Som aktiv i Silkeborg Lejerforening er man sommetider vidne til pudsige historier. Som for eksempel da et ældre hus på Søholt pludseligt blev meget større.
Af Poul Erik Kristensen
Forhistorien er at tilbage i 2020 kørte Lejerforeningen en sag ved Huslejenævnet om vandforbrug i et lejemål beliggende i en ældre ombygget villa. Vores medlem henvendte sig vedr. et forbrugsregnskab og det kunne efter nærmere afklaring konstateres at der ikke var separat vandmåler, hvorfor udlejer ikke kunne opkræve for vandforbruget.
Sagen blev vundet. Ved indbringelsen blev Huslejenævnet ved samme lejlighed bedt om at tage stilling til huslejens størrelse, da Lejerforeningen fandt denne for høj i forhold til lejemålets stand og funktionalitet sammenholdt med huslejeniveau for sådanne lejemål.
Den årlige husleje var 90.000 kr, inklusive vandforbrug. Lejlighedens størrelse var 83 kvadratmeter. I dette sekundære spørgsmål fandt et flertal i Huslejenævnet dog, at huslejen ikke oversteg det lejedes værdi. Huslejenævnet lagde til grund for deres afgørelse, at lejemålet efter nævnets opfattelse var større end det i lejekontrakten angivne.
Huslejestigning
Så gik tiden, men i slutningen af 2022 varslede udlejer en huslejestigning. Dette med baggrund i Huslejenævnets afgørelse halvanden år tidligere. Nu med baggrund i den godkendte m² pris. Udlejer udregnede en ny husleje ved at gange m² prisen med et areal der var 60% større end hvad fremgik af lejekontrakten !! Jamen hvordan kan det da gå til ? Er der bygget til ? Eller er 2 lejemål nu slået sammen ?
Næe nej. Udlejer havde fået målt lejemålet op. Ikke hele villaen. Kun vores medlems lejemål i villaen.
En landmåler havde været forbi og havde regnet sig frem til at hele herligheden nu var knap 60% større end på samtlige byggetegninger i Kommunes arkiver. Dette ved at fuld medregne beboelsesarealer med skrålofter og det samme areal hele 2 gange. Jo det var godt givet ud.
Indsigelse
Vores medlem gjorde selvfølgelig indsigelse mod denne huslejestigning med baggrund i at intet havde ændret sig siden afgørelsen i 2020. Under sagens behandling kunne lejerrepræsentanten i Huslejenævnet efter gransken i Kommunens byggesagsarkiv se at villaen ikke var udbygget siden 1963. Og at intet var ændret i forhold til villaens anden lejemål. Og da besigtigelsen ikke afslørede noget pludseligt opstået vokseværk måtte lejerrepræsentanten konkludere at ”udlejers begrundelse virker som et lidt for smart tricks”.
Et flertal i Huslejenævnet kunne ikke godkende den varslede huslejestigning. Og henviste til arealbekendtgørelse fra 1983 hvor arealer med loftshøjde under 1.5 meter ikke medregnes.
I denne artikel gennemgås de forskellige principper for lejefastsættelse i henholdsvis storhuse og småhuse
Af Jakob Lindberg
Siden 1973 har vi i Danmark haft et princip om at begrænse udlejernes muligheder for at opkræve for meget i husleje i ældre ejendomme der er opført før år 1992. Princippet kaldes omkostningsbestemt leje eller budgetleje. Det har stadig stor betydning for lejere, der bor i de såkaldte stor-huse, dvs. ejendomme, hvor der er flere end 6 lejligheder, der er udlejet til beboelse.
Hvis lejen fastsættes som budgetleje er der en overgrænse for hvor høj leje en udlejer kan tillade sig at opkræve. Udlejeren må højst opkræve et beløb der for hele ejendommen dækker de udgifter, der fremgår af følgende budget med tillæg af lovbestemte henlæggelser til vedligeholdelse:
Eksempel på varsling af budgetleje i ejendommen Acissevej i Køge
Eksemplet er fra en mindre kommunalt ejet ejendom i Køge Kommune. Man kan se, at udgifterne i 2019 udgjorde 219.009 kr i alt, men at der i 2018 blev opkrævet 219.424 kr – altså 415 kr for meget. Dette beskedne beløb fik lejerne dog ikke tilbage fuldt ud, fordi der i budgetlejen ikke var medregnet hensættelser til vedligeholdelse af ejendommen
Det fremgår senere i beregningen
Men først skal budgetlejen fordeles på de enkelte lejemål efter størrelsen.
Hele ejendommen er på 734 kvadratmeter (m2). Det giver en budgetleje pr m2 på (219.009/734) = 298 kr/m2
Neden for har vi vist, hvordan varslingsskrivelserne ser ud i ejendommen.
Da den pågældende lejers lejlighed er på 57 m2, må udlejeren årligt opkræve 57 * 298,4 kr i budgetleje = 17.007,54 kr.Derudover skal lejeren betale for en tidligere forbedringsforhøjelse på grund af byfornyelse = 15.849,49 kr/år.
