Tag-arkiv: Beboerdemokrati

Kommune begår økonomisk misbrug

Af Lone Nestved
Blad nr 97
29. marts 2023
Almen udlejning, Demokrati,

Lejere bliver tvunget til at betale for udgifter, der ikke har noget med deres boliger at gøre

Af Lone Nestved

I årene efter kommunens sammenlægning af ældreboligerne viste det sig, at sammenlægningen førte til andre – uforudsete – problemer. I dag er konflikten mellem lejere og kommune gået i hårdknude.

Beboerdemokrati

Et af problemerne var, at de kommunale ledere tilsyneladende ikke havde gjort sig klart, at lejerne efter almenboligloven har ret til medindflydelse på driften af ejendommene. For eksempel skal der være afdelingsbestyrelse, der er valgt af beboerne, og denne bestyrelse har efter loven medindflydelse på, hvad huslejen skal bruges til.

For eksempel er det afdelingsbestyrelsen, der skal forelægge budgettet til godkendelse på afdelingsmødet. På afdelingsmødet har alle beboere adgang og stemmeret. Denne ret til at bestemme gælder også større arbejder i ejendommen som f.eks. forbedringer og vedligeholdelse. Det kræver blot, at beboerne godkender en husleje, der er høj nok til at betale for omkostningerne.

Afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet skal også godkende regnskabet. Det følger naturligt heraf, at afdelingsbestyrelsen skal have fuld regnskabsindsigt, og mulighed for at se ethvert bilag for udgifter, der betales af beboerne.

Før de kommunale boliger blev sammenlagt til én almen boligafdeling var der en naturlig samdrift mellem f.eks. plejehjemmene i kommunen og de boliger, der lå i nærheden. Så længe man ikke har udskilt boligerne til en særlig organisation, er det kommunekassen, der betaler alle udgifter. Men når man slår boligerne sammen til en organisatorisk enhed, så gælder der andre spilleregler.

Efter almenboligloven, er det beboerne i den almene afdeling, der skal betale alle de udgifter, der har med boligerne at gøre. Derfor skal der være vandtætte skotter mellem afdelingens penge og kommune kassen. Noget kunne tyde på, at kommunens ledelse ikke havde gjort sig dette klart, da man i 2007 besluttede sig til, at sammenlægge de kommunale ældreboliger til en almen boligafdeling.

Økonomiske misforhold

Flere år efter sammenlægningen opdagede den nuværende afdelingsbestyrelse nogle kritisable forhold. I afdelingens årsregnskaber havde der i gennem flere år været indregnet udgifter, der ikke lovligt kan indgå i boligafdelingens regnskaber.

Udgifterne vedrørte f.eks. institutionsarealer og lignende på de 2 kommunalt ejede plejecentre, der lå i tilknytning til den sammenlagte afdeling. Det var f.eks. udgifter til:

  • Vaskemaskiner
  • Opvaskemaskiner
  • Tørretumblere
  • Møbler
  • Markiser
  • Gardiner
  • Service til plejecentrene
  • TV-pakker til plejecentrene

Nægtet adgang til regnskabsbilag

Afdelingsbestyrelsen har i de seneste år, forgæves forsøgt at få adgang til regnskabsbilag.

Derudover har afdelingsbestyrelsen blandt andet bedt om, at de enkelte kreditforeningslån (Fra Kommunekredit) angives i regnskabet, i stedet for som nu, hvor alle lånene er sammenskrevet til et beløb i regnskabet. Det fremgår ikke af regnskabet hvilke lån afdelingen betaler til. Administrationsselskabet har nægtet at angive de enkelte kreditforeningslån i regnskabet, trods afdelingsbestyrelsens anmodning om dette.

En kommune må f.eks. ikke optage et lån, der har med plejehjemmene at gøre, og så lade lejerne i ældreboligerne betale ydelserne på lånet. Derfor var det helt berettiget, at afdelingsbestyrelsen krævede oplysninger om, hvad lånene var blevet brugt til.

Det er afdelingsbestyrelsen der skal godkende regnskaberne for boligafdelingen. Derfor har den nuværende bestyrelse nægtet at godkende regnskaber, hvor der ikke er givet adgang til regnskabsbilag. Det er også klart, at hvis afdelingsbestyrelsen påtaler fejl i regnskabet for boligafdelingen, så må kommunen rette disse fejl, før regnskabet kan godkendes.

Normalt behandles uenigheder af denne art ved en dialog mellem afdelingsbestyrelsen og den kommunale forvaltning. Men hvis de to parter ikke kan godkende regnskabet, så skal kommunalbestyrelsen behandle en sag om godkendelse af regnskabet.

Eksempel: Regnskabet for 2019

En godkendelse af regnskab 2019 blev behandlet på kommunalbestyrelsens dagsorden den 22. oktober 2020. Afdelingsbestyrelsen havde indsendt bestyrelsens indsigelspunkter. Resultatet blev, at kommunalbestyrelsen besluttede at afdelingens økonomi skulle undersøges nærmere.

Økonomiudvalget nægtede at efterkomme kommunalbestyrelsens beslutning. Den 23. marts 2021 besluttede økonomiudvalget, at tilsidesætte kommunalbestyrelsens beslutning fra 22. oktober 2020. Økonomiudvalget besluttede, at de økonomiske forhold ikke skulle undersøges.

De udgiftsposter, som afdelingsbestyrelsen havde gjort indsigelse over, indgik fortsat i regnskaberne, og dermed i lejernes husleje.

Efterfølgende er hverken regnskab 2020 og regnskab 2021 blevet behandlet i kommunalbestyrelsen, selvom afdelingsbestyrelsen ikke har kunnet godkende disse regnskaber.

