Tag-arkiv: Småhuse

Højesteret stoppede udlejernes obstruktion

Af
Blad nr
10. december 2017
Privat udlejning, ,

10 december 2017

Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje

Af Jakob Lindberg

Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne lejemål, når man fastsætter lejen i de såkaldte småhuse. Højesteret slog fast, at man godt kan bruge omkostningsbestemte lejemål i ejendomme, hvor der både er boliger og erhverv – de såkaldte blandede lejemål -, som sammenligningslejemål. Dette gælder uanset, om det lejemål, sagen drejer sig om, ligger i en ren beboelsesejendom eller i en blandet ejendom.

Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.

Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.

 

Grundlæggende uenighed

Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?

Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.

Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.

Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.

Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.

Se Hvad er et småhus?

Eksempel

Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.

Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.

Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.

Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.

 

Huslejenævnets bedømmelse

Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.

Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.

Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.

 

Blandede ejendomme

For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:

Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.

Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.

For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.

 

Logik for udlejere

Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:

– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.

Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.

Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.

 

Tak

Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.

Godt gået.

 

Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V

Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez

Landsretssagen blev omtalt i dette blad i nummeret, Sommer 2016. Læs: http://dklf.dk/artikler/vestre-landsret-rammede-pael-gennem-udbredt-misforstaaelse-nedsatte-lejen/

 

Nej, nej, nej, det må du ikke!

Af Jakob Lindberg
Blad nr
6. december 2017
Privat udlejning,

I artiklerne her på siden, gennemgår jeg de væsentligste regler for, hvad en udlejer må opkræve, hvis vedkommende vil leje sin lejlighed eller andelsbolig, ud til en lejer. Jeg har stilet artiklerne til udlejere af ejerlejligheder og andelsboliger. De har som regel ikke nogen viden om lejelovgivning, som de professionelle udlejere har.  Derfor begår de ofte fejl.

Men læs med, hvis du er lejer. Det kan være at netop din udlejer har misforstået noget.

Artiklen Vejledning til udlejere beskriver reglerne for hvilke udgifter der skal medregnes i huslejen og hvilke der kan eller skal opkræves ved siden af huslejen.

Artiklen Hvad må lejen være beskriver reglerne for beregning af leje i de såkaldte regulerede kommuner.

 

Vejledning til udlejere

For det første skal du gøre dig det klart, at du ved at udleje din ejer- eller andelslejlighed ud, ikke kan forvente at få dækket alt det, du hver måned betaler, til din realkreditforening eller pantebrevshaver(e).

Du kan for eksempel ikke få dækning for dine afdrag på lån.

Et afdrag på et lån, det er en slags opsparing. Det er ikke meningen at den, du lejer din lejlighed til, skal betale din opsparing.

 

Så det du kan få dækket ved at leje din lejlighed ud er:

  • Driftsudgifter
  • Vedligeholdelse
  • Skatter og afgifter
  • Et beløb til at dække en del af dine renteudgifter.

 

Driftsudgifter

Hvad er en driftsudgift?  En driftsudgift kan f.eks. være udgifter til varme, el og vand. Derudover kan der være udgifter til antenne.

Udgifterne til administration, forsikring og udarbejdelse af varmeregnskab er også driftsudgifter.

Nogle af udgifterne er altid en del af huslejen. Det gælder f.eks. administration, forsikring og varmeregnskab.

 

Varmeudgifter

Men varme-, vand og antenneudgifter kan du i visse tilfælde opkræve ved siden af huslejen. Det vil sige, at hvis du fra din ejerforening hver måned bliver opkrævet aconto betalinger til varme, vand og antenne, så skal din lejer selvfølgelig betale dette aconto bidrag.

På lejekontrakten er disse udgifter opført i § 3, så det tydeligt fremgår, at de ikke er en del af huslejen. Se illustrationen.

 

 

 

 

 

 

Når året så er gået, skal du lave et varmeregnskab, der viser, om din lejer har brugt mere eller mindre end det, han har betalt aconto. Ejerforeningen/andelsboligforeningen har som regel betalt et firma for at udarbejde varmeregnskabet.

