Udviklingen på lejeboligmarkedet åbner for en mere nuanceret tilgang til boligpolitiske aktionsformer

Af Bjarne Riisgaard

I den sidste halve snes år, og især siden 2015 er ejendomsværdistigningerne i storbyerne blevet så store, at de forlængst har overhalet vedligeholdsomkostningerne på boligejendomme. Det har medført, at udlejerne har sat turbo på omdannelsen fra ældre omkostningsregulerede, til nyrenoverede og markedsregulerede lejemål. Det har også givet større forskelle på de aktionsformer der kan være relevante for lejerbevægelsen, afhængigt af hvilke udlejere der er tale om.

Pensionskasser

I universitetsbyerne er det især pensionskasserne der er interessante. De råder for de størstes vedkommende over investeringsformuer der er større end mange mindre banker. Modsat bankerne er de derimod ikke begrænset af krav om primært at holde deres aktiviteter indenfor områder der i bred forstand er relateret til udlånsvirksomhed, men de opererer med tilsvarende krav om maksimering af afkastet på deres investeringer. Det har gjort dem til de klart dominerende aktører på den private boligudlejning i storbyerne, og dermed til langt den vigtigste drivkraft bag afviklingen af udbuddet af små billige boliger til omkostningsbestemt husleje.

Udviklingen kan demonstreres med et eksempel fra den medlemsejede Pensionskasse P+, der har været omtalt før her i bladet (”Lejeloven blev erstattet med jungleloven”, LID 91, forår 2021). P+ har en betydelig ejendomsportefølje, blandt andet med boligejendomme i flere danske storbyer. Dog primært i København, hvor de i de sidste 4-5 år har iværksat omfattende renoverings- og tilbygningsprojekter. Det seneste i rækken var ejendommen ”Dalhusene” i Vanløse, med ca. 275 lejemål fordelt på 14 boligblokke. P+ begyndte i 2019 et stort renoveringsprojekt på Dalhusene, med tilbygning af ekstra tagetager med nye lejligheder, samtidig med en reduktion af fællesfaciliteterne på ejendommen.  Som beskrevet i artiklen fra 2021, medførte byggeriet en mængde byggegener og en støt flugt af lejere, der fraflyttede deres gamle lejligheder på omkostningsregulerede lejevilkår, som udlejer derefter fik totalrenoveret og genudlejet på markedsvilkår. Pensionskassen og arkitektfirmaet (Tegnestuen ”Hune & Elkjær”) har imidlertid markedsført projektet som klimavenligt og progressivt, fordi de nye lejligheder øger udbuddet af boliger og projektet blev udført med svanemærkede materialer.

Så langt viser eksemplet dels hvordan trenden kommer til udtryk i konkrete projekter, og dels at det ikke giver mening at skelne imellem ”onde” internationale spekulanter og ”gode” demokratiske, medlemsejede danske pensionskasser. De nationale pensionskasser som f.eks. PFA, PKA, AP Pension eller P+ er på ingen måde mindre asociale end de internationale investorer. Det er upersonlige markedskræfter der er afgørende, ikke investorernes nationalitet.

Strøm af indsigelser

Efterspillet demonstrerer imidlertid også noget andet; nemlig at selvom udviklingen befordres af en katastrofalt uansvarlig liberalisering af lejelovgivningen, så er lejerne ikke uden muligheder for at yde modstand. Undervejs i det flerårige projektforløb blev udlejer for det første mødt med en strøm af indsigelsessager fra lejerne, både kollektivt via LLO, som beboerrepræsentationen er medlem af, og individuelt via såvel LLO som Danmarks Lejerforeninger, som en mindre gruppe af lejerne også er medlem af igennem Amager Lejerforening. De sager er efter 2 år stadig ikke afgjort, hvilket siger noget om nedsmeltningen af de københavnske huslejenævn, men derudover kom der også en helt anden type lejerreaktion, som er mere utraditionel: I frustration over de dårlige retlige muligheder forsøgte en gruppe af lejerne sig i stedet med offentligt organisationspolitisk pres på udlejer, og det gav visse resultater.

Græsrosaktivisme

Pensionskassens fokus på at markedsføre investeringsprojektet som progressivt og klimavenligt skyldes selvfølgelig den generelt stigende offentlige interesse for store selskabers sociale ansvarlighed – Deres såkaldte ESG-profil (”Environment,Society, Governance”). Den interesse drives frem af stigende græsrodsaktivisme der især er klima- og miljørelateret, men det er en tendens, som lejerbevægelsen kan udnytte, når udlejer er en stor institutionel investor som f.eks., en pensionskasse.

På ”Dalhusene-projektet” fik det en gruppe af lejerne til at iværksætte en offentlig kampagne omkring de socialt uansvarlige aspekter af byggeprojekter, der var i strid med selskabets officielle fremhævelse af projekternes ”progressive”, klima- og miljøvenlige karakter. Kampagnen blev godt hjulpet af den heldige timing i offentliggørelsen af den første artikel, lige op til selskabets generalforsamling, hvor der skulle vælges ny bestyrelse. Det gav kritikken ekstra gennemslagskraft, og var formentlig stærkt medvirkende både til udskiftninger i selskabsbestyrelsen og til at lejerne fik tilbudt en ekstraordinær økonomisk kompensation for byggegenerne.

Resultaterne er naturligvis ikke tilstrækkelige til at afbøde de brede negative sociale konsekvenser af en generel udvikling, der først og fremmest er en konsekvens liberaliseringen af markedet for lejeboliger. Alligevel viser det noget om, at der for lejerbevægelsen kan være et perspektiv i, at supplere de traditionelle retlige aktionsformer med en systematisk og målrettet kampagneindsats, når udlejer er en stor institutionel investor, som det stigende grad er tilfældet i storbyerne.