Tag-arkiv: moderniseringer

Gennemgribende moderniserede lejemål

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
11. marts 2022
Privat udlejning,

De gennemgribende moderniseringer af lejligheder i den gamle boligmasse i storbyerne har fået lejen til at eksplodere.

 

Af Jakob Lindberg

Siden  1. januar 1996 har det været muligt for udlejere at fravige den omkostningsbestemte husleje i ældre lejligheder, der er blevet gennemgribende moderniseret. Hovedreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 er, at lejen skal fastsættes efter reglerne i § 7-9 i samme lov. Udlejeren kan så lægge et forbedringstillæg oveni, som skal beregnes konkret.

I mange ejendomme der er opført før 1960 ligger afkast, skatter og driftsomkostninger tilsammen på ca. 300 kr pr. m2. Dertil skal lægge hensættelser til vedligeholdelse som ofte ligger mellem 150 og 200 kr pr m2 beregnet ud fra de takster der gælder i 2022.

Så er vi oppe på max 500 kr pr m2 om året. Det kaldes ofte budgetlejen. Hvis lejligheden er på 80 m2, bliver dette 40.000 kr om året .

 

Forbedringer

Der er ofte lavet en del forbedringer i årenes løb, f.eks. isoleringsarbejder, etablering af termoruder, moderniseringer af badeværelser og køkkener. Med forbedringer menes, at lejligheden har fået en højere brugsværdi, eller er blevet mere energibesparende. Disse forbedringer kan omregnes til et forbedringstillæg.

Lad os sige, at der i årenes løb er brugt 300.000 kr på forbedringsarbejder og at afkastprocenten (lig med ydelsen på et 20-årigt kreditforeningslån) har været 10 % i gennemsnit. I dette tilfælde må udlejeren lægge 10 % af 300.000 til den årlige leje = 30.000 kr

Når forbedringerne lægges til budgetlejen bliver den samlede årlige leje for en lejlighed på 80 m2: 40.000+30.000 = 70.000 kr eller 5.833 kr om måneden

I København inklusive forstadskommunerne ligger markedslejen for en 80 meters lejlighed meget ofte på mere end 15.000 kr om måneden. Udlejerne har derfor i årevis agiteret for at afskaffe den omkostningsbestemte leje og i stedet indføre fri huslejefastsættelse. Det har de dog ikke fået medhold i på Christiansborg

 

Gennemgribende moderniserede lejemål

Men med lovændringen i 1996 fik udlejerne lov til at fravige boligreguleringslovens regler om budgetleje, hvis en lejlighed var blevet ”gennemgribende” moderniseret. Disse lejligheder kaldes også 5-2-lejemål, fordi reglerne om lejefastsættelse står i boligreguleringslovens § 5, stk. 2

En gennemgribende moderniseret lejlighed er en bolig, der i forbindelse med genudlejning er blevet forbedret for et minimumsbeløb, der i 2021 lå på 2.280 kr. pr kvadratmeter. Eller 260.738 kr pr lejemål

5-2-lejemålene har været en katastrofe for lejerne i de store byer, København, Aarhus og Odense. De er blevet så dyre, at det er umuligt for selv folk med pæne mellemindkomster – f.eks. skolelærere, politibetjente og sygeplejersker – at betale huslejen.

Når en lejer flytter ud af en lejlighed der tidligere er blevet gennemgribende moderniseret, kan udlejeren genudleje lejligheden til det lejedes værdi på genudlejningstidspunktet.

 

Et fiktivt men realistisk eksempel

En lejlighed på Østerbro i København blev i 2004-6 gennemgribende moderniseret, da den tidligere lejer flyttede. På det tidspunkt kostede en lejlighed på 60 m2 med omkostningsbestemt husleje 3.000 om måneden. Det svarede til 600 kr pr m2 om året.

Ved at bruge 130.000 kr på at modernisere lejligheden kunne udlejer genudleje lejligheden til f.eks. 900 kr pr m2 om åretsom var det lejedes værdi på det tidspunkt. Den månedlige leje kunne derfor lejes ud til 4.500 kr, hvor den før kun kostede 3.000 kr.

De 130.000 kr ville derfor blive tjent hjem efter 7 år og 3 måneder og derefter ville huslejestigningen gå ubeskåret i udlejers lomme. Men ikke nok med det. I 2021 flyttede lejeren, og nu kunne den samme lejlighed på ny udlejes til det lejedes værdi, selv om den gennemgribende forbedring var 15 år gammel. Det lejedes værdi var nu – efter praksis i huslejenævnet steget til ca 1.400 kr pr. m2 – svarende til 7.000 kr om måneden . Nu fik udlejeren en ekstragevinst på 2.500 kr hver måned oven i de 1.500 kr han i forvejen havde fået – uden at bruge 1 krone mere på forbedring.

Nu godkender huslejenævnet og ankenævnet i København et lejeniveau på 1.500 kr pr m2 årligt. Meget ofte bliver disse lejligheder dog udlejet til 2.000 kr pr kvadratmeter årligt, hvilket betyder at en almindelig 3-værelses på 80 m2 lejlighed i København bliver udlejet til over 13.000 kr om måneden. Hvis den samme lejlighed – med de samme forbedringer – blev udlejet efter § 5, stk. 1 i boligreguleringsloven ville den koste under 5.333 kr om måneden. (Se eksemplet ovenfor)

 

Blackstone

§ 5, stk. 2 er blevet en betændt polyp i boligreguleringsloven. For at redde det københavnske boligmarked fra at blive et reservat for rige mennesker lavede folketinget i 2020 det såkaldte blackstone-indgreb opkaldt efter den amerikanske kapitalfond Blackstone, der i de sidste 10 år har etableret sig i Danmark. De er nu er blevet så upopulære, at de har skiftet navn til Kereby.

Folketinget skærpede kravene til de gennemgribende moderniserede lejemål. F.eks. bestemte man, at det kun var lejligheder i energiklasse D eller højere, der kunne anerkendes som gennemgribende forbedrede lejemål. Virkningerne af dette lovindgreb har foreløbig ikke haft nogen dæmpende effekt på huslejestigningerne i den gamle boligmasse.

Blackstone indgrebet var et velment forsøg på at begrænse huslejestigningerne, men desværre utilstrækkeligt. De høje huslejer ved genudlejning fortsætter, fordi uligheden i indkomster og formuer er blevet så høje i Danmark.

 

Gælder kun i større ejendomme

Én ting har ærget udlejerne: at § 5, stk. 2 kun gælder for lejligheder i større ejendomme med mindst 7 beboelseslejligheder. For lejlighederne i småhusene (6 beboelseslejligheder og derunder) er der efter boligreguleringsloven ikke mulighed for at lave gennemgribende forbedringer og dermed hive dem helt ud af boligreguleringslovens regler.

