nedsat, men nævnet gav udlejer medhold i, at lejen ikke var væsentligt højere end det lejedes værdi.

I samme forbindelse tog nævnet også stilling til om udlejeren kunne fratrække 20.000 kr. til den indvendige vedligeholdelseskonto vedrørende gulve i lejemålet. Krav herom blev rejst af udlejer flere måneder efter at gulvene var blevet taget op. Det blev godkendt af huslejenævnet.

 

Boligretten

Nu ankede Rolf Nielsen sagen til boligretten i Århus.

Rolf Nielsens advokat bad boligretten om besigtigelse af tre sammenlignelige lejemål, som der var fremlagt lejekontrakter på, men boligretten ville ikke tage stilling til besigtigelse før på retsmøde i boligretten. Og på retsmødet afviste dommeren så besigtigelse, da dette ikke kunne sig gøre på retsmødet. Boligretten ville ikke bruge tid på at skulle rejse til Samsø og foretage besigtigelse hvilket næppe var sket såfremt de sammenlignelige lejemål havde ligget i Aarhus.

Boligretten godkendte udlejers krav vedrørende vedligeholdelse af gulvene.

At der var sket inddragelse af fællesarealer, som før konkursen var til lejernes disposition godkendte boligretten også. Lejerne, som betaler for 218 kvm fællesarealer over huslejen, betaler stadig for disse arealer, selv om de ikke længere er til lejernes disposition.

Rolf Nielsen fik derfor hverken medhold i spørgsmålet om lejens størrelse eller om de øvrige punkter i sagen

 

Landsretten

Rolf Nielsens advokat gik nu til landsretten. Her fremsatte han i første omgang de samme påstande (krav) som i boligretten, men senere blev den ene påstand ændret, se nedenfor. Under sagens forberedelse nægtede landsretten at besigtige sammenligningslejemål, men dommerne forholdt sig ikke til boligrettens manglende begrundelse for ikke at følge den normale retspraksis, nemlig at besigtige sammenligningslejemålene.

I dommen skrev man blot, at landsretten er ”enig i byrettens vurdering såvel med hensyn til sagens beviser som til de retlige spørgsmål i sagen.”

Da huslejenævnet havde besigtiget Rolf Nielsens lejemål og foretaget sammenligning med andre lejemål i samme ejendom, ændrede advokaten påstanden, således at lejen skulle nedsættes til samme niveau som andre lejemål i denne ejendom. Der blev fremlagt et nyt sammenligningslejemål som bevis i sagen.

Alligevel valgte landsretten at afvise at behandle ankesagen med henvisning til en ny bestemmelse (§ 368 a) i retsplejeloven.

Denne bestemmelse siger, at landsretten kan afvise at behandle en ankesag hvis følgende tre betingelser alle er opfyldt:

– At der ikke er udsigt til, at sagen vil få et andet udfald end i byretten,

– At sagen ikke er af principiel karakter, eller

– At andre grunde ikke i øvrigt taler for, at sagen skal behandles af landsretten.

Bestemmelsen er indført for at aflaste landsretterne. Men det er et betænkeligt brud med det grundlæggende 2-instansprincippet, dvs. at man altid har ret til at få sin sag behandlet ved to instanser.

Landsretten begik i øvrigt en faktuel fejl, idet man i dommen skrev, at lejeren havde fremsat de samme påstande (krav) og anbringender (argumenter) som i boligretten. Dette er forkert, da lejeren netop havde ændret sin påstand.

 

Højesteret

Rolf Nielsen søgte tilladelse i Procesbevillingsnævnet til at kære landsrettens afvisning til højesteret. Det blev bevilget, formentlig fordi § 368 a i retsplejeloven er en ny bestemmelse, hvor der i forvejen ikke er nogen retspraksis.

Igen løb han panden i mod muren. Højesteretsdommerne gennemgik meget detaljeret den nye bestemmelse og forarbejderne, dvs. de begrundelser for lovændringen, der blev omtalt under folketingets behandling af loven.

Derefter godkendte højesteret den afvisning af sagen, som landsretten havde besluttet.

 

Kommentar

Det er ikke uventet, at højesteret er enig med landsretten. Det bemærkelsesværdige er præmisserne.

Højesterets dommere begår den samme faktuelle fejl som landsretten, når de skriver, at der ikke for landsretten er fremsat nye påstande eller anbringender eller fremlagt nye beviser. Der blev notorisk fremlagt et nyt sammenligningslejemål.

Desuden skriver højesteret:

”landsretten endvidere har fundet, at sagen ikke er af principiel karakter, og at der ikke i øvrigt foreligger grunde til, at sagen skal prøves i to instanser. En sådan vurdering har landsretten foretaget.”

Det er direkte pinligt, at dommerne kan skrive noget sådant, da det netop ikke fremgår af landsrettens kendelse, at man har taget stilling til om sagen var principiel. Det fremgår heller ikke at man har taget stilling til andre grunde, f.eks. boligrettens afvisning af at rejse til Samsø.

I denne dom har højesteret udvist en foruroligende lemfældighed i omgang med kendsgerningerne.

I øvrigt er fravigelsen af 2-instans-princippet blot endnu et eksempel på den snigende udhuling af retsstaten, som vi oplever i disse år. Et andet eksempel er indførelsen af discount-retspleje.

Jeg tænker på det såkaldte småsagskapitel i retsplejeloven. Reglerne heri medfører, at almindelige mennesker bliver endnu ringere stillet, når de skal føre sager mod store kapitalinteresser. Herom handler en anden artikel her på hjemmesiden

Kommunalt misbrug fører til alt for høj leje for pensionister

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
29. marts 2023
Almen udlejning,

Almene lejere i kommunale ældreboliger betaler for høj leje. I disse to artikler beskriver forfatteren to problemer, der kan opstå, når en kommune beslutter at ældreboligerne skal slås sammen til én almen afdeling.

Det ene problem er, der ikke sker en regulering af lejen, således at lejen kommer i overensstemmelse med boligernes indbyrdes brugsværdi. Det andet problem er, at lejerne kan komme til at betale for udgifter, som ikke har noget med deres boliger at gøre.

Eksemplerne i de to artikler er autentiske. Men indtil videre har de berørte lejere valgt ikke at hænge kommunen ud med navn.

