Tag-arkiv: Randers

Randers: Lejere fik 47.000 kr retur i for meget betalt leje

Af Jakob Lindberg
Blad nr
27. november 2018
Lejenedsættelse, Privat udlejning,

Vestre Landsret foretog en opsigtsvækkende fortolkning af begrebet sammenligningslejemål. Enfamilieshuse kan sammenlignes med etageboliger

Af Jakob Lindberg

Et par fra Randers havde ejede et rækkehus i det nordøstlige del af byen. For et par år siden gik de fra hinanden, og ingen af dem havde den gang råd til at overtage huset. Hvis de solgte huset ville de tabe penge. De besluttede sig derfor til at leje huset ud.

I sommeren 2015 flyttede et andet par ind som lejere. De havde aftalt at betale 7.700 kr. om måneden for 92 m2, hvilket svarede til 1.004 kr pr kvadratmeter. Det er en temmelig høj leje i Randers.

Efter indflytningen oplevede de forskellige problemer med huset. Opvaskemaskinen gik i stykker, der var problemer med varmen, vandet til toilettet begyndte at løbe, osv. De forsøgte at få udbedret manglerne ved at klage til huslejenævnet, men nævnet gav dem ikke medhold.

Huslejenedsættelse

I 2016 gik de endnu en gang til huslejenævnet og klagede denne gang over huslejens størrelse. Her fik de medhold. Huslejenævnet nedsatte lejen fra 7.700 kr til 5.942 kr. om måneden.

Rækkehuset hører til det, man i lejeloven kalder ”mindre ejendomme”, dvs. ejendomme med mindre end 7 lejemål. Her skal huslejen fastsættes ved sammenligning med andre lejemål i samme område og af samme kvalitet, hvor lejen er fastsat som omkostningsbestemt leje.

Hvis der ikke findes omkostningsbestemte lejemål i området kan huslejenævnet beregne huslejen ved at opstille et såkaldt skyggebudget, der viser indtægter og udgifter i ejendommen.

En del huslejenævn afholder sig konsekvent fra at anvende skyggebudgetter. I stedet søger de at strække elastikken til det yderste, når de skal finde sammenligningslejemål.

Sammenlignede med etageboliger

I dette tilfælde valgte huslejenævnet at sammenligne rækkehuset med 3 lejemål, der var beliggende i etageejendomme i samme område. Derved nåede de frem til 5.942 kr./måned.

Det ville udlejerparret ikke acceptere. De indbragte huslejenævnets afgørelse for Boligretten i Randers.

Boligretten

Ved boligretten nedlagde udlejer påstand om, at retten skulle godkende den oprindelige aftalte leje på 7.700 kr om måneden. Lejerne påstod, at retten skulle stadfæste huslejenævnets afgørelse.

Udlejerne argumenterede for at de tre lejemål fra etageejendommene ikke var sammenlignelige, og pegede på, at rækkehuset havde en højere kvalitet end sammenligningslejemålene, men de påpegede ikke, at ”der var fejl og mangler ved Huslejenævnet afgørelse..”.

Dette var overraskende, idet huslejenævnet tilsyneladende ikke havde taget stilling til spørgsmålet om, hvorvidt der overhovedet fandtes sammenlignelige ejendomme i Randers Kommune, hvilket er en klar fejl fra huslejenævnets side.

Flertallet af dommerne afgjorde på den baggrund, at lejerne skulle have medhold. De to dommere fandt efter at have besigtet lejemålene, at etageboligerne kunne sammenlignes med rækkehuset og stadfæstede dermed huslejenævnets afgørelse.

En af dommerne gav udlejer ret i, at de fire boliger ikke kunne sammenlignes.

Udlejer ankede sagen til landsretten.

Landsretten

I Vestre Landsret udviklede sagen sig til en strid om juraen.

Det afgørende punkt kom til at dreje sig om, hvorvidt et rækkehus kunne sammenlignes med etageboliger, når man skal fastsætte det lejedes værdi. Lejernes sejr i boligretten ville kun blive stadfæstet, hvis landsrettens dommere nikkede ja til det spørgsmål.

Hvis dommernes svar var nej, ville udlejer få ret. Vejen ud ad dette dilemma var at kræve sagen hjemvist til huslejenævnet, hvis landsrettens dommere ikke kunne godkende boligrettens afgørelse.

At ”hjemvise” en sag betyder, at sagen skal sendes tilbage til en tidligere instans. I dette tilfælde skulle sagen behandles én gang til af huslejenævnet. Huslejenævnet skulle så udarbejde et skyggebudget og derudfra fastsætte huslejen.

Oversigt

Lejernes advokat havde som bilag fremlagt en oversigt over ejendomme med omkostningsbestemt husleje, udarbejdet af Grundejernes Investeringsfond. Denne oversigt viste, at der ikke fandtes nogen rækkehuse eller parcelhuse i Randers med omkostningsbestemt husleje. På den baggrund skulle man forvente, at landsretten havde hjemvist sagen til huslejenævnet, men det skete ikke.