De næste tre poster i varslingen er hensættelser til udvendig vedligeholdelse (§ 18) og (§18 B) og indvendig vedligeholdelse (§ 22). Derved når man frem til ”Fremtidig årlig leje i alt … 47.164,03” Det svarer til en månedlig leje på 3.930,34 – med alt betalt.
Kvadratmeterleje bliver (47.164,03 / 57) = 827 kr pr m2, inklusive indvendig vedligeholdelse. Normalt påhviler den indvendige vedligeholdelse lejeren. Trækker vi 45 kr pr m2 fra de 827 kr bliver m2-lejen i denne ejendom 782 kr pr. m2
Lejefastsættelse i småhuse
Princippet om budgetleje gælder kun på en indirekte måde i ejendomme, der har 6 lejligheder og derunder. Disse lejligheder kaldes småhuse eller mindre ejendomme, og for dem gælder nogle særlige regler i lejeloven. Eksempler på småhuse er:
Ejerlejligheder og parcelhuse, der er udlejet enkeltvis
Lejligheder i etageejendomme, hvor der er maksimalt 6 boliger
Udlejere af småhuse har ikke pligt til at udarbejde budget og heller ikke pligt til at specificere huslejen således som det er sket i eksemplet ovenfor. I stedet har folketinget bestemt, at lejen skal fastsættes ved sammenligning med større ejendomme, hvor der er omkostningsbestemt husleje. Det fremgår af lejelovens § 32.
Sammenligningsbestemmelsen
Denne bestemmelse regulerer, de forhold der skal tages hensyn til ved fastsættelsen af lejen i småhuse.
(§ 32, stk. 1, 2. punktum)
Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.
Henvisningen til § 6, stk. 1 og § 23 betyder, at de sammenligningslejemål, der anvendes, skal have omkostningsbestemt husleje (budgetleje). Herefter vil jeg kalde § 32, stk. 1, 2. punktum for samme ligningsbestemmelsen.
(§ 32, stk. 1, 3. punktum)
Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.
Meningen med denne bestemmelse er, at hvis et småhus foruden beboelseslejligheder også indeholder lokaler, der anvendes til erhverv, så skal sammenligningen ske med en ejendom, hvor der ligeledes er erhverv.
Skyggebudget
Der findes en del kommuner, hvor der er meget få ejendomme med budgetleje (omkostningsbestemt husleje). I sådanne kommuner kan huslejenævnet beslutte at lejefastsættelsen skal ske ved hjælp af et såkaldt skyggebudget. Det fremgår af følgende bestemmelse:
(§. 32, stk. 1, 4 punktum)
Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.
Et eksempel på sådanne kommuner er Bornholm regionskommune. Kommunen er en reguleret kommune, men der findes så få udlejningsejendomme med omkostningsbestemt husleje, at huslejenævnet har besluttet, at alle klagesager, der drejer sig om huslejens størrelse skal afgøres efter § 32, stk. 1, 4, som jeg herefter vil omtale som skyggebudget-bestemmelsen
Konsekvenser for huslejens størrelse
Det har stor betydning for huslejens størrelse om lejen er fastsat som omkostningsbestemt budgetleje eller ej.
For det første fordi mange udlejere af småhuse ikke mener, at der overhovedet er nogen begrænsninger i hvor høj husleje, man kan kræve, hvis man f.eks. udlejer sin ejerlejlighed eller sit parcelhus. Disse udlejere har typisk ikke nogen viden om lejelovgivningen. Det får dem til at fastsætte huslejen efter markedsleje-princippet. Hvis de ser, at andre udlejere kræver f.eks. 1.500 kr pr kvadratmeter i husleje, så gør de det samme.
Lejeloven bliver kun taget i anvendelse, hvis lejeren klager til huslejenævnet. Andetsteds i dette blad kan man læse om et tilfælde, hvor huslejenævnet nedsatte lejen fra 1.500 kr pr m2 årligt til 1.000 kr pr m2.
For det andet fordi nogle huslejenævn tager ulovlige hensyn til udlejernes interesser ved ikke at følge sammenligningsbestemmelsen. I nogle tilfælde benytter huslejenævnet sig af et frit skøn over hvad en rimelig leje er.
Afkast
Grunden til, at lejen i ejendomme med omkostningsbestemt budgetleje er så lav, skyldes bestemmelsen om hvordan afkastet skal beregnes. Afkastet er en arbejdsfri indkomst på linje med renter af et værdipapir – altså profit. I den tidligere boligreguleringslov var der en overgrænse for størrelsen af dette afkast.
Den samme overgrænse står i dag i § 25 i lejeloven:
(§ 25, stk. 1)
Til afkast af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.
I eksemplet fra Acissevej, Køge kan man se, at ejendommen ved vurderingen i 1973 havde en værdi på 160.000 kr. 7 % heraf er 11.200 kr. Ved senere ændring af den daværende boligreguleringslov fik udlejerne lov til at forhøje afkastet ved en form for indeksregulering. Derfor er der i budgettet optaget en post på 28.626 kr. I alt bliver afkastet 37.826 kr. Da ejendommen er på 734 m2 bliver afkastet pr. m2: 51,53 kr.
