28. januar 2017

Ole Birk Olesen fortier vigtige oplysninger i et svar til Folketinget. Derved blåstempler han den diskrimination, som en lejer på Samsø blev udsat for, da han ønskede lejen nedsat

Transport og boligminister Ole Birk Olesen

Af Jakob Lindberg

En artikel i sidste nummer af Lejer i Danmark er blevet genstand for et spørgsmål i Folketinget til transport- og boligminister Ole Birk Olesen

Læs   http://dklf.dk/artikler/lejere-paa-oeer-diskrimineret/

Spørgsmålet blev stillet af Kaare Dybvad (S) og lød således:

– Mener ministeren, det er rimeligt, at lejere på øer på grund af afstanden kan få afslag på at få retten til at besigtige et privat lejemål med henblik på at få nedsat huslejen, jf. artiklen »Lejere på øer bliver diskrimineret« i Lejer i Danmark fra december 2016.

Ole Birk Olesen svarer ikke på, om han synes det er rimeligt. I stedet forsøger han at få det til at se ud som om, at det er på grund af lejerens egen fejl, at det ikke kunne lade sig gøre at besigtige sammenligningslejemålene på Samsø, og at der derfor ikke er tale om diskrimination.

Lejerens fejl bestod ifølge ministeren i, at lejeren først 1 uge før retsmødet den 10. september 2015 anmodede om, at der skulle foretages besigtigelse.

I sit svar skriver ministeren videre:

– Boligretten har endvidere lagt vægt på, at selv om det af retsbogen af 9. april 2015 ikke fremgår, at det har været drøftet, hvorvidt der under hovedforhandlingen skulle ske besigtigelse, har den tid, der skulle afsættes til hovedforhandlingen været drøftet, ligesom det fremgår af retsbogen, at retten opfordrede sagsøgeren til snarest muligt at tage kontakt til en advokat med henblik på, at tidspunktet for hovedforhandlingen kunne aftales med denne. Sagsøgeren har haft advokatbistand siden juni 2015, dvs. også før forberedelsens afslutning.

Ministerens fortielse

Ministeren fortier over for Folketingets Boligudvalg, at lejeren på det samme retsmøde anmodede om, at retsmødet skulle foregå på Samsø.

Rolf Nielsen, Samsø

Såfremt man havde efterkommet Rolf Nielsens ønske, ville der have været tid nok til at besigtige de sammenligningslejemål, som han havde peget på.

Rolf Nielsen havde som begrundelse for, at hovedforhandlingen skulle foregå på Samsø anført, at både han selv og et vidne kommer fra Samsø. Det samme gjorde i øvrigt modparten, udlejeren, Anders Daneskiold Lassen.

Desuden begrundede han det med, at sagen angår et spørgsmål af lokal interesse. I retsbogen står der ikke noget om, at der skulle foretages besigtigelse af sammenligningslejemål, men Rolf Nielsen er sikker på, at han fremførte dette mundtligt.

Retspræsidenten

Den 24. april får Rolf Nielsen svar fra retspræsident, Bodil Ruberg. Hun afslår anmodningen om at flytte retsmødet til Samsø med den begrundelse, at sagen ikke har generel betydning for lokalsamfundet på Samsø.

Dette må siges at være en tvivlsom begrundelse, fordi enhver dom, der vedrører lejens størrelse, har en afsmittende virkning på andre lejemål i lokalsamfundet.

Hvis Rolf Nielsen fik medhold i, at lejen var for høj i forhold til andre lejemål på Samsø, ville det få betydning for fremtidige afgørelser af lignende art, f.eks. i tilfælde af at udlejeren, Daneskiold Lassen varsler huslejestigning for de øvrige 22 beboere i samme bebyggelse.

Nu havde retspræsidenten imidlertid afslået at flytte domsforhandlingen til Samsø. Dermed var det i realiteten også blevet gjort umuligt at afholde besigtigelse på øen. Det må anses for meget usandsynligt, at en underordnet jurist i Retten i Århus på et senere tidspunkt skulle have givet tilladelse til at retten rejste til Samsø, når retspræsidenten havde sagt nej.

