Tag-arkiv: moderniseringer

Hvis de private udlejningsejendomme skal gøres bæredygtige kræver det et indgreb mod udlejernes høje afkast

Af
Blad nr
12. maj 2019
Privat udlejning, ,

De høje afkast ved gennemgribende moderniseringer spærrer for investeringer i udvendig isolering og andre forbedringer, der kan gøre de ældre ejendomme bæredygtige

 

Af Jakob Lindberg

I denne valgkamp er klimaspørgsmålet for første gang kommet på dagsordenen. Der er enighed mellem eksperter om, at der skal ske en nedbringelse af Danmarks CO2-udslip. Alle sektorer i samfundet skal bidrage hertil – også boligsektoren.

Men boligsektoren har det problem, at det ikke kan lade sig gøre at rive alle nuværende bygninger ned og erstatte dem med nye energivenlige boliger inden for den korte årrække, vi har til at sænke CO2-udledningerne. Vi må i stort omfang affinde os med de boliger vi har, og i stedet gøre dem bæredygtige.

Én mulighed er at basere opvarmningen på vedvarende energikilder, f.eks. el produceret ved hjælp af vindenergi, solenergi og fyring med træpiller, halm og lignende. Fjernvarmeværkerne er i gang med denne omstilling, men den kan ikke stå alene.

Boligerne må også renoveres, således at de forbruger mindre energi. Det kan ske ved isolering af vægge, lofter, kældre og varmerør samt ved udskiftning af vinduer, så vi nedsætter behovet for opvarmning ved hjælp af kul, olie og naturgas.

Problemet er, at det kræver meget dyre investeringer i renovering af den gamle boligmasse, hvis man skal spare så meget på opvarmningen.

 

Vinduesudskiftninger

De billigste tiltag er udskiftning af vinduer. I en ældre privat ejendom kan dette finansieres ved lejeforhøjelser efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 uden at det jager lejerne fra hus og hjem. Ofte sparer lejerne lige så meget på varmeregningen, som huslejen stiger.

Andre billige tiltag er teknisk isolering af varmerørene i ejendommen. De kan ofte tjene sig hjem gennem besparelser på varmeregningen.

Isolering af lofterne i forbindelse med tagudskiftninger kan som regel også gennemføres på denne måde, fordi udlejerne gennem  huslejindtægterne allerede har sparet op til udskiftning af taget. Det er derfor kun den forbedrede isolering, der skal finansieres ved hjælp af lejeforhøjelser.

 

Udvendig isolering

Det store problem er isolering af ydervægge. Byggeteknisk er det en fordel, at isolere på ydersiden af muren, f.eks. ved at opføre en skalmur og lægge 30 cm glasuld mellem den gamle mur og skalmuren. Indvendig isolering er problematisk, fordi det kan medføre skimmelsvampproblemer, hvis det ikke udføres korrekt.  Desuden formindsker det boligens indvendige areal og forringer dermed dens brugsværdi.

Det er også et problem, at det kan være vanskeligt, at få plads til udvendig isolering i de centrale bykvarterer, hvor bygningerne ligger helt ude ved fortovet.

Udvendig isolering er i visse tilfælde så bekostelig, at det for en ejendomsinvestor kan være mere tiltrækkende at bygge nye boliger frem for at isolere de gamle.

 

Økonomien

Men den vigtigste barriere for energirenovering af ældre udlejningsejendomme er udlejernes krav til afkastet.  Afkastet er den arbejdfrie indkomst, en udlejer har ved at eje en ejendom. Siden 1974 har vi haft bestemmelser i boligreguleringsloven, der begrænser udlejernes afkast af ejendomsinvesteringer.

Det lykkedes udlejerne i 1996 at få fjernet begrænsningen i afkastet for lejemål i større ejendomme, således at afkastets størrelse ikke afhang af lejlighedens brugsværdi, men af markedsforholdene.

Enhver, der følger med i DR-programmet Hammerslag ved, at ejerlejligheder i Hovedstadsområdet ofte er dobbelt så dyre som ejerlejligheder i Vestjylland eller på Lolland. Det gælder uanset lejlighedernes størrelse og kvalitet. Prisen afhænger først og fremmest af beliggenheden, dernæst af de synlige forbedringer i køkkenet og badeværelset. Det er f.eks. nemmere at få en god pris for en ejerlejlighed med et nyt smart, moderigtigt køkken end med et fuldt funktionelt køkken, der er 10 år gammelt.

Derimod betyder ejendommens energimæssige tilstand sjældent ret meget for en køber.

Sådan er det også med udlejede lejligheder, hvor lejen ikke er omkostningsbestemt

Derfor er huslejen for en mellemstor lejlighed i Hovedstadsområdet ofte 10.000 kr om måneden, hvor den for en tilsvarende lejlighed  i en jysk provinsby kun er 5.000 kr., selv om begge lejligheder er gennemgribende moderniserede. Det skyldes, at efterspørgslen efter boliger i Hovedstadsområdet er så stor, at de boligsøgende vil skrive under på næsten hvad som helst.

For store lejligheder (140 m2 og derover) i København, Frederiksberg og Gentofte er det ikke usædvanligt med huslejer på 16-17.000 kr. pr måned.

 

Gennemgribende forbedringer

Det eneste udlejeren skal gøre, at forbedre køkken og bad, når en af de gamle lejere flytter. Forbedringsudgiften skal være mindst 258.000 kr. For denne beskedne investering kan han hvert år få en forøget lejeindtægt på eksempelvis 40.000 kr.

Den forøgede lejeindtægt stiger i takt med prisudviklingen på fast ejendom i det pågældende område, fordi udlejer lovligt kan forøge lejen hvergang lejligheden bliver fraflyttet og lejet ud til en ny lejer.

 

Markedslejen og det lejedes værdi

Overgrænsen for lejeindtægten, er det lejedes værdi, som er den markedsleje, der var gældende i området 1-2 år før genudlejningen. I øjeblikket ligger det lejedes værdi i Hovedstadsområdet i intervallet på ca 1.200 – 1.500 kr. pr m2.

Der er to ting,  som afgør, om en udlejer vil foretage en gennemgribende forbedring af en lejlighed, der er udlejet til den omkostningsbestemte leje:

  1. Hvad er lejen før forbedringen, f.eks. 529 kr pr m2
  2. Hvad kan lejligheden udlejes til, f.eks. 1.400 kr m2
  3. Lejlighedens størrelse, f.eks. 140 m2

I dette tilfælde kan en udlejer, der foretager en gennemgribende forbedring på 600.000 kr. få et årligt afkast på 118.000 kr. Det svarer til en simpel tilbagebetalingstid på 5 år, hvilket er meget favorabelt for udlejer.

