Tag-arkiv: Lovforslag

En forenkling af lejeloven – historien bag loven

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
10. marts 2022
Boligpolitik, Privat udlejning

I 2006 blev lejer- og udlejerorganisationerne indbudt af den daværende boligminister til forligsforhandlinger med det mål at blive enige om en sammenskrivning af boligreguleringsloven og lejeloven.

 

Af Jakob Lindberg

Siden 2. verdenskrig har Danmark haft to lejelove. Boligreguleringsloven, som efter 1973 var baseret på omkostningsbestemt lejefastsættelse og lejeloven som var baseret på at lejer og udlejer frit kunne aftale lejens størrelse ved lejemålets indgåelse.

Dette dobbelte system gjorde det ikke ligefrem nemt at være lejer og udlejer – undtagen for de store udlejere, der kunne drage fordel af den frie aftaleret i lejeloven. Lejerne kunne tilsvarende drage fordel af de snørklede regler i boligreguleringsloven, hvis de vel at mærke kendte deres rettigheder eller havde en dygtig lejerforening at støtte sig til.

Man kan ikke sige, at systemet fungerede godt. Intet samfund kan være tjent med, at lovene er så indviklede, at man skal være ekspert for at forstå dem – og derfor var der god mening i, at forenkle lovgivningen, således at man i det mindste kun skulle slå op i en lov i stedet for to.

Forligsforhandlinger

I begyndelsen af 2000-tallet startede forhandlingerne mellem på den ene side Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere og på den anden side Lejernes LO, Danmarks Lejerforeninger og Bosam. Boligministeriet skulle fungere som sekretariat.

Arbejdet gik trægt, for begge sider var naturligt nok optaget af, at deres egne interesser blev tilgodeset. Man blev derfor enige om, at slutresultatet skulle blive neutralt. Det måtte ikke forrykke balancen mellem lejere og udlejere. Målet var, at nå til en principiel enighed, som derpå kunne omformes til et lovforslag.

Forhandlingerne var vanskelige, og efter et stykke tid mistede Boligministeriet interessen for at være fødselshjælper. Det blev ikke bedre af, at ministeriet ofte skiftede sekretærer ud. Den ene uerfarne jurist afløste den anden, og de fleste af dem havde meget lidt forstand på boligjura.

Til sidst meldte ministeriet sig helt ud af processen.

Forhandlingerne fortsatte

Men lejer og udlejerorganisationerne blev enige om at fortsætte forhandlingerne. Også på udlejersiden blev forhandlerne skiftet ud ind i mellem. Den mest gennemgående person i forhandlingerne var nu afdøde Henrik Stougaard fra Danmarks Lejerforeninger. Han blev sekretær for forhandlergruppen. Hans force var hans stædighed, hans faglige overblik og hans store troværdighed. Selv udlejersidens forhandlere anerkendte hans indsats.

Resultatet af forhandlingerne blev døbt Enighedslisten – ikke at forveksle med partiet Enhedslisten. Enighedslisten var et imponerende arbejde –  en liste på 51 punkter, som blev accepteret af både udlejerne og lejerne. Den lagde grunden til den mest gennemgribende forenkling af lejelovgivningen siden 2. verdenskrig. Og det er dette forlig, der ligger til grund for det forslag til lejelov, som nu er tæt på at blive vedtaget i folketinget. Organisationerne forhandlede gennem 8 år og først i 2014 kunne der sættes punktum i forliget.

Forkastede resultatet

Så skulle man tro, at den ged var barberet. I 2011 var Socialdemokraterne, Radikale og SF kommet til magten og hvad skulle være mere oplagt end at gennemføre et forlig, der rakte hen over midten. Men sådan skulle det ikke gå. Den nye boligminister hed Carsten Hansen og han havde som uerfaren minister ikke tilstrækkelig pondus til at få embedsmændene til at makke ret.

Af uransagelige grunde var Boligministeriets embedsmænd kritiske over for Enighedslisten, måske fordi de havde følt sig overflødiggjort af organisationerne. I stedet lavede Carsten Hansen et forslag til forskellige punktvise ændringer til både boligreguleringsloven og lejeloven. Den blev vedtaget i 2015.

Derved gik Danmark glip af den samlede lejelov, som organisationerne havde lagt op til med Enighedslisten.  Den  var  et grydeklart udkast til en væsentlig reform  for  den  private  udlejningsektor,  som  det havde  taget  organisationerne 8 år at forhandle sig frem til.  Først  da  boligminister Carsten Hansen og hans embedsmænd havde skudt den i sænk,  sprængte  Lejernes  LO enigheden og  støttede  Carsten  Hansens lejelovsændring.

