I denne artikel gennemgås de forskellige principper for lejefastsættelse i henholdsvis storhuse og småhuse

Af Jakob Lindberg

 Siden 1973 har vi i Danmark haft et princip om at begrænse udlejernes muligheder for at opkræve for meget i husleje i ældre ejendomme der er opført før år 1992. Princippet kaldes omkostningsbestemt leje eller budgetleje. Det har stadig stor betydning for lejere, der bor i de såkaldte stor-huse, dvs. ejendomme, hvor der er flere end 6 lejligheder, der er udlejet til beboelse.

Hvis lejen fastsættes som budgetleje er der en overgrænse for hvor høj leje en udlejer kan tillade sig at opkræve. Udlejeren må højst opkræve et beløb der for hele ejendommen dækker de udgifter, der fremgår af følgende budget med tillæg af lovbestemte henlæggelser til vedligeholdelse:

Eksempel på varsling af budgetleje i ejendommen Acissevej i Køge

Eksemplet er fra en mindre kommunalt ejet ejendom i Køge Kommune. Man kan se, at udgifterne i 2019 udgjorde 219.009 kr i alt, men at der i 2018 blev opkrævet 219.424 kr – altså 415 kr for meget. Dette beskedne beløb fik lejerne dog ikke tilbage fuldt ud, fordi der i budgetlejen ikke var medregnet hensættelser til vedligeholdelse af ejendommen

Det fremgår senere i beregningen

Men først skal budgetlejen fordeles på de enkelte lejemål efter størrelsen.

Hele ejendommen er på 734 kvadratmeter (m2). Det giver en budgetleje pr m2 på (219.009/734) = 298 kr/m2

Neden for har vi vist, hvordan varslingsskrivelserne ser ud i ejendommen.

Da den pågældende lejers lejlighed er på 57 m2, må udlejeren årligt opkræve 57 * 298,4 kr i budgetleje = 17.007,54 kr.Derudover skal lejeren betale for en tidligere forbedringsforhøjelse på grund af byfornyelse = 15.849,49 kr/år.

De næste tre poster i varslingen er hensættelser til udvendig vedligeholdelse (§ 18) og (§18 B) og indvendig vedligeholdelse (§ 22). Derved når man frem til ”Fremtidig årlig leje i alt … 47.164,03” Det svarer til en månedlig leje på 3.930,34 – med alt betalt.

Kvadratmeterleje bliver (47.164,03 / 57) = 827 kr pr m2, inklusive indvendig vedligeholdelse. Normalt påhviler den indvendige vedligeholdelse lejeren. Trækker vi 45 kr pr m2 fra de 827 kr bliver m2-lejen i denne ejendom 782 kr pr. m2

Lejefastsættelse i småhuse

Princippet om budgetleje gælder kun på en indirekte måde i ejendomme, der har 6 lejligheder og derunder. Disse lejligheder kaldes småhuse eller mindre ejendomme, og for dem gælder nogle særlige regler i lejeloven. Eksempler på småhuse er:

• Ejerlejligheder og parcelhuse, der er udlejet enkeltvis
• Lejligheder i etageejendomme, hvor der er maksimalt 6 boliger

Udlejere af småhuse har ikke pligt til at udarbejde budget og heller ikke pligt til at specificere huslejen således som det er sket i eksemplet ovenfor. I stedet har folketinget bestemt, at lejen skal fastsættes ved sammenligning med større ejendomme, hvor der er omkostningsbestemt husleje. Det fremgår af lejelovens § 32.

Sammenligningsbestemmelsen

Denne bestemmelse regulerer, de forhold der skal tages hensyn til ved fastsættelsen af lejen i småhuse. 

(§ 32, stk. 1, 2. punktum)

Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.

 Henvisningen til § 6, stk. 1 og § 23 betyder, at de sammenligningslejemål, der anvendes, skal have omkostningsbestemt husleje (budgetleje). Herefter vil jeg kalde § 32, stk. 1, 2. punktum for samme ligningsbestemmelsen.

 (§ 32, stk. 1, 3. punktum)

Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.

 Meningen med denne bestemmelse er, at hvis et småhus foruden beboelseslejligheder også indeholder lokaler, der anvendes til erhverv, så skal sammenligningen ske med en ejendom, hvor der ligeledes er erhverv.

