Kategoriarkiv: Privat udlejning

Regler for afholdelse af fraflytningsyn

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
20. marts 2018
Lejemåls afslutning, Lovgivning, Privat udlejning

20 marts 2018

En udlejer, der ejer mere end 1 beboelseslejlighed skal overholde følgende regler:

1) Der skal afholdes flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren er flyttet.

2) Lejeren skal indkaldes til synet med 1 uges varsel.

3) Udlejeren skal udarbejde en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejeren ved synet.

4) Hvis lejeren ikke vil skrive under på, at han har modtaget rapporten, skal udlejeren sende den til lejeren senest 2 uger efter synet. Det samme gælder, hvis lejeren ikke var tilstede ved synet.

En udlejer, der kun ejer 1 beboelseslejlighed, skal ikke overholde punkt 1) og 2), men han skal udarbejde og sende fraflytningsrapporten efter reglerne i punkt 3 og 4.

Overholder udlejeren ikke punkt 1-4, bortfalder hans krav på betaling for istandsættelse.

Kilde: Lejeloven § 98

Udlejer tabte, fordi han rettede i synsrapporten

Af
Blad nr 82
20. marts 2018
Lovgivning, Privat udlejning

17 marts 2018

En udlejer nægtede at udlevere synsrapporten til en lejer under fraflytningssynet. Derfor kunne han ikke få betaling for istandsættelse ved lejerens fraflytning.

Af Jakob Lindberg

Ved ændringerne af lejelovgivningen i 2015 blev reglerne strammet for hvordan private udlejere skal tilrettelægge fraflytningssynet. På visse punkter er fraflytningsproceduren blevet de samme, som de regler, de almene boligselskaber har skullet overholde siden 1987.

Se artiklen:

regler-for-afholdelse-af-fraflytningssyn

Kravet bortfalder

Folketinget vedtog samtidig, at sikre overholdelsen af disse regler ved at beslutte, at udlejerens krav på istandsættelse bortfalder, såfremt han ikke overholder reglerne om flyttesyn og fraflytningsrapport.

Der har allerede været en del sager om de nye regler ved huslejenævnene, men indtil videre er der kun blevet behandlet ret få sager ved domstolene.

 

Reglen om udlevering skal tages bogstaveligt

En sag fra boligretten i København illustrerer, hvor vigtigt det er at overholde reglen om, at fraflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet.

Her endte sagen med, at udlejeren skulle tilbagebetale lejerens depositum ubeskåret, fordi han ikke havde udleveret rapporten.

 

Straksaftale

Sagen angik en fraflytning fra en lejlighed i Colbjørnsensgade på Vesterbro i København, hvor udlejeren ejede en mindre ejendom med 5 lejemål. Han drev ejendommen som bibeskæftigelse.

En af hans lejere skulle flytte efter at have boet i lejligheden i knap 2 år. Hun blev indkaldt til synet som blev afholdt den 28. juli 2015. Udlejeren gennemgik lejligheden sammen med lejeren og hendes samlever og udlejeren noterede forskellige mangler ned i rapporten.

På et tidspunkt foreslog udlejeren at de lavede en såkaldt straksaftale. Lejeren skulle betale 20.000 kr. inklusive moms som skulle fratrækkes depositum, hvorefter lejeren ville få resten af depositummet udbetalt. Derved ville sagen kunne afsluttes hurtigere.

Det ville lejeren ikke sige ja til med det samme, da hun synes de 20.000 kr. var et stort beløb i betragtning af de istandsættelser der skulle foretages. Derpå afsluttede man synet. Men måden det foregik på var man ikke enige om bagefter.

En eller to rapporter?

I følge udlejer udfærdigede han to eksemplarer af fraflytningsrapporten ved at lægge et gennemslagspapir mellem to stykker papirer, hvorved der fremkom to rapporter. Han lagde de to rapporter på bordet og fortalte lejeren, at den ene kopi var til hende. Men hun undlod at tage den med.

Lejerens version var anderledes, da hun afgav forklaring i boligretten. Under synet havde udlejeren bedt dem om at forlade lejligheden, så han kunne gennemgå den alene. Da de kom tilbage, var der skrevet 3 punkter på fraflytningsrapporten. Det var nogle småting, som hun gerne ville betale for.

Udlejer sagde, at hun skulle skrive under på fraflytningsrapporten. Det ville hun ikke, men da han forklarede, at hun blot skulle kvittere, skrev hun under.

Under vidneforklaringen i boligretten sagde hun med fast stemme, at der kun havde været 1 fraflytningsrapport. Der havde ikke været noget gennemslagspapir eller andre kopier. Der var kun det ene stykke papir, og det ville udlejer ikke udlevere til hende. Derimod fik hun udleveret et stykke papir, hvor udlejeren havde skrevet udkastet til den omtalte straksaftale.

 

Efter synet

Et par dage efter ringede lejeren til udlejeren for at få en kopi af fraflytningsrapporten. Det udviklede sig til et skænderi. Udlejeren ringede derpå til ejendomsforeningen for at få råd. De rådede ham til hurtigst mulig at sende en kopi af fraflytningsrapporten til lejeren. Det gjorde han.

Da lejeren modtog rapporten, konstaterede hun, at der var tilføjet 8 punkter mere end de 3 punkter, der stod på fraflytningsrapporten ved fraflytningssynet.

 

Ankenævnet

Da de ikke kunne blive enige om, hvor meget hun skulle have tilbage, klagede hun til huslejenævnet. Huslejenævnets afgørelse blev senere indbragt for Københavns Ankenævn.