Forliget

I Danmarks Lejerforeninger kritiserede vi både forløbet og resultatet, blandt andet fordi man indførte pristalsregulering af huslejerne. Men forliget om Carsten Hansens lejelovsændring førte én vigtig ting med sig:

Der blev i forbindelse med 2014 loven indgået et forlig mellem et stort flertal af folketingets partier (Socialdemokratiet, Venstre, Dansk Folkeparti, Radikale, SF og Enhedslisten). I dette forlig forpligtede regeringen sig til at lave en sammenskrivning af lejeloven, som skulle gennemføres senere.

Et centralt element i forliget var følgende:

”Forligsparterne .. er på den baggrund enige om at gennemføre en samlet forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Det er i denne sammenhæng et vigtigt hensyn, at den retlige og økonomiske balance mellem udlejere og lejere ikke forrykkes”

Det var præcis det samme hensyn, som havde gjort det muligt for lejer- og udlejerorganisationerne at blive enige om Enighedslisten.

 Ny regering

Regeringsmagten skiftede i 2015. Løkke-regeringen havde ingen interesse i forenkling af lejeloven. Inger Støjberg blev en overgang både boligminister og integrationsminister og så begyndte den forurening af boligpolitikken med udlændingepolitikken, som i 2018 kulminerede med vedtagelsen af parallelsamfundsloven (ghettoloven)

I 2019 genvandt Socialdemokraterne regeringsmagten og Kaare Dybvad Bek blev boligminister. Han levede op til løftet om, at sammenskrive lejeloven og boligreguleringsloven, og det er den sammenskrivning, der nu er vedtaget.

Fremtiden byder på flere nedrivninger og mere salg af almene boliger

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
30. oktober 2021
Boligpolitik, ,

I den nye aftale om parallelsamfund af 15 juni 2021 bliver det gjort vanskeligere for kommunerne at løse boligproblemerne

Af Jakob Lindberg

Problemerne består i, hvordan man kan genhuse de beboere, der skal opsiges, når tusind-vis af boliger bliver nedrevet eller solgt som ejerlejligheder. Ifølge aftalen skal reglerne for boliganvisning strammes i de såkaldte ”forebyggelses-områder”.

Forebyggelsesområderne er kendetegnet ved at have mindst 1.000 beboere, hvor andelen af indvandrere og efterkommere med ikke-vestlig oprindelse overstiger 30 pct.

I disse områder skal der indføres obligatorisk brug af fleksibel udlejning, der giver for-trinsret til boligsøgende, der opfylder beskæf-tigelses- og uddannelseskriterier med henblik på at sikre, at der flytter ressourcestærke beboere ind i boligområderne. Med denne aftale har ordet ”fleksibel” fået en helt ny betydning. Før betød det at kommunerne og boligselskaberne kunne udleje lejlighederne uden at tage hensyn til ventelisterne.

Fremover betyder det, at pensionister, førtidspensionister og kontanthjælpsmodtagere bliver afskåret fra at flytte ind i tusindvis af almene boliger. Stramning af reglerne for kommunal anvisning i forebyggelsesområder Efter aftalen må kommunerne ikke mere an-vise boligsøgende til forebyggelsesområderne, såfremt:

