I en artikel i Lejer i Danmark nr 74 rettede Lars Vestergaard en skarp kritik af det urationelle ventelistesystem i hovedstadsområdet

Hans kritik var hård: De mange ventelister – der føres i princippet et for hvert boligselskab – giver meget dårlig service for de boligsøgende, som tvinges til at lade sig skrive op i mange selskaber, som hver i sær tager gebyr for opskrivningen. Selvom de almene boligselskaber i Århus har vist, hvordan man kan skabe en fælles venteliste, til gavn for de boligsøgende, så bibeholder de almene boligselskaber i hovedstadsområdet der separate ventelister. De tjener for mange penge på opskrivningen, og derfor vil store selskaber som KAB ikke opgive dem Artiklen kan læses her:

http://dklf.dk/artikler/indtaegterne-fra-ventelisterne-er-tredoblet-paa-faa-aar/

Nu er regnskabstallene for 2014 endelig helt på plads i Landsbyggefondens regnskabsdatabase, og man kan se, at udviklingen forsætter. Pengemaskinen fungerer.

I 2007-2008 fik de ca. 55 millioner kr. årligt, og i 2009 fik de 70 mio. kr. I 2011 var det 135 mio. kr. i 2012 = 148 mio. kr. og i 2013 = 151 millioner kr. I 2014 var indtægterne nået op på 153,7 mio. kr.

De største beløb tjener boligselskaberne i Hovedstadsområdet, hvor indtægterne ligge i niveauet, 70-75 mio kr. Her følger Vestergaards opdatering af situationen i hovedstadsområdet og nogle gode råd til de boligsøgende.

Ventelisterne giver store penge i Hovedstaden

Af Lars Vestergaard

Boligselskaberne ude på landet har næsten ingen på venteliste. Skal Du have en bolig straks, kan Du få den ude i landet. I København må du måske vente 30-40 år.

Har Du behov for en almen bolig nu, så søg på: http://www.danmarkbolig.dk/ Det er gratis og Du kan se om de er ledige, uden at betale forgæves.

Du kan også søge private og almene boliger på: http://www.lejnu.dk/ og http://www.boligportal.dk/

Mange er passivt opnoterede

De største selskaber har mere end 3 gange så mange opnoteret på venteliste, som de har boliger. Da mange bliver boende mere end 10 år, kan det tage mange år at vente.

Find din lejlighed hos de mindre kendte selskaber.

Det ville være langt mere venligt over for de boligsøgende med fælles ventelister for de store byområder. Den fælles venteliste for Århus: https://www.aarhusbolig.dk/ sparer penge og arbejde, og give overblik over boligsituationen.

Almene selskaber er ikke nødvendigvis alment velgørende!

Læs også artiklen:

http://dklf.dk/artikler/faelles-ventelister-et-noedvendigt-redskab-i-boligpolitikken/

De danske pensionister kan prise sig lykkelige over at regeringen har pligt til at sende lovforslag til høring, inden de vedtages. Takket være dette, fremsendte Ældresagen et høringssvar, der formentlig vil medføre at besparelsesforslaget om boligydelsen bliver ændret

Af Jakob Lindberg

Regeringen har foreslået en ændring af loven om individuel boligstøtte som vil medføre højere boligydelse for nogle, men forringet boligydelse for andre.
Ældresagen indsendte et høringssvar, hvor de påviste, at regeringens lovforslag om at beskære boligydelsen ville ramme titusinder af pensionister med lave indkomster. Mange vil få deres boligydelse skåret ned med 500 kr om måneden. Det vil ramme hårdt for, hvis man som folkepensionist får udbetalt 9-10.000 kr om måneden.
Lovforslaget vil også ramme mange førtidspensionister med alvorlige fysiske handicaps.
Det skyldes, at hensigten med lovforslaget er at regeringen vil spare på støtten til de meget dyre specialindrettede ældreboliger

Blå blok i knibe
Ældresagens kritik udløste en krise internt i blå blok.
Dansk Folkeparti begyndte at vakle. Partiet har i den grad forsøgt at markere sig som pensionisternes beskytter. Mange af deres vælgere, vil betragte en besparelse på boligydelsen som rent forrædderi. Partiet forlanger nu, at man genoptager diskussionen om besparelsen.
Regeringen er også presset, men det vil være næsten umuligt for den at begynde på at pille ved det finanslovsforlig, som besparelsen på boligydelsen er en del af. Hvor skal pengene til skattelettelser for velhaverne så komme fra? og hvordan vil forligparterne, De konservative og Liberal Alliance reagere?