Ankenævnet gav hende medhold i, at hun skulle have sit depositum tilbage, og at hun ikke skulle betale for istandsættelse ved fraflytningen. Grunden var, at udlejers krav var bortfaldet, fordi han ikke havde udleveret fraflytningsrapporten til hende ved synet.

 

Boligretten

Under afhøringerne i retten fremviste udlejer den originale synsrapport. Dommene kunne se, at der var brugt to forskellige kuglepenne ved udfyldelsen af rapporten.

Dette støttede lejers forklaring om, at der kun havde været 1 rapport, og at der efter synet var blevet tilføjet flere punkter til fraflytningsrapporten. 2 af dommerne skrev derfor følgende:

”Da sagsøgte (lejeren) var til stede ved flyttesynet, hvor hun underskrev fraflytningsrapporten, var sagsøger (udlejeren) forpligtet til at udlevere denne ved synet, jf. lejelovens § 98, stk. 4. Da sagsøger hverken forsøgte at udlevere eller udleverede fraflytningsrapporten til sagsøgte under flyttesynet , kan sagsøger ikke gøre krav på istandsættelse gældende mod sagsøgte, jf lejelovens § 98, stk. 5”.

En af dommerne ville give udlejer medhold, fordi han mente, at det papir med tilbud om et straksaftale, som udlejeren havde givet til lejeren under synet, erstattede synsrapporten.

 

Kommentar

Det er vigtigt for huslejenævnene og domstolene, at der foreligger en fraflytningsrapport, fordi dette dokument er selve grundlaget for, at man senere kan afgøre en uenighed mellem parterne om, hvem der skal betale for hvad.

Når en sag ender i boligretten, er lejligheden for længst istandsat, så boligretten har ingen mulighed for at afgøre tvisten ved at besigtige lejemålet.

Derfor skal der foreligge en fraflytningrapport som begge parter kan anerkende. Men papir er taknemmeligt. Der kan altid tilføjes eller ændres noget efterfølgende. Det er derfor logisk, at det er den udgave af fraflytningsrapporten, som begge parter har set under selve synet, der skal lægges til grund for boligrettens afgørelse.

Den eneste måde, hvorpå man kan sikre dette, er at påbyde udlejeren at udlevere en kopi af rapporten ved selve synet. Derfor har folketinget bestemt, at udlejers krav til lejeren bortfalder, hvis han ikke har udleveret rapporten.

 

Kilde: Dom afsagt af Københavns byret den 19. september 2017 i sag nr. BS 40S-5069/2016.

Lejeren var repræsenteret af advokat Henrik Palmkvist

 

Udlejeren indkaldte ikke lejeren til syn og tabte 12.800 kr

Af
Blad nr
15. marts 2018
Lejemåls afslutning, Privat udlejning

16 marts 2018

Reglen om skriftlig indkaldelse til fraflytningsyn skal overholdes 100 %

Af Jakob Lindberg

I en dom fra boligretten i Kolding blev de nye regler i lejeloven om afholdelse af fraflytningssyn taget i anvendelse.

Læs om de nye regler for fraflytningsyn

Denne sag drejede sig om, hvorvidt lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet med 1 uges varsel. Hvis en udlejer ikke overholder denne regel, bortfalder hans krav på at få betaling fra lejeren for istandsættelse ved fraflytning.

 

 

Opsigelse

I denne sag opsagde en kvindelig leje i sommeren 2015 sin lejlighed i Kolding. Lejlighedens ejer var en tømrermester, der arbejdede med at renovere og istandsætte ejendomme. Lejeren skrev til udlejeren, at hun gerne ville flytte i midten af september.

Hun opsagde lejligheden ved et almindeligt brev, men i tiden op til fraflytningen var der en del SMS-korrespondance mellem lejer og udlejer. Da hun havde tømt lejligheden sendte hun den 13. september en SMS-besked til udlejer, fordi hun gerne ville aflevere nøglerne.

Den 15. september 2015 ventede hun på udlejeren i lejligheden. Han kom og gik derefter rundt i lejligheden og tog billeder. Samtidig fortalte han, hvad han mente, der skulle males. Hun fik besked på at få det ordnet ved en professionel maler inden for 24 timer.

 

Skrev under

Udlejeren skrev noget ned på et stykke papir og han bad hende skrive under. Det gjorde hun, for hun ville gerne have flytningen overstået, men hun vidste ikke, hvad det var hun havde skrevet under på. Da hun var født og opvokset i Portugal, havde hun svært ved at forstå tekster skrevet på dansk.

Hun var heller ikke klar over, at det var et fraflytningssyn, hun havde deltaget i.

Da hun ikke selv istandsatte lejligheden, gjorde han det for hendes regning.

 

Boligretten

Sagen blev først indbragt for Huslejenævnet, som gav lejeren medhold. Derpå ankede udlejeren sagen til boligretten.

I boligretten påstod udlejers advokat, at lejeren i henhold til kontrakten skulle betale for malerarbejdet ved fraflytning, fordi der stod at lejemålet skulle afleveres nyistandsat. Advokaten påstod også, at bestemmelserne i lejelovens § 98 kunne fraviges.

Lejerens advokat påstod, at udlejer havde mistet sin ret til at kræve, at lejeren betalte for istandsættelsen, da udlejer ikke havde indkaldt lejeren til synet med mindst 1 uges varsel.