 

Vandudgifter

Når det drejer sig om udgifter til vand og vandafledning, skal du kun opkræve vand ved siden af huslejen, hvis der er individuelle vandmålere i alle lejlighederne i ejendommen. Én gang om året skal ejerforeningen lave vandregnskab på samme måde som for varmens vedkommende.

Er der ikke målere, så er udgiften til vand inkluderet i huslejen.

I dette tilfælde er vandudgiften en del af det samlede beløb, du betaler til ejerforeningen. Måske fremgår det af ejerforeningens regnskab at hver ejerlejlighed i gennemsnit betaler for eksempel 200 kr. om måneden til vand. Så skal du medregne dette beløb, når du fastsætter huslejen. Men beløbet må ikke opkræves som acontobeløb ved siden af huslejen.

 

Antenneudgifter

Hvis du er forpligtet til at betale bidrag til antenneforeningen for eksempelvis Lille Tv-pakke, så skal din lejer også betale for denne lille tvpakke.

 

El

I visse tilfælde kan du også opkræve el ved siden af huslejen. Normalt er det sådan, at lejer bliver direkte tilmeldt el-selskabet. Det betyder, at du intet besvær har med at opkræve for el. Dette klarer el-selskabet.

I nogen tilfælde leverer ejerforeningen el til ejerne af ejerlejligheden, for eksempel hvis der er solceller på taget. Værdien af den elektricitet, der produceres af solcellerne, opkræver ejerforeningen direkte hos ejerne.

I det tilfælde skal din lejer selvfølgelig også betale for den el, der bliver brugt i lejligheden fra solcellerne.

Men hvis du skal opkræve dette fra lejer ved siden af huslejen, kræver det, at der er individuel elmåler i lejligheden. Ligesom med varme og vand skal du én gang om året lave et el-regnskab til din lejer.

 

Vedligeholdelse

Udgifterne til udvendig vedligeholdelse er en del af huslejen. Den må ikke opkræves særskilt.

Der er i boligreguleringsloven nogle meget detaljerede regler for, hvordan man udregner det beløb der skal afsættes til vedligeholdelse og fornyelse. Det gemmer jeg til en senere artikel. Beløbet ligge som oftest mellem 120 og 180 kr/pr kvadratmeter om året.

 

Skatter og afgifter

Skatter og afgifter er en del af huslejen. Dem kan du ikke opkræve særskilt.

Du skal indregne følgende udgifter i selve huslejen:

  • grundskatter
  • renovationsafgift
  • renovation
  • rottebekæmpelse og lignende.

Dog kan vandafledningsafgiften opkræves over vandregnskabet, hvis der er individuelle målere i lejlighederne. Se under afsnittet: vand.

 

Hvad må lejen være ?

Det er meget forskelligt fra ejendom til ejendom, fra landsdel til landsdel. De fleste kommuner i Danmark er såkaldte regulerede kommuner, det vil sige, at der er et loft over, hvor meget der må opkræves i leje.

Men det er ikke helt nemt at beregne, hvor meget det er.

Mange ejer- og andelslejlighedsejere tror, de kan opkræve det samme som de selv betaler til kreditforeningen, men det er en misforståelse, fordi en del af det, man betaler til kreditforeningen, er opsparing, og lejer skal jo ikke betale for ejers opsparing. Men man kan få dækket, i hvert fald nogen af de renteudgifter ejer har til kreditforeningen.

Det er fordi, man har ret til at beregne et lovbestemt afkast af ejendommens værdi.

 

Ejendomme fra før 1991

Hvis der er tale om en ejendom der er opført før 1991, så kan man beregne hvor meget afkastet er, det afhænger så igen af hvornår ejendommen er opført.

Hvis den er opført før 1973, så er det lovbestemte afkast 7% af femtende almindelige vurdering, nemlig den ejendomsvurdering, der fandt sted i 1973, Det er et meget beskedent beløb, efter vores nuværende målestok.

Hvis ejendommen er opført i 80èrne, så kan man beregne afkastet efter ydelsen på kreditforeningslånet, til dækning af opførselsomkostningerne i ejendommen. Det er lidt vanskeligt for en ejendomsejer, at vide præcist hvad det beløb er, men man kan få denne oplysning fra ejerforeningens bestyrelse. Så kan man beregne det pr lejemål, og derefter beregne det normale afkast på denne investering.

