Overskud på afdelingernes regnskaber er udbredte, men det er først et problem, hvis de er systematiske

Af Jakob Lindberg

Nogen gange er det danske sprog svært. Jeg har nu i flere år beskæftiget mig med de overskud, der opstår på en almen boligafdelings regnskaber, fordi boligselskabernes økonomimedarbejdere overbudgetterer. For at undgå underskud på regnskabet, overvurderer man udgifterne og undervurderer indtægterne, når man skal udarbejde et budget. Derved opstår der utilsigtede overskud på afdelingernes regnskaber ved årets slutning.

Der står i almenboligloven, at udgifter og indtægter skal balancere, og hvis de ikke gør det, så er overskuddet ikke i overensstemmelse med loven. På den måde er overskuddet ”ulovligt” eller ”lovstridigt”. Men det er ikke strafbart, og der er ikke tale om svindel, tyveri eller lignende.

Det er heller ikke strafbart at en boligafdeling har underskud,  men det kan være i strid med balancelejeprincippet.

Underskud og overskud på boligafdelingernes regnskaber opstår hele tiden, fordi det aldrig er muligt at forudsige hvilke udgifter og indtægter, der vil komme i fremtiden. I mange afdelinger er der et lille overskud det ene år og et lille underskud det andet år. Disse afdelinger er netop dem, som lever bedst op til balancelejeprincippet

Systematiske overskud

Derimod er der grund til at være kritisk, når nogle boligselskaber år efter år opkræver betydelige overskud, eller når de trækker udligningen af overskuddene ud i årevis.

Tag nu eksemplet med Sneglebo i Roskilde Kommune, som administreres af Boligselskabet Sjælland (BOSJ)

Det er en lille afdeling med 20 familieboliger. Her har der siden 2014 været store overskud hvert eneste år, og ved udgangen af 2020 havde afdelingen et opsamlet overskud på 798.579 kr. Det svarer til knap 40.000 kr pr bolig. Det betyder, at en beboer der har boet i afdelingen i hele perioden er blevet pålagt en tvangsopsparing på 40.000 kr. Den var allerede gal ved udgangen af 2018, hvor det opsamlede overskud var på 1.233.985 kr svarende til knap 62.000 kr pr bolig. Det kritiserede Danmarks Lejerforeninger i en rapport og siden da har BOSJ tilbageført 483.000 kr som indtægt, som er blevet brugt til at begrænse huslejestigninger.

Man skal altid påskønne, når boligselskaberne lytter til kritikken, men der er et stykke vej igen før BOSJ har fået overskudssaldoen ned på et rimeligt niveau. Et hvert boligselskab vil være i stand til at budgetterer så præcist, at det opsamlede overskud holder sig under 5.000 kr. pr bolig. Jeg ser frem til at læse regnskaberne for 2021. Her vil det vise sig om BOSJ evner at undgå de abnormt store overskud.

Mange mennesker tror, at pengene til at bygge almene boliger kommer fra staten. Det er forkert. Det er lejerne, der selv betaler til Nybyggeri-fonden under Landsbyggefonden

Af Jakob Lindberg

Ordet overskud betyder mange ting. Normalt bruger vi ordet til at betegne det, som vi har til overs til os selv, når alle udgifter er betalt. Hvis man har et parcelhus, hvor alle lånene er betalt ud, så består udgifterne af de egentlige driftsudgifter f.eks. håndværkerregninger, vandforbrug, varmeforbrug, renovation, kontingent til grundejerforeningen osv.

Derudover skal man betale ejendomsskatter. Hvis man er en fornuftig husejer, sparer man også op til fremtidig vedligeholdelse. Men når alt det er betalt, så kan man selv bestemme hvad resten af ens indkomst skal bruges til.

Sådan er det ikke i det almene byggeri. Her skal man foruden ejendomsskatter og driftsudgifter og opsparing også betale lovpligtige bidrag til tre forskellige fonde.

