Hvis man ikke ser sig godt for som lejer, kan man risikere at være stavnsbundet til en dyr lejlighed i flere år

Af Jakob Lindberg

En sagsbehandler i Aarhus Lejerforening, Carl Aage Jønsson har skrevet en artikel i Information om manglen på studieboliger.

I artiklen gør han opmærksom på et interessant problem, der er blevet større efter den sidste lejelovsændring i 2015. En af ændringerne har medført, at udlejerne ikke kan kræve nyistandsættelse efter en kort boperiode. Det betyder, at udlejerne taber penge, fordi de selv må betale for malerarbejdet ved fraflytningen. Men hvad gør de kreative udlejere så? Jo, de indfører en stavnsbindende aftale i lejekontrakten om, at lejerne ikke kan opsige lejligheden det første år eller to.

Når først en lejer har boet et eller to år i lejligheden kan udlejer kræve nyistandsættelse med maling og gulvbehandling.

Stavnsbindingen er blevet et mere alvorligt problem i de senere år, hvor lejen i nybyggeriet er blevet så høj, at mange lejligheder står tomme. I den situation kan en aftale om uopsigelighed blive dyr for lejerne ved fraflytning, fordi de kan blive tvunget til at betale husleje for den lejlighed de er flyttet fra i flere måneder og måske år.

Er en sådan aftale gyldig? Både ja og nej.

Ugyldig kontrakt

Selve kontrakten kan være ugyldig, fordi den ikke overholder de formelle regler der står i lejelovens § 4 til 5. Reglerne er meget komplicerede, og jeg vil ikke i detaljer beskrive dem her, bortset fra en enkelt af dem:

Hvis en udlejer har brugt en forældet standardblanket og har skrevet i den, at lejemålet er uopsigeligt, så gælder denne del af lejekontrakten ikke. Det skyldes at der i lejelovens § 5, stk. 2 står, at man kun må bruge de statsautoriserede standardblanketter. I 2015 kom der en ny standardblanket (A 9. udgave), og derved blev tidligere blanketter gjort ugyldig. Efter den 1. oktober 2015 må udlejere ikke mere benytte standardblanket A 8. udgave.

Forskelsbehandling

Hvis lejeren bor i en ejendom med mere end 6 lejemål i en reguleret kommune, er aftalen om uopsigelighed i de fleste tilfælde ugyldig, med mindre bestemmelsen om uopsigelighed gælder for alle lejere i ejendommen. Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 9, må en udlejer nemlig ikke indføre aftaler i lejekontrakten, der efter “en samlet bedømmelse” er mere byrdefulde for lejeren end de aftaler, der gælder for de andre lejere i ejendommen.

Lejeren kan gå til huslejenævnet, som kan træffe aftale om, at der foreligger ulovlig forskelsbehandling. Men hvis udlejer ikke vil efterkomme huslejenævnets afgørelse og anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise forskelsbehandlingen, f.eks. ved at indhente en masse lejekontrakter fra de andre lejere og fremlægge dem for boligretten. Det er svært, fordi der skal ske en “samlet bedømmelse”.

Det er ikke alene vilkåret om uopsigelighed, der skal sammenlignes. Hvis lejeren samtidig har en lavere husleje end de øvrige lejere, eller hen har andre vilkår der er mere gunstige, skal dommerne veje æbler og agurker op mod hinanden, og så bliver resultatet af sagen som regel helt uforudsigeligt.

Aftaleloven

Lejeren kan også forsøge at bruge aftaleloven. I denne lovs paragraf 36 står der: “En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende.”

Personligt er jeg ikke i tvivl om, at det er “helt urimeligt og i strid med redelig handlemåde”, at tvangsbinde en lejer til at bo i flere år i en meget dyr lejlighed. Men et er at ha’ ret, noget andet er at få ret. Domspraksis om denne bestemmelse i aftaleloven er så restriktiv, at der nærmest skal være tale om slaveri eller lignende førend dommerne i boligretten vil tage den i anvendelse.

Lav loven om

Det er lejelovgivningen det er galt med. Det kan ikke være rigtigt, at lejerne skal bruge aftaleloven for at undgå at blive tvangsbundet til en dyr lejlighed. Det enkleste vil være at lave lejeloven om, således at det bliver forbudt at træffe aftale om at et lejemål er uopsigelig fra lejers side.