Tag-arkiv: Alment

Økonomisk fiasko truer den almene sektors effektiviseringsplan

Af
Blad nr
3. maj 2017
Almen udlejning,

Cirkelhuset er en af de afdelinger der blev ramt af det mislykkede eksperiment

 

3. maj 2017

 

Et af Danmarks største almene administrationsselskaber – Lejerbo – påførte over 300 lejere i Køge et milliontab ved et mislykket eksperiment med centralisering af afdelingernes personale. Det skete få år før administrationsselskabernes brancheorganisation i 2016 lovede regeringen at spare 1,5 mia. kr. ved effektivisering. Sagen viser, at der er stor risiko for, at effektiviseringen vil føre til huslejeforhøjelser i stedet for at mindske huslejen.

 

 

Af Jakob Lindberg

Det mislykkede centraliseringsforsøg foregik i Lejerbo Køge Bugt – en lokal boligorganisation, der omfatter 14 afdelinger i Køge og Ishøj Kommuner. I Køge Kommune har Lejerbo Køge Bugt 10 afdelinger med i alt 803 lejemål. I 8 af afdelingerne med i alt 370 lejemål medførte centraliseringsforsøget tab på omkring 3 mio. kr.  i forhold til det budgetterede.

Som resultat heraf står afdelingernes lejere i dag med massive underskud, som skal afdrages ved huslejeforhøjelser de kommende år. I de fleste af de 8 afdelinger er der pr. 1. oktober 2016 ophobet underskud på mellem 10.000 og 28.000 kr. pr. lejemål.

Den øverste leder af Lejerbo i Danmark er Palle Adamsen. Han er samtidig formand for brancheorganisationen, BL-Danmarks Almene Boliger, tidligere Boligselskabernes Landsforening. Blandt boligorganisationerne i BL foregår der i disse år store bestræbelser på at effektivisere sektoren, særligt gennem centraliseringen af personalet i afdelingerne.

Den inkompetence, som Lejerbo har lagt for dagen i forsøget i Køge, må vække bekymring, både blandt lejerne, i regeringen og i folketinget. Læs mere om den landsdækkende centraliseringsplan i afsnittet, Den Store Effektivisering sidst i denne artikel.

Først vil jeg beskrive de alvorlige konsekvenser af forsøget i Lejerbo Køge Bugt.

 

Lokalinspektørordningen

Lejerbo Køge Bugt er interessant fordi Lejerbo allerede for 5-6 år siden planlagde at centralisere ejendomsfunktionærernes arbejde i denne lokale boligorganisation. Initiativtagerne døbte forsøget ”Lokalinspektørordningen” og den øverste leder af ejendomsfunktionærerne blev kaldt ”lokalinspektøren”.

Efter nogle års forberedelse blev den nye ordning sat i gang den 1. oktober 2014. Der var ikke enighed om omfanget af ordningen. Den største afdeling i Lejerbo Køge, Søparken krævede at blive holdt fri, og det accepterede organisationsbestyrelsen. Den næststørste afdeling, Ringen blev under kraftige protester tvunget med.

 

Ringen
Det udløste en retssag, fordi beboerne modsatte sig centraliseringen og protesterede mod, at organisationsbestyrelsen havde indført ordningen uden at den var blevet godkendt på et afdelingsmøde. Retssagen endte uafgjort, fordi Lokalinspektørordningen blev nedlagt i foråret 2016 inden Østre Landsret skulle afgøre spørgsmålet.

Læs mere om retssagen

Allerede, da udkastene for afdelingernes regnskaber for regnskabsåret 2014-15 forelå i januar 2016 blev det klart, at lokalinspektørordningen var blevet en økonomisk fiasko, og i april besluttede organisationsbestyrelsen at nedlægge ordningen og genoprette stillingerne som ejendomsmestre og ejendomsassistenter i de enkelte afdelinger. Det skete pr. 1. oktober 2016.
Lokalinspektørordningen kom derfor til at fungere i 2 år, fra 1. oktober 2014 til 30. september 2016. Man kan derfor nu gøre erfaringerne fra forsøget op:

 

Udgiftseksplosion

Administrationen i Lejerbo havde før forsøgets start erklæret over for Køge Kommune, at lokalinspektørordningen ville være udgiftsneutral. Det kom ikke til at holde stik.

I diagrammet nedenfor kan man se, hvordan udgifterne til renholdelse og vedligeholdelse har udviklet sig i perioden 2014-2016 sammenlignet med situationen før ordningens indførelse.

 

 

Diagrammet viser at udgifterne er steget fra knap 4 mio. kr i 2012-13 til 6,4 mio. kr. i 2015-16, dvs. en stigning på 62 % på 3 år. Mens hvert lejemål i 2012-13 i gennemsnit betalte 10.682 kr til renholdelse og vedligeholdelse var udgifterne i 2015-16 steget til 17.254 kr.

I denne sammenligning er medtaget tallene for de 8 afdelinger, der var i drift både før og efter ordningens igangsættelse. Afdeling Cirkelhuset var nybygget og kom først i drift i 2015.

I afdeling Søparken, som havde holdt sig uden for lokalinspektørordningen var udviklingen den modsatte. I 2012-13 betalte beboerne her 12.598 kr. pr. lejemål. Tre år efter var udgiften faldet til 8.053 kr. pr. lejemål – et fald på 36 %.

