Artikler

Misinformation om boligydelsen

BT har på baggrund af tal fra Ældresagen afsløret, at regeringen misinformerede folketinget og offentligheden, da den fremlagde lovforslaget om at skære i boligydelsen.

 

Af Jakob Lindberg

 

I november sidste år fremsatte regeringen et lovforslag om en gradvis forringelse af den boligydelse, som gives til pensionister og handicappede. Man begrundede det med, at der var udsigt til en uholdbar forøgelse af statens udgifter til boligydelse, såfremt man ikke greb ind og forringede den.
Som følge af protester fra blandt andet Ældresagen og handicaporganisationerne, fik Dansk Folkeparti kolde fødder og meddelte, at man ikke kunne være med til at gennemføre lovforslaget i den foreliggende form.
Det endte med, at revisionen af boligydelsen blev udsat til 2016. Der kan derfor snart forventes et revideret forslag fra regeringen, såfremt den fastholder, at boligydelsen skal forringes.

 

Nye beregninger
Nu har Ældresagen fremlagt nye beregninger, som viser at regeringens vurdering hviler på et tvivlsomt grundlag. I en henvendelse til folketinget fremgår følgende tendenser for boligydelsen i perioden 2007-2015:

– antallet af boligydelsesmodtagere er faldet fra ca. 317.000 til 282.000 – et fald på ca 11%
– udgifterne til boligydelse er kun vokset med godt 1 % i løbet af denne 8 års periode, hvis man korrigerer for den almindelige prisudvikling (forbrugeprisindekset).
– udgifterne til boligydelse er faldet med 4 %, hvis man korrigerer for udviklingen i boligposten i forbrugerprisindekset.

 

Hvad stod der i lovforslaget?
Som begrundelse i lovforslaget anførte ministeriet:

“Forslaget skal ses i sammenhæng med, at de samlede udgifter til boligydelse har udvist en realvækst på ca. 13 pct. siden 2001 og udgør i dag ca. 10 mia. kr.”

Spørgsmålet er: Hvordan kan Ældresagen og regeringen nå til så forskellige resultater. Svaret er, at regeringen sammenligner situationen i 2014 med situationen i 2001 og regner sig dermed frem til en realvækst på 13 %.
Ældresagen sammenligner 2015 med 2007 og når derfor frem til en realvækst på 1 %.

 

Urimelig sammenligning
Ældresagens beregninger er veldokumenterede, og jeg har heller ingen grund til at tro, at regeringens tal er forkerte. I så fald kan man konkludere, at udgifterne i perioden 2001-2007 steg med ca 12 % mens den i perioden 2007-2015 kun steg med ca 1 %.
Med andre ord begrunder regeringen sit besparelsesforslag med en tendens, der i dag er forældet.

 

Krisen og boligydelsen
Perioden 2001-2007 var en økonomisk højkonjunktur. Den endte med finanskrisen i 2008, som indledte den periode med lavvækst, som vi stadig er inde i.
At væksten i boligydelsesudgifterne blev formindsket efter finanskrisen, kan forklares med at mange lejere søgte billigere boliger i denne periode, hvilket også betød at de fik mindre i boligydelse.
Det er indlysende, at det er den aktuelle udvikling i boligydelsen, der er den vigtigste, når folketinget skal tage stilling til en eventuel forringelse. At tage udgangspunkt i nogle tal, der er over 8 år gamle er urimeligt.
Det giver et helt forkert billede af den reelle udvikling i boligydelsen.

 

Misinformation af folketinget
Da regeringen forelagde landbrugpakken, viste det sig, at regeringen groft havde misinformeret folketinget om virkningerne på miljøet. Det udløste en regeringskrise og landbrugsministeren måtte gå af.
Boligydelsessagen er et ny eksempel på, at regeringen ikke fortæller den fulde sandhed.
Man fortier de oplysninger, der taler imod regeringens egne forslag. Hvordan kan folketinget og borgerne have tillid til regeringens oplysninger?

 

Ustyrlige antenneudgifter

Prisen for en fuldpakke steg fra 28,50 kr. 529 kr. pr måned fra 1993 til 2016 – en 17-dobling på 23 år. Læs dette eksempel fra Nørrebro i København.

 

Af Lars Vestergaard

 

I gamle dage var der kun 1 TV-program og signalet kom fra taget ned i et ”sløjfe-kabel”, som gik rundt til at alle lejere.

Indtil 1989 var TV gratis betalt over licensen, mens antenne-drift gik på huslejen. I juni 1989 vedtog Folketinget at alle husstande skulle betale 6 kr. pr måned for ophavsret til kunstnerne. Der blev afholdt mange møder og afstemninger om signalforsyning, parabol eller kabel.

I 1990 blev der installeret nye stikledninger, og leverandøren blev KTAS /TDC.