Et eksempel

En boligafdeling, Ringen i Køge  har 134 boliger, der i gennemsnit koster 6.935 kr om måneden. En stor del heraf er de såkaldte ”nettokapitaludgifter”, som i de første 30 år af afdelingens levetid blev betalt til kreditforeningerne. I dag er de oprindelige lån betalt tilbage, men lejerne skal blive ved med at betale. Nu går pengene blot til Landsbyggefonden,Nybyggerifonden og den såkaldte Dispositionsfond. Disposionsfonden er en opsparing, som det enkelte boligselskab skal opbygge og som kan yde støtte til nødlidende afdelinger inden for boligselskabet

De tre bidrag er det, som i skemaet nedenfor kaldes ”lovpligtigt overskud”

Huslejen er sammensat således:

Sådan ser hovedtallene ud. De 37 % af huslejen er penge, som lejerne betaler til diverse fonde uden selv at få gavn af dem på kort sigt. En gennemsnitslejer i Ringen betaler hver måned 2.560 kr til disse fonde.

En ejer af et parcelhus, en ejerlejlighed eller en andelslejlighed skal ikke betale til nogen fonde. Når de oprindelige lån er betalt ud, så sparer ejeren de 37 %. De bliver til ”friværdi” i stedet.

På langt sigt kan lejerne få gavn af de penge, som Landsbyggefonden bevilger til renoveringsprojekter, fordi den afdeling man selv bor i, kan få tilskud til renovering.

Alligevel kan man ikke fortænke en lejer i at ønske, at vedkommende selv kunne få lov at bestemme, hvad de 2.560 kr skulle bruges til.

Det er heller ikke underligt, at lejerne flygter ud i ejerboligsektoren, hvis de har mulighed for at købe deres egen bolig.

Hvorfor

Man kan spørge: Hvem har bestemt, at lejerne skal betale alle disse penge til de tre fonde.

Det har folketinget gjort i 1940-erne, for at få gang i byggeriet af gode, moderne boliger til mennesker med små og middelstore indkomster.

Man bestemte den gang, at lejerne ikke skulle have mulighed for at få sat deres husleje ned, når de oprindelige lån til opførelsen af bygningerne og køb af grunden var betalt tilbage. I stedet skulle de ledige penge gå til nogle fælles opsparingspuljer, som i dag hedder Landsbyggefonden og Nybyggerifonden. På den måde regnede man med, at lejerne i det almene byggeri selv kunne finansiere store renoveringsprojekter og nybyggeriet.

Lejerne i 13 afdelinger af KaB har i perioden 2014-2019 betalt i alt 45,7 mio kr for meget i husleje

Af Jakob Lindberg

KaB er et middelstort boligselskab med næsten 3.600 boliger i Køge Kommune. Det administreres af DaB, Danmarks almennyttige Boligselskab, som er et af de største administrationsselskaber i landet.

Ved hjælp af oplyningerne i Landsbyggefondens regnskabsdatabase kan man se hvor stort overskud, der har været i KaB-afdelingerne i 6-års perioden 2014-2019.

Afdelingerne er forskellige. Der er 13 afdelinger med i alt 2.947 boliger, som har balance eller overskud på resultatkontoen. Disse afdelinger har som regel overskud hvert år. Enkelte af dem har i 6-års perioden haft et enkelt år med underskud.

Heroverfor står 4 afdelinger med underskud på resultatkontoen ved udgangen af 2019. Ingen af dem er dog økonomisk nødlidende.

Men jeg vil beskrive de to grupper af afdelinger hver for sig.

Overskudsafdelingerne

Der er tale om følgende bebyggelser: Fuglevænget, Nordgården, Skovparken, Ellemarken, Blåbærparken, Torpgården, Lynggården, Lille Skensved, Nyemarken, Møllegården, Byskovparken, Harens Kvarter og Skovbo Ældreboliger.

De har i 6-årperioden haft et samlet overskud på ca. 55. mio kroner (A+B). Det fordeler sig således:

Af de 55 mio er knap 1 mio (C +D) brugt til at dække underskud med. 8,7 mio er ført tilbage til lejerne som en indtægt i budgettet (E). Tilbage er der 45,7 mio (F), som enten er brugt til at dække underfinansierning, eller stadig står på resultatkontoen. Netto overskuddet er dermed 15.499 kr pr. bolig over 6 år (G). En gennemsnitsbeboer altså betalt mere end 2.500 kr for meget i husleje hvert år.