Lejerne betaler 728 kr/m2 i leje (ekskl. Indvendige vedligeholdelse) og dermed udgør afkast kun 7,08 % af huslejen i 2019. Da det oprindelige afkast er uforandret år for år, vil afkastet med tiden udgøre en mindre og mindre del af huslejen.
Årsagen til begrænsning af afkastet
Den boligreguleringslov, som blev gennemført i 1975, og som medførte denne begrænsning af udlejernes afkast blev vedtaget af et stort flertal i folketinget. Årsagen var, at folketinget ikke ønskede at investeringer i opkøb af gamle ejendomme skulle være mere attraktive end produktive investeringer i andre sektorer. Det ville være konsekvensen, hvis man ikke fastlåste afkastet.
Derfor valgte man at sidestille en investering i gamle ejendomme med opkøb af en obligation. At eje en ejendom til 160.000 kr skulle svare til at eje en obligation på 160.000 kr. Da en sædvanlig obligation den gang havde en rente på 7%, skulle afkastet af en ejendomsinvestering have samme forrentning.
Småhus-lejere betaler for meget i afkast
Et andet sted i dette blad, kan man læse om huslejenævnssag, hvor huslejenævnet fastsatte lejen til 1.000 kr pr. m2 i en ejerlejlighed fra begyndelsen af 1960-erne beliggende på Boholtevej. Det er sandsynligt, at driftsudgifterne er nogenlunde de samme i denne lejlighed som på Acissevej. Alligevel betaler lejeren på Boholtevej et betydeligt højere afkast end lejeren på Acissevej. Det skyldes at Køge Huslejenævn har besluttet at favorisere udlejerne af småhuse på ulovlig vis.
I stedet for at sammenligne en lejlighed fra 1960-erne med en tilsvarende lejlighed, hvor der er omkostningsbestemt budgetleje, sammenligner huslejenævnet lejemålet på Boholte med nyere ejendomme som f.eks. ejendommen Sankt Gertruds Torv, som blev opført i starten af 1990, hvor der var helt andre regler for beregningen af afkastet.
Forskellen i afkast kan ses af denne sammenligning:
A
Kr. pr m2 årligt
Acissevej
Kr pr m2(57 m2)
Boholtevej
Kr pr m2 (65 m2)
Boholtevej
Årlig leje (Kr pr år)
B
Godkendt husleje pr m (ekskl. Indvendig vedligeholdelse)
Da jeg ikke har haft kendskab til de konkrete udgifter til udgifterne i række C, har jeg anslået dem til det samme som i Acissevej. Sandsynligvis er de noget lavere, da Køge Kommune er kendt for et meget højt vedligeholdelsesnivau, ligesom udgifterne til forbedringsforhøjelse sandsynligvis er højere på Acissevej end i Boholtevej. Alligevel viser sammenligningen, at afkastet er ca. 5 gange højere på Boholtevej end på Acissevej.
Lejer vandt ca. 72.000 kr ved at klage til huslejenævnet
Umiddelbart var resultatet var tilfredsstillende for den pågældende lejer. For danske lejere i småhuse, var det derimod ikke godt nok. Afgørelsen stred nemlig mod de regler, folketinget har vedtaget for, hvordan lejen i småhuse skal fastsættes
Af Jakob Lindberg
I juni 2020 flyttede lejeren ind i lejlighed i Boholtegården i Køge. Der var tale om en ejerlejlighed, som den nuværende ejer havde valgt at udleje.
Lejligheden var på 66 m2, og den årlige leje var sat til 103.000 kr inklusive vand og brug af vaskeri. Lejen var dermed 1.561 kr pr kvadratmeter om året. Dette er meget højt – selv i Køge.
Lejligheden led af forskellige vedligeholdelsesmangler, som lejeren forsøgte at få udlejeren til at udbedre, blandt andet forkert fald i gulvet på badeværelset. Udlejer havde også lovet at udskifte vinduerne i stuen, som var de oprindelige termoruder, der ikke lever op til nutidig standard.
Der var desværre ikke sat tidspunkt på dette løfte, og da lejeren kort efter sin indflytning klagede over det, svarede udlejeren:
– Det er korrekt, at jeg meget gerne vil skifte vinduespartiet i stue, men jeg ved ikke hvornår, og kan sagtens være det først kan blive næste år.
Vinduerne er endnu ikke skiftet – 3 år efter lejers indflytning.
Huslejenævnet
Lejeren søgte hjælp i Køge Lejerforening. I oktober 2021 indbragte lejerforeningen klagen over manglerne for huslejenævnet i Køge, og klagede samtidig over huslejens størrelse. Lejerforeningen krævede lejen nedsat til 3.300 kr om måneden svarende til 600 kr pr. m2. Dette er lejeniveauet for lejlighederne i restejendommen i Boholtegården, som stadig er udlejet efter princippet om omkostningsbestemt husleje.
Huslejenævnet afgjorde sagen 1,5 år efter indbringelsen.