 

Dommen

I de begrundelser, som de tre dommere refererer fra deres votering, kan man se, at de udelukkende lægger vægt på, om lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet. Begrundelserne kan koges ned til følgende:

  1. Indkaldelsen skal ske skrifligt dvs pr. brev, medmindre der er aftalt ”digital kommunikation” mellem parterne, f.eks. SMS eller e-mail. I denne sag var der ikke aftalt digital kommunikation. SMS-erne mellem lejer og udlejer kunne derfor ikke erstatte en skriftlig indkaldelse.
  2. Dommerne bemærker, at lejerens SMS til udlejeren den 13. september ikke kunne tolkes som et ønske om at der blev afholdt flyttesyn den 15. september.
  3. Der er således ikke indkaldt til flyttesyn. Derfor bortfalder udlejerens eventuelle krav på istandsættelse.

Allerede af den grund havde udlejeren tabt sagen. Derfor tog dommerne ikke stilling til alle de andre argumenter, som parterne var kommet med under domsforhandlingen.

Udlejeren mistede dermed de 12.800 kr. han havde brugt på istandsættelsen og skulle desuden betale sagens omkostninger med 8.705 kr.

 

Kommentar

Hvorfor er det så vigtigt, at der sker skriftlig indkaldelse til fraflytningssyn med 1 uges varsel?

Mange udlejere mener, at kravet er unødigt bureaukratisk og at det forhindrer lejer og udlejer i at få overstået synet, hvis de f.eks. mødes tilfældigt og aftaler at gennemføre det.

For det første skal reglen så vidt muligt sikre, at lejeren er til stede ved synet.

For det andet giver reglen lejeren mulighed for at forberede sig på fraflytningssynet – f.eks. at rengøre lejligheden og at søge rådgivning i en lejerforening.

For det tredje er reglen med til at styrke lejerens retsstilling over for udlejeren

 

Kilde:

Dom ved Retten i Kolding i sag af 23. oktober 2017 i sag BS 3-163/2017. Lejeren var repræsenteret af advokat Søren Vangsgaard.

Den sunde fornuft i boligretten reddede lejer i et småhus

Af
Blad nr
25. februar 2018
Privat udlejning,

26 februar 2018

Småhuskapitlet i boligreguleringsloven fortsætter med at give absurde sager i retssystemet. Læs om denne sag fra Retten i Helsingør, som var lige ved at gøre hundredevis af huslejenævnsafgørelser i hele landet ugyldige

Af Jakob Lindberg

De særlige regler for lejefastsættelse i de såkaldte småhuse bliver ved med at føre til domme, der stritter i øst og vest. Det skyldes at Folketinget i1995 vedtog en lovgivning, der er nærmest umulig at administrere.

Småhuse er ejendomme, hvor der findes færre end 7 beboelseslejemål. I disse ejendomme skal uenigheder om lejens størrelse afgøres efter reglen i § 29 c i Boligreguleringsloven. I denne paragraf står der, at krav om lejeforhøjelse og krav om lejenedsættelse skal behandles efter Lejelovens regler i henholdsvis § 47 og § 49. Efter disse bestemmelser må lejen ikke være væsentlig højere end det lejedes værdi, som jeg herefter kalder Overgrænse-1.

Denne grænse finder man ved at sammenligne det omtvistede lejemål med lejemål af samme størrelse og kvalitet, der ligger i samme område.

Men efter boligreguleringslovens § 29 c, findes der også en Overgrænse-2. Huslejenævnet kan finde frem til Overgrænse–2 ved at sammenligne lejen i det omtvistede pågældende småhus med lejen i ejendomme, hvor lejen er reguleret ved hjælp af et omkostningsbestemt budget over ejendommens udgifter.

Det er den laveste af disse to overgrænser der skal anvendes, når huslejenævnet fastsætter lejen. I praksis er det næsten altid Overgrænse 2, der bruges, fordi den er lavere end Overgrænse 1.

 

Skyggebudget

Hvis der ikke i kommunen findes større ejendomme med omkostningsbestemt leje, kan huslejenævnet selv finde frem til Overgrænse-2 ved at udarbejde et såkaldt skyggebudget.

I sagen fra Gilleleje havde en lejer klaget til huslejenævnet over huslejens størrelse.

Huslejenævnet startede sin sagsbehandling med at rekvirere en liste fra Grundejernes Investeringsfond (GI) over alle de ejendomme i kommunen, som har pligt til at binde en del af deres vedligeholdelsesmidler på en konto i GI. Disse ejendomme er de samme som har pligt til at udregne lejen efter boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje – altså Overgrænse-2.

 

Omkostningsbestemt leje

I mange mindre kommuner ved udlejerne ofte ikke, at de har pligt til at bruge den omkostningsbestemte leje – og lejerne ved det heller ikke. Så selv om en udlejer i en ejendom med 10 boliglejemål betaler penge til GI, er det ikke givet, at huslejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Da huslejenævnet i Frederiksværk fik listen fra GI, skrev de derfor ud til de udlejere, der stod på listen og spurgte om de anvendte omkostningsbestemt leje. Nogle af dem svarede, at det gjorde de ikke, og mange af dem svarede slet ikke på nævnets brev. Dette tog nævnsmedlemmerne som en bekræftelse af deres egen erfaring fra kommunen, nemlig at reglerne om omkostningsbestemt leje ikke bliver brugt af udlejerne i Gribskov Kommune.

Som konsekvens heraf fastsatte de lejen ved hjælp af et skyggebudget. Skyggebudgettet viste, at Overgrænse-2 var 417 kr. pr kvadratmeter. Som konsekvens heraf blev lejen nedsat fra 12.855 kr pr måned 5.869 kr pr måned.