Da hancicaporganisationerne også meldte sig på banen med kritik, blev situationen helt umulig for Dansk Folkeparti og regeringen. Enhedslistens ældreordfører, Finn Sørensen kommenterede det således:

“Så faldt det sidste figenblad, tilbage står Dansk Folkeparti fuldstændig afklædt. Handikaporganisationerne har ret i deres kritik. Det har hele tiden fremgået klart af lovforslaget, at også førtidspensionister på ”gammel ordning” og mennesker med handicap vil blive ramt af forringelserne af boligydelsen. Men også det, har Dansk Folkeparti valgt at se bort fra, i deres iver efter at lægge stemmer til en finanslov, der flytter milliarder fra underdanmark til overdanmark.”

Meget tyder på, at regeringen vil være nødt til at sløjfe dette forslag, og eventuelt finde en anden måde at spare penge på

Protest
Danmarks Lejerforeninger har også protesteret mod forslaget. I et brev til Folketingets boligudvalg har vi blandt andet skrevet:

1. Lovforslaget skal ses i sammenhæng med den øvrige del af finanslovsforliget. Finanslovsforliget indebærer lettelse i grundskatterne for ejerboliger, som først og fremmest kommer de mest velstillede borgere tll gavn. En del af denne lettelse skal betales af via den foreslåede besparelse på boligydelsen. Dette finder vi er både urimeligt og asocialt.

2. Boligydelsen blev i sin tid indført som et led i anvendelsen af midlerne fra den Sociale Pensionsfond. De merudgifter til boligydelsen, som regeringen nu bruger som begrundelse for at man skal spare, burde derfor sammenholdes med de fordele – f.eks. rentetilvæksten – som staten har haft af borgernes indbetaling af bidrag til den Sociale Pensionsfond.

3. Vi vender os imod den ændrede regulering af beløbsgrænserne. Når der i den nuværende lov ændres i takt med lønudviklingen sikres der en balance mellem pensionisterne og den del af befolkningen, der er på arbejdsmarkedet. Når der fremover skal ske regulering efter forbrugerpriserne, vil boligydelsen gradvis forringes og den økonomiske balance vil forrykke sig.

7 december 2015

Hvis Mjølnerparken er en ghetto, så er politiet en besættelsesmagt, journalisterne medieludere og Danmark en slyngelstat.

Af Jakob Lindberg, beboer i Ellemarken, Køge

Hvis den offentlige debat har til formål at nedgøre hinanden, så er der frit slag. Så kan vi dænge hinanden til med skældsord og nedværdigende betegnelser i en uendelighed. Resultatet bliver at befolkningsgrupperne kommer til at se hinanden som fjender. Fædrelandets kit vil smuldre og i yderste konsekvens går samfundet i opløsning.

Et demokratisk samfund forudsætter at vi behandler hinanden med respekt. Den første forudsætning herfor er, at vi kalder hinanden det, som vi hver i sær ønsker at blive kaldt. Derfor skal man selvfølgelig ikke kalde politiet for en besættelsesmagt og journalisterne for medieludere.

I de senere år er ordet “ghetto” begyndt at blive brugt som betegnelse for de almene boligområder i Danmark, hvor der bor mange indvandrere, kontanthjælpsmodtagere og pensionister. “Ghettoerne” er godt stof for velstillede mediefolk og politikere, der selv bor i ejerboliger. De bor ofte i Københavns nordlige forstæder eller Nordsjælland, hvor der er langt mellem de almene boliger. Denne elite har kun et yderst begrænset kendskab til livet i de almene boligområder, for de omgås som regel kun andre medlemmer af samfundets overklasse.

Det må være derfor, de er begyndt at betegne f.eks. Mjølnerparken, Tåstrupgård, Vollsmose, Gellerupparken og mange andre som “ghettoer”, selv om vi, der bor i disse områder meget nødigt vil have det.

Brændemærkning

Ordet “ghetto” er en nedladende betegnelse. Oprindelig blev det brugt om de boligområder i Centraleuropa, hvor flertalsbefolkningen tvang jøderne til at bo. I Polens storbyer blev disse ghettoer under 2. verdenskrig det sted, hvorfra nazisterne hentede jøderne, der skulle sendes til gaskamrene i Auschwitz og andre udryddelseslejre.