Den årlige lejeforhøjelse er i dette tilfælde 122.000 kr, og denne lejeforhøjelse skal i princippet betales til evig tid.  Over en 20-årig periode vil lejeren komme til at betale ca 2,44 mio kr. for forbedringen.

Det samlede afkast bliver 2.409.000 kr. Derudover vil udlejeren kunne vedligeholde forbedringen for ca. 84.000 kr.

Læs mere om eksemplet i denne artikel: https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/

 

Ikke plads til energirenovering

Det eksempel, jeg har beskrevet ovenfor er fuldt lovligt. Men når en udlejer kan opnå et afkast på over 2,4 mio. kr. blot ved at investere 600.000 kr, så er der ingen tilskyndelse til at investere yderligere i energibesparelser. Hvis en udlejer blot sørger for at vedligeholde forbedringen, f.eks. ved at udskifte hvidevarerne med jævne mellemrum, kan han score huslejeforhøjelsen til evig tid.

Dermed vil der være lukket af for de energirenoveringer, der er så nødvendige i årene fremover.

Da man i 2015 reviderede boligreguleringslovens § 5, stk. 2 var folketinget klar over dette problem. Man gjorde det til en forudsætning for at anvende § 5, stk. 2, at ejendommen mindst havde opnået Energimærke D. Dette er et meget u-ambitiøst krav.

Tilsyneladende forestiller man sig, at udlejerne først vil bruge en masse penge på at isolere ejendommen så den kan opnå Energimærke D, og samtidig laver forbedringer af køkken og bad og dermed får ret til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi. Der er desværre ikke tegn på at dette sker.

Danmarks Lejerforeninger har stillet krav om, at kun ejendomme, der er blevet energirenoveret til Energimærke A, kan omfattes af § 5, stk. 2.

 

Hvis du vil se beregningerne bag dette eksempel kan du skrive til denne mailadresse

koege@dklf.dk

Udenlandske opkøb kan føre til indgreb mod huslejeforhøjelser

Af
Blad nr
8. maj 2019
Boligpolitik, Privat udlejning, ,

Det har vakt politisk opsigt, at en stor amerikanske kapitalfond, Blackstone er begyndt på massive opkøb af gamle ejendomme i København og Frederiksberg kommuner.

 

Af Jakob Lindberg

Fonden er muligvis verdens største ejendomsforvalter, med samlede investeringer på mere end 3.000 milliarder kroner.

To journalister fra Berlingske, Henrik Jensen og Michael Alsen har i en fremragende artikelserie kulegravet fondens indtog på det københavnske boligmarked. Blackstone har opkøbt 145 ejendomme med 1.900 lejemål gennem deres samarbejdspartner, firmaet 360 North, der ledes en tidligere lykkeridder fra finanskrisen, Niels Jansson. 360 North ejes af Niels Janssons to mindreårige døtre.

Værdien af ejendomsporteføljen er ifølge Berlingske tæt på 10 mia. kroner.

Læs artikel fra Berlingske her

 

Gennemgribende moderniseringer

Blackstones strategi er at opkøbe ejendomme, hvor lejen er billig, fordi den er fastsat efter princippet om omkostningsbestemt leje. Motivet er, at man vil foretage de såkaldte gennemgribende moderniseringer, hvorefter lejen ofte kan fordobles, og dermed give et højt afkast til Blackstone.

Blackstones indtog på det københavnske boligmarked har skabt politisk panik. I Folketinget blev der talt om et hasteindgreb for at sætte en stopper for udenlandske kapitalfondes opkøb i Danmark.

Resultatet blev, at regeringen og flere oppositionspartier har nedsat en ekspertgruppe der skal se på behovet for at ændre på boligreguleringsloven, i sær § 5, stk. 2.

 

Investeringsobjekt eller bolig

Kaare Dybvad (S) er en af de politikere, der er stærkt kritisk over for de udenlandske opkøb. Til Berlingske udtalte han:

Er en københavnsk ejendom først og fremmest en bolig for danskerne i deres hovedstad? Eller er det et investeringsobjekt for en udenlandsk kapitalfond?

Ifølge Kaare Dybvad kan vi ende med stockholmske tilstande, hvor det er praktisk talt umuligt at komme ind på boligmarkedet for almindelige mennesker.

 

Kommentar

Men inden vi lader forargelsen over de grimme amerikanere få frit løb, skal vi minde os selv om historien bag den forhadte § 5, stk. 2.

Læs mere om § 5, stk 2

Det var under en socialdemokratisk regering i 1996 og under et dygtigt lobbyarbejde fra Ejendomsforeningen Danmark, at man skabte denne undtagelse fra de fornuftige regler i boligreguleringsloven.

Efterfølgende var det pæne danske udlejere, herunder de lønmodtagerejede pensionskasser, der opdyrkede fidusen med at score et abnormt højt afkast gennem de såkaldte ”gennemgribende” moderniseringer.

Nu får de pæne danske udlejere konkurrence fra en kapitalfond, der er meget større og stærkere end dem selv.

Men godt, hvis Socialdemokraterne og andre partier endelig vil lytte til lejerbevægelsen i dette spørgsmål. Det skal blive spændende at se, om vi endelig får aflivet denne samfundsskadelige spekulationsmulighed.

 

 

Gennemgribende moderniseringer – en skadelig pengemaskine

Af Jakob Lindberg
Blad nr
8. maj 2019
Boligpolitik, Privat udlejning

Med 25 års forsinkelse er det gået op for mange toneangivende meningsdannere, at liberalismen gør mere skade end gavn

 

Af Jakob Lindberg

Liberalisme som politisk princip betyder mange ting, men denne artikel handler om den form for liberalisme, der går ind for fjernelse af alle de kontrolmekanismer, der forhindrer de rige i at blive endnu rigere.

En af disse kontrolmekanismer er boligreguleringsloven og lejeloven, som sætter grænser for hvor meget huslejen må stige både i eksisterende lejemål og ved genudlejning.

Omkostningsbestemt husleje

I 1974 vedtog Folketinget en ændring af boligreguleringsloven. Man indførte det, der kaldes omkostningsbestemt husleje. Hovedformålet ved loven var, at begrænse det afkast, som udlejere af boliglejemål kunne få ved udlejning.

Afkastet er en arbejdsfri indkomst, som udlejeren kan kræve af lejeren, fordi han ejer en ejendom. Folketinget besluttede den gang, at værdien af en ejendom skulle sidestilles med værdien af en obligation. Man besluttede, at det årlige afkastet skulle være det samme – 7 procent – som på en obligation den gang. De 7 procent skulle beregnes af ejendommens værdi ved den 15. almindelige vurdering i 1973.