Vi kunne vælge:

Basispakke: 16,48 kr. / md. + Copy-Dan 6,25 kr. / md.

Fuld pakke: 33,93 kr. / md. + Copy-Dan 9,60 kr. / md.

Enden blev at alle fik fuld pakke og kvantumsrabat, så den samlede afgift fra januar 1993 var 28,50 kr./md.

Så var der ro frem til 1997 hvor Folketinget, BL og boligselskabets værste bureaukrater satte kanalvalg på alles dagsorden. Endnu engang valgte vi den lette løsning med den store fælles pakke og kvantumsrabat til alle.

Antenne diagram-A5

 

 

 

 

Ændringen i 2001

I 2001 tog vi imod tilbud om internet (bredbånd) over TDCs coaxial kabler uden ekstra omkostninger for afdelingen. Det kostede kun at kontrakten blev forlænget med 5 år. Rabatten i 2001 var sådan at individuelle valg af stor pakke ville være ca. 25 % dyrere, mellempakken ca. 25 % billigere, og grundpakken ca. 60 % billigere end den fælles store pakke.

Ser vi på udviklingen på huslejen for en 2 værelsers lejlighed på 61m2 opført i 1925, kan vi se at huslejen udvikler sig næsten som lønningerne for bygningshåndværkerne, og varmen følger energipriserne, mens TV-signalerne er gået fra NUL i 1988 til 6 kr./md. i 1989 til 448 kr./md. i 2016.= 5.376 kr. for hele 2016.

Nu koster enkelt-abonnement hos TDC Yousee: 239 kr. 419 kr. og 529 kr. / md. = 6.348 kr. for hele 2016. Det svarer til 53 %, 94 %, og 118 % af kvantumprisen for fuld pakke.

Alle afgifter står på huslejeopkrævningen, som betales via PBS, så ingen ser hvad det koster. – og nu vil ca. 40 % også have altan til 500 kr. md. de næste 10 år.

 

Nyt lovforslag

I år kommer et lovforslag om at lejerne skal kunne vælge TV-signalerne fra, og frit vælge hvad de vil se og hvordan.

Det er udmærket.

Der er bare den hage ved forslaget, at TDC i årevis har accepteret at de, der på tro og love ikke har TV, kan slippe for at betale for TV-signalerne, mens de kan opretholde internettet på kablerne.

Der er altså stort set ingen forskel på at sige fra, som loven tillader, og hidtidig praksis.Valget vil fortsat være mellem sort skærm eller den udgift til TV, som flertallet af de få fremmødte på beboermøderne vedtager.

Lovændringen hjælper ikke de svageste lejere, som gerne vil se billigt TV uden bøvl med stueantenne osv. De må fortsat vælge mellem sort skærm eller den fælles løsning.

Husk at abonnementet på TV-signalerne er en pligtig ydelse i lejeforholdet, og at manglende betaling kan føre til fogedudsættelse.

Eneste rigtige løsning er at Folketinget pålægger signal-leverandørerne at tilbyde alle en basispakke med de licensbetalte public-service-programmer også kaldet must-carry-programmer til discountpris.

 

 

Manglende gennemsigtighed ved fastsættelsen af huslejen.

Folketingets blå partier har i mange år klaget over, at det var svært for de små, ikke-professionelle udlejere at vide, hvad de kunne tillade sig at tage i husleje uden at risikere at komme i konflikt med boligreguleringsloven. Heller ikke lejerne kan finde ud af, hvor meget man skal betale i husleje. Men hvordan får man skabt større gennemsigtighed og forudsigelighed på området?

 

Af Jakob Lindberg

 

Boligreguleringsloven blev ved den seneste lejelovsændring den 1/7 2015 bekræftet som den vigtigste lov, når det drejer sig om huslejefastsættelse i Danmark. Med enigheden mellem rød og blå blok, må vi regne med, at denne lov kommer til at være i kraft i mange år fremover, med alle dens gode og mindre gode sider.

Det gode ved loven, er at den trods alt medvirker til en sænkning af huslejen i sammenligning med der ville opstå, hvis den blev afskaffet. Boligreguleringsloven er lejernes vigtigste værn mod urimelige huslejestigninger i den ældre boligmasse.

 

Uvidenhed

Men uvidenheden om boligreuleringsloven er et problem. Titusinder – hvis ikke hundrede tusinder af lejere – betaler for meget i husleje, fordi de ikke kender deres rettigheder og ikke søger hjælp i lejerforeningerne.

Uvidenheden er også et problem for udlejerne, specielt de ejerlejlighedsejere, der af forskellige grunde er tvunget til at leje deres lejlighed ud. Det kan ske som følge af skilmisse, forflyttelse, arbejdsløshed eller lignende. Mange ejerlejlighedsejere tror, f.eks. at de kan leje ud til markedsleje, og derved få lejeren til at betale ydelserne på deres kreditforeningslån.