Senere blev det almindeligt at tale om de “sorte ghettoer” i apartheidtidens Sydafrika. I USA blev udtrykket brugt om de områder i storbyerne hvor afro-amerikanerne bor.

I alle tilfælde lå der i ordet et skjult udsagn: “I, der bor i ghettoen, er andenrangsborgere, nærmest en slags skadedyr. Det er derfor vi andre tvinger jeg til at bo der”

Når danske mediefolk og politikere bruger ordet “ghetto” om de udsatte boligområder i Danmark udtrykker de – uden at ville indrømme det –  samme måde foragt for os, der bor i disse områder. Ligesom tyskerne så ned på jøderne, ser eliten ned på beboerne i de udsatte boligområder. Ordet “ghetto” er den markør, der viser foragten.

Det skyldes at mange af de ord, vi bruger i sproget, har en historie. Dermed bærer ordene på en fortælling. Når vi begynder at bruge et ord i en ny betydning – som metaforer – følger fortællingen med. I tilfældet “ghetto” er det historien og om undertrykkelse, vold og udryddelse. Historien hænger ved, ofte kun som en association, et ubehageligt minde eller fornemmelse. Der kan gå hundrede år før ordets oprindelige fortælling bliver glemt og ubehaget forsvinder.

Løkkes sprog

Det er derfor, at metaforer som “ghetto” skal bruges med forsigtighed. En sådan forsigtighed udviser nogle af vore politikere ikke. De plumper lige i og bruger ordet “ghetto” på en måde , som på én gang udstiller deres fordomme og uvidenhed. Læs blot, hvad statsminister Lars Løkke sagde i sin tale ved folketingets åbning i 2010.

Vi vil rive murene ned. Vi vil åbne ghettoerne mod samfundet. Da jeg besøgte Tåstrupgård i august måned, slog det mig, at der i et boligområde på størrelse med den by, jeg selv bor i, ikke er én eneste butik. I andre ghettoer er det nærmest umuligt at gå rundt. Det er stenørkener uden forbindelseslinjer til det omgivende samfund. Det er dé fæstninger, vi skal bryde igennem.

Sig mig Løkke: Hvor mange fadøl havde du drukket, da du besøgte Tåstrupgård?. Du skriver at det “nærmest er umuligt at gå rundt i ghettoerne.” Forkert. Man kan altid gå rundt (Hvordan skulle vi ellers komme ind i vore lejligheder), men nogle steder er det forbudt at køre i bil af hensyn til legende børn.

Man ser også tydeligt, hvordan Løkkes forestilling om en ghetto smitter af på hans fremstilling af virkeligheden. De udsatte boligområder er “uden forbindelseslinjer til det omgivende samfund”, de er “fæstninger”. Det er noget sludder, men det skyldes nok, at Løkkes taleskriver har tænkt på ghettoen i Warszawa, da han udfærdigede talen.

Lars Løkke sagde det i bedste mening. Han ville skabe større tryghed og nedbryde barriererne mellem de udsatte boligområder og det omgivende samfund. Hvad der rent faktisk kom ud af denne politik vil jeg berette om i en anden artikel.

Her må jeg bare konstatere, at Lars Løkke har gjort integrationen og det danske sammenhold en bjørnetjeneste ved at introducere ordet “ghetto” som officiel terminologi. Det er den måde man skaber sig fjender.

Tilslut vil jeg spørge Lars Løkke: Kalder du også de handicappede for “krøblinge”?

Kommentar til artiklen: Grim lov fører til dyre moderniseringer og udstødning af lejere

http://dklf.dk/artikler/grim-lov-foerer-til-dyre-moderniseringer-og-udstoedning-af-lejere/

Af Lars Vestergaard

Jeg kan bidrage med følgende erfaringer med §-5-stk-2-moderniseringer:

Det værste jeg har oplevet er en privat udlejer, som har flere firmaer med forskellige navne og adresser.

Skuffen til venstre er håndværker og entreprenør for arbejderne og skuffen til højre er udlejer. Så laver man en ”modernisering” og lader bogholderen skrive fakturaer fra venstre skuffe på bogholderiets adresse og sende dem til udlejerens adresse, hvorefter ejendommens udgifter bogføres og dokumenteres i højre skuffe.

Huslejenævnet opdager intet, da det er forskellige firmaer med forskellige navne og adresser, men altså samme person, der står bag.