I stedet skrev dommerne følgende:

“Det forhold, at de tre påberåbte lejemål, …. er beliggende i etageejendomme kan ikke i sig selv føre til, at de er uanvendelige som sammenligningslejemål.”

Derefter gav dommerne lejerne ret og stadfæstede boligrettens dom. Lejerne fik 47.475 kr tilbage svarende til en månedlig lejenedsættelse på 1.758,33 kr igennem 27 måneder.

Uklare præmisser

Dette er en ny fortolkning af hvad et sammenligningslejemål er. Traditionelt har juristerne betragtet lejemålstypen (etagebolig kontra enfamiliebolig) som den vigtigste parameter ved sammenligningen.

Man må fortolke landsrettens afgørelse på den måde, at der skal mere til end forskellig lejemålstype, før to lejemål ikke kan sammenlignes. I dette tilfælde kom landsrettens elastiske fortolkning af loven lejerne tilgode.

Konsekvenser

Det kan dog give bagslag i andre sager – f.eks. i sager om huslejen i gennemgribende forbedrede lejemål. Her vil udlejersiden kunne bruge et højere huslejeniveau i parcelhuse som løftestang til at forhøje lejen i etageboliger.

Kilde: Dom afsagt den 11. juni 2018 af Vestre Landsret. Lejerne var repræsenteret af advokat Bjarne Overmark

Flertallet i Randers Byråd begik magtmisbrug, da de fjernede 3 udvalgsformænd fra deres poster

Af Mads Bloch Kristensen
Blad nr 82
3. maj 2018
Lovgivning,

3 maj 2018

Randers har en særstilling i dansk kommunalpolitik. Det er den eneste kommune, hvor lejerne er repræsenteret ved deres egen liste, Beboerlisten. Listen har i mange år været repræsenteret i Randers Byråd af Bjarne Overmark, der er næstformand i Randers Lejerforening. Beboerlisten ejes af Randers Lejerforening, som er Danmarks mest aktive lejerforening. På grund af Beboerlistens skarpe profil, har der været et meget aktivt debatklima, og fronterne har været trukket skarpt op i debatten om blandt andet skolelukninger i kommunen.

Især har Beboerlisten og en anden lokalliste, Velfærdslisten været i skarp opposition til det dominerende borgerlige parti, Venstre, som har haft borgmesterposten. Det er denne politiske konflikt, der endte som en retssag.

Ved en opsigtsvækkende dom den 5. april 2018 blev Randers Byråd dømt i en sag anlagt af tre byrådsmedlemmer,  Bjarne Overmark fra Beboerlisten, Kasper Fuhr Christensen fra Velfærdslisten og  Daniel Madié fra De Konservative. De tre byrådsmedlemmer var formænd for henholdsvis børne- og skoleudvalget, socialudvalget og erhvervs- og landdistriktsudvalget.

De tre byrådsmedlemmer nedlagde påstand om, at de var blevet offer for en politisk udrensning. Formålet med den ændring af udvalgsstrukturen der blev vedtaget den 22. juni 2015, og som førte til at de blev afsat som formænd, var at straffe dem for deres meninger og lovlige politiske handlinger.

Randers Kommune nedlagde påstand om frifindelse og anførte, at styrelsesvedtægten blev ændret for at opnå en mere hensigtsmæssig udvalgsstruktur.

Dommen gav de tre byrådsmedlemmer fuldstændig medhold og slog fast, at de tre udvalgsformænd ved en beslutning  var blevet afsat fra deres poster ved en ulovlig beslutning.

Nedenfor bringer vi en artikel fra martsnummeret af Lejer i Randers, skrevet af Mads Bloch Kristensen forud for domsafsigelsen.

I slutningen af artiklen bringer vi dommernes begrundelse for at give det tre byrådsmedlemmer medhold.

 

 

Var det en politisk udrensning?

Af Mads Bloch Kristensen

Var det dårlige udvalgstrukturer eller politisk udrensning, da et flertal i Randers Byråd besluttede at lave om på kommunens stående udvalg midt i en valgperiode?

De tre afsatte udvalgsformænd, Bjarne Overmark (Beboerlisten), Kasper Fuhr Christensen (Velfærdslisten) og Daniel Madié (Konservative), som har valgt at sagsøge Randers Kommune, fordi de mener, der var tale om en ulovlig og usaglig omkonstituering midt i en valgperiode.

Randers Kommune fastholder, at det var saglige grunde, der tillod byrådsflertallet at vedtage ny styrelsesvedtægt den 22. juni 2015, som samtidig igangsatte en omkonstituering, der kostede de tre udvalgsformænd deres poster.

 

Udløber af skoleforhandlinger

De tre afsatte formænd mener, at sagen tog sin start, da borgmester Claus Omann (V) kaldte sine konstitueringspartnere ind til forhandlinger om en ny skolestruktur i Randers Kommune.

Her meddelte både Velfærdslisten, Beboerlisten og Radikale Venstre, at de ikke ville deltage i forhandlingerne, som ville betyde lukning af flere lokale folkeskoler.