Udlejerne er forståeligt nok interesserede i, at lovgivningen tillader så høje huslejer som muligt. Derfor var det et stort scoop for udlejerne, at de i 1995 fik Socialdemokraterne med på at indføre § 5, stk. 2

Men i småhusene gælder denne bestemmelse ikke. Det skyldes, at der i boligreguleringslovens § 29 c står, at lejen i småhuse skal sammenlignes med tilsvarende ejendomme, hvor lejen er reguleret efter § 7. I § 7 står der, at udlejer kun kan forhøje lejen, hvis den ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. Disse formuleringer hentyder helt klart til den omkostningsbestemte leje. De gennemgribende moderniserede lejligheder er ikke begrænset af hverken de nødvendige driftsudgifter eller af reglerne om afkast af ejendommens værdi. Derfor kan lejen i småhuse heller ikke fastsættes ved sammenligning med lejen i gennemgribende moderniserede lejligheder.

Dette synspunkt er også blevet fulgt i de retssager, hvor udlejernes advokater har forsøgt at få anerkendt meget høje huslejer i et småhus ved at sammenligne lejen i en småhuslejlighed med lejen i en gennemgribende forbedret lejlighed.

 

Usikkerhed

Ved forliget mellem lejer- og udlejerorganisationerne har det været en grundregel, at der ikke skulle laves ændringer, der ændrede ved gældende retspraksis. Denne grundregel har boligministeriets embedsmænd stort set overholdt ved den lovtekniske sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.

Men der er en vigtig undtagelse: I lovbemærkningerne til reglerne om småhuse har udlejernes lobbyister haft held til at få indføjet en bemærkning, der sår tvivl om hvad retspraksis er.

Læs mere i artiklen. En giftig manipulation

 

 

 

 

 

 

Lokale reaktioner på borgmesterens ultimatum

Af
Blad nr 92
18. november 2021
Almen udlejning, Boligpolitik

Kommunen blev udsat for hård kritik, men der var også indlæg der opfordrede til kompromis

Af Jakob Lindberg

 

Da det blev klart for beboerne i Sognefogedvænget, at de risikerede at miste deres bolig, kom der gang i debatten i de lokale aviser. I Folketidende kunne man f.eks. læse blandt andet følgende:

 

Tvangsflytning

Et indlæg var skrevet af Birthe Lauridsen, byrådskandidat for Enhedslisten. Hun vendte sig mod borgmesterens krav om at der skal anvendes de såkaldte fleksible udlejningsregler. Hun pegede på erfaringerne fra andre renoveringsprojekter og skrev:

”Enhedslisten er imod at borgere på grund af deres sociale status bliver tvangsflyttet fra det ene nedslidte boligområde til det andet og at selvsamme borgere fratages deres muligheder for at vende tilbage til deres lejligheder og netværk.

Af denne årsag har Enhedslisten set sig nødsaget til at stemme imod renoveringsprojektet.

 

Kriterierne

En beboer, Tina Schandorff Lundgren kritiserede kommunens kriterier for hvem der måtte få lov at bo i Sognefogedvænget

”Og hvad er det så for kriterier, man har opsat? Jo man vil gerne have folk der er i arbejde og studerende. Og så mennesker, der flytter fra ejer- eller andelsbolig – og det er jo nok især folkepensionister. Men de folkepensionister, der bor her i forvejen, og som havde regnet med, at boligen i Sognefogedvænget skulle blive deres sidste hjem, får ikke lov til at blive boende.

Men nu er sagen op til politikerne. Hvis man holder stejlt på sit, er jeg overbevist om, at beboerne i Sognefogedvænget også vil holde stejlt på deres. Og hvis ikke man møder nogen form for imødekommenhed fra kommunens side, tror jeg , at risikoen for, at et besluttende beboermøde vil forkaste planerne er endog meget sandsynlig. ”

.

Muligt kompromis

Et af indlæggene var skrevet af Erling Mortensen, som er beboer i Sognefogedvænget og repræsentantskabsmedlem i boligselskabet. Han påpegede, at det vil være i alles interesse at få løst denne konflikt og at man bør løse den ad frivillighedens vej.

”Man kunne for eksempel starte med at give alle beboerne et rimeligt genhusningstilbud. Jeg kunne forestille mig, at der er mange der ikke kan overskue at flytte til midlertidig genhusning og senere tilbage til den oprindelige bolig, men hellere vil have ro om deres tilværelse så hurtigt som muligt.

De mennesker, der ikke ønsker at flytte, skal så naturligvis genhuses midlertidigt og tilbage til deres bolig. Det er selvfølgelig umuligt at spå om, hvordan resultatet af en sådan tilgang vil blive, men kommunen kunne nå sit mål mål om at ændre beboersammensætningen ved at indføre 100 % fleksibel udlejning ved genudlejning (det vil måske så tage lidt længere tid), og beboerne vil føle, at man respekterer dem.

Og samtidig undgår man, at alle planerne falder til jorden. Er det ikke en win-win situation?”

 

Kritik af sprogbrugen

Karen Zuhari, som også bor i Rødby skrev blandt andet:

”Det mest paradoksale er, at man kalder systemet med beboersortering for ”fleksibel” udlejning, for samtidig opstiller man en række meget strikse krav, som bestemt ikke er fleksible. Man er endog så ufleksibel, at man ikke vil give de nuværende beboere fortrinsret til deres egne huse, den dag renoveringen er tilendebragt.

At have et trygt nærområde forebygger ensomhed og det er netop de, som kommunen efter sigende gerne vil opnå for borgerne og vel især for de ældre: En tryg hverdag, så man kan forblive aktiv længst muligt, og hvor man har omgangskreds i nabolaget, holder øje med hinanden og hjælper hinanden med småting.

Hvad nytter det at have en forkromet ældrepolitik på papiret, når kommunen i virkeligheden handler stik modsat? Udtrykket ”Del og hersk” handler om at splitte og dermed vinde.”

Brev til boligministeriet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 92
18. november 2021
Almen udlejning, Lovgivning

En lejer fra Sognefogedvænget sendte et brev til boligministeriet med spørgsmålet, om det kunne være rigtigt, at man kunne bruge reglerne om fleksibel udlejning til at forhindre lejerne i at flytte tilbage til deres bolig efter ombygningen

Af Jakob Lindberg

 Brevet blev besvaret af specialkonsulent Martin Preisler Knudsen fra boligministeriet.

Han kom ind på konflikten mellem reglerne i almenlejeloven og de specielle regler om anvisning af boliger.

Svaret lød:

”Af almenlejelovens § 86, stk.5 følger endvidere at udlejeren samtidig med opsigelsen skal tilbyde lejeren at leje en bolig af samme art som den opsagte, hvis der ved ombygningen tilvejebringes boliger. Dette indebærer, at lejeren har ret til at få tilbud om at vende tilbage til boligen, hvis den efter ombygning igen udlejes.

Reglerne om lejeres ret til genhusning er overordnede regler, som vedrører et eksisterende lejeforhold mellem udlejeren og lejeren, og som efter ministeriets opfattelse går forud for regler om anvisning af boliger, herunder regler om særlige betingelser om opnåelse af en bolig i henhold til reglerne om fleksibel udlejning.

Det er således ministeriets opfattelse, at lejerens lovfæstede ret til at få tilbudt en ledig bolig i ejendommen eller en ombygget bolig  som genhusning efter ombygning efter almenlejelovens § 86, stk. 4 eller 5 ikke kan fortrænges af særlige betingelser i henhold til reglerne om fleksibel udlejning, som den pågældende lejer ikke kan opfylde.”

