Lejen blev nedsat, fordi udlejer ikke efterkom huslejenævnets pålæg om istandsættelse og lejenedsættelsen fik virkning for hele lejeperioden.

 

Af Jakob Lindberg

Et medlem af Køge Lejerforening flyttede i 2018 ind i et lille hus på Stevns sammen med sine to børn. Huset lå for sig selv, men var en del af en større gård, hvor udlejer boede. Hun havde valgt huset, blandt andet fordi hun kunne have sine to heste opstaldet på gården.

Da hun opdagede, at huset var til leje, var det ved at blive istandsat men endnu ikke færdigt. Lejen var 7.000 kr om måneden for 89 kvadratmeter og dermed var den årlige kvadratmeterleje 944 kr.

Derudover skulle der betales i alt 500 kr om måneden for vand, vandafledning og renovation.

I begyndelsen var forholdet mellem lejer og udlejer godt. De aftalte blandt andet, at lejeren kunne flytte ind 1 måned før lejekontraktens begyndelse mod at hun påtog sig malerarbejdet i forbindelse med husets istandsættelse.

 

Mangelfuld istandsættelse

Men snart blev parterne uenige. Lejeren mente, at når hun skulle betale 7.000 kr om måneden for et hus langt ude på landet, så kunne hun forlange at istandsættelsen var af en høj standard og professionelt udført.

Det var desværre ikke tilfældet. Hun var blevet lovet et nyt køkken, men fik et køkken med genbrugskomfur. Nogle af dørene og vinduerne var ganske vist nye, men ikke tætte. Den indvendige trappe op til værelserne på 1 sal var ikke tilstrækkelig sikker. Endelig havde udlejer ikke ryddet garagen og udhuset, som lovet.

 

Ugyldig kontrakt

Da hun henvendte sig til Køge Lejerforening i sommeren 2018 havde hun allerede fortrudt sin flytning. Hendes problem var nu, at der i lejekontrakten stod følgende:

Lejeaftalen er uopsigelig indtil d. 01-03-2020, og i tilfælde af at lejer fraflytter kan udlejer gøre krav på tabt husleje.

Dette betød tilsyneladende, at hun var bundet til at betale den høje leje i to år.

Heldigvis havde udlejer begået en fejl med kontrakten. Han havde brugt en ugyldig standardformular, nemlig den såkaldte A-8. udgave. Denne var af boligministeriet allerede i 2015 blevet erstattet af A-9.udgave, og samtidig var 8. udgave blevet ugyldig.

Hvis en udlejer bruger en ugyldig lejekontrakt, så kan han ikke påberåbe sig, at lejeren skal overholde alle lejekontraktens bestemmelser. De bestemmelser, der stiller lejeren ringere end lejeloven, bliver ugyldige. Det gjaldt blandt andet bestemmelsen om, at lejeren var bundet af kontrakten i 2 år.

 

Huslejenævnet

Lejerforeningen indbragte nu sagen for Huslejenævnet i Stevns Kommune. Huslejenævnet blev bedt om følgende:

1) At give påbud til udlejer om at nedsætte den månedlige leje fra 7.000 kr til 3.600 kr

2) At give påbud om tilbagebetaling af for meget betalt leje med virkning fra indflytningstidspunktet.

3) At give udlejer et påbud med tidsfrist til at udbedre en række konkrete mangler.

4) At bekræfte, at lejekontrakten er udfyldt på en blanket – A 8. udgave – der ikke var gyldig på tidspunktet for underskrivelsen.

 

Skyggebudget

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen i begyndelsen af januar 2019, og lejeren fik medhold i punkterne 3 og 4 ovenfor. Om manglerne bestemte huslejenævnet, at udlejer skulle udbedre mange af dem. Blandt andet skulle han istandsætte udestuen, således at der ikke var træk fra vinduer og døre.

Disse arbejder skulle være foretaget senest den 28 februar 2019. Hvis ikke det skete skulle lejeren have en huslejenedsættelse på 2.000 kr indtil alle arbejder var udført.

Desværre fik hun ikke medhold i de to første punkter om nedsættelse af den aftalte husleje. Nævnet godkendte den lejen i henhold til et såkaldt skyggebudget.

Et skyggebudget er en beregning af lejens størrelse, som nævnet kan udarbejde, hvis der ikke er nogle lejligheder i kommunen, som man kan sammenligne med, når lejen skal fastsættes. Reglerne i boligreguleringsloven siger, at sammenligningslejemålene skal være af samme art, vedligeholdelsesstand, alder og beliggenhed, som det lejemål, sagen drejer sig om. Desuden skal lejen i sammenligningslejemålene være fastsat som budgetleje efter de regler, der står i boligreguleringsloven for lejligheder, der har mindst 7 lejemål.

