Folketinget vedtog i 1994 en lovændring, der betød, at lejere med nye kontrakter fik en lettelse i deres vedligeholdelsespligt, men til gengæld blev pålagt en ekstra huslejeforhøjelse. Derfor findes der nu to forskellige ordninger.

Den nye og den gamle ordning

Den nye ordning pålægger kun lejeren en minimal vedligeholdelsespligt, men til gengæld har udlejeren ret til at få mere i husleje.

Den gamle ordning giver mere vedligeholdelsespligt til lejeren, men til gengæld slipper man billigere i husleje.

Da den nye ordning blev indført, vedtog man at udlejerne skulle have en vis kompensation for at overtage nogle af de forpligtelser lejerne havde efter den gamle ordning. Dette betød, at udlejerne efter den gamle ordning fik en forhøjelse af vedligeholdelseshensættelserne efter boligreguleringslovens § 18 B på 1,50 kr. pr kvadratmeter i 1995, og på 1,00 kr. pr kvadratmeter hvert af årene 1996 og 1997. 

Efter den nye ordning fik udlejerne ret til en forhøjelse på 4 kr. pr kvadratmeter, i hvert af de anførte tre år.

Hvad er forskellen?

Forskellen i vedligeholdelsespligt på de to ordninger ligger først og fremmest i vedligeholdelse og fornyelse af ruder, samt i vedligeholdelse af pakninger i vandhaner. For alle de øvrige installationers vedkommende gælder det at de stort set ikke kan vedligeholdes, når man ser bort fra almindelig rengøring. Når et køleskab – f.eks. – efter lang tids brug holder op med at fungere, er det under alle omstændigheder udlejers pligt at forny dem – også hvis man har den gamle ordning.

Pakninger:

Hvis man har den gamle ordning, skal man selv skifte pakninger. Har man den nye ordning, kan man forlange, at udlejeren eller hans håndværker skifter dem uden ekstrabetaling.

Ruder:

Dette gælder efter retspraksis også termoruder. Hvis en termorude punkterer kan man altså risikere at hænge på udgiften, hvis man har den gamle ordning, med mindre man kan bevise, at termoruderne var af dårlig kvalitet

eller lignende. Denne risiko undgår man, hvis man har den nye ordning. Til gengæld betaler man omkring 600 kr. mere om året i husleje (For en gennemsnitslejlighed lejlighed på 70 kvadratmeter er det 595 kr.). Vær opmærksom på om ejendommens forsikring dækker ruder og herunder punkterede termoruder. I så fald er heller ikke lejere med den gamle ordning forpligtet til at betale for fornyelse af ruder.

Skal man skifte ordning?

Mange udlejere forsøger i disse år, at få lejere, der er på den gamle ordning til at skifte om til den nye, fordi de så kan få flere penge ind i husleje. En lejer kan dog ikke tvinges til at skifte ordning. Du bør selv vurdere, hvad der tjener dig bedst, og du har ret til at sige nej tak.

Anden vedligeholdelse

Via lejekontrakten kan du blive pålagt vedligeholdelsespligt på andre områder. I så fald skal det stå udtrykkeligt i kontrakten, som skal være en autoriseret blanket. Hvis der i kontrakten står, at lejer har den udvendige vedligeholdelse bør du søge at få kontrakten ændret. Ellers kan du risikere at skulle betale for en tagreparation eller lignende. Søg råd hos lejerforeningen.

En vedligeholdelses-afsætnings-lejeforhøjelse er en lejeforhøjelse, der ene og alene er begrundet i forhøjelser af de m2- beløb, som skal afsættes til ejendommens vedligeholdelses-konti. (Jfr. boligreguleringslovens §§ 18 og 18a, eller lejelovens § 63a). 

Denne type lejeforhøjelser er omfattet af en slags “discount-udgave” af varslingsreglerne. Med sådan en lejeforhøjelse behøver varslet nemlig kun at opfylde punkterne om skriftlighed og 3 måneders varsel, (punkt 1 og 2 i opslaget om varsling), for at være gyldigt. – Der mangler altså blandt andet bestemmelserne om indsigelsesadgang, så her er det ikke nok at gøre indsigelse

Der gælder derfor det særlige for denne type lejeforhøjelse, at det altid er den enkelte lejer, der skal indbringe sagen for huslejenævnet, hvis forhøjelsen ikke kan accepteres.

eglerne om omkostningsbestemt lejefastsættelse gælder kun i regulerede kommuner.