Både Konservative og SF deltog på møderne, men endte med at forlade forhandlingerne, mens Venstre og Dansk Folkeparti gennemførte aftalen om den nye skolestruktur sammen med Socialdemokratiet.

Forløbet omkring skolelukningerne blev hurtigt betændt, og Konservatives byrådsmedlem, Daniel Madié, endte med at forlade forhandlingerne, blandt andet fordi forhandlingskredsen tilbageholdt dokumenter for byrådets mindretal bestående af Radikale, Velfærdslisten og Beboerlisten, på trods af de små partiers adskillige anmodninger om sagsindsigt i forhandlingerne.

På møderne blev de forhandlende medlemmer af byrådet introduceret for både power point-præsentationer og beregninger fra Ernest & Young, som enten blev vist på en skærm eller efterfølgende indsamlet igen.

I forvaltningens øjne var der på den måde ikke udleveret materiale, som var omfattet af sagsindsigten. Den praksis blev senere rettet af Social- og Indenrigsministeriet, som skrev en 35 sider lang vejledning, der indskærpede forvaltningens pligt til at sikre tilgængelig information for alle byrådsmedlemmer, som ønsker sagsindsigt.

Åben krig i byrådet

Retorikken fra de små partier blev skærpet under omstændighederne, og gruppeledere fra både DF og V kritiserede især de små liste-partier for at bruge usagligt sprog i debatten mod de politiske modstandere i skoleforligskredsen.

Dansk Folkeparti og Venstre opfordrede både Kasper Fuhr og Bjarne Overmark til at forlade deres udvalgsformandsposter i hhv. Socialudvalget og Børne- og Skoleudvalget.

Men de to udvalgsformænd ville ikke frivilligt forlade deres poster, og det fik i oktober 2014 Dansk Folkepartis Morten Grosbøl til at kontakte Statsforvaltningen på partiets vegne.

Han ville vide, om det var muligt at foretage en omkonstituering under en byrådsperiode. Grosbøl bad om eksempler på lovgrundlag og kommuner, som havde gjort det muligt.

– Jeg mente, at de slet ikke var værdige til at sidde i byrådet, sagde Morten Grosbøl i retten med henvisning til Kasper Fuhr og Bjarne Overmark.

Socialdemokraterne ville imidlertid ikke være med til at vælge nye formænd i de stående udvalg, og planerne blev derfor skrinlagt, fordi der ikke kunne mønstres et flertal i udvalgene udenom S.

Partihoppere gjorde udslaget

Men da to socialdemokrater, Susanne Ringe Sørensen og Ole Skiffard, i maj 2015 hoppede over til Venstre, blev det startskuddet til at genoptage diskussionerne om udvalgsformandsposterne.

Det nye byrådsflertal, bestående af Venstre og Dansk Folkeparti igangsatte straks en ændring af styringsvedtægterne i udvalgene, som ville tillade en omkonstituering.

Den nye konstituering fjernede både Bjarne Overmark og Kasper Fuhr som udvalgsformænd, men også Daniel Madié måtte se sin formandspost gå til anden side.

Daniel Madié ser sin egen omkonstituering som en hævnaktion for, at han støttede de små partier i skolestruktur-sagen og talte åbent om det lukkede forløb.

– Det er ikke noget, jeg tror, det er noget, jeg ved, sagde Daniel Madié til de tre dommere i byretten.

Ændringer opfundet til lejligheden

Hverken kommunens forvaltning eller politikerne fra det daværende byrådsflertal lægger skjul på, at et af formålene med omkonstitueringen var at genetablere tillid i byrådet ved at vælge nye formænd til de berørte udvalg.

Men det primære formål var ifølge tidligere borgmester Claus Omann og forvaltningens embedsmænd at ændre udvalgenes problematiske strukturer.

Overfor Retten i Randers forklarede socialdemokraternes Mikael Mouritsen, som sad i Børne- og Skoleudvalget med Bjarne Overmark, at han ikke havde hørt om nogen uhensigtsmæssigheder i udvalgsarbejdet.

– Det var noget, man for mig at se, opfandt til lejligheden. Man lavede ændringen, fordi man gerne ville af med formændene.

Hans opfattelse blev bakket op af vidneudsagn fra radikales Mogens Nyholm, som heller ikke havde hørt om problemer med udvalgene, men derimod havde fået adskillige henvendelser fra de partier, der ville af med formændene.

– Der var ingen tvivl om, at nogen skulle fjernes. Det handlede ikke om en ny udvalgsstruktur. Vi snakkede om personer 95 procent af tiden.

Dommerne voterer

Retten i Randers havde sidste dag med advokaternes procedurer torsdag den 8. februar og dommen blev afsagt den 5. april 2018

 

Sagens udfald

Uddrag af pressemeddelelse fra Retten i Randers

Med dommerstemerne 2 mod 1 fik de tre byrådsmedlemmer fuldt medhold i sagen. Rettens flertal fastslog, at ændringen i kommunens styrelsesvedtægt efter en samlet vurdering af sagens omstændigheder var begrundet i uvedkommende hensyn, og at ændringen dermed var ugyldig.

