Tag-arkiv: huslejeregulering

Styrkelse af retssikkerheden ved lejefastsættelse

Af Danmarks Lejerforeninger
Blad nr
26. juni 2023
Boligpolitik, Lovgivning, Privat udlejning

For at forbedre retssikkerheden for både lejere og udlejere i småhuse foreslog Danmarks Lejerforeninger i 2010 en lovændring, således at sager om lejeforhøjelse og lejenedsættelse behandles efter de samme regler i huslejenævnet og boligretten. Efter forslaget skulle det gøres obligatorisk i begge instanser at fastsætte lejen ud fra et skyggebudget.

Af Danmarks Lejerforeninger v. Jakob Lindberg

Forslaget opnåede også tilslutning fra Lejernes LO, men blev aldrig gennemført. Konsekvensen har været, at princippet om omkostningsbestemt husleje meget sjældent bliver anvendt især i mindre og mellemstore kommuner i provinsen, hvor der er relativt få ejendomme, hvor der gennemføres huslejeregulering efter lejelovens § 23 (omkostningsbestemte lejeforhøjelser).

Et småhus er en ejendom med færre end 7 beboelseslejemål, der ligger i en kommune hvor lejelovens § 32 gælder. Denne bestemmelse siger, at lejen kan reguleres efter lejelovens

bestemmelser om det lejedes værdi i §§ 42-45. Dog kan lejen i småhuse ikke væsentligt overstige lejen tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter § 23.

Hvis der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller hvis lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold ansætte lejen ved hjælp at et såkaldt skyggebudget.

Et skyggebudget er et budget, som huslejenævnet udarbejder ved at indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.

Det er Danmarks Lejerforeningers vurdering at en sådan lovændring vil være til gavn for både lejerne, de seriøse udlejere og samfundet.

  • Lejerne vil få bedre mulighed for at få nedsat lejen, hvor denne er urimelig høj.
  • De seriøse udlejere vil få bedre muligheder for at gennemføre berettigede huslejestigninger.
  • Samfundet vil spare på den individuelle boligstøtte.

Den løsning vi foreslår i afsnit II er tænkt som en mulig løsning på problemerne. Der kan tænkes andre alternativer, der ligesom vores ændringsforslag fører til større gennemskuelighed og retssikkerhed.

Baggrund

I 1995 ændrede folketinget den daværende boligreguleringslov således, at udlejere af småhuse kunne varsle lejeforhøjelse uden at skulle anvende de komplicerede regler for varslinger der findes i denne lov. Det var ikke hensigten, at lovændringen skulle medføre et stigende huslejeniveau.

Lovændringen har ikke haft den tilsigtede virkning.

For det første kan det ikke konstateres, at det er blevet lettere for udlejere at gennemføre huslejestigninger i de tilfælde, hvor det er berettiget. Dette skyldes usikkerheden om forløbet af en eventuel sag i huslejenævnet og boligretten. Se eksemplerne nedenfor.

For det andet er det erfaringen i Danmarks Lejerforeninger, at lejen i småhuse er steget mere end lejen i storhusene, hvor Boligreguleringslovens lejefastsættelsesregler gælder fuldt ud. Dette skyldes, at udlejerne forhøjer lejen ved genudlejning uden hensyn til princippet om omkostningsbestemt leje.

 Retspraksis

I dag er retspraksis således, at sager om lejeforhøjelse og lejenedsættelse behandles efter forskellige regler i huslejenævnet og boligretten. I huslejenævnet fastsættes lejen enten ud fra nævnets generelle kendskab til den omkostningsbestemte i det pågældende område eller ved udarbejdelse af et skyggebudget, hvis nævnet ikke har kendskab til sammenlignelige lejemål. Ingen af parterne behøver at løfte bevisbyrden for henholdsvis en lejeforhøjelse eller en lejenedsættelse ved at pege på sammenligningslejemål.

I boligretten er det den part, der ønsker lejen ændret, der skal bevise at lejen er enten for lav (ved lejeforhøjelse) eller for høj (ved lejenedsættelse). Dette skal ske ved at fremvise 3  (i nogle tilfælde 2) lejemål, der har en højere/lavere leje. Da de sammenlignelige lejemål er indskrænket til lejemål med omkostningsbestemt leje, er det i mange tilfælde umuligt at løfte bevisbyrden. Dette gælder især i landkommuner og mindre provinsbyer, hvor der er ingen eller meget få omkostningsbestemte lejemål.

 Eksempler på uheldige sagsforløb

1) Et huslejenævn har godkendt en lejeforhøjelse ud fra nævnets generelle kendskab til den omkostningsbestemte, dvs. uden at udarbejde et skyggebudget. Sagen ankes af lejeren. Ved boligrettens behandling af sagen kan udlejer ikke fremvise egnede sammenligningslejemål. Boligretten kan dermed vælge mellem to forskellige afgørelser.

  • lejeforhøjelsen kan tilsidesættes.
  • sagen kan hjemvises til huslejenævnet, således at huslejenævnet får pligt til at udarbejde et skyggebudget.

Boligretten kan ikke selv udarbejde et skyggebudget og dermed afgøre sagen.

Dette forløb er uhensigtsmæssigt og bevirker, at sager trækkes i langdrag. Ved hjemvisning af en sag, spildes der betydelige penge på at behandle den samme sag to gange

 2) Et huslejenævn har nedsat lejen ved at udarbejde et skyggebudget for den pågældende ejendom, fordi nævnet ikke mener, at der findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje. Sagen ankes af udlejeren. Ved boligrettens behandling af sagen kan udlejer ikke bevise eller sandsynliggøre, at der ikke findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje.

Boligretten afviser lejeforhøjelsen, selv om nævnet afgørelse sagligt set er korrekt.

Denne afgørelse er fornuftsstridig, fordi der stilles krav til den ene part om negativ bevisførelse. Dette er en logisk umulighed. Afgørelsen er tillige uhensigtsmæssig, fordi den sender et signal til udlejerne om, at det er umuligt at varsle lejeforhøjelse i småhuse, selv i tilfælde, hvor det er berettiget. Nogle udlejere tager den konsekvens, at de kun ændrer lejen ved genudlejning. Det bevirker, at der i samme ejendom kan være betydelig forskel i lejen hos gamle og nye lejere.

 Virkninger af den nuværende lovgivning

Ovenstående eksempler viser, at de samme urimeligheder gør sig gældende, både i de tilfælde, hvor udlejeren kræver lejeforhøjelse, og de tilfælde, hvor lejeren kræver lejenedsættelse. I begge tilfælde træffer boligretterne ofte nogle helt urimelige afgørelser, f.eks. i tilfælde, hvor en lejer ikke kan bevise, at der ikke findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje.

I huslejenævnene er sager om lejenedsættelse langt hyppigere end sager om lejeforhøjelse. Dette skyldes i en del tilfælde, at udlejerne på forhånd opgiver at føre sager om huslejeforhøjelser.

Selvom der er flest sager om lejenedsættelse, er det dog kun en lille del af de lejere, der kunne kræve lejenedsættelse, som indbringer deres sag for huslejenævnene. Nogle undlader, fordi de ikke kender reglerne. Andre afstår, fordi de ikke ønsker at blive part i en boligretssag med den usikkerhed, der følger deraf.

Samlet set bevirker den nuværende lovgivning, at lejen er for høj i småhusene. En meget stor del af den ulovligt høje leje betales af det offentlige gennem den individuelle boligstøtte. Ganske vist kan kommunerne indbringe sager om huslejens størrelse for huslejenævnet, hvis lejen og dermed boligstøtten er uforholdsmæssig stor. Men kommunerne bruger kun denne mulighed sporadisk, blandt andet fordi usikkerheden ved huslejenævnenes og boligretternes behandling af sagerne er for stor.