Lejeren fik ikke medhold i sin klage over manglerne, men huslejenævnet nedsatte kun huslejen fra 8.600 kr om måneden til 5.500 kr. Den godkendte leje svarer til 1.000 kr. pr. kvadratmeter om året. Desuden skulle depositum nedsættes, så
at det udgjorde 3 måneders husleje á 5.500 kr.
På grund af den lange sagsbehandlingstid på 18 måneder, havde lejeren krav på tilbagebetaling af 65.100 kr. Desuden var der løbet procesrenter på, så i alt skulle udlejer tilbagebetale ca. 72.000 kr. til lejeren. Lejeren valgte at stille sig tilfreds med dette resultat.
Reglerne
En ejerlejlighed som denne er et såkaldt ”småhus” eller en ”mindre ejendom”, som der står i lejeloven. Det vil sige, at udlejers ejendom består af højst 6 lejligheder, der har fælles drift.
Disse ejendomme blev af folketinget i 1995 fritaget for reglerne i den daværende boligreguleringslov for fastsættelse af lejen ved indflytning og for varsling af huslejeforhøjelse. Grunden var, at disse varslingsregler var så komplicerede, at det var urimeligt, at små udlejere skulle tvinges til at bruge dem.
Det var ikke meningen, at fritagelsen for boligreguleringsloven skulle føre til til en stigning i lejeniveauet. Det blev udelukkende indført som en administrativ forenkling.
Misbrug
Sådan kom det ikke til at gå. De fleste små udlejere opfattede lovændringen således, at der nu var tale om fri huslejefastsættelse. Dermed kunne udlejeren fastsætte så lejen til hvad markedet kunne bære.
Men der er ikke fri huslejefastsættelse. Der står nemlig den nuværende lejelov, § 32 følgende:
– Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.
Henvisningen til § 23 betyder, at lejen i småhus-ejendomme skal fastsættes ved sammenligning med lejen i ejendomme, der er fastsat som omkostningsbestemt husleje. Det var det, som Køge Lejerforening havde gjort ved at kræve lejen nedsat til det lejeniveau, der gælder i restejendommen.
Men huslejenævnet accepterede ikke lejerforeningens forslag, muligvis fordi ejeren af restejendommen ikke har ført den omkostningsbestemte leje ajour. Man anvendte heller ikke andre ældre ejendomme med omkostningsbestemt leje til sammenligningen, selvom nævnet er bekendt med sådanne lejemål.
I stedet anvendte man én bestemt ejendom i centrum af Køge (Sankt Gertruds Torv) som sammenligningslejemål og derved kommet frem til lejeniveauet 1000 kr/m2.
Afkast
Sankt Gertruds Torv er en nyere ejendom fra 1990-erne. Den har en helt anden beliggenhed end Boholtegården.
Desuden er Sankt Gertruds Torv omfattet af nogle andre regler for beregningen af afkastet til udlejeren end Boholtegården. Disse regler bevirker, at huslejen bliver meget højere i en ejendom fra 1990-erne i forhold til en ejendom fra 1960-erne.
Artiklen drejer sig om en tilsvarende sag, hvor nævnet også anvendte Sankt Gertruds Torv som sammenligningslejemål og kom frem til en alt for høj leje. Lejeren ankede med hjælp fra Køge Lejerforening sagen til Boligretten og fik medhold i, at ejendommen Sankt Gertruds Torv ikke kunne benyttes som sammenligningslejemål.
Ved alligevel at benytte denne helt atypiske ejendom som sammenligningslejemål i sagen om Boholtegården, har huslejenævnet bøjet reglerne til fordel for udlejeren. Dermed har nævnet overtrådt princippet om at optræde upartisk.
Om Boholtegården.
Boholtegården var tidligere den største private udlejningsejendom i Køge Kommune opført i 1960-erne. Den blev på et tidspunkt udstykket i ejerlejligheder og ejerlejlighederne blev solgt, efterhånden som de lejere, der boede i dem, døde eller flyttede ud.
I dag består ejendommen af over 200 ejerlejligheder og en såkaldt restejendom på ca. 25 udlejede lejligheder, der er beboet af de lejere, der var flyttet ind før lejlighedsudstykningen.
Mange af ejerlejlighederne er ikke mere beboet af ejerne, men udlejet til nye lejere.
Hvis praksis i Køge Huslejenævn danner skole landet over, vil princippet om omkostningsbestemt leje i udlejede ejerlejligheder og andre lejligheder i småhuse blive undermineret.
Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje.
Af Jakob Lindberg
Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne. Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.
Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.
Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.
Grundlæggende uenighed
Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?
Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.
Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.
Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.
Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.
Eksempel
Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.
Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.
Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.
Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.
Huslejenævnets bedømmelse
Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.
Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.
Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.
Blandede ejendomme
For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:
Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”
Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.
Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.
For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.
Logik for udlejere
Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:
– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.
Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.
Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.
Tak
Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.
Godt gået.
Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V
Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez
Boligretten besluttede, at lejen i et småhus skulle nedsættes ved sammenligning med andre lejemål fra samme byggeperiode, hvor der fandtes omkostningsbestemt leje.