Der blev bl.a. lagt vægt på, at det af en visionsplan ”Randers i fremdrift”, der blev offentliggjort forud for ændringen af styrelsesvedtægten, fremgik som et centralt punkt, at et flertal i byrådet ønskede at foretage en omkonstituering af udvalgene med det formål at besætte sagsøgernes udvalgsformandsposter med personer, der var enige i hovedtrækkene i den førte politik, og som accepterede flertallets beslutninger.

I en samtidig udsendt pressemeddelelse var det om baggrunden for ønsket videre anført, at de grupper, som udvalgsformændene repræsenterede, havde valgt at modarbejde flertallets beslutninger og stå uden for indflydelse. I tiden både før og efter offentliggørelsen af ”Randers i fremdrift” gav fremtrædende repræsentanter for byrådets flertal i medierne udtryk for tilsvarende synspunkter, og rettens flertal lagde efter de foreliggende oplysninger til grund, at disse synspunkter var dækkende for den samlede holdning i byrådets flertal.

De tre udvalgsformænd havde derfor godtgjort, at den afgørende reelle begrundelse for byrådets beslutning om at ændre styrelsesvedtægten var, at man ønskede en omkonstituering af de stående udvalg, således at der i disse blev skabt flertal for at kunne afsætte sagsøgerne fra deres formandsposter.

Da dette formål lå uden for det område, der efter kommunestyrelsesloven lovligt kan begrunde en ændring af styrelsesvedtægten, var byrådets beslutning af 22. juni 2015 om ændring af styrelsesvedtægten ugyldig, og Bjarne Overmark, Kasper Fuhr Christensen og Daniel Madié fik derfor medhold i deres principale påstand. Randers Kommune blev endvidere pålagt at betale sagens omkostninger.

Sagen var en tredommersag, og dommerne var uenige om sagens udfald, idet en dommer stemte for at frifinde Randers Kommune.

 

Kilde

De tre byrådsmedlemmer var repræsenteret af advokat Lasse Hummelhof Frandsen.

Hele dommen kan læses her:

http://www.domstol.dk/randers/nyheder/domsresumeer/Documents/BS%20338-2017.pdf

Randersegnens Boligforening – konkursen ramte hårdt

Af Jan Guldmann
Blad nr 73
6. december 2014
Ikke-kategoriseret, , ,

Det var svært for RandersBolig, at være administrationsselskab for en konkursramt boligforening, men i dag ser fremtiden lysere ud for de 1400 lejere, der var konkursens uskyldige ofre.

At den ene af de oprindelige ejere, Randersegnens Boligforening, i december 2011 blev erklæret konkurs har ikke gjort opgaven for RandersBolig nemmere.
Selve konkursen kan dog ikke lastes RandersBolig, men er et internt forhold i Randersegnens Boligforening, og derfor var konkursen kommet, uanset om RandersBolig var blevet dannet eller ej.
Men nu blev det altså RandersBoligs opgave, i et samarbejde med kommune og DAB, at hjælpe de ca. 1.400 lejere, som havde lejemål i boligforeningen.
Det har været tidskrævende, men også svært for de mange lejere, som i nogle år har manglet økonomi til ønskede forbedringer og vedligehold af deres bolig.

Forlig

Efter indgået forlig mellem kommuner, bank og kreditorer synes fremtiden betydelig mere lys for de 1.400 lejere i Randersegnens Boligforening. Et forlig eller anden juridisk afklaring var en betingelse for, at Landsbyggefonden vil give boligforeningen den nødvendige og lovede kapitaltilførsel, der gør, at de igen kan komme til at fungere som en demokratisk forening, og at lejemålene kan forbedres.
Som jeg har forstået vil dette først kunne ske, når alle sager er løst.
Hvis dette indebærer, at kravet fra kreditorerne mod den tidligere ledelse/bestyrelse også først skal være løst, kan jeg på lejernes vegne kun ønske, at man også her indgår et hurtigt forlig.

Hurtig løsning ønskes

Det kan selvfølgelig medføre, at man ikke får et eventuelt skyldsspørgsmål afdækket, men spørgsmålet er, hvad der tjener lejerne bedst.
Jeg tror på, at de ønsker en hurtig normalisering af deres situation fremfor en flerårig retssag, som måske giver os nogle svar, men sikkert ikke nogle penge.
Jeg kan i lighed med andre da også ønske et svar på flere spørgsmål, men står valget mellem dette ønske og lejernes mulighed for en normalisering af deres situation, vejer lejernes interesse højere for mig.
De eneste sikre vindere på et fortsat slagsmål er nemlig de advokater, som med en timeløn på over 2.000 kr. selvfølgelig kan ønske noget andet, men de har allerede tjent alt for meget på denne i øvrigt yderst kritisable sag.