 

Eksempel på ændring af lejelovens § 32

(Forslag til ændringerne er markeret med fed skrift)

Reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejendomme omfattet af $ 7. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6,stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23. Indbringes en tvist om lejefastsættelsen for huslejenævnet, skal huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1 i lov om leje. Ved en eventuel anke af huslejenævnets afgørelse til boligretten skal boligretten ligeledes fastsætte lejen på grundlag af oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v.

 

Lejerne har det svært i det skæve Danmark

Af
Blad nr
4. marts 2018
Boligbyggeri, Privat udlejning

4 marts 2018

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Af Jakob Lindberg

Siden 1992 har det været muligt for investorer at bygge nye ejendomme med såkaldt ”fri huslejefastsættelse” – eller markedsleje, som jeg vil kalde det i det følgende. Det blev muligt at fastsætte lejen som markedsleje, såfremt det drejede sig om en lejlighed i en ejendom opført efter 1. januar det år.

Ved markedsleje forstås den højeste leje en udlejer kan opnå ved at udbyde en lejlighed på markedet. Hverken reglerne i boligreguleringsloven (omkostningsbestemt leje) eller reglerne i lejeloven (det lejedes værdi) skulle gælde for disse ejendomme.

Markedsleje og markedspriser

Når det gælder alle mulige andre varer end lejeboliger vil konkurrencen medføre, at priserne på en vare bliver nogenlunde ensartede. Derfor kan man tale om, at en vare har en markedspris. Hvis firma-1 sælger en standard-vaskemaskine til 2.000 kr., så kan firma-2 vanskeligt sælge den samme type maskine til 3.000 kr. Forbrugerne vil opdage, at den er billigst i firma 1 og købe den dér. Firma-2 vil være nødt til at sætte prisen ned. Dermed er der opstået en markedspris for standard-vaskemaskiner.

Men sådan er det ikke med lejeboliger. Mange mennesker er tvunget til at bo inden for en vis radius af deres arbejdsplads, hvilket begrænser udbuddet. Meget ofte er lejerne også tvunget til at flytte netop på det tidspunkt, hvor deres hidtidige bolig skal fraflyttes af den ene eller den anden grund, f.eks. fordi der var en tidsbegrænsning på denne lejlighed.

Boligsøgende lejere har som regel behov for at få en ny bolig nu og her. Hvis der i området ikke er mange ledige lejligheder, vil de være nødt til at acceptere en meget høj leje for overhovedet at få en lejlighed. Derfor oplever man ofte, at huslejerne i ejendomme med ureguleret leje er meget forskellige.

Nogle lejligheder med markedsleje betaler f.eks. 1.500 kr/m2 årligt mens andre betaler 2.000 kr/m2.

Højt lejeniveau i København og omegn

Et niveau på mellem 1.500 og 2.000 kr/m2 årligt er sædvanligt i f.eks. København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby Tårbæk kommuner for nyere private lejelejligheder. Det samme gælder kommuner som Århus, Odense og Roskilde.

Det høje lejeniveau for nybyggede private boliger gør det meget vanskeligt for lønmodtagere med lave indkomster at finde en bolig i disse kommuner. De private lejligheder i den gamle boligmasse med omkostningsbestemt leje er svære at få fat i, fordi de næsten aldrig udbydes ved almindelig annoncering.

De billige almene lejligheder er meget svære at komme ind i, dels fordi der er meget få fraflytninger og meget lange ventelister, og dels fordi kommunen lægger beslag på en stor del af de ledige lejligheder, som de anviser til akut boligløse.

De ledige andelsboliger bliver ofte købt af venner og bekendte til folk, der i forvejen bor i andelsboligforeningen.

Ejerlejlighederne er kommet så højt op i pris i hovedstadsområdet, at de fleste lønmodtagere ikke har råd til at købe dem, blandt andet fordi, der kræves en meget høj udbetaling.

Så er der de private udlejningsboliger tilbage. Et blik på f.eks. Boligportalen viser, at de er meget dyre. De fleste koster mellem 1.650 og 2.000 kr pr m2. Den månedlige leje ligger oftest mellem 13.000 og 20.000 kr. om måneden.

Eksempel

Lad os tage et af de billigere eksempler på lejligheder, som var annonceret på Boligportalen den 9. februar 2018. Det var en lejlighed i Ørestaden: Leje 13.200 kr. om måneden + 1.000 kr. i forbrug, i alt 14.200 kr.

En enlig forsørger med 2 børn skal leje denne lejlighed på 90 m2. Lad os antage at familien er sparsommelig og kan klare sig for 12.000 om måneden til alle andre udgifter end husleje. Så skal den enlige forsørger have udbetalt 26.200 kr. efter skat og arbejdsmarkedsbidrag.

Hvis vi antager at forsørgeren kun skal betale 33 % brutto i skat, så skal vedkommende tjene 42.505 kr. i personlig indkomst før skat og arbejdsmarkedsbidrag om måneden for at få råd til denne bolig. Det svarer til en personlig indkomst pr. år på 510.000.

Vores enlige forsørger skal altså have et temmeligt vellønnet job. Man kan ikke tjene 510.000 kr., hverken som sygeplejerske, politibetjent eller skolelærer. Kun meget få enlige forsørgere vil have råd til at bo i det private nybyggeri i København.

Lejeniveauet i Århus by er på højde med lejeniveauet i København, hvad angår det nye private udlejningsbyggeri.

Hvad kan der gøres?

Hvis København og Århus ikke kun skal være forbeholdt de velstillede, skal enlige forsørgere som f.eks. skolelærere også kunne bo der. Dette forudsætter, at der bygges mange almene boliger, hvor lejen er væsentlig lavere.

En anden mulighed er at lave en ny form for huslejeregulering for byggeri opført efter 1992. Derom handler den anden artikel her på dette opslag.

Sproget

Til sidst et par ord om sproget. Det, som jeg kalder ureguleret husleje, bliver normalt kaldt ”fri husleje”. Jeg har også selv brugt det. Men jeg hader det ord! For når vi bruger det, godtager vi boligspekulantens grundværdier.

For en boligspekulant betyder ”frihed”, at man som ejer af en ejendom har frihed til at udbytte andre mennesker. Man har ret til at udnytte sin monopolsituation maksimalt. Man har ret til at lokke boligløse til at leje en bolig, de ikke har nogen chance for at blive boende i på længere sigt, fordi huslejens størrelse gør det umuligt for lejeren at betale for et rimeligt privatforbrug.

Frihed er for mig, at alle på boligmarkedet fra den enlige forsørger til den velhavende ungkarl har mulighed for at få en ny bolig, når der er behov for det uden at man skal bruge flere timer hver dag på at pendle.

Spekulantens frihed er lejerens tvang. Spekulantens usympatiske ideologi skal ikke indbygges i vores sprog.

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Udlejerne krævede fortsat pristalsregulering af deres profit

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
26. december 2022
Privat udlejning

Folketinget lagde loft over huslejestigninger i den nye boligmasse på trods af en skamløs kampagne fra udlejernes side

Af Jakob Lindberg

Heldigvis nåede folketinget den 27/9 at vedtage en ændring af lejeloven, som lægger loft over huslejestigninger i den nyere private boligmasse.

I de næste to år må de automatiske forhøjelser af huslejen højst blive på 4 % hvert år.

