Et småhus i lovens forstand er en ejendom som pr. 1. januar 1995 havde mindre end 7 beboelseslejligheder. Derfor gælder småhusreglerne eksempelvis også for 6 udlejede “rest-lejligheder” i en andels- eller ejerlejligheds-ejendom. Af andre typer småhuslejligheder kan nævnes udlejede parcelhuse/villaer og udlejede enkeltstående ejerlejligheder.

Det afgørende er, at den der står som udlejer, pr. 1. januar 1995 havde mindre end 7 lejligheder i pågældende boligkompleks.

Varsling:

Alt i alt kan det for varsling af småhus-lejeforhøjelse opsummeres, at man har krav på følgende:

1. Varslet skal være skriftligt.
2. Der skal gives 3 måneders frist til forhøjelsen skal betales første gang.
3. Det skal i skrivelsen udtrykkeligt stå oplyst, at lejer har ret til at gøre indsigelse mod forhøjelsen indenfor en frist på 6 uger efter modtagelse af varslet.
4. Varslingsskrivelsen skal angive en begrundelse for lejeforhøjelsen.
5. Af skrivelsen skal klart fremgå, hvor stor forhøjelsen er og hvor høj, den ny husleje bliver.
6. Der skal være gået mindst 2 år siden sidst gennemførte lejeforhøjelse efter boligreguleringsloven. Det skal således også være mindst 2 år siden, at der evt. er gennemført småhuslejeforhøjelse.

Hvis ikke alle disse seks punkter er opfyldt, eller hvis der ikke reelt er tale om et småhus, så er varslingen ugyldig, og lejer kan tillade sig at se helt bort fra udlejers skrivelse. Der vil dog ofte være fortolkningsmuligheder, så snak hellere med lejerforeningen i god tid indenfor 6-ugers fristen.

 

Indsigelse:

Hvis de formelle regler er overholdt, skal der gøres indsigelse indenfor 6-ugers fristen, helst i god tid. Det kan ske i form af et brev, med overskriften i Indsigelse mod lejeforhøjelse pr. x.x. dato, hvor i lejer fortæller, at den varslede leje overstiger både den beregnede omkostningsbestemte leje og lejen for tilsvarende sammenlignelige lejemål.

Brevet med indsigelsen laves i tre kopier. Den ene sendes anbefalet til udlejer. Den anden kopi sendes almindeligt. Og tredje kopi gemmer man selv sammen med kvitteringen for det anbefalede brev. Når der på denne måde er gjort indsigelse indenfor 6-ugers fristen, skal udlejer, hvis denne vil fastholde kravet om lejeforhøjelse, sende sagen i huslejenævnet. Det skal ske senest 12 uger efter varslingsdatoen. Overskrides denne dato bortfalder lejeforhøjelsen.

 

Sagen i Huslejenævnet:

Når huslejenævnet går i gang med at behandle sagen, har det efter loven to muligheder for at fastsætte huslejen:

• a) Ved konkret sammenligning med egnede sammenligningslejemål i kvarteret/ området. Vel at mærke lejligheder, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt.
• b) Ved at indhente de nødvendige oplysninger om ejendommens driftsudgifter, og herudfra beregne den reelle omkostningsbestemte leje.

Flere huslejenævn prøver dog at krybe udenom lovens bestemmelser, og fastsætter huslejen udfra 100 % subjektive skøn. – Vi anbefaler at sådanne nævnsafgørelser, så vidt det overhovedet er muligt, ankes til boligretten.

 

Lejers muligheder i nævnet:

Til brug i forbindelse med nævnsbehandlingen er der fra lejerside tre muligheder for at underbygge og forstærke indsigelsen mod lejeforhøjelsen:

1. Lejer / lejerforeningen kan fremkomme med nogle gode billige sammenlignings- lejemål.
2. Udlejers eventuelle sammenligningslejemål kan afvises som uegnede / ikke-sammenlignelige . – Der skal udelukkende sammenlignes med lejligheder, hvor den nuværende husleje er omkostningsbestemt. Og lejlighederne skal svare nøje til sagens småhuslejlighed hvad angår type, vedligeholdelsesstandard, udstyr mv.
3. Hvis der ikke foreligger egnede konkrete sammenligningslejemål, har nævnet ifølge loven pligt til at foretage omkostningsbestemt lejeberegning. – Det er dog ikke noget man skal regne med sker automatisk. Mange steder sker det ikke, selvom lejeren/lejerforeningen kræver det med henvisning til loven.

Hvis nævnet ser stort på det hele:

Hvis man er så uheldig at bo i en af de kommuner, hvor huslejenævnenes flertal mener de har ret til at tolke loven til at betyde det modsatte af, hvad der rent bogstaveligt står, så behøver det ikke betyde, at sagen er tabt: Sagen kan (indenfor 4 uger) ankes til boligretten. Eventuelt med økonomisk garanti fra Jeres lokale lejerforening.

 

Brug lejerforeningen:

Det kan måske nok virke lidt vel overvældende, når alle muligheder for en sags udfald således ridses op. I praksis gennemgår de fleste sager dog et ret enkelt forløb. Men under alle omstændigheder: Brug din lokale lejerforening

 

Eksempler på fusk med småhus-begrebet:

Småhusreglerne er meget mere gunstige for udlejer, end de almindelige regler i regulerede kommuner. Derfor forekommer der tilfælde med udlejere, der prøver at fortolke deres ejendom ind under småhus-begrebet.

Et eksempel er en ejendom med 7 udlejningslejligheder, men hvor den ene lejlighed er kombineret bolig/erhverv. Udlejer varsler småhus-lejeforhøjelser, men dette er ikke korrekt. En lejlighed med blandet bolig/erhverv skal nemlig regnes med som boliglejlighed i denne sammenhæng.

Et andet eksempel er en ejendom, hvor flere lejemål betegnes som klub-værelser. De bliver derfor ikke talt med af udlejer, og lejligheds-tallet kommer ned under 7. En korrekt vurdering af de pågældende lejemål kan afsløre, at der i virkeligheden er tale om et-værelses lejligheder. – Hvert lejemål har selvstændigt køkken, og det er det afgørende.

Det tredje og sidste eksempel stammer fra en ejendom, hvor der på grunden ligger to huse med fire lejligheder i hver. Udlejers fortolkning var to småhus-ejendomme . Det korrekte ud fra lejelovens ejendoms-definition er een ejendom med 8 lejligheder. Det afgørende her er ikke nødvendigvis om husene ligger på samme matrikel-nr., – det er tilstrækkeligt, at de har samme ejer og et driftsmæssigt fællesskab.

 

Småhuse i uregulerede kommuner

Det er ikke alle lejligheder i småhuse, der har de her beskrevne specielle regler. Småhuse, der ligger i uregulerede kommuner, har nemlig samme regler som gælder for de større ejendomme i disse kommuner.