Det kan sjældent lade sig gøre. Boligreguleringsloven siger nemlig, at en udlejer kun kan få dækket sine direkte omkostninger (skatter, afgifter, forsikringer osv.) samt nogle nøje udregnede beløb til vedligeholdelse og til afkast.

 

Afkast

Det beløb en udlejer kan indregne i huslejen som afkast, i ejendomme, der er opført før 1/1 1992, er politisk fastsat. For ejendomme opført før 1973 er afkastet begrænset til 7 % af værdien ved den 15. almindelige vurdering i 1973. Da ejendomspriserne er mangedoblet i de sidste 40 år, kan dette afkast kun betale en brøkdel af de ydelser, som en ejerlejlighedsejer skal betale for en ejerlejlighed der f.eks. er købt i 2008.

Havde der ikke været sådan en begrænsning i afkastet, ville man have indbygget en uendelig inflationsspiral på lejeboligmarkedet. Stigende huslejer ville have ført til stigende afkast, hvilket ville have medført nye huslejestigninger, endnu større afkast osv.

Det var derfor særdeles fornuftigt, at politikerne i 1970-erne indførte den nuværende huslejeregulering.

 

Offentlighed

Men det er et problem, at heller ikke udlejerne kender boligreguleringsloven. For at råde bod herpå skabte politikerne for et par år siden en hjemmeside, hvor alle kunne gå ind, og se de kendelser, som huslejenævnene træffer. Hvis man som ejerlejligheds-udlejer kunne se, hvilke huslejer, som nævnene godkendte, ville vedkommende være på mere sikker grund.

Desværre lider denne hjemmeside af så alvorlige mangler, at den reelt er ubrugelig. Se en anden artikel her på hjemmesiden

 

Forhåndsgodkendelse

For et par år siden blev det også gjort muligt for udlejere af enkeltlejligheder at søge forhåndsgodkendelser af huslejen. Systemet har stort set ikke været brugt af huslejenævnene endnu, fordi folketinget fastsatte et meget højt gebyr for at foretaget en sådan forhåndsgodkendelse.

Nu er dette gebyr blevet nedsat, og det må forventes, at der vil komme flere forhåndsgodkendelser. Men en forhåndsgodkendelse er ikke udelukkende positiv. Hele ansvaret for en korrekt lejefastsættelse hviler nu på huslejenævnet. Lejerens bedømmelse af lejlighedens stand mangler. Dette risikerer, at føre til ukorrekte lejefastsættelser. Reglerne om forhåndsgodkendelse fremgår af lejelovens § 59 a, stk. 2-6.

 

Ingen ankemulighed

Det er usikkert, om der overhovedet vil være mulighed for at en lejer kan få nedsat en for høj leje, hvis den på forhånd er godkendt af huslejenævnet. Der er ikke i lejelovens bestemmelse om forhåndsgodkendelse anført noget om ankemuligheder. Dog fremgår det af lejelovens § 59 b, stk. 4 – indirekte – at et huslejenævn kan ændre på en forhåndsgodkendelse, “hvis der er tale om ændrede forhold”

Det bliver interessant at se, hvordan huslejenævnene vil udnytte disse nye regler

 

 

Database over huslejenævnsafgørelser dumper

Huslejenævn.dk er en offentlig database over afgørelser truffet af huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark. Intentionerne bagved er gode, men udførelsen er elendig

 

Af Jakob Lindberg

Det er Udlændinge, integrations- og boligministeriet, som er ansvarlig for udvalget af afgørelser der præsenteres på siden, mens Grundejernes Investeringsfond står for den tekniske vedligeholdelse. Ministeriet præsenterer hjemmesiden således:

De afgørelser, som offentliggøres, er et udvalg af principielle afgørelser fra de større husleje- og beboerklagenævn. Huslejenævn.dk bidrager dermed til at øge retssikkerheden for borgerne og til at skabe en mere ensartet retstilstand i afgørelser landet over.

 

Forkert udvalg

Det er rigtigt, at der er tale om et udvalg, men er det også rigtigt, at udvalget er “fra de større husleje- og beboerklagenævn”

Nej. For det første mangler der adskillige af huslejenævnene i de større byer i Danmark. Der er 98 kommuner i landet. Hvis vi antager de “større nævn” er beliggende i de 30 største kommuner, så er kun 9 af disse repræsenteret i Huslejenaevn.dk

Der mangler f.eks følgende huslejenævn: Fra Top-10: Odense, Esbjerg, Vejle, Randers, Viborg. Fra Top 11-20: Silkeborg, Herning, Roskilde, Næstved, Sønderborg, Holbæk. Fra Top 21-30: Hjørring, Helsingør, Guldborgsund, Frederikshavn, Aabenraa, Køge, Skanderborg, Svendborg, Ringkøbing-Skjern

Til gengæld er mange kommuner med små nævn med på listen, f.eks.: Dragør, Lemvig, Norddjurs, Nordfyn, Nyborg, Solrød, Sorø, Alle disse kommuner ligger i den laveste tredjedel med hensyn til størrelse

Hjemmesiden overholder dermed ikke sin egen varedeklaration

 

Skævhed

Et stort problem er den store skævhed i udvælgelsen.