 

Tab: 28.000 for hver lejer

Samtidig har flere og flere afdelingerne fået underskud af betydelig størrelse. I gennemsnit havde afdelingerne et opsamlet overskud på 2.723 kr. pr lejemål før lokalinspektørordningen blev indført. Da ordningen blev afskaffet var overskuddet blevet til et underskud på 9.341 kr pr lejemål.

Nogle af afdelingerne blev dog meget hårdere ramt end gennemsnittet. I tabellen nedenfor ses det opsamlede underskud henholdsvis før og efter lokalinspektørordningen i de enkelte afdelinger.

Værst ramt er afdeling Mølleparken, hvor hver lejer i 2013 havde et ”tilgodehavende” på 7.070 kr. Nu har hver lejer en gæld på 20.623 kr, som skal tilbagebetales over huslejen i de kommende år. Det betyder, at hver lejer har tabt 27.693 kr.

Næsten lige så hårdt ramt er lejerne i afdelingerne Ringen og Ølby

 

 

31 oktober 2013 31 oktober 2016
Mølleparken 7.070 -20.623
Ringen 14.374 -7.773
Ølby -4.626 -18.647
Nørre Boulevard -529 -10.966
Østre Sandmarksvej(afd. 134) -913 -10.994
Smedegården 1.236 -13.761
Humlekærgård 3.393 -2.393
Cirkelhuset -7.572
Østre Sandmarksvej (afd. 224) -1.858 4.741
Søparken -11.184 5.422
Gennemsnit 2.723 -9.341

Det skal bemærkes, at lokalinspektørordningen ikke er den eneste årsag til ophobning af underskuddene. Der er individuelle forskelle mellem afdelingerne, som i nogle tilfælde har gjort den økonomiske nedtur værre og i andre til fælde det modsatte. F.eks. har Østre Sandmarksvej (afd. 224) opbygget et overskud på trods af at afdelingen har været med i lokalinspektørordningen.

 

Den store effektivisering

”Boligorganisationens bestyrelse har ansvar for driften af boligorganisationen og dens afdelinger og skal sikre, at den organiseres og tilrettelægges effektivt.”

Således er formuleringen af en ny bestemmelse (§ 14 b, stk. 2) i lov om almene boliger, som er den lov, der angiver hvilke pligter og rettigheder, de forskellige organer i et alment boligselskab har. (Se en beskrivelse af organerne nederst i denne artikel.)

Lovændringen er en udløber af en aftale mellem regeringen og BL-Danmarks Almene Boliger, der blev indgået i sommeren 2016 med det mål at effektivisere driften med 1,5 mia. kr. frem til 2020, således at huslejerne kunne nedsættes.

De 1,5 mia. er et sparemål for sektoren som helhed – ikke et krav, der pålægges hver enkelt boligselskab. Der kan meget vel ske det, at huslejen stiger i halvdelen af landets godt 7.000 boligafdelinger, mens den falder i den anden halvdel. Men samlet set skal afdelingerne reducere deres udgifter med 1,5 mia. hvis aftalen med regeringen skal indfris.

 

Fokus på driften

Driften af en boligorganisation består af mange forskelligartede aktiviteter lige fra administration af ventelister, regnskabsførelse, arbejde med planlægning af nye boliger, administration af ind- og udflytninger, renholdelse af afdelingerne, vedligeholdelse af bygningerne, udarbejdelse af forbrugsregnskaber, sociale aktiviteter og meget mere

Et af de vigtigste områder er renholdelse og vedligeholdelse i afdelingerne. Renholdelse omfatter alt arbejde som ejendomsfunktionærerne udfører i afdelingen, f.eks. arbejde med fejning, græsslåning, snerydning og lign. En anden opgave er den praktiske tilrettelæggelse af vedligeholdelsesarbejder, f.eks. kontrol med håndværkere, leverandører og lignende. Også ejendomsfunktionærernes administrative arbejde i forbindelse med indflytninger og fraflytninger hører under renholdelsen. Endelig hører møder med afdelingsbestyrelsen og beboere ind under renholdelsen. I regnskabet består konto 114, Renholdelse næsten udelukkende af ejendomsfunktionærernes løn.

 

Vedligeholdelse

Under konto 115, Vedligeholdelse hører udgifter til håndværkere og leverandører – men kun hvad angår ikke planlagte arbejder. Det kan f.eks. være reparationer af pludselige opståede skader på veje, stier og bygninger.

Hvis der er tale om planlagte vedligeholdelsesarbejder konteres de under konto 116, Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse. Disse arbejder foregår i overensstemmelse med en 20-årig vedligeholdelsesplan. Denne vedligeholdelsesplan får indflydelse på huslejen, fordi beboerne skal indbetale tilstrækkelige penge til at de planlagte arbejder kan betales.

 

Variationer

Hvor mange penge, der bruges på henholdsvis renholdelse og vedligeholdelse, svinger meget fra afdeling til afdeling og fra boligselskab til boligselskab. I nogle afdelinger udfører ejendomsfunktionærerne en række simple vedligeholdelsesopgaver, f.eks. mindre malerarbejder, VVS-arbejder og elektrikerarbejder. Der er også afdelinger, hvor en af funktionærerne har en håndværksmæssig uddannelse som tømrer eller maler og derfor kan udføre arbejder, som ellers skulle købes ude i byen.