jan

Sammenhold giver kontante resultater

Af Bjarne Overmark
Blad nr 73
6. december 2014
Ikke-kategoriseret,

Efter sommerferien 2010 stiftede lejerne i en ejendom i Randers en beboerforening/beboerrepræsentation i samarbejde med Randers Lejerforening  og beboerforeningen besluttede enstemmigt at indmelde sig kollektivt i Randers Lejerforening. Det har medført tilbagebetaling af leje på knap ½ mio. kr.
I ejendommen Hobrovej 34 i Randers C, som ejes af Cepheus Ejendomme, har sammenholdet i beboerforeningen givet store resultater.
I efteråret 2010 indbragte beboerforeningen lejens størrelse fra indflytningstidspunktet for 5 lejemål for Huslejenævnet, ligesom  spørgsmålet om særskilt betaling for trappevask, særskilt betaling for pbs-gebyr, retten til at installere vaskemaskiner samt en række mangler i ejendommen og lejemålene blev påklaget til Huslejenævnet.

Nedsættelse af lejen

I en stribe afgørelser fra Huslejenævnet i efteråret 2011 blev lejen nedsat i de 5 lejemål med henholdsvis kr. 6.900, årligt – kr. 9.000,- årligt, kr. 13.300,- årligt, kr. 19.000,- årligt og kr. 25.500,- årligt  i alt årlige lejenedsættelser kr. 66.800,- i årlige lejenedsættelser + plus tilbagebetaling af den for meget erlagte leje inklusive renter siden indflytningen, som fandt sted i årene 2005  2011.
Udlejer  Cepheus Ejendomme  indbragte 3 af Huslejenævnets afgørelser for Boligretten, som i domme i 2013 og 2014 har stadfæstet Huslejenævnets afgørelser.
Udover de årlige lejenedsættelser fik lejerne i de 4 lejemål tilbagebetalt for meget erlagt leje inklusive renter på henholdsvis kr. 15.000, + kr. 52.500 + kr. 125.000 + kr. 80.000, + kr. 171.000, = i alt kr. 443.500,-

Trappevask

Udover de store pengebeløb, vandt lejerne undervejs vigtige principielle sejre for alle lejere i ejendommen  og alle lejere i Randers og Danmark i det hele taget – da det i principielle afgørelser i først Huslejenævnet, dernæst i Boligretten blev slået fast, at Cepheus ikke er berettiget til særskilt at opkræve kr. 160,- mdl. til trappevask fra hvert lejemål og kr. 9,00 fra hvert lejemål i pbs-gebyr pr. måned i forbindelse med huslejebetalingen.
Ved siden af dette har Cepheus i en langvarig fogedretssag tabt et forsøg på at få en lejer smidt ud, som har en hund – ligesom Cepheus i en anden fogedsag tabte et forsøg på at få en lejer smidt ud, som har en vaskemaskine i sin lejlighed.

Nye termovinduer

Lejernes krav om vedligeholdelse har resulteret i nye termovinduer uden lejeforhøjelse i hele ejendommen.
Beboerrepræsentant Erik Thomasen udtaler i anledning de resultater, som beboerforening har opnået på de 4 år siden stiftelsen:
– På den ene side er det træls at skulle have så mange slagsmål, fordi udlejer ikke vil overholde loven  på den anden side har de mange gode resultater været dejlige, og har gjort det tilfredsstillende at lave det store arbejde i beboerforeningen.
– Men det er samtidig mærkeligt at opleve byens største private udlejer, der har mere end 1.000 lejemål i Randers, opføre sig som umodne og fornærmede pattebørn, efter vi blot i et vist omfang har formået  at få udlejer – via huslejenævn og retssystem – til overholde gældende lov, herunder tvunget udlejer til at tilbagebetale ulovligt høje huslejer.
– Det er min opfattelse, at det ikke står bedre til i de mange andre ejendomme ejet af Cepheus, og lejerne vil også der ved en ihærdig, kollektiv og stabil indsats via en beboerforening/beboerrepræsentation i samarbejde med Randers Lejerforening kunne opnå store resultater, slutter Erik Thomasen.

Tak

Formanden for beboerforeningen, Johnny Stald Mathiasen udtaler:
– De fleste lejere er godtroende og tror udlejer holder sig til loven, men det er langt fra tilfældet. Derfor håber jeg at denne artikel kan inspirere andre til at lave en beboerforening og melde sig ind i Randers lejerforening, hvor man kan få rådgivning om sine rettigheder og muligvis finde ud af at man betaler for meget i husleje mm.
– Derudover har det medført at vi har fået et godt sammenhold i ejendommen og dem der har haft lyst til det sociale samvær har arrangeret nogle hyggelige grillaftner og ellers bare stukket hovederne sammen i gårdhaven og privat.
Som formand for beboerforeningen vil jeg gerne sige tak til mine særdeles hjælpsomme og hensynsfulde naboer og en tak til Randers lejerforening.

Sammenhold giver resultater

Hvem bliver sorteper, når sagerne slutter?

Af Ole Kragelund
Blad nr 72
2. marts 2014
Ikke-kategoriseret, , ,

I enhver konkurs drejer det sig om at placere ansvar. Forfatteren beskriver i denne artikel det komplicerede magtspil, der foregår i retssystemet. Han peger på, at nogle af taberne kan blive de lejere, der ulykkeligvis lod sig vælge til boligforeningens bestyrelse, og som derved kan blive gjort medansvarlige.