Derudover skulle en udlejer have dækning for alle driftsudgifter, der var forbundet med at drive og udleje ejendommen.

 

Afkastet fastlåst

Der var tre grunde til at man låste afkastet fast.

For det første ville man beskytte lejerne mod alt for store lejestigninger, som ville komme på grund af tilstrømning af mennesker til byerne. Når mange mennesker flytter til en by, bliver efterspørgslen efter boliger i byen større, og udlejerne kan derfor kræve højere leje, hvis der er fri lejefastsættelse.

For det andet er investeringer i fast ejendom en passiv form for investering, der ikke fører til højere produktion i et samfund – og folketinget mente derfor ikke, at man skulle præmiere investeringer i fast ejendom i forhold til aktive investeringer i obligationer og aktier.

For det tredje ville det føre til forøget inflation, hvis man gav udlejerne ret til at få et stadig forøget afkast. Hvis man f.eks. beregnede afkastet af den seneste ejendomsvurdering, ville huslejen stige, uden at der var sket nogen forbedring i ejendommen.

Udlejernes forøgede indtjening ville føre til at priserne på de bestående ejendomme ville stige. Dette ville føre til at ejendomsvurderingerne også steg, og dermed huslejerne. Når huslejerne steg, ville udlejerne få en endnu bedre indtjening, som igen ville føre til prisstigninger på udlejningsejendommene og stigende ejendomsvurderinger. En ond spiral af inflation ville være følgen, og lejerne ville komme til at betale prisen i form af lejestigninger – uden at der lå nogen forøgelse af brugsværdien til grund herfor.

Derfor var det et forstandigt indgreb, at man låste afkastet fast.

 

Hvordan virker boligreguleringen?

Betød indførelsen af den omkostningsbestemte husleje, at lejerne slap for huslejestigninger? Nej – for selvfølgelig skulle lejerne betale den del af lejen, der dækker ejendomsskatter og driftsomkostninger. Deraf betegnelsen, ”omkostningsbestemt husleje”

Lad os forstille os et hus på 140 m2 i én af vore større byer. Det var opført i 1950 og havde ved ejendomsvurderingen i 1973 en værdi på 200.000 kr. Ejeren af huset finder i 1974 en lejer, der gerne ville leje det til en årlig leje på 24.000 kr, eller 2.000 kr om måneden. Dette var den omkostningsbestemte husleje for dette hus på dette tidspunkt

Lejen fordelte sig således i 1974:

Afkast:7 % af de 200.000 – dvs. 14.000 kr om året.

Andre udgifter: 10.000 kr om året

Årlig leje i alt: 24.000 kr om året eller 2.000 kr. om måneden

Andre udgifter omfattede skatter og afgifter, samt alle driftsudgifter: vandforbrug, forsikringer, vedligeholdelse, administration osv. Disse udgifter stiger år for år, og stigningerne fik udlejeren løbende dækket ved hjælp af huslejereguleringer.

Lad os antage, at disse udgifter i løbet af de efterfølgende 44 år blev  6-doblet. Ved at følge boligreguleringsloven ville den omkostningsbestemte husleje i 2018 være:

Afkast:7% af 200.000 = 14.000 kr

Andre udgifter: (6*10.000) = 60.000 kr

Årlig leje i 2018: 74.000 kr. – eller 6.167 kr om måneden.

 

Hus uden forbedringer

I 1974 var 2.000 kr om måneden en dyr husleje. I 2018 – 44 år efter – ville det være et scoop at finde et hus til leje for 6.167 kr om måneden. Men man skal gøre sig klart, at i dette eksempel er der tale om en bolig uden forbedringer. Den er blevet vedligeholdt, træværket er blevet malet, taget er måske blevet udskiftet og oliefyret er blevet udskiftet. Men køkkenet og badeværelset er det samme som i 1974. Der er ikke foretaget isoleringsarbejder.

Alle vedligeholdelsesarbejderne er betalt af de skiftende lejere gennem huslejen. I de følgende beregninger vil jeg se helt bort fra udlejers udgifter til skatter, afgifter og driftsudgifter, herunder vedligeholdelse. Det skyldes at boligreguleringsloven sikrer, at en udlejer til enhver tid kan få dækning for stigende udgifter af den art. Det er afkastet, der er emnet for denne artikel.

 

Forbedringer efter § 5, stk. 1

Ved et lejerskifte i 2018 beslutter udlejeren sig til at gennemføre en forbedring af huset. Han kan f.eks benytte sig af de regler, der er for huslejestigning ved genudlejning i boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Forbedringen består i nyt køkken, nyt badeværelse med gulvvarme, isolering af loft og vægge, og nye energiruder. Huslejenævnet godkender en forbedringsudgift på 600.000 kr.

Efter reglerne kan udlejer nu beregne sig et forbedringstillæg på 6 % af de 600.000 kr. eller 36.000 kr. årligt. De 6 % svarer til ydelsen i dag på et 20-årigt kreditforeningslån. Derfor kan udlejeren nu lovligt leje huset ud til (74.000 + 36.000) = 110.000 kr om året – eller 9.167 kr. om måneden.

 

§ 5, stk. 2 – en fandens undtagelse

At man skulle kunne leje et moderniseret en-families hus på 140 m2 i en storby til 9.167 kr om måneden virker utroligt, når man kigger på de faktiske lejepriser i dag. De fleste ville forvente en husleje på nærmest dobbelte.

Eksemplet er helt realistisk og følger reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Men i 1996 vedtog folketinget i et uforsigtigt øjeblik en undtagelsesregel – den såkaldte § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.

Ifølge denne paragraf kan en udlejer lave en gennemgribende modernisering af en lejlighed. Derved forstås en forbedring, der har en værdi på mere end 311.920 kr i 2018. Vælger udlejeren det, skal skal han ikke overholde § 5, stk. 1 ved genudlejning, men kan leje ud til det, der hedder det lejedes værdi. Derved forstås den leje, der er almindelig i det pågældende område i de seneste par år op til udlejningen.

Hermed forlader man princippet om et fast afkast. Nu afhænger afkastet ikke af ydelsen på et realkreditlån, men af udbud og efterspørgsel i det konkrete område. Da efterspørgslen efter lejligheder i de store byer er meget høj, kræver mange udlejere en månedlig leje på 16.000 eller mere for en ældre lejlighed på 140 m2.

Vi kan nu opstille følgende regnestykke:

De 118.000 skal ses i forhold til en investering på i alt 600.000. dlejeren fået et årligt afkast på 118.000 kr ved at investere 600.000 – altså ca 20 % om året.