Skyggebudget

Der findes en del kommuner, hvor der er meget få ejendomme med budgetleje (omkostningsbestemt husleje). I sådanne kommuner kan huslejenævnet beslutte at lejefastsættelsen skal ske ved hjælp af et såkaldt skyggebudget. Det fremgår af følgende bestemmelse:

 (§. 32, stk. 1, 4 punktum)

Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.

 Et eksempel på sådanne kommuner er Bornholm regionskommune. Kommunen er en reguleret kommune, men der findes så få udlejningsejendomme med omkostningsbestemt husleje, at huslejenævnet har besluttet, at alle klagesager, der drejer sig om huslejens størrelse skal afgøres efter § 32, stk. 1, 4, som jeg herefter vil omtale som skyggebudget-bestemmelsen

 Konsekvenser for huslejens størrelse

Det har stor betydning for huslejens størrelse om lejen er fastsat som omkostningsbestemt budgetleje eller ej.

For det første fordi mange udlejere af småhuse ikke mener, at der overhovedet er nogen begrænsninger i hvor høj husleje, man kan kræve, hvis man f.eks. udlejer sin ejerlejlighed eller sit parcelhus. Disse udlejere har typisk ikke nogen viden om lejelovgivningen. Det får dem til at fastsætte huslejen efter markedsleje-princippet. Hvis de ser, at andre udlejere kræver f.eks. 1.500 kr pr kvadratmeter i husleje, så gør de det samme.

Lejeloven bliver kun taget i anvendelse, hvis lejeren klager til huslejenævnet. Andetsteds i dette blad kan man læse om et tilfælde, hvor huslejenævnet nedsatte lejen fra 1.500 kr pr m2 årligt til 1.000 kr pr m2.

For det andet fordi nogle huslejenævn tager ulovlige hensyn til udlejernes interesser ved ikke at følge sammenligningsbestemmelsen. I nogle tilfælde benytter huslejenævnet sig af et frit skøn over hvad en rimelig leje er.

Afkast

Grunden til, at lejen i ejendomme med omkostningsbestemt budgetleje er så lav, skyldes bestemmelsen om hvordan afkastet skal beregnes. Afkastet er en arbejdsfri indkomst på linje med renter af et værdipapir – altså profit. I den tidligere boligreguleringslov var der en overgrænse for størrelsen af dette afkast.

Den samme overgrænse står i dag i § 25 i lejeloven:

 (§ 25, stk. 1)

Til afkast af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

I eksemplet fra Acissevej, Køge kan man se, at ejendommen ved vurderingen i 1973 havde en værdi på 160.000 kr. 7 % heraf er 11.200 kr. Ved senere ændring af den daværende boligreguleringslov fik udlejerne lov til at forhøje afkastet ved en form for indeksregulering. Derfor er der i budgettet optaget en post på 28.626 kr. I alt bliver afkastet 37.826 kr. Da ejendommen er på 734 m2 bliver afkastet pr. m2: 51,53 kr.

Lejerne betaler 728 kr/m2 i leje (ekskl. Indvendige vedligeholdelse) og dermed udgør afkast kun 7,08 % af huslejen i 2019. Da det oprindelige afkast er uforandret år for år, vil afkastet med tiden udgøre en mindre og mindre del af huslejen.

Årsagen til begrænsning af afkastet

Den boligreguleringslov, som blev gennemført i 1975, og som medførte denne begrænsning af udlejernes afkast blev vedtaget af et stort flertal i folketinget. Årsagen var, at folketinget ikke ønskede at investeringer i opkøb af gamle ejendomme skulle være mere attraktive end produktive investeringer i andre sektorer. Det ville være konsekvensen, hvis man ikke fastlåste afkastet.

Derfor valgte man at sidestille en investering i gamle ejendomme med opkøb af en obligation. At eje en ejendom til 160.000 kr skulle svare til at eje en obligation på 160.000 kr. Da en sædvanlig obligation den gang havde en rente på 7%, skulle afkastet af en ejendomsinvestering have samme forrentning.

