27. april 2017
Retten i Helsingør slog fast, at organisationsbestyrelsen i Boligforeningen 3B ikke havde ret til at nægte beboerne at vælge afdelingsbestyrelse i bebyggelsen Egedalsvænge i Kokkedal, Hørsholm Kommune
Af Jakob Lindberg
Det er sjældent, at så mange professionelle jurister på én gang bliver taget med bukserne nede, som det skete i sagen fra Egedalsvænge. I dommen fra Helsingør slog de tre dommere fast, at juristerne i 3B, Hørsholm Kommune og Beboerklagenævnet havde overtrådt en helt klar bestemmelse i alme
nboliglovens § 34 om valg af afdelingsbestyrelse.
I paragraffen står, at beboerne i en almen boligafdeling har ret til at vælge en afdelingsbestyrelse til at øve medindflydelse.
Denne bestemmelse havde organisationsbestyrelsen set stort på, da den i 2014 afsatte den valgte afdelingsbestyrelse i Egedalsvænge. Efterfølgende blev organisationsbestyrelsens handling godkendt af både kommunen og beboerklagenævnet i Hørsholm.
Forhistorien
Egedalsvænge kom i mediernes søgelys i november 2012, da afdelingsbestyrelsen besluttede ikke at afholde juletræsfest og at opstille det traditionelle juletræ. Beslutningen blev blæst op som et ”muslimsk” angreb på danske juletraditioner, sandsynligvis, fordi der dengang var et flertal i afdelingsbestyrelsen, der ikke var etniske danskere. Der er dog uenighed om baggrunden for beslutningen. Ifølge flere af de involverede skyldtes beslutningen ikke uvilje mod at fejre julen, men at der ikke havde meldt sig frivillige til at arrangere festen.
Sagen medførte, at der blev valgt en ny afdelingsbestyrelse, som sørgede for, at der blev opstillet juletræ, og at der det følgende år – 2013 – blev afholdt julefest med det hidtil største fremmøde med langt over 100 deltagere.
Konflikt med 3B
Således kom der en fredelig udgang på juletræskonflikten – men det gav ikke ro i Egedalsvænge.
Eksempelvis opstod der uenighed om nedrivning af 43 lejligheder i bebyggelsen. Ifølge sagsøgeren, Birte Vestergård påførte dette projekt afdelingen en milliongæld, hvilket 3B dog bestred.
Organisationsbestyrelsen havde også indgået en 5-årig uopsigelig kontrakt med YouSee om levering af en meget dyr TV-pakke, som blev kritiseret fra beboerside.
En stor renoveringssag i bebyggelsen havde vakt kritik på grund af budgetoverskridelser. Det bestred 3B, idet økonomien i projektet ikke var afgjort i 2014.
3B var til gengæld kritiske over for afdelingsbestyrelsens handlemåde i forbindelse med fordeling af nogle klublokaler og at afdelingsbestyrelsen havde svigtet nogle af de aftaler, der var blevet indgået med 3B’s ledelse.
Man fandt heller ikke, at afdelingsbestyrelsen havde levet op til sit ansvar i forbindelse med renoveringssagen og et klimaprojekt i afdelingen.
Afdelingsbestyrelsen blev afsat
På et møde den 10. marts 2014 stillede afdelingsbestyrelsen kritiske spørgsmål til økonomien i renoveringen. Dette blev for meget for 3B, som den 17. marts greb ind og afsatte afdelingsbestyrelsen.
3B begrundede i den senere retssag dette skridt med samarbejdsproblemer: på den ene side afdelingsbestyrelsen – på den anden side organisationsbestyrelsen og den øvrige ledelse.
Det var for organisationsbestyrelsen afgørende, at de personer, der havde siddet i afdelingsbestyrelsen i perioden fra 2012-2014 ikke skulle have lov at sidde i afdelingsbestyrelsen fremover.
Modangreb
Et af afdelingsbestyrelsesmedlemmerne, Birte Vestergaard gik aktivt til modangreb på denne undertrykkelse af den lovligt valgte afdelingsbestyrelse.
Hun klagede til det kommunale tilsyn med det almene byggeri og tog kontakt til Danmarks Lejerforeninger for at få bistand. Den nærmeste lokalforening, Amager Lejerforening gik ind i sagen og klagede til Beboerklagenævnet. Dette skete efter at organisationsbestyrelsen den 3. september 2015 endnu engang havde nægtet beboerne at vælge en afdelingsbestyrelse.
Juristerne i kommunens tilsyn med almene boliger godkendte organisationsbestyrelsens beslutning.
Beboerklagenævnet
Nævnet traf i januar 2016 beslutning i sagen. Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte organisationsbestyrelsens beslutning som ugyldig.
