8. juni 2017
Reglerne om bevisbyrde i lejelovgivningen medfører i mange tilfælde, at lejerne taber sagerne. Men i visse situationer er det omvendt. Læs om denne sag fra Randers, hvor en udlejer tabte. Han kunne ikke løfte bevisbyrden for at den leje, han havde aftalt med lejeren, lå under det lejedes værdi
Ejendommen i Prins Christiansgade, som denne artikel drejer sig om ligger ikke langt fra Randers Station
Af Jakob Lindberg
Denne artikel drejer sig om lejens størrelse i en ejendom – Prins Christiansgade 2 i Randers – hvor lejeren fik lejen nedsat. Inden jeg gennemgår sagen er det nødvendigt, at forklare lidt om det, der kaldes “bevisbyrde”.
Bevisbyrde
En “bevisbyrderegel” er en regel, der bruges af domstolene, når de skal afgøre, hvem af parterne der har ret. Én af parterne har bevisbyrden – hvilket vil sige, at det er denne part, der skal bevise noget. Ordet bevisbyrde er billedsprog. Et bevis er en byrde, som skal “løftes”.
I en straffesag er det anklagemyndigheden, der har bevisbyrden. Anklageren skal f.eks. bevise, at den tiltalte har begået et tyveri. Hvis anklageren ikke kan løfte denne bevisbyrde, bliver den tiltalte frikendt, uanset om han faktisk har stjålet den omstridte genstand.
I civile sager – f.eks boligretssager – er det anderledes. Her kan bevisbyrden ligge både hos lejeren og udlejeren. Det afhænger af hvilken type sag, der er tale om. Generelt vil det dog være sådan, at bevisbyrden påhviler den, der vil lave om på noget, f.eks. parternes aftale.
Huslejestigninger
Når en lejer og en udlejer indgår en lejekontrakt, aftaler de samtidig hvor meget lejeren skal betale i husleje. Da der er gået et stykke tid, finder udlejeren ud af, at han gerne vil hæve lejen og han varsler en huslejestigning. I denne situation er det udlejeren, der skal bevise, at han har ret til at hæve huslejen. I regulerede kommuner kan han gøre dette ved at lave et budget, der viser, at den omkostningsbestemte leje er højere end den leje, lejeren betaler på varslingstidspunktet.
I uregulerede kommuner kan bevisførelsen ske ved, at udlejeren fremlægger oplysninger om sammenligningslejemål, det vil sige lejligheder, hvor lejen er højere end i det omtvistede lejemål. Også i visse typer af lejemål i regulerede kommuner anvender man denne metode i stedet for budgetmetoden til at løfte sin bevisbyrde. Det drejer sig f.eks. om:
- “80-20 ejendomme”, dvs. ejendomme, hvor mere end 80 % af arealet er udlejet til erhverv.
- “småhusejendomme” dvs. ejendomme, hvor der er færre end 7 beboelseslejligheder.
Huslejenedsættelse
Det omvendte er tilfældet, hvis det er lejeren, der kræver lejenedsættelse. At kræve lejenedsættelse kan være aktuelt, hvis man som lejer har skrevet under på en lejekontrakt, hvor lejen er meget højere end den leje, andre lejere i ejendommen eller området betaler.
Her skal lejeren bevise, at lejen er for høj. Hvis hun bor i et regulereret lejemål (et lejemål, hvor udlejeren har pligt til at lave omkostningsbestemt husleje), kan hun overlade bevisførelsen til huslejenævnet. Lejeren kan blot sende sagen til nævnet og skrive, at hun synes lejen er for høj.
I dette tilfælde skal huslejenævnet så bede udlejeren udfærdige et omkostningsbestemt budget, hvorefter nævnet selv skal kontrollere de enkelte poster. Til sidst udregnes lejen på baggrund af budgettet. Dette er en nem måde for lejeren at løfte sin bevisførelse på.
Folketinget har indført denne mulighed i boligreguleringsloven for at undgå markedsleje. Man vil ikke have, at udlejerne ved genudlejning sætter lejen for meget op ved at henvise til, at andre lejemål har højere leje.
Uregulerede lejemål
Denne metode til at få huslejen sat ned gælder dog ikke i 80-20-ejendomme og lejligheder i uregulerede kommuner. Den gælder også kun i visse tilfælde i småhusejendomme. Læs nederst i denne artikel. Metoden gælder heller ikke for de såkaldte gennemgribende moderniserede lejemål, der er udlejet i henhold til § 5, stk. 2 i boligregulringsloven.
§ 5, stk. 2 lejemål
Et § 5 stk. 2 lejemål er en lejlighed, der er blevet gennemgribende moderniseret inden lejeren flytter ind. I disse lejemål kan lejen heller ikke nedsættes ved at kræve, at udlejeren fremlægger et omkostningsbestemt budget. Her skal lejen fastsættes ved sammenligning med andre lejemål, der er gennemgribende moderniseret.
Læs om dette i artiklen:
Som det fremgår af denne artikel, er lejeniveauet i § 5, stk. 2-lejemål meget højere end i lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt. Derfor forsøger lejerorganisationerne at få folketinget til at afskaffe denne dårlige bestemmelse, som truer med at gøre det umuligt for almindelige indkomster, at få råd til lejligheder i Københavns, Århus og andre storbyer, hvor efterspørgslen efter boliger er høj.