En omkostningsbestemt lejeforhøjelse består i varsling af den grundlæggende husleje, som beregnes ud fra et huslejebudget. Budgettet må indeholde ejendommens normale driftsudgifter og et nærmere bestemt afkast til udlejeren.

Driftsudgifterne der må tages med i budgettet, er dem der er kendte, og kan dokumenteres, på det tidspunkt varslet skrives.

En varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse skal opfylde alle punkterne 1 til 6 i opslaget om varsling af lejeforhøjelse. Som hovedregel skal der desuden til sammenligning oplyses det gamle budget. Altså det huslejebudget, der kræves husleje efter på varslingstidspunktet.

Hvis ikke alt dette er overholdt, er varslet ugyldigt. Hvilket betyder, at udlejeren ikke har ret til at opkræve nogen forhøjelse overhovedet.

Under alle omstændigheder bør lejerne overveje, om der skal gøres indsigelse mod forhøjelsen.

I den tid en lejeforhøjelse er under behandling i huslejenævnet (eller boligretten), har udlejeren højst krav på, at du betaler en aconto-lejeforhøjelse på 15 kr. pr m2 pr år. Ofte kan det dog være en fordel at betale den fulde varslede forhøjelse, så man er sikker på at slippe for efterbetaling. Når sagen afsluttes, skal det eventuelt for meget betalte tilbagebetales; hvilket om nødvendigt kan ske gennem modregning i huslejen. Du har krav på renter af beløbet. (Se opslaget Tilbagebetaling fra udlejer).

Du kan gøre indsigelse mod enhver lejeforhøjelse, og det er som regel klogt at gøre det. – Helst i god tid.

Indsigelser mod de fleste typer af lejeforhøjelser skal være begrundet i konkrete punkter. Man kan praktisk talt altid skrive det der fremgår af nedenstående to eksempler, men påfør ALLE indsigelsespunkter, der skønnes relevante i den aktuelle situation:

• “Begrundelsen for lejeforhøjelsen kan ikke accepteres”. Eller man kan skrive at

• “Lejeforhøjelsen afvises helt, da den vil bringe huslejen op på et niveau, der er væsentligt højere end det lejedes værdi.”

Indsigelse SKAL ske skriftligt, og inden 6 uger fra varslingen er modtaget.

Send brevet både anbefalet og almindeligt og gem selv en kopi. 

Er der en lovligt etableret beboerrepræsentation i ejendommen, kan den under alle omstændigheder gøre indsigelse på vegne af ALLE lejere.

Brug lejerforeningen

Der er ikke så sjældent fejl ved lejeberegningerne. For store udgifter på budgettet, for lille beløb modregnet som nuværende husleje, forkert fordeling mellem beboelseslejemål og erhvervslejemål, og meget, meget mere. 

Derfor – hvis du/I er blot det mindste i tvivl om at lejen er rigtigt beregnet, om vedligeholdelsesregnskabet er opgjort korrekt, eller om varslet overhovedet er gyldigt: Kontakt den lokale lejerforening og helst så tidligt som muligt indenfor 6-ugers fristen.

Indsigelsens konsekvens, lejeforhøjelser efter boligreguleringsloven:

For næsten alle lejeforhøjelser¹ efter boligreguleringsloven gælder, at hvis der på ovennævnte måde er gjort rettidig indsigelse fra mindst 1/4 af lejerne; så skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet inden 12 uger fra varslingstidspunktet. Gør udlejer ikke det, bortfalder forhøjelsen uden videre. Indbringer udlejer sagen, skal nævnet behandle den for hele ejendommen. Sagens udfald får på denne måde under alle omstændigheder virkning for alle ejendommens lejere. 

Hvis derimod færre end 1/4 af lejerne har gjort indsigelse, så sker der – på trods af rettidig indsigelse – kun noget i sagen, hvis lejerne selv sørger for at bringe sagen i huslejenævnet. Huslejenævnets afgørelse får i disse tilfælde kun virkning for dem, der er med i sagen.