Læs om huslejenævnssagen her:

Lejer i Gilleleje fik lejen halveret

Boligretten

Udlejeren kunne have anket nævnets afgørelse inden for 4 uger efter, at den var udsendt. Det gjorde udlejeren ikke. Han betalte heller ikke pengene til lejeren, og vedkommende var derfor nødt til selv at starte en boligretssag for at få sine penge.

Da sagen skulle afgøres hævdede udlejers advokat, at nævnets kendelse var ugyldig, fordi nævnet – og dermed også lejeren –ikke havde bevist, at der ikke fandtes lejemål i Gribskov Kommune, hvor lejen var fastsat som omkostningsbestemt leje.

Dermed krævede udlejers advokat, at lejeren skulle føre et negativt bevis. Et negativt bevis er et bevis på at noget ikke findes. Dette er en logisk umulighed og i strafferetten er krav om negativt bevis bandlyst. Hvis min nabo bliver myrdet, så kan jeg jo aldrig bevise, at det ikke er mig, som er morderen. Men det skal jeg heller ikke. Det er politiet, der skal præstere et positivt bevis. Politiet skal bevise, at jeg har myrdet min nabo.

Men det generede ikke udlejers advokat.

 

Forskellige begrundelser

Boligrettens medlemmer hoppede dog ikke på udlejer-advokatens argumenter. Udlejeren tabte 3-0, men begrundelserne var forskellige.

To af dommerne skrev:

”En stillingtagen til udlejerens indsigelser vedrørende gyldigheden af huslejenævnets afgørelse forudsætter en prøvelse af afgørelsen, som ikke kan finde sted i den foreliggende situation, hvor afgørelsen ikke er indbragt for boligretten inden udløbet af søgsmålsfristen i boligreguleringslovens § 43, og hvor afgørelsen derfor er retskraftig. Indsigelserne vedrørende afgørelsens gyldighed kan derfor heller ikke tages under pådømmelse, og afgørelsen står således ved magt.”

Flertallet fandt altså, at udlejeren – allerede fordi han ikke havde overholdt ankefristen – havde fortabt muligheden for at få ændret afgørelsen.

 

Mindretallet

Udlejersidens lægdommer havde et andet synspunkt. Han anerkendte, at hvis en afgørelse lider af væsentlige mangler, så kan den være en såkaldt ”nullitet” og dermed ugyldig. Men i dette tilfælde mente han ikke, at der var tale om ”en væsentlig og åbenbar retlig mangel ved afgørelsen”, når huslejenævnet ikke var gået videre i sine undersøgelser af, om der skulle være andre ejendomme, der havde omkostningsbestemt husleje. Derfor var nævnets kendelse ikke ugyldig.

Når afgørelsen ikke var ugyldig, så skulle udlejeren have overholdt ankefristen, og da han ikke havde gjort det, tabte han sagen.

 

Udlejeradvokatens argumenter

Men det kunne være gået grueligt galt for lejersiden. I sit påstandsdokument skrev udlejerens advokat således:

– ”Det bemærkes videre, at Huslejenævnets manglende modtagelse af oplysninger fra de pågældende udlejere ikke løfter bevisbyrden for, at ingen af boligerne i disse ejendomme er sammenlignelige med lejemålet omfattet af nærværende sag.

– Huslejenævnet har intet foretaget sig for at søge oplyst, om disse ejendomme opfylder kriterierne for at kunne udgøre sammenligningslejemål.

– Huslejenævnets afgørelse er derfor ugyldig, idet den er behæftet med væsentlige mangler ved sagsbehandlingen.”

Advokaten anførte endvidere, at en udlejer ikke er forpligtet til at overholde den 4-ugers frist for at anke, når afgørelsen er ugyldig.

 

Konsekvenser

Hvis udlejerens advokat havde fået ret i denne argumentation, ville det betyde at hundredevis af afgørelser fra huslejenævnene hvert år skulle være ugyldige. Alle afgørelser fra Bornholms huslejenævn ville f.eks. være ugyldige. Nævnet har for mange år siden besluttet, at der altid skal udarbejdes skyggebudget i småhussager, fordi hverken nævnet eller Bornholms Regionskommune er bekendt med, at der findes ejendomme med omkostningsbestemt husleje. Det er heller aldrig blevet påvist af nogen udlejer på Bornholm, at denne antagelse er forkert.

I afgørelserne fra Københavns Ankenævn i småhussager, fremgår det f.eks. heller aldrig, hvilke ejendomme nævnet har sammenlignet med, når man nedsætter eller godkender huslejer i småhuse. Af afgørelserne fremgår typisk, at ”nævnet har fastsat lejen ud fra sit almindelige kendskab til lejen i området.”.

Hvis Frederiksværk Huslejenævns afgørelse skulle være ugyldig, fordi, der var væsentlige mangler ved sagsbehandlingen, så er Københavns ankenævns afgørelser mindst lige så ugyldige.

 

Kilder

  • Afgørelse fra Det fælleskommunale huslejenævn i Frederiksværk (Halsskov kommune) af 15. september 2016. (Halsskov kommune og Gribskov kommune har fælles huslejenævn)
  • Dom fra Retten i Helsingør af 9. november 2017 i sag nr. BS 2C-137/2017.
  • Lejeren var boligretssagen repræsenteret af advokat René Wøhler

Lejer i Gilleleje fik lejen halveret

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
25. februar 2018
Privat udlejning, ,

26 februar 2018

Huslejenævnet nedsatte lejen fra næsten 13.000 kr om måneden til 5.569 kr. Sagen viser, at markedslejen i mange kommuner er helt ude af trit med den lovlige leje, der kan opkræves efter boligreguleringsloven

Af Jakob Lindberg

Når en udlejer sætter en lejlighed til leje, vil vedkommende ofte anvende markedslejeprincippet. Dvs. lejen udlejes til den højeste pris, man kan få på markedet.