Af Jakob Lindberg
Sætningen ovenfor lyder som en selvfølgelighed. Men det er det ikke. I mange kommuner overholdes dette princip ikke, selv om det står i loven. Det skyldes først og fremmest lejernes uvidenhed. Mange ved ikke, hvad omkostningsbestemt leje er. Derfor betaler de ofte dobbelt så meget i husleje, som de skulle efter lejeloven. Hvad der er endnu værre: Huslejenævnene, som behandler klagesager fra lejere, fortolker loven forkert og godkender af og til en alt for høj leje. Derom handler denne sag.
Gammel lejlighed til 9.000 om måneden
Et ungt par havde lejet en lejlighed i Nørre Boulevard oven på en slikbutik i Køge. Det var en stor lejlighed – 110 m2 ifølge lejekontrakten, mens der i BBR-registret stod 121 m2. Lejligheden var dårligt vedligeholdt, og præget af den tid den var bygget i, 1937. Lejen var 9.000 kr. om måneden. Den månedlige leje var fastsat inklusive varme, hvilket er ulovligt.
Lejerne fik bistand i Køge Lejerforening, som indbragte sagen for huslejenævnet med påstand om, at lejen skulle nedsættes til 6.000 kr. om måneden eksklusive varme. Dette svarede til 655 kr./kvadratmeter, hvis lejligheden var 110 kvadratmeter og 595 kr./kvadratmeter hvis lejligheden var 121 kvadratmeter.
Huslejenævnet
Lejerne fik delvis medhold i huslejenævnet, som nedsatte lejen fra 9.000 kr. om måneden til 8.319 kr om måneden ud fra en lejlighedsstørrelse på 121 kvadratmeter. Huslejenævnet flertal havde fastsat lejen ud fra en sammenligning med 3 ejendomme, hvor der var omkostningsbestemt husleje. Den ene var en ejendom, fra 1960-erne, hvor lejen var maks. 600 kr./kvadratmeter. De to andre ejendomme var fra 1990-erne, hvor lejen var over 1.100 -1.200 kr./kvadratmeter.
Lejerrepræsentanten kunne ikke acceptere flertallets afgørelse og stemte for, at lejen skulle fastsættes ved udarbejdelse af et såkaldt skyggebudget, da to af de ejendomme, som flertallet havde sammenlignet med ikke kunne bruges. Der var tale om atypiske ejendomme, med en helt anden afkastberegning end den, der gælder ejendomme fra 1930-erne
Boligretten
Det var lejerne ikke tilfredse med og de ankede sagen til boligretten. Her krævede lejernes advokat lejen nedsat til 4.385 kr. om måneden svarende til 500 kr./kvadratmeter. Dette niveau svarede stort set det niveau, der var gældende i fire ejendomme, hvor det var lykkedes Køge Lejerforening at indhente oplysninger. Det var blandt andet Køge Kommunes boliger i centrum, der alle var opført før 2. verdenskrig, ligesom det unge pars lejlighed.
Kommunen overholder boligreguleringsloven til punkt og prikke. En af ejendommene lå tæt på det unge pars lejlighed og her var tallene for 2019 følgende:
Allégade
Kr./kvadratmeter
Budgetleje
311
Vedligeholdelse
195
I alt
506
Forbedringstillæg
342
I alt inkl. forbedring
848
Lejen i alt var 848 kr. pr m2, inklusive forbedringer, som var usædvanligt høje i denne kommunale ejendom, hvor lejlighederne var udlejet til pensionister. Samtidig var vedligeholdelsen tip-top og de var løbende moderniserede – på et langt højere niveau end i de unges lejlighed. Det var derfor de 506 kr., som huslejenævnet burde have lagt til grund. Praksis er at man ser bort fra moderniseringerne i sammenligningslejemålene og i stedet ansætter værdien af forbedringerne i det omtvistede lejemål ved en konkret vurdering. Havde huslejenævnet gjort det, ville kvadratmeterlejen næppe være komme op over 600 kr. pr kvadratmeter.
Men den største fejl, Huslejenævnet begik var at inddrage de to ejendomme fra 90-erne i sammenligningen.
Lejernes advokat fremlagde nogle meget illustrative beregninger, der viste, hvorfor der er så stor forskel på gamle ejendomme fra før 1964 og nyere ejendomme fra 1990-erne. Det skyldes, at afkastet er meget større i nye end i gamle ejendomme
Allégade (1902)
Skt. Gertruds Torv (1992)
Afkast (udlejerens profit)
77.764
10.762.489
Budgetleje i alt
469.505
11.859.408
Afkast i % af budgetleje
16,56 %
90,75 %
Det ses, at afkastet i en gammel ejendom kun udgør ca. 17% af budgetlejen, mens det i nyere ejendomme udgør omkring 90 %. Grunden til denne store forskel i afkastet skyldes lovgivningen. I ejendomme opført før 1964 beregnes afkastet som 7 % af ejendommens værdi ved den 15. almindelige vurdering i 1973. I nyere ejendomme beregnes afkastet ud fra de konkrete omkostninger ved byggeriets opførelse.