Hvis man som lejer eller udlejer ønsker at se det aktuelle lejeniveau for omkostningsbestemt husleje, kan man søge på dette begreb og markere, at man ønsker at se afgørelser for alle kommuner. Der skulle nu vises 217 afgørelser, men kun de første 200 kan åbnes.

Langt de fleste afgørelser er fra Københavns Kommune, en del  fra Frederiksberg Kommune og endelig er der 4 afgørelser fra Hørsholm Kommune, 1 fra Hillerød Kommune og en enkelt fra Kolding Kommune. Der var altså kun medtaget en eneste afgørelse fra huslejenævn vest for Storebælt.

I betragtning af, hvor mange afgørelser, der træffes om omkostningsbestemt husleje i byer som Odense, Århus og Randers, er denne skævhed frapperende.

 

Forældede afgørelser

Et tredie problem er, at alt for mange af afgørelserne er meget gamle. Da huslejeniveauet ændrer sig fra år til år, bør de refererede afgørelser være max 2 år gamle. Det er ikke tilfældet. Af de 200 afgørelser om omkostningsbestemt husleje var langt de fleste – ca 80 % fra før 2012. Der bliver endda snydt med aktualiteten. F.eks. var der ca 10 afgørelser, som i følge oversigten var faldet i København i 2015, men som i virkeligheden var truffet i 2011 eller før.

Det skal nævnes, at det først og fremmest er afgørelserne fra København og Frederiksberg, der lider af manglende aktualitet. De fleste af de øvrige afgørelser ser ud til at være truffet i 2015 og 2014.

 

Samlet vurdering

Hjemmesiden Huslejenævn.dk er dumpet med et brag

Sparede 2.500 kr om måneden i husleje

Læs dette eksempel på, hvordan man beregner den omkostningsbestemte husleje

Af Jakob Lindberg

 

En lejer i Hørsholm kommune nord for København syntes i begyndelsen af 2015, at hans husleje var for høj. Han boede i en privat udlejningsejendom fra 1936 med 15 lejemål.

Han gik til en lejerforening, som hjalp ham med at indbringe sagen for huslejenævnet i april 2015. Det viste sig, at være en god beslutning.

Nævnet foretog en grundig undersøgelse og endte med at nedsætte den årlige leje fra 69.876 kr til ca. 37.800 kr – dvs en årlig nedsættelse på ca 31.000 kr.

Lejemålet lå i et såkaldt ”storhus” – dvs. en ejendom med mere end 6 boliglejemål. I sådanne ejendomme er det udlejeren, der har ansvaret for, at lejen ikke overstiger den såkaldte ”omkostningsbestemte leje”. Det betød, at lejeren fik den for meget betalte husleje refunderet fra lejemålets begyndelse den 1. juli 2012, og udlejer måtte derfor tilbagebetale ca. 93.000 kr til lejeren.

 

Tidligere afgørelse

Det viste sig under sagens behandling, at der i 2013 havde verseret en sag i huslejenævnet om den omkostningsbestemte leje i denne ejendom, hvor lejen var blevet udregnet i henhold til reglerne i boligreguleringslovens §§ 7-11. Selv om udlejer udmærket vidste, at lejen var for høj, havde han opkrævet den alligevel.

 

Huslejenævnet tog udgangspunkt i budgetudgifterne for 2013

 

Skatter og afgifter

(grundskyd, renovation, vand- og vandafledning)

109.446
 

Elektricitet

 

9.504

Forsikringer 25.275
Trapperenholdelse 16.333
Snerydning 22.813
Udarbejdelse af varmeregnskab 4.929
Afkast (7 % af 15. alm. vurdering) 42.000
Tillæg til afkast 9.669
Vicevært (15 lejemål á 5.000)    75.000
I alt

 

314.969
Boligernes andel (90,44 %) 284.858
Administration (13 lejemål á 2.600)    33.800
I alt inklusive administration

 

318.658

 

De 318.658 kr skal fordeles på ejendommens boligareal, der er 795 m2. Dette giver en grundleje på 401 kr/m2 om året.

Dertil skal lægges det beløb udlejer skal opkræve til udvendig vedligeholdelse, hvilket var 145 kr/m2.

