Kategoriarkiv: Lejemåls begyndelse

Adgang til lejligheden

Af
Blad nr
18. januar 2009
Lejemåls begyndelse

 

Når du først har overtaget lejligheden, så har du som lejer brugsretten. Derfor bestemmer du, hvem der skal lukkes ind. Udlejer har ikke krav på et eksemplar af nøglerne.

Udlejer har kun krav på uvarslet at få adgang i to situationer:

  1. Når det ubetvivlsomt er tvingende nødvendigt, feks. når noget skal repareres (se opslaget Forbedringer, afsnittet “forvarsling”). 

  2. Når lejligheden skal fraflyttes, har lejeren pligt til (på udlejers anmodning) at give bla. boligsøgende adgang til at bese det lejede. Tidsrammen herfor er i loven fastsat til “2 timer hver anden hverdag, på et tidspunkt, der er bekvemt for besigtigelse”.

Vil du være på den sikre side, så sørg for at omkode låsen. Så ved du, at hverken tidligere lejere eller udlejer har en nøglekopi liggende.

MED BEHØRIG VARSLING gælder herudover: 

3. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

4. Inden iværksættelse af arbejder, der er til væsentlig ulempe for lejeren, har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Før indflytningen

Af
Blad nr
18. januar 2009
Lejemåls begyndelse

 

For at forebygge besværligheder, når du engang skal fraflytte (se eventuelt opslaget Fraflytning), vil det ofte være en god ide:

  1. at gennemfotografere lejemålet før indflytningen.
  2. at skrive en indflytningsrapport, og sende kopi heraf  anbefalet til udlejer, inden 14 dage efter lejemålet er overtaget.

For senere at kunne bruge billederne som dokumentation, skal hvert enkelt have en påtegning om hvornår (og hvor) de er taget. Nogle fotofirmaer datostempler automatisk de fremkaldte billeder; og det er en stor fordel til dette formål. Ellers kan lejerforeningen hjælpe med en datopåtegning umiddelbart efter fremkaldelsen.

 

Penge under bordet

Af
Blad nr
18. januar 2009
Lejemåls begyndelse

Det er ulovligt at kræve penge under bordet som betingelse for udlejning af en lejebolig. “Dusør” som det også kaldes. 
På helt samme måde er det ulovligt at kræve penge under bordet, eller “samtidig handel af noget andet” i forbindelse med salg af en andels- eller aktie-lejlighed.

I begge tilfælde siger lovgivningen faktisk, at man har krav på at få en eventuelt betalt dusør tilbagebetalt, uden at miste retten til den opnåede bolig. Kan man dokumentere at der er betalt dusør, så får man faktisk også praktisk talt altid ret og pengene tilbage gennem retssystemet.

Problemet består i at kunne dokumentere, at man har betalt pengene, og at de er betalt som dusør for erhvervelse af den pågældende bolig. Derfor kan vi stærkt anbefale at man allierer sig med en lokal lejerforening, der evt. kan hjælpe med at arrangere dokumentation. I den forbindelse kan der søges inspiration i følgende råd:

* Hvis der kan lokkes noget på skrift ud af “dusøropkræveren”, vil det være nummer ét. Men ellers handler det om båndoptagelse af samtaler med vedkommende. Helst støttet af vidner. (Der kan lyttes med på tlf-samtaler mens de foregår og båndoptages; og tilsvarende KAN arrangeres mht. ansigt til ansigt -samtaler).

* Betaling via check, eller anden overførsel via pengeinstitut, kan praktisk talt altid spores, og bør derfor foretrækkes. Kræves kontanter bliver det hele vanskeligere, men noter numre på pengesedlerne, eller fotokopiér dem eventuelt i stedet. Vidner, der kan overvære og bekræfte BÅDE denne noterings-proces OG den efterfølgende aflevering, vil være påkrævet. Ligeså vil det være vigtigt med OMGÅENDE politianmeldelse og sagsanlæg.