Det er derfor at jeg mener at man bør gå bort fra rene udgiftskrav og over til mindst BR 82 eller nyere reglementer med bygningsteknisk kontrol for at kunne tillade friere huslejer.

Bygninger, der ikke kan bringes op på BR 82 niveau, må så følge de gamle stramme regler.

Kommentar til artiklen,  “Overskud, hvad siger loven”

http://dklf.dk/artikler/17816/

Af Lars Vestergaard

Der er 2 gale metoder til overskud.

Den ene er når der systematisk budgetteres med opskrivning af tidligere budget, som også var opskrevet i forhold til tidligere budget osv, i stedet for at budgettere ud fra regnskaberne og langtidsplanen.

Den anden er når planlagte og forventede vedligeholdelsesarbejder ikke udføres.

I begge tilfælde kan man opleve ledende medarbejdere prale af at de har sparet!

Nej, de har måske endda brugt mere end godt er på tant og fjas, men enten overbudgetteret rigeligt og/eller undladt at udføre nødvendigt vedligeholdelsesarbejde.

Når flere selskabers afdelinger har systematiske overskud, kan det altså skyldes at nogle medarbejdere tanketomt opskriver budget på budget, og/eller måske bare ikke har opdaget at overskud og underskud skal reguleres indenfor de efterfølgende 3 år.

5. november 2015

Sag fra Boligretten

Af Jakob Lindberg

Det sker af og til at udlejerne tror, at værelseslejere ikke er beskyttet på samme måde som lejere af lejligheder, og at de derfor kan opsiges vilkårligt med 1 års varsel. Grunden kan være, at opsigelsesreglerne for ejerlejligheder er meget komplicerede. I mange tilfælde viser det sig, at opsigelsen er ugyldig.

Fire unge studerende flyttede i 2011 og 2012 ind i hvert deres værelse i en ejerlejlighed i Århus. Der var tale om en stor 6-værelses lejlighed med bad, toilet og køkken. Den var ejet af en privatperson.

Den pågældende havde ondt i økonomien og var endt i en konkurs. To af lejerne havde derfor kontrakt med ejeren, mens de to sidst ankomne havde indgået lejekontrakt med konkursboet.

Af alle 4 lejekontrakter fremgik det, at lejerne kunne opsiges med 3 måneders varsel. Dette korte varsel var af udlejeren begrundet i, at han havde søgt Århus Kommune om tilladelse til at sammenlægge værelserne til én lejlighed.

Lejligheden blev i 2014 solgt af konkursboet til en forsikringsmand og hans kæreste. De nye ejere fik deres advokat til at sende opsigelser med 1 års varsel til de 4 unge mænd. Det skete efter den bestemmelse i lejelovens § 83 a, som giver en udlejer ret til at opsige en lejer, hvis udlejeren selv ønsker at bo i lejligheden.

Boligretten

Århus Lejerforening gjorde indsigelse mod opsigelsen på lejernes vegne og fremtvang dermed en sag ved boligretten.

Her begrundede lejernes advokat sine klienters indsigelse med, at udlejerne ikke kunne opsige lejerne, fordi de ikke selv havde boet i lejemålet, jf. lejelovens § 84, stk. 1, litra d.

Ved boligrettens behandling af sagen viste det sig, at de 4 værelser slet ikke var godkendt af kommunen til udlejning som separate enkeltværelser, men kun til samlet udlejning som én lejlighed.

Udlejers advokat forsøgte at drage fordel af den ulovlige udlejning, da sagen blev procederet i retten. Han hævdede, at da lejligheden ikke var udlejet som en ejerlejlighed, men som 4 separate værelser, kunne lejerne ikke påberåbe sig den beskyttelse mod opsigelsen, som står i § 84, stk. 1, litra d.

Dommen

Dette blev underkendt af boligrettens dommere. Da hverken den oprindelige konkursramte udlejer eller konkursboet havde boet i lejligheden. kunne ingen af dem have opsagt lejerne. Det er et almindeligt princip, at en senere ejer af en ejendom ikke kan få en bedre retsstilling over for sine lejere end den udlejer, der ejede ejendommen, da lejeaftalerne blev indgået.

Derfor gav boligretten lejerne medhold i at opsigelsen var ugyldig.

Landsretten

Udlejer ankede sagen til Vestre Landsret. Her slog dommerne fast, at beskyttelsesreglen i lejelovens § 84, stk. 1, litra d også gælder når en ejerlejlighed er udlejet som flere enkeltværelser. Lejerne fik derfor medhold.