Endvidere havde huslejenævnet i 2013 godkendt et forbedringstillæg vedrørende isolering mm. på 11 kr/m2

I alt bliver kvadratmeterlejen før forbedringer: (401+145+11) = 557 kr. pr. m2.

Da lejligheden var på 56 m2 blev den samlede leje fastsat til 31.182 kr. om året før de individuelle forbedringer.

 

Ny beregning i 2015

Da huslejenævnet besigtigede lejemålet i 2015 konstaterede de, at der var foretaget forskellige individuelle forbedringer i lejerens lejemål, som udlejeren havde bekostet.

Det endelige regnestykke kom derfor til at således ud:

 

Årlig leje før individuelle forbedringer 31.182
Forbedring: Termoruder 3.360
Forbedring: Køkken, og badeværelse    3.284
37.826

 

 

 

 

BoliGrøn ophører

I en orientering til afdelingsbestyrelserne i BoliGrøn har Boligselskabet Sjælland meddelt, at BoliGrøns egen administration ophører, og at alle administrationsopgaver fremover varetages af Boligselskabet Sjælland

 

Af Jakob Lindberg

 

BoliGrøn er en boligorganisation der har opført en række mindre afdelinger i Køge Kommune med det mål at blive et landsdækkende boligselskab med speciale i lavenergibyggeri. BoliGrøns afdelinger administreres af Boligselskabet Sjælland

Læs artiklen Pas på useriøse klima-byggere

Baggrunden for ændringen er, at Ledelsen i BoliGrøn ikke har penge nok til at fortsætte som selvstændigt boligselskab, eftersom det ikke er lykkedes at skaffe nye byggesager. Manglen på nye byggesager ville betyde døden for BoliGrøn, idet boligselskabet var helt afhængig af, at man blev anerkendt som almen bygherre i andre kommuner, og dermed kunne skaffe sig indtægter i form af byggesaghonorarer.

Randers Kommune sagde fornylig nej til BoliGrøn på baggrund af en sønderlemmende kritik i en advokatrapport om selskabets økonomi. På baggrund af denne rapport var det ikke realitisk at tro på, at BoliGrøn ville få nye byggeopgaver for i andre kommuner.

 

Fusion

Den 15. januar meddelte BoliGrøn og Boligselskabet Sjælland, at man vil forsøge at fusionere de to selskaber. Boligselskabet Sjælland vil dog først sige ja til en sådan fusion, ”når der er orden i BoliGrøns økonomi og afdelingernes bygningsmæssige forhold er tilstrækkeligt afklarede”

Boligselskabet Sjælland skriver, at:

”Afdelingernes drift vil fortsætte, med stort fokus på mangelgennemgang og udbedring af byggeriet, ligesom afdelingernes økonomi vil være under fortsat fokus. Det er vigtigt, at der henlægges tilstrækkeligt til at imødegå fremtidige vedligeholdelsesopgaver mv.”

Man skriver også, at det kan være nødvendigt, at det kan blive nødvendigt at opkræve et ekstra administrationsbidrag hos afdelingerne for at honorere berettigede krav. Dette kan f.eks. være krav fra lejerne om forholdsmæssigt nedslag i lejen eller erstatning for flytteudgifter.

 

1-års gennemgang

Kort efter nyheden om BoliGrøns ophør kom byggeskadefonden med rapporten om 1 års gennemgangen i Uglevænget. Det var rystende læsning. I rapporten gennemgås de vigtigste bygningsdele, fra kloak til tag, og der anføres en konklusion for hver del. Følgende citat fra afsnittet om tagdækningen er typisk:

”Der er byggeteknisk svigt.
 – Der er mangler i dokumentationsmaterialet.
 – Svigtet skal udbedres, øget vedligeholdelse vil ikke være nok. – Manglende dokumentation skal fremskaffes.” 

I en anden artikel her på hjemmesiden vil vi nærmere gennemgå rapporterne fra 1-års gennemgangen

 

Fremtiden er uvis

Boligselskabet Sjælland har som det fremgår af pressemeddelelsen taget forbehold for en afklaring af de bygningsmæssige forhold i afdeling Uglevænget før man siger ja til en fusion med BoliGrøn. Formentlig vil en afhjælpning af de bygningsmæssige mangler kræve millioner af kroner. Hvis denne afhjælpning ikke kan ske inden for de midler, som er placeret som sikkerhed i Byggeskaldefonden, kommer Køge Kommune og kreditforeningerne formentlig til at skyde penge i en genopretning af byggeriet.

 

Folketinget går amok i udlændingediskussionen og glemmer boligproblemerne

Boligpolitikken er nu lagt ind under det udvalg i folketinget, som behandler udlændinges integration i Danmark, herunder spørgsmål om flygtninge. Det er ikke godt nyt, for dem, som ønsker konstruktive løsninger på de boligpolitiske problemer i Danmark.