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard

Spørgsmål til Minister Kaare Dybvad

Samtidig aktiverede de lokale medlemmer af Enhedslisten deres repræsentant i Folketinget. Den pågældende, Christian Juhl (EL) stillede følgende spørgsmål til boligminister Kaare Dybvad Bek:

”Vil ministeren redegøre for følgende i lyset af en aktuel sag, hvor en almennyttig boligafdeling, Sognefogedvænget i Rødbyhavn, har søgt Landsbyggefonden om et beløb til at renovere deres boliger og har fået pengene bevilget, og hvor det i forbindelse med renoveringen er nødvendigt, at beboerne midlertidigt fraflytter deres boliger, mens renoveringen pågår, idet byrådet dog har besluttet, at fraflytningen ikke er midlertidig, mens renoveringen pågår, og at beboerne efter renoveringen ikke kan flytte tilbage til deres boligafdeling

1) Er byrådets beslutning i overensstemmelse med boliglovgivningen?

2) Hvis ikke, hvad vil ministeren gøre for at sikre beboerne i den aktuelle sag?

3) Hvordan kan beboerne sikre sig, at fraflytningen kun bliver midlertidig, så de beboere, der ønsker det, kan flytte tilbage i de renoverede boliger? ”

 

Boligministeren svarede således

Som svar på spørgsmålene 1-3 kan jeg generelt vejledende oplyse følgende:

Efter almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 1, kan udlejeren opsige lejeaftalen, når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives, eller at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. I almenlejelovens § 86, stk. 1, er fastsat regler om, at opsiges lejeren efter den nævnte bestemmelse i § 85, stk. 1, nr. 1, skal udlejeren tilbyde lejeren en erstatningsbolig.

Det følger endvidere af disse regler, at en genhusning efter udlejerens beslutning kan være enten midlertidig eller permanent, jf. almenlejelovens § 86, stk. 2 og 3. Det er udlejeren, og ikke byrådet, som træffer beslutning herom.

Det følger endvidere af almenlejelovens § 86, stk. 5, at udlejeren samtidig med opsigelse efter almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 1, skal tilbyde lejeren at leje en bolig af samme art som den opsagte, hvis der ved ombygningen tilvejebringes boliger.

Dette indebærer efter Indenrigs- og Boligministeriets opfattelse, at lejeren har ret til at få tilbud om at vende tilbage til en bolig i den pågældende afdeling, hvis der efter ombygning igen udlejes boliger. Eventuel uenighed herom mellem lejeren og udlejeren kan indbringes for boligretten.

Baggrunden for disse regler er, at det er lejerne selv, som via en flertalsbeslutning på afdelingsmødet beslutter, at der skal foretages en ombygning af boligerne. Dette tilsiger, at de lejere, som har godkendt ombygningen på et afdelingsmøde, også skal have glæde af ombygningen efterfølgende.

Det er som nævnt udlejeren – det vil sige den almene boligorganisation – som beslutter, om genhusningen i forbindelse med en renovering skal være midlertidig eller permanent.

Hvis beboerne i en boligorganisation er utilfredse med bestyrelsens/ledelsens beslutning om permanent genhusning, kan de indkalde til ekstraordinært repræsentantskabsmøde og beslutte, om genhusning skal være midlertidig eller permanent. De kan også beslutte en anden sammensætning af bestyrelsen. Mødet skal afholdes senest 3 uger efter anmodning fra beboerne er indgivet, jf. § 8, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 718 af 13. juni 2016 om normalvedtægter for en almen boligorganisation med almene boligafdelinger. Ekstraordinært repræsentantskabsmøde skal afholdes, når det antal medlemmer af repræsentantskabet, som ifølge vedtægterne er nødvendigt, fremsætter krav herom. Antallet kan højst udgøre 25 pct. af medlemmerne af repræsentantskabet, jf. § 9, stk. 1, i bekendtgørelse om drift af almene boligorganisationer m.v.

Efter almenboliglovens § 164 fører kommunalbestyrelsen tilsyn med de almene boligorganisationer. Det indebærer bl.a., at kommunalbestyrelsen påser, at boligorganisationen overholder de regler, der gælder for almene boligorganisationer, ligesom kommunalbestyrelsen efter omstændighederne som led i sit tilsyn med almene boligorganisationer vil kunne være forpligtiget til at vurdere lovligheden af en almen boligorganisations beslutninger. Kommunalbestyrelsen træffer normalt ikke afgørelser i tvister mellem boligorganisationen og de enkelte lejere. Sådanne spørgsmål afgøres af beboerklagenævnet eller ved domstolene.

Med venlig hilsen

Kaare Dybvad Bek

Beboere kæmper for deres boliger

Af Jakob Lindberg
Blad nr
18. november 2021
Almen udlejning,

Lolland Kommune stiller ulovlige betingelser for at godkende et renoveringsprojekt i et lokalt boligselskab:  Beboerne skal acceptere permanent genhusning. Beboerne afviser.

 

I Rødby på Lolland findes et af de mindste boligselskaber i Danmark. Det hedder Boligselskabet Sognefogedvænget og har kun 1 afdeling med 84 boliger. Bebyggelsen er opført i 1977, som Tæt-Lavt byggeri med lejligheder dels i stueplan, dels på 1. sal.

Bebyggelsen virker hyggelig og intim, men alderen på snart 45 år har sat sine spor. Som så mange andre bebyggelser med denne alder virker Sognefogedvænget nedslidt. Derfor satte bestyrelsen en proces i gang, som forhåbentlig vil føre til en gennemgribende renovering af bebyggelsen.

Skift af administrator

Boligselskabet har været administreret af andre boligselskaber. Frem til 2019 var det administrationsselskabet Domea – et landsdækkende selskab, der administrerer mange afdelinger over hele landet med over 35.000 boliger.

I 2019 overgik Sognefogedvænget til at blive administreret af et lokalt boligselskab med hovedsæde i Maribo: Boligforeningen Lolland. Skiftet var blandt andet begrundet i Sognefogedvænget ikke var tilfreds med Domeas håndtering af den store renoveringssag.

Desværre blev samarbejdet mellem Sognefogedvænget og Boligforeningen Lolland ikke meget bedre. Efter alt at dømme skyldes det et meget vidtgående krav fra Lolland Kommunes side – først og fremmest kommunens krav om, halvdelen af boligerne skulle nedlægges, og at de genhusede beboere ikke skulle flytte tilbage efter afslutning af renoveringen.

Efter at Sognefogedvænget for flere år siden havde godkendt et skitseprojekt, krævede Lolland kommunes borgmester, Holger Schou Rasmussen ændringer i projektet.

50 procent af boligerne skal væk

Der blev efter aftale mellem borgmesteren og administratoren, Boligforeningen Lolland udarbejdet et ny skitseprojekt. Ifølge dette projekt skulle antallet af lejligheder reduceres med 50 %. Samtidig var projektet så omfattende, at det ville kræve at alle beboere skulle genhuses midlertidigt.