Vestre LandsretUnder retsmødet 5.-6.2.2014 bemærkede undertegnede tilhører bl.a. følgende ved at lytte til de mange vidner og parter, der udtalte sig:
Hvorvidt Rønnebro også ville begære alle afdelingerne konkurs, foruden hovedafdelingen, dét blev først afgjort aftenen før det aftalte møde i Skifteretten i Randers kl. 09 den 8. december 2011. Og Rønnebro’s beslutning om kun at lade begæringen omfatte hovedafdelingen – og nul afdelinger – dét blev først oplyst til Randers Kommunes advokat, Henrik Qwist, da han nogle minutter før retsmødet løb på en anden advokat (fra Holst Advokater) „på trappen“. Her bekræftede Rønnebro’s advokat, at de underskrevne konkursbegæringer vedr. hver enkelt afdeling var blevet efterladt „hjemme på kontoret“ i Århus. Så det alene var hovedafdelingen.
Når afdelingerne slap for konkurs-begæring 8. december 2011, skyldtes det åbenbart primært nogle intensive telefonsamtaler, som Rønnebro og især en Holst-advokat havde ført 7. december. med Landsbyggefondens juridiske rådgiver, advokat Asger Larsen. Denne havde overbevist Århus-advokaten og Rønnebro om, at Landsbyggefonden i fremtiden KUN ville kunne yde støtte til afdelinger, der ikke var omfattet af en konkurs.

Selvrådige embedsmænd

Det var åbenbart magtpåliggende for de involverede embedsmænd på Laksetorvet [rådhuset i Randers Kommune / red] at holde sagens alvor væk fra byrådet – og væk fra byrådets økonomiudvalg – så længe som muligt. Embedsmændene, anført af direktør Lene Andersen, ville åbenbart selv prøve at klare problemerne i november-december 2011. Så vidt muligt uden at inddrage Bjarne Overmark og de andre medlemmer af byrådet og dets 9-mand store Økonomiudvalg.

Ingen fejl i rapporten

Ingen havde indvendinger mod kvaliteten af dén rapport, som Anders Rønnebro 7.12.2011 afleverede til Randers Byråd – en rapport på et halvt hundrede sider plus en serie omfattende og grundige bilag. Ikke én kunne pege på én eneste fejl i analysen under de to dages retsmøde i februar. Ej heller var der en eneste kritik af dét arbejde, som Rønnebro og hans „hjælpere“ havde udført på anmodning fra Randers Byråd.
Sagen handler åbenbart „kun“ – eller mest – om, hvem der skal betale regningen, altså de ca. 1,7 mill. kr. Og HVIS Randers Kommune bliver dømt til at betale, forsøger kommunen at videresende mest muligt af regningen til AAB (v/ direktør Anders Rønnebro) og til Holst Advokater. Kommunens krav mod Århus-folkene føres som en såkaldt adcitations-sag, dvs. som en „tilknytnings-sag“. Dét betød i praksis, at retssagen i Randers fremstod ekstra kompliceret og mudret for os ikke-jurister. Bl.a. skulle advokat Henrik Qwist hele tiden havde to modsatrettede kasketter på under sagen – både som advokat for sagsøger mod Århus-folkene OG som advokat for sagsøgte Randers kommune. I begge roller var Qwist hele tiden sekunderet af direktør Lene Andersen – men fik også støtte af et par fremtrædende embedsmænd, bl.a. vidnerne Lars Peter Salhøj og tidl. jurist i afdelingen, Mona Blumensaadt Andersen.

Hovedsagen starter i Vestre Landsret

Nok for nu om sagen vedrørende regningen på 1,7 mill. kr. Nok for nu, fordi sagen jo først slutter 19. marts og derefter formentlig bliver anket videre til Vestre Landsret. Men også „nok for nu“, fordi der trods alt er tale om „pebernødder“ i dén sag.
Altså hvis man sammenligner med dén dobbelt-sag, som først starter op i Vestre Landsret om et års tid. Det er sagerne, hvor de to kuratorer har stævnet bl.a. Randers Kommune, Randers Bolig, Randersegnens tidligere forretningsfører Svend Aage Nielsen – OG hver enkelt af de 7 medlemmer af bestyrelsen for Randersegnens Boligforening.
De to kuratorer kræver 20 mio. kr. fra hvert enkelt medlem af bestyrelsen
Hvert enkelt bestyrelsesmedlem afkræves i stævningen en erstatning på 20 mill. kr. Det gælder også ex-viceborgmester Steen Bundgaard, Randers, og de to andre politikere, der var udpeget til bestyrelsen af de to kommunalbestyrelser i Norddjurs og Syddjurs.