 

Nettoprisindekset

I lejekontrakten står der, at lejen forhøjes hvert år den 1. november efter nettoprisindekset. Lejer betaler den 1. oktober 2022 10.000 kr om måneden. Vi forestiller os, at priserne fra 2021 til 2022 stiger med 6 %. I 2023 stiger priserne med 10 %. I dette tilfælde ville huslejen den 1. november 2022 stige til 10.600 og den 1. november 2023 til 11.660.

Som følge af overgrænsen på 4 % bliver huslejen d 1. november 2022: 10.400 kr. 1. november 2023: 10.816 kr

 

Baggrund

For udlejningsejendomme opført efter 1991 har det været lovligt, at aftale en automatisk pristalsregulering af huslejen. I de sidste 10 år er det såkaldte nettoprisindeks kun steget langsomt, og derfor har disse automatiske huslejestigninger været til at leve med for lejerne.

Krigen i Ukraine og stoppet for import af naturgas fra Rusland har ændret denne situation.

Danmark oplever i øjenblikket generelle prisstigninger på masser af varer, som vi alle sammen er afhængige af i vores dagligdag: – varme, – elektricitet, – fødevarer osv.

Værst går det i øjeblikket ud over de mennesker, der har eget naturgas fyr. Men da mange fjernvarmeværker også bruger naturgas, vil det også gå ud over de lejere, der er tilsluttet fjernvarmen.

 

Pensionskasserne

Men der er også nogen, der tjener på inflationen: De private udlejere, herunder pensionskasserne. Mange pensionskasser har investeret medlemmernes penge i privat boligbyggeri. Deres indtægter bestå af lejeindtægter for de lejere, der bor i ejendommene.

 

Et fiktivt eksempel ser således ud:

Lejerne i en pensionskasseejendom betaler hver 10.000 kr om måneden. Derudover betaler lejerne selv for opvarmning og vandforbrug. Af de 10.000 kr går f.eks. 1.000 kr til driftsudgifter (f.eks. reparationer på bygninger). Der går også penge til lønninger til vicevært eller andet personale f.eks. 1.000 kr pr måned pr lejemål. I ejendomsskat betaler pensionskassen også 1.000 kr. pr lejer pr. måned

Forskellen mellem huslejeindtægten og de direkte omkostninger er afkastet (profitten). I dette eksempel er afkastet altså 7.000 kr pr. lejer pr måned

Ejendommens lejere har skrevet under på at de 10.000 kr i månedlig leje bliver pristalsreguleret. Hvis pristallet stiger med 5 % hvert år så får man den udvikling i huslejen, som fremgår af de to søjler med massiv udfyldning  i denne figur

Ved siden af huslejen ses med vandret skravering udviklingen i pensionskassens afkast.

Huslejen stiger fra 10.000 kr om måneden til 12.155 kr om måneden, mens pensionskassens afkast stiger fra 7.000 kr om måneden til 8.844 kr om måneden. I denne beregning har jeg forudsat, at stigningen i driftsomkostningerne kun bliver det halve af pristalsstigningen. Dette kan blive tilfældet, hvis energipriserne stiger mere end lønningerne, som de gør i øjeblikket. I regnestykket har jeg forudsat, at pristallet som helhed stiger med 5% hvert år, mens driftsudgifterne kun stiger med 2,5% hvert år.

 

Lejerne bliver sorteper

Hvis det bliver tilfældet bliver lejerne i denne pensionskasse-ejendom sorteper. For det første skal de selv betale for opvarmning af ejendommen og det meste af elregningen. For det andet stiger deres husleje kraftigt, fordi den er pristalsreguleret.

Omvendt med pensionskassen. Dens afkast stiger endnu hurtigere end huslejen fordi stigningen i pristallet er større end stigningerne i driftsudgifterne.

 

Høring i folketinget

Da folketinget skulle behandle forslaget om huslejestop kom udlejerorganisationerne og pensionskasserne på banen og forsøgte at forhindre huslejestoppet. Resultatet var, at Folketinget Boligudvalg indkaldte til en ekstraordinær høring, hvor lejer- og udlejer organisationerne fik lejlighed til at gøre deres synspunkter gældende. Jeg deltog på Danmarks Lejerforenings vegne, og det var en lærerig oplevelse.

Både repræsentanterne for udlejerorganisationerne og pensionskasserne kritiserede kraftigt forslaget om huslejestoppet. Argumentet var, at Folketinget med huslejestoppet berøvede udlejerne incitamentet til at bygge nye boliger, fordi man lagde loft over huslejestigningerne.

Meningen var ikke til at tage fejl af: Udlejerne (herunder pensionskasserne) ville have lov til få et forøget afkast på deres lejeres bekostning.

Rød blok sætter loft over huslejestigningerne trods modstand fra udlejerorganisationerne

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
22. september 2022
Privat udlejning

Udlejerne ønsker at få pristalsreguleret deres profit ved at sætte huslejerne i vejret midt i inflationskrisen, mens mange lejere knap nok kan betale deres varmeregninger

Af Jakob Lindberg

Den 22 september bliver der 3. behandling i Folketinget af Lovforslag nr 210 – et forslag, som vil blive vedtaget med stemmer fra Enhedslisten, Socialistisk Folkeparti, Socialdemokraterne og Radikale Venstre. De 4 partier er enige om, nødvendigheden at sætte loft over huslejestigningerne i den nuværende økonomiske situation.

Hovedpersonerne bag denne aftale er Indenrigs- og boligminister, Christian Rabjerg Madsen (S) og formand for folketingets boligudvalg, Søren Egge Rasmussen (EL)

Christian Rabjerg Madsen. Foto: Steen Brogaard
Søren Egge Rasmussen. Foto: Steen Brogaard

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Loven medfører, at der indføres et loft over huslejestigninger på 4 pct., som gælder i 2 år, og som omfatter private lejemål, hvor det i lejeaftalen er fastsat, at lejeforhøjelse kan kræves én gang om året som følge af stigninger i nettoprisindekset.

Loftet betyder, at huslejen kan reguleres med som udgangspunkt maksimalt 4 pct.

Aftaleparterne er derudover enige om, at der indføres en undtagelsesordning, som giver udlejer mulighed for at hæve huslejen over 4 pct., hvis udlejeren kan dokumentere, at lejestigningen på 4 pct. ikke kan dække en stigning i ejendommens driftsudgifter sammenlignet med driftsudgifterne året før. Huslejestigningen kan dog aldrig overstige nettoprisindekset.

Baggrunden for forslaget om et loft over huslejestigningerne er, at alle de lejere, som har en husleje, der reguleres efter nettoprisindekset, risikerer at blive ramt af store huslejestigninger som følge af den meget høje inflation.

Baggrund

I 2015 ændrede man lejeloven, således at det blev lovligt at indføje i lejekontrakterne, at lejen hvert år skulle reguleres efter det såkaldte nettoprisindeks. Indekset udregnes af Danmarks Statistik og fortæller hvor meget priserne på varer i gennemsnit stiger fra år til år. Hvis nettoprisindekset i det første år er 100 og året efter er 102, betyder det, at priserne er steget med 2 %. Lovændringen betød altså, at hvis en lejer i det første år betalte 10.000 kr om måneden, skulle hun året efter betale 10.200 kr om måneden.