Af Jakob Lindberg

 

Udlændinge-, Integrations- og Boligudvalget hedder nu det udvalg, som behandler boligpolitiske emner i Folketinget. Det er blevet et centralt udvalg i Folketinget, der samarbejder tæt med øjeblikkets mest omtalte fagminister, Inger Støjberg.

Det er sværvægtere, der sidder i udvalget, som nedenstående liste viser:

 

Martin Henriksen (Dansk Folkeparti), som er formand for udvalget,

Marcus Knuth (Venstre),

Naser Khader (Konservative),

Simon Emil Amnitzbøl (Liberal Alliance),

Dan Jørgensen (Socialdemokraterne),

Johanne Schmidt Nielsen (Enhedslisten),

Sofie Carsten Nielsen (Radikale)

Jakob Mark, (Socialistisk Folkeparti)

Ulla Sandbæk, (Alternativet)

 

Det er politikere, der er dybt engageret i tidens mest aktuelle politiske emne flygtningespørgsmålet. Desværre ser det ud til, at boligspørgsmålene fuldstændig går i glemmebogen i den højeksplosive debat om flygtningene.

Det viser sig tydeligt, hvis man tæller op, hvilke emner medlemmerne tager op i deres spørgsmål til ministeren.

I en tilfældig 14-dages periode fordeler emnerne sig således:

Tabel over emner

 

Der blev stillet 148 spørgsmål til ministeren. Af dem handlede de 122 (eller 82 %) om emner som udlændinge, flygtninge, asyl, grænsekontrol mm  

Kun 5 spørgsmål (3 %) drejede sig om boligpolitik eller lejelo
vgivning.

21 spørgsmål (14 %) drejede sig om andre emner.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Helheden forsømmes

Det er forståeligt, at flygtningespørgsmålet fylder meget i den øjeblikkelige situation. Men der er andre vigtige emner, som vore folkevalgte har en pligt til at interessere sig for: – Det stigende antal hjemløse, – de mange usælgelige boliger i provinsen, – konkurserne inden for den almene boligsektor, – ulovlige profitter i almene boligafdelinger og meget andet.

Hvis man er mekaniker og skal lave eftersyn på en bil, så kan man ikke nøjes med at interessere sig for kaburatoren eller lygterne. Man må tjekke hele bilen.

Sådan burde det også være i folketinget. Medlemmerne må interessere sig for helheden – ikke kun de emner, der lige i øjeblikket giver medieomtale.

 

Mangel på fokus

Af og til virker det også som om, at visse udvalgsmedlemmers bestræbelser på at miskreditere muslimerne, får dem til at glemme, hvad det er for et udvalg, de er medlemmer af.

Formanden Martin Henriksen har f.eks. brugt sin position i udvalget til at stille et spørgsmål til fødevareministeren om hvor mange penge, som en bestemt muslimsk organisation tjener på halalcertificering.

Har det overhovedet noget med udlændinge, integration eller boliger at gøre? En seriøs indstilling til arbejdet efterlyses

Ikke-kategoriseret

Dæmp huslejestigningerne – vi mangler restriktioner på løbske udgifter

Moderniseringerne i den almene boligsektor kan være ønskelige for de befolkningsgrupper, der har råd. Men ulempen er, at der forsvinder flere og flere af de billige boliger, Derved bliver det sværere for fattige familer og enlige at finde en bolig, de kan betale.

 

Af Lars Vestergaard

 

Her er nogle forslag til, hvordan man kan bremse op og bevare de billige boliger.

Altaner

Altaner er en mode-dille, der forøger huslejen med ca. 500 kr. /md.

Altaner er den største enkelt-post, som kommunerne kan påvirke, da de kræver byggetilladelse.

Hvis kommunerne giver tilladelse til altaner, stiger huslejen sandsynligvis til et niveau, der de næste 10 år hindrer kommunens bolig-anvisning til kontanthjælpsmodtagere.

Dermed afskærer byggetilladelser til altaner hurtigt størstedelen af de tilbageværende billige almene boliger fra social bolig-anvisning.

 

Dyre antenner

Fælles-TV-signal-forsyning skal være frivillig og kunne opsiges med kort varsel.

Dette indføres formentlig ved lov.

Derimod indeholder lovforslaget ikke noget krav om, at signal-leverandørerne skal kunne levere en basis-pakke udelukkende med rene public-service must-carry kanaler til kostpris.

TV-pakker er steget voldsomt i pris gennem årene til en pligtig ydelse oven i huslejen på ca. 448 kr./md. i 2016 (5376 kr. årligt).

TV-pakkerne er pt. obligatorisk i mange ejendomme og dermed pligtig ydelse, som kan gøre lejen / den pligtige ydelse så høj at boligerne ikke kan bruges til social boliganvisning.