Desuden krævede borgmesteren, at Sognefogedvængets bestyrelse skulle acceptere, at ikke alle de berørte beboere kunne flytte tilbage. Nogle af beboerne skulle genhuses permanent andet steds på Lolland eller eventuelt i andre kommuner. Samtidig krævede borgmesteren at der blev indført såkaldte fleksible udlejningsregler, når der fremover blev ledige lejligheder i Sognefogedvænget.

Disse ændringer i projektet var blevet aftalt mellem borgmesteren og ledelsen af Boligforeningen Lolland uden at Sognefogedvængets bestyrelse havde givet tilsagn.

Det førte til kritik fra Sognefogedvængets side over for Boligforeningen Lolland. Formanden for Sognefogedvængets bestyrelse, Allan Jørgensen udtalte til Folketidende den 30 marts:

”Vi har Boligforeningen Lolland som administrator. Og de har åbenbart kørt denne her sag uden at informere nogen om noget som helst”

 Nej tak

Resultatet var et rungende nej – både fra de bestyrtede beboere og fra Sognefogedvængets bestyrelse. Men situationen var alvorlig. Hvordan skulle de 84 beboere kæmpe både mod deres eget administrationsselskab og Lolland Kommune?

Borgmesterens krav havde karakter af et ultimatum: Enten siger Sognefogedvænget ja til at halvdelen af beboerne skulle opsiges permanent – eller også ville kommunen ikke støtte renoveringssagen i Landsbyggefonden.

Det var et ydmygende krav, som formanden for Sognefogedvænget, Allan Jørgensen betegnede som ”pistolpolitik”. Uden støtte fra Landsbyggefonden ville det blive meget bekosteligt at genoprette og vedligeholde bebyggelsen fremover. Men sagde bestyrelsen Ja til borgmesterens diktat, ville Sognefogedvængets bestyrelse være tvunget til at opsige en stor del af deres medbeboere.

Allan Jørgensen gav Lolland Kommunes krav disse ord med på vejen i Folketidende:

”Man bliver jo lidt flygtning i egen kommune. Vi har nogen, der er blevet flyttet fra Margrethevænget og herned. Og nu kan de prøve det en gang til. Jeg synes det er under al kritik, at man behandler folk sådan.” 

Allierede

Heldigvis stod beboerne ikke alene med synspunktet om, at borgmesterens diktat var urimeligt. To medlemmer af byrådet i kommunen, Bente Borreskov (Enhedslisten) og Leo Christensen (Lokallisten) fandt, at borgmesterens krav var urimelige. Desuden trådte Birthe Lauridsen, som er kandidat for Enhedslisten ved det forestående kommunevalg ind som støtte for bestyrelsen for Sognefogedvænget.

Det var Birthe Lauridsen, der foreslog at Sognefogedvænget skulle søge hjælp i Danmarks Lejerforeninger.

Medlemskab af Køge Lejerforening

Resultatet blev at afdeling Sognefogedvænget meldte sig ind i Køge Lejerforening. Det blev undertegnede, Jakob Lindberg, som fik opgaven at rådgive bestyrelsen og beboerne.

På det tidspunkt var sagen allerede blevet en betændt politisk sag i Lolland Kommune. Der blev afholdt et møde den 28 april 2021 mellem Sognefogedvængets bestyrelse, borgmesteren og to kommunale embedsmænd samt direktøren for Boligforeningen Lolland. Jeg deltog som bisidder for Sognefogedvænget.

Møde med Borgmesteren

På mødet forsøgte Sognefogedvængets repræsentanter og jeg at komme i dialog med borgmester Holger Schou Rasmussen. Men det lykkedes ikke. Borgmesteren og Boligforening Lollands direktør argumenterede for, at renoveringsprojektet kun kunne gennemføres, hvis bebyggelsen blev helt fraflyttet i byggeperioden. Det blev præsenteret som en nødvendighed, der ikke kunne diskuteres. Senere udtalte arkitekten bag skitseforslaget, at det ikke var en nødvendighed. Renoveringen kunne udmærket gennemføres i etaper, således at beboerne midlertidigt kunne fraflytte og derefter flytte tilbage.

Borgmesteren forsøgte at sætte trumf på ved at udtale, at den nye renoveringsplan, der indebar en 50 % reduktion af antallet af boliger, var et tilbud, som Sognefogedvænget kunne sige ja eller nej til. Sagde man Nej, ville kommunen ikke støtte renoveringssagen.

Sognefogedvængets repræsentanter sagde forsat nej, og mødet endte uden resultat.

 

Kommentar: Kommunen udøver magtfordrejning

Det er min vurdering, at Lollands borgmester er ude på særdeles tynd is, når han på denne måde vil vride armen om på et selvstændigt boligselskab. Der er tale om, at kommunen forfølger et formål, der er uvedkommende for den sag, man skal tage stilling til, når man godkender en renoveringsplan.

En renoveringsplan drejer sig om, at forny nogle boliger på den bedst mulige måde til gavn for beboerne.

Men kommunen har en anden målsætning, der intet har med renoveringen at gøre. Man forsøger at få fjernet de billigste boliger i kommunen for at undgå at fattige lejere fra Hovedstadsområdet skal flytte ind. Samtidig ønsker man at få kontrol over hvem, der i fremtiden skal flytte ind i Sognefogedvænget, når lejlighederne bliver ledige. Dette vil man gøre ved at tvinge boligselskabet Sognefogedvænget til at anvende de såkaldte ”fleksible udlejningsregler” i steder for ventelisterne.

Kort sagt: Man blander to formål sammen, som intet har med hinanden at gøre. Det kaldes magtfordrejning i det juridiske sprog. I daglig tale ville man kalde det magtmisbrug.

.

Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5 – 2

Af Jakob Lindberg
Blad nr 87
5. december 2019
Boligpolitik, Privat udlejning

Rapporten er udarbejdet af en arbejdsgruppe, der har bestået af

  • en universitetsprofessor med kendskab til lejelovgivningen
  • en dommer med kendskab til reglernes anvendelse i praksis
  • en boligøkonom med kendskab til boligøkonomi og finansiering
  • en repræsentant for udlejere (EjendomDanmark)
  • en repræsentant for lejere (LLO)

Den indeholder en grundig beskrivelse af det private lejeboligmarked og den nuværende lovgivnings virkning på både lejere og udlejere. Rapporten munder ud i en række alternative forslag til, hvad man kan gøre for at løse problemet med de høje huslejer ved gennemgribende moderniseringer:

 

Model A. Afskaffelse af boligreguleringslovens § 5-2

Forslaget indebærer, at muligheden for anvendelse af § 5 – 2, i boligreguleringsloven bortfalder. Fremadrettet beregnes forbedringsforhøjelser efter reglerne i § 5-1, i boligreguleringsloven, hvor lejeforhøjelsen bliver beregnet ud fra omkostningerne til forbedringerne.

Virkningen vil formentlig være at antallet af gennemgribende moderniseringer falder i København og Århus, hvor disse moderniseringer giver et meget højt afkast til udlejerne. Samtidig vil de meget store genudlejningsforhøjelser forsvinde. I de fleste provinsbyer vil ændringerne være mindre, fordi det i disse byer i forvejen er ligeså rentabelt for udlejerne at modernisere efter § 5, stk. 1.