 

Kan man effektivisere den almene boligsektor

Af
Blad nr
6. december 2016
Almen udlejning

Venstreregeringen har en tyrkertro på, at man kan effektivisere sig ud af alle problemer. Den ene dag er det folkeskolen, den næste dag er det sygehusene eller kommunerne, der skal effektivisere. I september 2016 spillede regeringen ud med et forslag til effektivisering af den almene boligsektor. Danmarks Lejerforeninger kommenterede forslaget i et høringssvar, som i hovedtræk er gengivet nedenfor.

 

Af Jakob Lindberg

Ingen kan være imod at de almene boligorganisationer effektiviserer driften, hvis det kan føre til at huslejestigningerne bliver mindre. Men regeringens forslag får næppe nogen mærkbar betydning for huslejeniveauet.

I forslaget er der tale om generelt formulerede hensigtserklæringer, der mest har karakter af varm luft.

Forslaget præsenteres som en videreførsel af den såkaldte ”styringsdialog” mellem de almene boligorganisationer og kommunerne. Den blev indført i 2009.

Men styringsdialogen er stærkt opreklameret. I praksis har den ikke bidraget positivt til sektorens udvikling, men har i stedet udviklet sig til uforpligtende kaffemøder mellem repræsentanter for administrationernes ledelser og repræsentanter for kommunerne.

 

Manglende kontrol af økonomien

Det kontrolelement, som skulle være en del af styringsdialogen, må betegnes som særdeles ineffektivt.

Styringsdialogen foregår på et årligt møde mellem repræsentanter for kommunen og de enkelte boligorganisationer.

Repræsentanterne fra boligorganisationerne består som regel af ledende medarbejdere i administrationsorganisationen. Af og til medvirker formanden for boligorganisationen, som er beboervalgt. Det er meget sjældent at repræsentanter for afdelinger deltager i styringsdialogmødet.

På mødet har kommunen mulighed for at spørge ind til detaljer i de enkelte afdelingers økonomi. Der bliver af og til stillet spørgsmål til underskud i afdelingerne, men der spørges så godt som aldrig ind til overskud i afdelingerne, selv om dette er et langt mere udbredt problem.

 

Eksemplet VIBO

Københavns Kommune er tilsynsførende i forhold til boligorganisationen, VIBO. I afdelingerne under VIBO er der i de sidste 5 år opsamlet meget store utilsigtede overskud på konto 407 (Opsamlet resultat).

  • 8 (22 %) af de 37 afdelinger i Københavns Kommune havde et opsamlet overskud på mere end 20.000 kr pr. bolig. I én af disse afdelinger (Kastaniegården) var det opsamlede overskud over 37.000 kr pr. bolig
  • 21 (57 %) havde et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr pr bolig.
  • Kun 4 (11 %) afdelinger havde underskud

På trods heraf blev problemet med overskud ikke nævnt under styringsdialogmødet.

Hvis en kommune skal kontrollere nøgletal for f.eks. underskud og overskud forudsætter det, at revisorerne oplyser om disse forhold i det spørgeskema, der følger med årsregnskabet. I årsregnskabet for boligorganisationen VIBO har revisor besvaret følgende spørgsmål i spørgeskemaet således:

Spørgsmål. 9a: (Er der afdelinger) ….. hvor årets regnskabsresultat sammenholdt med regnskabsresultaterne fra de to foregående år tyder på, at der tilbagevendende bliver budgetteret med et overskud, der overstiger opsamlede underskud og underfinansiering?  Spørgsmålet er besvaret med Nej.

Der er tale om vildledning fra revisorens og VIBOs side over for kommunen og offentligheden. Når over halvdelen af afdelingerne har et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr. pr bolig, så kan det kun ske ved at der år efter år ophobes overskud i afdelingerne. Formelt set kan svaret på spørgsmålet godt være korrekt, idet der ikke er nogen post i budgettet, som er benævnt ”overskud”. Alligevel må besvarelsen af spørgsmålet anses for vildledende.

VIBO har heller ikke overholdt reglerne om, at det opsamlede overskud skal afvikles over højst 3 år ved at overskuddet indtægtsføres gradvist og derved medvirker til at holde huslejen nede.

Eksemplet viser, at kontrollen med huslejefastsættelsen er meget lemfældig. Københavns Kommune er landets største og har ressourcerne til at foretage en effektiv kontrol. Værre er det med de mange mindre kommuner, hvor tilsynet med det almene byggeri, er i hænderne på en enkelt eller nogle få medarbejdere, der også har mange andre kontrolopgaver. Også i de små kommuner er der mange afdelinger, der ophober overskud.

 

Forslaget om effektivisering

Men lad os vende tilbage til regeringens lovforslag. Ifølge forslaget skal den almene sektor som helhed spare 1,5 mia kr, årligt fra 2020. Dette kaldes ”måltallet”.

Måltallet skal ikke opfyldes af hver enkelt boligorganisation eller hver enkelt afdeling. Besparelsen skal opnås af sektoren som helhed. Dette har den åbenlyse svaghed, at der ikke er nogen der kan pålægge bestemte boligorganisationer bestemte besparelser.

 

Måltallet

Besparelsen – 1,5 mia. kr. – kan forekomme som et stort tal. Men i virkeligheden er det uambitiøst. Der opkræves årligt over 32 mia. i leje i sektoren som helhed. Måltallet svarer således kun til 4,7 % af den årlige lejeindtægt.

Dette kan sammenlignes med det utilsigtede overskud, som afdelingerne opkræver hvert år. I 2014 var overskuddet for sektoren i alt 0,95 mia. Det vil sige, at hvis boligorganisationerne fik pligt til at udbetale overskuddet til lejerne løbende, kunne man på den måde opfylde 2/3 af måltallet og sænke lejen med over 3 % i gennemsnit.

Dette kan gøres uden at lave om på én eneste arbejdsgang og uden at fyre én eneste medarbejder. Det eneste boligorganisationerne skal gøre er at overholde reglerne om, at der ikke må opkræves overskud i almene afdelinger.

 

Udgiftsbasen

Besparelsen på 1,5 mia kr skal ske i forhold til en udgiftsbase på 18,4 mia kr i 2014.