I forbindelse med at afdelingsbestyrelsen forkastede begge regnskaber, har bestyrelsen beskrevet baggrunden for den manglende godkendelse.

Intet svar fra kommunen

Afdelingsbestyrelsen skrev den 5. september 2022 til kommunen, og opfordrede til at de alvorlige økonomiske fejl vil blive rettet. Intet skete fra kommunens side. Afdelingsbestyrelsen fik endda ikke et svar på bestyrelsens henvendelse. Kun en bekræftelse på at bestyrelsens henvendelse var blevet modtaget.

Afdelingens økonomiske midler bliver stadig anvendt til udgiftsposter, der ikke lovligt må indgå i regnskaberne. Dermed betaler lejerne stadig for udgifter til plejehjemmene, som intet har med boligerne at gøre.

Lone Nestved er medlem af bestyrelsen i Køge Lejerforening

Lejere i nedslidte ældreboliger betaler for en kommunal undladelsessynd

Af Lone Nestved
Blad nr
29. marts 2023
Ikke-kategoriseret,

Kommune undlod at efterkomme et påbud fra ministeriet om at foretage en korrekt regulering af lejen, da de kommunale ældreboliger blev slået sammen.

Af Lone Nestved

I 2007 besluttede en kommune på Sjælland at sammenlægge 12 kommunalt ejede bebyggelser med i alt 117 boliger til én almen afdeling, der fremover skulle administreres efter almenboligloven. Den ældste kommunale bebyggelse var fra 1972 og den nyeste bebyggelse var på tidspunktet for sammenlægningen ikke færdigbygget. Det skete først i 2010.

Samtidig besluttede kommunalbestyrelsen, at der ved genudlejning skulle ske en lejeudligning, således at kvadratmeterprisen for alle lejemål blev ens uanset boligernes beliggenhed, udstyr m.v.

Dette har medført, at de dårligste af ældreboligerne fra 1970-erne betaler den samme husleje, som moderne boliger opført i 2010. Dette oplever lejerne som klart urimeligt. Selv om lejeren i 70-er lejligheden har gamle og dårlige installationer skal vedkommende betale det samme pr kvadratmeter om lejeren i en lejlighed fra 2010. Begge steder er kvadratmeter-lejen 1105 kr. pr kvadratmeter.

Lejere klagede over lejefastsættelsen efter sammenlægningen

Nogle lejere i den sammenlagte afdeling henvendte sig til Ældresagen i København. Ældresagen anmodede ved brev af 19. april 2010 Socialministeriet om en principiel stillingtagen til den metode, som kommunen havde anvendt til lejefastsættelse i kommunale ældreboliger efter en sammenlægning af 12 afdelinger med ældreboliger.

I et brev af 19. april 2010 skrev Ældresagen følgende til Almenboligkontoret i Socialministeriet, , som her gengives i uddrag:

”(……) Kommunes Kommunalbestyrelse har den 11. oktober 2007 besluttet at sammenlægge de kommunalt ejede almene ældre- og plejeboliger til én boligafdeling, jfr. Brev til beboerne af 17. december 2007”

”(…..) Kommune har svaret ved brev af 24. marts 2010 (bilag), hvor der alene henvises til udtalelse af 18. december 2009 fra administratoren af boligerne. Heri bekræftes dels, at kvadratmeterlejen er den samme i alle boliger og dels, at der er store forskelle i lejlighedernes alder, beliggenhed og udstyr, og dermed naturligvis i deres indbyrdes brugsværdi”

Ministeriets svar

Socialministeriet besvarede den 28. maj 2010 Ældresagens brev

I Socialministeriets besvarelse indgik følgende udtalelser:

Socialministeriet kan oplyse, at det fremgår af lov om leje af almene boliger § 9, stk. 2, at lejen for en afdelings boliger skal fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi

… På tidspunktet for kommunalbestyrelsens beslutning var bekendtgørelse nr. 641 af 15. juni 2006 om drift af almene boliger m.v. gældende. Af bekendtgørelsens § 78, stk. 2, fremgår, at lejen ved sammenlægning af afdelinger skal tilpasses under hensyn til boligernes indbyrdes værdi over en årrække på højst 10 år

… Det følger af denne bekendtgørelse, at lejeforskelle, der skyldes forskellige kapitaludgifter i de tidligere afdelinger, dog kan opretholdes.

I brevets side 3, udtalte Socialministeriet følgende:

I afdelinger, hvor nogle lejligheder er indrettet senere end andre, eller hvor nogle af lejlighederne er moderniseret af afdelingen, skal fordelingen af den samlede leje ske på en sådan måde, at der ikke herved sker urimelige overførsler af udgiftsposter fra den ene gruppe lejligheder til den anden. Generelt bør man i disse tilfælde være opmærksom på, at medens moderniserede lejligheder normalt har en større brugsværdi end de øvrige lejligheder i afdelingen, der ikke er moderniseret, er dette ikke nødvendigvis tilfældet ved lejligheder, der er opført på et senere tidspunkt

Socialmisteriet udtalte til sidst i brevet:

Socialministeriet kan henholde sig til det i vejledningen anførte for så vidt angår de forskelle mellem boligerne, der skal udløse differentiering af lejen.

Kommunen foretog sig intet

Der blev aldrig gennemført nogen differentiering af lejen. Kommune foretog sig intet, selvom Socialministeriet i deres brev tydeliggjorde problemet med at fastsætte ens kvadratmeterpris, hvis boligerne ikke har den samme indbyrdes brugsværdi. I den sammenlagte afdeling, har boligerne ikke den samme indbyrdes brugsværdi.