Hvis det for eksempel har kostet 500.000 at opføre din lejlighed, så kan ejer beregne afkast i den normale ydelse på kreditforeningslån på 30 år, til dækning af de 500.000 i opførselsomkostninger.

 

Eksempel på beregning af omkostningsbestemt leje

Hvis din ejendom er før 1973, så vil grundlejen typisk være 250-300 kr. pr m2. Siden 1973 er der selvfølgelig sket en del forbedringer af ejendommen, for eksempel nyt badeværelse, ny isolering og der kan være mange andre forbedringer. Værdien af disse forbedringer kan tillægges de 250 kr. i grundleje.

Derudover kan man tillægge et beløb for udvendig vedligeholdelse, som f.eks. udgør 140 kr. pr m2. Man skal også tillægge de driftsudgifter, der ikke opkræves ved siden af huslejen.

 

 

 

Omkostningsbestemt leje

Eksempel: Ejerlejlighed fra 1960 på 80 m2

 Årlige udgifter
Varme og elektricitet betales direkte af lejer til forsyningsselskabet  
 

Driftsudgifter

Grundskat til kommunen (grundskyld)

  

 

6.500
Afgift for vandforbrug 3.000
Renovation, rottebekæmpelse og skorstensfejning 500
Forsikring 2.000
Udarbejdelse af varmeregnskab 500
Administration 3.000
Afkast

Kapitalafkast (7 % af 15 alm vurdering, 70.000)

  

4.900
Forøget afkast (20 kr * 80 m2) 1.600
I alt, pr år 22.000
Driftsudgifter (22.000 : 80) 275 kr./m2
Henlæggelse til vedligeholdelse (efter boligreguleringslovens § 18) 60 kr./m2
Henlæggelse til Grundejernes Investeringsfond 80 kr./m2
I alt, pr år  415 kr/m2
Værdi af forbedringer, anslået 300 kr./m2
 Leje i alt  715 kr/m2
 

Leje pr måned (715 kr * 80 m2 / 12 md)

  

4.767 kr

 

Hvis du nu selv, med alle dine udgifter til kreditforeningslån, betaler ca. 80.000 kr. pr år eller 6.667 kr om måneden, så skal du altså selv betale de sidste 1.900 kr. pr måned, da det kun er de 4.767 kr. pr. måned, du kan opkræve hos lejer.

 

Ejendomme fra 1992 og nyere

Hvis din ejendom er fra 1992 er du ikke bundet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Der er såkaldt fri huslejefastsættelse. Det forudsætter dog, at du har husket at anføre dette i lejekontrakten.

Specialist i ulovlige boliger

Af Jakob Lindberg
Blad nr
13. marts 2017
Privat udlejning,

13 marts 2017

Nogle udlejere tjener stort på, at udleje nedslidte boliger til udlændinge, der ikke kender den danske lejelovgivning

 

Globaliseringen har medført en større indvandring til Danmark i de senere år. Det er godt, fordi Danmark har brug for indvandrerne på arbejdsmarkedet. Men det skaber problemer, først og fremmest for indvandrerne selv.

På dette opslag bringer vi tre historien om firmaet PSR-ejendomme i Køge, der har specialiseret sig i at udleje boliger til østeuropæere. Firmaet ejer blandt andet ejendommen, Tigervej 22, der ligger i et industrikvarter i Ølby-området tæt på Køge Sygehus.

Der er kun registreret ét boliglejemål i ejendommen, som imidlertid udlejes til to familier. Desuden er der to længer samt nogle skure, der officielt kun må anvendes til erhverv. I én af længerne bor der mennesker i rum, der ikke er godkendt som boliger. Forholdene er kendt af Køge Kommune, som ikke gør noget for at få lovliggjort forholdene.