Kilde: Vestre Landrets dom af 28. Oktober 2015, (VL B-0501-15).

Lejerne var repræsenteret af advokat Lasse Hummelhof Frandsen, Videbæk

5. november 2015

Klip fra Brevkassen

?

Jeg skal tirsdag klokken 18 ind og se på en lejlighed i Roskilde og da jeg har haft svært ved at finde en lejlighed i Roskilde er jeg meget tilbøjelig til at takke ja til den. Dog vil jeg gerne forhøre mig om, hvordan jeg skal forholde mig til lejeprisen. Lejligheden er samlet 65m2, fordelt således at jeg får 25m2 (et værelse og en stue), en anden lejer får 12m2 og de resterende 38m2 er så fælles for os. Det giver mig en andel på 39m2 af det samlede areal.

Huslejen er fra udlejers side fastsat til 5600 for mig og 4600 for anden lejer, hvilket giver en årlig kvadratmeterpris på 1723 for mig og 2123 for anden lejer, hvis vi vel og mærket betaler for halvdelen af fællesarealet hver. Jeg synes at det lyder absurd højt for en lejlighed i Roskilde, som ligger lige over 20 minutters gang fra station og gågade og næsten en halv time på cykel fra universitetet.

Da jeg ikke er flyttet er jeg ikke medlem af lejerforeningen, men melder mig gerne ind ved tilflytning. Bør jeg sige ja tak til lejligheden og bagefter bede om huslejenedsættelse eller hvordan skal jeg forholde mig til tilbuddet? Er selvfølgelig bange for, at jeg ikke får lejligheden, hvis jeg nævner huslejens niveau for udlejer inden lejekontrakten er underskrevet, men vil heller ikke gå bag om ryggen på udlejer.

Spørger

*

Du skal i hvert fald ikke have moralske skrupler over at gå bag om ryggen på udlejer. En udlejer, der kræver så høj leje, har i mine øjne stemplet sig selv som bolighaj.

Hvis jeg var dig, ville jeg skrive under på kontrakten og straks derefter gå til huslejenævnet og kræve lejen nedsat.

Du kan godt melde dig ind i lejerforeningen før du flytter til Roskilde og dermed få gavn af deres rådgivning.

Med venlig hilsen, Jakob Lindberg

5. november 2015

Klip fra Brevkassen

Af Jakob Lindberg

? 

Vi bor til leje i et hus som skal rives ned til fordel for 2 større varehuse. Hvad er der af opsigelsesfrist og skal køberne genhuse os? Hvilke rettigheder har vi i en sådan situation? Udlejer har sagt er der er 1 års opsigelse samt at køber skal finde noget tilsvarende til os. Men vi har også hørt noget om 3 måneders opsigelse samt at de ikke skal genhuse?

Spørger

*

Jeres retsstilling kommer an på flere forhold, som ikke er oplyst i jeres henvendelse.

Lejeloven giver en udlejer mulighed for at opsige en lejer, hvis ejendommen skal nedrives (lejelovens § 83, stk. 1, litra b). Det er en betingelse at udlejer dokumenterer at ejendommen skal nedrives. Ejeren skal altså sende lejer kopi af relevante papirer, fx en nedrivningstilladelse fra kommunen.

Et nedrivningsprojekt kræver en tilladelse fra kommunen (byggeloven). Hvis der nedrives en bolig kræves også en tilladelse fra kommunen (boligreguleringslovens § 46). I den forbindelse kan kommunen stille visse betingelser, herunder at udlejer sørger for genhusning eller sørger for at tilbyde lejer en erstatningsbolig.  Hvis projektet er en del af en byfornyelsesbeslutning, vil enten udlejer eller kommunen normalt også være forpligtet til at genhuse lejerne (byfornyelsesloven). Pligt til at tilbyde lejer en erstatningsbolig kan også påhvile udlejer i henhold til lejeloven, nemlig hvis der bliver en anden lejlighed ledig i samme ejendom eller hvis der efter ombygning/genopførelse sker udleje af lejligheder (lejelovens § 85). Hvis projektet er en følge af ekspropriation, vil kommunen være forpligtet til at genhuse lejerne (lejelovens § 85 a).

Opsigelse skal i alle tilfælde ske skriftligt, og opsigelsen skal indeholde visse oplysninger for at være gyldig (lejelovens § 87).