Det er meget højt i forhold til både bankrenter, aktier og obligationer.

 

Vedligeholdelse af forbedringen

Der er nogle løbende vedligeholdelsesudgifter ved enhver forbedring, men de er ret begrænsede.

Isoleringen er der ingen vedligeholdelse ved, hvis ellers den oprindelige klimaskærm er tæt. Vedligeholdelsesudgifterne på de nye vinduer vil formentlig være mindre end på de gamle. Det samme gælder fliserne i badeværelset, som har erstattet vådrumsmalingen. Der kan blive behov for at udskifte en køkkenlåge, en vask eller en skuffe i ny og næ. Mere end 4.000 om året kan det ikke blive til.

 

Afkast over 20 år

Efter retspraksis har en udlejer ret til at få dette høje afkast til evig tid. Men lad os nøjes med at regne på afkastet set over en 20 årig periode. I nedenstående tabel har jeg forsigtigt forudsat, at markeds lejen/det lejedes værdi kun stiger 0,5%. Udlejeren kan dog kun høste denne ekstra gevinst, hvis lejeren flytter og der flytter en ny lejer ind. Jeg har også forudsat at skatter, vedligeholdelse og driftsomkostninger stiger med samme %. Det er sandsynligt, at markedslejen/det lejedes værdi stiger mere end skatter, vedligeholdelse og driftsomkostninger. I så fald bliver nettoafkastet endnu større end i nedenstående eksempel

I nedenstående eksempel har jeg  forudsat, at der sker lejerskifte hvert 4 år. Desuden har jeg forudsat, at der i år 1 skal bruges 4.000 kr på ekstra vedligeholdelse af forbedringen og at denne udgift stiger i samme takt som det lejedes værdi.

 

Den nederste linje viser, at udlejeren over 20 år få et nettoafkast på over 2,4 millioner kr blot ved at investere 600.000.

Det er ikke underligt, at de store kapitalfonde er vilde efter at finansiere opkøb af danske ejendomme

Læs her om udenlandske opkøb i København

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er en helt lovlig pengemaskine, der gør de rige endnu rigere på lejernes bekostning.

 

Småhuse

Adgangen til at lave gennemgribende forbedringer efter § 5, stk. 2, gælder kun i ejendomme, hvor der er mere end 6 lejemål. Alle øvrige ejendomme betegnes småhuse. 

Her fastsættes lejen ved sammenligning med større ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Dette princip blev indført i 1994 for at fritage ejerne af småhusene for de besværlige regler om beregning af lejen efter § 5, stk. 1 ved lejemålets indgåelse og reglerne om varsling af huslejestigninger.

Denne svækkelse af reglerne har i mange kommuner ført til, at lejligheder i attraktivt beliggende småhuse udlejes til huslejer, der langt overstiger den omkostningsbestemte husleje – men det er en anden historie.

Hvis du vil se beregningerne bag dette eksempel kan du skrive til denne mailadresse

koege@dklf.dk

Udlejer løftede ikke sin bevisbyrde og tabte

Af
Blad nr
8. juni 2017
Privat udlejning,

8. juni 2017

Reglerne om bevisbyrde i lejelovgivningen medfører i mange tilfælde, at lejerne taber sagerne. Men i visse situationer er det omvendt. Læs om denne sag fra Randers, hvor en udlejer tabte. Han kunne ikke løfte bevisbyrden for at den leje, han havde aftalt med lejeren, lå under det lejedes værdi

 

 

Ejendommen i Prins Christiansgade, som denne artikel drejer sig om ligger ikke langt fra Randers Station

 

Af Jakob Lindberg

 

Denne artikel drejer sig om lejens størrelse i en ejendom – Prins Christiansgade 2 i Randers – hvor lejeren fik lejen nedsat. Inden jeg gennemgår sagen er det nødvendigt, at forklare lidt om det, der kaldes “bevisbyrde”.

 

Bevisbyrde

En “bevisbyrderegel” er en regel, der bruges af domstolene, når de skal afgøre, hvem af parterne der har ret. Én af parterne har bevisbyrden – hvilket vil sige, at det er denne part, der skal bevise noget. Ordet bevisbyrde er billedsprog. Et bevis er en byrde, som skal “løftes”.

I en straffesag er det anklagemyndigheden, der har bevisbyrden. Anklageren skal f.eks. bevise, at den tiltalte har begået et tyveri. Hvis anklageren ikke kan løfte denne bevisbyrde, bliver den tiltalte frikendt, uanset om han faktisk har stjålet den omstridte genstand.

I civile sager – f.eks boligretssager – er det anderledes. Her kan bevisbyrden ligge både hos lejeren og udlejeren. Det afhænger af hvilken type sag, der er tale om. Generelt vil det dog være sådan, at bevisbyrden påhviler den, der vil lave om på noget, f.eks. parternes aftale.

 

Huslejestigninger

Når en lejer og en udlejer indgår en lejekontrakt, aftaler de samtidig hvor meget lejeren skal betale i husleje. Da der er gået et stykke tid, finder udlejeren ud af, at han gerne vil hæve lejen og han varsler en huslejestigning. I denne situation er det udlejeren, der skal bevise, at han har ret til at hæve huslejen. I regulerede kommuner kan han gøre dette ved at lave et budget, der viser, at den omkostningsbestemte leje er højere end den leje, lejeren betaler på varslingstidspunktet.

I uregulerede kommuner kan bevisførelsen ske ved, at udlejeren fremlægger oplysninger om sammenligningslejemål, det vil sige lejligheder, hvor lejen er højere end i det omtvistede lejemål. Også i visse typer af lejemål i regulerede kommuner anvender man denne metode i stedet for budgetmetoden til at løfte sin bevisbyrde. Det drejer sig f.eks. om:

  • “80-20 ejendomme”, dvs. ejendomme, hvor mere end 80 % af arealet er udlejet til erhverv.
  • “småhusejendomme” dvs. ejendomme, hvor der er færre end 7 beboelseslejligheder.

 

Huslejenedsættelse

Det omvendte er tilfældet, hvis det er lejeren, der kræver lejenedsættelse. At kræve lejenedsættelse kan være aktuelt, hvis man som lejer har skrevet under på en lejekontrakt, hvor lejen er meget højere end den leje, andre lejere i ejendommen eller området betaler.

Her skal lejeren bevise, at lejen er for høj. Hvis hun bor i et regulereret lejemål (et lejemål, hvor udlejeren har pligt til at lave omkostningsbestemt husleje), kan hun overlade bevisførelsen til huslejenævnet. Lejeren kan blot sende sagen til nævnet og skrive, at hun synes lejen er for høj.