 

Læs også:

http://dklf.dk/artikler/grov-udnyttelse-af-lejeres-uvidenhed/

http://dklf.dk/artikler/udlejer-ignorerede-huslejenaevnet-skylder-nu-lejer-knap-100-000-kr/

 

Grov udnyttelse af lejeres uvidenhed

13. marts 2017

 

Lejer fra Polen fik hjælp af Køge Lejerforening efter at være blevet snydt af udlejer gennem 7 år. Han fik en nedsættelse af lejen på 22.000 kr om året

 

Af Jakob Lindberg

For ca. 13 år siden rejste L. fra Polen til Danmark for at finde arbejde. Det lykkedes og i dag arbejder han i en mindre industrivirksomhed i Køge. I 2008 flyttede han ind på Tigervej 22 A i en stuelejlighed med adgang til have.

Han fik lejligheden fordi han tidligere havde arbejdet for udlejer med renovering af en anden ejendom.

Han fik en 2-årig kontrakt. Den blev gentagne gange fornyet, sidste gang den 1. september 2013 til udløb den 1. september 2015. Lejen var høj. I den sidste lejeperiode betalte han 7.100 kr. for en lejlighed på 88 m2 – hvilket svarer til en kvadratmeterleje på 968 kr. om året

På grund af usikkerheden om forlængelse af lejekontrakten accepterede han den høje husleje. Han påtog sig også de fleste vedligeholdelses- og renholdelsesopgaver, da udlejer kun ville ofre det mest nødvendige på ejendommen. Dog udskiftede udlejer på et tidspunkt ejendommens vinduer.

 

Tilbageholdt varmebidrag

Ved siden af huslejen betalte L. 950 kr om måneden i aconto varme. Han modtog dog aldrig noget varmeregnskab, og det klagede han over til udlejer i 2014. Han fik en mundtlig aftale med udlejer om, at han ikke skulle betale de 950 kr. I begyndelsen af 2015 krævede udlejers advokat, at han betalte det skyldige beløb med trussel om ophævelse af lejemålet.

 

Huslejenævnet

L. gik nu til huslejenævnet, og klagede over huslejens størrelse, det manglende varmeregnskab og forskellige vedligeholdelsesproblemer.

Den 12. februar afsagde nævnet kendelse og nedsatte huslejen fra 7.100 kr om måneden til 4.523 kr. Udlejer skulle kun tilbagebetale leje fra 1. januar 2015, fordi lejer først havde klaget til huslejenævnet i 2015.

Desuden skulle udlejer tilbagebetale for meget opkrævet depositum og ulovligt opkrævet aconto vand. I alt blev udlejer pålagt at betale 14.385 kr. tilbage til lejer. Udlejeren ankede sagen til boligretten

L.
kom i kontakt med Køge Lejerforening, som hjalp ham med at søge advokatbistand til retssagen. Lejerforeningen rådede ham til at blive boende i lejligheden på trods af tidsbegrænsningen, der medførte at han skulle flytte den 31. august 2015. Lejerforeningen mente, at tidsbegrænsningen var ugyldig.

 

Boligretten

Boligretten skulle tage stilling til tre spørgsmål:

– om den aftalte leje var for høj

– om lejenedsættelsen skulle gælde fra 1. januar 2013, hvor den sidste lejekontrakt blev indgået eller fra 1. januar 2015. Dette var datoen for den sidste trappelejeforhøjelse.

– om tidsbegrænsningen var gyldig, eller om lejeren kunne blive boende, til han selv sagde op.

– om udlejer havde ret til at opkræve aconto varme, når han ikke aflagde varmeregnskab.

 

Lejens størrelse

Boligretten var enig med huslejenævnet i, at lejen var for høj, men man godkendte en lidt højere leje end huslejenævnet, nemlig 725 kr. pr kvadratmeter, hvor huslejenævnet sagde 625 kr. pr kvadratmeter.

Boligretten begrundede de 725 kr. med henvisning til et sammenligningslejemål i Køge, hvor kvadratmeterlejen var 513 kr. Retten anså de to lejemål for sammenlignelige med undtagelse af at L. havde egen have, mens lejeren i sammenligningslejemålet kun havde adgang til altan.

Ud af det kan man udlede, at værdien af haven var blevet sat til 212 kr. pr. kvadratmeter bolig. Det svarer til at haven havde en værdi på 1.555 kr. om måneden – et bemærkelsesværdigt højt beløb.