 

Model B. Skærpet krav til energistandard ved § 5-2 moderniseringer

Forslaget indebærer, at energimærkningskravet for ejendomme, der kan foretage moderniseringer efter § 5 – 2, skærpes fra minimum D til minimum C. Det beløb, som en udlejer skal investere for at blive undtaget fra kravet om energimærke C forøges.

Virkningen af forslaget vil være at det bliver umuligt, at lave gennemgribende moderniseringer efter § 5 – 2 for ca 50 % af de boliger der er opført før 1960 med mindre at udlejerne samtidig laver energiinvesteringer. Hvis udlejerne gennemfører de rentable investeringer der er angivet i energimærket for hver enkelt ejendom, kan lejen stige til det lejedes værdi. De rentable energiinvesteringer angives til mellem 53.000 kr og 166.000 kr pr. bolig alt efter hvilket energimærke ejendommen havde før moderniseringen. Det vil forhindre mange gennemgribende moderniseringer og dermed huslejestigninger, men omfanget er uvist.

 

Model C. Forhøjelse af beløbsgrænser i boligreguleringslovens § 5-2.

Forslaget indebærer, at muligheden for at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2, fastholdes, men fremadrettet hæves investeringsgrænserne til et beløb politikerne fastsætter

I øjeblikket skal en udlejer lave forbedringer for minimum 2.555 kr pr kvadratmeter for at kunne leje lejligheden ud efter § 5 – 2. En undersøgelse har vist, at udlejerne i gennemsnit laver forbedringer for 4.675 kr pr kvadratmeter. Politikerne skal derfor sætte investeringsgrænsen for minimum 5.000 kr pr kvadratmeter før det vil få nogen effekt på antallet af § 5 – 2 moderniseringer.

Antallet af § 5 – 2 moderniseringer vil formentlig falde betydeligt alle andre steder end i København, Frederiksberg og Aarhus. I de tilfælde hvor udlejerne vælger at bruge § 5 – 2 vil huslejestigningerne kunne blive større fordi udlejerne vil det forøgede investeringsniveau vil gøre lejlighederne mere attraktive.

 

Model D. Afskaffelse af § 5 -2 samtidig med en forhøjelse af det afkast, som anvendes for forbedringer i forbindelse med lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1

Forslaget sigter mod at begrænse huslejestigningerne i den ældre del af de private udlejningsmarked, hvor stigningerne som følge af § 5 – 2 har været størst. Virkningerne vil være de samme som i Model A, dog således at udlejerne kompenseres ved at de får et større afkast, hvis de laver forbedringer efter § 5 – 1

Derudover har ekspertgruppen beskrevet 3 alternative modeller, som kan læses i selve rapporten, som kan hentes her:

https://www.trm.dk/media/4322/ekspertgruppens-rapport-om-boligreguleringslovens-5-stk-2.pdf

Tar regeringen klimaproblemerne alvorligt?

Af Jakob Lindberg
Blad nr 87
4. december 2019
Privat udlejning,

Mange vil svare ja på spørgsmålet, for aldrig har klimaet fyldt så meget i den offentlige debat. Men har man husket boligerne?

 

Af Jakob Lindberg

Den danske regering har med stor tilslutning fra vælgerne besluttet, at Danmark skal reducere udledningen af klimagasser med 70 % senest i 2030. Man er gået til opgaven med stor energi, og målsætningen er så populær, at selv de klimanølende, borgerlige partier har sluttet op om den.

I denne folketingssamling skal der vedtages en ny klimalov, hvor målet er at politikerne skal binde sig til at opfylde 70%-målet. Derefter begynder arbejdet med at finde ud af, hvordan man kommer derhen.

 

Boligsektoren mangler

Diskussionen er allerede begyndt. Der tales om flere vindmøller, der tales om en grønnere varmeforsyning, der tales om udskiftning af bilparken og om hvordan landbruget skal gøres mere bæredygtigt. Med hvad med nybyggeriet eller problemet med den gamle boligmasse?

Fire regeringsmedlemmer med Mette Frederiksen i spidsen skrev en kronik den 13 november 2019 en begejstret kronik med titlen Den grønne omstilling er moderne industripolitik. Her fortæller man om dansk industris muligheder for at tjene penge på at løse klimaproblemerne og kommer med opløftende eksempler fra mange brancher.

Men byggebranchen og boligsektoren omtales ikke med ét ord.

 

§ 5-2 er en barriere for den grønne omstilling

For nylig udgav boligministeriet en rapport om hvordan, man kan ændre lovgivningen for det private udlejningsbyggeri, således at udlejernes afkast ved gennemgribende forbedringer i den gamle boligmasse begrænses.

Problemet er, at den nuværende praksis omkring boligreguleringslovens § 5-2 betyder, at en udlejer ved en beskeden investering i nyt køkken og bad kan forhøje lejen næsten helt op til markedslejen. For at det ikke skal være løgn, har man formuleret loven således, at lejen kan sættes op, hver gang en bolig skifter lejer. Har lejligheden først en gang opnået godkendelse som 5-2-lejemål, så kan huslejen sættes op i takt med, at ejerlejlighedspriserne i området stiger, uden at udlejer behøver at lave yderligere forbedringer.

Det sætter gift for den grønne omstilling. Hvorfor skulle en udlejer investere i f.eks udvendig isolering af ejendommen for at spare på energien, når hen kan få den samme husleje ind ved ingen ting at gøre? Og så længe den opkrævede leje ligger så tæt på markedslejen, vil lejerne ikke have penge til at betale for den yderligere huslejestigning, som skal finansiere energiforbedringerne

Det ekspertudvalg, der har udarbejdet boligministeriets rapport, har ikke vurderet denne alvorlige konsekvens, fordi det ikke var blevet bedt om det.

 

Udvalgets forslag

Udvalget peger på 4 muligheder for at begrænse udlejernes afkast. Læs gennemgangen i den næste artikel her på hjemmesiden.

Foruden at afskaffe § 5, stk. 2 helt skitserer man 7 muligheder. Kun én af disse løsninger forholder sig til klimaproblematikken.

Det er Model B – Skærpet krav til energistandard ved § 5, stk. 2- moderniseringer. Ifølge denne model skal en ejendom leve op til Energimærke C, for at udlejer kan få lov til at bruge § 5-2. Dog skal en udlejer af en ejendom med energimærke D-G kunne blive anerkendt som § 5-2, hvis udlejer investerer et ekstra beløb. Dette beløb er ikke nærmere fastsat i forslaget.

Forslaget er alt for uambitiøst. Som det ses af nedenstående figur fra rapporten, vil det kun forhindre ca halvdelen af alle lejligheder i at få § 5-2 status. Det er dem, som er mærket med D i figuren. En del af disse vil alligevel kunne få denne status hvis udlejer betaler et engangsbeløb.

Det værste er, at alle de lejligheder med D-mærke, der allerede er omdannet til § 5-2 lejemål, efter dette forslag fortsat skal kunne hæve huslejen til det lejedes værdi i al fremtid. Det samme gælder de lejligheder der har C-mærke, men endnu ikke er blevet gennemgribende moderniseret. De vil kunne gennemføre moderniseringen og dermed få adgang til at fordoble eller tredoble huslejen.

