Hvis moderniseringen/forbedringen er meget omfattende og er led i en byfornyelse eller kondemnering; så kan du blive opsagt som omtalt i opslaget om opsigelse.

I så fald har kommunen pligt til at skaffe dig en genhusningslejlighed af tilsvarende standard som din hidtidige lejlighed.

Lige så snart, der blot bliver tale om opsigelse og genhusning; er det en god idé at søge rådgivning i Lejerforeningen; – det kan ofte forebygge problemer.

Genhusnings-boligsikring:

Hvis huslejen i genhusningslejligheden er højere end din gamle husleje, har du (uanset indkomst) ret til en speciel genhusnings-boligsikring. Denne udgør forskellen mellem den hidtidige og den ny husleje. Den aftrappes over en 5- eller 10-årig periode; afhængigt af husstandsindkomsten. Efter denne overgangsperiode kan man kun få Boligstøtte, hvis man er berettiget efter de almindelige regler.

Aftalt boligforbedring (efter de tidligere regler kaldtes det “privat byfornyelse”) er en form for forbedring, hvor udlejer og lejer blot aftaler de arbejder, der skal udføres, og hvad huslejeforhøjelsen skal være.

Erfaringerne viser, at lejerne skal være meget påpasselige med at sætte deres underskrift på en sådan aftale.

I modsætning til almindelige forbedringer (og principielt egentlig byfornyelse) kan der ved “aftalt boligforbedring” godt opkræves huslejeforhøjelse for vedligeholdelsesarbejder. – Altså for arbejder, som lejerne allerede har betalt til over huslejen; – og dette sker desværre uhyggeligt ofte. Det skyldes, at udlejer og lejer næsten ubegrænset kan aftale, hvad der skal indgå i beregningen af huslejeforhøjelsen og størrelsen herfor.

Dyre lejligheder

Aftalt boligforbedring / privat byfornyelse blev i starten ikke brugt særligt meget i private udlejningsejendomme. Det skyldes, at udlejerne ofte har været for griske med at kræve huslejeforhøjelse for vedligeholdelsesarbejder. Dermed blev lejlighederne for dyre.

Da myndighederne gerne ville have sat skub i den aftalte boligforbedring indførte man for nogle år siden nye regler for offentligt tilskud. Det offentlige giver i dag støtte til at nedbringe lejeforhøjelsen med 50 % af huslejestigningen de første 8 år. Derefter afvikles støtten med 5 % om året i de næste 8 år. Når 16 år er gået hænger lejeren på den fulde lejeforhøjelse, som derefter skal betales “til evig tid”.

I realiteten giver staten (midlerne administreres dog af kommunerne) alt for ofte tilskud til en avanceret form for bondefangeri. For selv med 50 % offentlig støtte bliver huslejen ofte høj, i forhold til hvad den ville være hvis de samme arbejder blev udført efter den almindelige lejelovgivnings regler. Derfor har et stort antal lejere benyttet sig af deres lovsikrede ret til at modsætte sig de private byfornyelsesprojekter.

En fordel i visse tilfælde

I visse tilfælde KAN loven dog bruges til at lave en rimelig aftale. I kraft af det offentlige tilskud kan fornuftige forbedringer gøres billigere for lejerne.

Men for ikke at blive snydt, skal lejerne være helt på det rene med deres rettigheder. Blandt andet nøje kende forskellen mellem vedligeholdelse og forbedring i følge lejelovgivningen.

Det er vigtigt, at lejerne har nogle gode forhandlere, og at disse forhandlere har adgang til juridisk bistand, f.eks. via den lokale Lejerforening.

Endelig er det vigtigt, at de arbejder der gennemføres, giver en længerevarende forøgelse af lejemålets brugsværdi. Lejeforhøjelsen gælder nemlig “evigt”. Derfor skal lejerne også have en professionel byggesagsrådgiver (arkitekt, ingeniør eller lignende), som de selv har velbegrundet tillid til.