I de fleste store og mellemstore byer betyder det, at lejen ligger milevidt fra det, en udlejer lovligt kan opkræve.

Boligreguleringsloven gælder i langt de fleste byer. Og efter denne lov, skal lejen i de fleste lejligheder være beregnet som det, man kalder budgetleje eller omkostningsbestemt leje.

Meget tit udlejes almindeligt udstyrede lejligheder til f.eks. 1.000 – 1.500 kr pr. m2, mens budgetlejen ligger mellem 600 og 900 kr pr. m2.

 

Hvordan regner man lejen ud?

I tilfældet fra Gilleleje, var der tale om en stor lejlighed på 160 m2 i en småhusejendom i midten af byen. Her nedsatte huslejenævnet lejen fra 964 kr. pr. m2 til 417 kr. pr. m2.

Huslejenævnet fastsatte huslejen efter de omkostninger, der er forbundet med at have en sådan lejlighed, f.eks. skatter og afgifter, forsikringer, el til fællesarealer, administration.

Man lægger dertil to tillæg pr. m2 til vedligeholdelse, der er udregnet efter nogle særlige satser i loven.

Endelig har udlejeren også ret til at beregne sig afkast af eventuelle forbedringer i ejendommen.

Herunder kan man se det såkaldte skyggebudget

 

Skyggebudget

 

Beløb pr. år
Ejendomsforsikring (skøn)

5.000
Fælles el  

3.000
Kapitalafkast – beregnet efter boligreguleringsloven: 7% af ejendommens værdi ved 15. almindelige vurdering i 1973: 650.000 * 0,07

45.500
Tillæg til kapitalafkast – beregnet efter boligreguleringslovens § 9, stk. 7:

596 m2 á 13 kr

7.748
Skatter, afgifter og renovation  

27.870
I alt  

89.119
I alt pr m2, kr/m2  

149,53
Budgetleje for lejemålet pr. år (149,23*160)

23.925
Administration, Normtal ink. moms

3.531
Budgetleje ink. administration   27.456
Budgetleje inkl adm. pr m2 27.456:160 172
Hensat til vedligeholdelse, § 18 i boligreguleringsloven – kr/m2  (skøn) 80
Hensat til vedligeholdelse, § 18 B i boligreguleringsloven – kr/m (skøn) 73
I alt pr m2   324,60
 
Budgetleje inkl adm. og vedligeholdelse m2 pr m2 * lejemålets arel

324,60 * 160

 51.936
 

Tillæg for forbedringer

  
Køkken – udført i 2008. Udgift: 70.000 kr. Herfra fratrækkes for sparet vedligeholdelse: 17.500. Den gennemsnitlige ydelsesprocent var 9,5 i 2008. Beregning: 9,5 % af (70.000-17.500) 4.987
Badeværelse

 

 – udført i 2008. Udgift: 110.000 kr. Herfra fratrækkes for sparet vedligeholdelse: 27.500. Den gennemsnitlige ydelsesprocent var 9,5 i 2008. Beregning 9,5% af (110.000-27.500) 7.837
Termoruder – udført i 2008. Udgift: 30.000 kr. Herfra fratrækkes for sparet vedligeholdelse: 7.500. Den gennemsnitlige ydelsesprocent var 9,2 % i 1994-2010: 2.065
Leje i alt pr år   66.826
Leje i alt pr m2 66.826/160 418
Månedlig leje 66.826 : 12 5.569

Huslejenævnet foretog ikke bare en skrivebordsberegning. De var ude at se lejemålet, blandt andet for at konstatere, lejemålets indretning, vedligholdelsesstand, mm.. Inden et nævn træffer afgørelser skal man også indhente oplysninger fra udlejeren om, hvilke forbedringer, der er sket i ejendommen siden 1973.

 

Afkast

Ved lovens start bestemte man, at en udlejer må opkræve et afkast, der blev beregnet som 7 % af en ejendoms værdi ved ejendomsvurderingen i 1973. Filosofien var, at udlejerens afkast skulle være det samme, som udlejeren kunne få ved at investere sine penge i en almindelig obligation på 7 %. Derudover kan udlejeren medregne afkast af forbedringer, der er sket i ejendommen siden 1973.

Hvis der f.eks. i en ejendom var toilet på trappeopgangen i 1973, så kan udlejeren beregne sig et afkast af den ombygningsudgift han har afholdt, hvis han på et senere tidspunkt bygger om og laver toilet i hvert enkelt lejemål.

Et andet eksempel kan være, at udlejeren indlægger centralvarme i lejligheder, hvor der før var petroleumsovne i lejlighederne.

 

Udlejer dummede sig

I sagen fra Gilleleje valgte udlejeren ikke at samarbejde med huslejenævnet, da lejer indbragte sagen. Han besvarede slet ikke nævnets breve.

Det burde han have gjort i egen interesse. I de fleste ejendomme er der sket flere forbedringer end dem, der er med i skemaet ovenfor: køkken, bad og termoruder. Hvis udlejeren havde kunnet dokumenteret eller sandsynliggjort, at der var sket ombygninger af ejendommen siden 1993 er det tænkeligt, at han kunne have fået et større tillæg til forbedringer end de 15.000 som huslejenævnet kom frem til.

 

Ankefristen blev sprunget

Han kunne måske have reddet noget, hvis han straks havde anket sagen til boligretten. Men det gjorde han heller ikke. Først efter at ankefristen på 4 uger var udløbet, gik han til en advokat.