Hvis Folketinget udelukkende vedtager at tillade fravalg, kan lejerne vælge mellem intet TV eller en stor kollektiv aftale. Det er ikke tilstrækkeligt, da det giver en falsk valgmulighed.

Folketinget bør gøre det muligt at vælge en billig pakke udelukkende med public service programmer til discount pris, da mange ellers vælger den kostbare pakke for at kunne se TV.

 

Kollektive moderniseringer af køkkener og hårde hvidevarer bør være frivillig.

Alle beboere har i dag ret til at lave individuelle moderniseringer og kan evt. låne og afdrage dem til boligselskabet over 10 år over huslejen.

Køkkenmoderniseringer kan være tiltrækkende, men koster, og bør derfor være frivillig.

Hårde hvidevarer indgår i forskelligt omfang i mange lejeaftaler, men rutinemæssig udskiftning af velfungerende udstyr, komfurer osv. presser huslejen unødigt op.

Moderniseringer og huslejestigninger bør kun ramme de, der ønsker dem, og ikke samtlige beboere/ lejere.

 

Invendig vedligeholdelse

Indvendig vedligeholdelse og istandsættelse dels i ”boperioden” dels ved fraflytning koster dyrt, og ved B-ordningen tvinges lejere til at spare op til efterfølgende lejere.

Der bør lægges loft over tvangsopsparing til lejemålenes ”indvendige vedligeholdelse”. Dette kræver muligvis en nærmere analyse, men hvor A-ordningen holder en høj standard og høj husleje, mangler B-ordningen enhver indre logik, da lejerne i praksis ofte pålægges en uendelig opsparing til deres efterfølgeres ”maling, tapetsering og hvidtning”, i nogle tilfælde opspares mere end 1 års husleje, uanset om der er behov.

B-ordningen er til stor glæde for lokale malere, som ofte ”helt tilfældigt” fastsætter tilbudsprisen på malerarbejde til det, der netop står på kontoen.

Det er problematisk og bør undersøges nærmere

Den uambitiøse boligpolitik

Folketinget vedtog ved 1. behandling i begyndelsen af februar 2016 at forlænge den nuværende ordning, hvor efter kommunerne skal betale en grundkapital på 10 % af opførelsessummen for alment byggeri. Flere af ordførerne mente, at de derved var med til at stimulere til mere nybyggeri. Det er tvivlsomt, da man ikke har gjort det billigere for kommunerne at igangsætte nybyggeri. Danmarks Lejerforeninger fremsendte et høringssvar, som i redigeret form er gengivet her

 

Af Jakob Lindberg

 

Set i lyset af den alvorlige flygtningekrise i Europa, må man antage, at markedet for billige lejeboliger vil komme under hårdt pres de kommende år.

Det vil først og fremmest være op til kommunerne og den almene boligsektor at løse dette problem. Her spiller størrelsen af den kommunale grundkapital en meget væsentlig rolle. Meget taler for, at den kommunale grundkapital bør sænkes yderligere, for at tilskynde kommunerne til at opføre mere alment byggeri.

 

Ny model for den kommunale grundkapital

Kommunerne er meget forskellige, både hvad angår boligknaphed og hvad angår andelen af almene boliger i kommunen.

Der findes kommuner, hvor der i de senere år har været for mange almene boliger i forhold til efterspørgslen, og hvor mange almene boliger ikke kan udlejes til de huslejer, som følger af den nuværende finansiering af nybyggeriet.

Omvendt findes der – især i hovedstadsområdet – kommuner, hvor de almene boligorganisationer har meget lange ventelister. I sidstnævnte gruppe har mange kommuner gjort en stor indsats for at bygge nye almene boliger. Men en del af hovedstadsområdets kommuner, har kørt på frihjul og undladt at bygge tilstrækkeligt.

Tilsyneladende ligger der en form for skattespekulation heri, idet man ved at undlade at bygge alment, kan sikre, at der ikke kommer ”dårlige skatteydere” til kommunen. Dermed bidrager kommunerne til at forstærke den boligmæssige opdeling af vort land i et over- og et underdanmark.

Der er derfor behov for at regeringen og folketinget gentænker hele støttesystemet og styringen af byggeriet med henblik på at modvirke den boligmæssige opdeling. Der er ganske mange virkemidler, der kan tages i anvendelse. Her vil vi nævne følgende:

 

1) ”Guleroden”:

Variable satser, således at kommuner hvor der er stor boligknaphed og få almene boliger kan opføre alment byggeri med en lav kommunal grundkapital på f.eks. 5 %. Omvendt skal kommuner, hvor der er mange ledige almene boliger betale en høj sats på f.eks. 15 %. Et sådant system er foreslået af Lars Vestergård i en artikel i de seneste nummer (75) af Lejer i Danmark. Man kan samtidig lade satserne afhænge af det samlede boligbyggeri, således at satserne bliver højere, hvis der er stort pres på byggesektoren. På den måde vil grundkapitalordningen virke konjunkturudjævnende.