I dag 16 år efter sker lejefastsættelsen stadig i modstrid med almenlejelovens § 9, stk. 2. Den lejeudligning, som Socialministeriet krævede i 2010, er ikke blevet gennemført.

Lone Nestved er medlem af bestyrelsen i Køge Lejerforening

Kommunalt misbrug fører til alt for høj leje for pensionister

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
29. marts 2023
Almen udlejning,

Almene lejere i kommunale ældreboliger betaler for høj leje. I disse to artikler beskriver forfatteren to problemer, der kan opstå, når en kommune beslutter at ældreboligerne skal slås sammen til én almen afdeling.

Det ene problem er, der ikke sker en regulering af lejen, således at lejen kommer i overensstemmelse med boligernes indbyrdes brugsværdi. Det andet problem er, at lejerne kan komme til at betale for udgifter, som ikke har noget med deres boliger at gøre.

Eksemplerne i de to artikler er autentiske. Men indtil videre har de berørte lejere valgt ikke at hænge kommunen ud med navn.

 

Fem forslag til forandring i den almene boligsektor

Af John Steen Johansen
Blad nr 96
26. december 2022
Almen udlejning

Den almen boligsektor er uundværlig i det danske velfærdssamfund. Men der er behov for forbedringer og mere åbenhed og gennemsigtighed, hvis de almene boliger skal vedblive med at være til gavn for lejerne og samfundet. John Steen Johansen stiller her fem konkrete forslag

Af John Steen Johansen

Det dokumenteres og udstilles i denne tid løbende, hvor godt og hvor landets folkevalgte bor.

Mange vælgere er mindre privilegerede. Mange har store problemer med stigende energi- og varmeregninger og må flytte i campingvogn. Mange lejere i den almene boligsektor, der er så heldige at have fjernvarme, har til gengæld andre problemer.

Problemer, som kan løses politisk. Også hen over midten i dansk politik.

Gennem det seneste halvandet år har JP Aarhus i den veldokumenterede artikelserie ”Boligforeninger under lup” afdækket flere af den almennyttige boligsektors åbenlyse og tilbagevendende problemer. Problemer, der har store konsekvenser for mange af de en mio. lejere i sektoren.

På trods af de mange bekymrende historier og den gode dokumentation er der stadig centrale forhold i sektoren, der ikke tages op af politikere med magt og indflydelse på området.

Uanfægtet af den politiske aftale fra januar 2021 om effektivisering af den almene boligsektor i 2021-2026, som blev indgået mellem Transport- og Boligministeriet, Boligselskabernes Landsforening (BL) og Kommunernes Landsforening (KL), fungerer den almene boligsektor på mange måder stadig som en stat i staten.

Den meget omtalte skandale med svindel for millioner i Østjysk Bolig, der nu er sat under administration, er blot én af mange spektakulære sager.

Det er tid til forandring.

Her følger fem forslag til en mere velfungerende almen boligsektor.

 

Stop den økonomisk usunde kassetænkning, som mange boligadministrationsselskaber lever højt på.

Den almene boligsektor er nonprofit og drives efter centralt fastlagte retningslinjer. Der skal udvises sparsommelighed. Egenkontrollen skal fremme effektivitet og kvalitet i boligorganisationen og bidrage til at sikre, at boligorganisationen drives forsvarligt og effektivt.

Men i praksis kastes der i mange renoveringer ofte gode penge efter dårlige projekter. Boligselskaberne har med den udvidede egenkontrol vide rammer for at spekulere i nedslidning og store renoveringsprojekter.

Der er mange eksempler på, at dårligt vedligehold og nedslidning i den almene boligsektor betaler sig. Ikke for beboerne. Men for ledelsen i de almene boligselskaber.

De forskellige støttemuligheder for renovering og nybyggeri blokerer for beslutninger, der totaløkonomisk vil være mere rentable og hensigtsmæssige.

Én løsning kunne være at begrænse BL’s indflydelse på sammensætningen af Landsbyggefondens bestyrelse og derigennem sikre Landsbyggefonden (LBF) en større uafhængighed og en tydelig adskillelse fra boligorganisationerne og administrations-selskabernes egeninteresser, når der tildeles støttemidler.

En alternativ løsning til større uafhængighed af boligselskaberne og styrkelse af den demokratiske kontrol med anvendelsen af støttemidlerne kan opnås ved at flytte opgaven med tildeling af støttemidler til renovering fra LBF til kommunerne. Kommunerne har erfaring og ekspertise med opgaver af denne karakter, blandt andet fra tildeling af byfornyelsesmidler til privat udlejningsbyggeri.

Indfør vandtætte skotter mellem gennemførelse af byggesager i almene boligafdelinger og bestyrelsesmedlemmers privatøkonomiske interesser.

Med de nuværende honorarregler kan boligorganisationens bestyrelse, der er ansvarlig for beslutninger vedrørende vedligeholdelse, og administrationsselskaberne, der forbereder beslutninger vedr. vedligehold, have en særlig økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et vedligeholdelsesefterslæb i boligafdelingerne.

 

Styrk beboerdemokratiet og ansvarligheden.

Indfør direkte valg til organisations-bestyrelsen, som det eksempelvis kendes fra større medlemsejede pensionskasser. Afskaf de tåbelige og fristende byggesagshonorarer til organisationsbestyrelser, der i forvejen modtager honorar for deres bestyrelsesarbejde.

Den nuværende organisationsstruktur og de tilhørende valgregler gør reelt organisationsbestyrelsen selvsupplerende med vide muligheder for at unddrage sig et politisk ansvar. Det er en hæmsko for ansvarlighed og samtidig en hindring for effektiv drift, velfungerende boligorganisationer og ikke mindst beboerdemokratiet.