I disse afdelinger er renholdelsesudgiften ofte højere end normalt, og til gengæld er vedligeholdelsesudgiften lavere end normalt. Derfor bør man se på renholdelse og vedligeholdelse under ét, når man vurderer udgifterne til pasningen af bygninger, veje og lignende.

 

Hvad kan man lære af Lejerbo-fiaskoen?

Filosofien bag forsøget med at centralisere ejendomsfunktionærernes arbejde i Lejerbo Køge var at man kunne opnå en bedre udnyttelse af ejendomsfunktionærernes arbejdstid ved at slå deres arbejdstid sammen i en pulje.

Men når man gør det, opstår der også et større behov for koordinering, hvilket sluger en del af de arbejdstimer, der er til rådighed.

Et andet tidsmæssigt problem var, at der i den nye ordning blev længere mellem beboerne og de ansatte, fordi beboerne skulle ringe til lokalinspektørens kontor, når der var et praktisk problem, der skulle løses. Lokalinspektøren skulle derefter sende en medarbejder ud for at undersøge, hvad problemet var, hvorefter medarbejderen skulle tilbage til basen for at hente materialer og værktøj, og derefter ud til beboeren én gang til. Det er indlysende, at den slags tager længere tid, jo større afstanden er mellem beboeren og lokalinspektørens kontor.

En tredje tidsrøvende faktor var, at maskiner skulle transporteres rundt mellem afdelingerne – i nogle tilfælde skulle de køres fra Køge til Ishøj, fordi lokalinspektørordningen også omfattede 3 afdelinger i Ishøj.

I tilfældet med Lejerbo Køge er der formentlig sket det, at funktionærerne er kommet i underskud med arbejdstimer. For at løse problemerne har man måttet bestille håndværkere til at nå nogle af de opgaver, som det egentlig var meningen, at ejendomsfunktionærerne selv skulle løse.

I Lejerbo Køges tilfælde betød disse vanskeligheder, at man ikke alene overskred konto 114, Renholdelse (løn til ejendomsfunktionærerne) men også konto 115, Almindelig vedligeholdelse (håndværkerregninger).

 

Lejerbo har fået artiklen forelagt for eventuelle kommentarer, men har ikke reageret på henvendelsen.

 

 

 

 

 

Det almene byggeri i UdkantsDanmark truet af konkurs

Af Jakob Lindberg
Blad nr 73
6. december 2014
Ikke-kategoriseret, ,

Seks jyske kommuner råber nu vagt i gevær over for lejeledigheden i de mange almene afdelinger, der i de seneste 20 år er blevet opført rundt omkring i mindre stationsbyer og landsbyer. Mange af disse afdelinger har tomme boliger og de manglende lejeindtægter kan medføre en bølge af konkurser.

Borgmestrene i de seks kommuner, Lemvig, Holstebro, Ringkøbing-Skjern, Struer, Herning og Ikast-Brande forsøger nu at få boligministeren, Carsten Hansen til hurtig handling for at redde afdelingerne i de seks kommuners mindre byer. I følge de seks kommuner er der en reel far for konkurs i mange afdelinger og boligselskaber.
Bormestrene vil have Carsten Hansen til at “tage affære, så stat, kommuner, realkreditinstitutter og almene boligselskaber sammen kan finde en løsning på problemet”. Løsningen kan være en statslig kapitaltilførsel, således at afdelingernes udgifter til afdrag og renter falder. Det vil muliggøre en sænkning af lejen, som – måske – kan få lejerne til at blive.
De almene afdelinger (bebyggelser) i de små byer er ramt, af den hastige foranding i den måde vi bosætter os på. Folk søger mod de større byer i kommunerne. Det betyder, at der ikke er så stort behov for de almene lejeboliger i de små byer. I stigende omfang står disse lejligheder tomme.

Balanceleje

Når en lejebolig står tom, bliver den en belastning for de øvrige lejere i afdelingen. Det skyldes balancelejeprincippet inden for den almene sektor. Hver afdeling skal hvile i sig selv. Hvis en bolig i en lille afdeling med f.eks. 20 boliger står tom, så skal de øvrige 19 lejemål betale den manglende leje.
Ofte er lejen i det almene byggeri i forvejen i den høje ende, fordi der ofte er tale om boliger, der er opført inden for de sidste 20 år. Når lejerne derudover skal betale den manglende leje fra den ledige bolig, kan det blive dråben, der får bægeret til at flyde over, Så fraflytter endnu flere. Det medfører endnu mere udlejningstab med endnu større husleje til følge.