Småhus-lejere betaler for meget i afkast

Et andet sted i dette blad, kan man læse om huslejenævnssag, hvor huslejenævnet fastsatte lejen til 1.000 kr pr. m2 i en ejerlejlighed fra begyndelsen af 1960-erne beliggende på Boholtevej. Det er sandsynligt, at driftsudgifterne er nogenlunde de samme i denne lejlighed som på Acissevej. Alligevel betaler lejeren på Boholtevej et betydeligt højere afkast end lejeren på Acissevej. Det skyldes at Køge Huslejenævn har besluttet at favorisere udlejerne af småhuse på ulovlig vis.

I stedet for at sammenligne en lejlighed fra 1960-erne med en tilsvarende lejlighed, hvor der er omkostningsbestemt budgetleje, sammenligner huslejenævnet lejemålet på Boholte med nyere ejendomme som f.eks. ejendommen Sankt Gertruds Torv, som blev opført i starten af 1990, hvor der var helt andre regler for beregningen af afkastet.

Forskellen i afkast kan ses af denne sammenligning:

Da jeg ikke har haft kendskab til de konkrete udgifter til udgifterne i række C, har jeg anslået dem til det samme som i Acissevej. Sandsynligvis er de noget lavere, da Køge Kommune er kendt for et meget højt vedligeholdelsesnivau, ligesom udgifterne til forbedringsforhøjelse sandsynligvis er højere på Acissevej end i Boholtevej. Alligevel viser sammenligningen, at afkastet er ca. 5 gange højere på Boholtevej end på Acissevej.

Bornholmsk lejer klagede over huslejen og fik tilbagebetaling et år tilbage i tiden

Af Jakob Lindberg

En lejer flyttede den 1. januar 2020 ind i en ejendom i Rønne fra 1877. På det tidspunkt var ejendommen ejet af et konkursbo, og forholdene bar præg heraf. Vedligeholdelsen og pasningen af gården var blevet forsømt i længere tid.

Lejeren meldte sig ind i Køge Lejerforening for at få bistand, fordi hun helst ville flytte.

Lejen var for høj

Lejerforeningens sagsbehandler vurderede, at lejen på 5.400 kr om måneden var for høj.  Der var dermed basis for at lejen kunne blive nedsat af huslejenævnet på Bornholm.

Ejendommen var et såkaldt småhus, dvs. en ejendom med færre end 7 boliglejemål og lejen skulle derfor fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens § 29 c.

Ifølge denne bestemmelse skal huslejenævnet fastsætte lejen ved en sammenligning med større ejendomme, hvor der er omkostningsbestemt husleje. Da næsten alle private udlejningsejendomme på Bornholm er småhuse, kan en sådan sammenligning ikke finde sted.

Derfor har huslejenævnet på Bornholm anvendt et undtagelsesbestemmelse i § 29 c. Man har gjort det til fast praksis, at beregne lejen ved hjælp af et såkaldt skyggebudget. Dette er den mest præcise og retfærdige måde at afgøre den slags sager på.

Hvad er et skyggebudget

Ved at bruge et skyggebudget beregner man lejen som om småhusejendommen var en større ejendom. Det gjorde huslejenævnet og nåede frem til følgende resultat.

Huslejenævnet valgte derpå at runde lidt op til udlejers fordel, således at den årlige leje pr m2 blev fastsat til 625 kr

Lejerens lejlighed var 85 m2 blev den årlige leje 53.125 kr svarende til 4.427 kr pr måned. Lejer fik dermed 973 kr retur i 12 måneder.

Afkast

Den øverste post i skyggebudgettet er ”afkast”. Det er det beløb udlejer må tjene uden at røre en finger. Man kan også kalde det ”profit”. Da man i sin tid lavede reglerne for den omkostningsbestemte leje, besluttede folketinget, at afkastet skulle beregnes som 7 % af ejendommens værdi. 7 % var den gængse obligationsrente den gang, så afkastet af en ejendom, der var 500.000 kr værd, skulle svare til at man havde obligationer for 500.000 kr.

I årenes løb er værdien af ejendommen steget meget. En ejendom, der i 1973 var 500.000 kr være, ville i dag koste 10 mio. Men den udlejer, der har ejendommen, kan stadig kun beregne sig et afkast på 7 % af 500.000 svarende til 35.000 kr.