Om hele forløbet udtaler Rolf Nielsen:

– Der bør ikke være forskel på lejernes retsstilling ved domstolene, blot fordi juristerne ikke gider foretage besigtigelse af bekvemmelighed. Discount rettergang på de danske øer er ikke et retssamfund værdigt. At hverken boligretten, Vestre Landsret eller Højesteret tillægger besigtigelse betydning er vist kun gældende, når juristerne skal rejse til de danske øer. Mon boligretten i Aarhus havde nægtet at besigtige tre sammenligningslejemål i Aarhus? Eller i Odder? Bliver borgernes retsstilling ringere, desto længere retten er fra beviserne?

Landsretten

Lad os nu antage, at juristen der ledede det forberedende retsmøde den 9. april ikke havde hørt Rolf Nielsens anmodning om, at der blev foretaget besigtigelse. Lad os samtidig antage, at det er korrekt, at den formelle anmodning om besigtigelse var kommet for sent frem.

I dette tilfælde ville der foreligge et samspil af misforståelser. Det forekommer af og til i retssager. I mange tilfælde klarer boligretterne disse situationer ved at beramme et nyt retsmøde, således at der bliver tid nok til at fortage besigtigelse. Det kunne også være sket i dette tilfælde, men boligretten valgte i stedet at afgøre sagen uden besigtigelse.

Sagen blev anket til landsretten af Rolf Nielsens advokat, Tage Göttsche og her anmodede advokaten allerede i ankestævningen landsretten om at foretage besigtigelse.

Men landsretten afviste sagen med den stærkt subjektive begrundelse, at Rolf Nielsen ikke havde udsigt til at få medhold i sagen

Derved blev han fanget i et spindelvæv af juridiske snubletråde.

Småsagsreglerne

Sagen var blevet anlagt af Rolf Nielsen som en småsag, hvilket betyder, at det er parterne selv, der skal forberede sagen. Den blev overført til de almindelige regler den 9. april og senere overlod Rolf Nielsen sagen til en advokat

Denne sag er et godt eksempel på, hvordan en småsag kan blive forkludret.

Normalt har en lejer en advokat, som anlægger sagen på lejerens vegne. Advokater plejer at anføre allerede i stævningen, at man ønsker, at der skal besigtiges sammenligningslejemål.

Det havde Rolf Nielsen ikke gjort i denne sag – formentlig fordi han ikke var klar over, hvor vigtigt dette kunne blive. Derved havde han ikke noget bevis på, at han faktisk havde anmodet om besigtigelse på det tidspunkt, da retspræsidenten afslog ønsket om, at retten skulle rejse til Samsø.

Ifølge lovgivningen om småsagsreglerne har byretternes jurister pligt til at yde vejledning til borgere, der selv skal forberede deres sager. Dette sker generelt i meget begrænset omfang. Rolf Nielsen beretter:

– Jeg anmodede retten om vejledning og rettede henvendelse til præsidenten for Retten i Aarhus for at være sikker på, at retten ville rejse til Samsø. Jeg bad om vejledning og i stedet blev retsbogen ført, så det fremstod, som om jeg ikke havde anmodet om besigtigelse af mine beviser. Juristerne varetog egne interesser på bekostning af mit ønske om en retfærdig rettergang.
Juridisk smart men ikke retfærdigt.

På papiret gælder lejeloven overalt i Danmark. Men det gælder ikke i praksis. Højesteret har sagt god for, at Retten i Århus afslog at besigtige et privat lejemål på Samsø, i forbindelse med at lejeren havde krævet lejen nedsat. Afslaget var begrundet i besværet med at rejse til Samsø. Dermed har Højesteret i praksis afskaffet øboers mulighed for at kræve en for høj leje nedsat.

Af Jakob Lindberg

Ifølge lejelovens § 49, kan en lejer af en privat udlejningsbolig kræve lejen nedsat, hvis den overstiger det lejedes værdi. Efter lejelovens § 47 fastsættes det lejedes værdi ved ”en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

I praksis skal en sådan sammenligning ske på to måder: 1) Retten eller huslejenævnet skal sammenligne lejekontrakten for den lejlighed, sagen drejer sig om, med lejekontrakter for de sammenligningslejemål, som de to parter i sagen fremlægger. 2) Retten eller nævnet skal besigtige lejemålene for at kunne bedømme om lejens størrelse i det omtvistede lejemål er for høj i forhold til sammenligningslejemålene.