Akæret i Spjald

Ledighed 2,5 %

Et eksempel  er boligorganisationen, BOMidtVest, der administrerer boliger i flere af de seks kommuner. Den råder over 3.400 boliger, hvoraf de 89 var ledige pr 1. september 2014. Det svarer til en gennemsnitlig ledighedsprocent på 2,6 %. Det virker måske ikke så slemt, men da det er et gennemsnitstal, betyder det, at nogle afdelinger har en langt højere lejeledighed.
En af afdelingerne er Afdeling 107, som ligger i landsbyen Spjald, mellem Skjern og Herning. Spjald har ca. 1.200 indbyggere. Afdelingen er opført i 1970 og har 26 lejemål.
I gennemsnit – i 2013 – betalte lejerne ca. 47.500 kr. i husleje. Kvadratmeterlejen pr år var 453 kr. Billigt efter købehavnske forhold men dyrt i Vestjylland.
I alt havde afdelingen indtægter på 1,264 mio. kr. og udgifter på 1,343 mio. kr. Der manglede altså 79.000 kr. for at få balance på regnskabet. Det svarer til, at der stod 174 kvadratmeter bolig tom hele året i gennem.
Året før var underskuddet 48.000 kr. Ved udgangen af 2013 var underskudssaldoen 151.000 kr.
Afdelingen er inde i en ond cirkel, hvor en stor del af de penge, lejerne har sparet op til at vedligeholde boligerne for, i stedet er gået til at dække driftsunderskuddet.
I længden går det ikke.

Hvad gør man?

Efter reglerne er svaret klart. Lejen skal sættes op. Hvis lejen blev sat op fra 453 kr./m2 om året til f.eks. 500 kr. om året ville der være balance også selv om 174 m2 var uudlejet.
Problemet er, at sådan er virkeligheden ikke i Spjald. Sættes lejen op, bliver der endnu flere, som flytter. Afdelingen får endnu flere kvadratmeter, som ikke kan lejes ud. Underskuddet bliver endnu større.

Attraktivt at bo på landet

Løsningen er, at samfundet træder til og sanerer økonomien i disse ramte afdelinger, f.eks. ved hjælp af statslån, der er rente og afdragsfri i de næste 10 år. Til gengæld skal lejerne og boligorganisastionen forpligtes til at bruge pengene på at forbedre boligerne, så de vedbliver med at være attraktive at bo i.
Ingen kan være tjent med små byer som Spjald affolkes.

Randersegnens Boligforening – konkursen ramte hårdt

Af Jan Guldmann
Blad nr 73
6. december 2014
Ikke-kategoriseret, , ,

Det var svært for RandersBolig, at være administrationsselskab for en konkursramt boligforening, men i dag ser fremtiden lysere ud for de 1400 lejere, der var konkursens uskyldige ofre.

At den ene af de oprindelige ejere, Randersegnens Boligforening, i december 2011 blev erklæret konkurs har ikke gjort opgaven for RandersBolig nemmere.
Selve konkursen kan dog ikke lastes RandersBolig, men er et internt forhold i Randersegnens Boligforening, og derfor var konkursen kommet, uanset om RandersBolig var blevet dannet eller ej.
Men nu blev det altså RandersBoligs opgave, i et samarbejde med kommune og DAB, at hjælpe de ca. 1.400 lejere, som havde lejemål i boligforeningen.
Det har været tidskrævende, men også svært for de mange lejere, som i nogle år har manglet økonomi til ønskede forbedringer og vedligehold af deres bolig.

Forlig

Efter indgået forlig mellem kommuner, bank og kreditorer synes fremtiden betydelig mere lys for de 1.400 lejere i Randersegnens Boligforening. Et forlig eller anden juridisk afklaring var en betingelse for, at Landsbyggefonden vil give boligforeningen den nødvendige og lovede kapitaltilførsel, der gør, at de igen kan komme til at fungere som en demokratisk forening, og at lejemålene kan forbedres.
Som jeg har forstået vil dette først kunne ske, når alle sager er løst.
Hvis dette indebærer, at kravet fra kreditorerne mod den tidligere ledelse/bestyrelse også først skal være løst, kan jeg på lejernes vegne kun ønske, at man også her indgår et hurtigt forlig.

Hurtig løsning ønskes

Det kan selvfølgelig medføre, at man ikke får et eventuelt skyldsspørgsmål afdækket, men spørgsmålet er, hvad der tjener lejerne bedst.
Jeg tror på, at de ønsker en hurtig normalisering af deres situation fremfor en flerårig retssag, som måske giver os nogle svar, men sikkert ikke nogle penge.
Jeg kan i lighed med andre da også ønske et svar på flere spørgsmål, men står valget mellem dette ønske og lejernes mulighed for en normalisering af deres situation, vejer lejernes interesse højere for mig.
De eneste sikre vindere på et fortsat slagsmål er nemlig de advokater, som med en timeløn på over 2.000 kr. selvfølgelig kan ønske noget andet, men de har allerede tjent alt for meget på denne i øvrigt yderst kritisable sag.

jan

Københavns Kommune skal bygge mere alment

Af Lars Vestergaard
Blad nr 73
6. december 2014
Ikke-kategoriseret,

Construction on a building site in HatfieldDet almene byggeri i Hovedstaden er meget ulige fordelt. I artiklen beskrives tre konkrete løsninger, der kan mindske problemerne herved.

København er ikke 1 kommune, men mindst 17.
De 17 kommuner i det tidligere amt er, målt på areal, mindre end Bornholm, langt under det halve af Aalborg, og rummer alligevel langt den største befolkningkoncentration i landet.
Opdelingen i 17 små kommuner hæmmer den sociale boligfordeling.
Lykketoft har tidligere udtrykt ønske om fjernelse af de sociale begrænsninger af hensyn til en bedre fordeling af de sociale byrder og opløsning af ghettoerne.
Nogle kommuner har en meget stor andel almene boliger. F.eks. har Brøndby 64,52 % almene boliger og Albertslund  57,67  %. Andre kommuner har derimod lukreret stærkt på de øvriges vilje til at bygge almene boliger.
Det er i nogen grad København  med 20,17 %, og i høj grad Gentofte (4,17 %), Vallensbæk (7,44 %), Frederiksberg (13,46 %) og Dragør (15,6 %).