Huslejenævnet skyggebudget så således ud. Beløbene er angivet i kroner for hele lejemålet, pr år:

 

Driftsomkostninger (Ejendomsskat, Græsslåning og ukrudtsbekæmpelse, Vicevært, Forsikring, Renovation og Skorstensfejer)	24.469
Afkast (7% af ejendommens værdi ved vurderingen i 1973)	9.130
Forbedringstillæg	55.000
Udvendig vedligeholdelse	12.262
I alt, pr år	100.861

En årlig leje på 100.861 kr. svarer til en månedlig leje på 8.405 kr og nævnet fandt derfor ikke at den aftalte leje på 7.000 kr var for høj.

 

Kritik

Lejeren kunne ikke godkende skyggebudgettet, specielt ikke det meget høje forbedringstillæg. Nævnet havde vurderet, at ejendommen siden 1973 var blevet forbedret for ca. 550.000 kr og fastsatte tillægget til 10 % heraf. Beløbet var for højt, og nævnet havde ikke bedt udlejer om dokumentation for udgiften, hvilket var kritisabelt. Desuden var forrentningsprocenten for høj. I 2018 lå den sædvanlige forrentningsprocent for et 20-årigt lån på 6,7 %.

Lejerforeningen kunne kun godkende et forbedringstillæg på 6,7 % af 200.000 kr og fandt at den samlede årlige leje skulle være 42.245 kr årlig eller 3.520 kr pr måned

 

Anke

Efter anbefaling fra Køge Lejerforening ankede lejeren sagen til boligretten. Desværre gav lejerens forsikringsselskab afslag på dækning af advokatomkostninger i tilfælde af at sagen blev tabt.

Lejers problem var, at det ville være svært at overbevise en domstol om, at huslejenævnets skøn over forbedringstillægget var for højt. Lejers advokat gennemgik derefter sagen grundigt og anbefalede, at lejer frafaldt kravet om huslejenedsættelse. Såfremt lejer havde tabt sagen på grund af dette krav, ville hun blive pålagt meget høje sagsomkostninger – i værste tilfælde helt op til 90.000 kroner.

Lejeren havde i mellemtiden fundet et andet sted at bo og opsagt lejligheden til fraflytning den 1 maj 2019. Dermed ville hun kun kunne få begrænset glæde af en eventuel huslejenedsættelse og værdien af lejenedsættelsen var dermed blevet for lille i forhold til de sagsomkostninger hun kunne risikere at få. Derfor frafaldt hun kravet om lejenedsættelse, hvilket betød at sagsomkostningerne blev lavere.

 

Sagens afslutning

Sagen drejede sig herefter kun om følgende spørgsmål:

• Om lejen skulle nedsættes på grund af udlejers undladelse af at opfylde huslejenævnets påbud om at udbedre de mange mangler, der skulle have været udbedret senest 28 februar.

 

• Om tilbagebetaling af lejers depositum. Dette punkt kom med i sagen, fordi udlejer havde nedlagt påstand om, at lejer skulle betale for istandsættelse efter hende fraflytning.

 

Lejeren vandt på begge de to punkter. Lejers advokat havde krævet at lejenedsættelsen på 2.000 kr pr måned skulle gælde med tilbagevirkende kraft for hele lejeperioden og ikke kun for perioden fra efter den 28 februar. Dette argument blev godtaget af dommerne.

Udlejers krav om istandsættelse ved fraflytning blev afvist af dommerne. Dels fordi udlejer ikke havde løftet sin bevisbyrde for kravene. Dels fordi lejer ikke havde pligt til at male ved fraflytning, da lejekontrakten var blevet erklæret ugyldig.

Når en lejekontrakt er ugyldig, træder lejelovens bestemmelser i stedet for og ifølge lejeloven er der udlejer der skal foretage maleristandsættelsen

Dommens udfald betød, at udlejer skulle betale 23.400 kr til lejeren.

 

En vigtig detalje

I sådanne sager er det vigtigt, at lejeren er omhyggelig med at kræve udbedring af alle de mangler, der er i lejemålet. Det er også vigtigt, at kræve lejenedsættelse, såfremt udlejeren undlader at udbedre manglen.

En del lejere undlader dette. Det kan være fordi, de ikke er klar over, at de har ret til at kræve det. Det kan også være at de alligevel ikke har tænkt sig at bo i lejligheden ret meget længere.

I dette tilfælde fik lejer en lejenedsættelse på 16 måneder á 2.000 kr. Hvis sagen ikke var endt i boligretten, havde lejeren kun fået nedsættelsen i 4 måneder, fordi Huslejenævnet ikke kan beslutte at huslejen skal nedsættes med tilbagevirkende kraft men kun med fremtidig virkning.

Boligretten har derimod kompetence til at sætte lejen ned i hele lejeperioden. Ofte får lejeren dog ikke medhold, når hen rejser et sådant krav, fordi det er svært at bevise noget, når man først er flyttet og lejligheden er blevet istandsat. I denne sag kunne dommerne støtte sig til Huslejenævnets beslutning, fordi nævnet er et sagkyndigt og upartisk organ.

 

Kilde: Lejeren var i boligretten repræsenteret ved advokat Morten Tarp.