Lejere stævnes

Kravet om 20 mill. kr. til konkursboet/kuratorerne gælder også hver af de 4 lejere, der havde ladet sig vælge til hovedbestyrelsen, bl.a. ex-formanden Anette Press, der optrådte som vidne i Retten i Århus 20. november 2013.
Hvilken juridisk støtte – og hvilken forsikrings-dækning – disse bestyrelsesmedlemmer får, véd jeg ikke. Men jeg håber, de hver for sig får tildelt en advokat af samme format som Asger Larsen, der førte sagen i Århus i overbevisende stil.
For mig at se må det være en påtrængende opgave for BL/Landsbyggefonden at friholde disse 4 bestyrelsesmedlemmer for erstatningskrav, der ligger over, hvad de måtte kunne få fra et forsikringsselskab. På samme måde som BL/Landsbyggefonden før retssagen i Århus havde lovet at holde os lejere og vore sagsøgte afdelinger skadesløse

Ole Kragelund er lejer i Afdeling 72 i Randersegnens Boligforening / RandersBolig og medlem af Randers Lejerforening

Konkursen i Randersegnens Boligforening

Af Ole Kragelund
Blad nr
2. marts 2014
Ikke-kategoriseret,

Retsopgøret er nu gået i gang, efter at hovedafdelingen i Randersegnens Boligforening 8. december 2011 blev erklæret konkurs. Første sag startede op ved Retten i Århus 19. november 2013, og endte med et klart nederlag til sagsøger, Østjydsk Bank, som havde stævnet nogle af boligforeningens afdelinger for ialt ca. 37 mill. kr. plus renter. Nu har banken anket dommen til landsretten.

For godt to år siden, den 8. december 2011, blev hovedafdelingen i en almen boligorganisation for første gang i Danmarkshistorien erklæret konkurs. Det skete med et konkurs-dekret fra Skifteretten i Randers, som samtidig udpegede først én kurator (advokat Poul Reesen Stenstrup) og et par uger senere en kurator mere efter anmodning fra Østjydsk Bank (Chr. Jul Madsen).

Østjydsk Bank kræver 37-40 mill. kr. fra afdelinger i Syddjurs og Randers kommuner

Konkursen er nu begyndt at udløse flere forskellige retssager. Den første blev afviklet over tre fulde dage ved Retten i Århus (byretten) den 19., 20. og 21. november 2013. Og de tre juridiske dommere afsagde 21. januar 2014 en enig dom:
„Thi kendes for ret: Sagsøgte, Afdeling 72, Randersegnens Boligforening, frifindes.
De sagsøgte afdelingerne 01, 02, 7, 37, 51 og 89, Randersegnens Boligforening, frifindes.
Sagsøgeren, Østjydsk Bank A/S, skal kvittere og aflyse følgende ejerpantebreve: (her opremses ialt 6 ejerpantebreve med et samlet beløb på 60,1 mill. kr.)
Inden 14 dage skal sagsøgeren til de sagsøgte i sagsomkostninger betale 1.250.000 kr.“
Sagsøgeren, som i denne sag var Østjydsk Bank A/S, tabte altså sin sag totalt ved Retten i Århus. Eller som vi sagsøgtes advokat, Asger Larsen, siger til BL-journalist Jørn Nyvang: „Vi vandt 120 procent!“

Pantebrevene

Mest interessant for mig som lejer – og som tilhører i retssalen alle tre dage (19.-21. november) – var dét med pantebrevene. For ganske vist gav Retten Østjydsk Bank besked på at annullere 6 ejerpantebreve på ialt 60,1 mill. kr. Men dette tal udgør blot halvdelen af de 122.258.023 kr. som banken havde taget pant for i vore lejeboliger. Pant-tagningen var primært foretaget i sommeren 2011, kort før konkurs-stormen trak op over Paderup.
Banken havde fået tinglyst ialt 17 ejerpantebreve med en samlet hovedstol på 122.258.023 kr. Heraf lå de godt 74 mill. kr. i Randers Kommune og godt 34 mill. kr. i min Syddjurs Kommune. Resten gjaldt Norddjurs med 8 mill. kr., Mariagerfjord med 3,8 mill. kr. og Favrskov med 1,5 mill. kr.
Som sagt slettede Århus-dommen kun 6 af de 17 pantebreve. Og kun 60,1 mill. kr. ud af de 122.258.023 kr. Hvad banken nu vil gøre – eller undlade at gøre – med de sidste 11 pantebreve på ialt 62.158.023 kr., fortoner sig i det uvisse. Men mon ikke lejere i Randers og omegn gør klogt i at følge med de næste mange måneder – fx på disse to hjemmesider: beboerbladet.dk og blboligen.dk. Begge blade, Beboerbladet og Boligen, redigeres og udgives af BL (tidligere Boligselskabernes Landsforening), både deres papir-udgaver og på internettet. Det er også på blboligen.dk, man kan finde Århus-dommen og dens præmisser i fuld ordlyd, alle 35 sider.