Det var med vilje, at folketinget begrænsede udlejernes afkast på denne måde. Man ville undgå, at stigningerne i priserne på fast ejendom steg for meget, fordi dette ville føre til inflation.

Lejenedsættelse med tilbagevirkende kraft

Hvis en lejer efter at have boet i lejligheden finder ud af, at den er for dyr, har hun ret til at få lejen nedsat med tilbagevirkende kraft. Man skal dog indbringe sagen for huslejenævnet senest 12 måneder efter, at man har overtaget lejligheden. Hvis man først klager efter 12 måneder og 1 dag, gælder lejenedsættelsen først fra næste månedsskifte.

Grunden til, at man har indført denne fortrydelsesret skyldes, at det er svært at bedømme en lejligheds kvalitet, inden man har prøvet at bo i den. Som lejer skal man huske på, at man som regel er bundet til at betale leje i tre måneder, hvis man opsiger lejligheden og finder noget andet, man kan flytte ind i straks.

Derfor er det vigtigt, at man benytter sig af retten til at få lejen sat ned. Ofte ende det med, at man bliver mere tilfreds med lejligheden, hvis er er det rette forhold mellem kvaliteten og huslejens størrelse

Gå derfor altid til din lokale lejerforening, hvis du er utilfreds med huslejen.

Lejernes manglende kendskab til lejelovgivningen medfører, at mange lejere i småhuse betaler for meget i husleje

Af Jakob Lindberg

I 1995 vedtog folketinget – efter forslag fra Socialdemokratiet – endnu en af de utallige lappeløsninger på boligreguleringsloven, som har præget den private udlejningssektor i de sidste 50 år.

Huslejestigninger i småhuse

Der blev lavet en særlig bestemmelse i boligreguleringsloven om beregning af huslejestigninger i de såkaldte småhuse. Et småhus er en ejendom med færre end 7 lejemål, som er beliggende i en kommune, hvor boligreguleringsloven gælder. Ejendomme med 7 lejemål og derover kalder jeg herefter for storhuse.

Ordbog: Læs her om de vigtigste begreber for privat udlejning: https://www.dklf.dk/artikler/ordbog/

For at lette de små udlejeres arbejde med at varsle huslejestigninger i småhusene bestemte folketinget, at varslingsreglerne i lejeloven skulle gælde i stedet for de mere komplicerede regler i boligreguleringsloven.

Det var ikke hensigten, at småhusene skulle have et højere lejeniveau end de omkostningsbestemte lejemål i storhusene. Derfor bestemte folketinget, at sammenligningslejemålene skulle være storhusene, hvor lejen var ansat som budgetleje.

Det viste sig, at lovændringen i praksis var overflødig. Det skyldes, at udlejerne i småhusene kun sjældent varsler huslejeforhøjelse. Det er meget nemmere at fastsætte en meget høj husleje, når lejekontrakten indgås.  På grund af boligknapheden skriver de fleste lejere under på udlejers krav. Kun meget få lejere er klar over, at de kan få huslejen sat ned, hvis den er for høj. I praksis er der markedsleje ved genudlejning af lejlighederne i småhuse.

I mange tilfælde flytter lejeren igen efter få år. Det giver udlejeren mulighed for endnu engang at forhøje lejen for den nye lejer. Der er ikke behov for at varsle huslejestigning.

Den vigtigste – og for lejerne mest skadelige – virkning af denne forenkling var, at udlejeren ikke havde nogen pligt til at følge boligreguleringsloven bestemmelser om omkostningsbestemt leje, nå en lejlighed i et småhus skulle genudlejes. Udlejer kunne frit fastsætte huslejen efter det lejedes værdi.

Det lejedes værdi ved genudlejning

I kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke gælder, er det lejedes værdi lig med den leje, der er almindelig i det pågældende kvarter. Det vil sige for en lejlighed af samme art og kvalitet. Ideelt set skal den lovlydige udlejer indhente oplysninger om huslejen i eksisterende lejemål i kvarteret eller kommunen og derudfra beslutte sig til, hvad lejen skal være i den lejlighed hen gerne vil udleje.