Byg billige almene boliger

En større andel alment byggeri er en forudsætning for en langsigtet opløsning af ghettoerne og sikring af ”billige boliger” til de evindeligt omtalte sygeplejersker og politibetjente.
Visse borgmestre i København taler meget om, at de ikke kan bygge billige boliger. Det er bluf, røgslør og muligvis valgkamp. Københavnske boligselskaber kan efter indhentede oplysninger udmærket bygge på mange kommunale og private arealer indenfor det ministerielt fastsatte rammebeløb, hvis kommunen vil give tilsagn.
Gedigent alment byggeri har en relativ høj husleje de første år, men når inflationen driver alt andet op, så holder de almene boliger huslejen, som dermed bliver relativt lavere med årene. Efter 15-20-25 år er det billigt, og medvirker til at holde boligpriser og huslejeniveau nede.
Et stort udbud af ældre almene boliger er den bedste sikring mod høje boligudgifter. De skal derfor bygges i god tid før behovet eksploderer!

København prioriterer private boliger

Københavns kommune har dokumenteret at forvaltningen standser almennyttigt boligbyggeri, når forvaltningen mener, at der er mindre end 80 % privat byggeri i et kvarter eller en bydel, og at forvaltningen derfor midlertidigt oplever, at der er mere end 20 % almen byggeri i området, uanset at der senere vil komme andre private byggerier.
Dermed forhindres de almene selskaber i at bygge til lave priser og god kvalitet i perioder med begrænset privat boligbyggeri, og desværre presses de almene derfor også til at bygge når byggeriet boomer, hvilket resulterer i høje priser, byggesjusk og byggeskader.
Der er behov for at bevæge Borgerrepræsentation og borgmestre til at ændre holdning og fremme det almene boligbyggeri, især når der er ledig kapacitet i byggebranchen, men også samlet set. Der bør tilstræbes 25-30 % almene boliger i de enkelte kvarterer og bydele, men godt blandet med andre bebyggelser, ejerboliger og erhverv.
Der er konkrete forslag til indsats, som kan vælges:

1. Graduering af den kommunale grundkapital

For at lokke kommunerne til at bygge flere almene boliger kan det foreslås at graduere det kommunale grundkapital-indskud-lån som p.t.. er 10 %, men tidligere bl.a. har været 14 % af byggesummen således:
– 0 % kommunalt indskud for kommuner med mindre end 20 % almene boliger.
– 5 % kommunalt indskud for kommuner med 20-25 % almene boliger.
– 10 % kommunalt indskud for kommuner med 25-30 % almene boliger.
– 15 % kommunalt indskud for kommuner med over 30 % almene boliger.
Det manglende beløb vil antagelig kunne hentes i Landsbyggefonden, som har stærkt voksende indtægter.
Forslaget bør kunne lokke husarerne og kræmmersjælene i kommunalbestyrelserne, da de vil kunne få mange almene boliger for intet eller et meget begrænset indskud!

2. Fælles boliganvisning

Fælleskommunal social boliganvisning for alle 17 kommuner, med anvisning på tværs af de forældede og besværlige kommunegrænser, vil over tid kunne løse op for ghettoproblemerne.
Forslaget forudsætter antagelig medvirken fra Socialministeriet og Indenrigsministeriet.

3. Fælles venteliste

Fælles ventelisteportal for alle boligselskaber inden for de 17 kommuner, eller måske hele hovedstadsområdet, med henblik på at sikre de boligsøgende dels lavere gebyr-udgifter, dels bedre overblik og bedre søgemuligheder, og samtidig give kommunerne bedre overblik over efterspørgslen efter almene boliger.
Eksempel: I Århus findes en sådan fælles venteliste. Se: www.aarhusbolig.dk med en hjemmeside, en venteliste og et opnoteringsgebyr for alle kommunens almene boliger – bortset fra Lejerbo, som er på vej til at tilslutte sig den fælles venteliste. Der er i øjeblikket ca. 45.000 boliger  med i aarhusbolig.dk
Formentlig kan kommunerne eller boligministeriet overtale selskaberne i Hovedstadsområdet, men de opfatter tydeligvis ventelisterne for at være et selvstændigt profit-område.

Nej til skrabet byggeri

Derimod må der advares mod at forringe kvaliteten af nybyggeriet. ”Billigt byggeri” er sædvanligvis dårligt byggeri med senere store skader og sandsynlighed for tidlig kondemnering, sanering og nedrivning. ”Billigt Byggeri” er absolut ingen løsning.

Københavns boligmangel skaber stigende priser

Af Lars Vestergaard
Blad nr 73
6. december 2014
Ikke-kategoriseret, ,

Københavns socialdemokrater har svigtet vælgerne med en asocial boligpolitik.