I de forløbne 7 år der kun været små stigninger i nettoprisindekset, så disse årlige reguleringer har været til at betale for lejerne

Stigninger i gasprisen

Men krigen i Ukraine har vendt op og ned på det hele. Stigningerne i de internationale priser på olie og naturgas som følge af krigen har medført en kraftig stigning i nettoprisindekset. Det betyder, at lejere, der har skrevet under på en kontrakt med pristalsregulering, i de kommende år kan se frem til lejestigninger på over 10 % eller mere, hvis der ikke blev grebet ind fra folketingets side.

Derfor vil rød blok ændre lejeloven.  Det gøres ved at sætte et loft over de huslejestigninger, som sker ved regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022 og 2023. Dette betyder, at den private udlejer ikke kan opkræve de penge, som lejeren har skrevet under på, at hun ville betale. Det vil virke på den måde, at hvis huslejen – ifølge nettoprisindekset – den 1. januar skulle stige med 10 % fra 10.000 til 11.000 kr, så må udlejer nøjes med en stigning på 4 % således at den nye husleje bliver 10.400.

Undtagelse

Udlejerorganisationerne har kritiseret, at man på denne måde griber ind i gyldige aftaler mellem udlejer og lejer. Derfor foreslår regeringen en undtagelsesbestemmelse i loven, således at udlejeren kan f.eks. opkræve en stigning på 5 %, hvis han kan dokumentere, at driftsudgifterne i ejendommen er steget med 5 %.

Så store stigninger i driftsudgifterne forekommer kun meget sjældent. Det skyldes, at de fleste af driftsudgifterne i en lejebolig i forvejen skal betales ud over lejen. Det gælder f.eks. udgifterne til varme, vand og antenneudgifter. Her lægger udlejeren ud for lejeren, som så skal modtage et forbrugsregnskab en gang om året og efterbetale, hvis hun har betalt for lidt.  Elektricitet i lejligheden betales direkte fra lejeren til elværket.

Hvis en lejer i en nyere udlejningsejendom opført efter 1991, betale 10.000 i husleje, så er det ofte kun f.eks. 1-2.000 kr, der er driftsudgifter.  Et lignende beløb går til ejendomsskatter, forsikringer og administration. Men langt det meste er afkast, det vil sige det beløb, som lejeren betaler direkte til udlejeren for at få lov til at bo i ejendommen. Afkastet er det samme som profit.

Hvis de egentlige driftsudgifter er f.eks. 1.500 kr  og stiger 10%  svarer det til 150 kr om måneden. I forhold til hele huslejen udgør stigningen på 150 kr kun 1,5 %. Men ifølge pritalsreguleringen skal lejeren af med 1.000 kr mere om måneden, altså 850 kr mere end stigningen i driftsudgifterne

Som følge af lovforslaget får udlejer kun får lov til at opkræve 400 kr i huslejeforhøjelse. Alligevel er der overskud for udlejeren.

Danmarks Lejerforenings høringssvar

Vi indsendte et høringssvar, hvor vi støttede forslaget om et huslejeloft, men foreslog, at loftet kun blev på 2 % i stedet for 4 % som regeringen har foreslået.

Som følge heraf blev vi indkaldt til et såkaldt ekspertmøde med Folketingets boligudvalg. Her fik organisationerne lejlighed til at argumentere for deres synspunkter. På udlejerside deltog repræsentanter for pensionsselskaberne (Forsikring og Pension), Dansk Industri og  Ejendomsforeningen Danmark. Fra lejerside deltog Lejernes LO og Danmarks Lejerforeninger.

Kommentar

Ved høringen argumenterede repræsentanten for Forsikring og Pension, Kent Damsgaard i mod lovforslaget, med den begrundelse, at pensionsselskaberne, som udlejer en stor del af de private udlejningsboliger, ville tabe mindst 1 mia kroner i manglende indtægter som følge af indgrebet.

Det viser lidt om den manglende situationsfornemmelse fra udlejersiden, når man tager i betragtning hvor mange milliarder pensionsselskaberne i forvejen trækker ud af de lejere, der bor i deres ejendomme.

Jeg deltog som repræsentant for Danmarks Lejerforeninger. I mit indlæg kritiserede jeg udlejernes holdning, som er udtryk for, at udlejerne vil have pristalsregulering af deres profit på lejernes bekostning. De skulle skamme sig.

Hele høringen kan ses på folketingets TV-kanal ved hjælp af linket herunder:

https://www.ft.dk/aktuelt/webtv/video/20211/bou/tv.7951.aspx?as=1

Ordbog

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
11. marts 2022
Privat udlejning,

Reguleret kommune: Kommune, hvor kommunalbestyrelsen har vedtaget, at boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse skal være gældende

Småhus: Ejendom beliggende i en reguleret kommune med færre end 7 lejemål

Storhus: Ejendom beliggende i en reguleret kommune med mindst 7 lejemål

Markedsleje: Den maksimale leje en udlejer kan genudleje en ledig lejlighed til

Det lejedes værdi: Den almindeligt gældende leje i et bestemt kvarter, som kan dokumenteres ved hjælp af lejekontrakter indgået før tidspunktet for udlejning af den omtvistede lejlighed

Budgetleje: Den leje, der kan beregnes ud fra reglerne i boligreguleringslovens § 7-9. Består af afkast plus driftsomkostninger og afsætning til vedligeholdelse

Omkostningsbestemt leje: Den leje, der skal beregnes, når en lejlighed skal genudlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Er lig med budgetlejen plus et beregnet tillæg som følge af forbedringer

Balanceleje: Begrebet bruges kun ved lejefastsættelse i alment byggeri. Svarer til den omkostningsbestemte leje i privat udlejningsbyggeri. Afkastet er dog erstattet af bidrag til landsbyggefonden og dispositionsfonden og flere udgiftstyper kan indgå i lejen.

Højesteret stoppede urimelig aftale om affaldsbortskaffelse

Af Jakob Lindberg
Blad nr 90
27. november 2020
Forbrugsafregning, Privat udlejning, ,

En fynsk udlejer forsøgte at få lejerne til at skrive under på et tillæg til deres lejekontrakter. Tillægget pålagde lejerne at få udført affaldsbortskaffelse (renovation) ved en direkte aftale med Odense Kommune. Denne aftale blev tilsidesat som ugyldig.

Af Jakob Lindberg

Højesteret bestemte i 2009, at det var ulovligt for en udlejer at opkræve betaling for renovation ved siden af huslejen.

Dette har medført flere forsøg fra udlejernes side på at finde andre måder, hvorpå man kan overvælte udgifterne til renovation på lejerne.

Lejerne i Bellingelunden i Odense fik dette at mærke i 2016.

Bellingelunden er en rækkehusbebygelse opført omkring år 2000. Lejen ligger i den høje ende. For eksempel betalte lejerne pr. 1. januar 2016  6.050 kr månedligt for en lejlighed på 82 kvadratmeter. Dette svarer til 967 kr pr kvadratmeter om året.

Lejerne havde i mange år foruden huslejen betalt et beløb til ”fællesudgifter”, som hovedsageligt dækkede renovation. Dette beløb bortfaldt i 2015, fordi nogle lejere havde klaget til huslejenævnet. Huslejenævnet gav lejerne medhold med henvisning til Højesterets dom fra 2009.

 

Tillæg til lejekontrakten

I stedet udsendte udlejer et tillæg til lejekontrakten, hvorefter lejerne skulle godkende, at udgiften til renovation ville blive opkrævet hos hver enkelt lejer af Odense Kommune. Samtidig skulle lejerne skrive under på en såkaldt trappelejeklausul, som betød at lejen hvert år den 1. januar blev forhøjet med 100 kr pr måned.

For en lejlighed på 82 m2 ville lejeforhøjelsen betyde, at lejen den 1. januar 2021 kom op på 7.100 kr om måneden – eller 1.039 kr pr kvadratmeter.