I dette tilfælde skal huslejenævnet så bede udlejeren udfærdige et omkostningsbestemt budget, hvorefter nævnet selv skal kontrollere de enkelte poster. Til sidst udregnes lejen på baggrund af budgettet. Dette er en nem måde for lejeren at løfte sin bevisførelse på.

Folketinget har indført denne mulighed i boligreguleringsloven for at undgå markedsleje. Man vil ikke have, at udlejerne ved genudlejning sætter lejen for meget op ved at henvise til, at andre lejemål har højere leje.

 

Uregulerede lejemål

Denne metode til at få huslejen sat ned gælder dog ikke i 80-20-ejendomme og lejligheder i uregulerede kommuner. Den gælder også kun i visse tilfælde i småhusejendomme. Læs nederst i denne artikel. Metoden gælder heller ikke for de såkaldte gennemgribende moderniserede lejemål, der er udlejet i henhold til § 5, stk. 2 i boligregulringsloven.

 

§ 5, stk. 2 lejemål

Et § 5 stk. 2 lejemål er en lejlighed, der er blevet gennemgribende moderniseret inden lejeren flytter ind. I disse lejemål kan lejen heller ikke nedsættes ved at kræve, at udlejeren fremlægger et omkostningsbestemt budget. Her skal lejen fastsættes ved sammenligning med andre lejemål, der er gennemgribende moderniseret.

 

Læs om dette i artiklen:

Magiske moderniseringer

 

Som det fremgår af denne artikel, er lejeniveauet i § 5, stk. 2-lejemål meget højere end i lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt. Derfor forsøger lejerorganisationerne at få folketinget til at afskaffe denne dårlige bestemmelse, som truer med at gøre det umuligt for almindelige indkomster, at få råd til lejligheder i Københavns, Århus og andre storbyer, hvor efterspørgslen efter boliger er høj.

 

Særlig bevisbyrderegel

Men når galt skal være, er der een formildende omstændighed: Folketinget har vendt om på bevisbyrdereglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 5. Den sidste sætning i denne bestemmelse lyder:

“Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.”

Det er udlejeren, der skal løfte bevisbyrden, når han vil udleje en lejlighed efter § 5, stk. 2 – også selv om det er lejeren, der kræver lejenedsættelse.

 

Sag fra Randers: Prins Christiansgade 2

Denne omvendte bevisførelse fik betydning i en sag fra Randers. Her havde et par i 2009 lejet en lejlighed i Prins Christiansgade og skrevet under på en lejekontrakt, hvor lejen var fastsat efter § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.

Ejendommen var opført i 1906 og bestod af 12 lejemål, som blev moderniseret løbende. Den omstridte lejlighed blev moderniseret i 1999. Lejerne skulle betale 6.377 kr. om måneden for 105 m2. Dette svarer til 729 kr.. pr. m2. De klagede over huslejens størrelse til huslejenævnet, men fik ikke medhold i at den skulle nedsættes. Et flertal i nævnet godkendte den aftalte leje.

 

Boligretten

Lejerne ankede til boligretten. Lejers advokat fremlagde flere afgørelser fra Randers Huslejenævn, som støttede lejernes synspunkt

Udlejer fremlagde ikke sammenligningslejemål i andre udlejeres ejendomme. Han tog det åbenbart for givet, at boligretten ville give ham medhold.

Udlejeren benyttede heller ikke muligheden for at kræve, at huslejenævnet nærmere skulle redegøre for begrundelsen for deres kendelse.

På den baggrund fandt et enigt dommerpanel, at lejerne skulle have medhold i at lejen skulle nedsættes til 475 kr. pr. m2

 

Landsretten

Udlejeren ankede nu sagen til landsretten. Her blev det klart for udlejeren, at han stod svagt, fordi han ikke under boligrettens behandling havde fremlagt sammenligningslejemål. Landsretterne tager kun i meget specielle tilfælde på besigtigelse og i øvrigt kendte udlejeren ikke til ejendomme, hvor lejen var fastsat efter § 5, stk. 2.

Han eneste chance lå nu i, at få landsretten til at ophæve boligrettens dom og sende sagen tilbage til boligretten til en ny behandling. Her ville han så kunne få boligretten til at anmode huslejenævnet om oplysninger om relevante sammenligningslejemål. Som begrundelse anførte han, at boligretten af egen drift burde have anmodet huslejenævnet om disse oplysninger.

Den bed landsrettens dommere ikke på. Dommerne mente ikke, at en sådan udtalelse fra Huslejenævnet ville have ændret boligrettens afgørelse. Da udlejer heller ikke havde påvist andre forhold, som kunne have ændret boligrettens dom, afviste de udlejers påstand om ophævelse af boligrettens dom.

Dermed blev boligrettens dom stadfæstet.

 

Velorganiserede udlejere

I dette tilfælde blev det til fordel for lejerne, at udlejer ikke kunne løfte sin bevisbyrde. Men i mange tilfælde lykkes det faktisk udlejerne at fremskaffe sammenligningslejemål med en høj leje, som de så kan bruge i boligretssager, når lejerne kræver lejen nedsat.

Det skyldes blandt andet, at udlejerne er meget velorganiserede i lokale grundejerforeninger, der som regel er organiseret i Ejendomsforeningen Danmark. Udlejerne er selvsagt interesseret i at få lejeniveauet hævet, og derfor samarbejder mange dem,  f.eks. ved at stille deres lejligheder til rådighed som sammenligningslejemål.

Der er også mange advokatfirmaer, der har specialiseret sig i at være udlejeradvokater. På grund af de store økonomiske interesser, som udlejerne har i at få hævet lejeniveauet, er det tilsvarende lønsomt for et advokatfirma at have de store udlejere, som f.eks. pensionskasserne som klienter.

 

Småhuslejemål

Anderledes ser det ud på lejersiden. Her er der kun meget få advokater, der stiller deres fagkundskab til rådighed. Disse advokater samarbejder med lokale lejerforeninger, men i mange byer findes der ikke mere nogen lejerforeninger. Det er derfor et stort problem for lejerforeningerne og lejerenes advokater at fremskaffe sammenligningslejemål.

Der er et særligt problem med lejemål i de såkaldte småhuse – dvs. lejemål med færre end 7 lejemål. Hvis en lejer i et småhus synes, at hendes leje er for høj, kan hun forlange den nedsat ved at klage til huslejenævnet. Huslejenævnet kan så nedsætte lejen, hvis den er væsentlig højere end den leje, der betales i ejendomme med omkostningsbestemt leje af samme kvalitet og beliggenhed i større ejendomme.