 

Sagen sat på spidsen

I rapporten nævnes det, at det muligvis vil at krænke den private ejendomsret, hvis man indskrænker udlejernes ret til at hæve huslejen ved hjælp af § 5-2. Tankegangen er, at hvis Folketinget vedtager en lov, der afskaffer § 5-2, så er denne lov i strid med grundloven. Man kan også formulere udlejernes tankegang således: Hvis man én gang har erhvervet sig en ret til plukke lejerne for penge, så kan det aldrig laves om af Folketinget – ligegyldigt hvor skadeligt det er.

Hvis Ejendomsforeningen Danmark tør, kan de stævne staten for Højesteret. Statens modargument vil så være, at indgrebet er lovligt, fordi det sker af hensyn til almenvellet, Befolkningen har en almen interesse i at forhindre klimakatastrofer.  Bevarelsen af § 5-2 vil sandsynligvis betyde, at hundrede tusinder af lejligheder aldrig bliver energirenoveret, og § 5-2 er derfor uforenelig med målsætningen om at begrænse udslippet af drivhusgasser.

En afskaffelse af § 5-2 vil soleklart være begrundet i hensynet til almenvellet. Paragraffen skal derfor ikke alene afskaffes for lejernes skyld. Den skal afskaffes for klimaforbedringernes skyld.

Ønskes: Retfærdige forbedringstillæg

Af Jakob Lindberg
Blad nr
25. november 2019
Privat udlejning,

Ud med spekulationen og ind med gennemskuelighed og retfærdighed ved forbedringer af de gamle boliger

Af Jakob Lindberg

Danmarks Lejerforeninger mener, at § 5-2 helt skal skrottes. I stedet kan udlejerne anvende § 5-1 til at gennemføre moderniseringer. Denne bestemmelse findes i forvejen i boligreguleringsloven, og der er en lang og troværdig retspraksis, der siger hvordan den skal anvendes.

Ved en modernisering efter § 5-1 skal huslejen stige med et beregnet tillæg til den omkostningsbestemte husleje. Beregningen foregår således:

 

Eksempel på forbedring efter 5-1

Vi tager udgangspunkt i den samme lejlighed på 100 kvadratmeter, som i eksemplet med § 5-2. Før moderniseringen koster den 779 kr pr kvadratmeter årligt. Det svarer til 6.492 kr om måneden, heraf er det faste afkast til udlejeren, på 1.298 kr.

En udlejer gennemfører en forbedring af køkken og bad samtidig med en vedligeholdelse/genopretning ved fraflytning, f.eks. maling og gulvbehandling. Omkostningen ved vedligeholdelse/genopretning medfører ikke huslejestigning, da den enten er blevet betalt af den fraflyttende lejer, eller skal bekostes af udlejer, fordi der er tale om almindeligt slid og ælde.  Derimod skal den nye lejer betale et tillæg for forbedring, der beregnes som 6,6 % af omkostningen.

 

Hvorfor 6,6 % i forbedringstillæg

Da man indførte den omkostningsbestemte husleje i 1975 blev det besluttet, at lejerne skulle betale det samme for en forbedring af lejligheden, som de skulle have betalt, hvis de selv skulle have optaget et sædvanligt kreditforeningslån med en tilbagebetaling over 10, 20 eller 30 år.

Da de fleste forbedringsarbejder mister deres værdi over tid, er det blevet praksis i huslejenævnene og boligretterne, at forbedringstillægget normalt skal udgøre ydelsen på et sædvanligt kreditforeningslån med en løbetid på 20 år. Udlejeren må selv bestemme, om hen vil låne pengene eller betale af egen lomme, når regningen skal betales til håndværkeren.

Hvis en udlejer investerer 100.000 i forbedring af lejligheden, kan han opkræve 6.600 kr om året i lejeforhøjelse eller 550 kr hver måned. De 6,6 % er ikke en fast rentesats. I 90-erne var det sædvanligt med en afkastprocent på 10 %

 

Hvad koster en gennemsnitlig forbedring

Emnet for denne artikel er at forklare forskellen mellem en § 5-2 modernisering og en § 5-1 modernisering. Derfor bruger jeg de gennemsnitstal, der fremgår af boligministeriets undersøgelse. Ifølge denne undersøgelse blev der i Købehavn forbedret for 4.828 kr pr kvadratmeter i København, 4.313 kr pr kvadratmeter i Aarhus, Aalborg og Odense. I andre provinsbyer med mere end 40.000 indbyggere blev der forbedret for 3.212 kr pr kvadratmeter.

Vi tager København som eksempel. Lad os sige, at hele istandsættelsen af en lejlighed på 100 m2 koster 643.733 kr. Deraf er vedligeholdelsen 160.933 kr. Resten – 482.800 kr – er værdien af forbedringen. Det årlige tillæg bliver 6,6 % af dette beløb eller 31.865 kr. Det giver en månedlig huslejeforhøjelse på 31.865:12 – eller 2.655 kr om måneden

 

Tillægget ligger fast

Huslejen stiger dermed med 2.655 kr. om måneden. Den nye leje bliver dermed 9.147 kr pr måned (6.492+2.655). Det er overkommeligt for de fleste lønmodtagerfamilier. Selv en enlig lønmodtager med f.eks. to børn vil kunne klare en sådan husleje.

En tilsvarende lejlighed der renoveres efter §5, 2 ville typisk koste 12.133 kr pr måned.

Efter § 5, stk. 1. skal forbedringstillægget ligge fast. Det er retfærdigt og rimeligt også for udlejer. Hvis udlejer i stedet ville købe for 500.000 kr obligationer ville han også kun få et fast afkast (rente) af obligationen.

 

Hvor meget belaster forbedringstillægget familiens økonomi

Lad os antage at en enlig erhvervsuddannet forsørger med 2 børn har en disponibel indkomst efter skat på 25.731 kr. (løn og offentlige tilskud). Indkomsten efter skat stiger med 2% om året og det samme gør ejendommens driftsomkostninger. Da familien flytter ind i den nye lejlighed sluger huslejen på 9.147 kr – 35,5 % af indkomsten efter skat. Det vil være hårdt, men overkommeligt.

Men år for år vil det blive en mindre og mindre del af indkomsten, fordi afkastet af forbedringen og det oprindelige afkast ikke stiger. Med en inflation på 2% vil huslejens andel af indkomsten efter skat falde til 33 % efter 10 år. Indkomsten efter skat og husleje vil tilsvarende stige til 67 %.

Tabel 1. Huslejeudvikling i lejlighed der moderniseres efter § 5-1

 2017 2026
Disponibel indkomst efter skat 25.731 kr 30.751 kr
Husleje pr måned 9.147 kr (35,5 %) 10.160 kr (33,0%)
Indkomst efter skat og husleje 16.584 (64,5 %) 20.591 kr (67,0 %)

 

Hermed kan vi sammenligne § 5-1 moderniseringer med § 5-2 moderniseringer.