I første omgang sker dette, når sagen behandles i huslejenævnet. Hvis én af parterne er utilfreds med nævnets afgørelse kan sagen ankes til boligretten, som er en særlig afdeling af byretten.

Boligrettens afgørelse kan ankes til landsretten, men landsretten foretager næsten aldrig besigtigelse, fordi landsdommerne ikke har det nødvendige lokalkendskab, der skal til for at bedømme det lejedes værdi. Landsretterne omgør derfor sjældent boligretternes domme med mindre boligretterne har begået egentlige fejl i deres behandling af sagen.

Sådan er lejeværdisager blevet behandlet i de sidste 36 år både for boliglejemål og for erhvervslejemål.

Samsø

Sagen på Samsø drejer sig om et lejemål i en ombygget skole i landsbyen Brundby.

Lejeren Rolf Nielsen har boet i lejemålet siden 2005, hvor han og hans hustru flyttede ind i lejligheden, som på det tidspunkt ejedes af en afdeling i Samsø Ældreboligselskab, Boligselskabet er nu ophørt med at eksistere.

Ombygningen af skolen til lejligheder var desværre blevet ramt af byggesjusk, som skabte store problemer for lejerne. Byggeriets problemer skyldtes en kombination af:

– dårligt arbejde fra entreprenørens side,

– amatøragtig ledelse i Samsø Ældreboligselskab, og

– mangelfuld kontrol fra Samsø Kommunes side.

Skandalen endte i 2013, da boligerne i Brundby gik på tvangsauktion og blev overtaget af den lokale godsejer på øen, Anders Aage Schau Danneskiold Lassen, der ejer Brattingborg Gods.

Genopretning

Det gode ved tvangsauktionen var, at økonomien i bebyggelsen blev saneret. Godsejeren overtog bebyggelsen for 6,1 mio. kr. I Samsø Ældreboligselskabs regnskaber havde bebyggelsen kreditforeningslån for 21 mio. kr.  De gamle lån i boligselskabet bortfaldt, og godsejeren kunne dermed bruge en stor del af lejernes betalinger til at udbedre mangler og samtidig få et godt afkast af hans egen investering.

På tidspunktet for tvangsauktionen stod halvdelen af lejlighederne tomme. Efter godsejerens renovering af lejlighederne blev de fleste af lejlighederne genudlejet til den samme månedlige husleje som tidligere med den forskel, at lejerne ved de nye kontrakter overtog den indvendige vedligeholdelse (maling mm).

Mindre for pengene

Også på en anden måde blev forholdene forringet. I Samsø Ældreboligselskabs tid havde lejerne haft en lang række fællesrum som de kunne brug i forbindelse med arrangementer. Der var også indrettet gæsteværelser, kontorlokaler for afdelingsbestyrelsen og pulterrum, der blev brugt af lejerne.

Efter overtagelsen aflåste godsejeren flere af disse lokaler og udlejede dem separat. Reelt fik lejerne mindre for deres husleje, og lejen blev dermed forøget.

Huslejenævnet

Også de beboere, der boede i bebyggelsen ved tvangsauktionen fik nye kontrakter. Den eneste undtagelse var Rolf Nielsen, som ikke ønskede at underskrive den ændrede kontrakt.

I stedet indbragte han sagen for huslejenævnet med krav om, at lejen blev nedsat, men nævnet gav udlejer medhold i, at lejen ikke var væsentligt højere end det lejedes værdi.

I samme forbindelse tog nævnet også stilling til om udlejeren kunne fratrække 20.000 kr. til den indvendige vedligeholdelseskonto vedrørende gulve i lejemålet. Krav herom blev rejst af udlejer flere måneder efter at gulvene var blevet taget op. Det blev godkendt af huslejenævnet.

Boligretten

Nu ankede Rolf Nielsen sagen til boligretten i Århus.