 

Læs om huslejenedsættelse i et småhuslejemål:

http://dklf.dk/artikler/lejer-sparede-97-000-kr-paa-23-maaneder/

 

Hvis en sådan sag bliver anket til boligretten er det lejerens advokat, der skal pege på anvendelige sammenligningslejemål. Men hvis lejeren ikke kender nogen, der bor i et sådant lejemål, kan det være vanskeligt at få adgang til at besigtige lejemålet i forbindelse med en retssag, og i nogle tilfælde taber lejeren derfor sagen, fordi han ikke har løftet sin bevisbyrde.

 

Kilde:
Randers-sagen: Vestre Landsrets 2. afd.: V.L. B-1286-13. Lejerne var repræsenteret af advokat Bjarne Overmark, Randers

Udlejer kunne ikke gennemføre en uhensigtsmæssig modernisering

Af
Blad nr
12. maj 2017
Privat udlejning, ,

12 maj 2017

Huslejenævnet i Århus modsatte sig en ombygning af lejlighed med altan og kvist, fordi den medførte en mindre anvendelighed og møblerbarhed af stuen. Udlejeren kunne derfor ikke få nogen huslejeforhøjelse for ombygningsarbejdet

 

Af Jakob Lindberg

 

Lejelovgivningen er baseret på det princip, at det er ejeren af en ejendom, der bestemmer. Men denne råderet er ikke ubegrænset. Man kan ikke ændre et lejemål mod lejerens vilje, hvis “lejemålets identitet” derved ændres. Hvad forstår man ved det? Det er svært at udtale sig om generelt. I stedet må man se på retspraksis, herunder de afgørelser, der bliver truffet i huslejenævnene herom.

 

Århussagen

I en ret ny afgørelse modsatte huslejenævnet i Århus sig en ombygning af en lejlighed, fordi de fandt at ombygningen var uhensigtsmæssig og at udlejeren dermed ikke kunne kræve huslejeforhøjelse for forbedringen af lejligheden.

Lejligheden lå i centrum af Århus og ejeren havde fundet på, at lejligheden skulle forsynes med en kvist med altan ud til gaden og en altan ud til gårdsiden. Han udarbejdede et projekt og varslede iværksættelse af det over for lejeren i henhold til boligreguleringslovens § 24.

Forbedringen ville medføre en huslejeforhøjelse på 3.042 kr. pr måned.

Lejeren og beboerrepræsentationen gjorde indsigelse og sagen blev indbragt for huslejenævnet.

 

Ingen forøgelse af brugsværdien

Beboerrepræsentationen i ejendommen varetog sagen for lejeren. I et svar til huslejenævnet skrev de, at den ene stue efter ombygningen ville få en nedsat anvendelighed, fordi den først og fremmest ville blive til et adgangsareal til altanen. Derved ville stuen miste 18% af sit areal og 44 % af det møblerbare areal.

Dette skyldtes, at der på hver side af altanen ville opstå “blinde arealer”, der ikke kunne møbleres.

Nævnet besigtigede lejligheden og bekræftede i beboerrepræsentationens beskrivelse. Derfor modsatte nævnet sig iværksættelse af forbedring i henhold til § 25, stk. 1 i boligreguleringsloven. Man fandt, at der ikke kunne opnås en passende forøgelse af det lejedes brugsværdi “under hensyntagen til det pågældende husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr”, som der står i paragraffen.

I et cirkulære fra 4. december 1979 havde boligministeriet uddybet bestemmmelsen således:

“Efter bestemmelsen vil nævnet kunne tage hensyn til, om forbedringen på rimelig måde svarer til ejendommens standard, udstyr og om forbedringen på hensigtsmæssig måde findes at kunne indpasses i det lejede”

 

Andre afgørelser

Sagen var så usædvanlig, at nævnet refererede tre andre afgørelser. I en afgørelse fra Ankenævnet i København havde man afvist forbedringsarbejder i et lejemål, med den begrundelse, at der var tale om en “identitetsændring af lejemålet”, som der ikke var tilladelse til at foretage, hverken i lejeloven eller i lejeaftalen.

I en sag fra Aarhus Boligret, hvor retten afviste udlejers ønske om at installere elevator i ejendommen, fordi det ville medføre at elevatoren med et areal på op til 4,5 m2 skulle føres igennem et værelse på 14 m2 i nogle 4-værelseslejligheder. Retten fandt, at inddragelse af en del af værelset med de deraf følgende ændrede dimensioner udgjorde en så væsentlig forringelse af værelsets anvendelsesmuligheder, at der var tale om afståelse, som ikke kunne kræves gennemført mod lejernes protest.

I en sag fra Københavns Boligret havde man derimod godkendt forbedringsarbejder, fordi der ikke ville ske en ændring af lejemålenes identitet ved de foretagne arbejder.

 

Ophævelse

En alvorlig ting ved sager af denne art er, at de kan føre til at udlejeren forsøger at ophæve lejerens lejemål, såfremt denne modsætter sig forbedringsarbejdet.

Det skete f.eks. i en sag fra Roskilde, hvor lejerforeningen støttede et af deres medlemmer i, at han ikke havde pligt til at acceptere en installation af badeværelse i hans lejemål, som bestod af 3 værelser med køkken men uden bad. Derpå ophævede udlejeren lejemålet, og krævede lejeren udsat af lejemålet

I boligretten blev udlejerens ophævelse afvist af 2 dommere mens 1 ville give udlejeren medhold. Flertallet begrundede afgørelsen med, at moderniseringen, hvor lejligheden blev reduceret til en 2 værelses lejlighed ville “medføre en så væsentlig ændring af det lejede, at det lejede skifter identitet”.

Afgørelsen fra Boligrettens flertal blev stadfæstet af Østre Landsret.

 

Afgørelsen er anket

Udlejers advokat har meddelt, at huslejenævnets afgørelse er blevet anket til boligretten.

 

 

Kilder:
Aarhus huslejenævns afgørelse af 26. april 2017. Sagsnummer 17/010351
Aarhus boligrets dom af 23. september 2015, refereret i T:BB 2006.481
Københavns ankenævns afgørelse refereret i Grundejernes domssamling (GA 2014/05)
Københavns boligrets dom af 9. mJ 2005, refereret i T:BB 2005.481
Roskilde sagen: Roskilde Rets dom af 1. februar 2007 (BS: 18-2-606/2006), stadfæstet af Østre Landsret den 14. september 2007 (21.afd. a.s.nr. B-366-07)

 

Magiske moderniseringer

Af Jakob Lindberg
Blad nr
13. marts 2017
Lejemåls begyndelse, Lovgivning, Privat udlejning

13. marts 2017

Indførelsen af særlige regler for ”gennemgribende moderniseringer” forvrider lejeboligmarkedet

 

Folketinget indførte i 1995 de såkaldte 5-2-moderniseringer, der skulle præmiere udlejere, som lavede gennemgribende moderniseringer af deres ejendomme. De kaldes 5-2-moderniseringer, fordi reglen står i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Udlejeren skulle nu ikke alene have ret til et beregnet afkast efter de normale regler i lejelovens § 58. Man indførte en regel – § 5, stk. 2 – der betyder, at afkastet af investering bliver afhængigt af lejeniveauet i området.

