Vestre Landsret foretog en opsigtsvækkende fortolkning af begrebet sammenligningslejemål. Enfamilieshuse kan sammenlignes med etageboliger
Af Jakob Lindberg
Et par fra Randers havde ejede et rækkehus i det nordøstlige del af byen. For et par år siden gik de fra hinanden, og ingen af dem havde den gang råd til at overtage huset. Hvis de solgte huset ville de tabe penge. De besluttede sig derfor til at leje huset ud.
I sommeren 2015 flyttede et andet par ind som lejere. De havde aftalt at betale 7.700 kr. om måneden for 92 m2, hvilket svarede til 1.004 kr pr kvadratmeter. Det er en temmelig høj leje i Randers.
Efter indflytningen oplevede de forskellige problemer med huset. Opvaskemaskinen gik i stykker, der var problemer med varmen, vandet til toilettet begyndte at løbe, osv. De forsøgte at få udbedret manglerne ved at klage til huslejenævnet, men nævnet gav dem ikke medhold.
Huslejenedsættelse
I 2016 gik de endnu en gang til huslejenævnet og klagede denne gang over huslejens størrelse. Her fik de medhold. Huslejenævnet nedsatte lejen fra 7.700 kr til 5.942 kr. om måneden.
Rækkehuset hører til det, man i lejeloven kalder ”mindre ejendomme”, dvs. ejendomme med mindre end 7 lejemål. Her skal huslejen fastsættes ved sammenligning med andre lejemål i samme område og af samme kvalitet, hvor lejen er fastsat som omkostningsbestemt leje.
Hvis der ikke findes omkostningsbestemte lejemål i området kan huslejenævnet beregne huslejen ved at opstille et såkaldt skyggebudget, der viser indtægter og udgifter i ejendommen.
En del huslejenævn afholder sig konsekvent fra at anvende skyggebudgetter. I stedet søger de at strække elastikken til det yderste, når de skal finde sammenligningslejemål.
Sammenlignede med etageboliger
I dette tilfælde valgte huslejenævnet at sammenligne rækkehuset med 3 lejemål, der var beliggende i etageejendomme i samme område. Derved nåede de frem til 5.942 kr./måned.
Det ville udlejerparret ikke acceptere. De indbragte huslejenævnets afgørelse for Boligretten i Randers.
Boligretten
Ved boligretten nedlagde udlejer påstand om, at retten skulle godkende den oprindelige aftalte leje på 7.700 kr om måneden. Lejerne påstod, at retten skulle stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Udlejerne argumenterede for at de tre lejemål fra etageejendommene ikke var sammenlignelige, og pegede på, at rækkehuset havde en højere kvalitet end sammenligningslejemålene, men de påpegede ikke, at ”der var fejl og mangler ved Huslejenævnet afgørelse..”.
Dette var overraskende, idet huslejenævnet tilsyneladende ikke havde taget stilling til spørgsmålet om, hvorvidt der overhovedet fandtes sammenlignelige ejendomme i Randers Kommune, hvilket er en klar fejl fra huslejenævnets side.
Flertallet af dommerne afgjorde på den baggrund, at lejerne skulle have medhold. De to dommere fandt efter at have besigtet lejemålene, at etageboligerne kunne sammenlignes med rækkehuset og stadfæstede dermed huslejenævnets afgørelse.
En af dommerne gav udlejer ret i, at de fire boliger ikke kunne sammenlignes.
Udlejer ankede sagen til landsretten.
Landsretten
I Vestre Landsret udviklede sagen sig til en strid om juraen.
Det afgørende punkt kom til at dreje sig om, hvorvidt et rækkehus kunne sammenlignes med etageboliger, når man skal fastsætte det lejedes værdi. Lejernes sejr i boligretten ville kun blive stadfæstet, hvis landsrettens dommere nikkede ja til det spørgsmål.
Hvis dommernes svar var nej, ville udlejer få ret. Vejen ud ad dette dilemma var at kræve sagen hjemvist til huslejenævnet, hvis landsrettens dommere ikke kunne godkende boligrettens afgørelse.
At ”hjemvise” en sag betyder, at sagen skal sendes tilbage til en tidligere instans. I dette tilfælde skulle sagen behandles én gang til af huslejenævnet. Huslejenævnet skulle så udarbejde et skyggebudget og derudfra fastsætte huslejen.
Oversigt
Lejernes advokat havde som bilag fremlagt en oversigt over ejendomme med omkostningsbestemt husleje, udarbejdet af Grundejernes Investeringsfond. Denne oversigt viste, at der ikke fandtes nogen rækkehuse eller parcelhuse i Randers med omkostningsbestemt husleje. På den baggrund skulle man forvente, at landsretten havde hjemvist sagen til huslejenævnet, men det skete ikke.
I stedet skrev dommerne følgende:
“Det forhold, at de tre påberåbte lejemål, …. er beliggende i etageejendomme kan ikke i sig selv føre til, at de er uanvendelige som sammenligningslejemål.”
Derefter gav dommerne lejerne ret og stadfæstede boligrettens dom. Lejerne fik 47.475 kr tilbage svarende til en månedlig lejenedsættelse på 1.758,33 kr igennem 27 måneder.
Uklare præmisser
Dette er en ny fortolkning af hvad et sammenligningslejemål er. Traditionelt har juristerne betragtet lejemålstypen (etagebolig kontra enfamiliebolig) som den vigtigste parameter ved sammenligningen.
Man må fortolke landsrettens afgørelse på den måde, at der skal mere til end forskellig lejemålstype, før to lejemål ikke kan sammenlignes. I dette tilfælde kom landsrettens elastiske fortolkning af loven lejerne tilgode.
Konsekvenser
Det kan dog give bagslag i andre sager – f.eks. i sager om huslejen i gennemgribende forbedrede lejemål. Her vil udlejersiden kunne bruge et højere huslejeniveau i parcelhuse som løftestang til at forhøje lejen i etageboliger.
Kilde: Dom afsagt den 11. juni 2018 af Vestre Landsret. Lejerne var repræsenteret af advokat Bjarne Overmark