Rolf Nielsens advokat bad boligretten om besigtigelse af tre sammenlignelige lejemål, som der var fremlagt lejekontrakter på, men boligretten ville ikke tage stilling til besigtigelse før på retsmøde i boligretten. Og på retsmødet afviste dommeren så besigtigelse, da dette ikke kunne sig gøre på retsmødet. Boligretten ville ikke bruge tid på at skulle rejse til Samsø og foretage besigtigelse hvilket næppe var sket såfremt de sammenlignelige lejemål havde ligget i Aarhus.

Boligretten godkendte udlejers krav vedrørende vedligeholdelse af gulvene.

At der var sket inddragelse af fællesarealer, som før konkursen var til lejernes disposition godkendte boligretten også. Lejerne, som betaler for 218 kvm fællesarealer over huslejen, betaler stadig for disse arealer, selv om de ikke længere er til lejernes disposition.

Rolf Nielsen fik derfor hverken medhold i spørgsmålet om lejens størrelse eller om de øvrige punkter i sagen

Landsretten

Rolf Nielsens advokat gik nu til landsretten. Her fremsatte han i første omgang de samme påstande (krav) som i boligretten, men senere blev den ene påstand ændret, se nedenfor. Under sagens forberedelse nægtede landsretten at besigtige sammenligningslejemål, men dommerne forholdt sig ikke til boligrettens manglende begrundelse for ikke at følge den normale retspraksis, nemlig at besigtige sammenligningslejemålene.

I dommen skrev man blot, at landsretten er ”enig i byrettens vurdering såvel med hensyn til sagens beviser som til de retlige spørgsmål i sagen.”

Da huslejenævnet havde besigtiget Rolf Nielsens lejemål og foretaget sammenligning med andre lejemål i samme ejendom, ændrede advokaten påstanden, således at lejen skulle nedsættes til samme niveau som andre lejemål i denne ejendom. Der blev fremlagt et nyt sammenligningslejemål som bevis i sagen.

Alligevel valgte landsretten at afvise at behandle ankesagen med henvisning til en ny bestemmelse (§ 368 a) i retsplejeloven.

Denne bestemmelse siger, at landsretten kan afvise at behandle en ankesag hvis følgende tre betingelser alle er opfyldt:

– At der ikke er udsigt til, at sagen vil få et andet udfald end i byretten,

– At sagen ikke er af principiel karakter, eller

– At andre grunde ikke i øvrigt taler for, at sagen skal behandles af landsretten.

Bestemmelsen er indført for at aflaste landsretterne. Men det er et betænkeligt brud med det grundlæggende 2-instansprincippet, dvs. at man altid har ret til at få sin sag behandlet ved to instanser.

Landsretten begik i øvrigt en faktuel fejl, idet man i dommen skrev, at lejeren havde fremsat de samme påstande (krav) og anbringender (argumenter) som i boligretten. Dette er forkert, da lejeren netop havde ændret sin påstand.

Højesteret

Rolf Nielsen søgte tilladelse i Procesbevillingsnævnet til at kære landsrettens afvisning til højesteret. Det blev bevilget, formentlig fordi § 368 a i retsplejeloven er en ny bestemmelse, hvor der i forvejen ikke er nogen retspraksis.

Igen løb han panden i mod muren. Højesteretsdommerne gennemgik meget detaljeret den nye bestemmelse og forarbejderne, dvs. de begrundelser for lovændringen, der blev omtalt under folketingets behandling af loven.

Derefter godkendte højesteret den afvisning af sagen, som landsretten havde besluttet.

Kommentar

Det er ikke uventet, at højesteret er enig med landsretten. Det bemærkelsesværdige er præmisserne.

Højesterets dommere begår den samme faktuelle fejl som landsretten, når de skriver, at der ikke for landsretten er fremsat nye påstande eller anbringender eller fremlagt nye beviser. Der blev notorisk fremlagt et nyt sammenligningslejemål.

Desuden skriver højesteret:

”landsretten endvidere har fundet, at sagen ikke er af principiel karakter, og at der ikke i øvrigt foreligger grunde til, at sagen skal prøves i to instanser. En sådan vurdering har landsretten foretaget.”