Det er klogt, at rådføre sig med lejerforeningen inden valget af byggesagsrådgiver og evt. juridisk rådgiver.

FORUDSAT, at sagen er grebet an på den rigtige måde, og lejerne har hyret professionel, betalt rådgivning,  kommer lejerne nemlig ikke til at hænge på regningen, selv om de skulle ende med at afvise projektet/lejeforhøjelsen: Grundejernes Investeringsfond (GI) dækker i så fald udgifterne.

Hvornår er en aftale om privat byfornyelse gyldig?

I alle ejendomme kan aftalen indgås, hvis ejeren og mindst 60% af lejerne skriver under.

I ejendomme med Beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på alle lejernes vegne indgå aftale med udlejeren, såfremt huslejestigningen holder sig inden for en vis beløbsgrænse. Aftalen skal dog godkendes på et beboermøde.

Derudover er der en lang række særbestemmelser, der skal være opfyldt, før en aftale er gyldig. Disse bestemmelser er især vigtige, hvis man ikke er tilfreds med den aftale, flertallet af lejerne har godkendt: Er bestemmelserne ikke overholdt til punkt og prikke, kan man som regel få aftalen underkendt som ikke-bindende.

Når man taler om “forbedring” i forbindelse med udlejningslejemål, handler det om arbejder på ejendommen, som forøger lejemålets brugsværdi. (I forhold til den brugsværdi lejer hidtil havde retskrav på). 

Eksempelvis er det normalt en forbedring, hvis en lejlighed uden eget bad får installeret et bad.

Arbejder som hører ind under udlejers vedligeholdelsespligt, og arbejder som ikke giver lejligheden en forøget brugsværdi, kan ikke lovligt give forbedringslejeforhøjelser efter lejeloven og boligreguleringsloven.

(Noget bagvendt og selvmodsigende, kan vedligeholdelsesarbejder imidlertid godt give huslejeforhøjelser i forbindelse med arbejder, der udføres efter byfornyelsesloven. Så pas på med det.)

Forvarsling

Før der overhovedet sættes arbejder i gang i din lejlighed, skal du normalt have et skriftligt varsel. Et for-varsel, der skal oplyse om arbejdets art og omfang. (Dette gælder dog ikke, hvis der udelukkende er tale om uopsættelige reparationer – sprungne vandrør, stoppede faldstammer o.lign..)

For små-arbejder, hvor arbejdet ikke vil genere noget videre, skal du have fået varslet senest 6 uger før arbejdet går i gang. 

For større forbedringer, hvor arbejdet er til gene for beboerne, skal du have fået varslet senest 3 måneder, før arbejdet går i gang.

Hvis der ikke for-varsles på denne måde, har udlejeren og håndværkerne ikke adgang til dit lejemål, og du kan nægte dem adgang. Hvis de alligevel tiltvinger sig adgang, er der tale om indbrud, og du kan kræve dem fjernet af politiet.

Med hensyn til lejeforhøjelser på grund af forbedringer, så kan lejen tidligst forhøjes, når arbejdet er helt færdigt, og som nævnt kun efter at forhøjelsen er korrekt varslet med 3 måneders frist til ikrafttræden osv..

Formelle krav til for-varslingen

Selve lejeforhøjelsen skal varsles efter de regler, der er beskrevet i opslaget lejeforhøjelse, afsnittet varsling, og med hensyn til for-varslet af forbedringen gælder følgende:

1. Hvis lejeforhøjelsen sammenlagt med eventuelt andre forbedringsforhøjelser gennem de sidste 3 år bliver mere end 64¹ kr. pr. m2, så skal der i varslet også stå: 
   * At du har ret til at gøre skriftlig indsigelse inden 6 uger, hvis du helt eller delvist er uenig i, at forbedringen skal gennemføres, som den er forvarslet. 
   * En foreløbig beregning af, hvor meget lejen vil stige som følge af forbedringen.