Der er blevet 24.000 færre små boliger på 33. år!
Siden 1981 er det samlede antal små boliger i København og Frederiksberg under 60 m2, der især var beboet af enlige og studerende reduceret med 24.000 boliger. I det øvrige land er der blevet flere af alle boliger, store som små; men i København er de små fjernet.
Husvildeboliger blev til andelsboliger!
Under overborgmester Jens Kramer Mikkelsen solgtes alle de kommunale boliger, der var til husvilde og dårligt stillede, til andelsboliger, med ganske andre beboere.

Stop for almene boliger!

Borgerrepræsentationen stoppede for nye almene boliger, fra midten af 90-erne og indtil Ritt kom til.
Konsekvens:
– Voldsomt stigende priser på ejer og andelsboliger for de kreditværdige.
– For mange beboere med sociale problemer i alt for få almene boliger, det vi kalder ghettoer!
– Husvilde og hjemløse hvis eneste problem er, at de ikke kan finde en bolig, de kan betale.
De, der ikke har formue, er svigtet, mens de kreditværdige, der kan låne i banken til boligkøb og boligspekulation får store gevinster.

Planloven er en dårlig undskyldning!

Nu påstår borgmestrene at det er planlovens skyld, at der mangler billige boliger!
Planloven er en dårlig undskyldning. Professor Peter Pagh insisterer på at planloven ikke er nogen hindring for boligplanlægningen, og som påvist ovenfor er det Rådhusets, Borgmestrenes og Borgerrepræsentationens beslutninger, der har ført til boligmangel.

Bykongens indsats

Københavnerne har meget at ”takke” bykongen Jens Kramer for.
Hvis han bare havde kunnet tænke lidt længere, i stedet for at sælge ud af byens boliger og alle sociale hensyn.
Man kan ikke bygge nyt til gammel pris, så der er virkelig et problem, der skal løses.

Teltlejr

Manipulation førte til ansættelse af social vicevært

Af Jakob Lindberg
Blad nr 72
3. marts 2014
Ikke-kategoriseret, ,

Beboerne i en almen afdeling i København blev holdt i uvidenhed om oprettelsen af en stilling som social vicevært, da de vedtog afdelingens budgetter både i 2012 og 2013
Den økonomiske krise har i de sidste 5 år bevirket en kraftig vækst i antallet af udsættelser af lejere. Det er et voldsomt personligt problem for de lejere, der bliver udsat for det, men det er også et problem både for de boligafdelinger, hvor udsættelserne sker. Som regel følger der en regning med for boligafdelingen i form af mange måneders huslejegæld og istandsættelsesudgifter ved fraflytning.
Såfremt den udsatte lejer er en husstand med børn betyder det også store udgifter for kommunerne, fordi familien skal genhuses et andet sted.
Københavns Kommunes Socialforvaltning har i en undersøgelse fra sept. 2011 anslået, at en udsættelse kan betyde tab for afdelinger og selskab omkring 100.000 kr. og for kommunen omkring 200.000 kr.
I en ny rapport fra 22. nov. 2013 fremhæves de økonomiske konsekvenser af hjemløshed og husvildhed med teksten:
”Hvis borgeren opholder sig på herberg eller krisecenter får kommunen en udgift på op mod 2.500 kr. per døgn…”
”Udgiften til opholdet af afledte udgifter skal betales af Københavns Kommune ifølge reglerne om mellemkommunal refusion.”

KABSociale viceværter

Det er derfor i alles interesse, at begrænse udsættelserne. Det har ført til, at nogle boligselskaber er begyndt at ansætte de såkaldte ”sociale viceværter”.
En social vicevært, er en social sagsbehandler eller lignende, som har til opgave at vejlede lejere om hvordan de kan undgå at komme så langt bagud med huslejen, at de risikerer udsættelse fra deres bolig.

Dyr ordning

Det er også sket på Nørrebro, hvor Lars Vestergaard bor i en afdeling af KAB. Der er tre mindre afdelinger, inkl. en stor ældreboligafdeling, gået sammen om at ansætte en social vicevært. Det er øjensynligt sket på initiativ af KAB, og godkendt af tre afdelingsbestyrelser, men afvist af de 3 øvrige!
De samlede udgifter til den sociale vicevært – inkl. kontorudgifter mm. – er ca.788.000 kr. Hvis man fordeler denne udgift på beboerne i de 3 afdelinger giver det en årlig udgift til hver beboer på ca. 1020 kr.
Udgiften til den hemmeligholdte ansættelse kan ikke forklares med tab på fraflyttere, da der i 2012-13-14 kun afsættes 150.000 kr. årligt til disse tab. Udgiften er langt større end de samlede forventede tab på udsatte og fraflyttede.