Det har ført til, at to lejemål, der er moderniseret efter henholdsvis § 5, stk. 1 og § 5, stk. 2 får helt forskellig husleje, som vi dokumenterer det ved de to eksempler her på denne side.

 

5, stk. 1

Hvis en udlejer laver en forbedring i sin ejendom – for eksempel forbedret isolering – så kan han beregne sig et årligt afkast, der svarer til ydelsen på et 20-årigt kreditforeningslån i det år forbedringen foretages.

Investerede han i 90-erne 1 mio. kan han få et årligt afkast på 100.000 af denne investering i al fremtid, såfremt han holder forbedringen ved lige. Hvis forbedringen holdes ved lige i blot 25 år, får han 2,5 mio. kr. retur.

 

5, stk. 2

Hvis udlejeren derimod er berettiget til at lave en forbedring efter § 5, stk. 2, skal afkastet ikke beregnes som ovenfor. Her afhænger afkastet af, hvor attraktivt det er at bo i området. I dette tilfælde er han fritaget for boligreguleringslovens beregningsregler og kan i stedet fastsætte lejen efter ”det lejedes værdi”

I tabellen herunder kan vi se hvor forskelligt afkastet har været ved henholdsvis en § 5, stk. 1 modernisering (10 %) og en § 5, stk. 2 modernisering (25%) for de to lejligheder der er beskrevet andetsteds på denne side.

 

Investering 336.919 kr. Lejlighed A Lejlighed B
Regel § 5, stk. 1 § 5, stk. 2
Afkast pr m2, pr år 370 928
Afkast i kr. pr år 34.040 84.448
Afkast i % af investering 10 25

 

Enhver forbedring taber i brugsværdi med årene. Men det magiske ved 5-2-moderniseringer er, at de giver højere og højere afkast, jo ældre de bliver. Hvis området bliver mere attraktivt at bo i, forøges også afkastet af den investering, der frigjorde lejligheden for beregningsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

 

Politikerne må gribe ind

5, stk. 2 var en bommert. Indførelsen af denne paragraf er medvirkende til, at det nu er nærmest umuligt for folk med små indkomster at bosætte sig i Københavnsområdet og andre steder, hvor presset på lejeboligerne er højt.

 

 

Eksempler på afkast ved 5-1 og 5-2-moderniseringer

 

Af Jakob Lindberg

Nedenfor ses huslejen for to lejemål i en pensionskasseejendom ved genudlejning i 2016 og 2017. Begge lejligheder er beliggende i en præmieret ejendom på Jægersborgvej i Lyngby nord for København. Ejendommen er opført i 1959. Den ligger 200 m fra en S-tog-station og 2 km fra et af hovedstadsområdets mest attraktive butikscentre.

Begge lejligheder er velholdte og moderniserede.  Lejlighed A er en lejlighed forbedret efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, mens B er forbedret efter § 5, stk. 2. Forskellen er at huslejen i B er 63 % højere end i A.

 

Lejlighed A

Ved genudlejningen krævede udlejer en månedlig husleje på 6.793 kr. svarende til 886 kr pr m2. Arealet er 92 m2.

Lejen var sammensat således, pr kvadratmeter:

Budgetleje beboelse 300
Udvendig vedligeholdelse §18 90
Udvendig vedligeholdelse §18 b 82
Indvendig vedligeholdelse   44
I alt 516
Klimaskærm 106
Køkken/bad modernisering 260
Postkasse     4
Forbedringer i alt 370
I alt kr pr kvadratmeter  

886

 

Budgetlejen omfatter dokumenterede driftsudgifter og ejendomsskatter samt et fast afkast til udlejeren. I de fleste kommuner betales mellem 250 og 400 kr pr m2. Budgetlejen i denne ejendom ligger derfor i den lave ende.

Posterne ”Udvendig vedligeholdelse” og ”Indvendig vedligeholdelse” er lovbestemte beløb, som forøges år for år i takt med prisudviklingen.

Ovenstående poster tilsammen, 516 kr/m2 eller 3.956 kr. pr måned, er det beløb lejeren skulle betale, hvis ejendommen ikke havde været moderniseret, siden den blev opført.

Posten ”Køkken/bad modernisering” er et forbedringstillæg, som udlejer har beregnet fordi han har udskiftet de gamle køkkener og badeværelser med nye. Hvis han har fulgt den normale praksis har han beregnet tillægget som 10 % af forbedringsudgiften, som indtil midten af 0-erne var den sædvanlige ydelse på et 20-årigt lån. I så fald kan man regne ud, at forbedringen har en værdi af ca. 240.000 kr.

Posten ”Klimaskærm” er et forbedringstillæg, som udlejer har lagt på, fordi han har isoleret ejendommen. Denne forbedring har kostet ca. 97.000 kr. Postkasse er et tillæg for lovpligtig opsætning af postkasser til en pris på 3.380 kr.

I denne ejendom har forbedringerne medført et tillæg til huslejen på i alt 370 kr/m2 eller 34.040 kr. pr år

 

Lejlighed B

Denne lejlighed ligger i samme bebyggelse. Forskellen er, at i lejlighed B er lejen beregnet efter boligreguleringslovens § 5, stk 2.

Ved genudlejningen krævede udlejer en månedlig husleje på 10.950 kr. svarende til 1.444 kr pr m2. Arealet er 91 m2.

I lejlighed B er lejens sammensætning ikke specificeret. Det skyldes, at lejen er skønnet ud fra en sammenligning med andre gennemgribende moderniserede ejendomme i området.

Men da budgetlejen er den samme som i Lejlighed A, kan vi regne baglæns:

M2-leje (B):                                      1.444 kr./år

Minus budgetleje, pr m2:                – 516 kr./år

Afkast af forbedring, pr m2:               928 kr./år   eller 84.448 kr pr. år

Stop nedlæggelse af billige boliger

Af Bodil Kjærum - Landsformand
Blad nr
11. marts 2017
Boligmangel, , ,

Leder i Lejer i Danmark nr. 79  –  11. marts 2017

 

Antallet af husstande med meget lave indkomster er stærkt sigende. Derfor ser vi et stigende behov for billige boliger. Hidtil har det politiske fokus været koncentreret omkring tilvejebringelse af nye billige boliger. Det er godt, men der mangler politisk fokus på den meget store afgang af billige boliger, der sker hvert eneste år.