 

Lejenedsættelsens tidspunkt

Her var boligrettens dommere uenige. To dommere fandt, at nedsættelsen skulle ske med virkning fra 1. januar 2015, mens én dommer ville have, at lejenedsættelsen skulle beregnes fra lejemålets indgåelse den 1. januar 2013. Uenigheden skyldes fortolkning af en bestemmelse i boligreguleringsloven, og dommen faldt på dette punkt ud til udlejers fordel.

 

Tidsbegrænsningens gyldighed

På dette spørgsmål fik lejer ret. Boligretten lagde vægt på de mange tidsbegrænsede forlængelser af L.s lejekontrakt. På den baggrund fandt dommerne ikke, at tidsbegrænsningen var velbegrundet. Lejer fik derfor medhold i, at tidsbegrænsningen skulle bortfalde.

 

Varmebetaling

Efter reglerne i lejeloven er det en betingelse for at kunne opkræve aconto varme, at udlejeren aflægger varmeregnskab. Det havde udlejeren ikke gjort i denne ejendom, og lejers advokat krævede derfor, at de betalte bidrag skulle tilbagebetales 3 år tilbage i tiden. Denne konsekvens har Vestre Landsret fulgt i flere afgørelser.

Flertallet af boligrettens dommere ville dog ikke følge denne praksis, men bestemte, at lejer skulle have refunderet 350 kr. af de 950 kr., han havde betalt i aconto varme i de sidste 3 år.

 

Konklusion

Som sagsbehandler i lejerforeningen vil jeg bemærke:

Det er godt, at boligretten gav lejer medhold i, at den meget høje husleje skulle sættes ned, og at tidsbegrænsningen blev tilsidesat

Det er ikke godt, dommerne kun satte lejen ned til 725 kr. pr. m2 om året, når der er tale om en nedslidt ejendom uden service fra udlejers side.

Det er heller ikke godt, at reglerne om tilbagebetaling begrænser lejers tilbagebetaling. Havde det været en ejendom med mere end 6 lejemål, skulle nedsættelsen ske 3 år tilbage. Udlejer har dermed tjent omkring 40.000 på sin ulovligt høje leje.

Lejeren valgte ikke at anke sagen til landsretten, fordi han kunne blive boende i lejemålet. Udlejer ankede heller ikke afgørelsen.

 

Udlejer ignorerede huslejenævnet – skylder nu lejer knap 100.000 kr

Af Jakob Lindberg
Blad nr
13. marts 2017
Privat udlejning,

13 marts 2017

Nogle gange forsøger udlejeren at ignorere huslejenævnets kendelse i håb om, at lejer ikke forfølger sagen. Men det betaler sig ikke – der løber – mange – renter på

 

Af Jakob Lindberg

 

Huslejesagen for den polske lejer i stueetagen i Tigervej 22 medførte, at hans overbo, der kommer fra Portugal, også meldte sig ind i Køge Lejerforening.

Sagen blev indbragt for huslejenævnet. Lejeren på første sal betalte endnu højere kvadratmeterleje end lejeren i stueetagen og han fik derfor også en større lejenedsættelse. Lejen blev nedsat fra 5.900 kr. pr måned til 3.281 kr. pr måned.

Desuden bestemte nævnet, at det ulovligt opkrævede vandbidrag på 200 kr. pr måned skulle tilbagebetales for hele lejeperioden på 34 måneder. Endelig skulle depositum nedsættes fra 19.200 kr. til 9.843 kr.

I alt havde lejeren 56.042 kr. til gode den 1. maj 2016.

 

Merbetalingen fortsatte

Lejer havde ventet, at udlejer af sig selv ville afregne. Men det skete ikke. Udlejeren korrigerede heller ikke opkrævningen af leje, men blev ved med at opkræve den høje leje.

Først da jeg for nylig taler med lejeren, bliver jeg opmærksom på forholdet. Nu har jeg på lejers vegne sendt udlejer et opdateret krav på 89.445 kr.

 

Renter

Tilbagebetalingskrav skal forrentes. Heldigvis er der en meget høj rente for tilbagebetalingskrav. Det kaldes procesrente og rentefoden er for øjeblikket 8,05 % pr år. En så høj rente kan man ikke få i noget pengeinstitut.