Underskudsafdelingerne

Her taler vi om Køgemarken, Holmebækhuse, Nonnebanken, og Præstbanken. Afdelingerne har i alt 598 boliger.

Afdelingerne har haft et samlet overskud på 6,1 mio kroner (A+B)

Til gengæld har der været nogle regnskabsår med underskud på 6,7 mio kr (C+D) og nogle af overskuddene er ført tilbage som indtægter på i alt 1,3 mio kr (E). Netteounderskuddet har været  1,8 mio kroner. (F)

Det betyder, at nettounderskuddet i 6-årsperioden har været 3.040 kr pr bolig i gennemsnit.(G)

Bogføringsfinten med at bruge overskuddet til at afvikle den såkaldte underfinansiering har gjort mere skade end gavn for i hvertfald to af de fire underskudsafdelinger, Nonnebanken og Holmebækhuse.

Begge afdelinger har haft store overskud i alle årene bortset fra 2019, hvor Holmebækhuse fik et underskud på 1,4 mio kr. og Nonnebanken et underskud på 0,6 mio kr. Hvis DaB havde ført hele overskuddet ind på konto 407, ville disse penge have kunnet dække underskuddene i 2019 og de to afdelinger ville ikke have haft noget opsamlet underskud ved udgangen af 2019.

DaB forvalter i strid med balancelejeprincippet

I diagrammet ovenfor ses den samlede nettooverskud i perioden 2014-2019. Topscoreren er Lynggården i Ølby, der har haft en nettooverskud på mere end 40.000 kr pr bolig i perioden. En gennemsnitslejer har betalt 6.739 kr for meget i husleje hvert år.

Nr 2 på hitlisten er Nyemarken i Herfølge. Her er nettooverskuddet næsten 34.000 kr pr bolig i perioden. Det svarer til 5.644 kr for meget i husleje hvert år.

I syv afdelinger, Skovparken, Ellemarken, Harens Kvarter, Skovbo Ældreboligselskab, Møllegården, Blåbærparken og Byskovparken har lejerne i gennemsnit betalt mellem 2.057 og 3.035 kr for meget hvert år i perioden.

En enkelt afdeling, Nordgården havde allerede før 2014 et meget højt opsamlet overskud på konto 407 på 13.276 kr pr bolig. I 2019 forøgede man tilbageførslen af penge til lejerne, såldes at der er kommet et lille netto-underskud for perioden på 443 kr årligt pr bolig. I denne afdeling har DaB ikke anvendt bogføringsfinten.

Hvis man vi vide hvor mange penge, man har betalt for meget i leje i den boligafdeling, hvor man bor, skal man regne begge de to typer af overskud med

Af Jakob Lindberg

De nuværende regler for overskud startede som en mindre skandale, som fik boligministeriet til at ændre reglerne. Det begyndte med, at Køge Lejerforening klagede over store overskud i nogle bestemte afdelinger, først og fremmest Køges største bebyggelse, Ellemarken. Dette fik to journalister fra Nordjyske Stiftstidende til at lave en undersøgelse i Nordjylland, som viste, at systematiske overskud var vidt udbredte.

Socialministeriet lavede derpå en undersøgelse på landsplan. Undersøgelsen bekræftede, at systematiske overskud var store og systematiske. Resultatet blev at man ændrede reglerne således, at overskuddene blev mere synlige ved at de skal fremgå af resultatkontoen (konto 407).

Man bibeholdt imidlertid en ”kattelem” i reglerne, således at kreative administratorer fortsat kunne gemme store overskud væk. Man bestemte at administratorerne kunne bruge en del af det årlige overskud til at ”afvikle underfinansiering”. Derved undgik man, at der hobede sig penge op på resultatkontoen (Konto 407).

Resultatet er, at det beløb der står på konto 407 kun viser noget af overskuddet. I nogle boligorganisationer er det kun halvdelen som bliver bogført på resultatkontoen. Resten forsvinder, idet de bliver brugt til ekstraordinære afdrag på de lån af egne midler, som de fleste afdelinger gør brug af.