Beboerklagenævnet henviste ikke til almenboligloven i begrundelsen, men kun til den såkaldte ”driftsbekendtgørelse”, som en fortolkning af loven. En bekendtgørelse er underordnet i forhold til loven. I driftsbekendtgørelsens § 12 står:
”Boligorganisationens bestyrelse har den overordnede ledelse af boligorganisationen og dens afdelinger. Bestyrelsen er ansvarlig for driften, herunder for at udlejning, budgetlægning, regnskabsaflæggelse, lejefastsættelse og den daglige administration sker i overensstemmelse med de regler, der gælder herfor.”
Der står ikke noget om, at en boligorganisation kan nedlægge en afdelingsbestyrelse eller afsætte den.
Som konkret begrundelse anførte beboerklagenævnet, ”at afdelingsbestyrelsen i en lang periode op til den 17. marts 2014 ikke havde ageret i overensstemmelse med de beboerdemokratiske regler”. Nævnet skrev ikke, hvad det var for handlinger fra afdelingsbestyrelsens side, der var udemokratiske.
Boligretten
Den 26. februar 2016 anlagde Birte Vestergaard sag ved boligretten i Helsingør for at få omstødt beboerklagenævnets afgørelse. Domsforhandlingen strakte sig over 2 dage.
Dommerne gjorde deres arbejde grundigt. De undersøgte blandt andet, hvad der stod i forarbejderne til loven, f.eks. bemærkningerne til lovforslaget fra boligministeriets embedsmænd til folketinget, forud for lovens vedtagelse i 1996. Heri stod blandt andet, ”at det er afdelingsmødet der har kompetence til at afsætte afdelingsbestyrelsen og dens enkelte medlemmer.”
Organisationsbestyrelsen har ikke en sådan kompetence. Det eneste tilfælde, hvor en organisationsbestyrelse, kan overtage afdelingsbestyrelsens funktioner er, når det ikke har været muligt at vælge en afdelingsbestyrelse, f.eks. fordi ingen har villet stille op.
Dommerne konkluderede:
”Imod almenboliglovens § 34’s klare ordlyd og forarbejder, finder boligretten at der ikke i almenboliglovens bestemmelser om målsætninger, driftsbekendtgørelsen eller boligforeningens vedtægter er hjemmel til, at Boligforeningen 3B’s bestyrelse kunne beslutte at afskære boligtagerne i boligafdelingen til at udøve medindflydelse.”
Dermed fik Birte Vestergård fuldstændigt medhold i sagen.
Kommentar
Sagen er enestående. Det er første gang at en boligorganisations bestyrelse er blevet dømt for at nægte beboerne at vælge en afdelingsbestyrelse. Det er formentlig sket tidligere, men uden at det har ført til en retssag.
Men man kan man ane en tendens til at boligorganisationernes bestyrelser og forretningsførerselskaberne går længere og længere i retning af at indskrænke afdelingsbestyrelserne og afdelingsmøderne i at udøve den kompetence de er tillagt ifølge almenboligloven.
Som eksempel kan nævnes sagen om Lejerbo Køge Bugt, hvor boligorganisationens bestyrelse afskaffede afdelingernes ret til at have deres egne funktionærer hen over hovedet på beboerne. Desværre blev sagen afvist i Østre Landsret kort før, sagen skulle afgøres. Det skyldtes, at Lejerbo Køge Bugt selv nedlagde den nye ordning, fordi den var blevet en økonomisk fiasko. Dermed er det stadig uafklaret, om beboerne i en afdeling skal godkende f.eks. centralisering af funktionærbetjeningen.
Beboerklagenævnets rolle i sagen afføder en særlig kommentar, fordi nævnets formand er Marianne Dons, den tidligere sekretariatsleder for nævnene i København. Hun er kendt som en meget kompetent og uvildig lejeretsekspert. Det er overraskende, at netop hun kunne tage så meget fejl i en sag, der drejer sig om fortolkning af en klar bestemmelse i almenlejeloven.
Seneste: 3B anker dommen
Formanden for 3B, Steffen Morild har i en pressemeddelelse den 21. april 2017 fortalt, at boligorganisationen har anket dommen til Østre Landsret og uddyber beslutningen således:
“Dommen er relativt kortfattet og indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling. Den tager ikke stilling til det, der for 3B var kernen i sagen, nemlig boligorganisationens repræsentantskabs og bestyrelses ansvar for et velfungerende beboerdemokrati i den enkelte boligafdeling.
Vores håb er, at vi med anken får et mere klart billede af, hvilket ansvar en organisationsbestyrelse og et repræsentantskab har for beboerdemokratiet i en almen boligafdeling, hvor beboerdemokratiet ikke fungerer efter hensigten”, slutter Steffen Morild
3B vil følge dommen og tage initiativ til, at der kan blive valgt en afdelingsbestyrelse inden sommerferien.
Lejlighederne er næsten lige store, ca 88 m2. Etageboligerne er steget fra 5.777 kr om måneden i 2013 til 7.530 kr i 2017 – dvs. en stigning på 23 %. I den samme periode er rækkehusenes husleje steget fra 5.106 om måneden til 5.578 kr – en stigning på 8 %