Indsigelsens konsekvens, lejeforhøjelser efter lejeloven:

For næsten alle lejeforhøjelser¹ efter lejeloven gælder, at hvis der på ovennævnte måde er gjort rettidig indsigelse fra én eller flere lejere; så skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet inden 12 uger fra varslingstidspunktet. Gør udlejer ikke det, bortfalder forhøjelsen uden videre – for de lejere der har gjort indsigelse. Indbringer udlejer sagen, skal nævnet behandle den for de pågældende lejemål. Sagens udfald får med andre ord kun (direkte) virkning for de lejere, der har gjort rettidig indsigelse. 

¹⁾ De lejeforhøjelser, der ikke er omfattet af det anførte, er de rene vedligeholdelses-afsætnings-lejeforhøjelser; hvor indsigelse ikke har nogen konsekvenser. Lejer skal altså i disse sager selv indbringe sagen for huslejenævnet.

Alle lejeforhøjelser i bestående lejemål skal varsles. Der gælder forskellige regler for de forskellige typer af lejeforhøjelser, (se nærmere herom i afsnittene om de pågældende forhøjelser). Det fulde sæt af varslingsregler kan opsummeres i følgende seks punkter:

1. Varslet skal være skriftligt.
2. Der skal gives 3 måneders frist, til forhøjelsen første gang skal betales.
3. Det skal oplyses, at du har ret til at gøre indsigelse mod forhøjelsen inden 6 uger efter, at du har modtaget varslet.
4. Der skal stå et budget over udgifterne på hele ejendommen.
   Ved omkostningsbestemte lejeforhøjelser må udlejeren ud over de egentlige udgifter beregne sig en forrentning efter visse regler. – For ejendomme opført før 1964 er denne forrentning 7 % af ejendomsværdien ved 15. alm. vurdering, tillagt 1/3 af “hensættelser til fornyelse” pr. 31.12.94.
5. Beregningen af den enkelte lejligheds husleje skal kunne læses ud af varslingen.
   (I de fleste tilfælde skal der blot fordeles efter m2 bruttoareal. Størrelsen af lejeforhøjelsen for hver enkelt lejlighed skal være angivet.)
6. Varslet skal være vedlagt et regnskab over ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto.
   * Hvis ejendommen både har en “§ 18” og en “§ 18b”-konto, skal BEGGE regnskaber vedlægges.
   * Vedligeholdelsesregnskabet må højst være 3 måneder gammelt.
   * Det skal vise indtægter og udgifter siden forrige regnskab; udgifterne skal være udspecificeret på de enkelte typer af arbejder.
   * Man har krav på at få udgifterne dokumenteret, hvis det ønskes af een eller flere lejere. Dokumentation skal ske i form af bilag, der viser hvad der rent faktisk er betalt for pågældende arbejder.

Hvis du gerne vil have kikket en varsling efter i sømmene, bør du/I tidligst muligt efter modtagelsen, kontakte den lokale lejerforening, medbringende den aktuelle varsling, plus helst også et par forudgående varslinger.

Reglerne om huslejens størrelse skelner mellem din begyndelsesleje (lejekontrakten) og lejeforhøjelser, som sker mens du bor i lejligheden. Hvis din begyndelsesleje er højere end den hidtidige leje (den leje de andre lejere betaler), er du udsat for en såkaldt “genudlejnings-lejeforhøjelse”. I en ejendom med flere lejligheder må der normalt ikke ske sådanne genudlejningsforhøjelser. Kun, hvis lejligheden er individuelt forbedret i forhold til de andre lejligheder, kan der ved genudlejning kræves en særlig forbedringsforhøjelse. Denne forhøjelse skal som hovedregel være beregnet¹. Beregningen skal ske udfra, hvad udlejer kan dokumentere, at forbedringen har kostet. (Principielt gælder opslaget om forbedringer).

Herudover kan forhøjelse af lejen kun ske gennem varsling af en lovlig lejeforhøjelse til alle lejerne samtidigt.

Ved enhver genudlejnings-lejeforhøjelse, er det en god ide at kontakte den lokale lejerforening.

¹⁾ Undtagelsen består i lejemål som er “gennemgribende forbedret”:

Gennemgribende forbedrede lejemål

Det gennemgribende består i nogle beløbsgrænser, så også her kræves der beregning og dokumentation som grundlag for genudlejningsforhøjelsen.