Manglende information

Beboerne i Lars Vestergaards afdeling blev først klar over, at den sociale vicevært, var ansat, da vedkommende blev præsenteret på et beboermøde i maj 2013
Efter almenboliglovens § 37, skal sådanne ordninger godkendes af afdelingsmødet. Det blev det ikke i dette tilfælde.
KAB henviser til at beløbet var indarbejdet i det budget, som beboerne godkendte på et afdelingsmøde i september 2012; men der blev ikke fremsat noget forslag om ansættelsen af den sociale vicevært. Ingen af de tilstedeværende mødedeltagere kan huske noget om, at det blev omtalt.
Det blev heller ikke angivet i en note til budgettet, at denne nye udgift indgik i budgettet.
Det fik Lars Vestergaard til at klage til det kommunale tilsyn. Klagen fik følgende ordlyd:

Vedr. regelstridig oprettelse og ansættelse af Social Vicevært i
AKB 204/ KAB 1024
Under henvisning til Bek. om sideaktiviteter § 19 stk. 1, Sidste punkt, anmoder jeg Tilsynet om at kræve aktiviteten bragt til ophør omgående, og afdelingens udgifter tilbagebetalt af selskabet.
Den sociale viceværts opgave i AKB 0204 / KAB 1024 svarer i alt væsentligt til de opgaver, der dels er beskrevet i Lov om social service kap. 15-16 §§ 81-98 (se nedenfor) og dels beskrevet i BL & KL’s fælles vejledningspjece: „Begrænsning af udsættelser – i samarbejde mellem kommuner og boligorganisationer“ side 17, (se nedenfor) som kommunale opgaver.
Bekendtgørelse om sideaktiviteter, § 19 stk.1 (se nedenfor) sidste punkt angiver en betingelse, som må betragtes, som et forbud mod denne aktivitet:
Det er en forudsætning, at der ikke er tale om løsning af en kommunal opgave.
Lovgivningens ånd og bogstav er at boligselskaberne skal underrette kommunernes socialforvaltninger om sociale problemer og forestående fogedsager, mens det er kommunernes pligt at handle.
Ikke omvendt!
Under henvisning til Bek. om sideaktiviteter § 19 stk.1 sidste punkt, anmoder jeg Tilsynet om at kræve aktiviteten bragt til ophør omgående, og afdelingens udgifter tilbagebetalt af selskabet.
Venligst
Lars Vestergaard

Hvorfor

Alt taler for, at ordningen udspringer fra inspektøren for den store ældreboligafdeling, som har fået den nærmeste kollega til at overtale 2 ud af 5 naboafdelinger til at medvirke til at betale for den pågældende medarbejder.
Ordningen er aftalt uden de menige beboeres vidende.

Afvisning

Klagen til tilsynet førte ikke til det ønskede resultat. Tilsynet afviste Lars Vestergaards klage med disse ord:
“Tilsynet har modtaget referat af afdelingsmøde i afdeling 1024 Jagtvej den 17. september 2012, hvoraf det fremgår, at budgettet for 2013, herunder udgiften til en social vicevært, enstemmigt vedtages. Samtidig vedtages den medfølgende lejeregulering. Referatet er vedlagt denne skrivelse.
På baggrund af ovenstaende er det tilsynets vurdering, at almenboliglovens § 37, stk. 2 er overholdt i forbindelse med ansættelsen af den sociale vicevært.”

Utilfreds med afgørelsen

Lars Vestergaard er ikke tilfreds med afgørelsen og agter at gå videre.
–  Lige nu overvejer jeg om den elendige sagsbehandling skal ankes til statsforvaltningen og eller tages op politisk med medlemmer af borgerrepræsentationen, udtaler han

Privat eller alment – hvad er bedst?

Af Jakob Lindberg
Blad nr 72
2. marts 2014
Ikke-kategoriseret,

I denne artikel beskrives fordele og ulemper ved det almene byggeri i forhold til det private. Konklusionen er, at trygheden og selvbestemmelsretten er en væsentlig værdi ved det at bo alment.

Den almene boligsektor i Danmark er på mange måder enestående i verden. Mange europæiske lande har boligformer, der ligner  dvs. boliger, der er skabt som et alternativ til den private boligsektor med det formål, at frembringe lejeboliger, som almindelige mennesker kan betale. Det som først og fremmest gør den danske model enestående er beboerdemokratiet  eller rettere sagt beboernes muligheder for at få indflydelse på dagligdagen i deres bebyggelse.
Men hvad adskiller den private udlejning fra den almene udlejning i Danmark. Lad os gennemgå de væsentligste ligheder og forskelle.

Forskel i lejens størrelse

I dag er det svært at afgøre, hvilken af de to boligformer, der er den dyreste. Det afhænger helt af, hvordan man foretager sammenligningen. Det afhænger også af den geografiske faktor. I det følgende gennemgår jeg lejeniveauet i hovedstadsområdet. I provinsen  bortset fra Odense og Århus – er niveauet lavere.
Sammenligner man det ældre almene byggeri fra før 1970 med det tilsvarende private byggeri, hvor der er omkostningsbestemt leje, er der formentlig ikke nogen væsentlig forskel i lejens størrelse gennemsnitligt set. I begge sektorer ligger lejeniveauet på mellem 400 og 600 kr pr kvadratmeter årligt (det svarer til  henholdsvis 2.700 og 4.050 kr om måneden for en gennemsnitslejlighed på 81 kvadratmeter).
Dette gælder for boliger, der ikke er væsentligt moderniserede. Moderniserede lejligheder koster mere i begge boligformer.
I byggeriet fra perioden 1970 -1991 er der heller ikke nogen væsentlig forskel i lejen i de to boligformer. Igen sammenligner vi det almene byggeri med privat byggeri, der har omkostningsbestemt leje. Sædvanligvis ligger lejeniveauet på mellem 700 og 1000 kr pr kvadratmeter (ca 4.700 kr/måned  ca.6.700 kr/måned for 81 m2). Det store spring i lejeniveatuet i forhold til perioden før 1970 skyldes først og fremmest højrente-perioden i 1970-erne, som pressede lejen væsentlig i vejret i begge boligformer.
I byggeri opført efter 1991 er der gennemgående et noget højere lejeniveau og en større spredning inden for det private udlejningsbyggeri end indenfor det almene. I det almene byggeri ligger huslejen typisk mellem 900 – 1200 kr. pr kvadratmeter årligt  (ca 6.000 kr/måned  ca. 8.100 kr/måned for 81 m2). mens det ikke er udsædvanligt at nyt privat udlejningsbyggeri har en husleje der er højere end 1.500 kr. pr. kvadratmeter årligt (ca. 10.100 kr. pr. måned)
Endelig må man tage i betragtning, at der i det private udlejningsbyggeri er mange udlejere, der tager en ulovlig høj leje. Selv i det ældre byggeri fra før 1970 er det ikke udsædvanligt at udlejere opkræver f.eks. 1.500 kr. pr. kvadratmeter årligt, selv om den omkostningsbestemte leje kun er det halve
Man kan altså ikke sige at lejen i det almene byggeri altid er lavere end i det private udlejningsbyggeri. Men huslejen varierer ikke så meget og de meget høje huslejer findes i det private udlejningsbyggeri.

