I artiklerne her på siden, gennemgår jeg de væsentligste regler for, hvad en udlejer må opkræve, hvis vedkommende vil leje sin lejlighed eller andelsbolig, ud til en lejer. Jeg har stilet artiklerne til udlejere af ejerlejligheder og andelsboliger. De har som regel ikke nogen viden om lejelovgivning, som de professionelle udlejere har.  Derfor begår de ofte fejl.

Men læs med, hvis du er lejer. Det kan være at netop din udlejer har misforstået noget.

Artiklen Vejledning til udlejere beskriver reglerne for hvilke udgifter der skal medregnes i huslejen og hvilke der kan eller skal opkræves ved siden af huslejen.

Artiklen Hvad må lejen være beskriver reglerne for beregning af leje i de såkaldte regulerede kommuner.

 

Vejledning til udlejere

For det første skal du gøre dig det klart, at du ved at udleje din ejer- eller andelslejlighed ud, ikke kan forvente at få dækket alt det, du hver måned betaler, til din realkreditforening eller pantebrevshaver(e).

Du kan for eksempel ikke få dækning for dine afdrag på lån.

Et afdrag på et lån, det er en slags opsparing. Det er ikke meningen at den, du lejer din lejlighed til, skal betale din opsparing.

 

Så det du kan få dækket ved at leje din lejlighed ud er:

• Driftsudgifter
• Vedligeholdelse
• Skatter og afgifter
• Et beløb til at dække en del af dine renteudgifter.

 

Driftsudgifter

Hvad er en driftsudgift?  En driftsudgift kan f.eks. være udgifter til varme, el og vand. Derudover kan der være udgifter til antenne.

Udgifterne til administration, forsikring og udarbejdelse af varmeregnskab er også driftsudgifter.

Nogle af udgifterne er altid en del af huslejen. Det gælder f.eks. administration, forsikring og varmeregnskab.

 

Varmeudgifter

Men varme-, vand og antenneudgifter kan du i visse tilfælde opkræve ved siden af huslejen. Det vil sige, at hvis du fra din ejerforening hver måned bliver opkrævet aconto betalinger til varme, vand og antenne, så skal din lejer selvfølgelig betale dette aconto bidrag.

På lejekontrakten er disse udgifter opført i § 3, så det tydeligt fremgår, at de ikke er en del af huslejen. Se illustrationen.

 

 

 

 

 

 

Når året så er gået, skal du lave et varmeregnskab, der viser, om din lejer har brugt mere eller mindre end det, han har betalt aconto. Ejerforeningen/andelsboligforeningen har som regel betalt et firma for at udarbejde varmeregnskabet.

 

Vandudgifter

Når det drejer sig om udgifter til vand og vandafledning, skal du kun opkræve vand ved siden af huslejen, hvis der er individuelle vandmålere i alle lejlighederne i ejendommen. Én gang om året skal ejerforeningen lave vandregnskab på samme måde som for varmens vedkommende.

Er der ikke målere, så er udgiften til vand inkluderet i huslejen.

I dette tilfælde er vandudgiften en del af det samlede beløb, du betaler til ejerforeningen. Måske fremgår det af ejerforeningens regnskab at hver ejerlejlighed i gennemsnit betaler for eksempel 200 kr. om måneden til vand. Så skal du medregne dette beløb, når du fastsætter huslejen. Men beløbet må ikke opkræves som acontobeløb ved siden af huslejen.

 

Antenneudgifter

Hvis du er forpligtet til at betale bidrag til antenneforeningen for eksempelvis Lille Tv-pakke, så skal din lejer også betale for denne lille tvpakke.

 

El

I visse tilfælde kan du også opkræve el ved siden af huslejen. Normalt er det sådan, at lejer bliver direkte tilmeldt el-selskabet. Det betyder, at du intet besvær har med at opkræve for el. Dette klarer el-selskabet.

I nogen tilfælde leverer ejerforeningen el til ejerne af ejerlejligheden, for eksempel hvis der er solceller på taget. Værdien af den elektricitet, der produceres af solcellerne, opkræver ejerforeningen direkte hos ejerne.

I det tilfælde skal din lejer selvfølgelig også betale for den el, der bliver brugt i lejligheden fra solcellerne.

Men hvis du skal opkræve dette fra lejer ved siden af huslejen, kræver det, at der er individuel elmåler i lejligheden. Ligesom med varme og vand skal du én gang om året lave et el-regnskab til din lejer.

 

Vedligeholdelse

Udgifterne til udvendig vedligeholdelse er en del af huslejen. Den må ikke opkræves særskilt.

Der er i boligreguleringsloven nogle meget detaljerede regler for, hvordan man udregner det beløb der skal afsættes til vedligeholdelse og fornyelse. Det gemmer jeg til en senere artikel. Beløbet ligge som oftest mellem 120 og 180 kr/pr kvadratmeter om året.