2. Hvis forhøjelsen, sammenlagt med andre forbedrings-lejeforhøjelser gennem de sidste 3 år, bliver over 127¹ kr. pr m2 pr. år, så skal udlejeren i varslet også fortælle, at du har ret til en anden lejlighed, hvis du forlanger det inden 6 uger. 
   Denne erstatningslejlighed skal svare til din gamle lejlighed: Have nogenlunde samme husleje, størrelse og beliggenhed, som den gamle lejlighed (inden forbedringen). 
   Kræver du på denne måde en erstatningslejlighed indenfor de 6 uger, så må udlejeren ikke sætte forbedringen i gang, før hun/han har fundet en sådan lejlighed til dig.

Mangler ved varslerne

Hvis varslet ikke opfylder punkt 2 ovenfor, men dog opfylder punkt 1, vil udlejeren ikke lovligt kunne kræve en lejeforhøjelse på mere end de 127¹ kr. pr m2.

Hvis varslet ikke opfylder punkt 1 ovenfor, vil udlejeren ikke lovligt kunne kræve en lejeforhøjelse på mere end de 64¹ kr. pr m2.

Indsigelse

Hvis mindst 1/4 af lejerne gør indsigelse mod forbedringen indenfor 6-ugers fristen, som nævnt ovenfor i pkt. 1, så kan udlejeren kun sætte arbejdet i gang, hvis huslejenævnet godkender forbedringen.

Hvis udlejeren i sådanne tilfælde ikke sender sagen i huslejenævnet senest 12 uger efter varslingstidspunktet, så bortfalder forbedringen automatisk. Hvis den gennemføres på trods heraf, vil udlejeren højst kunne kræve en forhøjelse på de 64¹ kr. pr m2; i visse tilfælde kan forhøjelsen helt bortfalde.

Aftaler

Generelt vil vi kraftigt fraråde, at man indgår aftaler med udlejer om moderniseringer. Kontakt under alle omstændigheder først den lokale lejerforening.

¹⁾ Det er de sammenlagte forbedringslejeforhøjelser gennem de seneste tre år, der ikke må overstige de anførte maksimumbeløb på henholdsvis 64 kr. og 127 kr. pr. m2. Beløbsgrænserne justeres hvert år pr. 1. januar udfra pristallet.

I alment (almennyttigt) byggeri gælder alt her i emnet for beboelseslejligheder, dog bortset fra omtalen af huslejenævnet. – Sagerne skal i stedet indbringes for beboerklagenævnet.

I uregulerede kommuner gælder alt her i emnet for beboelseslejligheder.

Også for lejligheder i småhuse gælder alt her i emnet.

For værelseslejemål gælder, at varmen kan være inkluderet i lejen. I så fald skal udlejer ikke lave varmeregnskab. Men hvis du betaler varme særskilt, så gælder alle reglerne.

I alle tilfælde har du samme adgang til at kræve målere opsat.

Pr. 1. januar 1999 er det lovpligtigt (for udlejeren) at der skal være individuelle varmemålere i hvert enkelt lejemål. Efter lejeloven er det imidlertid et flertal af ejendommens beboere, der har bestemmelsesretten over, hvordan varmeudgifterne skal fordeles: Om det skal være efter målere (i givet fald, hvilken type) eller efter areal/rummål.

Som lovgivningen er i dag vil lejerne dog ikke kunne kræve at man går tilbage til fordeling efter areal/rummål. I kan som lejere kræve målere indført, og evt. at eksisterende målere udskiftes med en anden type.

Hvis I ønsker en anden fordelingsmåde end hidtil, skal I meddele udlejeren det senest 6 uger før starten af en varmeregnskabsperiode. Helst i form af et brev med underskrifter fra et flertal af lejemålene. Send brevet anbefalet og gem selv en kopi. Lejerforeningen kan evt. stå for denne brevveksling.