Et fiktivt eksempel

En mindre afdeling på 100 boliger har opsparede henlæggelser på feks. 5 mio kroner. Der vedtages på budgetmødet i 2015 at opføre en ny lejeplads, og heraf har man brug for 500.000 til etablering. I stedet for at gå ud og låne disse penge i en bank, beslutter beboerne, at man vil låne af sine egne henlæggelser. Pengene skal betales tilbage over 10 år med 50.000 hvert år.

Udgiften på 50.000 lægges ind i budgettet for 2016. Derved forøges den årlige husleje med 500 kr pr bolig. Ligesom i mange andre afdelinger, har bestyrelsen ikke ret meget forstand på budgettering og overlader derfor dette til boligselskabets forretningsfører. Hen får i praksis frie hænder til at udforme budgettet. Forretningsføreren kan godt lide at gå med livrem og seler, når det gælder økonomi og beslutter sig til at skønne højt på udgifterne, således at man er nødt til at sætte lejen mere op, end det egentlig var nødvendigt.

Da regnskabet kommer for 2017 er der er overskud på 200.000 kr. Dem beslutter regnskabsføreren at bogføre på konto 140.1 Afvikling af underfinansiering.

Derved undgår han at overføre dem til konto 407 resultatkontoen, hvilket ville have betydet at pengene i 2019-21 skulle være ført tilbage til lejerne.

Der er ingen, der lægger mærke til det. Regnskabet fremlægges til godkendelse på et afdelingsmøde, men ingen spørger hvorfor, der er så stort et overskud. Der er heller ingen, der spørger om hvad det er for en ”underfinansiering” afdelingen har haft. Ingen har lyst til at vise deres uvidenhed, så regnskabet godkendes enstemmigt.

I realiteten er der ingen underfinansiering. Investeringen på de 500.000 kr er jo fuldt finansieret gennem lån af egne midler.

Men resultatet af denne bogføringsfinte er, at lige netop de beboere, der bor i afdelingen i 2017 kommer til at betale halvdelen af legepladsen, nemlig de 50.000, der optræder i budgettet, plus de 200.000 som var i overskud. Deres reele betaling til den nye lejeplads blev ikke – som lejerne troede – 500 kr, men 2.500 kr.

Ingen katastrofe, men …

Bevares! Lejerne i 2017 tager vel ingen skade af at betale for meget i husleje. Det dør man ikke af. Men måske begynder man at tvivle lidt på beboerdemokratiet.

Og læren er, at man skal regne det hele med, når man stiller sig spørgsmålet: Hvor stort er overskuddet i min afdeling?

Læs næste artikel om Køge almennyttige Boligselskab

Høje overskud i almene boliger er ikke kun et storbyfænomen.

Af Jakob Lindberg

Som et eksempel på en jysk boligorganisation i en mindre kommune vil jeg nævne Hobro Boligforening. Den består af 36 afdelinger med i alt 1.325 boliger, hvoraf de fleste ligger i Hobro og nogle få i Hadsund og Arden.

Hobro Boligforening

Det er bemærkelsesværdigt, at afdelingerne i Hobro Boligforening har store problemer med for høje overskud. Som det fremgår af tabellen nedenfor ligger 15,3 % af boligerne i kategorien Overskud af 3. grad. Det samme gør sig kun gældende for 5,4 % af boligerne på landsplan. Det gennemsnitlige overskud i denne kategori er 21.111 kr/bolig hvilket svarer til landsgennemsnittet.

I kategorien Overskud af 2. grad er andelen mindre end på landsplan, men til gengæld er det gennemsnitlige overskud pr. bolig større, nemlig 11.344 kr/bolig mod 8.510 kr/bolig på landsplan.