 

Huslejenævnet

Huslejeforhøjelsen blev indbragt for huslejenævnet i Odense, som i april 2017 gav lejerne medhold og bestemte, at udlejer skulle tilbagebetale de opkrævede beløb

Udlejer ankede denne sag til boligretten med påstand om at lejerne skulle anerkende, at de var forpligtet til at betale for renovation direkte til Odense Kommune, og at trappelejeforhøjelsen var gyldig

Følte sig tvunget

Under boligretssagen kom det frem, at 6 ud af de 50 lejere ikke havde underskrevet lejetillægget og derfor ikke havde betalt trappelejeforhøjelsen.

Flere af de lejere, der havde skrevet under, troede at de var tvunget til det.

Da beboerne fandt ud af, at nogen havde skrevet under, og andre ikke havde skrevet under, blev de vrede over lejestigningen og over, at de skulle betale for renovation. En pensionist på 73 år, som afgav vidneforklaring, sagde at hun efterfølgende havde talt med en anden beboer om sagen.Vedkommende havde sagt, at der ikke måtte opkræves særskilt betaling for renovation. Hun mente heller ikke, at de har fået noget til gengæld for lejestigningen.

Flere vidner forklarede, at de troede, at lejemålet måske ville blive opsagt, hvis de ikke skrev under.

Boligretssagen endte med at begge parter fik ret i hver deres påstand.

I spørgsmålet om hvorvidt trappelejeklausulen var gyldig fik udlejer medhold. 2 dommere fandt at lejerne var bundet af det lejetillæg, de havde skrevet under på. 1 dommer mente , at lejerne ikke var bundet af deres underskrift, der var afgivet under forkerte forudsætninger, nemlig at alle lejere ville få huslejeforhøjelsen.

I spørgsmålet om hvorvidt en udlejer ved en aftale med en lejer kan overvælte udgiften til renovation til lejeren, fik lejerne ret. Udgiften til renovation er en driftsudgift og efter højesterets praksis, skal denne udgift være en del af huslejen. Det er i den forbindele ligegyldigt, om parterne har aftalt, at lejerne skal betale et særskilt renovationsbidrag til udlejeren, eller at de har aftalt, at lejerne skal betale direkte til kommunen. I begge tilfælde er aftalen ugyldig.

 

Landsret og Højesteret

Begge parter ankede nu sagen til Østre Landsret, som frikendte lejerne i spørgsmålet om trappelejeklausulen.

På grund af den usædvanlige karakter, fik parterne tilladelse til at få prøvet sagen ved Højesteret.

Højesterets tog stilling til, om tillægget til lejekontrakten var i overensstemmelse med Aftalelovens § 36, stk. 1, som lyder således:

En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler.

I folkemunde kaldet denne paragraf ofte for ”tåbeparagraffen”, fordi den gør det muligt for en domstol at annullere en aftale, der er urimelig og ufordelagtig for den ene part. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis denne part ikke var klar over, hvad hen skrev under på.

Højesteret lagde i denne sag vægt på det følgebrev, som lejerne havde modtaget sammen med tillægget til lejekontrakten. I dette brev signalerede udlejer, at der var tale om nogle vilkår, der skulle gælde fremover. Det fremgik ikke, at lejernes bestående rettigheder ikke ville blive berørt, hvis de ikke skrev under. Følgebrevet og tillægget var formuleret sådan, at lejerne måtte få  det indtryk, at de havde pligt til at skrive under på det.

Desuden lagde højesteret vægt på, at tillægget var overvejende til fordel for udlejer. Trappelejeforhøjelserne var en stor byrde for lejerne. Den eneste fordel for lejerne var, at pligten til at betale fællesudgifter bortfaldt. Denne fordel vurderede Højesteret som ”særdeles begrænset”. Dette skyldtes at den største del af disse fællesudgifter – renovationen  – ville lejerne stadig komme til at betale direkte til Odense Kommune.

På den baggrund fandt Højesteret, at lejerne ikke var forpligtet af deres underskrift på tillæggene til lejekontrakterne. Lejerne skulle derfor ikke betale de trappelejeforhøjelser, som fremgik af tillæggene.

 

Ikke aftalefrihed ved betaling for renovation

Højesteret skød også et af udlejers vigtige argumenter ned. Udlejers advokat havde fremført, at det var lovligt at aftale, at pligten til at sørge for renovation overgik fra udlejer til lejer.

Efter lejelovens § 19 er det udlejer, der har pligten til renholdelse. Men i § 24 fremgår det, at lejer og udlejer har frihed til at aftale at renholdelsespligten overgår til lejeren. Da renovation er en del af renholdelsen, påstod udlejeren, at det var lovligt at aftale at lejer overtog denne pligt ved at betale for renovation direkte til kommunen.

Dette argument godtog Højesteret ikke. Der var ikke tale om at pligten til renovation overgik fra udlejer til lejer. Efter Miljøbeskyttelsesloven er det nemlig kommunen, der har pligten til at sørge for renovation og hverken udlejer eller lejer.

Når der i tillægget til lejekontrakten stod at lejerne skulle betale for renovation direkte til kommunen var der derfor ikke tale om at renholdelsespligten overgik til lejeren, men kun om at betalingspligten overgik til lejeren. Aftalen i tillæggene var dermed ikke omfattet af aftalefriheden i § 24.

Højesteret bestemte derfor, at lejerne ikke skulle betale for renovation direkte til Kommunen.

 

Kilde: Højesterets dom afsagt onsdag den 11. november 2020.

Lejerne var i Højsteret repræsenteret af advokat Annette Petersen.

Hvis de private udlejningsejendomme skal gøres bæredygtige kræver det et indgreb mod udlejernes høje afkast

Af
Blad nr
12. maj 2019
Privat udlejning, ,

De høje afkast ved gennemgribende moderniseringer spærrer for investeringer i udvendig isolering og andre forbedringer, der kan gøre de ældre ejendomme bæredygtige

 

Af Jakob Lindberg

I denne valgkamp er klimaspørgsmålet for første gang kommet på dagsordenen. Der er enighed mellem eksperter om, at der skal ske en nedbringelse af Danmarks CO2-udslip. Alle sektorer i samfundet skal bidrage hertil – også boligsektoren.

Men boligsektoren har det problem, at det ikke kan lade sig gøre at rive alle nuværende bygninger ned og erstatte dem med nye energivenlige boliger inden for den korte årrække, vi har til at sænke CO2-udledningerne. Vi må i stort omfang affinde os med de boliger vi har, og i stedet gøre dem bæredygtige.

Én mulighed er at basere opvarmningen på vedvarende energikilder, f.eks. el produceret ved hjælp af vindenergi, solenergi og fyring med træpiller, halm og lignende. Fjernvarmeværkerne er i gang med denne omstilling, men den kan ikke stå alene.

Boligerne må også renoveres, således at de forbruger mindre energi. Det kan ske ved isolering af vægge, lofter, kældre og varmerør samt ved udskiftning af vinduer, så vi nedsætter behovet for opvarmning ved hjælp af kul, olie og naturgas.

Problemet er, at det kræver meget dyre investeringer i renovering af den gamle boligmasse, hvis man skal spare så meget på opvarmningen.

 

Vinduesudskiftninger

De billigste tiltag er udskiftning af vinduer. I en ældre privat ejendom kan dette finansieres ved lejeforhøjelser efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 uden at det jager lejerne fra hus og hjem. Ofte sparer lejerne lige så meget på varmeregningen, som huslejen stiger.