Dette gør en stor forskel, dels fordi opførelsesomkostningerne var meget større i ejendomme fra 90-erne end i de ældre ejendomme, dels fordi rentniveauet var meget højere end 7 % i 1990-erne.
Det var derfor misvisende, at huslejenævnet overhovedet inddrog de nyere ejendomme i sammenligningen, når de skulle fastsætte huslejen for de unges lejemål, der var fra 1937.
Uenige dommere
To dommere gav lejerne medhold. De fastsatte lejen til 7.333 kr. om måneden. Lejen blev derfor nedsat med 1.667 kr. om måneden. Dette svarer til en årlig leje på 88.000 kr. eller 800 kr. pr kvadratmeter, hvis lejligheden var 110 kvadratmeter
En dommer ville fastsætte lejen til 600 kr. pr kvadratmeter
Lejerne skal derfor have refunderet for meget betalt leje for 25,5 måneder eller i alt 44.175,50 kr.
Anke
Selv om flertallets lejefastsættelse efter min mening var for høj, når man tager lejlighedens kvalitet i betragtning, besluttede lejerne at acceptere resultatet.
Udlejeren har nemlig anket dommen til Østre Landsret med påstand om at lejen skal beregnes ud fra 121 m2 i stedet for 110 m2. Desværre for lejerne fik de ikke en endelig afgørelse på sagen. .
Men for andre lejere i Køge og mange andre kommuner var det et godt resultat. Udlejeren har ikke har anket boligrettens fortolkning af hvilke ejendomme der kan bruges som sammenligningslejemål. Derfor er det nu slået fast, at lejen i småhuse skal fastsættes ved sammenligning med ejendomme af samme alder. Dette princip kan få stor betydning for alle lejere, der bor i småhuse.
Lejernes Landsorganisation advarer i mod at flertallet bag Huslejeloftet kan være væk, hvis folketingsvalget falder ud som meningsmålingerne spår
Huslejeloftet, som blev vedtaget lige før udskrivelsen af valget medfører en forskel på ca. 9.100-7.800 kr. i husleje og depositum om året pr. husstand, baseret på Bolig og Planstyrelsens tal sammenholdt med den nyeste udvikling i nettoprisindekset som opgøres af Danmarks Statistik.
Huslejeloftet berører lejerne i 160.000 husstande. Loftet betyder de lejere, der har en husleje, hvor hele huslejen reguleres efter nettoprisindekset, i to år kan få en huslejestigning på op til 4% i stedet for de ca. 10% (nettoprisindekset september 2021-september 2022).
Lejernes LO’s Landsformand Helene Toxværd udtaler:
”7.000-9.000 kr. om året er rigtigt, rigtigt mange penge for de lejere som i forvejen er presset økonomisk. For mange lejere kan det betyde, at man må flytte, fordi huslejen ellers bliver for dyr. Vi ved fra vores egen medlemsundersøgelse at mere end halvdelen af lejerne ville overveje at flytte, hvis huslejen ville stige med 8-10%. Nu er vi på 10% og det er langt fra sikkert, at inflationen har toppet endnu. Huslejeloftet kan derfor få større og større betydning for lejerne.”
Hun fortsætter:
”Fordi huslejeloftet er så vigtigt, så synes vi også, at lejerne skal have et klart svar på om blå blok og Moderaterne vil rulle huslejeloftet tilbage efter et valg. Konservative og Danmarksdemokraterne har meldt klart ud til LLO, at de ikke vil garantere, at huslejeloftet får lov at fortsætte, men vi mangler svar fra en række store spillere, herunder Venstre og Moderaterne, som begge kan blive afgørende for huslejeloftets fremtid.
Helene Toxværd afslutter:
”Mange partier siger, at det ikke må blive dyrere at være dansker, men fjerner man huslejeloftet, bliver det helt sikkert dyrere at være lejer. Lad os derfor få et klart svar inden valgdagen.”
Så er Københavns Kommune endelig ved at løse boligproblemet i København. Fra min arbejdsplads kan jeg se, at der har tårnet sig nye boliger op på Papirøen. Her er der nu bygget 151 flere boliger, så flere københavnere endelig kan få et sted at bo. I det nye byggeri på Papirøen er det sådan, at hvis du kan nøjes med en lejlighed på 42 kvm, så kan du slippe med den nette sum af 5.400.000 kr. Ønsker du til gengæld en stor lejlighed på 224 kvm, så du rigtig kan boltre dig, så skal du selvfølgelig af med 40.000.000 kr. Er det for meget for dig? Jamen så kan du være heldig at få en lejlighed på 71 kvm til 8.000.000 kr.
Er du ikke tilmeldt folkeregistret? Frygt ikke. Det er nemlig sådan, at der ikke er bopælspligt på Papirøen.
Er du da slet ikke glad for, at Københavns Kommune gør noget for at løse boligproblemet? Du er da utaknemmelig. Men der skal nok komme flere boliger af samme skuffe, så med den hastighed skal dit boligproblem nok hurtigt blive løst.