Advokaten forsøgte at redde sin klient ved at påstå at afgørelsen var ugyldig, og at hele sagen dermed skulle gå om. Hvordan denne feberredning endte, kan man læse om i den anden artikel på denne side.

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Af
Blad nr 82
22. februar 2018
Boligmangel, Boligpolitik, Privat udlejning

22 februar 2018

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Af Jakob Lindberg

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

Den glemte boligdebat

Af
Blad nr
10. december 2017
Boligmangel, Privat udlejning

10 december 2017

Spillede boligmanglen nogen rolle i valgkampen – og blev huslejereguleringen overhovedet berørt af politikerne

 

Af Jakob Lindberg

I København og Århus har boligpriserne nu nået et niveau, der ligger over priserne i 2007 – før finanskrisen og det massive prisfald, der fulgte i årene derefter. Finanskrisen blev en ulykke for mange, men prisfaldet på ejerboligerne medførte trods alt, at det frem til 2013 blev muligt for mennesker med almindelige indkomster, at købe deres egen bolig.

 

Boligmanglen ingen talte om

Nu er vi tilbage og på vej mod en ny boligboble. Markedet har intet lært. Ejendomsmæglerne jubler hver gang, statistikken melder om prisstigninger. Politikerne har tilsyneladende heller ikke lært noget. Der er i hvert fald ikke blevet taget initiativ til at skabe et mere sundt boligmarked.

Hvis man skal gøre boligmarkedet sundere, skal man bygge flere almene boliger. Selv om de nye almene boliger også er dyre, er der trods alt en afgrund mellem niveauet i det almene og i det nye private udlejningsbyggeri. Jeg taler slet ikke om ejerboligerne. De er ikke til at komme i nærheden af, hvis man er over 60 – allerede fordi bankerne ikke vil låne penge til en huskøber i denne aldersklasse

Det er kommunerne, der bestemmer om der skal bygges mere alment byggeri i deres område. Men alligevel har emnet stort set ikke været en del af den kommunale valgkamp. En indikator for dette er de kandidattester, som f.eks. TV2, DR og Århus Stifttidene har gennemført for at lodde kandidaternes holdning til vigtige emner. Der blev spurgt om trafik, affald, kultur, idræt, flygtninge, bander og meget mere, men ikke et eneste af spørgsmålene drejede sig om boligmanglen.

 

Status for huslejereguleringen

Kommunerne bestemmer, om der skal være huslejeregulering for det ældre private udlejningsbyggeri. Da boligreguleringsloven fik sin nuværende form i 1970-erne blev huslejereguleringen – i form af den omkostningsbestemte leje – indført i alle kommuner med over 20.000 indbyggere.

Desuden blev det muligt for mindre kommuner, at indføre huslejereguleringen, og det blev muligt for de større kommuner at afskaffe den. Frem til kommunalreformen i 2007 var der tendens til, at næsten alle kommuner i Østdanmark og Fyn indførte huslejereguleringen.

Endnu flere områder fik indført huslejeregulering ved kommunesammenlægningerne i 2007. Som det kan ses af skemaet her på siden er der nu kun 18 kommuner tilbage, som har fravalgt huslejereguleringen.

En af de første spørgsmål, som de nye kommunalbestyrelser skal tage stilling til, er om der skal ændres på huslejereguleringen i kommunen. Vi vil senere følge op dette vigtige spørgsmål.

 

Hvilke kommuner er uregulerede?

Kommunalbestyrelsen kan beslutte, om en kommune skal følge reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven. De kommuner der ikke følger reglerne i dette kapitel kaldes ”uregulerede kommuner”

Af de 98 kommuner i Danmark er de 18 uregulerede. De uregulerede kommuner er:

Jylland:

Fanø

Herning

Holstebro

Ikast-Brande

Læsø

Mariagerfjord

Rebild

Ringkøbing-Skjern

Samsø

Struer

Thisted

Tønder

Billund

Vesthimmerland

 

Fyn og øer:

Ærø

 

Sjælland og øer:

Greve

Hørsholm

Solrød

 

Alle kommuner, der ikke er nævnt ovenfor er regulerede kommuner.

Vi gentager listen marts 2018, da der ofte sker ændringer lige efter et kommunevalg.

Hvad er et småhus?

Af
Blad nr
10. december 2017
Privat udlejning,

I en udlejningsejendom: Ejendommen er et småhus, hvis den pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

 

I en andelsboligforening – betragtes de lejligheder, der ejes af andelshavere som småhuse, da en andelshaver som regel kun kan eje en lejlighed. Hvis andelshaveren udlejer sin andelsbolig, skal han følge reglerne for småhuse.

Såfremt der i andelsboligforeningen pr 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, der var udlejet af andelsboligforeningen, udgør disse lejligheder et småhus.

 

I en ejerforening: En ejerlejlighed, som ejes af en privatperson er et småhus, hvis ejeren kun har denne ene ejerlejlighed

 

I en bebyggelse med ejerlejligheder findes ofte en såkaldt restejendom, dvs. et antal lejligheder, som aldrig har været solgt. Hvis der pr. 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder der ikke var solgt, betragtes restejendommen som et småhus.

 

Det er antallet af lejligheder pr. 1. januar 1995, som er afgørende for, om der er tale om et småhus eller et storhus.

Højesteret stoppede udlejernes obstruktion

Af
Blad nr
10. december 2017
Privat udlejning, ,

10 december 2017

Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje

Af Jakob Lindberg

Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne lejemål, når man fastsætter lejen i de såkaldte småhuse. Højesteret slog fast, at man godt kan bruge omkostningsbestemte lejemål i ejendomme, hvor der både er boliger og erhverv – de såkaldte blandede lejemål -, som sammenligningslejemål. Dette gælder uanset, om det lejemål, sagen drejer sig om, ligger i en ren beboelsesejendom eller i en blandet ejendom.

Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.

Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.

 

Grundlæggende uenighed

Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?

Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.

Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.

Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.

Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.

Se Hvad er et småhus?

Eksempel

Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.

Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.

Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.

Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.

 

Huslejenævnets bedømmelse

Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.

Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.

Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.

 

Blandede ejendomme

For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:

Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”

Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.

Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.

For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.

 

Logik for udlejere

Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:

– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.

Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.

Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.

 

Tak

Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.

Godt gået.

 

Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V

Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez

Landsretssagen blev omtalt i dette blad i nummeret, Sommer 2016. Læs: http://dklf.dk/artikler/vestre-landsret-rammede-pael-gennem-udbredt-misforstaaelse-nedsatte-lejen/

 

Et skimmelhelvede i Lemvig

Af
Blad nr
6. december 2017
Privat udlejning, ,

Mange lejere lider urimeligt længe, når de lejer en fugtig og skimmelramt bolig. Læs dette skrækeksempel. I slutningen af artiklen beskriver jeg, hvad familien kunne have gjort, hvis den havde kendt til lovgivningen eller fået et kyndigt råd

Af Jakob Lindberg

Lejerne flyttede ind i huset den 1. februar 2009. Lejemålet var på 3 værelser med 96 m2. Den månedlige leje var 4.200 og de betalte et depositum på 12.600 kr.

Lejerne gav i henvendelsen til huslejenævnet en levende og meget detaljeret beskrivelse af deres oplevelser med huset og udlejeren.

 

Indflytningen

– Lejerne skriver: ”Problemer: Vi flyttede ind. Der var mug på paneler og trævinduerne i soveværelset, men udlejer sagde, det var fordi tidligere beboer ikke luftede ud. Der var møg beskidt. Vi gjorde rent, og fik muggen fjernet, for en stund. Efter 2 måneder begynder muggen at blive synlig igen. Selvom der blev luftet ud, og sat varme på. Ringede til udlejer og beklagede dette. Vand løb ned ad hoveddøren, og der kom mørke skjolder ved siden af døren. Udlejer mener det er kondensvand, og løfter et par tagsten. Han mener det er os som får huset til at være fugtigt, ved for dårlig udluftning. Dette hjælper ikke. Tvært i mod.”

Problemerne fortsætter, fugten spreder sig og der kommer skjolder på væggene. Selv om lejerne ringer til udlejer, sker der ikke noget. Nu begynder der at rende vand ned gennem skorstenen, som får træ loftet til at give efter. Det revner flere steder, og bliver mørkt, lugtende og klamt. Baggangens træpaneler rådner væk. Lejerne kontakter på ny udlejer.

Han siger hoveddøren vil blive skiftet til foråret.

– Lejerne fortæller: ”Så skete det. Uden information herom var hoveddøren skiftet en forårsdag. Nøglerne sad i døren, og var ulåst. Vi anede ikke noget herom. Godt vi fik en ny hoveddør, men som viser sig stadig at være meget fugtigt. Vandet siver ind ad sprækkerne. Vi ringer til udlejer igen.”

 

Dræn

Udlejeren påstår at problemerne skyldes manglende udluftning. Men alligevel beslutter han, at der skal graves et dræn ned på venstre side af huset. Uheldigvis kommer håndværkerne til at smadre soklen med deres maskiner. Huset revner, men udlejer mener, at skaderne nu er udbedret.

– Lejerne fortsætter: ”Vi viser udlejer alle stederne med mørke skjolder og fugt. Udlejer mener igen det er for dårlig udluftning. Vi vasker for meget tøj, og går for meget i bad, uden at lufte ud. Han sætter en væg ventilator op på badeværelset.”

Ifølge lejerne hjælper det ikke: ”Maling begynder at skralde af væggen i badeværelset. Træpanelet i baggangen er næsten ikke eksisterende, (rådnet væk). Trævinduerne i soveværelset bliver mørke med mug. Skabet som stod i hjørnet af værelset har fået sorte og grønne mugpletter. Tapetet i køkkenet river sig løs fra væggen, og er ved at falde ned, samtidig med det er blevet helt mørkt/sort. I hjørnet i forgangen ved hoveddøren, er der mørke skjolder. Hjørneskabet i køkkenet, bliver mørk, fugtig og lugtende. Kan til sidst ikke bruges, da redskaberne i skabet har taget skade, og lugter jordslået. Puds falder af i vaskerummet.”

Lejerne fortsætter med at klage over forholdene, og efter lang tids venten gør udlejer et virkningsløst forsøg på at skabe luftcirkulation bag køkkenskabet, men uden effekt.

 

Fraflytning

På grund af dødsfald i familien ophører lejernes forsøg på at få udlejer til at udbedre manglerne. Den 12 november 2013 siger lejerne op på grund af gener, sygdom og dårligt indeklima.

– Lejerne skriver: ”Den 29. november kommer udlejer, så vi kunne aftale nærmere omkring hvilke ting som skulle ordnes inden fraflytning, så indskuddet gik til vores fordel. Udlejer er bekendt med husets skavanker, og meddeler der skal males, og renses gulvtæpper. Så skulle der ikke være noget i vejen for at få indskuddet tilbage, (med mindre noget var i stykker).

– ”Vi maler alle vægge, plus lofter. Vi renser tæpperne. Vi sætter ny dørhåndtag på, hvor der mangles. Vi skifter en haspe til vinduet, som er knækket. Dermed er alle plamager med sorte/mørke pletter på væggen, malet over, efter udlejers henvisning.”