I lejelovens § 86, stk. 2, står der, at opsigelsesvarslet ved nedrivning er tre måneder.

I har som lejere en god mulighed for at forhandle jer til en tilfredsstillende løsning. I kan nemlig gøre indsigelse mod den opsigelse, I får. Det betyder, at udlejer skal indbringe sagen for boligretten, før han kan tvinge jer til at flytte. Hvis I taber sagen i boligretten, kan I anke til landsretten, og først hvis I også taber i landsretten kan I blive tvunget til at flytte.

En sådan proces ved domstolene tager som regel mindst 1-2 år. I al den tid kan køberen ikke komme i gang med at nedrive ejendommen og opføre de nye varehuse. En udsættelse på op til to år kan blive så bekostelig for køberen, at han formentlig hellere vil indgå et forlig med jer om frivillig fraflytning. Ved sådanne forligsforhandlinger kan I stille krav om genhusning, erstatning for flytteudgifter mm.

Meld jer ind i en lejerforening og få bistand.

Med venlig hilsen, Jakob Lindberg

*

Danmarks Lejerforeninger i en nøddeskal: hvis ejendommen skal nedrives så sørg for at chikanere ejer mest mulig. Hvilken moral siger jeg bare…

Mr X

*

Svar til Mr. X

Det synspunkt skal du have lov at have.

Med venlig hilsen, Jakob Lindberg

*

Mr. X rammer plet og svaret fra lejerforeningen er en smule arrogant. Også jeg er af den opfattelse, at lejerforeningen stort set altid giver lejeren alle rettigheder.

Virkeligheden er dog en anden. Bevares – der findes udlejere som ikke er for pæne i kanten og der støtter jeg, at lejerforeningen “går til dem”. Men det modsatte findes også – altså lejere som mener at have alle rettigheder og ingen pligter.

I bund og grund er det jo et samspil mellem udlejer og lejer, hvor der er opsat regler for samspillet. Og hvis begge følger dem og opfører sig fornuftigt og rimeligt, så fungerer samarbejdet.

Det vil derfor være rart, at lejerforeningen svarer lejere en smule mere nuanceret. Så får man da indtryk af at man ikke kun har til hensigt at tryne udlejere, men i stedet rådgiver under hensyntagen til både lovgivning og almindelig sund fornuft, dvs. rimelighed.

Orla Simonsen

*

Svar til Orla Simonsen

Når det drejer sig om opsigelser, er vi i lejerforeningerne ganske rigtigt meget unuancerede. Det er trods alt lejerens bolig, det drejer sig om. Det er ikke lejeren, der vil tvinge udlejeren til at flytte ud af sin bolig – det er omvendt.

Når ens bolig er på spil, må man som lejer bruge alle de midler, som lovgivningen stiller til rådighed. Derfor er det min pligt som rådgiver, at gøre lejeren opmærksom på de muligheder lejeren har for at tvinge udlejeren til forhandlingsbordet.

Hvis du læser mit oprindelige svar til spørgeren, kan du se, at jeg netop peger på, at løsningen skal findes ved forhandling. Men enhver forhandling starter med, at parterne stiller krav. Og kravene skal bygge på en korrekt forståelse af lovgivningen. Det er det vi hjælper lejerne med.

Med venlig hilsen, Jakob Lindberg

5. november 2015

Tema: Den nye knopskydning på lejeloven

Af Jakob Lindberg

Nydannelse: Udlejere kan idømmes strafgebyrer

Den 1. juli 2015 stiger det almindelige gebyr for behandling af sager ved huslejenævnet fra 141 kr. til 300 kr. Gebyret for forhåndsgodkendelser af huslejen nedsættes fra 3.500 kr. til 500 kr. Endeligt indføres et ny gebyr på 2.080 kr., som kun skal betales af udlejere, når huslejenævnssagen ender med, at lejeren får fuldt medhold.

Baggrunden for ændringen er, at det hidtidige gebyr for forhåndsgodkendelser af huslejen var så højt at næsten ingen udlejere brugte muligheden.

Med det lavere gebyr for forhåndsgodkendelser kan det forventes, at flere vil søge forhåndsgodkendelse. Det vil medføre øget arbejde for huslejenævnene. Merudgifterne skal dels dækkes af den almindelige gebyrstigning, dels af indtægterne fra strafgebyret.