Ryd op i Landsbyggefondens labyrintiske støtteordninger til byggeri og renoveringer.

Støtteordningerne giver reelt ledelse og direktion i Landsbyggefonden store muligheder for at skønne og favorisere boligorganisationer og udmærker sig bestemt ikke ved transparens.

Tænk blot på de store og skandaleramte renoveringer af bebyggelsen Tingbjerg i København og bebyggelsen Søndermarken på Frederiksberg. Begge er eksempler på nedslidning og efterfølgende mangel på professionel styring af renoveringsprojektet, som har afstedkommet væsentlige budgetoverskridelser, usundt boligmiljø og forhøjede huslejer.

Det er næppe for meget at sige, at dårligt vedligehold og nedslidning af bygninger og boliger bestemt ikke er fremmende for sunde boliger og bæredygtig økonomi.

 

Sæt ind over for boligselskabernes millionstore indtjening på ventelistegebyrer.

Mange boligselskabers lukrative indtjeninger på ventelistegebyrer er en problemstilling, der kalder på politisk beslutsomhed og handling. Det kan gøres enkelt ved at indføre fælles ventelister for boligselskaberne på kommunalt og regionalt plan.

Kilde:

John Steen Johansen er formand  for afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB. SAB (Samvirkende Boligselskaber) er en boligorganisation, der administreres af administrationsselskabet KAB.

Debatindlægget har været bragt i Jyllandsposten.

Læren af skandalen i Østjysk Bolig

Af John Steen Johansen
Blad nr 96
19. september 2022
Almen udlejning, ,

Direkte valg til boligselskabernes bestyrelser og til Landsbyggefondens bestyrelse vil sammen med tilførsel af bestyrelsesmedlemmer med faglige kvalifikationer, som jurister og økonomer i organisationsbestyrelserne, kunne fremme transparens og styrke beboerdemokratiet.

 

Af John Steen Johansen

I den interessante artikel om skandalen og bedraget i Østjysk Bolig og de tusindvis af lejere, der sættes uden for indflydelse (Jyllands Posten den 10. september 2022), fremgår det, at beboerdemokratiet bliver tilsidesat. Tilsynet kalder det et nødvendigt tiltag. Tilsynet peger samtidig på, at både Bolig- og Planstyrelsen samt Landsbyggefonden, der støtter og udvikler alment boligbyggeri, har blåstemplet kommunens plan.

Jyllands Posten retter med sin vinkling af historien om miseren i Østjysk Bolig opmærksomheden mod repræsentantskabet og lejernes muligheder.

Repræsentantskabet klager tilsyneladende over, at de bliver sat uden for indflydelse i de kommende fire år. Men skaden er sket for længe siden. Repræsentantskabet i Østjysk Bolig valgte selv deres bedragere og glemte at holde øje med dem. En klagesang over manglende beboerdemokrati fra den kant klinger derfor hult.

 

At være bestyrelsesmedlem

.. i almene boligorganisationer er et tillidshverv uden krav til faglige kvalifikationer. Som et beboer-demokratisk princip stiller lovgivningen krav om, at halvdelen af bestyrelsesmedlemmerne skal være beboere i boligorganisationen.

Loven åbner for, at halvdelen af pladserne går til personer med faglig ekspertise, der ikke behøves være beboere i boligorganisationen.

Flere jurister eller økonomer i organisationsbestyrelserne i landets boligorganisationer kunne give et fagligt løft til bestyrelsesarbejdet. Det sker bare ikke, for anskuer man systemet med den menige beboers øjne, er det stort set umuligt at stille en organisationsbestyrelse til ansvar politisk.

Beboerne er nemlig sat uden for indflydelse, når det gælder muligheden for at få personer med særlig viden og faglig indsigt valgt ind.

Det skyldes de mange lag i organisationsstrukturen, hvor beboerne typisk vælger repræsentanter, der vælger repræsentanter, der igen vælger repræsentanter til at sidde i organisationsbestyrelsen.

Kombineret med et beskedent fremmøde på valgmøderne, ingen mulighed for at stemme ved fuldmagt og normalvedtægtens valgregler, som favoriserer de siddende bestyrelsesmedlemmer med ekstra stemmer ved valg til organisationsbestyrelsen, er organisationsbestyrelsen i mange større boligorganisationer reelt selvsupplerende.

Struktur og valgregler gør organisationsbestyrelsen selvsupplerende med mulighed for at unddrage sig et politisk ansvar.

Derfor mangler den vigtigste forudsætning for at indfri ambitionerne om effektiv drift, økonomisk og socialt velfungerende boligafdelinger, drevet med god ledelsesskik mv.

Målsætningen bør være at inddrage beboerne ved direkte valg til bestyrelsesposter i almene bolig- og administrationsorganisationer.

Et direkte valg af kandidater vil styrke de involverede organisationers omdømme.

Direkte valg praktiseres uproblematisk i flere store medlemsejede pensionskasser.

Problemerne med en organisationsstruktur, hvor ansvar og faglighed har trange kår, forstærkes af en skæv økonomisk incitamentsstruktur.

 

Bestyrelsen i en boligorganisation

.. er juridisk og økonomisk ansvarlig for beslutninger om vedligehold af ejendommene.

Administrationsselskaberne, der forbereder disse beslutninger, kan med de gældende honorarregler desværre have en økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et økonomisk efterslæb i relation til vedligeholdelse af boligafdelingerne.

Medlemmer af en boligorganisationsbestyrelse tildeles et fast honorar. Afdelinger i drift betaler et administrationsbidrag til boligorganisationen for administrationen. Bidraget skal dække boligorganisationens samlede udgifter til administration.