Forskellige typer lejeaftale

Af
Blad nr
18. januar 2009
Lejemåls begyndelse

Når du skal leje en bolig, er det vigtigt at lejeaftalen indgås med den, der ejer ejendommen (udlejer). Her giver lejeloven dig en klar beskyttelse overfor udlejer.

Har du lejet lejligheden af en, der selv er lejer, så bor du til fremleje. (Se evt. opslaget fremleje).

Ved fremleje kan du som fremlejetager bruge lejelovens regler overfor den du er lejer hos. Men du har ikke fuldt ud samme beskyttelse som en “direkte” lejer. Du kan som fremlejetager for eksempel ikke rejse krav mod ejendommens ejer uden lejers medvirken, og hvis lejeren siger op overfor udlejer, ryger din fremlejekontrakt med i købet. – Uanset hvad der står i den.

Hvis du eller udlejeren forlanger det, skal der skrives kontrakt, men det er ikke nødvendigt.

I de fleste ejendomme med mindst 7 lejligheder gælder desuden:Hvad enten du har kontrakt eller ej, er det ulovligt, hvis du får dårligere lejevilkår end de andre (ældre) lejemål i ejendommen. Din kontrakt må for eksempel ikke være tidsbegrænset, hvis de andres ikke er det, og din husleje må ikke være højere pr. m2 end den, der betales for tilsvarende lejligheder i ejendommen (se eventuelt lejeforhøjelser).

Magiske moderniseringer

Af Jakob Lindberg
Blad nr
13. marts 2017
Lejemåls begyndelse, Lovgivning, Privat udlejning

13. marts 2017

Indførelsen af særlige regler for ”gennemgribende moderniseringer” forvrider lejeboligmarkedet

 

Folketinget indførte i 1995 de såkaldte 5-2-moderniseringer, der skulle præmiere udlejere, som lavede gennemgribende moderniseringer af deres ejendomme. De kaldes 5-2-moderniseringer, fordi reglen står i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Udlejeren skulle nu ikke alene have ret til et beregnet afkast efter de normale regler i lejelovens § 58. Man indførte en regel – § 5, stk. 2 – der betyder, at afkastet af investering bliver afhængigt af lejeniveauet i området.

Det har ført til, at to lejemål, der er moderniseret efter henholdsvis § 5, stk. 1 og § 5, stk. 2 får helt forskellig husleje, som vi dokumenterer det ved de to eksempler her på denne side.

 

5, stk. 1

Hvis en udlejer laver en forbedring i sin ejendom – for eksempel forbedret isolering – så kan han beregne sig et årligt afkast, der svarer til ydelsen på et 20-årigt kreditforeningslån i det år forbedringen foretages.

Investerede han i 90-erne 1 mio. kan han få et årligt afkast på 100.000 af denne investering i al fremtid, såfremt han holder forbedringen ved lige. Hvis forbedringen holdes ved lige i blot 25 år, får han 2,5 mio. kr. retur.

 

5, stk. 2

Hvis udlejeren derimod er berettiget til at lave en forbedring efter § 5, stk. 2, skal afkastet ikke beregnes som ovenfor. Her afhænger afkastet af, hvor attraktivt det er at bo i området. I dette tilfælde er han fritaget for boligreguleringslovens beregningsregler og kan i stedet fastsætte lejen efter ”det lejedes værdi”

I tabellen herunder kan vi se hvor forskelligt afkastet har været ved henholdsvis en § 5, stk. 1 modernisering (10 %) og en § 5, stk. 2 modernisering (25%) for de to lejligheder der er beskrevet andetsteds på denne side.

 

Investering 336.919 kr. Lejlighed A Lejlighed B
Regel § 5, stk. 1 § 5, stk. 2
Afkast pr m2, pr år 370 928
Afkast i kr. pr år 34.040 84.448
Afkast i % af investering 10 25

 

Enhver forbedring taber i brugsværdi med årene. Men det magiske ved 5-2-moderniseringer er, at de giver højere og højere afkast, jo ældre de bliver. Hvis området bliver mere attraktivt at bo i, forøges også afkastet af den investering, der frigjorde lejligheden for beregningsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

 

Politikerne må gribe ind

5, stk. 2 var en bommert. Indførelsen af denne paragraf er medvirkende til, at det nu er nærmest umuligt for folk med små indkomster at bosætte sig i Københavnsområdet og andre steder, hvor presset på lejeboligerne er højt.