Det er der ingen udlejere der gør.  De bruger markedsleje. De kigger på hvad lejen er i boligannoncerne. Så lægger de lidt oveni og håber på at nogen bider på krogen.

Med ved vedtagelsen af småhusreglerne, bestemte folketinget, at det lejedes værdi kun skulle det lejeniveau, der gjaldt i storhuse i det pågældende kvarter, dvs. lejligheder hvor der var omkostningsbestemt husleje.

Omkostningsbestemt husleje

Konsekvensen af lovændringen er tydelig, hvis vi ser på ejendomme, der er udstykket i ejerlejligheder for her findes der både lejligheder i storhuse og småhuse i samme ejendom. Storhuset er de lejligheder, der ejes af den oprindelige udlejer, men som stadig ikke er solgt enkeltvis.  Storhuset kaldes sædvanligvis ”restejendommen”.

Alle de solgte ejerlejligheder vil som regel have status af småhuse, fordi de ejes af hver sin ejer.

Hvis ejerlejlighederne er udstykket fra en udlejningsejendom, som i 1995 havde 7 eller flere lejligheder, så er det lejedes værdi lig med den omkostningsbestemte leje i de lejligheder der stadig er lejet ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Et eksempel

En ejendom i Køge blev opført af en fond i begyndelsen af 1960-erne. I 1995 lå den omkostningsbestemte leje på ca 400 kr pr m2 årligt. Det vil sige at en lejlighed på 80 m2 kostede ca. 2.700 kr pr måned. I 2022 er lejen kommet op på 521 kr pr m2, hvilket betyder, at den månedlige leje for 80 m bliver 3.470 kr. Mange af lejerne har boet der siden ejendommen blev opført, og de betaler stadig omkostningsbestemt husleje.

Lejlighederne blev fra starten udstykket som ejelejligheder og blev gradvis solgt og købt af enkeltpersoner. Nogle af de nye ejere boede der i en periode, men flyttede igen. Deres ejerlejlighed blev genudlejet, men da ejerne ikke kendte noget til lejelovgivningen, lejede de ejerlejlighederne ud til markedslejen – det vil sige det højeste beløb en boligløs person er rede til at betale.

I Køge er markedslejen for en lejlighed på 80 m2 i denne ejendom i dag ca. 8.000 kr om måneden. Det svarer til 1.200 kr pr. m2 om året

Huslejenedsættelse

Hvis man som lejer har været nødt til at skrive under på en lejekontrakt til den pris, har man mulighed for at få lejen sat ned ved at klage til huslejenævnet. Huslejenævnet skal så fastsætte lejen ved en sammenligning med de ca. 30 lejere, der bor i ”restejendommen”.  Restejendommen er de lejligheder, der ikke er blevet solgt som ejerlejligheder. Deres leje er også steget efter reglerne i boligreguleringloven, og nogen af dem er forbedret af de udlejere, der gennem årene har ejet restejendommen. Men selv for de forbedrede lejemål gælder, at den årlige leje sjældent overstiger 600 kr pr. m2. Det svarer til 4.000 kr om måneden, altså kun halvdelen af markedslejen.

 Andre småhuse

Men hvad så, hvis man bor til leje i et småhus, hvor der f.eks. er 5 lejligheder til beboelse og hvor der aldrig har været beregnet omkostningsbestemt leje? Hvordan skal huslejenævnet så fastsætte lejen?

Her skal huslejenævnet vurdere hvad lejen er i alle de ejendomme, som nævnet kender til. Men det skal være ejendomme, hvor der stadig er omkostningsbestemt leje. Ud af denne gruppe af sammenligningslejemål, skal nævnet vælge de ejendomme, der mest ligner ejendommen, hvor klagerens lejemål ligger.

Erfaringerne fra Køge viser, at den omkostningsbestemte husleje sjældent overstiger 700 kr pr. m2 om året svarende til 4.667 kr om måneden for 80 m2. Hvis der er foretaget omfattende forbedringer kan lejen komme op på 900 kr pr.m2 om året svarende til 6.000 kr om måneden

NB: Ovenstående eksempler drejer sig om lejligheder i ejendomme der er taget i brug før 31 december 1963. I næste nummer af bladet vil jeg skrive om ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1964.