Udgiftsbasen udgøres først og fremmest af følgende udgifter:

107: vandafgifter

109: renovation

110: forsikringer

111: afdelingens energiforbrug

112.1: administrationsbidrag

112.3: bidrag til arbejdskapitalen

114: renholdelse

115: almindelig vedligeholdelse

117: istandsættelse ved fraflytning

118: drift af fællesvaskeri og fællesfaciliteter

119: diverse udgifter

 

Det er kun ca. 50 % af afdelingernes udgifter, der skal spares på. Der skal ikke spares på kapitaludgifterne, på ejendomsskatterne, på henlæggelserne til planlagt vedligeholdelse, på individuelle forsyningsudgifter, osv.

Dette giver vanskeligheder når det drejer sig om at sikre, at besparelserne reelt kommer til at medvirke til en sænkning af lejen. Det en udbredt praksis, at de midler, der er henlagt til planlagt vedligeholdelse bliver brugt til almindelig vedligeholdelse.

Hvis boligorganisationerne sætter dette mere i system, kan man spare på konto 115, der indgår i udgiftsbasen og i stedet forøge udgiften på konto 120, (henlæggelse til planlagt vedligeholdelse og fornyelse). Konto 120 ligger uden for udgiftsbasen.

 

Eksempel

Konto 115 (almindelig vedligeholdelse) bruges til reparation af teknisk udstyr, f.eks.  toiletter. På konto 120 henlægger afdelingerne penge til periodisk fornyelse af toiletter. Hvis en afdeling under budgetlægningen vil spare på konto 115 kan den nemt gøre det og i stedet forøge henlæggelserne på konto 120. Når et toilet går i stykker kan afdelingen afholde udgiften af henlæggelserne på konto 120. Der er tale om en ren bogføringsmanøvre, men udadtil ser det ud som om afdelingen sparer på den løbende vedligeholdelse i konto 115.

På den måde vil afdelingen kunne opfylde måltallet uden at der kommer nogen huslejesænkning ud af det. En sådan praksis er ganske vist ulovlig, men da der næsten aldrig foregår nogen reel kontrol af bogføringen fra revisorernes side, er det risikofrit at bryde reglerne på dette punkt.

 

Vandforbrug

På samme måde kan afdelingerne vælge at indføre individuel betaling for vandforbrug. Dette vil medføre, at man kan spare på udgiften til vandafgifter og i stedet overvælte udgiften på de enkelte lejere. Dette vil medvirke til at opfylde måltallet, og kan også bevirke en sænkning af huslejen. Men det samlede vandforbrug skal stadig betales, og det er tvivlsomt, om det vil bevirke nogen reel besparelse i den samlede boligudgift.

 

Renholdelse

Konto 114 (renholdelse) er den største enkeltkonto, som indgår i udgiftsbasen. Det er på denne konto, at afdelingens personaleudgifter til ejendomsmestre og ejendomsassistenter mm. bliver bogført.

Det er derfor sandsynligt, at de største bestræbelser på at nå måltallet vil komme til at ske ved effektivisering af renholdelsen.

Mange boligorganisationer vil sandsynligvis forsøge at effektivisere ved at lægge stillinger sammen på tværs af afdelinger.

Såfremt det sker i en åben proces, hvor sammenlægningerne godkendes på afdelingsmøder i alle de berørte afdelinger, er det i orden. Men dette forudsætter selvfølgelig, at der forud for vedtagelsen, laves et grundigt forarbejde, der dokumenterer de huslejemæssige konsekvenser for hver enkelt afdeling.

 

Eksempel

Lejerbo Køge Bugt gennemførte i 2014 den såkaldte lokalinspektørordning. Betegnelsen var misvisende, idet der reelt var tale om det modsatte, nemlig en centralisering af renholdelsen for de 14 berørte afdelinger.

Den nye ordning blev trukket ned over hovedet på afdelingerne uden godkendelse på afdelingsmøder. Den største afdeling i boligorganisationen fik dog lov til at holde sig uden for.  I 2016 blev ordningen afskaffet igen af repræsentantskabet efter to år med massive klager fra beboere.

Økonomisk blev lokalinspektørordningen også en fiasko, da den medførte store ekstraudgifter til renholdelse i afdelingerne med undtagelse af den afdeling, der havde fået lov til at holde sig uden for.

Digitale afstemninger bliver mulige i det almene byggeri

Af
Blad nr
6. december 2016
Almen udlejning

Ministeriet for boligsektoren har besluttet at det fremover skal være muligt at deltage i afstemninger i ens egen boligafdeling ved anvendelse af computer i stedet for at deltage i beboermødet.

 

Af Jakob Lindberg

Man siger at demokratiet er den mindst ringe styreform. De fleste går ind for demokrati, men når det gælder beboerdemokratiet i den almene sektor, kan man ikke ligefrem sige, at det er begejstring og engagement, der præger folk.

Som regel er det kun et lille mindretal af beboerne, der møder op, når der skal vedtages budget og vælges ny afdelingsbestyrelse. Der kan også være gode grunde til at beboerne ikke deltager. F.eks. må enlige forældre til små børn alliere sig med familie, venner eller babysittere, hvis de skal deltage i aftenmøder.

 

Afstemning pr. komputer

Nu er det – i hvert fald i teorien – blevet muligt at sidde hjemme og stemme om de beslutninger, der skal træffes på beboermøderne.

Boligsektorens ministerium har udarbejdet nye regler for almene boligorganisationer, som gør det muligt at afholde digitale afstemninger. I stedet for at deltage i mødet, logger beboerne ved hjælp af computer ind på en særlig hjemmeside. Her er de emner beskrevet, der skal tages beslutning om. Beboerne kan derefter med et klik afgive deres stemme.

I det efterfølgende vil jeg benævne en sådan beboer for ”hjemme-deltager”

Der står ikke noget i de nye regler om, at beboerne gennem lokal-TV eller netværket skal kunne følge med i debatten på beboermødet

Der har været et udbredt ønske blandt almene boligorganisationer om en modernisering af beboerdemokratiet gennem anvendelse af digitale indkaldelser til møder og mulighed for gennemførelse af digitale afstemninger efter møderne. På den baggrund blev der gennemført en række forsøg med i perioden 2012 til 2015.