Tryghed

Lejelovgivningen er kompliceret i begge boligformer. Det almene byggeri er dog omfattet af et væsentligt mere omfattende regelsæt end det privat byggeri. Den tætte regelstyring giver højere tryghed for lejeren i det almene byggeri, fordi det forhindrer den almene udlejer i at lave særbestemmelser i lejekontrakterne
Hovedprincippet den almene lejelov er, at alle aftaler og bestemmelser, der ikke udtrykkeligt er nævnt i loven, er forbudt, mens det i den private lejelov er omvendt. Her er det tilladt at aftale hvad som helst, med mindre det udtrykkeligt er forbudt.
Når det gælder opsigelse og ophævelse er både de almene lejere og de private lejere godt beskyttet. I begge boformer gælder det, at man som regel kun kan miste sin lejlighed i to situationer:
– hvis man ikke betaler husleje til tiden
– hvis man overtræder husordenen ved støj og lign.
De private lejere har dog den ulempe, at deres lejemål kan opsiges hvis udlejeren selv ønsker at flytte ind i lejemålet. Desuden kan der aftales tidsbegrænset udlejning i privat udlejningsbyggeri, hvilket er forbudt inden for alment byggeri.
De almene lejere har derved en (lidt) større tryghed i lejemålet end de private lejere.
Demokrati og medindflydelse
Med hensyn til denne faktor er der stor forskel på de to boformer
I det private udlejningsbyggeri er det udlejeren, der bestemmer næsten alt. Ganske vist findes der i lovgivningen bestemmelser om beboerdemokrati. F.eks. har lejerne ret til at fastsætte en husorden. De har også ret til at få en række specifikke oplysninger i forbindelse med varsling af huslejestigninger, og hvis udlejer ikke giver dem disse oplysninger, kan huslejestigningen bortfalde.
Men bortset fra dette har reglerne om beboerdemokrati i privat udlejningsbyggeri mest karakter af „varm luft“, dvs. at det ikke har nogen konsekvenser for udlejeren at overtræde dem.
I det almene byggeri  er reglerne om beboerdemokrati langt mere omfattende. Den vigtigste rettighed er, at lejerne skal godkende ændringer i budgettet før en huslejestigning kan varsles. Dette skal ske på årlige afdelingsmøder, hvor alle lejere har ret til at møde frem og stemme.
Det er også på afdelingsmøderne at lejerne vælger repræsentanter til afdelingsbestyrelsen og repræsentantskabet. Efterfølgende er det repræsentantskabet, som vælger organisationsbestyrelsen, som er den øverste myndighed i boligorganisationen (boligselskabet)
Alle væsentlige beslutninger, der berører afdelingerne, skal forhåndsgodkendes af lejerne på afdelingsmøder.
Som lejer har man som lejer af en almen bolig også ret til at foreslå nye ting, f.eks. investeringer i nye vaskemaskiner eller andre fællesfaciliteter, og man har ret til at foreslå bedre service i form af mere personale. Forslagene skal behandles, og de skal gennemføres, hvis et flertal på afdelingsmødet godkender dem.
Denne initiativret og beslutningskompetence findes ikke i privat udlejningsbyggeri.

Risikoen

Som det kan ses af ovenstående er der ikke nogen synderlig stor fordel ved at være almen lejer frem for privat lejer, når det gælder huslejens størrelse og trygheden i boligen.
Men når det gælder beboerdemokrati og medindflydelse er der stor forskel. Det er først og fremmest beboerdemokratiet, der har gjort den almene sektor i Danmark verdenskendt.
Det forudsætter dog, at de demokratiske spilleregler bliver overholdt først og fremmest af afdelingsbestyrelserne og lederne af boligorganisationerne. det er dem, der skal føre beslutningerne ud i livet.
Hvis lederne ser stort på spillereglerne og saboterer beboerdemokratiet, så kan tilliden blandt lejerne hurtigt forsvinde og så forsvinder også den afgørende fordel, som den almene sektor har i forhold til den almen.