 

Administrationsselskabet

.. kan i udgangspunktet ikke kræve særskilt betaling for planlægning og tilsyn med arbejder, der udføres som led i almindelig planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse.

Der er dog den berigende undtagelse, når arbejder gennemføres som led i en fysisk helhedsplan. En mulighed, som for eksempel SAB’s (Samvirkende Boligselskaber) organisationsbestyrelse benytter.

Adgangen til honorarer i forbindelse med større byggesager er problematisk, fordi det giver organisationsbestyrelsen og boligorganisationens administrationsselskab en økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et vedligeholdelsesefterslæb i afdelinger og efterfølgende organisere arbejderne i fysiske helhedsplaner.

På samme måde giver det medlemmerne i organisationsbestyrelsen og boligorganisationens administrationsselskab en økonomisk tilskyndelse til at overdrive vedligeholdelses- og fornyelsesbehovet i forbindelse med udarbejdelse af fysiske helhedsplaner frem for at vedligeholde bygningerne løbende og kvalificeret.

Denne incitamentsstruktur er usund. Den fremmer ikke effektivitet i drift, byggeri og renovering, og det er bemærkelsesværdigt, at Bolig- og Planstyrelsen ikke benytter lejligheden til at påpege dette.

Der er tid til et opgør med boligselskabernes udvidede egenkontrol. Uden sådan et opgør vil der være meget lange udsigter til at få mest mulig værdi for de investerede midler i den almene boligsektor.

 

Direkte valg

.. til boligselskabernes bestyrelser og til Landsbyggefondens bestyrelse vil sammen med tilførsel af bestyrelsesmedlemmer med faglige kvalifikationer, som jurister og økonomer i organisationsbestyrelserne, kunne fremme transparens og styrke beboerdemokratiet.

Lejerne vil dermed få direkte indflydelse på, hvem der forvalter de mange penge, som de indbetaler til boligselskaberne og Landsbyggefonden.

 

Kilder:

John Steen Johansen er formand afdelingsbestyrelsen for Bellahøj I og II, SAB med 487 lejemål. Indlægget blev bragt første gang i Jylllands Posten Århus lørdag den 10. september 2022. 

 

Hvad ville Du gøre?

Af Lars Vestergaard
Blad nr 94
11. marts 2022
Almen udlejning,

Beboernes tarv tænker ingen på.

 

Af Lars Vestergaard

Vi beboere har intet krav på oplysninger eller informationer. Vi har ingen retslige midler til at fremtvinge retvisende informationer.

Ingen kritik føres til referat. Afdelingsmødernes referater er renset for kritik. Inspektør og afdelingsbestyrelse vælger dirigent og referent.

Det kommunale tilsyn beskytter inspektør og opfordrer til at tilsidesætte normalvedtægten, uanset at boligministeriet angiver at det er ulovligt. Hvem har fundet på, at den lovfæstede normalvedtægt og dens dagsorden med krav om fremlæggelse af aktivitetsplan kan ignoreres?

Aktivitetsplanerne med alle de betydelige udgifter via Langtidsplanen forties systematisk, så interessen forsvinder og kun et fåtal møder op på beboermøderne, og efterlades uden viden. Når intet fremlægges eller foreslås skriftligt, forud for beboermøderne, måske fordi de, der skal skrive oplæg ikke kan, så bliver beboer-fremmødet på 5-10 %.

Mine løsningsforslag

Ventelisterne skal regionaliseres frivilligt, uden kommunal bureaukratisk indblanding – efter den Århusianske model: Ingen tilsagn til nybyggeri uden selskabets frivillige tilslutning til en fælles venteliste.

Det virkede i Århus, og sikrer en effektiv rationel udlejning, og tilsvarende er på vej med www.boligøen.dk på Fyn og andre områder.

Driften

1. Ret til aktindsigt for alle beboere i deres respektive afdelinger, af samme omfang og med samme it-teknik, som normalvedtægten giver alle bestyrelsesmedlemmer, dog bortset fra personsager (husorden- & personale-sager). Det koster intet andet end password/adgangskoder til beboerne.

2. Simple retslige tvangsmidler til at gennemføre respekt for og overholdelse af almen-boliglovens regler, normalvedtægten og ovennævnte aktindsigt når administration og bestyrelser ikke vil eller kan medvirke.

3. De kommunale tilsyn skal være aktive udfarende.

Der var nogle år i København i 90-erne efter Jørgen Sjønnungs afgang, da det udsultede administrative tilsyn med almene boliger, blev lagt sammen med de overtallige bygningstekniske sanerings og byfornyelses-folk.

Nu opfatter nogle ansatte i tilsynet ikke deres rolle som beskyttere af beboerne, men som beskyttere af de administrative ansatte, som udnytter beboerne.

Overskud

Ukvalificerede fejl og mangler i langtidsplaner kan ikke undskylde ulovlige overskud. Det er 2 alvorlige ulovlige fejl.

4. Der bør indføres krav om IQ-test og personlighedstest, læse og regne-test forud for administrative ansættelser. Krav kan ikke stilles ved demokratiske valg til bestyrelser, men bør stilles til adm. ansatte.

Alternativt bør der indføres autoriserende uddannelser til ”eksaminerede ejendomsinspektører” inspireret af ejendoms-service-funktionær-uddannelsen og ”eksamineret ejendomsmægler”

5. Strafansvar for alle ansatte og beboervalgte, der overtræder / tilsidesætter love og regler, uden nødvendigvis at skulle igennem kostbare tidskrævende retssager, måske ved at udvide beboerklagenævnenes beføjelser.

Uden aktindsigt, strafansvar og uddannelseskrav fortsætter fejl, svindel og korruption.

