Lejere i samme ejendom må ikke forskelsbehandles økonomisk. Landsretten slog fast, at lighedsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 8. skal forstås bogstaveligt.

I Lille Maglekilde Stræde – et stenkast fra Roskilde Domkirke –  ligger en mindre ejendom opført i 1988. Den havde tidligere tilhørt Duebrødre Kloster, men var på et tidspunkt blevet solgt til en privat udlejer.

Private ejendomme opført i denne periode har ofte en temmelig høj husleje, fordi renten var meget høj den gang. Dette havde en afsmittende virkning på den omkostningsbestemte husleje, således at den lovlige leje ofte er mere en dobbelt så høj i denne type ejendomme sammenlignet med ejendomme opført før 1970.

Lejen holdt nede

For overhovedet at kunne leje lejlighederne ud fastsatte den daværende udlejer lejen til det lejedes værdi, som kun var ca. 60 % af den omkostningsbestemte husleje. Det lejedes værdi er den leje, der sædvanligvis opkræves i lejemål af samme standard med en tilsvarende beliggenhed.
Da den nuværende udlejer købte ejendommen i 2008 betalte lejerne ca. 875 kr. pr m2 årligt, hvilket betød, at en lejlighed på 70 m2 skulle koste 5.100 kr. pr måned.

Nye lejere

Det var udlejer ikke tilfreds med. Da to lejemål blev fraflyttet, satte han derfor lejen op for de nye lejere. Den ene måtte af med 9.000 om måneden for 70 m2 (1.542 kr. pr m2 årligt). Den anden skulle betale 6.500 kr. om måneden for 53 m2 (1.471 kr. pr m2, årligt).
Dette var i strid med boligreguleringslovens § 5, stk. 8, som siger at det er ulovligt at aftale lejevilkår, ..”der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.”.

Lejerforeningen

Da lejerne opdagede at de blev forskelsbehandlet, gik de til lejerforeningen i Roskilde, som hjalp med at indbringe sagen for huslejenævnet. Huslejenævnet gav dem medhold, og det samme gjorde Boligretten. Lejen skulle nedsættes til samme niveau som for de øvrige lejere i ejendommen.

Over for boligretten kom udlejers advokat med to argumenter:
For det første, at lighedsreglen i § 5, stk. 8 ikke gjaldt, hvis den aftalte leje var lavere end den omkostningsbestemte leje.
For det andet, at netop disse to lejligheder havde en bedre udsigt end de øvrige lejemål i ejendommen.
Boligretten godtog ikke nogen af de to argumenter. Det første argument vender jeg tilbage til nedenfor. Det andet argument om udsigten blev underkendt af dommerne med en bemærkning om at dette ikke kunne begrunde forskellen i lejen.

Landsretten

Udlejer prøvede nu en gang til i landsretten.
Landsretten slog fast, at lighedsreglen i § 5, stk. 8 skulle forstås efter sin ordlyd.
Dette er ikke nogen selvfølge. Af og til sker det, at domstolene fortolker en lovbestemmelse på en anden måde, end den forstås ved en umiddelbar læsning. F.eks. kan en bestemmelse kun gælde i nogle situationer og ikke i andre.
Men hvis man skal indskrænke en bestemmelses anvendelse, skal det kunne dokumenteres ved at henvise til lovens forarbejder, f.eks. den betænkning, som Folketinget udarbejdede den gang bestemmelsen blev indført.

Udlejers advokat havde ikke dokumenteret noget i den retning, så derfor konkluderede landsretten tørt, “at hverken tilblivelseshistorien eller forarbejderne” taler imod den klare ordlyd af § 5, stk. 8.

Med andre ord: Man må ikke forskelsbehandle lejerne i samme ejendom. Hvis nogle lejere med gamle kontrakter betaler en lavere leje end den omkostningsbestemte leje, skal de øvrige lejere betale det samme. Dog skal der tages hensyn til forskelle i udstyr, indretning osv.

Tilbagebetaling

Den ene lejer fik sin leje nedsat fra 108.000 kr. om året til 61.250 kr. Den anden fik lejen nedsat fra 78.000 til 46.375 kr. om året. Da sagen havde verseret i over 5 år, blev tilbagebetalingsbeløbet inklusive renter betydeligt:
Den ene fik 248.000 kr tilbage inklusive renter. Den anden 163.000 kr.

Kilde: Østre Landsret, 21 afdeling. Dom afsagt den 11. februar 2014.
Lejernes advokat var Flemming Wahren, Roskilde.