Forfatteren anviser 3 farbare muligheder for at forhindre spekulation i gamle ejendomme
Af Lars Vestergaard
For tiden drukner medierne i sager om fredning, bevaring eller spekulation, og om beboernes husleje og leve-vilkår.
Utallige pensionskasser er fyldt med ”tålmodige”, langsigtede penge, som forsøges forrentet. Bankerne giver ikke renter, og Nationalbanken kræver betaling for at modtage indskud.
Pengerigeligheden skyldes et politisk ønske om at fremme det private forbrug for at holde ”hjulene” og beskæftigelsen i gang.
Pensionskasser køber gamle ejendomme til overpris
En del af pengene, som altså også er vores egen opsparing anbringes i fast ejendom til vi engang i fremtiden skal have dem tilbage med renter.
For at kunne få investeringerne forrentet køber pensionskasser og projektmagere gamle ejendomme, som endnu ikke er omdannet til ejer- / andelsboliger, ofte til overpris, da det fremmer de hidtidige ejeres lyst til at sælge ejendomme, som i generationer har fungeret, som billige boliger til forskellige befolkningsgrupper, fattige, studerende, kunstnere osv.
19.000 billige boliger forsvandt
Fonde og foreninger med velmenende bestyrelsesmedlemmer uden kendskab til bygningsdrift og husleje-regler, har langsomt ført mange ejendomme i forfald.
Københavns Ejendomme med ca. 19.000 billige og dårligt vedligeholdte boliger, måtte sælges i 1990-erne, fordi kommunen ikke forstod at drive og vedligeholde dem inden for gældende regler
Der forsvandt 19.000 billige boliger fra det københavnske leje-marked på kort tid. Der var sandelig også mange tusinde, der fik hurtige skattefri kapitalgevinster på de nye andelsboliger, men derefter blev det langt dyrere for andre at få tag over hovedet.
Større afkast
Uanset om ejerne er fonde, kommuner eller private, så medfører manglende ekspertise i bygningsdrift, at bygningerne forfalder, og at et salg før eller siden bliver en fristende løsning.
Investorerne, de nye ejere, sætter eksperter til at ”udvikle” ideer til hvordan bygninger og boliger kan renoveres, og sikre bedre afkast i fremtiden. Større afkast til ejerne er større huslejer for lejerne.
Større udbytte kan komme ved at indrette og bygge flere kvadratmeter i og ovenpå husene, samt ved de berygtede ”gennemgribende moderniseringer jfr. § 5 stk. 2”. som kun kræver ”dokumentation” for store udgifter, men ingen tekniske kvalitetskrav.
Muligheder for at stoppe spekulation
Der er måske 3 politisk farbare muligheder for indførelse af stop for spekulation i ældre ejendomme:
- Hvis kommuner, byråd og tekniske forvaltninger ville fastholde de gamle byggelinjer og bygningshøjder, i stedet for at fortætte og forhøje, i en uendelighed, ville der fortsat være lys og luft til mennesker mellem husene, og spekulationerne blive bremset..
- Indførelse af tekniske krav om at bygningerne mindst skal bringes til at overholde BR 82 eller BR 95 for at huslejerne må stige jfr. § 5 stk.2, kunne formentlig bremse de såkaldte ”fup”-moderniseringer.
- Hertil kommer forslaget om at indføre bevarende lokalplaner.
FUP eller ikke-fup
Jeg har tidligere omtalt nogle ”dygtige” mænd, der hver for sig havde ”entreprenør virksomhed” i èn skuffe på kontoret og ejendomsselskab i én anden skuffe. Når så den smarte mand og nogle hjælpere havde smukkeseret en indkøbt ældre ejendom, sendte bogholderen fine fakturaer fra den ene skuffe til den anden. Fra entreprenøren til udlejeren. Naturligvis med forskellige navne og adresser, men bogholder og bogholderi var samme sted.
Alle de store udgifter til gennemgribende moderniseringer fremgik af fine fakturaer og alle huslejestigninger blev godkendt efter reglerne.
Fordi der ikke stilles krav om bygningsteknisk kontrol og dokumentation for noget som helst.
Energimærker som fri fantasi
Tilsvarende baseres oplysninger om Energimærke ved ejendomshandel på sælgers udsagn. Energimærker kan være baseret på fri fantasi.
Der må og skal indføres krav om teknisk kontrol med alle oplysninger om energimærkning og bygningstilstand ved ejendomshandel og ikke mindst ved husleje-forhøjelser,
Der skal være en grænse for hvornår, der kan tillades ”moderne” huslejer.
Den store skillelinie i lejelov og boligregulering går ved ibrugtagning før eller efter 31.12 1991. Efter 1991 er der stort set fri husleje.
Manglende isolering
Etageboliger, der er opført længe før 1991, ofte med massive mure, opfylder stort set aldrig de simpleste isoleringskrav, som kom ind i Bygningsreglementerne efter oliekriserne i 1976 & 1979.
BR 82 og endnu bedre BR 95 kræver isolering i kældre, lofter og ydervægge. Disse krav var ukendte i etagebyggeri før oliekriserne, og de er ofte umulige eller ekstremt kostbare at opfylde ved efterisolering senere.
Netop derfor bør der trækkes en grænse for forhøjede huslejer, når og hvis bygningerne ikke lever op til BR 82.
Kan man ikke ved termografering dokumentere at der er isoleret, bør huslejen ikke kunne forhøjes væsentligt.