Andre billige tiltag er teknisk isolering af varmerørene i ejendommen. De kan ofte tjene sig hjem gennem besparelser på varmeregningen.

Isolering af lofterne i forbindelse med tagudskiftninger kan som regel også gennemføres på denne måde, fordi udlejerne gennem  huslejindtægterne allerede har sparet op til udskiftning af taget. Det er derfor kun den forbedrede isolering, der skal finansieres ved hjælp af lejeforhøjelser.

 

Udvendig isolering

Det store problem er isolering af ydervægge. Byggeteknisk er det en fordel, at isolere på ydersiden af muren, f.eks. ved at opføre en skalmur og lægge 30 cm glasuld mellem den gamle mur og skalmuren. Indvendig isolering er problematisk, fordi det kan medføre skimmelsvampproblemer, hvis det ikke udføres korrekt.  Desuden formindsker det boligens indvendige areal og forringer dermed dens brugsværdi.

Det er også et problem, at det kan være vanskeligt, at få plads til udvendig isolering i de centrale bykvarterer, hvor bygningerne ligger helt ude ved fortovet.

Udvendig isolering er i visse tilfælde så bekostelig, at det for en ejendomsinvestor kan være mere tiltrækkende at bygge nye boliger frem for at isolere de gamle.

 

Økonomien

Men den vigtigste barriere for energirenovering af ældre udlejningsejendomme er udlejernes krav til afkastet.  Afkastet er den arbejdfrie indkomst, en udlejer har ved at eje en ejendom. Siden 1974 har vi haft bestemmelser i boligreguleringsloven, der begrænser udlejernes afkast af ejendomsinvesteringer.

Det lykkedes udlejerne i 1996 at få fjernet begrænsningen i afkastet for lejemål i større ejendomme, således at afkastets størrelse ikke afhang af lejlighedens brugsværdi, men af markedsforholdene.

Enhver, der følger med i DR-programmet Hammerslag ved, at ejerlejligheder i Hovedstadsområdet ofte er dobbelt så dyre som ejerlejligheder i Vestjylland eller på Lolland. Det gælder uanset lejlighedernes størrelse og kvalitet. Prisen afhænger først og fremmest af beliggenheden, dernæst af de synlige forbedringer i køkkenet og badeværelset. Det er f.eks. nemmere at få en god pris for en ejerlejlighed med et nyt smart, moderigtigt køkken end med et fuldt funktionelt køkken, der er 10 år gammelt.

Derimod betyder ejendommens energimæssige tilstand sjældent ret meget for en køber.

Sådan er det også med udlejede lejligheder, hvor lejen ikke er omkostningsbestemt

Derfor er huslejen for en mellemstor lejlighed i Hovedstadsområdet ofte 10.000 kr om måneden, hvor den for en tilsvarende lejlighed  i en jysk provinsby kun er 5.000 kr., selv om begge lejligheder er gennemgribende moderniserede. Det skyldes, at efterspørgslen efter boliger i Hovedstadsområdet er så stor, at de boligsøgende vil skrive under på næsten hvad som helst.

For store lejligheder (140 m2 og derover) i København, Frederiksberg og Gentofte er det ikke usædvanligt med huslejer på 16-17.000 kr. pr måned.

 

Gennemgribende forbedringer

Det eneste udlejeren skal gøre, at forbedre køkken og bad, når en af de gamle lejere flytter. Forbedringsudgiften skal være mindst 258.000 kr. For denne beskedne investering kan han hvert år få en forøget lejeindtægt på eksempelvis 40.000 kr.

Den forøgede lejeindtægt stiger i takt med prisudviklingen på fast ejendom i det pågældende område, fordi udlejer lovligt kan forøge lejen hvergang lejligheden bliver fraflyttet og lejet ud til en ny lejer.

 

Markedslejen og det lejedes værdi

Overgrænsen for lejeindtægten, er det lejedes værdi, som er den markedsleje, der var gældende i området 1-2 år før genudlejningen. I øjeblikket ligger det lejedes værdi i Hovedstadsområdet i intervallet på ca 1.200 – 1.500 kr. pr m2.

Der er to ting,  som afgør, om en udlejer vil foretage en gennemgribende forbedring af en lejlighed, der er udlejet til den omkostningsbestemte leje:

  1. Hvad er lejen før forbedringen, f.eks. 529 kr pr m2
  2. Hvad kan lejligheden udlejes til, f.eks. 1.400 kr m2
  3. Lejlighedens størrelse, f.eks. 140 m2

I dette tilfælde kan en udlejer, der foretager en gennemgribende forbedring på 600.000 kr. få et årligt afkast på 118.000 kr. Det svarer til en simpel tilbagebetalingstid på 5 år, hvilket er meget favorabelt for udlejer.

Den årlige lejeforhøjelse er i dette tilfælde 122.000 kr, og denne lejeforhøjelse skal i princippet betales til evig tid.  Over en 20-årig periode vil lejeren komme til at betale ca 2,44 mio kr. for forbedringen.

Det samlede afkast bliver 2.409.000 kr. Derudover vil udlejeren kunne vedligeholde forbedringen for ca. 84.000 kr.

Læs mere om eksemplet i denne artikel: https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/

 

Ikke plads til energirenovering

Det eksempel, jeg har beskrevet ovenfor er fuldt lovligt. Men når en udlejer kan opnå et afkast på over 2,4 mio. kr. blot ved at investere 600.000 kr, så er der ingen tilskyndelse til at investere yderligere i energibesparelser. Hvis en udlejer blot sørger for at vedligeholde forbedringen, f.eks. ved at udskifte hvidevarerne med jævne mellemrum, kan han score huslejeforhøjelsen til evig tid.

Dermed vil der være lukket af for de energirenoveringer, der er så nødvendige i årene fremover.

Da man i 2015 reviderede boligreguleringslovens § 5, stk. 2 var folketinget klar over dette problem. Man gjorde det til en forudsætning for at anvende § 5, stk. 2, at ejendommen mindst havde opnået Energimærke D. Dette er et meget u-ambitiøst krav.

Tilsyneladende forestiller man sig, at udlejerne først vil bruge en masse penge på at isolere ejendommen så den kan opnå Energimærke D, og samtidig laver forbedringer af køkken og bad og dermed får ret til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi. Der er desværre ikke tegn på at dette sker.

Danmarks Lejerforeninger har stillet krav om, at kun ejendomme, der er blevet energirenoveret til Energimærke A, kan omfattes af § 5, stk. 2.

 

Hvis du vil se beregningerne bag dette eksempel kan du skrive til denne mailadresse

koege@dklf.dk

Udenlandske opkøb kan føre til indgreb mod huslejeforhøjelser

Af
Blad nr
8. maj 2019
Boligpolitik, Privat udlejning, ,

Det har vakt politisk opsigt, at en stor amerikanske kapitalfond, Blackstone er begyndt på massive opkøb af gamle ejendomme i København og Frederiksberg kommuner.

 

Af Jakob Lindberg

Fonden er muligvis verdens største ejendomsforvalter, med samlede investeringer på mere end 3.000 milliarder kroner.

To journalister fra Berlingske, Henrik Jensen og Michael Alsen har i en fremragende artikelserie kulegravet fondens indtog på det københavnske boligmarked. Blackstone har opkøbt 145 ejendomme med 1.900 lejemål gennem deres samarbejdspartner, firmaet 360 North, der ledes en tidligere lykkeridder fra finanskrisen, Niels Jansson. 360 North ejes af Niels Janssons to mindreårige døtre.