Det er direkte pinligt, at dommerne kan skrive noget sådant, da det netop ikke fremgår af landsrettens kendelse, at man har taget stilling til om sagen var principiel. Det fremgår heller ikke at man har taget stilling til andre grunde, f.eks. boligrettens afvisning af at rejse til Samsø.

I denne dom har højesteret udvist en foruroligende lemfældighed i omgang med kendsgerningerne.

I øvrigt er fravigelsen af 2-instans-princippet blot endnu et eksempel på den snigende udhuling af retsstaten, som vi oplever i disse år. Et andet eksempel er indførelsen af discount-retspleje.

Jeg tænker på det såkaldte småsagskapitel i retsplejeloven. Reglerne heri medfører, at almindelige mennesker bliver endnu ringere stillet, når de skal føre sager mod store kapitalinteresser. Herom handler en anden artikel i dette blad.

En udlejer havde sammenlignet med lejen i byggeri, hvor der er fri huslejefastsættelse, da hun lejede en ejerlejlighed ud. Det var ulovligt og huslejenævnet nedsatte lejen fra 9.000 kr til 5.733 kr om måneden.

Af Jakob Lindberg

Udlejede ejerlejligheder, parcelhuse og lejligheder i ejendomme med under 7 lejemål, kaldes i boligreguleringslovens sprog for ”mindre ejendomme” eller populært ”småhuse”. De har fået deres eget kapitel i loven og er dermed fritaget for en lang række regler om varsling af huslejeforhøjelser, beregning af huslejen osv.

Men det betyder ikke, at en udlejer kan fastsætte huslejen efter forgodtbefindende. I § 29 c står der, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje der gælder for lejemål der er omfattet af beregningsreglerne for større ejendomme. De beregningsregler der er tale om, er reglerne i § 7 i boligreguleringsloven.

Kælderlejemål til 9.000 kr om måneden

I sluitningen af 2015 kom en lejer ind i Køge Lejerforening for at få rådgivning om huslejen i den lejlighed, som hun og kæresten havde lejet.

Efter lejekontrakten skulle hun betale 9.000 kr om måneden i ren husleje og derudover varme og vand. De 9.000 kr svarede til en kvadratmeterleje på 1.256 kr pr kvadratmeter årligt.

Lejerforeningen fandt at lejen var for høj og henvendte sig til udlejer og foreslog den nedsat til 600 kr. pr kvadratmeter. I vurderingen indgik, at der var tale om en ejendom fra 1939, og at lejligheden lå i kælderen. Den var dog godkendt af kommunen til beboelse. Udlejer afslog at nedsætte lejen.

Huslejenævnet

Næste skridt for lejerforeningen var at gå videre til huslejenævnet. Sagen blev indbragt og udlejer forsvarde huslejefastsættelsen ret detaljeret over for nævnet.

Det viste sig, at hun havde købt lejeligheden i 2005 for at hendes søn kunne bo i den. Efter råd fra en revisor satte hun årlige kvadratmeterleje til 550 kr. Hvis man regulerede lejen efter prisudviklingen ville lejen i 2015 være på 720 kr. pr kvadratmeter årligt.

Den  store forskel op til de 1.256 kr begrundede hun med, at det var markedslejen for lejligheder i Køge og omegn. Hun havde indhentet tilbud fra nettet. Den lejlighed, der var nærmest i kvalitet og størrelse,  lå et par kilometer derfra i en ejendom, der var opført i 2004. Her var kvadratmeterlejen 1.065 kr. årligt.

Nedsættelse

Huslejenævnet kom til besigtigelse i februar 2015 og afsagde kendelse den 17. marts efter 3 måneders sagsbehandling.

Nævnet satte lejen ned til 800 kr pr kvadratmeter årligt. Det svarede til en månedlig leje på 5.733 kr.

Man havde brugt lejeniveauet i en stor pensionskassejendom fra 1980-erne som sammenligningsgrundlag men sat den lidt lavere på grund af beliggenheden i kælderen og de dårlige adgangsforhold

Nævnet ville trods alt ikke sætte lejen ned til 600 kr. pr. kvadratmeter som lejerforeningen foreslog. Det skyldes formentlig, at lejligheden var i udmærket stand, lys og med adgang til en lille have.