En af de interessante erfaringer fra forsøgene er, at selv om det også tidligere har været lovligt at give mulighed for fx at stille forslag digitalt, er antallet af stillede forslag steget. Desuden viser forsøgene en stort set uændret deltagelse i afdelingsmøderne men et større engagement i den forudgående debat og den efterfølgende afstemning.

Beboerdemokratiet udgør en grundpille inden for den almene boligsektor. Det er netop her, at beboerne har indflydelse på deres egne boligforhold. En lang række drøftelser og beslutninger om dette foregår på afdelingsmøder, hvor der træffes beslutninger, der kan have stor betydning for den enkelte boligafdeling.

 

Problemer

Der er mange vanskeligheder med denne model. Der skal både køre en proces på mødet, hvor man følger de normale procedurer med valg af dirigent, indskrivning på talerliste og afholdelse af afstemning. Herunder kan der fremkomme uforudsete hændelser. Der kan stilles ændringsforslag på mødet, som hjemme-deltageren ikke får meddelelse om.

Hvis beslutningen drejer sig om valg til bestyrelsen, kan der også blive stillet nye kandidater op på mødet, som hjemme-deltageren ikke får noget at vide om. Der er dog mulighed for, at afstemningen udstrækkes således, at den f.eks. først slutter 1 uge efter mødets afholdelse, så sofabrugerne får mulighed for at tage stilling til de nye ændringsforslag og de nye kandidater, der er opstillet.

Der er en lang række praktiske problemer, der skal løses for at en sådan dobbelt beslutningsmodel kan fungere. F.eks. skal det sikres, at en person ikke både kan stemme på mødet og efterfølgende hjemme fra sofaen.

Høringssvar: Kommunerne bør have bedre muligheder for at igangsætte alment boligbyggeri

Af
Blad nr
13. december 2015
Almen udlejning, Høringssvar

Der er behov for at nytænke finansieringsordningen for alment boligbyggeri, hvis Danmark skal undgå en alvorlig boligmangel, i en situation, hvor efterkrigstidens største flygtningekrise fører til et stor efterspørgsel efter boliger.

 

Af Jakob Lindberg

 

Danmarks Lejerforeninger er høringsberettiget inden for den lovgivning, der har med boliger at gøre. Derfor har vi fornylig fået et lovforslag til høring. Forslaget drejer sig om, hvor stor en procentdel af opførelsesudgifterne, en kommune skal betale, når der skal opføres nyt alment boligbyggeri. I øjeblikket betaler kommunerne 10%, beboerne 2% og staten/kreditforeningerne 88%. Oprindelig skulle kommunerne betale 14% og staten/kreditforeningerne 84%, men kommunerne andel blev midlertidigt sat ned for et par år siden med det formål at stimulere boligbyggeriet. Regeringen foreslår nu, at den midlertidige nedsættelse forlænges i to år.

Jeg har på Danmarks Lejerforeningers vegne sendt følgende høringssvar:

 

Kommentarer til høringsudkast vedrørende ”Nedsættelse af grundkapital og kapitalindskud…”

På organisationens vegne meddeler jeg, at vi kan tilslutte os intentionen bag dette lovforslag, som er at skabe gode betingelser for at opføre nye almene boliger.

Vi mener dog ikke, at det foreliggende lovforslag er tilstrækkeligt til at sikre dette.

Set i lyset af den alvorlige flygtningekrise i Europa, må man antage, at markedet for billige lejeboliger vil komme under hårdt pres de kommende år.

Det vil først og fremmest være op til kommunerne og den almene boligsektor at løse dette problem. Her spiller størrelsen af den kommunale grundkapital en meget væsentlig rolle. Meget taler for, at den kommunale grundkapital bør sænkes yderligere, for at tilskynde kommunerne til at opføre mere alment byggeri. Meget taler også for, at beboerbetalingen skal sænkes, blandt andet fordi købekraften hos flygtninge, kontanthjælpsmodtagere og hjemløse er for lille i forhold til huslejeniveauet i det almene nybyggeri.

 

Ny model for den kommunale grundkapital

Kommunerne er meget forskellige, både hvad angår boligknaphed og hvad angår andelen af almene boliger i kommunen.

 

Der findes kommuner, hvor der i de senere år har været for mange almene boliger i forhold til efterspørgslen, og hvor mange almene boliger ikke kan udlejes til de huslejer, som følger af den nuværende finansiering af nybyggeriet.

Omvendt findes der – især i hovedstadsområdet – kommuner, hvor de almene boligorganisationer har meget lange ventelister. I sidstnævnte gruppe har mange kommuner gjort en stor indsats for at bygge nye almene boliger. Men en del af hovedstadsområdets kommuner, har kørt på frihjul og undladt at bygge tilstrækkeligt.

Tilsyneladende ligger der en form for skattespekulation heri, idet man ved at undlade at bygge alment, kan sikre, at der ikke kommer ”dårlige skatteydere” til kommunen. Dermed bidrager kommunerne til at forstærke den boligmæssige opdeling af vort land i et over- og et underdanmark.

 

Der er derfor behov for at regeringen og folketinget gentænker hele støttesystemet og styringen af byggeriet med henblik på at modvirke den boligmæssige opdeling. Der er ganske mange virkemidler, der kan tages i anvendelse. Her vil vi nævne følgende:

 

1) ”Guleroden”:

Variable satser, således at kommuner hvor der er stor boligknaphed og få almene boliger kan opføre alment byggeri med en lav kommunal grundkapital på f.eks. 5 %. Omvendt skal kommuner, hvor der er mange ledige almene boliger betale en høj sats på f.eks. 15 %. Et sådant system er foreslået af Lars Vestergård i en artikel i de seneste nummer (75) af Lejer i Danmark. Man kan samtidig lade satserne afhænge af det samlede boligbyggeri, således at satserne bliver højere, hvis der er stort pres på byggesektoren. På den måde vil grundkapitalordningen virke konjunkturudjævnende.

 

2) ”Pisken”

Man kan eksempelvis ændre byrdefordelingen mellem kommunerne gennem udligningsordninger, således at kommuner, der ikke bygger nybyggeri, kommer til at betale mere til de øvrige kommuner.

 

3) ”Kommandoen”.

Særligt uvillige kommuner kan gennem et landsplandirektiv pålægges at opføre alment byggeri.