Renten skal beregnes for hver måned for sig og derefter lægges sammen. For eksempel betalte lejeren 2.619 kr for meget i januar 2015. Der skal derfor lægges 459 kr. på i rente alene for denne måned.

Indtil videre har lejeren over 6.000 kr til gode i renter alene vedrørende huslejenedsættelsen.

 

Vestre Landsret rammede en pæl i gennem udbredt misforståelse og nedsatte lejen

Af
Blad nr
15. juni 2016
Privat udlejning,

15 juni 2016

En småhuslejer i Randers fik sin leje nedsat med over 1.400 kr. om måneden. Landsretten godkendte, at man kunne bruge lejligheder i blandede ejendomme til sammenligning – også når det omtvistede lejemål var et ren beboelse.

 

Af Jakob Lindberg

I Danmark har man i flere menneskealdre brugt metoden med at anvende sammenlignings-lejemål, når man skal fastsætte huslejen. Hvis en lejer f.eks. vil have lejen nedsat skal han kunne bevise, at lejen i sammenlignelige ejendomme er lavere end hans egen. Er det udlejeren, der vil forhøje lejen, skal han kunne bevise, at lejen i sammenlignelige ejendomme er højere.

Det er ikke så simpelt som det lyder. For at opnå rimelig retfærdighed har folketinget vedtaget mange særregler, der bestemmer, hvilke lejemål, der kan anvendes som sammenligningslejemål. Det fører ofte til komplicerede sager, som denne sag er et eksempel på.

 

Violvej

En kvinde flyttede i sommeren 2011 ind i en lejlighed på Violvej i Randers. Den var på 89 m2. Lejen var fastsat til 5.250 kr. om måneden, eksklusiv forbrug. Der var aftalt en såkaldt ”trappeleje”, således at lejen gradvis steg med 200 kr. om måneden den 1. januar hvert år.

Da lejeren havde boet der over et år, var lejen nået op på 5.450 kr. eller 65.400 kr. om året. Det svarede til 735 kr. pr kvadratmeter. Det synes lejeren var i overkanten, så hun gik til Randers Lejerforening.

 

Huslejenævnet

Nævnet afgjorde først sagen den 6. juni 2014, godt et år efter at sagen var blevet indbragt.

Da lejligheden lå i et såkaldt småhus – ejendom med færre end 7 lejemål – fastsatte huslejenævnet lejen ved en sammenligning med tilsvarende leje i ejendomme med omkostningsbestemt leje. På den baggrund blev kvindens husleje sat ned til 51.175 kr. om året eller 4.265 kr. pr måned. Det svarer til en kvadratmeterleje på 575 kr. pr m2.

Det var flertallet i nævnet (formanden og udlejerrepræsentanten), som stemte for 575. kr. pr m2, mens lejerrepræsentanten stemte for 450 kr. pr m2.

Huslejenævnet erklærede også trappelejeklausulen for ugyldig.

 

Boligretten

Det resultat, var udlejeren meget utilfreds med. Han ankede sagen til Boligretten i Randers, hvor sagen blev afgjort den 2. marts 2015 efter 10 måneders forberedelse. Udlejeren forsøgte at overbevise retten om, at han og den tidligere ejer havde lavet en så gennemgribende renovering af ejendommen, at den berettigede til en højere leje

Han forklarede, at lejemålet oprindelig havde været to små lejligheder, der var slået sammen. Lejemålet var oprindeligt beklædt med paneler, men han kom i stedet gips på væggene, og der blev tapetseret. Badeværelset blev lavet, og taget på den ene side blev skiftet og efterisoleret.

Nogle år senere blev ejendommen gennemgribende renoveret. Den anden del af taget og kvistene blev lavet, og der blev efterisoleret. En væg blev fjernet, og køkkenet blev åbnet op og blev en del af indgangspartiet.

Pladegulv blev lagt på med parketgulv ovenpå. Gavlvinduer i nyt glas blev monteret, og der blev sat nye vinduer i kvistene. Rørene blev dannet om til en streng med måler i kælderen.

Der blev lavet p-pladser, lagt belægning samt anlagt græsplæne.