Huslejenævnet bestemte også, at vandudgifterne skulle indgå i huslejen, og at lejeren derfor skulle have de indbetalte vandbidrag returneret. Depositum skulle også nedsættes, så den kom til at udgøre 3 måneders leje efter nedsættelsen. I alt skulle lejer have 67.773 kr tilbage

Tilbagebetaling

Udlejer ankede sagen til boligretten og førte under forberedelsen selv sin sag. Lejer antog en advokat.

Men inden sagen kom til domsforhandling opgav udlejer at gennemføre sagen, og huslejenævnets kendelse kom derfor til at stå ved magt.

Lejeren fik tilbagebetalt det beløb huslejenævnet havde bestemt. I de 23 måneder familien foreløbig har boet i lejligheden, har de sparet 97.142,50 kr.

Udtalelse fra Danmarks Lejerforeningers landsmøde den 30. oktober i Lohals

Af Bodil Kjærum, formand for Danmarks Lejerforeninger

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 er en omstridt bestemmelse, der skaber mange tvister i retssystemet. Ifølge bestemmelsen kan en udlejer næsten helt frit forhøje lejen i lejemål, der er ”gennemgribende forbedret”. 
Selv om disse lejemål opfylder kravet til en gennemgribende forbedring efter Boligreguleringsloven, er de fleste af dem i en energimæssig ringe stand. Danmarks Lejerforeninger arbejder for, at § 5 stk. 2 kun kommer til at omfatte de få lejemål, der ved en gennemgribende forbedring kan bringes til energimæssigt at opfylde fuld A-klassificering samt øvrige nutidige krav til beboelse.
Alle de gamle ejendomme, som ikke kan opfylde – og aldrig kommer til at opfylde – dette bygningsreglement, skal fortsat være omfattet af den almindelige huslejeregulering.

Se artiklen: Flere skadelige 5-2 moderniseringer:

http://dklf.dk/artikler/flere-skadelige-5-2-moderniseringer/

Lejeren vandt fraflytningssagen mod advokatfirma, men måtte vente 18 måneder på at få sine penge

Af Jakob Lindberg

En pensionist fra Køge skulle flytte fra sin lejlighed i et større privat udlejningsbyggeri og til en kommunal ældrebolig. Bebyggelsen tilhørte en fond og blev administreret af et advokatfirma.

Lejeren flyttede den 1. oktober 2012, og den 2. oktober blev der holdt fraflytningssyn, hvor lejeren skrev under på, at han havde modtaget synsrapporten.

Derefter gik der 5 måneder, før lejeren modtog den endelige opgørelse.

Istandsættelse

I forenklet form så opgørelsen således ud:

Lejer havde ca. 30.000 kr til gode i depositum og forudbetalt leje. Udlejeren krævede 36.500 til istandsættelse og derudover 4.900 i skyldig leje.

Lejer skulle derfor betale ca. 10.000 til udlejer

I marts 2013 indbragte Køge Lejerforening sagen for huslejenævnet på lejerens vegne og protesterede mod en række poster i fraflytningsregningen. Derefter gik der 10 måneder med sagsbehandling i huslejenævnet.

Nævnet nedsatte den 27. januar 2014 lejerens istandsættelsesudgift med knap 20.000 kr. Begrundelsen var, at lejer ikke skulle betale for fjernelse af en væg som var opsat af en tidligere lejer. Han skulle heller ikke betale for maling af køkkenet, da denne udgift blev betalt af den efterfølgende lejer.

I stedet for at betale 10.000 fik lejeren godt 9.000 kr tilbage.

Udlejer smølede

Resultatet var godt, men tidsforløbet var urimeligt langvarigt. Udlejer forsøgte at få genoptaget sagen, hvilket blev afslået af huslejenævnet. Først efter at Køge Lejerforening i maj 2014 havde truet med inkasso betalte advokatfirmaet resten af depositum samt renter på 954 kr.