 

Præcis, hvordan et ændret støttesystem skal udformes, kræver nærmere overvejelser og offentlig debat.

Vi vil derfor foreslå, at den nuværende sats for den kommunale grundkapital på 10 % forlænges med 1 år, og at man bruger tiden frem til folketingssamlingen der begynder 1. oktober 2016, til at søge den bedste løsning for det almene byggeri.

 

Lars Vestergårds artikel kan læses på vor hjemmeside: http://dklf.dk/artikler/17818/

 

 

Med venlig hilsen,

Jakob Lindberg, organisationssekretær

Betegnelserne er gjort mere stuerene, men indholdet er skærpet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
26. december 2022
Almen udlejning

Trods ændrede betegnelser er den danske lovgivning stadig diskriminerende og fremmedfjendsk.

Af Jakob Lindberg

I dette blad har jeg tidligere skrevet om den danske ghettolovgivning. Jeg har blandt andet kritiseret  lovgivningen for at være diskriminerende  og for at indføre et antisemitisk bergreb som ”ghetto” i Almenboligloven, navnlig § 61 a. Den mest vidtgående ændring af Almenboligloven skete under Lars Løkkes regering i 2018, hvor flertallet i folketinget vedtog en plan for afskaffelse af de såkaldte ghettoer, gennem nedrivninger og salg af almene boliger til private.

Der er nu gået 4 år, som har været præget af kraftig modstand mod denne lovgivning – og endnu er det kun i få tilfælde lykkedes at afskaffe de såkaldte ghettoer. Medvirkende hertil har været at de såkaldte helhedsplaner er blevet forsinket, fordi beboerne har protesteret mod opsigelserne og nedrivningerne.

Ændrede begreber

I 2021 imødekom regeringen og folketinget kritikken af begrebet ”ghetto”. Ved lovændringen er begrebet hårde ghettoområder f.eks. blevet erstattet med ordet omdannelsesområder. Men indholdet i loven er stadig det samme. Væk er ordet ghetto. Nu benævnes indsatsen som ”Parallelsamfundsplanen” Men målsætningen er stadig den samme: Man vil sprede de brune, gule og sorte indvandrere ved at rive boliger ned eller ved at sælge dem som ejerlejligheder til velhavende danskere. Man bruger dog ikke ordene ”brune”, ”sorte” og ”hvide”. Det ville være åbenlyst racistisk.

I stedet anvendes en skelnen mellem ”ikke-vestlige” og ”vestlige”. F.eks. bliver folk, der er født i Danmark af indvandrere fra Asien, Mellemøsten eller Afrika, klassificeret som ”ikke-vestlige”. Hvis der er over 50% ikke-vestlige beboere i et boligområde, og boligområdet samtidig er præget af høj arbejdsløshed, lav gennemsnitsindkomst, lavt uddannelsesniveau og en kriminalitet der er højere end gennemsnittet i Danmark, vil området blive karakteriseret som ”omdannelsesområde”.

Konsekvensen heraf er, at kommunen kan tvinge boligselskabet i området til at nedrive eller sælge boliger. Denne omdannelse af området vil ikke alene gå ud over de ”ikke-vestlige” beboere, men også de etnisk danskere, der bor i området.

Se også artiklen,

International kritik af lovgivningen om parallelsamfund

 

 

International kritik af lovgivningen om parallelsamfund

Af Bjarne Overmark
Blad nr 96
26. december 2022
Almen udlejning, Retssystemet

Både FN og Europarådet kritiserer den danske regering for at indføre etniske kriterier i almenboligloven

 

 Af Bjarne Overmark

Lovgivningen om parallelsamfund er blevet bemærket i udlandet. FN har en ”Komite til eliminering af racediskrimination” (forkortet CERD), som har fremsat en række kritiske observationer.

For eksempel har CERD kritiseret Danmark for at bruge af begreberne ”vestlig” og ”ikke-vestlig” uden nogen fornuftig begrundelse. Det kan føre til marginalisering og stigmatisering af dem som klassificeres som ”ikke-vestlige” på den måde at disse personer ikke anses for at være ”rigtige danskere”.

Komiteen anbefaler, at en danske stat ophører med at bruge begreberne i lovgivningen og i stedet anvender begreber, der ikke risikerer at udløse indirekte diskrimination mod nogen befolkningsgruppe. Komiteen er bekymret for at man supplerer de socioøkonomiske kriterier med det etniske kriterium, ”ikke-vestlig oprindelse”, fordi der derved tilføjes et etnisk og racistisk element til lovgivningen. Et sådant etnisk element kan resultere i diskrimination inden for samfundslivet f.eks. med hensyn til beskæftigelse, boliger og adgang til offentlige serviceydelser

 

Anbefalinger

Komiteen anbefaler den danske stat at:

(a) Afstå fra at bruge de procentvise andele af indvandrere og deres efterkommere fra “ikke-vestlige lande” i et bestemt område som basis for at anvende strengere lovgivning og foranstaltninger.
(b) Foretage en omfattende gennemgang af, hvordan disse love og reguleringer i relation til “parallelsamfund” virker, samt ændre eller ophæve enhver forordning, som direkte eller indirekte diskriminerer mod nogen grupper under artikel 1 i Konventionen om menneskerettigheder, herunder med hensyn til deres rettigheder til bosættelse, beskæftigelse, undervisning eller lighed for loven.

 

ECRI-rapport

Denne kritik af den danske lovgivning er på det seneste blevet fulgt op af en såkaldt ECRI-rapport fra Den Europæiske Kommission mod Racisme og Intolerance (ECRI) af 9.6.2022.  ECRI er stiftet af Europarådet som et uafhængigt organ til overvågning af menneskerettigheder med særlig fokus på kampen mod racisme, diskrimination (på grund af ’race’, etnisk/national oprindelse, hudfarve, nationalitet, religion, sprog, seksuel orientering og kønsidentitet), fremmedhad, antisemitisme og intolerance.

Også ECRI kritiserer brugen af begrebet ikke-vestlig i offentlige registringer. Det bruges i danske indbyggeres sundhedskort, af jobcentre og i forbindelse med foranstaltninger relateret til Covid- 19. Personer med bopæl i Danmark, herunder danske statsborgere, kan blive registreret som ”ikke-vestlige” mod deres vilje og ofte uden deres vidende, herunder af jobcentre, hvilket efter nogle civilsamfundsaktørers opfattelse vil kunne anses for at være en overtrædelse af loven mod forskelsbehandling på arbejdsmarkedet.