Værdien af ejendomsporteføljen er ifølge Berlingske tæt på 10 mia. kroner.

Læs artikel fra Berlingske her

 

Gennemgribende moderniseringer

Blackstones strategi er at opkøbe ejendomme, hvor lejen er billig, fordi den er fastsat efter princippet om omkostningsbestemt leje. Motivet er, at man vil foretage de såkaldte gennemgribende moderniseringer, hvorefter lejen ofte kan fordobles, og dermed give et højt afkast til Blackstone.

Blackstones indtog på det københavnske boligmarked har skabt politisk panik. I Folketinget blev der talt om et hasteindgreb for at sætte en stopper for udenlandske kapitalfondes opkøb i Danmark.

Resultatet blev, at regeringen og flere oppositionspartier har nedsat en ekspertgruppe der skal se på behovet for at ændre på boligreguleringsloven, i sær § 5, stk. 2.

 

Investeringsobjekt eller bolig

Kaare Dybvad (S) er en af de politikere, der er stærkt kritisk over for de udenlandske opkøb. Til Berlingske udtalte han:

Er en københavnsk ejendom først og fremmest en bolig for danskerne i deres hovedstad? Eller er det et investeringsobjekt for en udenlandsk kapitalfond?

Ifølge Kaare Dybvad kan vi ende med stockholmske tilstande, hvor det er praktisk talt umuligt at komme ind på boligmarkedet for almindelige mennesker.

 

Kommentar

Men inden vi lader forargelsen over de grimme amerikanere få frit løb, skal vi minde os selv om historien bag den forhadte § 5, stk. 2.

Læs mere om § 5, stk 2

Det var under en socialdemokratisk regering i 1996 og under et dygtigt lobbyarbejde fra Ejendomsforeningen Danmark, at man skabte denne undtagelse fra de fornuftige regler i boligreguleringsloven.

Efterfølgende var det pæne danske udlejere, herunder de lønmodtagerejede pensionskasser, der opdyrkede fidusen med at score et abnormt højt afkast gennem de såkaldte ”gennemgribende” moderniseringer.

Nu får de pæne danske udlejere konkurrence fra en kapitalfond, der er meget større og stærkere end dem selv.

Men godt, hvis Socialdemokraterne og andre partier endelig vil lytte til lejerbevægelsen i dette spørgsmål. Det skal blive spændende at se, om vi endelig får aflivet denne samfundsskadelige spekulationsmulighed.

 

 

Den syge 5-2 fidus

Af
Blad nr 85
7. marts 2019
Privat udlejning

5-2 fidusen med de såkaldte ”gennemgribende moderniseringer” på det private boligmarked er skadelige for den klimatilpasning, der er så hårdt brug for på det danske boligmarked

Af Jakob Lindberg

Danmark har brug for, at vore boliger bliver forbedret på en sådan måde, at vi sparer på energien og undgår CO2-udslip. Metoden hertil er bedre isolering af lofter og vægge, energibesparende vinduer og mere effektive opvarmningsformer, der bruger vedvarende energi.

Det kniber desværre med at få opgraderet den gamle boligmasse til et lavere energiforbrug. Hvis huslejen i forvejen er høj har udlejerne intet incitament til at lave isoleringsarbejder og andre klimaforbedringer, fordi det kan være svært at få lejerne til at betale den huslejeforhøjelse, der skal til for at finansiere disse arbejder.

En af grundene hertil er, at man i 1996 gav udlejerne en mulighed for at forhøje lejen helt op til smertegrænsen ved at lave nogle kosmetiske forbedringer af køkkener og badeværelser. Det skete ved den såkaldte § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven. Desværre er denne paragraf ikke blevet brugt til energimæssige forbedringer. Til gengæld er lejen for moderniserede lejemål i f.eks. København kommet helt op på 1.500 kr. eller mere pr. m2 om året. Det svarer til en månedlig husleje på 10.000 kr for en lejlighed på 80 m2

Hvis lejerne derudover skal betale for energirenoveringer kommer lejen så højt op, at det kan blive svært at leje lejlighederne ud, med mindre det offentlige vil yde massive tilskud til lejerne.

 

Hvad gik galt?

§ 5, stk. 2 i boligreguleringsloven blev skabt ved et lejelovsforlig i 1995. Forud for dette var gået en udvikling, hvor det sunde princip om omkostningsbestemt leje var blevet undermineret af spekulanter. Indtil da, var der ikke nogen regel i boligreguleringsloven, der bestemte, hvordan lejen skulle fastsættes på det tidspunkt, hvor en ny lejerflyttede ind i en ejendom.

Der var regler for, hvordan lejen skulle beregnes, hvis en udlejer ville varsle lejeforhøjelse. Her skulle udlejeren dokumentere, at den gældende leje var for lav til at dække udlejerens omkostninger og det lovbestemte afkast, samt afkast af eventuelle forbedringer

Men dette gjaldt ikke ved genudlejning. Her kunne en udlejer f.eks. kræve en meget højere i leje af den nye lejer i stuen til højre, end den husleje der blev betalt af lejeren i stuen til venstre.

 

Lovændring

Dette hul i loven var mange udlejere begyndt at udnytte, hvorved princippet om ligebehandling af lejerne i en ejendom blev undermineret. Det blev der sat en stopper for ved en lovændring, der trådte i kraft den 1. juli 1996.

Efter den nye formulering af bestemmelsen, skal lejen ved lejemålets indgåelse beregnes efter samme principper som gjaldt ved lejeforhøjelser – altså som omkostningsbestemt leje med tillæg af det oprindelige afkast og tillæg for senere forbedringer.

Men som det tit sker ved studehandler i Folketinget, så fik de borgerlige partier indført en undtagelse til § 5, stk. 1, der lød således:

 

  • 5, stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret,ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, ….

 

En ”gennemgribende forbedring” blev defineret som en forbedringsudgift, der oversteg enten 1.600 kr/m2 eller i alt 183.000 kr. Hvis dette krav blev overholdt, kunne udlejeren få et meget større tillæg for forbedringen end hvis forbedringens værdi skulle beregnes efter § 5, stk. 1.

 

Beregning efter § 5, stk. 1

Lad os tage et eksempel:

I en toværelses lejlighed på 50 m2 i den gamle boligmasse, hvor der ikke var bad, beslutter udlejeren at etablere et sådant. Alle er enige om, at det er en forbedring. Forbedringsudgiften var 100.000 kr. som gav udlejer ret til et forbedringstillæg, som kunne lægges oven på lejen. Men hvor stort skulle dette tillæg være?

Hvis man beregnede det efter § 5, stk. 1, skulle tillægget være 10% af 100.000 om året – 10.000 kr. -, fordi reglerne siger, at afkastprocenten skulle svare til ydelsen på et 20-årigt lån, som den gang typisk var på 10%.

 

Beregning efter § 5, stk 2

Hvis man i stedet brugte § 5, stk. 2, behøvede man ikke at beregne noget. Så kunne man i stedet fastsætte den nye leje ved at sammenligne med tilsvarende to-værelses lejligheder i kvarteret, hvor der var bad i lejligheden.

Dengang lå kvadratmeterlejen i København for lejligheder i den gamle boligmasse med installationsmangler ofte på under 200 kr/m2, hvis lejen var beregnet som omkostningsbestemt husleje.

Derimod var det ikke ualmindeligt, at lejere i ejendomme, hvor man ikke beregnede lejen efter omkostningerne, betalte f.eks. 600 kr/m2 for en toværelses, hvis der var bad i lejemålet.