Det er urimeligt, at der skal gå 20 måneder fra fraflytningen, før lejer får resten af depositum tilbage. Det kunne endda have trukket meget længere ud, hvis udlejer havde anket sagen. I så fald skulle sagen være behandlet af boligretten, hvilket ville have forsinket den yderligere 1 år.

Lovændring

Ved de ændringer der trådte i kraft den 1. juli 2015 er lejerens retsstilling blevet styrket i fraflytningssituationen. Se artiklen, Nye regler for fraflytning.

Nye regler for fraflytning

Men trods denne lovændring er det stadig urimeligt svært for lejerne at få deres ret ved fraflytningen, blandt andet fordi der ikke er nogen lovbestemte frister for, hvornår udlejer skal afregne over for lejeren.

En meget stor del af tvisterne i huslejenævnene og boligretterne drejer sig om tilbagebetaling af lejernes deposita. Mange udlejere forsøger at undgå at tilbagebetale depositum til lejerne. Tilbagebetalingen forsinkes, hvorved at lejerne får svært ved at betale det nye indskud. Derved bremses mange lejere i at flytte, selv om de gerne ville.

Af Jakob Lindberg

I lejerforeningerne får vi ofte den melding fra medlemmerne, at de ikke har råd til at flytte. De har betalt måske 20.000 kr i depositum, og dem har de krav på at få helt eller delvist tilbage.
Men det hjælper ikke så meget, da depositum i den nye lejlighed skal betales før, man får pengene ud fra den gamle. Desuden frygter mange lejere, at istandsættelsen af den gamle lejlighed vil være så bekostelig, at de ikke alene mister deres depositum, men skal betale tusindvis af kroner derudover.

Magtforholdet
Det hænger sammen med magtforholdet mellem lejer og udlejer. Da det er udlejeren, der opbevarer lejers depositum, er det udlejeren, der har fat i den lange ende fra starten.
Mange uprofessionelle udlejere tror simpelthen, at de har ret til at beholde depositum uden begrundelse. Det bliver derfor lejeren, der skal have bøvlet med at hive pengene ud af udlejeren, og det kan være meget besværligt. Lejeren vil være nødt til at gå først i huslejenævnet og nogen gange videre til boligretten, før pengene bliver udbetalt.
Også professionelle udlejere forsøger at undslå sig for at tilbagebetale depositum og forudbetalt leje. Derom handler dette eksempel

Lejerforening sparede medlem for 19.000 kr

Bor depositum op
Besværet med at få sit depositum retur medfører, at lejere af og til stopper huslejebetalingen før fraflytningen og på denne måde bor depositum op.
Det er meget forståeligt, men det kan ikke anbefales af følgende grunde:

– Det er i strid med lejeloven. Det er kun forudbetalt leje, der må bos op. Depositum må ikke.
– Det kan medføre ekstra gebyrer og inkassoomkostninger, såfremt udlejer straks går til fogedretten og kræver lejeren udsat af lejemålet.
– Det kan være meget upraktisk og dyrt, hvis fogedretten gennemfører en fjernelse af lejeren fra lejemålet, inden lejerens fraflytning.

Forslag om depositumfond
Der bør gennemføres en reform af hele depositumsordningen. Her er mit forslag:

• Alle deposita i privat udlejningsbyggeri indbetales til en landsdækkende fond, Depositumfonden, hvor hvert lejemål får sin egen konto.
• Ved fraflytningen anmoder lejeren fonden om at få udbetalt depositummet.
• Hvis udlejeren ikke har indkaldt til det lovpligtige syn og ikke har dokumenteret, at lejeren skylder leje, udbetaler fonden pengene til lejeren.
• Hvis sagen er indbragt for huslejenævnet, afventer fonden huslejenævnets afgørelse. Derefter fordeles depositum mellem de to parter efter udfaldet af afgørelsen.

På den måde vil udlejernes mulighed for at holde uretmæssigt på pengene. Sagerne vil blive hurtigere afgjort, fordi udlejer tvinges til at indbringe tvisten for huslejenævnet, hvis han ikke bliver enig med lejeren om flytteregningen.
Det vil styrke tilliden til lovgivningen, og mindske tilskyndelsen til, at både udlejer og lejer tager sig selv til rette.