Derfor anses en person ikke nødvendigvis for ”dansk” i alle henseender, blot fordi vedkommende har et dansk pas, men han/hun skal derudover have mindst én forælder, der er dansk statsborger og være født i Danmark. Enhver anden defineres som en ”indvandrer” eller efterkommer og kategoriseres yderligere som enten vestlig eller ikke-vestlig. Dette til trods for at dansk lov forbyder registrering af indbyggere efter etnicitet eller religion.

 

En tvivlsom succés

En reference for succés under den såkaldte ”parallelsamfundlovgivning” er en reduktion af almene boliger i disse områder til fordel for ejerboliger, privat udlejning og andelsboliger. Som følge heraf kræver love, der trådte i kraft i november 2018, at de almene boligforeninger skal reducere andelen af almene boliger til 40 % i 2030 i områder, der har været kategoriseret som parallelsamfund i fire år eller mere. Som en konsekvens heraf kan op til 60 % af boligerne i disse områder rives ned eller omdannes til mere specifikke boligtyper. Dette udsætter de nuværende beboere i disse områder for en større risiko for at skulle flytte fra deres hidtidige hjem. Det bidrager også til at mindske antallet af almene boliger, der står til rådighed for socialt udsatte, herunder etniske minoriteter. Det skal bemærkes at også boliger af god kvalitet kan blive revet ned som følge af denne politik.

 

Strafzoner

Et andet aspekt af parallelsamfundslovgivningen i bredere forstand er, at politiet har beføjelse til midlertidigt at udpegen kvarterer som ”zoner med øget straf”, hvor begåede forbrydelser kan  føre til øgede strafferetlige sanktioner for visse lovovertrædelser, herunder hærværk, overfald, manglende overholdelse af den offentlige orden, brandstiftelse, trusler og afpresning. Mens ordlyden i artikel 6 a i politiloven er neutral og giver politiet mulighed for at udpege ethvert område som en ”zone med øget straf”, bemærker ECRI, at lovforslaget om indførelse af sådanne politibeføjelser blev efterfulgt af en eksplicit henvisning til initiativer mod ”parallelsamfund”. I forklaringerne blev udsatte områder, som også ”parallelsamfund” hører til gentagne gange nævnt. ECRI opfordrer kraftigt myndighederne til at sikre, at disse politibeføjelser i praksis ikke rettes specielt mod parallelsamfund.

 

Kritik fra FN

De Forenede Nationers Komité for Økonomiske, Sociale og Kulturelle Rettigheder (Committee on Economic, Social and Cultural Rights, CESCR) har gennemgået lovgivningspakken om ”parallelsamfundet” og i sine afsluttende bemærkninger erklæret, at den er bekymret for, at ”loven er diskriminerende”

Den 18. marts 2021 henviste den danske bolig- og indenrigsminister i medierne til et nyt lovforslag der reviderer den eksisterende lovgivning om bekæmpelse af parallelsamfund, hvori ministeriet har foreslået, at andelen af beboere af ”ikke-vestlig” oprindelse i hvert kvarter begrænses til maksimalt 30 % inden for 10 år. På trods af forslaget om ny terminologi udgør den foreslåede lovgivning en opdateret og udvidet version af ”parallelsamfundslovgivningen”.

Tilsvarende ændringer af loven om almene boliger blev vedtaget og trådte i kraft i november 2021.

Den lovgivning, der blev vedtaget i november 2021, introducerede yderligere en ny kategori af boligområder, som kaldes forebyggelsesområdet. Disse områder er defineret som fælles boligområder med mindst 1.000 beboere, hvor andelen af indvandrere og efterkommere af ikke-vestlig oprindelse overstiger 30 %. Desuden skal området opfylde mindst to ud af fire kriterier vedrørende uddannelse, beskæftigelse, indkomst og kriminalitet. Med andre ord er indikatorerne for forebyggelsesområderne de samme som de tidligere for ”udsatte områder”. Men de procentsatser, der er knyttet til indikatorerne er blevet strammet, og derfor vil mange flere mennesker blive ramt af udlejningsregler i den nyligt vedtagne boliglovgivning med henblik på at ændre sammensætningen af lejere.

Indenrigs- og boligministeriet anslår, at 58 boligområder med omkring 110.000 indbyggere vil falde ind under den nye kategori ”forebyggelsesområder” . Tilføjelsen af ”forebyggelsesområder vil næsten fordoble det samlede antal beboere, der er berørt af udlejningsregler med henblik på at ændre sammensætningen af lejere i de pågældende områder.

 

Større risiko for tab af bolig

Det er klart, at eftersom formålet med ”parallelsamfundslovgivningen” herunder i dens foreslåede opdaterede form er, at reducere andelen af ikke vestlige i de berørte kvarterer, har ”ikke-vestlige” større sandsynlighed end ”indførte danskere” eller andre ”vestlige” for at blive opsagt  eller ikke få tildelt en lejlighed i et af disse kvarterer. Dette kan betragtes som diskrimination mod minoriteter baseret i praksis på national eller etnisk oprindelse. På denne baggrund understreger ECRI, at den ikke bestrider målet om at fremme integrationen ved at skabe mere blandede kvarterer. Den er ikke desto mindre bekymret over de midler, der anvendes for at nå dette mål.

ECRI anbefaler som en prioritet, at de danske myndigheder for at undgå tvangsudsættelser og for at nå lovgivningens mål med hensyn til en mere balanceret sammensætning mellem ikke-vestlige, EU-borgere og ”indfødte danskere i kvartererne, i stedet indfører positive incitamenter for alle berørte befolkningsgrupper for at nå det erklærede mål.

Kilde: Bjarne Overmark er advokat (H) og repræsenterer afdelingsbestyrelsen i Afdeling 4 i Brabrand Boligforening i Aarhus og en række lejere i området. De har lagt sag an mod organisationsbestyrelsen i Brabrand Boligforening, Aarhus Kommune og Indenrigs- og Boligministeriet. Sagen skal forhindre gennemførelsen af en helhedsplan for området, der vil medføre nedrivninger og forflyttelser af lejere. 