Danmarks Lejerforeningers fokus på de utilsigtede overskud i almene afdelinger førte til at formanden for Folketingets boligudvalg, Søren Egge Rasmussen fra Enhedslisten stillede spørgsmål til daværende boligminister, Kaare Dybvad Bek
Soren Egge Rasmussen. Foto Steen Brogaard
Af Jakob Lindberg
Spørgsmålet lød således:
Vil ministeren kommentere artiklen ”Store overskud bliver skjult for lejerne” bragt på Danmarks Lejerforeningers hjemmeside den 1. december 2020?
Boligministerens svar:
Jeg har indhentet svarbidrag fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, der oplyser følgende:
”I 2009 blev der indført en ændring af reglerne for, hvordan overskud i almene afdelinger skal håndteres. Det er denne regelændring, som omtales i artiklen ”Store overskud bliver skjult for lejerne”.
Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard
Ændringen skete på grundlag af en analyse af overskud i den almene boligsektor, der blev udsendt i 2005. Analysen pegede således på, at der var for mange afdelinger, der havde et større overskud på afdelingsregnskabet, og gav anledning til et ønske om at stramme op på mulighederne for at udnytte overskuddet.
Ændringerne af reglerne betyder, at en afdeling ikke kan anvende et overskud til ekstraordinære henlæggelser eller overføre det til boligorganistationens dispositionsfond. Overskuddet kan alene anvendes til at afvikle underfinansiering eller det kan overføres til en resultatkonto (kt. 407), hvorfra overskuddet over maksimalt tre år afvikles til lavere huslejer eller til at dække tidligere års underskud. Der henvises til bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., § 69, stk. 3, og § 77, stk. 1-2. Der henvises i øvrigt til besvarelsen af spørgsmål 49.
Det fremgår af artiklen fra Danmarks Lejerforening, at resultaterne af overskudsanalysen blev, at man ”ændrede reglerne således, at overskuddene blev mere synlige ved at de skal fremgå af resultatkontoen (konto 407).” Det fremgår desuden, at man ”bevarede en kattelem”, således at administratorer fortsat kunne ”gemme store overskud væk”.
Det skal hertil bemærkes, at regnskabet både før og efter den nævnte omlægning giver et fuldt overblik over det samlede overskud og dets anvendelse.
Artiklens fiktive eksempel
Artiklen omtaler et fiktivt eksempel på, hvordan overskuddet (konto 140) kan anvendes på en ikke-hensigtsmæssig måde. En afdeling vil opføre en ny legeplads, og administratoren beslutter, at overskuddet fra seneste regnskabsår overføres til afvikling af underfinansiering (konto 140.1). Dette gøres i form af ekstraordinære afdrag på et internt lån (afdelingen har finansieret legepladsen med lån af egne midler). Derved overføres overskuddet ikke til resultatkontoen (konto 140.2), hvor det kunne have været anvendt til at sænke huslejen de kommende år.
Afdelingen finansierer således i eksemplet en stor del af legepladsen gennem overskud i stedet for gennem budgetterede afdrag. Derved betaler de nuværende lejere en uforholdsmæssig stor del af legepladsen i forhold til de fremtidige lejere.
Til det nævnte fiktive eksempel kan bemærkes, at Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen i 2018 lavede en intern undersøgelse af overskudsdannelsen i den almene boligsektor. Herfra gengives tabel 1, som viser, hvordan overskuddet var fordelt på konto 140.1 og 140.2 i perioden 2012-2017. Den tidligere omtalte regelændring af behandling af overskud slog først fuldt igennem i regnskaberne fra 2012, hvorfor perioden starter i dette år.
Det ses, at over 80 pct. af de årlige overskud, der fremgår af afdelingsregnskabernes konto 140, overføres direkte til resultatkontoen, hvor det blandt andet anvendes til at sænke huslejen de efterfølgende 1-3 år. Den resterende del går til afvikling af underfinansiering i afdelingen. Andelen har været stabil siden 2014.
Styrelsen har ikke undersøgt om afdelinger, der benytter overskuddet til afvikling af underfinansiering, også har underfinansierede projekter. Det bemærkes dog, at regnskaberne godkendes af en revisor, jf. § 98 i driftsbekendtgørelsen.
Med venlig hilsen, Kaare Dybvad Bek
Kommentar
Underfinansiering af forbedringsarbejder burde ikke findes. Det er administratorernes opgave, at påse, at et afdelingsmøde godkender en den lejeforhøjelse der dækker tilbagebetalingen af lånene af egne midler, når der træffes beslutninger om forbedringer. Den eneste form for underfinansiering, der i så tilfælde kan forekomme, sker når forbedringen bliver dyrere end man regnede med, da afdelingsmødet godkendte projektet.
Desværre er bogføringsreglerne ikke så detaljerede, at man som lejer kan kontrollere, at tilbagebetalingen af lånene fra henlæggelser følger afdelingsmødets beslutninger
Bornholmsk lejer klagede over huslejen og fik tilbagebetaling et år tilbage i tiden
Af Jakob Lindberg
En lejer flyttede den 1. januar 2020 ind i en ejendom i Rønne fra 1877. På det tidspunkt var ejendommen ejet af et konkursbo, og forholdene bar præg heraf. Vedligeholdelsen og pasningen af gården var blevet forsømt i længere tid.