 

Tabel 2. Huslejeudvikling  – sammenligning mellem § 5-1 og § 5-2

Lejlighed i København på 100 m2, der forbedres for 482.800 kr.
Husleje pr måned i 2017 Husleje pr måned i 2026
Modernisering 5-1 9.147 10.160
Modernisering 5-2 12.133 17.270

 

Boligminister! Hold fast – § 5-2 skal væk

Af Jakob Lindberg
Blad nr
24. november 2019
Privat udlejning,

Regeringen er under hårdt pres fra udlejerorganisationerne og de danske pensionskasser for at få lov til at fortsætte udplyndringen af lejerne i de store byer. Men regeringen bør stå fast. Den nuværende situation er ubærlig og vil medføre en stigende ulighed i befolkningen

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard
Af Jakob Lindberg

Miraklet er sket. Vi har fået en boligminister – Kaare Dybvad Bek – der ønsker at gøre noget ved den uholdbare huslejeudvikling inden for det private boligmarked.

Han er bekymret over de kraftige huslejestigninger i Storkøbenhavn og Aarhus, som i stigende grad forhindrer mennesker med almindelige mennesker i at bosætte sig i de to byer.

Derfor nedsatte han i foråret en hurtigt arbejdende ekspertgruppe, der skulle beskrive problemerne med den grimme § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven og komme med forslag til ændring af lovgivningen.

I denne og andre artikler om dette emne vil vi omtale paragraffen som § 5-2.

Arbejdsgruppens rapport er nu kommet og skal nu omsættes til politik. Men først en opdatering.

 

Hvad er der galt med § 5-2?

Paragraffen blev indført i boligreguleringsloven i 1996, som en økonomisk gulerod til de store udlejere, herunder pensionskasserne. Som følge af denne paragraf er 60.000 lejligheder blevet undtaget fra det sunde princip i boligregulerings loven, der sætter et loft over huslejestigninger som følge af moderniseringer af ældre lejligheder.

  • 5-2-moderniseringer kaldes også gennemgribende moderniseringer. Så snart en udlejer har gennemført en sådan modernisering kan lejen den pågældende lejlighed i al fremtid sættes op i takt med markedslejen, hver gang en lejer flytter og en ny skal flytte ind.

På grund af det store pres på lejlighedsmarkedet i København og Aarhus har det betydet huslejer på 9.622 -15.482 kr pr måned for 100 kvadratmeter (tallene angiver henholdsvis 25% fraktilen og 75% fraktilen)

Fortsætter § 5-2- moderniseringerne vil de gamle billige lejligheder helt forsvinde og det private lejlighedsmarked blevet lukket land for almindelige lønmodtager-familier og pensionister.

Dette kan ses af nedenstående tabel, som bygger på tallene i ekspertgruppens rapport. Tabellen viser udviklingen i månedslejen og den disponible indkomst for en gennemgribende moderniseret lejlighed, der skifter lejer hvert tredje år.

 

Lejeudvikling i København 2017-2026 og lejelighed på 100 m2

De 4 lejere er alle enlige forsørgere med erhvervsuddannelse
Månedlig leje Disponibel indkomst pr måned Leje i % af disponibel indkomst Disponibel indkomst efter betaling af leje
2017: 1. lejer flytter ind 12.133 25.731 47 13.597
2020: 2. lejer flytter ind 15.285 27.306 56 12.021
2023: 3 lejer flytter ind 19.254 28.977 66 9.723
2026: 4 lejer flytter ind 24.255 30.751 79 6.496
Note: Skemaet er dannet ud fra ekspertgruppens rapport. Månedlig leje pr m2 i København: 1.456 kr/m2. Den månedlige leje stiger i samme takt som ejerlejligheder 8% pr. år. Lejeren er en enlig erhvervsuddannet forsørger med barn, der har en årsindkomst på 419.822 kr, og en disponibel indkomst på 308.769. Disponibel indkomst = Indkomst – skat + børnetilskud.   Disponibel indkomst stiger 2% pr. år

 

Allerede da den første lejer flytter ind vil familiens økonomi være eget anstrengt, da den kun har 13.597 kr til overs til alle andre faste udgifter i husleje og til mad og øvrige udgifter. Da lejen stiger ved hvert lejerskifte, vil en ny lejer med denne indkomst, som flytter ind i 2026 kun have halvdelen  eller 6.496 kr tilbage.

 

Hvor moderne er de?

En af begrundelserne for at indføre § 5-2 var, at det medførte en bedre vedligeholdelse af boligerne. Når udlejerne fik et stadig stigende afkast af forbedringerne, blev de også forpligtet til at vedligeholde dem. På den måde regnede folketinget formentlig med, at boligerne løbende ville blive opdateret.

Den forudsætning holdt ikke. Jeg har været boligdommer i Københavns Byret i gennem de sidste 10 år og være til besigtelse af hundreder af sammenligningslejemål, som alle er blevet moderniseret efter § 5-2.

Men bliver de ved med at være ”moderne”?

Svaret er nej. Det høje lejeniveau ses typisk for lejligheder, der er moderniseret for f.eks. 10-15 år siden, og hvor køkkenerne slet ikke har den funktionalitet og brugervenlighed som et nyt køkken fra 2018 besidder. F.eks. er det sjældent, at disse halvgamle køkkener har selvlukkende skuffer og skabslåger, som er standard i dag.

Også lejligheder på f.eks. 60 kvadratmeter er blevet moderniseret med fliser i de små badværelser og en håndbruser på væggen. Før kostede de ofte 3-4.000 pr måned. Efter den ”gennemgribende modernisering, og koster de 7.000 kr om måneden og opefter.

Alligevel følger de halvgamle moderniseringer med i huslejernes himmelflugt.

Lejen bestemmes nemlig ikke af kvaliteten af moderniseringen, men af udbud og efterspørgsel på boligmarkedet.

 

Truslen fra kapitalfondene

Senest har DR i flere udsendelser beskrevet, hvordan en stor amerikansk kapitalfond, Blackstone har etableret sig på det københavnske boligmarked og opkøbt tusinder af lejligheder. Udsendelserne dokumenterede, hvordan Blackstone arbejdede.

Med en kombination af pression og tilbud om kontant præmie til lejere, der vil flytte frivilligt, forsøger man at få tømt lejlighederne således at man kan modernisere køkken og bad efter reglerne i § 5, stk. 2 og derefter fordoble huslejen.

Jeg har i artikler her på hjemmesiden beskrevet, hvordan § 5, stk. 2 virker i praksis. Se f.eks. den lange tekniske gennemgang i artiklen

https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/

 

Stop for spekulation i ældre ejendomme

Af Lars Vestergaard
Blad nr 86
8. juni 2019
Privat udlejning,

Forfatteren anviser 3 farbare muligheder for at forhindre spekulation i gamle ejendomme

 

Af Lars Vestergaard

For tiden drukner medierne i sager om fredning, bevaring eller spekulation, og om beboernes husleje og leve-vilkår.

Utallige pensionskasser er fyldt med ”tålmodige”, langsigtede penge, som forsøges forrentet. Bankerne giver ikke renter, og Nationalbanken kræver betaling for at modtage indskud.

Pengerigeligheden skyldes et politisk ønske om at fremme det private forbrug for at holde ”hjulene” og beskæftigelsen i gang.