Fem forslag til forandring i den almene boligsektor

Af John Steen Johansen
Blad nr 96
26. december 2022
Almen udlejning

Den almen boligsektor er uundværlig i det danske velfærdssamfund. Men der er behov for forbedringer og mere åbenhed og gennemsigtighed, hvis de almene boliger skal vedblive med at være til gavn for lejerne og samfundet. John Steen Johansen stiller her fem konkrete forslag

Af John Steen Johansen

Det dokumenteres og udstilles i denne tid løbende, hvor godt og hvor landets folkevalgte bor.

Mange vælgere er mindre privilegerede. Mange har store problemer med stigende energi- og varmeregninger og må flytte i campingvogn. Mange lejere i den almene boligsektor, der er så heldige at have fjernvarme, har til gengæld andre problemer.

Problemer, som kan løses politisk. Også hen over midten i dansk politik.

Gennem det seneste halvandet år har JP Aarhus i den veldokumenterede artikelserie ”Boligforeninger under lup” afdækket flere af den almennyttige boligsektors åbenlyse og tilbagevendende problemer. Problemer, der har store konsekvenser for mange af de en mio. lejere i sektoren.

På trods af de mange bekymrende historier og den gode dokumentation er der stadig centrale forhold i sektoren, der ikke tages op af politikere med magt og indflydelse på området.

Uanfægtet af den politiske aftale fra januar 2021 om effektivisering af den almene boligsektor i 2021-2026, som blev indgået mellem Transport- og Boligministeriet, Boligselskabernes Landsforening (BL) og Kommunernes Landsforening (KL), fungerer den almene boligsektor på mange måder stadig som en stat i staten.

Den meget omtalte skandale med svindel for millioner i Østjysk Bolig, der nu er sat under administration, er blot én af mange spektakulære sager.

Det er tid til forandring.

Her følger fem forslag til en mere velfungerende almen boligsektor.

 

Stop den økonomisk usunde kassetænkning, som mange boligadministrationsselskaber lever højt på.

Den almene boligsektor er nonprofit og drives efter centralt fastlagte retningslinjer. Der skal udvises sparsommelighed. Egenkontrollen skal fremme effektivitet og kvalitet i boligorganisationen og bidrage til at sikre, at boligorganisationen drives forsvarligt og effektivt.

Men i praksis kastes der i mange renoveringer ofte gode penge efter dårlige projekter. Boligselskaberne har med den udvidede egenkontrol vide rammer for at spekulere i nedslidning og store renoveringsprojekter.

Der er mange eksempler på, at dårligt vedligehold og nedslidning i den almene boligsektor betaler sig. Ikke for beboerne. Men for ledelsen i de almene boligselskaber.

De forskellige støttemuligheder for renovering og nybyggeri blokerer for beslutninger, der totaløkonomisk vil være mere rentable og hensigtsmæssige.

Én løsning kunne være at begrænse BL’s indflydelse på sammensætningen af Landsbyggefondens bestyrelse og derigennem sikre Landsbyggefonden (LBF) en større uafhængighed og en tydelig adskillelse fra boligorganisationerne og administrations-selskabernes egeninteresser, når der tildeles støttemidler.

En alternativ løsning til større uafhængighed af boligselskaberne og styrkelse af den demokratiske kontrol med anvendelsen af støttemidlerne kan opnås ved at flytte opgaven med tildeling af støttemidler til renovering fra LBF til kommunerne. Kommunerne har erfaring og ekspertise med opgaver af denne karakter, blandt andet fra tildeling af byfornyelsesmidler til privat udlejningsbyggeri.

Indfør vandtætte skotter mellem gennemførelse af byggesager i almene boligafdelinger og bestyrelsesmedlemmers privatøkonomiske interesser.

Med de nuværende honorarregler kan boligorganisationens bestyrelse, der er ansvarlig for beslutninger vedrørende vedligeholdelse, og administrationsselskaberne, der forbereder beslutninger vedr. vedligehold, have en særlig økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et vedligeholdelsesefterslæb i boligafdelingerne.

 

Styrk beboerdemokratiet og ansvarligheden.

Indfør direkte valg til organisations-bestyrelsen, som det eksempelvis kendes fra større medlemsejede pensionskasser. Afskaf de tåbelige og fristende byggesagshonorarer til organisationsbestyrelser, der i forvejen modtager honorar for deres bestyrelsesarbejde.

Den nuværende organisationsstruktur og de tilhørende valgregler gør reelt organisationsbestyrelsen selvsupplerende med vide muligheder for at unddrage sig et politisk ansvar. Det er en hæmsko for ansvarlighed og samtidig en hindring for effektiv drift, velfungerende boligorganisationer og ikke mindst beboerdemokratiet.

Ryd op i Landsbyggefondens labyrintiske støtteordninger til byggeri og renoveringer.

Støtteordningerne giver reelt ledelse og direktion i Landsbyggefonden store muligheder for at skønne og favorisere boligorganisationer og udmærker sig bestemt ikke ved transparens.

Tænk blot på de store og skandaleramte renoveringer af bebyggelsen Tingbjerg i København og bebyggelsen Søndermarken på Frederiksberg. Begge er eksempler på nedslidning og efterfølgende mangel på professionel styring af renoveringsprojektet, som har afstedkommet væsentlige budgetoverskridelser, usundt boligmiljø og forhøjede huslejer.

Det er næppe for meget at sige, at dårligt vedligehold og nedslidning af bygninger og boliger bestemt ikke er fremmende for sunde boliger og bæredygtig økonomi.

 

Sæt ind over for boligselskabernes millionstore indtjening på ventelistegebyrer.

Mange boligselskabers lukrative indtjeninger på ventelistegebyrer er en problemstilling, der kalder på politisk beslutsomhed og handling. Det kan gøres enkelt ved at indføre fælles ventelister for boligselskaberne på kommunalt og regionalt plan.

Kilde:

John Steen Johansen er formand  for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB. SAB (Samvirkende Boligselskaber) er en boligorganisation, der administreres af administrationsselskabet KAB.

Debatindlægget har været bragt i Jyllandsposten.