Lars Vestergaard er beboer i en afdeling på Ydre Nørrebro i København, der administreres af KAB

Modstanden mod nedrivningerne breder sig

Af
Blad nr 82
30. oktober 2021
Almen udlejning,

Beboerne i Ringparken Slagelse (Fællesorganisationens Boligforening) sagde NEJ til nedrivninger, men blev underkendt

Ringparken i Slagelse
Af Jakob Lindberg

Boligselskabet FOB har i 2019 udarbejdet en helhedsplan, der betyder, at 158 ud af 732 boliger skal rives ned. Desuden skal den lokale daginstitution og flere butikker og fælleslokaler fjernes for at give plads til byggegrunde, som FOB vil sælge til privat byggeri.

 

Beboerne sagde nej

I juni måned blev planerne forelagt beboerne i Ringparken. Med overvældende flertal (242 imod og 107 for) forkastede beboerne helhedsplanen.

Beboernes formand, Hussein Khodr El-khodr udtaler til bladet Arbejderen:

Afdelingsbestyrelserne blev kørt ud på et sidespor og har ikke været involveret i udviklingen af helhedsplanen. Boligselskabets fokus har ikke været at varetage beboernes interesser, men hvordan man bedst muligt kan tiltrække nye tilflyttere og investorer til området. Beboernes nej er også et udtryk for, at de vil protestere og sende et signal til boligselskabets ledelse om deres manglende forståelse og inddragelse af beboerne.

 

Beboernes Nej blev overtrumfet

Boligselskabets øverste ledelse ville dog ikke acceptere dette nej. Man indkaldte boligselskabets repræsentantskab og fik der vedtaget projektet med stemmerne 26 for og 14 imod.

Repræsentantskabet består af delegerede fra alle boligselskabets afdelinger. Repræsentanterne for Ringparken var derfor i mindretal.

Se artiklen andetsteds om den anden bebyggelse i bydelen Ringparken:  Schackenborg Vænge

 

Kilde: Dagbladet Arbejderen og FOB

 

Beboerdemokratiet er blevet suspenderet under coronakrisen

Af Jakob Lindberg
Blad nr
28. maj 2020
Almen udlejning,

 

 

 

 

 

 

 

 

Af Jakob Lindberg

Boligministeren har fastsat midlertidige regler for beboerdemokratiet under coronaen

Et repræsentantskabsmøde eller en ordinær generalforsamling

– kan udskydes så længe sundheds- og ældreministeren har udstedt forbud mod større forsamlinger. Når forbuddet er blevet ophævet skal de pågældende møder indkaldes uden “unødigt ophold”

Medlemmer af bestyrelsen kan fortsætte deres hverv indtil mødet bliver afholdt.

 

Afdelingsmøder

Bestyrelsen for boligorganisationen kan beslutte at udskyde eller helt aflyse afdelingsmøder så længe der er forbud mod større forsamlinger. Medlemmer, som er på valg kan fortsætte indtil ordinært indtil næste afdelingsmøde er afholdt.

 

Budgetlægning

Boligorganisationen kan fastsætte et driftsbudget for det kommende budgetår uden at det godkendes på et afdelingsmøde, sålænge forsamlingsforbuddet er i kraft.

Normalt er der ikke mulighed for at sætte et budgetforslag til urafstemning blandt en afdelings lejere. Men som følge af forsamlingsforbuddet kan en boligorganisation nu beslutte, at budgetforslaget skal sættes til urafstemning blandt beboerne.

 

Aflæggelse af regnskab

Bekendtgørelsen er desværre meget forvirrende med hensyn til dette punkt.

I § 3, stk. 2, står: “Det godkendte årsregnskab skal sammen med bestyrelsens årsberetning, revisors beretning og udskrift af revisionsprotokol uden unødigt ophold indsendes til kommunalbestyrelsen til gennemgang efter afholdelse på et ordinært repræsentantskabsmøde eller generalforsamling”. Hvis forsamlingsforbuddet varer til f.eks. 1. august, skal regnskabet for 2019  mm. først indsendes efter 1. august.

I § 5, stk. 1 står: “Boligorganisationen indsender regnskaber m.v. i overensstemmelse med de frister, der fremgår af § 74”..i driftsbekendtgørelsen. I denne bekendtgørelse står, at .. “Regnskabet for den almene boligorganisation og samtlige afdelingsregnskaber bilagt bestyrelsens årsberetning og udskrift af revisionsprotokollen indsendes inden 6 måneder efter regnskabsårets afslutning til den tilsynsførende kommunalbestyrelse, jf. kapitel 21…” Dette betyder at regnskaber der er afsluttet pr. 31. december 2019 senest skal være indsendt den 30. juni.

Begge dele kan ikke være rigtigt.

Tilsvarende regler gælder for selvejende institutioner, som ejer ungdomsboliger.

 

Klageadgang

I følge bekendtrørelsen kan man ikke klage over beslutninger og afgørelser, der er truffet efter disse bestemmelser, men det har kun ringe betydning, da hele bekendtgørelsen – bortset fra § 3 – ophæves den 1. juli 2020.

 

Kilde:

Bekendtgørelse om fravigelse af regler på boligområdet som følge af coronavirussygdon 2019 (COVID-19). Nr. 361 af 4/4 2020. Transport og Boligministeriet.

Bekendtgørelsen kan læses her:

Store ulovlige overskud i den almene sektor

Af Jakob Lindberg
Blad nr 87
5. december 2019
Almen udlejning,

Manglende overholdelse af non-profit-princippet truer med at ødelægge den almene boligsektor gode ry. Det opsamlede overskud er steget med 75 % på tre år

 

Af Jakob Lindberg

Selvom den almene boligsektor officielt drives på non-profit-basis, opkræves der store overskud i de almene boligafdelinger. Mellem 2015 og 2018 er det årlige overskud steget med 40 %. I 2018 var overskuddet 1,3 mia kroner.