Dommen til Landsretten

Østjydsk Bank har anket dommen til Vestre Landsret, oplyser Retten i Århus i en mail 19. februar. Hvornår og hvordan sagen vil blive gennemført ved Landsretten i Viborg eller Århus vides ikke. Læs mere herom i kommende numre af dette blad og/eller på Beboerlistens hjemmeside. Foruden BLs blade og hjemmesider: beboerbladet.dk og blboligen.dk.
Lejerne er gidsler
Min egen fornemmelse er, at vi lejere og vore afdelinger er taget som gidsler. Af banken. Og som andre gidsler må vi håbe, at „nogen“ – én eller anden med en tyk tegnebog – vil frikøbe os snarest muligt.
For vore afdelinger – og dermed vore boliger – kan næppe forvente at blive overtaget af en anden boligorganisation, før Østjydsk Banks pantebreve er væk. Altså ikke kun pantebrevene på 60,1 mill. kr., som Retten i Århus fjernede med sin dom 21. januar 2014. Men også de resterende pantebreve på godt 62 mill. kr. (helt præcist: 62.158.023 kr.)

Boligministeriet bestemmer

Og da ingen af vore afdelinger har nogen afdelingsbestyrelse – og aldrig har haft det – må initiativet vel komme fra BL og/eller Landsbyggefonden. Som har samme direktør og bor i samme hus tæt på Rådhuspladsen i København.
BL og Landsbyggefonden – og deres advokat, Asger Larsen – vil derfor nok være den eneste „nogen“, der kan redde os ud af vores nuværende gidseltagning. Ved at overbevise staten/boligministeriet om nødvendigheden heraf.
For i praksis styres Landsbyggefonden fuldstændig af boligministeriet, fik jeg bekræftet på Folkemødet på Bornholm i juni 2013. Her spurgte jeg BLs direktør, Bent Madsen, og boligminister Carsten Hansen, om muligheden af at få nogle millioner ud fra Landsbyggefonden til betrængte afdelinger. Og svaret fra dem begge var klart som sommersolen uden for boligministeriets folkemøde-telt:
Landsbyggefonden har ikke selv en klingende mønt – det er alene Carsten Hansen, der er „kassemester“, bekræftede de fra panelet overfor den jyske folkemøde-spørger.
Næste retssag startede op ved Retten i Randers 5. februar 2014. Den fortsatte hele næste dag og bliver genoptaget 19. marts kl. 9,00 – hvor alle og enhver kan gå ind som tilhører.

Retssag mod Randers kommune

Sagen ved Retten i Randers skyldes en stævning fra de to kuratorer mod Randers Kommune. Kort fortalt vil de to kuratorer have Randers Kommune til at indbetale ca. 1,7 mill. kr. til konkursboet – underforstået: for at de to kuratorer kan få noget mere salær til sig selv. Konkursboet er eneste mulige kilde til kurator-salærer, ifølge konkursloven.
Randers Kommune afviser at skulle betale de ca. 1,7 mill. kr., som skyldes honorarerne til AAB-forretningsfører Anders Rønnebro og hans hjælpere tilbage i november og december 2011 – dengang Randers Kommune havde lavet aftale med Rønnebro om at udfærdige en analyse og samtidig være midlertidig ene-chef for Randersegnens Boligforening. At regningerne løb op i 1,7 mill. kr. skyldes også, at Rønnebro følte sig nødsaget til at købe en omfattende og kostbar advokatbistand fra Holst Advokater til at udrede de mange spegede tråde og det kaotiske bogholderi i Randersegnens Boligforenings hovedkontor i Paderup.
Kassen blev tømt
Både Rønnebro og de to involverede Holst-advokater – der alle tre optrådte i Retten i Randers 5.-6. februar, dels som vidner, dels som sagsøgte – havde modtaget deres fulde honorar fra Randersegnens Boligforening få timer før hovedorganisationen blev begæret konkurs 8. december 2011. De havde været opmærksomme på, at vi lejere den 6. december skulle indbetale ca. 5,6 mill. kr. i december-husleje, så den 7. december var der penge i kassen til at betale honorarerne….
Begæringen om konkurs blev fremsat af Anders Rønnebro og afleveret 8.12. i Skifteretten i Randers, der som forventet afsagde konkurs-dekretet og indsatte advokat Poul Resen Steenstrup som kurator for konkursboet.

Kommunen kautionerede

Konkursboets kuratorer – inklusive advokat Chr. Jul Madsen, der af Skifteretten blev indsat som kurator den 21. december 2011, efter anmodning fra Østjydsk Bank – stævner Randers Kommune med krav om såkaldt omstødelse af udbetalingen af honorar til Rønnebro og Holst den 7. december 2011.
Omstødelse kan foretages 3 måneder bagud fra en konkurs-fristdato. Det kan fx gælde udbetalingen af ca. 1,7 mill. kr. dagen før konkurs-dekretet. Når kuratorerne nu kræver, at Randers Kommune skal betale de 1,7 mill. kr. er det primært fordi, Randers Kommunes daværende borgmester og kommunaldirektør havde underskrevet en selvskyldner-kaution som led i kommunens skriftlige aftale med AAB-direktør Anders Rønnebro.

Ole Kragelund er lejer i Afdeling 72 i Randersegnens Boligforening / RandersBolig og medlem af Randers Lejerforening