 

Sammenligning

Dommerne i boligretten besigtigede lejemålet sammen med 7 sammenligningslejemål, hvoraf de 6 lå i postnummer 8900 Randers C, mens det sidste lå i 8920 Randers NV.

Violvej 11 lå i 8930 Randers NØ.

De 6 lejemål i Randers C havde kvadratmeterlejer på mellem 396 – 527 kr. pr m2 – altså væsentlig lavere end den kvadratmeterleje på 735 kr., som lejeren betalte.

Boligretten konkluderede:

”.. på baggrund af navnlig kvaliteten og vedligeholdelsestilstanden af de foreviste sammenligningslejemål sammenholdt med det omtvistede lejemåls ringere kvalitet og vedligeholdelsesmæssige stand, lægger boligretten til grund, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi..”

På den baggrund var de tre dommere enige om at godkende den leje, som huslejenævnet havde fastsat – 575 kr. pr m2

 

Landsretten

Nu havde udlejer kun 1 skud tilbage i bøssen. Hans advokat kunne forsøge at drage huslejenævnets og boligrettens sammenligningsgrundlag i tvivl. Dette gjorde han ved at henvise til formuleringen af den paragraf i boligreguleringsloven, hvor der står, hvordan man skal fastsætte huslejen i småhuse.

Det er § 29 c. I bestemmelsens 1. og 2. punktum står, der at lejen i småhuse skal fastsættes ved sammenligning med ejendomme hvor der er omkostningsbestemt lejemål. Derefter står der:

”Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Denne formulering anvendes i mange huslejenævn og boligretter på følgende måde:

Hvis det omtvistede lejemål ligger i en blandet ejendom med både bolig og erhverv, skal der sammenlignes med dem omkostningsbestemte leje i andre blandede ejendom. Hvis det omtvistede lejemål ligger i en ren beboelsesejendom, skal der ske sammenligning med den omkostningsbestemte leje i rene beboelsesejendomme.

Denne fortolkning benyttede udlejerens advokat til at begrunde, at huslejenævnet og boligretten havde begået en fejl. Da Violvej var en ren beboelsesejendom og sammenligningslejemålene var blandede ejendomme, havde man sammenlignet ejendomme, der ikke måtte sammenlignes.

 

Sat på plads

Men denne argumentation blev underkendt af landsrettens dommere. De udtalte for det første, at bestemmelsen i boligreguleringslovens § 29 c, 3. pkt., ikke gælder direkte for småhuse, der alene benyttes til beboelse. Bestemmelsens ordlyd omhandler kun lejemål i småhuse med blandet bolig og erhverv.

For det andet mente landsretten heller ikke, at man kunne udvide fortolkningen til at gælde for lejligheder i rene beboelsesejendomme.

 

Resultatet

Lejeren vandt derfor sagen i gennem alle tre instanser. Hun sparede 14.225 kr. for hvert år.

Landsrettens dom faldt den 11. februar 2016. Huslejenævnet havde brugt 18 måneder, boligretten 10 måneder og landsretten 20 måneder. I alt ventede lejeren altså 4 år på at få sin ret.

 

Kilde:

Refereret fra Ugeskrift for Retsvæsen, (U.2016.2020V)

Lejeren var repræsenteret af Advokat Bjarne Overmark fra Randers.

Lejelovsforliget skaber ny forvirring

Af Jakob Lindberg
Blad nr 73
6. december 2014
Ikke-kategoriseret,

Lovforslaget indeholder et par nydannelser – nemlig indførelse af den såkaldte ”normalistandsættelse!” og indførelse af indeksregulering af huslejen. Spørgsmålet er, om lejerne bliver bedre eller ringere stillet ved den nye lejelovgivning.

Regeringen fremsætter i den nærmeste fremtid forslag om en række ændringer i lejelovgivningen.  Det sker på baggrund af et forlig mellem Regeringen, Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten.

Forhistorien for forliget er det arbejde, som de tre lejerorganisationer (Lejernes LO, Bosam og Danmarks Lejerforeninger) og de to udlejerorganisationer (Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere) gennem 8 år gennemførte efter opfordring af Foghregeringen.
Det var et imponerende arbejde, som resulterede i den såkaldte Enighedsliste på 51 punkter. Enighedslisten lagde grunden til den mest gennemgribende forenkling af lejelovgivningen siden 2. verdenskrig.