Strafgebyr

Boligministeriets statistik viser, at udlejere taber langt de fleste sager ved huslejenævnene. Lejerne taber langt færre sager og endelig er der en del sager, som ender “uafgjort”, f.eks. ved at lejeren kun får medhold i en del af de punkter han klager over, men ikke dem alle.

Mange af sagerne angår udlejere, der er gengangere, og som dermed belaster huslejenævnene unødigt meget. Der er også sager om udlejere, der tror, at de har ret til at beholde lejerens depositum ved fraflytning, hvorefter lejeren er nødt til at gå til huslejenævnet for at få deres penge tilbage.

De riskerer nu, at få et strafgebyr på 2.080 kr., hver gang de taber en sag. Det er kun rimeligt. Princippet burde udvides, således at en ejer, der gentagne gange udlejer den samme lejlighed i et småhus til for høj leje uanset om han én gang har fået en kendelse fra nævnet, der viser, hvad den lovlige leje er.

Til gengæld er det urimeligt, at det er lejeren, der skal indbringe en sag om manglende tilbagebetaling af depositum, og derved pådrage sig en gebyrudgift på 300 kr., for at få sit depositum udbetalt.

5.november 2015

Tema: Den nye knopskydning på lejelovgivningen

Af Jakob Lindberg

I de senere numre af Lejer i Danmark har vi forholdt os meget kritisk til den nye knopskydning på lejelovgivningen, som folketinget vedtog i foråret. Nu er løbet kørt og derfor gælder det om at informere lejerne så godt som muligt om de positive ændringer, der er sket i lovene. Et af de positive elementer er, at det nu er forbudt at aftale trappelejeforhøjelser ved lejemålets indgåelse.

Ved trappeleje forstår man en aftale i en lejekontrakt, der over en årrække optrapper lejen. Oprindelig var trappeleje tænkt som en mulighed, udlejeren kunne bruge, når det af én eller anden grund ikke var muligt at få lejet en lejlighed ud til den leje, udlejer kunne kræve efter de normale regler om lejefastsættelse.

En midlertidig stilstand på lejeboligmarkedet kunne f.eks. betyde, at en udlejer ikke kunne få dækket den omkostningsbestemte leje, fordi det i en periode var svært at leje nye boliger ud.

I en sådan situation kunne udlejeren aftale med lejeren at lejen steg gradvis, indtil man nåede op på den omkostningsbestemte leje.

Misbrug

Men i virkeligheden udviklede tingene sig anderledes. I det fleste byer betød knapheden på lejeboliger, at markedslejen langt oversteg den omkostningsbestemte leje. På et tidspunkt undtog folketinget nybyggeri efter 1991 for reglerne om omkostningsbestemt leje. Derfor kunne udlejerne frit fastsætte lejen til den maksimalt opnåelige markedsleje.

Ved at kombinere en høj startleje med årlige faste stigninger over en 20-årig periode, kunne udlejerne sikre sig en jævnt stigende indkomst.

Risikoen var, at lejerne blev trætte af trappelejestigningerne og sagde op. Men mange udlejere så det som en mulighed for at udskifte lejerne med jævne mellemrum. På den måde kunne udlejeren drage fordel af en ny stigning i markedslejen.

Pristalsregulering

Det er slut nu. Ændringen af lejeloven forbyder udlejer at indsætte klausuler om trappeleje i kontrakter der indgås 1. Juli 2015 og derefter. Fremover er det kun muligt at anvende den såkaldte regulering ved nettoprisindeks.

I øjeblikket, hvor pristallet kun stiger langsomt, er det en fordel for lejerne, at trappelejeforhøjelserne er blevet erstattet af pristalsregulering.

Vær opmærksom

Men denne fordel er kun noget værd, hvis lejerne er opmærksomme på lovændringen. Hvis du flytter ind i en ny lejlighed fremover, og du kommer til at skrive under på en lejekontrakt, der indeholder trappeleje, skal du straks henvende dig til en lejerforening. Den kan hjælpe dig med at indbringe sagen for huslejenævnet, som kan erklære trappelejestigningen for ugyldig.

Gamle kontrakter

Det er kun i nye lejekontrakter at det bliver forbudt med trappelejeforhøjelser. Trappelejeklausuler der er aftalt før 1. Juli 2015 er stadig gyldige. Bor du i en kommune hvor boligreguleringslovens regler i kapitel II-V er gældende kan du dog få lejen nedsat, hvis din leje er kommet op over den omkostningsbestemte leje.

Søg rådgivning i din lejerforening.