Lejeren meldte sig ind i Køge Lejerforening for at få bistand, fordi hun helst ville flytte.
Lejen var for høj
Lejerforeningens sagsbehandler vurderede, at lejen på 5.400 kr om måneden var for høj. Der var dermed basis for at lejen kunne blive nedsat af huslejenævnet på Bornholm.
Ejendommen var et såkaldt småhus, dvs. en ejendom med færre end 7 boliglejemål og lejen skulle derfor fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens § 29 c.
Ifølge denne bestemmelse skal huslejenævnet fastsætte lejen ved en sammenligning med større ejendomme, hvor der er omkostningsbestemt husleje. Da næsten alle private udlejningsejendomme på Bornholm er småhuse, kan en sådan sammenligning ikke finde sted.
Derfor har huslejenævnet på Bornholm anvendt et undtagelsesbestemmelse i § 29 c. Man har gjort det til fast praksis, at beregne lejen ved hjælp af et såkaldt skyggebudget. Dette er den mest præcise og retfærdige måde at afgøre den slags sager på.
Hvad er et skyggebudget
Ved at bruge et skyggebudget beregner man lejen som om småhusejendommen var en større ejendom. Det gjorde huslejenævnet og nåede frem til følgende resultat.
Huslejenævnet valgte derpå at runde lidt op til udlejers fordel, således at den årlige leje pr m2 blev fastsat til 625 kr
Lejerens lejlighed var 85 m2 blev den årlige leje 53.125 kr svarende til 4.427 kr pr måned. Lejer fik dermed 973 kr retur i 12 måneder.
Afkast
Den øverste post i skyggebudgettet er ”afkast”. Det er det beløb udlejer må tjene uden at røre en finger. Man kan også kalde det ”profit”. Da man i sin tid lavede reglerne for den omkostningsbestemte leje, besluttede folketinget, at afkastet skulle beregnes som 7 % af ejendommens værdi. 7 % var den gængse obligationsrente den gang, så afkastet af en ejendom, der var 500.000 kr værd, skulle svare til at man havde obligationer for 500.000 kr.
I årenes løb er værdien af ejendommen steget meget. En ejendom, der i 1973 var 500.000 kr være, ville i dag koste 10 mio. Men den udlejer, der har ejendommen, kan stadig kun beregne sig et afkast på 7 % af 500.000 svarende til 35.000 kr.
Det var med vilje, at folketinget begrænsede udlejernes afkast på denne måde. Man ville undgå, at stigningerne i priserne på fast ejendom steg for meget, fordi dette ville føre til inflation.
Lejenedsættelse med tilbagevirkende kraft
Hvis en lejer efter at have boet i lejligheden finder ud af, at den er for dyr, har hun ret til at få lejen nedsat med tilbagevirkende kraft. Man skal dog indbringe sagen for huslejenævnet senest 12 måneder efter, at man har overtaget lejligheden. Hvis man først klager efter 12 måneder og 1 dag, gælder lejenedsættelsen først fra næste månedsskifte.
Grunden til, at man har indført denne fortrydelsesret skyldes, at det er svært at bedømme en lejligheds kvalitet, inden man har prøvet at bo i den. Som lejer skal man huske på, at man som regel er bundet til at betale leje i tre måneder, hvis man opsiger lejligheden og finder noget andet, man kan flytte ind i straks.
Derfor er det vigtigt, at man benytter sig af retten til at få lejen sat ned. Ofte ende det med, at man bliver mere tilfreds med lejligheden, hvis er er det rette forhold mellem kvaliteten og huslejens størrelse
Gå derfor altid til din lokale lejerforening, hvis du er utilfreds med huslejen.
Reguleret kommune: Kommune, hvor kommunalbestyrelsen har vedtaget, at boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse skal være gældende
Småhus: Ejendom beliggende i en reguleret kommune med færre end 7 lejemål
Storhus: Ejendom beliggende i en reguleret kommune med mindst 7 lejemål
Markedsleje: Den maksimale leje en udlejer kan genudleje en ledig lejlighed til
Det lejedes værdi: Den almindeligt gældende leje i et bestemt kvarter, som kan dokumenteres ved hjælp af lejekontrakter indgået før tidspunktet for udlejning af den omtvistede lejlighed
Budgetleje: Den leje, der kan beregnes ud fra reglerne i boligreguleringslovens § 7-9. Består af afkast plus driftsomkostninger og afsætning til vedligeholdelse
Omkostningsbestemt leje: Den leje, der skal beregnes, når en lejlighed skal genudlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Er lig med budgetlejen plus et beregnet tillæg som følge af forbedringer
Balanceleje: Begrebet bruges kun ved lejefastsættelse i alment byggeri. Svarer til den omkostningsbestemte leje i privat udlejningsbyggeri. Afkastet er dog erstattet af bidrag til landsbyggefonden og dispositionsfonden og flere udgiftstyper kan indgå i lejen.