Læren af skandalen i Østjysk Bolig

Af John Steen Johansen
Blad nr 96
19. september 2022
Almen udlejning, ,

Direkte valg til boligselskabernes bestyrelser og til Landsbyggefondens bestyrelse vil sammen med tilførsel af bestyrelsesmedlemmer med faglige kvalifikationer, som jurister og økonomer i organisationsbestyrelserne, kunne fremme transparens og styrke beboerdemokratiet.

 

Af John Steen Johansen

I den interessante artikel om skandalen og bedraget i Østjysk Bolig og de tusindvis af lejere, der sættes uden for indflydelse (Jyllands Posten den 10. september 2022), fremgår det, at beboerdemokratiet bliver tilsidesat. Tilsynet kalder det et nødvendigt tiltag. Tilsynet peger samtidig på, at både Bolig- og Planstyrelsen samt Landsbyggefonden, der støtter og udvikler alment boligbyggeri, har blåstemplet kommunens plan.

Jyllands Posten retter med sin vinkling af historien om miseren i Østjysk Bolig opmærksomheden mod repræsentantskabet og lejernes muligheder.

Repræsentantskabet klager tilsyneladende over, at de bliver sat uden for indflydelse i de kommende fire år. Men skaden er sket for længe siden. Repræsentantskabet i Østjysk Bolig valgte selv deres bedragere og glemte at holde øje med dem. En klagesang over manglende beboerdemokrati fra den kant klinger derfor hult.

 

At være bestyrelsesmedlem

.. i almene boligorganisationer er et tillidshverv uden krav til faglige kvalifikationer. Som et beboer-demokratisk princip stiller lovgivningen krav om, at halvdelen af bestyrelsesmedlemmerne skal være beboere i boligorganisationen.

Loven åbner for, at halvdelen af pladserne går til personer med faglig ekspertise, der ikke behøves være beboere i boligorganisationen.

Flere jurister eller økonomer i organisationsbestyrelserne i landets boligorganisationer kunne give et fagligt løft til bestyrelsesarbejdet. Det sker bare ikke, for anskuer man systemet med den menige beboers øjne, er det stort set umuligt at stille en organisationsbestyrelse til ansvar politisk.

Beboerne er nemlig sat uden for indflydelse, når det gælder muligheden for at få personer med særlig viden og faglig indsigt valgt ind.

Det skyldes de mange lag i organisationsstrukturen, hvor beboerne typisk vælger repræsentanter, der vælger repræsentanter, der igen vælger repræsentanter til at sidde i organisationsbestyrelsen.

Kombineret med et beskedent fremmøde på valgmøderne, ingen mulighed for at stemme ved fuldmagt og normalvedtægtens valgregler, som favoriserer de siddende bestyrelsesmedlemmer med ekstra stemmer ved valg til organisationsbestyrelsen, er organisationsbestyrelsen i mange større boligorganisationer reelt selvsupplerende.

Struktur og valgregler gør organisationsbestyrelsen selvsupplerende med mulighed for at unddrage sig et politisk ansvar.

Derfor mangler den vigtigste forudsætning for at indfri ambitionerne om effektiv drift, økonomisk og socialt velfungerende boligafdelinger, drevet med god ledelsesskik mv.

Målsætningen bør være at inddrage beboerne ved direkte valg til bestyrelsesposter i almene bolig- og administrationsorganisationer.

Et direkte valg af kandidater vil styrke de involverede organisationers omdømme.

Direkte valg praktiseres uproblematisk i flere store medlemsejede pensionskasser.

Problemerne med en organisationsstruktur, hvor ansvar og faglighed har trange kår, forstærkes af en skæv økonomisk incitamentsstruktur.

 

Bestyrelsen i en boligorganisation

.. er juridisk og økonomisk ansvarlig for beslutninger om vedligehold af ejendommene.

Administrationsselskaberne, der forbereder disse beslutninger, kan med de gældende honorarregler desværre have en økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et økonomisk efterslæb i relation til vedligeholdelse af boligafdelingerne.

Medlemmer af en boligorganisationsbestyrelse tildeles et fast honorar. Afdelinger i drift betaler et administrationsbidrag til boligorganisationen for administrationen. Bidraget skal dække boligorganisationens samlede udgifter til administration.

 

Administrationsselskabet

.. kan i udgangspunktet ikke kræve særskilt betaling for planlægning og tilsyn med arbejder, der udføres som led i almindelig planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse.

Der er dog den berigende undtagelse, når arbejder gennemføres som led i en fysisk helhedsplan. En mulighed, som for eksempel SAB’s (Samvirkende Boligselskaber) organisationsbestyrelse benytter.

Adgangen til honorarer i forbindelse med større byggesager er problematisk, fordi det giver organisationsbestyrelsen og boligorganisationens administrationsselskab en økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et vedligeholdelsesefterslæb i afdelinger og efterfølgende organisere arbejderne i fysiske helhedsplaner.

På samme måde giver det medlemmerne i organisationsbestyrelsen og boligorganisationens administrationsselskab en økonomisk tilskyndelse til at overdrive vedligeholdelses- og fornyelsesbehovet i forbindelse med udarbejdelse af fysiske helhedsplaner frem for at vedligeholde bygningerne løbende og kvalificeret.

Denne incitamentsstruktur er usund. Den fremmer ikke effektivitet i drift, byggeri og renovering, og det er bemærkelsesværdigt, at Bolig- og Planstyrelsen ikke benytter lejligheden til at påpege dette.

Der er tid til et opgør med boligselskabernes udvidede egenkontrol. Uden sådan et opgør vil der være meget lange udsigter til at få mest mulig værdi for de investerede midler i den almene boligsektor.

 

Direkte valg

.. til boligselskabernes bestyrelser og til Landsbyggefondens bestyrelse vil sammen med tilførsel af bestyrelsesmedlemmer med faglige kvalifikationer, som jurister og økonomer i organisationsbestyrelserne, kunne fremme transparens og styrke beboerdemokratiet.

Lejerne vil dermed få direkte indflydelse på, hvem der forvalter de mange penge, som de indbetaler til boligselskaberne og Landsbyggefonden.

 

Kilder:

John Steen Johansen er formand afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB med 487 lejemål. Indlægget blev bragt første gang i Jylllands Posten Århus lørdag den 10. september 2022.