Afdeling 4, Krogsvej i Hobro

Nummer 1 på listen over overskudsafdelinger er afdeling 4 Krogsvej i det centrale Hobro med kun 10 rækkehusboliger. Afdelingen er fra 1944 og huslejen er lav, ca 4.500 kr om måneden. Her er det gennemsnitlige opsamlede overskud over 41.000 kr. pr. bolig. Årsagen til overskuddet er at afdelingen i de sidste 3 år har overbudgetteret kontoen for almindelig vedligeholdelse

I andre afdelinger har vi set at, uventede indtægter har været en medvirkende årsag til højt opsamlet overskud. Dette gælder ikke for afdelingerne i Hobro Boligforening. Her spiller Korrektioner vedrørende tidligere år kun en marginal rolle. I 2018 var der kun 2 afdelinger i Hobro, hvor disse uventede indtægter udgjorde mere en 2 % af overskuddet.

Konklusionen er, at administrationen i Hobro Boligforening i deres iver efter at ”være på den sikre side” ikke er opmærksom på, at det er ulovligt at opkræve systematiske overskud.

Møllevænget-Storgaarden i Randers

Randers er en by med mange flere lejeboliger end Hobro. Det bevirker, at boligafdelingerne er mere udsat for indbyrdes konkurrence, hvilket presser huslejerne ned. I hvert fald er der forholdsvis få afdelinger fra Randers i kategorien, Overskud af 3 grad.(Mere end 15.000 kr/bolig)

Jeg har analyseret resultaterne fra boligorganisationen Møllevænget-Storgaarden, som er en mellemstor boligorganisation med 50 afdelinger og mere end 2600 boliger. Denne boligorganisation har kun 1 afdeling i kategorien, Overskud af 3 grad.(>15.000 kr/bolig). Det drejer sig om en afdeling med kun tre boliger. Her er det gennemsnitlige opsamlede overskud 23.193 kr. Dette overskud ligger meget tæt på det gennemsnitlige overskud for hele landet, som er 22.941

Det gennemsnitlige overskud i kategorien, Overskud af 1. grad elle balance svarer også meget godt til landsgennemsnittet.

Derimod er det gennemsnitlige overskud i kategorien Overskud af 2. grad væsentlig mindre end i landet som helhed (6.548 kr mod 8.510 for landet som helhed)

Dette hænger også sammen med, at fordelingen er anderledes for Møllevænget-Storgården end for landet som helhed. Flertallet af boligerne befinder sig i den kategori med det laveste opsamlede overskud. Kategorien Overskud af 1. grad eller balance rummer  54,8 % af boligerne mod kun 45,6 % for landet som helhed, se nedenfor

Møllevænget-Storgaarden har også et lavere andel boliger med underskud, kun 5,8% mod 10,2% på landsplan.

Brabrand Boligforening i Aarhus

Situationen i Århus minder også meget om Randers. Der er langt mellem de århusianske afdelinger hvor det opsamlede overskud er mere end 15.000 kr pr. bolig. Som eksempel kan nævnes den store boligorganisation, Brabrand Boligforening, der har 25 afdelinger. Af dem har kun 3 afdelinger Overskud af 3. grad (Mere end 15.000 kr/bolig), mens 10 afdelinger har Overskud af 2. grad. Det er især de små afdelinger der har høje overskud.

Brabrand har ingen boligafdelinger med underskud og langt hovedparten af boligerne – 63,4 % – ligger i kategorien Overskud af 1. grad eller balance.

Sammenligning mellem Hobro, Randers og Aarhus

I de følgende tabeller har jeg vist de tre østjyske boligorganisationer og sammenlignet dem med landsgennemsnittet.

Tabel 14

Alle 4 boligorganisationer har nogenlunde det sammen gennemsnit for overskud af 3. grad. Det ligger i intervallet 21.000-23.200 kr. pr bolig. Men de tre boligorganisationer har meget forskellige gennemsnit for overskud af 2. grad og overskud af 1 grad.

Randers ligger lavest med henholdsvis 6.548 / 1.970 kr. Hobro ligger højest med 11.344 / 2.686 kr. Århus har gennemsnit på 8.989 / 2.317, der nogenlunde svarer til landsgennemsnittet.

Dermed er Møllevænget & Storgaarden fra Randers den boligorganisation, der bedst lever op til balancelejeprincippet, mens Hobro Boligforening er i klar konflikt med dette princip.