 

2) ”Pisken”

Man kan eksempelvis ændre byrdefordelingen mellem kommunerne gennem udligningsordninger, således at kommuner, der ikke bygger nybyggeri, kommer til at betale mere til de øvrige kommuner.

 

3) ”Kommandoen”.

Særligt uvillige kommuner kan gennem et landsplandirektiv pålægges at opføre alment byggeri.

Præcis, hvordan et ændret støttesystem skal udformes, kræver nærmere overvejelser og offentlig debat.

Vi vil derfor foreslå, at den nuværende sats for den kommunale grundkapital på 10 % forlænges med 1 år, og at man bruger tiden frem til folketingssamlingen der begynder 1. oktober 2016, til at søge den bedste løsning for det almene byggeri.

Lars Vestergårds artikel kan læses på vor hjemmeside: http://dklf.dk/artikler/17818/

 

Stigende huslejer og nedsat kontanthjælp og boligsikring resulterer i stadig flere hjemløse.

Hjemløshed bliver et større og større problem for det danske samfund. Hvad kan der gøres?

Af Lars Vestergaard

 

Mulige indsatser for at få betalingsevne og husleje til at nå sammen:

  1. Sæt boligstøtten for enlige op og løft kontanthjælpsloftet, således at huslejen netop kan betales.
  1. Automatiser huslejebetalingen for alle borgere på offentlig forsørgelse, via Udbetaling Danmark, så ingen på forsørgelse kommer i husleje-restance. Dette vil forhindre misbrug af støtten, og give årlige besparelser for kommuner og boligselskaber på ca. 1 milliard kroner.
  1. Brems stigningerne i boligudgifterne, ved målrettede restriktioner på løbske udgifter i den almene sektor, og evt. også i den private.

 

Antenneudgifter

Boligudgiften for en lejer består af husleje, samt bidrag til forbrug: varme, (evt. vand) og antenne. Huslejen kan man få boligstøtte til, hvis man har lav indkomst, men varme og antenne skal lejerne selv betalt fuldt ud. Der har været meget fokus på varmeudgifterne, men i mange almene bebyggelser udgør antenneudgifterne et ligeså stort beløb. Det må der sætte ind overfor:

  • Tilslutning til fælles-TV-forsyning skal være frivillig og kunne opsiges med kort varsel.
  • Signal-leverandørerne skal pålægges at udbyde pakker med rene public-service must-carry kanaler til kostpris.

 

Kollektive indvendige moderniseringer

Stop de uendelige kollektive indvendige moderniseringer, herunder rutinemæssig udskiftning af velfungerende hårde hvidevarer, i den almene boligsektor, med mindre de er tvingende nødvendige, som dele af den såkaldte ”udvendige vedligeholdelse” af tag og fag, VVS og el.

Alle beboere skal fortsat have ret til at lave individuelle moderniseringer og evt. låne og afdrage dem over 10 år over huslejen.

Dermed vil moderniseringer og huslejestigninger kun ramme de, der ønsker dem, og ikke samtlige beboere/ lejere.

 

Tvangsopsparing til indvendig vedligeholdelse

Der skal lægges loft over tvangsopsparing til lejemålenes ”indvendige vedligeholdelse”. Dette kræver muligt en nærmere analyse, men hvor A-ordningen holder en høj standard og høj husleje, mangler B-ordningen enhver indre logik, da lejerne i praksis pålægges en uendelig opsparing til deres efterfølgere.

 

Skæve boliger

Kopier de skæve boliger ind i den sociale servicelov, som et botilbud, med reduceret bemanding i Serviceloven kapitel 20, muligvis som et nyt punkt under § 108.

 

”Skæve boliger til skæve beboere” jfr. almenboliglovens kap 10a udløser engangsstøtte på op til 400.000 kr. pr bolig. (En moderne bolig-kontor container-pavillon med kitchenette samt toilet & bad koster ca. 10.000 kr.m2 og mange kollegie-værelser er 8-12 m2 plus toilet og bad, så løsningen er lige til), men forudsætningen er at de almene boliger er permanente, og har eget skøde på egen matrikel.

Da kommunerne ønsker midlertidighed for at kunne disponere over arealerne senere, udelukker det de skæve boliger.

 

En løsning kan være at kopiere de skæve boliger ind i den sociale servicelov, som et botilbud, med reduceret bemanding i Serviceloven kapitel 20, muligvis som et nyt punkt under § 108. bl.a. fordi botilbud er midlertidige og jfr. § 111 ikke er omfattet af lejelovens opsigelsesregler.