 

Skatter og afgifter

Skatter og afgifter er en del af huslejen. Dem kan du ikke opkræve særskilt.

Du skal indregne følgende udgifter i selve huslejen:

• grundskatter
• renovationsafgift
• renovation
• rottebekæmpelse og lignende.

Dog kan vandafledningsafgiften opkræves over vandregnskabet, hvis der er individuelle målere i lejlighederne. Se under afsnittet: vand.

 

Hvad må lejen være ?

Det er meget forskelligt fra ejendom til ejendom, fra landsdel til landsdel. De fleste kommuner i Danmark er såkaldte regulerede kommuner, det vil sige, at der er et loft over, hvor meget der må opkræves i leje.

Men det er ikke helt nemt at beregne, hvor meget det er.

Mange ejer- og andelslejlighedsejere tror, de kan opkræve det samme som de selv betaler til kreditforeningen, men det er en misforståelse, fordi en del af det, man betaler til kreditforeningen, er opsparing, og lejer skal jo ikke betale for ejers opsparing. Men man kan få dækket, i hvert fald nogen af de renteudgifter ejer har til kreditforeningen.

Det er fordi, man har ret til at beregne et lovbestemt afkast af ejendommens værdi.

 

Ejendomme fra før 1991

Hvis der er tale om en ejendom der er opført før 1991, så kan man beregne hvor meget afkastet er, det afhænger så igen af hvornår ejendommen er opført.

Hvis den er opført før 1973, så er det lovbestemte afkast 7% af femtende almindelige vurdering, nemlig den ejendomsvurdering, der fandt sted i 1973, Det er et meget beskedent beløb, efter vores nuværende målestok.

Hvis ejendommen er opført i 80èrne, så kan man beregne afkastet efter ydelsen på kreditforeningslånet, til dækning af opførselsomkostningerne i ejendommen. Det er lidt vanskeligt for en ejendomsejer, at vide præcist hvad det beløb er, men man kan få denne oplysning fra ejerforeningens bestyrelse. Så kan man beregne det pr lejemål, og derefter beregne det normale afkast på denne investering.

Hvis det for eksempel har kostet 500.000 at opføre din lejlighed, så kan ejer beregne afkast i den normale ydelse på kreditforeningslån på 30 år, til dækning af de 500.000 i opførselsomkostninger.

 

Eksempel på beregning af omkostningsbestemt leje

Hvis din ejendom er før 1973, så vil grundlejen typisk være 250-300 kr. pr m2. Siden 1973 er der selvfølgelig sket en del forbedringer af ejendommen, for eksempel nyt badeværelse, ny isolering og der kan være mange andre forbedringer. Værdien af disse forbedringer kan tillægges de 250 kr. i grundleje.

Derudover kan man tillægge et beløb for udvendig vedligeholdelse, som f.eks. udgør 140 kr. pr m2. Man skal også tillægge de driftsudgifter, der ikke opkræves ved siden af huslejen.

 

 

 

Omkostningsbestemt leje Eksempel: Ejerlejlighed fra 1960 på 80 m2	Årlige udgifter
Varme og elektricitet betales direkte af lejer til forsyningsselskabet
Driftsudgifter Grundskat til kommunen (grundskyld)	6.500
Afgift for vandforbrug	3.000
Renovation, rottebekæmpelse og skorstensfejning	500
Forsikring	2.000
Udarbejdelse af varmeregnskab	500
Administration	3.000
Afkast Kapitalafkast (7 % af 15 alm vurdering, 70.000)	4.900
Forøget afkast (20 kr * 80 m2)	1.600
I alt, pr år	22.000
Driftsudgifter (22.000 : 80)	275 kr./m2
Henlæggelse til vedligeholdelse (efter boligreguleringslovens § 18)	60 kr./m2
Henlæggelse til Grundejernes Investeringsfond	80 kr./m2
I alt, pr år	415 kr/m2
Værdi af forbedringer, anslået	300 kr./m2
Leje i alt	715 kr/m2
Leje pr måned (715 kr * 80 m2 / 12 md)	4.767 kr

 

Hvis du nu selv, med alle dine udgifter til kreditforeningslån, betaler ca. 80.000 kr. pr år eller 6.667 kr om måneden, så skal du altså selv betale de sidste 1.900 kr. pr måned, da det kun er de 4.767 kr. pr. måned, du kan opkræve hos lejer.

 

Ejendomme fra 1992 og nyere

Hvis din ejendom er fra 1992 er du ikke bundet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Der er såkaldt fri huslejefastsættelse. Det forudsætter dog, at du har husket at anføre dette i lejekontrakten.