Et lidt andet billede får vi ved at se på fordelingen af boligerne i de tre overskudskategorier:

Tabellen viser at der er Aarhus, der lever bedst op til balancelejeprincippet. Brabrand Boligforening har den største andel af boliger i kategorien, Overskud af 1.grad eller balance, nemlig 63,4 %. Derefter kommer Randers, hvor Møllevænget-Storgården har 54,8 % i denne kategori, mens Hobro Boligforening ligger under landsgennemsnittet med 44,7 %.

Samtidig scorer Hobro Boligforening højest, når det gælder andelen af boliger, med overskud af 3. grad. I denne kategori er Hobro Boligforenings andel 3 gange så høj som landsgennemsnittet.

Tre afdelinger har overskud på mere end 50.000 kr pr bolig

Af Jakob Lindberg

Boligselskabet Sjælland (BOSJ) er et regionalt boligselskab, som oprindelig er opstået ved en fusison af to lokale boligselskaber i Roskilde.

I dag har BOSJ 129 afdelinger fordelt over de fleste sjællandske kommuner i Region Sjælland. Selskabet er i vækst, blandt andet ved opførelse af flere afdelinger i de sidste 10 år i området omkring Roskilde Universitetscenter.

Afdelingerne i BOSJ ligger i den høje ende, når det gælder ophobning af overskud. I tabellen herunder ses følgende:

• en dobbelt så stor andel af BOSJ’s afdelinger har overskud på mindst 15.000 kr pr bolig end i landet som helhed, 11,2 % mod 5,44%.
• det gennemsnitlige overskud i denne gruppe af afdelinger er større end på landsplan, 25.083 kr pr. bolig mod 22.941 kr. for landet som helhed.

Følgende 3 afdelinger topper listen over afdelinger med højt opsamlet overskud ved udgangen af 2019:

• Rønnebærparkens Ungdomspension,nr. 234. Roskilde, ibrugtaget i 2005 – en lille afdeling med 6 familieboliger og 11 ældreboliger: 82.588 kr. pr bolig
• Sneglebo, nr. 225, Roskilde, ibrugtaget i 1987 – en lille afdeling med 20 familiebolger: 57.449 kr. pr bolig
• Troldehøj, nr. 222, Roskilde, ibrugtaget i 1987 – en mellemstor afdeling med 135 familiebolger: 56.735 kr. pr bolig.

Sneglebo

Økonomiens udvikling i denne afdeling var i perioden 2011-17 typisk for mange afdelinger i Danmark.

Huslejen steg fra ca 5.800 kr pr. måned til ca 7.000 kr pr måned for en 4 værelseslejlighed på 97 m2. I 7-års perioden var der overskud hvert år bortset fra 2012. Det årlige overskud varierede mellem 1.621 kr og 6.862 kr. pr bolig. Nettooverskuddet i perioden var ca 450.000 kr og deraf blev ca 2/3 tilbageført til lejerne. Ved slutningen af 2017 havde afdelingen et opsamlet overskud på 235.408 kr, svarende til 11.770 kr pr. bolig.

Allerede på dette tidspunkt overholdt afdelingen ikke balancelejeprincippet.

I 2018 fik afdelingen en ekstraordinær indtægt på 1,1 mio kr, hvilket medførte, at det opsamlede overskud steg til over 1,23 mio kr, svarende til ca 62.000 kr pr bolig. Årsagen til den uventede indtægt var ikke oplyst i årsregnskabet. Ved udgangen af 2019 var det opsamlede 57.449 kr pr. bolig

Andre afdelinger med meget høje overskud

• Kapellanvej/Anders Larsensvej/Sejerøvej, afd. nr. 412, Holbæk, ibrugtaget i 1960 – en lille afdeling med 20 familieboliger: 60.467 kr pr bolig’
• Oasen, nr. 92, Viby Sjælland, ibrugtaget i 2010 – en lille afdeling med 22 familiebolger: 27.059 kr. pr bolig

Karlemoseparken

Denne afdeling er speciel ved, at den i løbet af 6 år er gået fra at have underskud til nu at have et meget højt overskud.