Beløbsgrænserne består i, at forbedringsudgiften, (fratrukket de dele af arbejderne der reelt er vedligeholdelse) overstiger enten 1.600 kr./m2 eller et samlet beløb på 183.000 kr. for lejligheden. Disse beløbsgrænser er indeksregulerede, her er opgivet 2000-tal.

Når udlejer første gang vil gennemføre genudlejnings-lejeforhøjelse for et lejemål, skal han, inden en ny lejeaftale indgås, orientere lejerne/beboerrepræsentanterne herom, med samtidig oplysning om at de indenfor 14 dage kan indbringe sag for huslejenævnet om ejendommens eventuelle vedligeholdelsesmangler. 

Overholder udlejer ikke denne oplysningspligt, bortfalder retten til den særlige lejefastsættelse, og lejer vil kunne få nedsat sin husleje.

Indbringer lejerne/beboerrepræsentationen en vedligeholdelsessag som nævnt, kan der ikke ske genudlejning med genudlejnings-forhøjelse, så længe en sagen måtte versere ved nævnet. Afgiver nævnet påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, kan sådan genudlejning først ske, når de påbudte arbejder er udført.

Ved enhver genudlejnings-lejeforhøjelse, er det en god ide at kontakte den lokale lejerforening.

Hvis din husleje er højere end lejelovgivningen tillader, kan den blive nedsat. Faktisk oplever vi i lejerforeningerne, at alt for mange lejere desværre affinder sig med at betale for høj husleje. Huslejenævnet, boligretten og det øvrige retssystem har nemlig beføjelse til at nedsætte huslejen i en række tilfælde:

• Hvis lejen med mindst 10% overstiger “det lejedes værdi”. (Det sammenligningsprincip, hvor man ser på lejeniveauet for andre tilsvarende ejendomme/lejemål i området).
• Hvis der er mangler ved lejemålet, der i væsentligt omfang nedsætter det lejedes brugsværdi, har du krav på at få huslejen forholdsmæssigt refunderet indtil manglerne er udbedret. (Ved ubeboelighed: Fuld huslejefritagelse, plus udbetaling af erstatning / dækning af omkostninger i forbindelse med midlertidig genhusning).
• Hvis der er gennemført lejeforhøjelser, som ikke opfylder lejelovgivningens minimumskrav til varsling og andre formalia.
• Hvis lejen er fastsat ud fra en forældet retspraksis, der i dag er ændret ved eksempelvis en Højesteretsdom, således at den korrekte husleje i dag er lavere.
• Hvis lejen er fastsat omkostningsbestemt, og der er fejl i beregningerne.

For alle tilfælde med lejenedsættelse gælder som minimum, at lejenedsættelsen har virkning fra og med sagens start. I nogle tilfælde har lejer endvidere ret til at få tilbagebetaling af husleje for en længere periode. Evt. hele perioden den for høje leje er opkrævet. Chancerne for, at sidstnævnte gælder, stiger voldsomt, hvis sagen anlægges INDEN et år efter lejemålets påbegyndelse og/eller lejeforhøjelsens ikrafttræden. Ofte forspilder man dog chancen for tilbagebetaling tilbage i tiden, hvis man har siddet 6-ugers fristen for indsigelse overhørig.

Der skal anvendes ganske særlig procedure overfor udlejer, ved krav om lejenedsættelse, og man bør lade sin lejerforening eller en lejeretskyndig advokat stå for papirgangen.

Kontakt den lokale lejerforening, hvis du har mistanke om, at du betaler for høj husleje. – Der kan være MANGE penge at hente.

Særregler

De forskellige typer af lejenedsættelse gælder i forskellige variationer for de forskellige typer af lejemål. Typen af husleje-sammensætning har også betydning. Kontakt den lokale lejerforening herom.

Lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler m.v. efter bestemmelserne i § 102 i lov om social service, hvis kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal underrette udlejeren senest 4 uger, før indretningen finder sted.

Lejeren har som udgangspunkt ret til at foretage såkaldte “sædvanlige installationer” i det lejede. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden han foretager en påtænkt installation. Lejers ret til at foretage installationen bortfalder dog, hvis udlejeren dokumenterer, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til den/de pågældende installationer. Et råd: Underret udlejer skriftligt, både med anbefalet og almindeligt brev, og giv udlejer mindst fire uger til at svare i. På den måde vil et evt. manglende svar fra udlejer med rimelighed kunne tolkes som grønt lys.