Særlig bevisbyrderegel
Men når galt skal være, er der een formildende omstændighed: Folketinget har vendt om på bevisbyrdereglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 5. Den sidste sætning i denne bestemmelse lyder:
“Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.”
Det er udlejeren, der skal løfte bevisbyrden, når han vil udleje en lejlighed efter § 5, stk. 2 – også selv om det er lejeren, der kræver lejenedsættelse.
Sag fra Randers: Prins Christiansgade 2
Denne omvendte bevisførelse fik betydning i en sag fra Randers. Her havde et par i 2009 lejet en lejlighed i Prins Christiansgade og skrevet under på en lejekontrakt, hvor lejen var fastsat efter § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.
Ejendommen var opført i 1906 og bestod af 12 lejemål, som blev moderniseret løbende. Den omstridte lejlighed blev moderniseret i 1999. Lejerne skulle betale 6.377 kr. om måneden for 105 m2. Dette svarer til 729 kr.. pr. m2. De klagede over huslejens størrelse til huslejenævnet, men fik ikke medhold i at den skulle nedsættes. Et flertal i nævnet godkendte den aftalte leje.
Boligretten
Lejerne ankede til boligretten. Lejers advokat fremlagde flere afgørelser fra Randers Huslejenævn, som støttede lejernes synspunkt
Udlejer fremlagde ikke sammenligningslejemål i andre udlejeres ejendomme. Han tog det åbenbart for givet, at boligretten ville give ham medhold.
Udlejeren benyttede heller ikke muligheden for at kræve, at huslejenævnet nærmere skulle redegøre for begrundelsen for deres kendelse.
På den baggrund fandt et enigt dommerpanel, at lejerne skulle have medhold i at lejen skulle nedsættes til 475 kr. pr. m2
Landsretten
Udlejeren ankede nu sagen til landsretten. Her blev det klart for udlejeren, at han stod svagt, fordi han ikke under boligrettens behandling havde fremlagt sammenligningslejemål. Landsretterne tager kun i meget specielle tilfælde på besigtigelse og i øvrigt kendte udlejeren ikke til ejendomme, hvor lejen var fastsat efter § 5, stk. 2.
Han eneste chance lå nu i, at få landsretten til at ophæve boligrettens dom og sende sagen tilbage til boligretten til en ny behandling. Her ville han så kunne få boligretten til at anmode huslejenævnet om oplysninger om relevante sammenligningslejemål. Som begrundelse anførte han, at boligretten af egen drift burde have anmodet huslejenævnet om disse oplysninger.
Den bed landsrettens dommere ikke på. Dommerne mente ikke, at en sådan udtalelse fra Huslejenævnet ville have ændret boligrettens afgørelse. Da udlejer heller ikke havde påvist andre forhold, som kunne have ændret boligrettens dom, afviste de udlejers påstand om ophævelse af boligrettens dom.
Dermed blev boligrettens dom stadfæstet.
Velorganiserede udlejere
I dette tilfælde blev det til fordel for lejerne, at udlejer ikke kunne løfte sin bevisbyrde. Men i mange tilfælde lykkes det faktisk udlejerne at fremskaffe sammenligningslejemål med en høj leje, som de så kan bruge i boligretssager, når lejerne kræver lejen nedsat.
Det skyldes blandt andet, at udlejerne er meget velorganiserede i lokale grundejerforeninger, der som regel er organiseret i Ejendomsforeningen Danmark. Udlejerne er selvsagt interesseret i at få lejeniveauet hævet, og derfor samarbejder mange dem, f.eks. ved at stille deres lejligheder til rådighed som sammenligningslejemål.
Der er også mange advokatfirmaer, der har specialiseret sig i at være udlejeradvokater. På grund af de store økonomiske interesser, som udlejerne har i at få hævet lejeniveauet, er det tilsvarende lønsomt for et advokatfirma at have de store udlejere, som f.eks. pensionskasserne som klienter.
Småhuslejemål
Anderledes ser det ud på lejersiden. Her er der kun meget få advokater, der stiller deres fagkundskab til rådighed. Disse advokater samarbejder med lokale lejerforeninger, men i mange byer findes der ikke mere nogen lejerforeninger. Det er derfor et stort problem for lejerforeningerne og lejerenes advokater at fremskaffe sammenligningslejemål.
Der er et særligt problem med lejemål i de såkaldte småhuse – dvs. lejemål med færre end 7 lejemål. Hvis en lejer i et småhus synes, at hendes leje er for høj, kan hun forlange den nedsat ved at klage til huslejenævnet. Huslejenævnet kan så nedsætte lejen, hvis den er væsentlig højere end den leje, der betales i ejendomme med omkostningsbestemt leje af samme kvalitet og beliggenhed i større ejendomme.
Læs om huslejenedsættelse i et småhuslejemål:
http://dklf.dk/artikler/lejer-sparede-97-000-kr-paa-23-maaneder/
Hvis en sådan sag bliver anket til boligretten er det lejerens advokat, der skal pege på anvendelige sammenligningslejemål. Men hvis lejeren ikke kender nogen, der bor i et sådant lejemål, kan det være vanskeligt at få adgang til at besigtige lejemålet i forbindelse med en retssag, og i nogle tilfælde taber lejeren derfor sagen, fordi han ikke har løftet sin bevisbyrde.