Bebyggelsen blev taget i brug i 1972. Beliggende i Køge. Afdelingen er en af de største i BOSJ med 629 boliger.

Karlemoseparken havde en dårlig økonomi i perioden 2011-13 med underskud tre år i træk. Ved starten af 2014 havde man oparbejdet et samlet underskud på ca. 1,8 mio kr. Lejen blev forhøjet og driften blev bedre, og i perioden 2014-18 fik afdelingen et samlet overskud 11,7 mio kr.

Størstedelen af dette beløb – ca. 7,5 mio kr – er blevet brugt til ekstraordinært at nedbringe gæld. Derved har man undgået at skulle tilbageføre beløbet som indtægt. Lejen er dermed ikke blevet nedsat.  I øjeblikket har afdelingen et opsamlet overskud på 1,1 mio kr. , svarende til ca 1.700 kr pr. bolig.

Af Jakob Lindberg

AKB, København

Boligselskabet AKB København er stærkt repræsenteret blandt boligselskaberne med høje overskud. AKB, der administreres af Danmarks største boligadministration, KAB har 57 afdelinger med i alt 9.106 boliger.

Af de 57 afdelinger er de 6 med i kategorien, ”Afdelinger med overskud af 3. grad”, dvs. afdelinger hvor det opsamlede overskud er på 15.000 kr eller derover. Der er i alt 552 boliger i denne kategori

27 afdelinger er med i kategorien,  ”Afdelinger med overskud af 2. grad” dvs. afdelinger hvor det opsamlede overskud pr boliger er mellem 5.000 og 14.999 kr pr. boliger. Denne kategori omfatter 4.661 boliger.

Resten – 24 afdelinger med 3.893 boliger – har enten et mindre overskud end 5.000 kr./bolig eller underskud.

Boligforeningen VIBO

VIBO administrerer 68 afdelinger med i alt 5.478 boliger i København og Nordsjælland.

Af disse afdelinger har hele 15 af dem et opsamlet overskud på mere end 15.000 kr/bolig. De to afdelinger med størst overskud er Gartnertoften i Tårnby Kommune med 54.504 kr/bolig og Klostervej i Hillerød Kommune med 54.139 kr/bolig.

Sammenligning

En sammenligning af de to boligorganisationer set i forhold til hele landet ses i nedenstående tabeller. 

Tabellen viser, at både VIBO og AKB, København har højere opsamlet overskud af 3. grad pr bolig end i landet som helhed. Hvad angår overskud af 2. grad og 1. grad er gennemsnittet nogenlunde det samme som for hele landet, mens de to boligorganisationer har et mindre gennemsnitligt underskud end i hele landet.

Der er dog en væsentlig forskel mellem de to boligorganisationer, som det ses af næste tabel.

I VIBO er der en langt større andel af boligerne der har overskud. af 3 grad end i både AKB og hele landet. Tilsvarende har VIBO færrest boliger liggende i kategorien overskud af 1. grad eller balance. I denne kategori – som ideelt set burde rumme alle boliger – befinder sig kun 21,8 % af VIBOs boliger og 34,9 % af AKBs boliger, mens det på landsplan er 45,7 % af boligerne, der ligger i denne kategori.

Det er stærkt kritisabelt, at der slet ikke er styr på overskudsdannelsen i VIBO og AKB

Spørgsmålet er hvordan det er kommet dertil. Reglerne for det almene byggeri indeholder dog regler om at de årlige overskud skal tilbageføres som indtægt. Men jeg har foretaget en nærmere analyse af regnskaberne for 5 af afdelingerne i VIBO der alle ligger i kategorien overskud af 3. grad. Analysen viser, at de 5 afdelinger i den 9-årige perioden har haft et samlet overskud på 28,3 mio kr, men de har kun tilbageført 5,6 mio som indtægt, svarende til ca 20 %.