De almene boligafdelinger hober penge op til ingen nytte. Ved udgangen af 2018 var det opsamlede overskud i sektoren på 2,8 mia kroner Ved udgangen af 2015 var det kun 1,6 mia kroner. Dermed er det samlede overskud steget med 75 % på kun tre år.

 

Boligorganisationerne holder på pengene

Efter reglerne skal det opsamlede overskud bruges til at nedsætte huslejen eller mindske eventuelle huslejestigninger.

Mange almene administrationsselskaber overholder dog ikke reglerne herom. I stedet holder de på pengene. Dette truer med at ødelægge lejernes og offentlighedens tiltro til at boligorganisationerne drives uden profit-motiv. Derved risikerer administrationsselskaberne også at ødelægge den almene boligsektors gode ry.

Danmarks Lejerforeninger har lavet en undersøgelse af regnskaberne for 2015 og 2018, der dokumenterer dette.

 

Balancelejeprincippet

Undersøgelsen viser, at der i stort omfang ophobes overskud i de almene afdelinger i strid med det princip om balanceleje, der officielt gælder for sektoren. Med balanceleje menes, at lejen i en almen afdeling (bebyggelse) fastsættes således, at den kan dække de udgifter, der er i afdelingen. Der må således ikke budgetteres med overskud.

Hvis der alligevel kommer et overskud, skal dette tilbageføres til lejerne som en indtægt i de efterfølgende år, hvorved lejestigninger kan undgås eller formindskes.

Undersøgelsen viser, at de almene boligorganisationer, som administrerer afdelingerne, kun i ca. halvdelen af tilfældenene opfylder dette princip.

 

Det årlige overskud var 1,3 mia kr i 2018.

I 2018 var årets overskud 1,30 mia kr for alle afdelinger tilsammen. I 2015 var overskuddet kun 0,93 mia kr. På tre år var det årlige overskud derfor steget med 40 %, hvilket er langt over den almindelige inflation i samfundet.

De penge, som en boligafdeling får i overskud, skal opspares og bruges til at nedsætte lejen i de følgende år. Mange administratorer foretrækker dog at holde på pengene, således at det kun er en del af dem, som bliver ført tilbage til lejerne.

Derved stiger det opsamlede overskud år efter år.

 

Hvad er opsamlet overskud

Med opsamlet overskud (eller underskud) menes summen af overskud/underskud, siden man begyndte at registrere dette omkring 2010.

I den almene sektor er der fælles regnskabsregler. Efter de fælles regnskabsregler i den almene sektor regler skal det samlede overskud/underskud ved årets slutning bogføres på en konto i passiverne, der kaldes opsamlet resultat.

 

Store forskelle mellem boligorganisationerne

I undersøgelsen er det opsamlede overskud for hver enkelt afdeling blevet udregnet. Derudfra er hver afdeling placeret i kategorierne efter hvor stort de opsamlede overskud var. Resultatet ses her:

Overskudskategori Antal boliger Andel i % af alle boliger Opsamlet overskud i gennemsnit pr bolig
3. grads overskud

(mindst 15.000 kr/bolig)

 31.185 5,4 22.941
2. grads overskud

(5.000-14.999 kr/bolig)

 221.948 38,7 8.510
1. grads overskud og balance

(op til 4.999 kr/bolig)

 262.577 45,7 2.179
Underskud 58.334 10,2 -6.376

 

Det ses, at i mere end 31.000 boliger har beboerne over de sidste 10 år betalt 22.941 kr for meget i husleje. Dvs. knap 191 kr for meget hver måned.

Beløbet er et gennemsnitstal. Der findes 3 afdelinger hvor det opsamlede overskud er over 100.000 kr/bolig, og der findes 22 afdelinger, hvor det opsamlede overskud er over 50.000 kr/bolig.

 

Årsager

Grunden til de store overskud er, først og fremmest, at administratorerne i forretningførerselskaberne finder det bekvemt, at der er overskud på afdelingernes regnskaber. Derfor overbudgetterer de fleste af dem. Det vil sige, at de overvurderer udgifterne og undervurderer indtægterne

Andre undlader de at føre årets overskud tilbage som en indtægt i budgettet, således som reglerne siger.

En anden årsag er, at langt de fleste afdelingsbestyrelsesmedlemmer og menige beboere ikke har indsigt i regnskaberne, og at de derfor vælger at stole på konsulenten fra administrationen, når budgetterne skal godkendes.

En tredje årsag er, at den kontrol, som kommunerne fører med de almene boligorganisationer er meget overfladisk. Tilsynet forlader sig på, at et revisionsfirma har godkendt regnskabet, og revisorerne gør kun meget sjældent opmærksom på overtrædelserne af reglerne om overskud.

Derfor får overtrædelserne af princippet om balanceleje lov til at fortsætte.

En kopi af undersøgelsen kan rekvireres hos Jakob Lindberg ved henvendelse til koege@dklf.dk

Historisk dom: Lejefordeling blev ændret i almen boligafdeling

Af Jakob Lindberg
Blad nr
11. august 2018
Almen udlejning, ,

Der blev skrevet historie, da 5 lejere i en lille etageejendom fik dom for, at deres leje skulle nedsættes med 10.000 kr. om året, samtidig med at huslejen hos 20 andre i ejendommen skulle sættes op.

Etageboligerne på Østre Sandmarksvej i Køge. I forgrunden ses to af de aktive beboere, Christina Christensen og Marianne Nielsen

 

Af Jakob Lindberg

Det er så vidt vides første gang, en gruppe lejere har tvunget et boligselskab til at lave om på lejefordelingen.