 

Af Bodil Kjærum

 

Det er tre punkter i lejelovgivningen der er årsagen. De tre punkter giver så stor afgang, at det langt overstiger den tilgang af nye billige boliger man pt. arbejder med. De tre punkter fortjener naturligvis en uddybning:

 

Punkt 1. Genudlejnings eller moderniserings-lejeforhøjelser.

Med denne lovbestemmelse åbnes for voldsomme hop i huslejeniveau, hvor tre- eller fordobling ikke er usædvanlige. Der er ikke fuldkommen frit slag i lovgivningen til at gennemføre disse forhøjelser, for der er en række betingelser og forudsætninger der formelt set skal være opfyldte. I praksis oplever vi imidlertid særdeles ofte i lejerforeningerne, at disse formaliteter ikke efterleves. Derfor vil der kunne sikres fastholdelse af et betydeligt antal billige lejeboliger, allerede gennem lovtilretninger, der ”blot” styrker efterlevelse af de nugældende lovbestemmelser.

 

Punkt 2. Lejligheds-sammenlægninger og nedlæggelser.

Boligreguleringslovens kapitel VII giver kommunerne adgang til at tillade sammenlægning og nedlæggelse af boliger. En meget stor andel af ansøgningerne har kommunerne adgang til at afslå, men det gør de alt for sjældent. Så der kan sikres opretholdelse af ere billige lejeboliger allerede gennem en lovtilretning, der styrker efterlevelse af intentionerne bag de nugældende lovbestemmelser.

 

Punkt 3. Andelsovertagelser.
Mest typisk kender vi fænomenet via tilbudspligten, jfr. Lejelovens kapitel XVI, hvor lejerne i forbindelse med salg af en udlejningsejendom skal have tilbud om andelsovertagelse. En stor del af de andelsovertagelser, der bliver realiseret, sker netop
i ejendomme med billige lejemål. Fælles for alle former for andelsovertagelser er imidlertid, at flertallet af lejlighederne med ét slag fjernes fra udbuddet af lejeboliger. På dette punkt er der, i modsætning til de to foregående, næppe meget at hente i små elegante lovtilretninger. Det der skal opfordres til med denne leder, er at Folketinget lukker helt af
for enhver form for andelsovertagelser af boligejendomme. I hvert fald så længe vi i Danmark har udtalt mangel på billige lejemål.

Det er ikke små ”sivninger” der er tale om med de tre nævnte kilder, men massiv tilbagegang.

Hvis ikke der foretages en total kursænding på de angivne områder, så vil den nuværende ret store private andel af billige boliger simpelt hen forsvinde over få år. For de offentlige kasser er det omkostningsfrit på den beskrevne måde at forebygge gennem fastholdelse af status quo. Alternativet vil være ”helbredelse” med støtte nansiering af mange 10tusinder yderligere nye billige boliger, og det vil blive ekstremt dyrt.

Flere skadelige 5-2-moderniseringer

Af Jakob Lindberg
Blad nr 77
26. juni 2023
Privat udlejning,

Pensionskasserne ønsker at investere i ejendomme, hvor mange af lejerne bor billigt til leje. Her kan lejlighederne moderniseres én efter en og dermed give et højere afkast til pensionskassen

 

Af Jakob Lindberg

I modsætning til Carlsbergfondet har de danske pensionskasser stor erfaring med at forøge lejeindtægterne fra udlejningsejendomme. Derfor er det attraktivt at opkøbe ejendomme, hvor lejen er relativt lav.

Det er tilsyneladende det, der er tilfældet med Carlsbergs ejendomme. Det skyldes, at lejen er omkostningsbestemt.

I sådanne ejendomme er der ofte mange lejemål, der ikke er moderniserede. Her kan en udlejer efter reglerne i § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven lave gennemgribende moderniseringer af lejlighederne og derefter udleje lejlighederne til et højere lejeniveau, som kaldes det lejedes værdi.

Dette er en økonomisk fordel for udlejerne, fordi den huslejeforhøjelse, der kan varsles efter § 5, stk. 2 er ca. dobbelt så stor som den ville være, hvis den blev beregnet efter reglerne i § 5, stk. 1.

 

Eksempel

Lad os tage et eksempel med en lejlighed på 80 kvadratmeter, som gennemgår en gennemgribende forbedring, af køkken, bad, vinduer mm. Forbedringsudgift: 300.000 kr.

Forbedring efter § 5, stk 1: Her vil forbedringen udløse en lejeforhøjelse på 7,5 % om året af 300.000 kr. = 22.500 kr. Månedlig lejeforhøjelse: 1.875 kr.

Forbedring efter § 5, stk 2: I attraktive kvarterer medfører en lejeforhøjelse efter det lejedes værdi ofte en stigning i kvadratmeterlejen på 500 kr. pr kvadratmeter om året. Årlig lejeforhøjelse 500 kr. * 80 = 40.000. Månedlig lejeforhøjelse: 3.333 kr.

I attraktive kvarterer kan der opnås endnu højere huslejestigninger, f.eks. 800 kr. pr kvadratmeter. Ved 800 kr. pr kvadratmeter bliver den månedlige lejeforhøjelse 800*80 = 5.333 kr.

Det er derfor ikke underligt, at pensionskasserne er interesseret i at købe ejendomme som ikke er moderniserede.

 

Skadelige moderniseringer

Siden § 5, stk 2 blev indført i boligreguleringsloven i 1996 er titusindvis af lejligheder blevet moderniseret efter denne paragraf især i Københavnsområdet og i de store byer i provinsen. Dette har forstærket tendensen til at der bliver færre og færre billige lejligheder, der kan betales af folk med små indkomster.

De fleste moderniseringer drejer sig om fornyelser af køkken og bad. Sådanne moderniseringer er ”sexede” og gode til at friste nye lejere, når lejekontrakten skal underskrives. Men et moderniseret køkken bliver i løbet af 10 år umoderne, fordi køkkenproducenterne nu har noget der er endnu smartere. Men lejeforhøjelsen bliver ved med at være der.

Derfor forhindrer lejeforhøjelserne efter § 5, stk. 2 ofte, at der gennemføres andre og vigtigere forbedringer af ejendommene, f.eks. isolering af ydervægge.

Det er derfor lejerbevægelsen arbejder for en afskaffelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 – eller i hvert fald en begrænsning i brugen af den.

Læs mere om begreberne omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi og markedsleje i en anden artikel på dette opslag