Top 6 i AKB, København

De seks afdelinger med overskud af 3. grad er:

• Arena Handicap Plejeboliger – Opsamlet overskud på 37.895 kr pr. bolig
• Ørestadens Plejecenter – Opsamlet overskud på 32.730 kr. pr bolig.
• 1001-6 Frederiksholms karré 1 – Opsamlet overskud på 26.018 kr. pr. bolig.
• 1059-1 Olfert Fishers Gade – Opsamlet overskud på 24.405 kr. pr. bolig.
• Ny Ellebjerg familieboliger – Opsamlet overskud på 18.774 kr. pr bolig
• 1001-6 Frederiksholms karré 2 – Opsamlet overskud på 16.821 kr. pr. bolig.

I de følgende afsnit vil jeg omtale de to øverste på listen, som begge ligger over 30.000 kr i opsamlet overskud pr. bolig.

Overskud på 38.000 kr pr bolig i afdeling, Arena Handicap Plejebolig, AKB

Specielt interessant er afdeling 1019-0 Arena Handicap Plejebolig med 110 almene ældreboliger, der i gennemsnit er på 69 m2

Afdelingen er beliggende i et af de nye boligkvarterer på Vestamager. Huslejen er høj. Hvert bolig i afdelingen betalte i gennemsnit 99.509 kr i leje i 2018, svarede til 8.292 kr hver måned

Her er der ophobet et overskud siden 2013 på 37.895 kr. pr bolig. Her har man tydeligvis ikke fulgt regnskabsreglerne, for selv om afdelingen har 6 år på bagen, er det først i 2018, at man begynder at bogføre overskuddet i afdelingen.

Der er tilsyneladende ikke tale om nogen stor ekstraordinær indtægt i 2018, bortset fra at man pludselig har fået renteindtægter på 1,3 mio kr fra AKB. Dette kan dog ikke forklare, hvorfor man ved udgangen af 2018 har et opsamlet overskud på 4.2 mio kroner. Først og fremmest skyldes overskuddet at lejeindtægterne er langt højere end udgifterne.

Udgiften til prioritetsydelse var i 2018 budgetteret til over 7 mio kr/år, men endte med en udgift på 759.847 kr. Et sådant fald er i den virkelige verden helt urealistisk og indikerer helt klart, at der er tale om grov forsømmelighed fra KAB’s side.

Københavns Kommune bør foretage en nærmere undersøgelse af økonomien i denne afdeling og de øvrige KAB-administrerede afdelinger med høje overskud.  Desuden bør KAB pålægges at afvikle overskuddet på en gang, hvilket vil medføre en huslejenedsættelse på over 3.000 kr pr. måned for hvert bolig.

Overskud på 33.000 kr pr bolig i afdeling Ørestadens plejecenter, AKB

I denne afdeling er den gennemsnitlige husleje for hvert bolig været 89.246 kr. årligt eller 7.437 kr./ måned.

Hvert bolig har over en 6 årig periode betalt 32.730 kr for meget i husleje. Man kan se af regnskaberne at næsten hele det opsamlede overskud på 3,7 mio kroner skyldes ekstraordinære indtægter i årene 2016 og 2017. I år 2016 drejer det sig om 3,1 mio kr og indtægten bliver i noterne til regnskabet beskrevet som: ”Sparede ydelser første år indtægtsført”.

Da afdelingen havde sit første regnskabsår i 2013 betyder det, at AKB i tre år uretmæssigt har beholdt 3,1 mio kr., som tilhørte afdelingen. Det fremgår ikke af regnskabet om der er blevet betalt renter til afdelingen af dette beløb.

I 2017 er det igen en ekstraordinær indtægt på over 600.000 kr, som i noterne bliver beskrevet som ”Tilbageført afsat grundskyld 2013”. Dette kunne tyde på, at KAB ved budgettet i 2013 har overbudgetteret kontoen for ejendomsskatter. Dette kan ske for selv den mest ærlige, men det virker ikke betryggende, at man venter 4 år før man retter fejlen og fører pengene tilbage til afdelingen.

Under alle omstændigheder bør KAB pålægges at afvikle overskuddet på en gang, hvilket vil medføre en huslejenedsættelse på over 2.700 kr pr. måned for hvert bolig.