Bemærk, at når I forlanger ny målere opsat, kan udlejeren kræve, at I selv betaler for det; som regel i form af en særskilt forbedringslejeforhøjelse.

Hvis Jeres udlejer ikke fylder olie på, eller hvis der bliver lukket for fjernvarme/gas på grund af manglende betaling fra Jeres udlejer, så henvend Jer til kommunen. Kommunen har nemlig pligt til at tage affære i sådanne situationer, ved at stå for oliepåfyldning mv., og lægge ud for betalingen.

Udlægget har kommunen så ret til at hente hjem på den måde, at I indbetaler Jeres husleje hos kommunen et stykke tid.

Henvend Jer til lejerforeningen, hvis der alligevel opstår problemer, eller I er i tvivl om noget.

Hvis udlejeren vil forhøje dit acontobeløb, skal det varsles 6 uger før det nye beløb betales første gang. Forhøjelsen må ikke være større, end det kan begrundes ud fra prisstigninger og det sædvanlige forbrug.

Oplever du, at disse regler overtrædes, har Huslejenævn eller Beboerklagenævn mulighed for at gribe ind. Kontakt lejerforeningen, hvis der er problemer.

Selvom regnskabet er formelt gyldigt, kan der meget vel være fejl. Hvis man er i tvivl om regnskabets rigtighed, kan det derfor altid anbefales at gøre indsigelse.

Indsigelsen mod et varme-, vand- eller forbrugsregnskab skal altid være udspecificeret. Det er nemlig et lovkrav, at indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes.

Typiske indsigelsespunkter kan for eksempel være:

• Det samlede udgiftsbeløb kan ikke accepteres.

• Udgifternes fordeling mellem de enkelte lejemål kan ikke accepteres.

• De angivne acontovarmebeløb kan ikke accepteres, da de ikke stemmer overens med, hvad lejeren kan konstatere at have indbetalt.

Din indsigelse skal ske inden 6 uger, og den skal være skriftlig. Send indsigelsen til udlejer/administrator, både anbefalet og almindeligt, og gem selv en kopi + kvitteringen for et anbefalede brev. Du kan eventuelt i stedet få din lejerforening til at gøre indsigelse på dine vegne.

Når der er gjort indsigelse, skal udlejer sende sagen i huslejenævnet/beboerklagenævnet inden 12 uger fra varslingstidspunktet. Ellers mister udlejeren automatisk retten til at opkræve efterregninger. Du har stadig krav på at få dine penge, hvis du skulle have tilbagebetaling af for meget betalt varme.

Du kan benytte linket herunder (på Kommunedatas – KMDs – www.netborger.dk) til at beregne, om du kan få boligstøtte og i givet fald hvor meget.

Hvis beregningsresultatet viser, at du er berettiget til støtte, eller til et andet beløb end du får i forvejen; så print skemaet ud og henvend dig til din kommunes boligsikringskontor.

Vær omhyggelig med at indtaste de rigtige værdier i de rigtige felter.

Beregn boligstøtte.

Det afgjort nemmeste er givetvis at gå ind på kommunedatas “www.netborger.dk” og der få beregnet, hvad man måtte være berettiget til.

For lejer-husstande med pensionister kaldes boligstøtten “boligydelse”. Reglerne herfor er beskrevet i en pjece “Boligydelse … til pensionister”, som socialministeriet har udarbejdet. Pjecen kan hentes via ministeriets hjemmeside.

En mere udførlig gennemgang af regelsættet findes i pjecen “Boligstøtte”, som Boligselskabernes Landsforening (BL) normalt udgiver opdateret hvert år. Pjecen kan sædvanligvis fås på kommunens boligstøttekontor, eller den kan bestilles via BLs hjemmeside (“publikationer”, “BL-udgivelser”).

Man KAN også studere selve loven (Lov om individuel boligstøtte), som han hentes via opslaget: 

Anden boliglovgivning