• de pågældende ikke er statsborgere i EU, EØS-lande eller Schweiz

• de pågældende har en dom og er løsladt inden for de seneste 6 måneder

• de pågældende har fået ophævet deres lejemål som følge af grove husordensovertrædelser
Kommunen må heller ikke anvise ydelsesmodtagere, der de seneste 6 sammenhængende måneder har modtaget integrationsydelse, eller i de seneste 2 sammenhængende år har modtaget kontanthjælp.
Nedrivninger i forebyggelsesområder
Kun på ét punkt vil de nye regler give kommunerne nye muligheder. Aftalepartierne har besluttet at give kommunerne mulighed for at godkende yderligere nedrivning af boliger efter samme regler som gælder for udsatte boligområder efter almenlejelovens § 61 a.
For at forstå dette er det nødvendigt, at forklare forskellen mellem udsatte boligområder og forebyggelsesområder.
Et udsat boligområde er et område på mindst 1000 beboere, hvor mere end 50 % af beboerne er indvandrere eller efterkommere fra ikke-vestlige lande. I et forebyggelsesom-råde skal kun 30 % af beboerne komme fra ikke-vestlige lande.
Fælles kriterier
I begge tilfælde skal mindst to af følgende kriterier være opfyldt:
1. Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnittet over de seneste 2 år.
2. Andelen af beboere dømt for overtrædel-se af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst tre gan-ge landsgennemsnittet opgjort som gen-nemsnittet over de seneste 2 år.
3. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, over-stiger 60 pct.
4. Den gennemsnitlige bruttoind-komst for skattepligtige i alderen
15- 64 år i området eksklusive ud-dannelsessøgende udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.
Det betyder, at hvis en boligorganisation beslutter at nedrive eller sælge boliger i en afdeling med mere end 30 % indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande kan kommunen godkende dette. Hidtil har denne mulighed kun været til stede i boligområder hvor mere end 50% var indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande.
Uønskede borgere
I kommuner, hvor man gerne vil af med uønskede borgere – f.eks. indvandrere, førtidspensionister og kontanthjælpsmodtagere – åbner der sig nu en ny mulighed: Man kan forsøge at overtale et eller flere boligselskaber til at udarbejde en nedrivningsplan for deres afdelinger. Det kræver blot, at afdelingerne indgår i områder, hvor der bor mere end 1.000 beboere og hvor mindst 30 % er indvandrere fra ikke-vestlige lande.
Erfaringerne fra nedrivningerne af de såkaldte ”hårde ghettoer” er, at som regel lykkes at få boligselskaberne til at makke ret, selv når der er tale om boligområder af høj boligmæssig kvalitet. Det skyldes en kombination af pisk og gulerod.
Pisk: Hvis et boligselskab nægter at medvirke, kan boligselskabet blive straffet ved at kommunen vil fravælge selskabet, når der skal bygges nyt i kommunen.
Gulerod: En nedrivningsplan er ofte et projekt i 100-millioner-kroners klassen. Det giver travlhed i boligselskaberne, men udløser samtidig store byggesagshonorarer til de øverste ledere.
Sorteper ender i de fattigste kommuner
Nedrivningerne presser de fattigste borgere væk fra de rigere kommuner i hovedstadsområdet og fra de største provinsbyer, som Århus og Odense. Det medfører et forøget pres på kommunerne langt fra de rige kommuner. Flere borgmestre i f.eks. Lolland og Guldborgsund er stærkt utilfredse med at ende med sorteper.
Et eksempel er Guldborgsund Kommune på Lolland-Falster. Her kalder borgmester John Brædder til kamp mod den sociale eksport af fattige lejere. I tidskriftet Boligen (7 april 2021) opfordrer han de rige kommuner til at forøge antallet af almene boliger i stedet for at presse borgerne ud:
”Vi vil simpelt hen ikke tage et ansvar for de kommuner, der ikke kan finde boliger til borgerne i en prisklasse, der er tilpasset indkomsten. Dermed sender de borgerne ud af kommunen blandt andet til Sydsjælland, Lolland og Falster. Det kommer vi aldrig til at acceptere og vil bekæmpe med næb og klør”.
Fleksible udlejningsregler
I nabokommunen, Lolland har risikoen for social eksport ført til at kommunalbestyrelsen kræver, at alle de lokale boligselskaber fremover indfører såkaldte ”fleksible udlejningsregler”, hvis de vil have kommunen til at godkende renoveringsplaner.
I et eksempel fra Rødby har man forsøgt at presse bestyrelsen for boligselskabet Sognefogedvænget til at acceptere en renoveringsplan, der vil betyde en halvering af antallet af boliger. Konsekvensen heraf vil være, at de ramte beboere – fortrinsvis pensionister – permanent skal genhuses andre steder i kommunen. Kommunen forlanger, at Sognefogedvænget skal acceptere indførelsen af fleksible udlejningsregler med virkning for alle tilflyttere, herunder for de beboere der er blevet genhuset som følge af renoveringen.
Både boligselskabet og lejerne har afvist kommunens diktat.
Læs artikel om Sognefogedvænget her:

Retsikkerheden forringes for de små i samfundet – også på lejeboligområdet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 72
2. marts 2014
Lovgivning, ,

Regeringen barsler med en ændring af retsplejeloven, således at det ikke bliver muligt at anke byretsdomme til landsretterne, hvis sagens værdi er under 50.000 kroner. Dette vil blive til stor skade for både lejere og udlejere, fordi de fleste sager på lejeboligområdet har en lavere sagsværdi end 50.000 kr.

Af Jakob Lindberg

Karnov

Lovforslaget – som endnu ikke er offentliggjort på Høringsportalen – tager sigte på at begrænse det antal sager, der kommer for Højesteret, således at kun principielle sager kommer så langt. Desuden vil man hæve appelgrænsen fra byretterne til landsretterne, således at en sag skal have en værdi på mindst 50.000 kr. for at man kan anke sagen.

Det fremgår af en kronik, som fire juridisk sagkyndige har skrevet i Politiken den 20. februar. De fire kronikører er forsvarsadvokaten Christian Harlang, tidligere landsdommer Holger Kallehauge, tidligere juraprofessor og justitsminister Ole Espersen, samt tidligere folketingsmedlem, Preben Wilhjelm.

Det har altid været et grundlæggende princip i Danmark, at borgerne havde ret til at få deres sager bedømt ved mindst to retsinstanser. De fleste sager starter i byretten, og hvis een af parterne ikke vil acceptere byrettens afgørelse, kan sagen ankes til landsretten. Nogle få sager starter ved landsretten og kan derefter ankes til højesteret.