I dette tilfælde ville lejeforhøjelsen blive (600-200)*50 = 20.000 kr om året.

Derfor blev § 5, stk. 2 en populær fidus i udlejerkredse. Hvorfor nøjes med at få 10.000 kr. om året, når man kunne få 20.000 kr.

 

Fidusen løb af sporet

Heldigvis ser det ud til at folketinget er ved at indse, at 5-2-fidusen er løbet af sporet. I 2014 lavede man en ændring af § 5, stk 2, således at man kun kunne anvende paragraffen, hvis ejendommen var blevet forbedret så meget, at den havde energimærke A-D. Tanken var, at hvis en ejendom kun havde energimærke E eller F, så ville udlejer måske forbedre isoleringen, før han begyndte på de mere kosmetiske forbedringer af køkken og bad. Ræsonnementet er logisk nok, men det hjælper ikke tilstrækkeligt. Også de mange tusinder af lejligheder med energimærke D bør gennemgå en energirenovering, før udlejerne får bevilget ekstra afkast ved kosmetiske forbedringer.

Så længe liberalisterne i Venstre, Liberal Alliance og Konservative er ved magten, skal vi ikke forvente, at den syge paragraf bliver afskaffet. Socialdemokraterne kunne heller ikke få den afskaffet da de havde magten mellem 2011 og 2015, fordi de Radikale blokerede for det. Men måske er politikerne blevet klogere.

Man har lov at håbe.

Historisk dom: Lejefordeling blev ændret i almen boligafdeling

Af Jakob Lindberg
Blad nr
11. august 2018
Almen udlejning, ,

Der blev skrevet historie, da 5 lejere i en lille etageejendom fik dom for, at deres leje skulle nedsættes med 10.000 kr. om året, samtidig med at huslejen hos 20 andre i ejendommen skulle sættes op.

Etageboligerne på Østre Sandmarksvej i Køge. I forgrunden ses to af de aktive beboere, Christina Christensen og Marianne Nielsen

 

Af Jakob Lindberg

Det er så vidt vides første gang, en gruppe lejere har tvunget et boligselskab til at lave om på lejefordelingen.

De 5 lejere havde anlagt sagen mod Afdeling 134 under Lejerbo Køge Bugt fordi huslejefordelingen mellem de 12 lejere i etageejendommen og de 20 lejere i rækkehusene gennem mange år var blevet mere og mere skæv, når man tager hensyn til kvaliteten af lejlighederne i de to dele af afdelingen.

I takt med de huslejestigninger, der var blevet gennemført i afdelingen var huslejen for etageboligerne i oktober 2016 nået op på 1039 kr. pr kvadratmeter om året, mens lejen for rækkehusene kun var på 756,73 kr. pr kvadratmeter.

I 2016 havde 5 af de 12 beboere i etageboligerne fået nok. De ville ikke finde sig i at betale mere i husleje, samtidig med, at deres boliger havde en lavere brugsværdi end rækkehusene.

Forskelsbehandlingen var blandt andet sket ved at den lokale afdelingsformand, Finn Holten gennem mange år havde sørget for at forfordele rækkehusene på etageboligernes bekostning.

Han havde gang på gang fået administrationsselskabet til at ændre på lejefordelingen, således at huslejestigningerne blev større i etageboligerne end i rækkehusene.

 

Argumenterne

Under retssagen argumenterede deres advokat med følgende:

  • At rækkehusene havde et større privatareal end etageboligerne, selv om det bruttoetagearealet, som lejen fordeles efter var nogenlunde den samme. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 4.550 kr om året.
  • At der i etageejendommen var en større beboertæthed, og dermed flere lydgener. For denne ulempe krævede han en ligeledes en lejenedsættelse på 4.550 kr om året.
  • At rækkehusene havde private haver, mens etageboligerne kun havde altan. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 5.000 kr. om året.
  • At beboerne i rækkehusene ved en renovering havde fået bedre køkkener end beboerne i etageboligerne. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 2.250 kr. om året.
  • At rækkehusene havde fået renoveret deres badeværelser i 2006, mens beboerne i etageboligerne stadig måtte nøjes med de nedslidte badeværelser fra 1970-erne. Disse badeværelser var blevet uhygiejniske på grund af tærede faldstammer mm. Dertil kom at etageejendommen også på andre måder var væsentligt dårligere vedligeholdt end rækkehusene. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 6.000 kr. om året.

På den baggrund krævede lejerne lejen nedsat med ca. 20.000 kr om året pr lejemål.

 

Flertalsdiktaturet blev underkendt

Boligrettens tre dommere vurderede, at forskellene i kvalitet skulle medføre en lejenedsættelse på 10.000 kr om året. Det imødekom ikke lejernes krav fuldstændigt, men det er alligevel bemærkelsesværdigt, fordi det viser, at lejerne ikke er fuldstændig retsløse over for vilkårlige beslutninger om huslejens størrelse.

Når beboerdemokrati bliver til flertalsdiktatur

Afdelingen opdelt

Retssagen skabte så mange problemer for Lejerbo, at organisationsbestyrelsen i Lejerbo Køge Bugt besluttede at opdele afdelingen i to selvstændige afdelinger. Her forsøgte Lejerbo sig med et nyt forsøg på manipulation.

Efter reglerne skal en opdeling godkendes først i organisationsbestyrelsen og derefter godkendes på et afdelingmøde.

På afdelingsmødet den 11. april 2018  fremlagde Lejerbos administrator et forslag om at afdelingen blev opdelt sammen med forslag til budget for de to nye afdelinger. Budgetforslager for den nye rækkehusafdeling viste en huslejeforhøjelse på 0 %, mens forslaget for etageboligerne lød på en huslejeforhøjelse på 10,82 %.

Dirigenten var formanden for Lejerbo Køge Bugt, Johnny Jensen. Han satte alle tre forslag til afstemning på een gang. Da alle de fremmødte beboere fra rækkehusene selvfølgelig stemte for at de ikke skulle stige i husleje, var resultatet givet. Forslaget om opdeling blev på den måde godkendt ved en smart manipulation.

 

Beboerklagenævnet

Beboerne i etageboligerne indbragte derpå denne sag for Beboerklagenævnet i Køge Kommune, hvor de fik medhold i, at man ikke kunne vedtage budgetterne ved samme afstemning som opdeling af afdelingen. Beboerklagenævnet besluttede at beslutningen om at opdele afdelingen var blevet gyldigt godkendt, men underkendte at de to budgetter gyldige.

Lejerbo blev derfor nødt til at indkalde til to separate afdelingsmøder i den sidste uge af juni 2018 for at få godkendt budgetterne.

Få dage før dette møde kom dommen fra Retten i Roskilde, som underkendte lejefordelingen. Da beboerne i den nye afdeling for etageboligerne mødte frem til afdelingsmødet fik de at vide, at Lejerbo havde trukket de udsendte budgetforslag tilbage.

Der skal derfor på baggrund af dommen udarbejdes helt nye budgetforslag for de to nye afdelinger. Disse vil blive forelagt på afdelingsmøder i september 2018.

 

Ny start

Beboerne i etageboligerne er i princippet tilfredse med skilsmissen. Men der er som i mange andre skilmisser et stort og uafklaret økonomisk problem, hvordan fordeler man pengene?

Det vil tiden vise. Men Køge Lejerforening står bag lejerne i etageboligerne og vil gøre alt for at støtte den nye afdeling i de forhandlinger der forestå

 

Kilde:

Dom fra Retten i Roskilde, afsagt den 21. juni 2018 i sag nr. BS 10A-293/2017.

Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp.