En lejekontrakt kan være helt “hjemmelavet”, eller den kan være skrevet på en blanket, som ser officiel ud, men ikke er godkendt (autoriseret) af boligministeriet.

Hvis du har fået en sådan lejekontrakt, der ikke er skrevet på en autoriseret blanket – så er kontrakten næsten altid ugyldig; det vil sige, at du bor på lejelovens vilkår i fuldt omfang.

Hvis kontrakt-blanketten er autoriseret af boligministeriet, så står det øverst på den.

Kontraktens indhold

Med lejekontrakter, der er skrevet på autoriserede blanketter, kan man komme ud for forskellige tilføjelser og overstregninger. Nogle af dem kan være gyldige, andre ikke.

Vær i den forbindelse opmærksom på, at hvis der ifølge kontrakten eksisterer en vedligeholdelseskonto for lejligheden, skal der i kontrakten stå, hvor meget der er til rådighed på kontoen. Er dette beløb uforholdsmæssigt lille, sammenlignet med lejlighedens vedligeholdelsesstand; så bed om regnskab og bilag for de seneste fem år. Dette kan med fordel gøres efter lejemålet er startet, men inden der er gået 14 dage (jfr. nedenfor).

De vigtigste af de regler, der er nævnt her på web-stedet, gælder uanset hvad der tilføjes eller overstreges i kontrakten. Det er nemlig kun nogle bestemte dele af loven, der kan fraviges i en lejekontrakt til ugunst for lejeren. På de områder, vi har beskrevet her, kan lejeren altså i hovedtræk ikke stilles dårligere end lejeloven angiver.

Hvis din kontrakt indeholder noget, som er anderledes end beskrevet her på web-stedet, eller er du i øvrigt i tvivl, så spørg lejerforeningen, hvad der gælder.

Hvis der er fastsat for høj husleje, eller andre ulovlige bestemmelser i din lejekontrakt, så skal huslejenævnet nedsætte lejen eller ophæve bestemmelserne, hvis du (gerne gennem lejerforeningen) indbringer sagen.

Hvis du starter sagen indenfor det første år, efter at du er flyttet ind, får det virkning helt tilbage fra indflytningen. Når du skal have penge tilbagebetalt, har du krav på renter.

Depositum og forudbetalt leje

Depositum og forudbetalt leje tilsammen må højst svare til 6 måneders leje. Ved indflytning må der således højest opkræves et beløb, der svarer til 7 måneders leje: Løbende måneds husleje + højst 3 måneders (ekstra) forudbetalt leje + højst 3 måneders depositum. Udlejer eller andre (administrator, mægler, boligformidler) må ikke opkræve »indflytningsgebyr« eller anden betaling under nogen form. Du skal kun betale depositum/ forudbetalt leje samt den første måneds leje/varme.

Husk at få kvittering på alt.Hvis du bliver afkrævet andre beløb, har du krav på at få disse penge tilbage. Opkræveren kan desuden straffes. Se evt. opslaget om penge under bordet.

Før du underskriver

Som det ses, kan du i en del tilfælde slippe for urimelige lejebetingelser selvom du har skrevet under på dem. Det er vigtigt at vide, hvis man får præsenteret en lejekontrakt, som man egentlig synes er uacceptabel, men som man af frygt for at miste lejligheden alligevel underskriver.

Er du i tvivl om du skal skrive under på en lejekontrakt eller ej, så henvend dig til lejerforeningen.

Se også opslaget tvivlsomme kontraktbestemmelser.

Det kan faktisk godt være til din fordel, at der ikke skrives kontrakt. Visse af lejelovens regler kan nemlig sættes ud af kraft med en kontrakt – til ulempe for lejeren. Uden kontrakt gælder lejelovens regler derimod i fuldt omfang.

Er du flyttet ind uden at have lejekontrakt, gælder den første huslejekvittering som bevis på, at du lejer lejligheden. 

Du bør ALDRIG betale penge til udlejer uden at få kvittering. Vil udlejer ikke kvittere, så sørg for at betale via pengeinstitut. Betaling via check kan også give dig den nødvendige dokumentation. For et eventuelt depositum/forudbetalt leje, er det naturligvis lige så vigtigt at få kvittering. Så også i den forbindelse kan du anvende de nævnte forholdsregler.

Med lejekontrakter, der er skrevet på autoriserede blanketter, kan man komme ud for forskellige tilføjelser og overstregninger. Nogle af dem kan være gyldige, andre ikke.

Vær i den forbindelse opmærksom på, at hvis der ifølge kontrakten eksisterer en vedligeholdelseskonto for lejligheden, skal der i kontrakten stå, hvor meget der er til rådighed på kontoen. Er dette beløb uforholdsmæssigt lille, sammenlignet med lejlighedens vedligeholdelsesstand; så bed om regnskab og bilag for de seneste fem år. Dette kan med fordel gøres efter lejemålet er startet, men inden der er gået 14 dage (jfr. nedenfor).

De vigtigste af de regler, der er nævnt her på web-stedet, gælder uanset hvad der tilføjes eller overstreges i kontrakten. Det er nemlig kun nogle bestemte dele af loven, der kan fraviges i en lejekontrakt til ugunst for lejeren. På de områder, vi har beskrevet her, kan lejeren altså i hovedtræk ikke stilles dårligere end lejeloven angiver.

Hvis din kontrakt indeholder noget, som er anderledes end beskrevet her på web-stedet, eller er du i øvrigt i tvivl, så spørg lejerforeningen, hvad der gælder.

Hvis der er fastsat for høj husleje, eller andre ulovlige bestemmelser i din lejekontrakt, så skal huslejenævnet nedsætte lejen eller ophæve bestemmelserne, hvis du (gerne gennem lejerforeningen) indbringer sagen.

Hvis du starter sagen indenfor det første år, efter at du er flyttet ind, får det virkning helt tilbage fra indflytningen. Når du skal have penge tilbagebetalt, har du krav på renter.

Depositum og forudbetalt leje

Depositum og forudbetalt leje tilsammen må højst svare til 6 måneders leje. Ved indflytning må der således højest opkræves et beløb, der svarer til 7 måneders leje: Løbende måneds husleje + højst 3 måneders (ekstra) forudbetalt leje + højst 3 måneders depositum. Udlejer eller andre (administrator, mægler, boligformidler) må ikke opkræve »indflytningsgebyr« eller anden betaling under nogen form. Du skal kun betale depositum/ forudbetalt leje samt den første måneds leje/varme.

Husk at få kvittering på alt. 
Hvis du bliver afkrævet andre beløb, har du krav på at få disse penge tilbage. Opkræveren kan desuden straffes. Se evt. opslaget om penge under bordet.

Før du underskriver

Som det ses, kan du i en del tilfælde slippe for urimelige lejebetingelser selvom du har skrevet under på dem. Det er vigtigt at vide, hvis man får præsenteret en lejekontrakt, som man egentlig synes er uacceptabel, men som man af frygt for at miste lejligheden alligevel underskriver.

Er du i tvivl om du skal skrive under på en lejekontrakt eller ej, så henvend dig til lejerforeningen.

Som det ses, kan du i en del tilfælde slippe for urimelige lejebetingelser selvom du har skrevet under på dem. Det er vigtigt at vide, hvis man får præsenteret en lejekontrakt, som man egentlig synes er uacceptabel, men som man af frygt for at miste lejligheden alligevel underskriver.

Er du i tvivl om du skal skrive under på en lejekontrakt eller ej, så henvend dig til lejerforeningen.

Depositum og forudbetalt leje tilsammen må højst svare til 6 måneders leje. Ved indflytning må der således højest opkræves et beløb, der svarer til 7 måneders leje: Løbende måneds husleje + højst 3 måneders (ekstra) forudbetalt leje + højst 3 måneders depositum. Udlejer eller andre (administrator, mægler, boligformidler) må ikke opkræve »indflytningsgebyr« eller anden betaling under nogen form. Du skal kun betale depositum/ forudbetalt leje samt den første måneds leje/varme.
Husk at få kvittering på alt. 

Hvis du bliver afkrævet andre beløb, har du krav på at få disse penge tilbage. Opkræveren kan desuden straffes. Se evt. opslaget om penge under bordet.

Det er ulovligt at kræve penge under bordet som betingelse for udlejning af en lejebolig. “Dusør” som det også kaldes.
På helt samme måde er det ulovligt at kræve penge under bordet, eller “samtidig handel af noget andet” i forbindelse med salg af en andels- eller aktie-lejlighed.

I begge tilfælde siger lovgivningen faktisk, at man har krav på at få en eventuelt betalt dusør tilbagebetalt, uden at miste retten til den opnåede bolig. Kan man dokumentere at der er betalt dusør, så får man faktisk også praktisk talt altid ret og pengene tilbage gennem retssystemet.

Problemet består i at kunne dokumentere, at man har betalt pengene, og at de er betalt som dusør for erhvervelse af den pågældende bolig. Derfor kan vi stærkt anbefale at man allierer sig med en lokal lejerforening, der evt. kan hjælpe med at arrangere dokumentation. I den forbindelse kan der søges inspiration i følgende råd:

* Hvis der kan lokkes noget på skrift ud af “dusøropkræveren”, vil det være nummer ét. Men ellers handler det om båndoptagelse af samtaler med vedkommende. Helst støttet af vidner. (Der kan lyttes med på tlf-samtaler mens de foregår og båndoptages; og tilsvarende KAN arrangeres mht. ansigt til ansigt -samtaler).

* Betaling via check, eller anden overførsel via pengeinstitut, kan praktisk talt altid spores, og bør derfor foretrækkes. Kræves kontanter bliver det hele vanskeligere, men noter numre på pengesedlerne, eller fotokopiér dem eventuelt i stedet. Vidner, der kan overvære og bekræfte BÅDE denne noterings-proces OG den efterfølgende aflevering, vil være påkrævet. Ligeså vil det være vigtigt med OMGÅENDE politianmeldelse og sagsanlæg.

Vi bringer her en række eksempler på tvivlsomme bestemmelser, der af og til ses i lejekontrakter. De er som oftest tilføjet i standardkontraktens § 11.

Mange af de tvivlsomme bestemmelser er klart ulovlige og dermed ugyldige.

Når en kontraktligt aftalt bestemmelse kan være ugyldig, så er det fordi lovgivningen – ufravigeligt – har fastsat noget andet. At bestemmelsen er ugyldig betyder, at man som lejer kan se bort fra den, og at man ikke behøver at opfylde eller rette sig efter det, som står i den. Det betyder også, at udlejer begår en  ulovlighed, hvis han handler i overensstemmelse med en ugyldig bestemmelse – f.eks. ved at opkræve et ulovligt gebyr.

Herunder er samlet en række eksempler. De er skrevet med fed skrift. Mine kommentarer står nedenunder med almindelig skrift.

1. Eksempel: Såfremt lejer ved sin opsigelse måtte ønske at blive frigjort fra lejemålet tidligere end 3 måneder fra opsigelsen, og udlejer derfor fremskynder genudlejningsbestræbelserne, er lejer pligtig til at betale et genudlejningsgebyr, som p.t. er kr. 600,00.
Kommentar
Bestemmelsen ugyldig, jfr. Højesteretsdom fra 19. juni 2003 om ulovlighed af sådanne fraflytningsgebyrer.Hvis udlejer kan dokumentere at have haft ekstraordinære omkostninger  – f.eks. annoncer – i forbindelse med den fremskyndede genudlejning, er det derimod muligt at fratrække disse omkostninger i den husleje, som lejeren skal have retur. Det kan ske uanset om der står noget om det i lejekontrakten eller ej.
 

2. Eksempel: Den i lejelovens § 98, stk. 2 anførte frist forlænges til 3 måneder efter fraflytningsdagen. 
Kommentar
Denne bestemmelse handler om at forlænge udlejers 14-dages frist for aflevering af fraflytningsrapport til den fraflyttede lejer. Forlængelses-bestemmelsen er sandsynligvis ikke lovlig, men vi har endnu ikke nogen domme (fra lands- eller højesteret) der kan fastslå dette. Problemstillingen er, at lejelovens § 98 stk. 2 efter lejelovens bogstavelige ordlyd ikke udtrykkeligt er gjort ufravigelig ved aftale, men tidligere er det helt generelt blevet lagt til grund, at bestemmelsen skal tolkes som ufravigelig på grund af dens kategoriske formulering

3. Eksempel: Ved fraflytning afleveres det lejede nyistandsat ved håndværkere valgt af udlejer. Trægulve afhøvles/behandles.

Kommentar

Det er ugyldigt at pålægge lejer at sådanne arbejder skal udføres under alle omstændigheder: Det er nemlig ikke lovligt at aftale, at lejer skal aflevere det lejede i bedre stand end den stand hvori lejer ved indflytning overtog lejemålet.  (Jfr. bla. LL § 98 stk. 1, 3. punktum og § 99a).

Når lejer har pligten til indvendig vedligeholdelse er det lejer selv der vælger hvem der skal udføre vedligeholdelsesarbejde. Det er såldes ikke lovligt at pålægge lejer – i lejeperioden – at skulle anvende håndværkere valgt af udlejer.

4. Eksempel: Der betales et flyttesynsgebyr som p.t.. udgør kr. 1000,

Kommentar

Bestemmelsen ugyldig, idet sådanne fraflytningssyn hører ind under ejendommens almindelige administration. I øvrigt er bestemmelsen i strid med den højesteretsdom jeg omtaler i bemærkningen til første punkt.

5. Eksempel: Af hensyn til istandsættelsen af lejligheden til ny lejer skal lejemålet være totalt ryddeliggjort senest 14 dage før lejeren ønsker genudlejning eller lejeaftalens ophør. Lejer betaler husleje, varme, vand og el i denne periode.

Kommentar

Bestemmelsen er uklart/selvmodsigende formuleret, og er muligvis allerede af den grund ugyldig, men – udover at lejer skal aflevere lejligheden „totalt ryddeliggjort“ – må bestemmelsen skulle tolkes sådan, at lejer skal betale husleje i 14 dage efter at lejemålet er afleveret til udlejer.

En sådan bestemmelse er sandsynligvis kun undtagelsesvis lovlig (jfr. bla. LL §§ 86 og 92).

Hvis situationen er, at lejer ønsker kortere opsigelsesfrist end den i kontrakten aftalte; altså at aflevere lejligheden til udlejer mere end 14 dage før de tre måneders opsigelsesfrist er udløbet; i den situation kan udlejer efter al sandsynlighed godt stille betingelser som dem kontraktbestemmelsen siger.

Hvis situationen derimod er, at lejer siger op med det aftalte kontraktmæssige 3 måneders varsel, og flytter efter udløbet af opsigelsesperioden; i den situation kan udlejer ikke pålægge lejer yderligere 14 dages lejebetaling mv. ligesom udlejer ikke kan tvinge lejer til at flytte efter 2½ måned.

At stille betingelserne som generelle kontraktlige vilkår er således næppe lovligt.

6. Eksempel: Forsikring: lejeren må selv forsikre sit indbo mod skader som følge af brand, vand-indtrængen, tyveri m.v. ejeren har kun forsikret for skader på bygningen.

Kommentar

Bestemmelsen er delvis gyldig, nemlig bortset fra omtalen af „vand-indtrængen“. For så vidt den gyldige del af bestemmelsen er der slet ikke tale om „særlige bestemmelser“, men om en helt almindelig bestemmelse udfra retspraksis.

Hvad angår „vand-indtrængen“, vil udlejer imidlertid – uanset denne kontraktbestemmelse – være erstatningspligtig for vand-skader på lejlighed og lejlighedens indbo, når/hvis vandindtrængen skyldes at bygningen er eller bliver „utæt“ overfor vejrlig, skyldes at der er rør i bygningen der springer læk, eller skyldes at andre end den aktuelle lejer (eller personer denne er ansvarlig for) foretager uheldig håndtering af vand et andet sted i bygningen.

7. Eksempel: Lejer skal selv tegne glasforsikring.

Kommentar

Ugyldig bestemmelse: Udlejer kan ikke lovligt pålægge lejer at tegne nogen form for forsikringer. Hvis udlejer ønsker forsikringsdækning må han selv tegne forsikring og indregne udgiften i huslejen.

8. Eksempel: Det er på én og samme tid aftalt, at UDLEJER har den fulde indvendige vedligeholdelse, OG at LEJER ved fraflytning skal aflevere det lejede totalt nyistandsat.

Kommentar

Selvom Vestre Landsret i én omdiskuteret dom har godkendt en sådan bestemmelse, er der efter al sandsynlighed tale om en ulovlig bestemmelse:

a) Det er selvmodsigende, hvis det er i den samme lejekontrakt er aftalt, på den ene side, at UDLEJER skal bære den FULDE indvendige vedligeholdelse efter LL § 19 (med vedligeholdelseskonto efter LL § 22); mens samme kontrakt på den anden side samtidig siger, at ved fraflytning skal LEJER hæfte for den istandsættelse, som ikke måtte kunne blive dækket af kontoen efter LL § 22. Kontrakten er son nævnt selvmodsigende: Det kan ikke BÅDE være rigtigt, at udlejer har den fulde indvendige vedligeholdelse, og der så alligevel skulle være noget rest-vedligeholdelse som lejer skal betale for. Kontrakten skal derfor efter ”koncipist-reglen” tolkes til lejers fordel.

b) Det er i LL § 24 fastsat, at LLs bestemmelser om indvendig vedligeholdelse og betaling til § 22-kontoen herfor, ”… ikke kan fraviges til skade for lejeren, …”: Enhver lejer-forpligtigelse til betaling for indvendig vedligeholdelse, som går ud over den fulde betalingsforpligtelse efter LL § 22, er naturligvis til skade for lejer. Det er samtidig en fravigelse af lovbestemmelsen. – Hvorfor en sådan kontraktbestemmelse klart og entydigt er i strid med bestemmelsen i LL § 24.

Med en nyere dom ( V.L.D. 17. marts 2006 i anke 12. afd. B-0856-05) har Vestre Landsret leveret afgørende skyts til  at gennemhulle mange  sådanne tvivlsomme kontrakt bestemmelser: Dommen omhandler bestemmelser der er anført i lejekontraktens § 11 (Særlige vilkår).

Dommen siger, at blandt disse bestemmelser skal de, der stiller lejeren ringere end lejelovgivningens udgangspunkt, være FREMHÆVEDE for at opnå gyldighed. Hvis det hele blot står med samme skiftsnit i § 11, er med andre ord de bestemmelser ugyldige, som stiller lejeren ringere end lovens udgangspunkt.

Uregulerede kommuner, småhuse, samt værelseslejemål:

For småhuse og for begge typer værelseslejemål gælder det meste af dette opslag. Det der ikke gælder fuldt ud, er det omtalte forbud, mod mere bydefulde vilkår ved genudlejning.

I uregulerede kommuner gælder også det meste af dette opslag. Med én undtagelse:

Det omtalte forbud, mod mere bydefulde vilkår ved genudlejning, gælder ikke (eller i hvert fald kun indirekte) i uregulerede kommuner.

Hvis der er noget i vejen med lejligheden skal du, senest 14 dage efter at lejemålet begyndte, skriftligt gøre udlejeren opmærksom på manglerne i form af en såkaldt indflytningsrapport. Skriv alt ned – selv den mest uskyldige ridse i et køkkenbord. Det kan senere få stor betydning. Foto-dokumentation kan være en god forholdsregel. Send brevet anbefalet til udlejer indenfor 14-dages-fristen og gem selv en kopi.

På denne måde sikrer du dig mod at skulle betale for istandsættelse af fejl og mangler, der var der før du flyttede ind.

Hvis manglerne er så alvorlige, at du slet ikke kan bo i lejligheden, har du krav på at få refunderet lejen for den tid lejemålet er ubeboeligt. Hvis manglerne i væsentligt omfang nedsætter det lejedes brugsværdi, har du krav på at få huslejen forholdsmæssigt refunderet indtil manglerne er udbedret. – I begge tilfælde skal man dog passe gevaldigt på, for ikke at rende ind i risiko for ophævelse af lejemålet. Derfor skal anvendes ganske særlig procedure overfor udlejer, og man bør lade sin lejerforening eller en lejeretskyndig advokat stå for papirgangen.

Læs evt. mere i opslaget om manglende vedligeholdelse.