Desværre valgte den nuværende regering ikke at omsætte Enighedslisten til lovgivning. I stedet valgte man at gennemføre nogle få – forholdsvis betydningsløse – enkeltændringer og kombinere det med 21 forslag fra Enighedslisten
Men nu til nydannelserne:

Normalistandsættelse

Forligspartierne vil afskaffe muligheden for at aftale i en lejekontrakt, at der skal ske nyistandsættelse ved fraflytning. I stedet skal der kunne aftales at der skal ske en normalistandsættelse for fraflytterens regning. Hensigten er, at det skal være billigere at flytte.
Normalistandsættelse indebærer ifølge forliget ”nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge, herunder også maling af træ og jern, samt mellemslibning og lakering af gulve.” Med denne meget brede definition af ”normalistandsættelse” ligner til forveksling den nyistandsættelse, som den skal erstatte. Det er svært at se, at fraflytteren kommer til at spare ret meget ved denne lovændring.

Samtidig får lejeren pligt til vedligeholdelse af gulve i boperioden, hvilket er en forringelse i forhold til den nuværende lovgivning.

Ind- og udflytningsrapporter

I forbindelse med normalistandsættelsen skal der udarbejdes skriftlige ind- og udflytningsrapporter. Det bliver udlejers pligt at sørge for dette. Hvis udlejer f.eks. ikke udarbejder en indflytningsrapport sammen med lejeren, kan han ikke gøre krav på udførelse af normalistandsættelse.
Det må betegnes som et lille fremskridt, idet det bliver nemmere for huslejenævnene  og boligretterne at afgøre fraflytningssager.
Indeksregulering af lejen

Lovforslaget giver mulighed for at aftale en såkaldt indeksregulering af huslejen. Boligministeren præsenterer denne ændring som en forenkling af reglerne.
Indeksreguleringen kommer til at gælde både for lejligheder med omkostningsbestemt husleje, lejligheder i småhuse og lejligheder i uregulerede kommuner.

Omkostningbestemte lejemål

Ved indeksregulering forstås, at lejen helt eller delvis kan forhøjes i takt med stigningen i det såkaldt nettoprisindeks, som offentliggøres af Danmarks Statistik.
Det er dog tvivlsomt.
For det første fordi indeksregulering er en kompliceret matematisk metode, som mange uprofessionelle udlejere ikke vil kunne administrere.
For det andet fordi mange lejere vil være ude af stand til at forstå og dermed kontrollere beregningerne.
For det tredje fordi indeksreguleringen kun gælder en del poster i den omkostningsbestemte leje.  En udlejer skal derfor løbende opdatere den omkostningsbestemte leje og samtidig varsle forhøjelser efter nettoprisindeks.
Det vil betyde øget administration. Med denne øgede administrationsbyrde kan man frygte at flere udlejere vil holde op med at anvende den omkostningsbestemte leje og i stedet – ulovligt – anvende aftalt leje ved genudlejning.

Småhuse og uregulerede lejemål

I høringssvarene fra Danmarks Lejerforeninger og Bosam kritiserer organisationerne lovforslaget, fordi det alvorligt forringer lejerens retsstilling i de såkaldte småhuse og i uregulerede lejemål.

Et småhus i en reguleret kommune er en ejendom med færre end 7 lejemål. Her gælder boligreguleringslovens bestemmelser om lejeregulering ikke. Med den nye lov får udlejerne mulighed for at anvende indeksregulering i stedet for.  Det skal stå i den lejekontrakt, som lejeren skriver under på.
Til gengæld forsvinder muligheden for at aftale en såkaldt trappeleje, hvor lejen stiger med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.
Men lovforslaget kan læses på en sådan måde, at lejernes mulighed for at kræve lejen nedsat efter lejelovens § 49 forsvinder, hvis lejeren skriver under på, at der kan anvendes indeksregulering.

Hvis man skriver under på indeksreguleringen, kan lejen forøges hvert år, mens den efter lejelovens § 47 kun kan reguleres hvert andet år.

paragraffer2-kopi