Bagatelgrænse

For ca. 10 år siden indførte man en bagatelgrænse på 10.000 kr. for hvilke sager, der kunne ankes fra byretten til landsretten. Det betyder, at hvis sagens værdi er f.eks. 9.500 kr. kan den kun behandles i byretten. Der kan dog søges Procesbevillingsnævnet om tilladelse til at anke sagen alligevel, hvis den angår et principielt spørgsmål.

Det er denne grænse som justitsministeriet nu vil have hævet til 50.000 kr.

I kronikken giver juraeksperterne forslaget disse ord med på vejen:

“Hvis sagsværdien fremtidig skal være 50.000 kroner eller derover, for at en sag kan ankes fra byret til landsret, er der mange parter, som vil føle deres retsbevidsthed krænket. At anse alt under 50.000 kroner for en bagatel er vist alene forbeholdt de allermest ressourcerige”.

Forhåndsafvisning

Efter lovudkastet skal landsretterne også have adgang til at forhåndsafvise en ankesag ved skriftlig forelæggelse, hvis landsretten ikke mener, der er udsigt til at afgørelsen kan blive ændret.

Dette er en nydannelse inden for det danske retsvæsen. Juraeksperterne skriver at det er tvivlsomt, om en dommer med høj grad af sikkerhed kan forudsige, hvordan en ankesag vil ende. De skriver:

“Al erfaring viser, at selv læsningen af en fuldt forberedt færdig skriftveksling og helt oplyst ankesag ikke altid bedømmes ens, før og efter at man har hørt sagen i retten.”

Den niende retshindring

Den meget indsigtsfulde kronik beskriver den gradvise forringelse af borgernes resstilling i forhold til det offentlige. Forringelsen beskrives som otte “retshindringer” eller stopklodser, der forhindrer borgeren i at få en retfærdig afgørelse ved domstolene. Hævningen af bagatelgrænsen bliver således den “niende retshindring”

Kronikken slutter således:

Et demokrati, som ikke værner om retsstatens værdier, herunder lighed for loven, holder udsalg på de ressourcesvage borgeres bekostning, og det bør befolkningen ikke finde sig i.

Virkningerne for lejerne

Hævningen af appelgrænsen gælder alle slags civile sager, der behandles i byretterne. Dette kan få meget stor betydning for lejerne, fordi en væsenlig del af lejernes retssikkerhed varetages af de såkaldte boligretter, som er særlige afdelinger af byretterne.

Langt de fleste konflikter, som lejere har med deres udlejere, drejer sig om beløb under 50.000 kroner. En sag om istandsættelse efter fraflytning vil som oftest være under 50.000 kr. i sagsværdi.

Typisk har en lejer måske 20.000 kr. til gode i depositum. Hvis udlejer kræver 69.900 kr. i erstatning for istandsættelsesudgifterne, vil påstanden i stævningen komme til at lyde på (69.900-20.000) 49.900 kr. altså under bagatelgrænsen. Langt de fleste krav om istandsættelse er mindre end 70.000 kroner.

Det bevirker, at boligretten bliver sidste instans for de fleste fraflytningssager. Der vil formentlig udvikle sig en forskellig retspraksis i de 23 forskellige retskredse, som Danmark er opdelt i, fordi man ikke mere har landsretterne til at korrigere de forkerte afgørelser, der af og til træffes i boligretterne.

Uensartet praksis

Boligretterne afpasser i øjeblikket deres retspraksis efter de domme, man kender fra landsretterne. Dette giver en ensartethed og en forudsigelighed, som er af stor betydning for borgerne.

Inden for mange sagstyper – fraflytningssager, sager om forbrugsregnskaber og lignende – vil landsretspraksissen forsvinde. Der vil kun være boligrettens egen praksis at støtte sig til. Virkningen vil være , at loven kommer til at betyde noget forskelligt alt efter om man bor i København, i Helsingør, i Randers osv.

Virkningerne for udlejerne

Det er ikke kun lejerne, der vil få problemer med den manglende ensartethed og forudsigelighed.

Det vil være et mindst lige så stort problem for de seriøse udlejere, der gerne vil overholde loven.

Lad os tage et eksempel: I det almene byggeri skal man ikke betale for manglende vedligeholdelse ved fraflytning, kun for såkaldt “misligholdelse”. Et alment forretningsførerselskab, som har mange lejemål i flere forskellige retskredse, vil gerne lave en fast ensartet praksis for, hvad de betragter som misligholdelse af lejemålet.

Men hvis misligholdelse efterhånden kommertil at betyde noget forskellige i de forskellige retskredse, så bliver det meget svært for administrationsselskabet at komme frem til en praksis, der kan godkendes i alle retskredse.

 

Kroniken kan læses på 

http://politiken.dk/debat/kroniken/