 

 

Eksempler på afkast ved 5-1 og 5-2-moderniseringer

 

Af Jakob Lindberg

Nedenfor ses huslejen for to lejemål i en pensionskasseejendom ved genudlejning i 2016 og 2017. Begge lejligheder er beliggende i en præmieret ejendom på Jægersborgvej i Lyngby nord for København. Ejendommen er opført i 1959. Den ligger 200 m fra en S-tog-station og 2 km fra et af hovedstadsområdets mest attraktive butikscentre.

Begge lejligheder er velholdte og moderniserede.  Lejlighed A er en lejlighed forbedret efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, mens B er forbedret efter § 5, stk. 2. Forskellen er at huslejen i B er 63 % højere end i A.

 

Lejlighed A

Ved genudlejningen krævede udlejer en månedlig husleje på 6.793 kr. svarende til 886 kr pr m2. Arealet er 92 m2.

Lejen var sammensat således, pr kvadratmeter:

Budgetleje beboelse 300
Udvendig vedligeholdelse §18 90
Udvendig vedligeholdelse §18 b 82
Indvendig vedligeholdelse   44
I alt 516
Klimaskærm 106
Køkken/bad modernisering 260
Postkasse     4
Forbedringer i alt 370
I alt kr pr kvadratmeter  

886

 

Budgetlejen omfatter dokumenterede driftsudgifter og ejendomsskatter samt et fast afkast til udlejeren. I de fleste kommuner betales mellem 250 og 400 kr pr m2. Budgetlejen i denne ejendom ligger derfor i den lave ende.

Posterne ”Udvendig vedligeholdelse” og ”Indvendig vedligeholdelse” er lovbestemte beløb, som forøges år for år i takt med prisudviklingen.

Ovenstående poster tilsammen, 516 kr/m2 eller 3.956 kr. pr måned, er det beløb lejeren skulle betale, hvis ejendommen ikke havde været moderniseret, siden den blev opført.

Posten ”Køkken/bad modernisering” er et forbedringstillæg, som udlejer har beregnet fordi han har udskiftet de gamle køkkener og badeværelser med nye. Hvis han har fulgt den normale praksis har han beregnet tillægget som 10 % af forbedringsudgiften, som indtil midten af 0-erne var den sædvanlige ydelse på et 20-årigt lån. I så fald kan man regne ud, at forbedringen har en værdi af ca. 240.000 kr.

Posten ”Klimaskærm” er et forbedringstillæg, som udlejer har lagt på, fordi han har isoleret ejendommen. Denne forbedring har kostet ca. 97.000 kr. Postkasse er et tillæg for lovpligtig opsætning af postkasser til en pris på 3.380 kr.

I denne ejendom har forbedringerne medført et tillæg til huslejen på i alt 370 kr/m2 eller 34.040 kr. pr år

 

Lejlighed B

Denne lejlighed ligger i samme bebyggelse. Forskellen er, at i lejlighed B er lejen beregnet efter boligreguleringslovens § 5, stk 2.

Ved genudlejningen krævede udlejer en månedlig husleje på 10.950 kr. svarende til 1.444 kr pr m2. Arealet er 91 m2.

I lejlighed B er lejens sammensætning ikke specificeret. Det skyldes, at lejen er skønnet ud fra en sammenligning med andre gennemgribende moderniserede ejendomme i området.

Men da budgetlejen er den samme som i Lejlighed A, kan vi regne baglæns:

M2-leje (B):                                      1.444 kr./år

Minus budgetleje, pr m2:                – 516 kr./år

Afkast af forbedring, pr m2:               928 kr./år   eller 84.448 kr pr. år