Da udlejeren den 17 januar 2014 syner huset efter fraflytning. Han vil nu ikke vedstå aftalen om, at lejerne kun skulle male. Nu skal lejerne pludselig betale for opsætning af nyt tapet. Fraflyningssynet ender med, at udlejer går fra huset i vrede.

Den 30 januar skrev udlejer en såkaldt ”Midlertidig opgørelse”, hvoraf det fremgik at udlejer krævede betaling for malerarbejde og udskiftning af en dør til vaskehuset. Udover indskuddet på 12.600 kr. skulle lejerne betale 865 kr.

 

Huslejenævnet

Lejerne gik nu til huslejenævnet, som behandlede sagen i slutningen af februar. Både lejer og udlejer var indbudt til en forudgående mundtlig forhandling, før nævnet traf afgørelse. Det førte dog ikke til noget, da udlejer ikke mødte op.

Under mødet erkendte lejerne, at det var rigtigt, at de havde malet på løst tapet. Det skyldes den permanente fugt i lejemålet, som havde medført at tapetet var løst. Der var ikke nymalet ved indflytningen. De tidligere lejere var stukket af, og der var utroligt beskidt.

Nævnets kendelse lød:

”Huslejenævnet pålægger udlejer inden 4 uger at tilbagebetale 6.050 kr. af lejers depositum. Kravet opgøres således:

Depositum                                 12.600 kr.

Leje for januar 2014            – 4.500

Rykkergebyr                           –    250

Dør til vaskehus efter

udlejers skøn hensat:         – 1.800

Rest af depositum                    6.050 kr. ”

 

Nævnet afviste udlejers krav om betaling for malerarbejde, fordi det ikke fremgik af lejekontrakten at lejemålet var nyistandsat ved indflytningen. Lejer slap også for at betale leje for den sidste måned i opsigelsesperioden, fordi udlejer ikke havde gjort noget for at genudleje huset efter lejernes fraflytning.

Derimod ville nævnet ikke tage stilling til, om lejer skulle betale for den manglende dør til vaskehuset, da påstand stod mod påstand. Afgørelse af dette spørgsmål forudsatte en bevisførelse, som ikke kan finde sted i et huslejenævn. Parterne blev henvist til at indbringe dette spørgsmål for boligretten.

 

Dilemma

Udlejer fik dog medhold i, at han måtte tilbageholde 1.800 kr. til en ny dør. Dermed havde nævnet i realiteten truffet afgørelse i sagen, da det aldrig kan betale sig for en lejer at starte en boligretssag for at vinde 1.800 kr.

Dette er et meget hyppigt dilemma. For at nå frem til en afgørelse af, hvor meget en lejer skal have tilbage af depositum her og nu, er nævnet nødt til at beslutte, om udlejer skal have lov til at ”hensætte” et beløb til efter en afgørelse i boligretten. I nogle tilfælde godkendes en sådan hensættelse – i andre ikke.

I denne sag kan huslejenævnets beslutning være begrundet i, at lejer ikke havde fremlagt en mangelliste ved indflytningen, der beviste, at døren manglede.

 

Forholdsmæssigt afslag for mangler

I denne sag kunne at lejerne med kunne lejerne have startet en boligretssag med påstand om forholdsmæssigt afslag for mangler i lejeperioden. Dette kan ske efter lejelovens § 11, stk. 2.

Bestemmelsen siger, at en lejer kan kræve forholdsmæssigt afslag, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Hvis lejernes beskrivelse af sagen holder vand, er det sandsynligt, at de ville kunne få medhold – i hvert fald delvis. I nogle af disse sager gives nedslag på halvdelen af huslejen tre år tilbage. I så tilfælde kunne lejerne i bedste fald have vundet halvdelen af 3 års husleje, hvilket er over 75.000 kr.

 

Klag med det samme til Huslejenævnet

En anden mulighed er at klage over manglen til huslejenævnet, så snart det bliver klart, at udlejer ikke vil udbedre manglerne. I dette tilfælde er det sandsynligt, at nævnet ville have givet udlejer påbud om at udbedre fugtskaderne.

Samtidig med udstedelsen af påbud, skal nævnet beslutte at udlejer skal nedsætte lejen med et bestemt beløb, såfremt påbuddet ikke bliver efterlevet inden for en bestemt frist. I grove tilfælde kan en sådan nedsættelse nemt blive fastsat til f.eks. 2.000 kr om måneden. Nedsættelsen gælder indtil arbejdet er udført. Dette er et effektivt middel til at tvinge en udlejer til at opfylde sin vedligeholdelsespligt.

Kommer man ud for et tilfælde som dette bør man for det første kontakte en lejerforening for at få råd. For det andet bør man gå til en lejeretskyndig advokat for at få en bedømmelse af, om det kan betale sig at starte en boligretssag.

 

Inddrag kommunen

I forbindelse med klagen til huslejenævnet kunne lejerne have anmodet kommunen om at foranstalte en undersøgelse i henhold til byggelovgivningen. I grove tilfælde ender en sådan undersøgelse med at kommunen kondemnerer lejemålet og genhuser lejerne.

Som lejere kan man selv starte denne proces på følgende måde:

Skriv et brev eller en mail, der stiles til kommunalbestyrelsen, att. kommunaldirektøren. Anmod om at der bliver igangsat en undersøgelse i henhold til: ”Vejledning 47 af 27/06/2008 om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholdsrum”

 

Kilde: Huslejenævn.dk