 

Pensionskasser køber gamle ejendomme til overpris

En del af pengene, som altså også er vores egen opsparing anbringes i fast ejendom til vi engang i fremtiden skal have dem tilbage med renter.

For at kunne få investeringerne forrentet køber pensionskasser og projektmagere gamle ejendomme, som endnu ikke er omdannet til ejer- / andelsboliger, ofte til overpris, da det fremmer de hidtidige ejeres lyst til at sælge ejendomme, som i generationer har fungeret, som billige boliger til forskellige befolkningsgrupper, fattige, studerende, kunstnere osv.

 

19.000 billige boliger forsvandt

Fonde og foreninger med velmenende bestyrelsesmedlemmer uden kendskab til bygningsdrift og husleje-regler, har langsomt ført mange ejendomme i forfald.

Københavns Ejendomme med ca. 19.000 billige og dårligt vedligeholdte boliger, måtte sælges i 1990-erne, fordi kommunen ikke forstod at drive og vedligeholde dem inden for gældende regler

Der forsvandt 19.000 billige boliger fra det københavnske leje-marked på kort tid. Der var sandelig også mange tusinde, der fik hurtige skattefri kapitalgevinster på de nye andelsboliger, men derefter blev det langt dyrere for andre at få tag over hovedet.

 

Større afkast

Uanset om ejerne er fonde, kommuner eller private, så medfører manglende ekspertise i bygningsdrift, at bygningerne forfalder, og at et salg før eller siden bliver en fristende løsning.

Investorerne, de nye ejere, sætter eksperter til at ”udvikle” ideer til hvordan bygninger og boliger kan renoveres, og sikre bedre afkast i fremtiden. Større afkast til ejerne er større huslejer for lejerne.

Større udbytte kan komme ved at indrette og bygge flere kvadratmeter i og ovenpå husene, samt ved de berygtede ”gennemgribende moderniseringer jfr. § 5 stk. 2”. som kun kræver ”dokumentation” for store udgifter, men ingen tekniske kvalitetskrav.

 

Muligheder for at stoppe spekulation

Der er måske 3 politisk farbare muligheder for indførelse af stop for spekulation i ældre ejendomme:

  • Hvis kommuner, byråd og tekniske forvaltninger ville fastholde de gamle byggelinjer og bygningshøjder, i stedet for at fortætte og forhøje, i en uendelighed, ville der fortsat være lys og luft til mennesker mellem husene, og spekulationerne blive bremset..
  • Indførelse af tekniske krav om at bygningerne mindst skal bringes til at overholde BR 82 eller BR 95 for at huslejerne må stige jfr. § 5 stk.2, kunne formentlig bremse de såkaldte ”fup”-moderniseringer.
  • Hertil kommer forslaget om at indføre bevarende lokalplaner.

 

FUP eller ikke-fup

Jeg har  tidligere omtalt nogle ”dygtige” mænd, der hver for sig havde ”entreprenør virksomhed” i èn skuffe på kontoret og ejendomsselskab i én anden skuffe. Når så den smarte mand og nogle hjælpere havde smukkeseret en indkøbt ældre ejendom, sendte bogholderen fine fakturaer fra den ene skuffe til den anden. Fra entreprenøren til udlejeren. Naturligvis med forskellige navne og adresser, men bogholder og bogholderi var samme sted.

Alle de store udgifter til gennemgribende moderniseringer fremgik af fine fakturaer og alle huslejestigninger blev godkendt efter reglerne.

Fordi der ikke stilles krav om bygningsteknisk kontrol og dokumentation for noget som helst.

 

Energimærker som fri fantasi

Tilsvarende baseres oplysninger om Energimærke ved ejendomshandel på sælgers udsagn. Energimærker kan være baseret på fri fantasi.

Der må og skal indføres krav om teknisk kontrol med alle oplysninger om energimærkning og bygningstilstand ved ejendomshandel og ikke mindst ved husleje-forhøjelser,

Der skal være en grænse for hvornår, der kan tillades ”moderne” huslejer.

Den store skillelinie i lejelov og boligregulering går ved ibrugtagning før eller efter 31.12 1991. Efter 1991 er der stort set fri husleje.

 

Manglende isolering

Etageboliger, der er opført længe før 1991, ofte med massive mure, opfylder stort set aldrig de simpleste isoleringskrav, som kom ind i Bygningsreglementerne efter oliekriserne i 1976 & 1979.

BR 82 og endnu bedre BR 95 kræver isolering i kældre, lofter og ydervægge. Disse krav var ukendte i etagebyggeri før oliekriserne, og de er ofte umulige eller ekstremt kostbare at opfylde ved efterisolering senere.

Netop derfor bør der trækkes en grænse for forhøjede huslejer, når og hvis bygningerne ikke lever op til BR 82.

Kan man ikke ved termografering dokumentere at der er isoleret, bør huslejen ikke kunne forhøjes væsentligt.

 

Stop profitrenoveringerne for klimaets skyld

Af Jakob Lindberg
Blad nr 86
31. maj 2019
Privat udlejning, ,

 

Folketingsvalget blev et klimavalg. De partier, der ønsker fuld fart på den grønne omstilling blev styrket og har nu et solidt flertal i folketinget. Det må føre til en helt ny politik – også på boligområdet. I det private udlejningsbyggeri skal de såkaldte “gennemgribende moderniseringer” stoppes, hvis lejerne skal have råd til at betale for de energirenoveringer, der skal gennemføres i det private udlejningsbyggeri

Af Jakob Lindberg

Alle sektorer i samfundet må bidrage til at nedbringe CO-2 udledningerne – også lejeboligsektoren. I det almene byggeri er man i gang med at lave bekostelige energibesparelser, men det ældre private udlejningsbyggeri halter bagefter.

Her er udlejerne mest optaget af at udnytte et hul i boligreguleringsloven til at foretage ”såkaldte gennemgribende moderniseringer” af køkkener og badeværelser. Disse modeprægede moderniseringer har sjældent nogen energibesparende effekt. De bliver foretaget udelukkende for at udlejerne kan forhøje lejen og mangedoble deres profit.

De private udlejere – herunder de danske pensionskasser – har flittigt benyttet disse profitmuligheder. Dermed har de vist vejen for de store amerikanske kapitalfonde som Blackstone. Blackstone er i gang med massive opkøb i København.

Hullet i boligreguleringsloven hedder ”§ 5, stk. 2” – og det skal stoppes NU. Ellers risikerer vi at alle lejernes penge bliver brugt til at betale for renovering af køkken- og badeværelse. Disse lejeforhøjelser er evige. Dermed bliver der ikke penge til de helt nødvendige energirenoveringer, som skal foretages fremover.

På langt sigt er der behov for en opdatering af lovgivningen for at gøre boligerne klimavenlige og bæredygtige

Men lige nu skal § 5, stk. 2-renoveringerne stoppes, så politikere og eksperter kan få tid til at finde en varig løsning.

 

Du kan læse mere om Danmarks Lejerforeningers forslag i følgende artikler:

https://www.dklf.dk/artikler/indgreb-mod-udlejernes-hoeje-afkast/

https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/