De 5 lejere havde anlagt sagen mod Afdeling 134 under Lejerbo Køge Bugt fordi huslejefordelingen mellem de 12 lejere i etageejendommen og de 20 lejere i rækkehusene gennem mange år var blevet mere og mere skæv, når man tager hensyn til kvaliteten af lejlighederne i de to dele af afdelingen.

I takt med de huslejestigninger, der var blevet gennemført i afdelingen var huslejen for etageboligerne i oktober 2016 nået op på 1039 kr. pr kvadratmeter om året, mens lejen for rækkehusene kun var på 756,73 kr. pr kvadratmeter.

I 2016 havde 5 af de 12 beboere i etageboligerne fået nok. De ville ikke finde sig i at betale mere i husleje, samtidig med, at deres boliger havde en lavere brugsværdi end rækkehusene.

Forskelsbehandlingen var blandt andet sket ved at den lokale afdelingsformand, Finn Holten gennem mange år havde sørget for at forfordele rækkehusene på etageboligernes bekostning.

Han havde gang på gang fået administrationsselskabet til at ændre på lejefordelingen, således at huslejestigningerne blev større i etageboligerne end i rækkehusene.

 

Argumenterne

Under retssagen argumenterede deres advokat med følgende:

  • At rækkehusene havde et større privatareal end etageboligerne, selv om det bruttoetagearealet, som lejen fordeles efter var nogenlunde den samme. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 4.550 kr om året.
  • At der i etageejendommen var en større beboertæthed, og dermed flere lydgener. For denne ulempe krævede han en ligeledes en lejenedsættelse på 4.550 kr om året.
  • At rækkehusene havde private haver, mens etageboligerne kun havde altan. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 5.000 kr. om året.
  • At beboerne i rækkehusene ved en renovering havde fået bedre køkkener end beboerne i etageboligerne. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 2.250 kr. om året.
  • At rækkehusene havde fået renoveret deres badeværelser i 2006, mens beboerne i etageboligerne stadig måtte nøjes med de nedslidte badeværelser fra 1970-erne. Disse badeværelser var blevet uhygiejniske på grund af tærede faldstammer mm. Dertil kom at etageejendommen også på andre måder var væsentligt dårligere vedligeholdt end rækkehusene. For denne ulempe krævede han en lejenedsættelse på 6.000 kr. om året.

På den baggrund krævede lejerne lejen nedsat med ca. 20.000 kr om året pr lejemål.

 

Flertalsdiktaturet blev underkendt

Boligrettens tre dommere vurderede, at forskellene i kvalitet skulle medføre en lejenedsættelse på 10.000 kr om året. Det imødekom ikke lejernes krav fuldstændigt, men det er alligevel bemærkelsesværdigt, fordi det viser, at lejerne ikke er fuldstændig retsløse over for vilkårlige beslutninger om huslejens størrelse.

Når beboerdemokrati bliver til flertalsdiktatur

Afdelingen opdelt

Retssagen skabte så mange problemer for Lejerbo, at organisationsbestyrelsen i Lejerbo Køge Bugt besluttede at opdele afdelingen i to selvstændige afdelinger. Her forsøgte Lejerbo sig med et nyt forsøg på manipulation.

Efter reglerne skal en opdeling godkendes først i organisationsbestyrelsen og derefter godkendes på et afdelingmøde.

På afdelingsmødet den 11. april 2018  fremlagde Lejerbos administrator et forslag om at afdelingen blev opdelt sammen med forslag til budget for de to nye afdelinger. Budgetforslager for den nye rækkehusafdeling viste en huslejeforhøjelse på 0 %, mens forslaget for etageboligerne lød på en huslejeforhøjelse på 10,82 %.

Dirigenten var formanden for Lejerbo Køge Bugt, Johnny Jensen. Han satte alle tre forslag til afstemning på een gang. Da alle de fremmødte beboere fra rækkehusene selvfølgelig stemte for at de ikke skulle stige i husleje, var resultatet givet. Forslaget om opdeling blev på den måde godkendt ved en smart manipulation.

 

Beboerklagenævnet

Beboerne i etageboligerne indbragte derpå denne sag for Beboerklagenævnet i Køge Kommune, hvor de fik medhold i, at man ikke kunne vedtage budgetterne ved samme afstemning som opdeling af afdelingen. Beboerklagenævnet besluttede at beslutningen om at opdele afdelingen var blevet gyldigt godkendt, men underkendte at de to budgetter gyldige.

Lejerbo blev derfor nødt til at indkalde til to separate afdelingsmøder i den sidste uge af juni 2018 for at få godkendt budgetterne.

Få dage før dette møde kom dommen fra Retten i Roskilde, som underkendte lejefordelingen. Da beboerne i den nye afdeling for etageboligerne mødte frem til afdelingsmødet fik de at vide, at Lejerbo havde trukket de udsendte budgetforslag tilbage.

Der skal derfor på baggrund af dommen udarbejdes helt nye budgetforslag for de to nye afdelinger. Disse vil blive forelagt på afdelingsmøder i september 2018.

 

Ny start

Beboerne i etageboligerne er i princippet tilfredse med skilsmissen. Men der er som i mange andre skilmisser et stort og uafklaret økonomisk problem, hvordan fordeler man pengene?

Det vil tiden vise. Men Køge Lejerforening står bag lejerne i etageboligerne og vil gøre alt for at støtte den nye afdeling i de forhandlinger der forestå

 

Kilde:

Dom fra Retten i Roskilde, afsagt den 21. juni 2018 i sag nr. BS 10A-293/2017.

Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp.