Kategoriarkiv: Privat udlejning

Hvis de private udlejningsejendomme skal gøres bæredygtige kræver det et indgreb mod udlejernes høje afkast

Af
Blad nr
12. maj 2019
Privat udlejning, ,

De høje afkast ved gennemgribende moderniseringer spærrer for investeringer i udvendig isolering og andre forbedringer, der kan gøre de ældre ejendomme bæredygtige

 

Af Jakob Lindberg

I denne valgkamp er klimaspørgsmålet for første gang kommet på dagsordenen. Der er enighed mellem eksperter om, at der skal ske en nedbringelse af Danmarks CO2-udslip. Alle sektorer i samfundet skal bidrage hertil – også boligsektoren.

Men boligsektoren har det problem, at det ikke kan lade sig gøre at rive alle nuværende bygninger ned og erstatte dem med nye energivenlige boliger inden for den korte årrække, vi har til at sænke CO2-udledningerne. Vi må i stort omfang affinde os med de boliger vi har, og i stedet gøre dem bæredygtige.

Én mulighed er at basere opvarmningen på vedvarende energikilder, f.eks. el produceret ved hjælp af vindenergi, solenergi og fyring med træpiller, halm og lignende. Fjernvarmeværkerne er i gang med denne omstilling, men den kan ikke stå alene.

Boligerne må også renoveres, således at de forbruger mindre energi. Det kan ske ved isolering af vægge, lofter, kældre og varmerør samt ved udskiftning af vinduer, så vi nedsætter behovet for opvarmning ved hjælp af kul, olie og naturgas.

Problemet er, at det kræver meget dyre investeringer i renovering af den gamle boligmasse, hvis man skal spare så meget på opvarmningen.

 

Vinduesudskiftninger

De billigste tiltag er udskiftning af vinduer. I en ældre privat ejendom kan dette finansieres ved lejeforhøjelser efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 uden at det jager lejerne fra hus og hjem. Ofte sparer lejerne lige så meget på varmeregningen, som huslejen stiger.

Andre billige tiltag er teknisk isolering af varmerørene i ejendommen. De kan ofte tjene sig hjem gennem besparelser på varmeregningen.

Isolering af lofterne i forbindelse med tagudskiftninger kan som regel også gennemføres på denne måde, fordi udlejerne gennem  huslejindtægterne allerede har sparet op til udskiftning af taget. Det er derfor kun den forbedrede isolering, der skal finansieres ved hjælp af lejeforhøjelser.

 

Udvendig isolering

Det store problem er isolering af ydervægge. Byggeteknisk er det en fordel, at isolere på ydersiden af muren, f.eks. ved at opføre en skalmur og lægge 30 cm glasuld mellem den gamle mur og skalmuren. Indvendig isolering er problematisk, fordi det kan medføre skimmelsvampproblemer, hvis det ikke udføres korrekt.  Desuden formindsker det boligens indvendige areal og forringer dermed dens brugsværdi.

Det er også et problem, at det kan være vanskeligt, at få plads til udvendig isolering i de centrale bykvarterer, hvor bygningerne ligger helt ude ved fortovet.

Udvendig isolering er i visse tilfælde så bekostelig, at det for en ejendomsinvestor kan være mere tiltrækkende at bygge nye boliger frem for at isolere de gamle.

 

Økonomien

Men den vigtigste barriere for energirenovering af ældre udlejningsejendomme er udlejernes krav til afkastet.  Afkastet er den arbejdfrie indkomst, en udlejer har ved at eje en ejendom. Siden 1974 har vi haft bestemmelser i boligreguleringsloven, der begrænser udlejernes afkast af ejendomsinvesteringer.

Det lykkedes udlejerne i 1996 at få fjernet begrænsningen i afkastet for lejemål i større ejendomme, således at afkastets størrelse ikke afhang af lejlighedens brugsværdi, men af markedsforholdene.

Enhver, der følger med i DR-programmet Hammerslag ved, at ejerlejligheder i Hovedstadsområdet ofte er dobbelt så dyre som ejerlejligheder i Vestjylland eller på Lolland. Det gælder uanset lejlighedernes størrelse og kvalitet. Prisen afhænger først og fremmest af beliggenheden, dernæst af de synlige forbedringer i køkkenet og badeværelset. Det er f.eks. nemmere at få en god pris for en ejerlejlighed med et nyt smart, moderigtigt køkken end med et fuldt funktionelt køkken, der er 10 år gammelt.

Derimod betyder ejendommens energimæssige tilstand sjældent ret meget for en køber.

Sådan er det også med udlejede lejligheder, hvor lejen ikke er omkostningsbestemt

Derfor er huslejen for en mellemstor lejlighed i Hovedstadsområdet ofte 10.000 kr om måneden, hvor den for en tilsvarende lejlighed  i en jysk provinsby kun er 5.000 kr., selv om begge lejligheder er gennemgribende moderniserede. Det skyldes, at efterspørgslen efter boliger i Hovedstadsområdet er så stor, at de boligsøgende vil skrive under på næsten hvad som helst.

For store lejligheder (140 m2 og derover) i København, Frederiksberg og Gentofte er det ikke usædvanligt med huslejer på 16-17.000 kr. pr måned.

 

Gennemgribende forbedringer

Det eneste udlejeren skal gøre, at forbedre køkken og bad, når en af de gamle lejere flytter. Forbedringsudgiften skal være mindst 258.000 kr. For denne beskedne investering kan han hvert år få en forøget lejeindtægt på eksempelvis 40.000 kr.

Den forøgede lejeindtægt stiger i takt med prisudviklingen på fast ejendom i det pågældende område, fordi udlejer lovligt kan forøge lejen hvergang lejligheden bliver fraflyttet og lejet ud til en ny lejer.

 

Markedslejen og det lejedes værdi

Overgrænsen for lejeindtægten, er det lejedes værdi, som er den markedsleje, der var gældende i området 1-2 år før genudlejningen. I øjeblikket ligger det lejedes værdi i Hovedstadsområdet i intervallet på ca 1.200 – 1.500 kr. pr m2.

Der er to ting,  som afgør, om en udlejer vil foretage en gennemgribende forbedring af en lejlighed, der er udlejet til den omkostningsbestemte leje:

  1. Hvad er lejen før forbedringen, f.eks. 529 kr pr m2
  2. Hvad kan lejligheden udlejes til, f.eks. 1.400 kr m2
  3. Lejlighedens størrelse, f.eks. 140 m2

I dette tilfælde kan en udlejer, der foretager en gennemgribende forbedring på 600.000 kr. få et årligt afkast på 118.000 kr. Det svarer til en simpel tilbagebetalingstid på 5 år, hvilket er meget favorabelt for udlejer.

Den årlige lejeforhøjelse er i dette tilfælde 122.000 kr, og denne lejeforhøjelse skal i princippet betales til evig tid.  Over en 20-årig periode vil lejeren komme til at betale ca 2,44 mio kr. for forbedringen.

Det samlede afkast bliver 2.409.000 kr. Derudover vil udlejeren kunne vedligeholde forbedringen for ca. 84.000 kr.

Læs mere om eksemplet i denne artikel: https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/

 

Ikke plads til energirenovering

Det eksempel, jeg har beskrevet ovenfor er fuldt lovligt. Men når en udlejer kan opnå et afkast på over 2,4 mio. kr. blot ved at investere 600.000 kr, så er der ingen tilskyndelse til at investere yderligere i energibesparelser. Hvis en udlejer blot sørger for at vedligeholde forbedringen, f.eks. ved at udskifte hvidevarerne med jævne mellemrum, kan han score huslejeforhøjelsen til evig tid.

Dermed vil der være lukket af for de energirenoveringer, der er så nødvendige i årene fremover.

Da man i 2015 reviderede boligreguleringslovens § 5, stk. 2 var folketinget klar over dette problem. Man gjorde det til en forudsætning for at anvende § 5, stk. 2, at ejendommen mindst havde opnået Energimærke D. Dette er et meget u-ambitiøst krav.

Tilsyneladende forestiller man sig, at udlejerne først vil bruge en masse penge på at isolere ejendommen så den kan opnå Energimærke D, og samtidig laver forbedringer af køkken og bad og dermed får ret til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi. Der er desværre ikke tegn på at dette sker.

Danmarks Lejerforeninger har stillet krav om, at kun ejendomme, der er blevet energirenoveret til Energimærke A, kan omfattes af § 5, stk. 2.

 

Hvis du vil se beregningerne bag dette eksempel kan du skrive til denne mailadresse

koege@dklf.dk

Udenlandske opkøb kan føre til indgreb mod huslejeforhøjelser

Af
Blad nr
8. maj 2019
Boligpolitik, Privat udlejning, ,

Det har vakt politisk opsigt, at en stor amerikanske kapitalfond, Blackstone er begyndt på massive opkøb af gamle ejendomme i København og Frederiksberg kommuner.

 

Af Jakob Lindberg

Fonden er muligvis verdens største ejendomsforvalter, med samlede investeringer på mere end 3.000 milliarder kroner.

To journalister fra Berlingske, Henrik Jensen og Michael Alsen har i en fremragende artikelserie kulegravet fondens indtog på det københavnske boligmarked. Blackstone har opkøbt 145 ejendomme med 1.900 lejemål gennem deres samarbejdspartner, firmaet 360 North, der ledes en tidligere lykkeridder fra finanskrisen, Niels Jansson. 360 North ejes af Niels Janssons to mindreårige døtre.

Værdien af ejendomsporteføljen er ifølge Berlingske tæt på 10 mia. kroner.

Læs artikel fra Berlingske her

 

Gennemgribende moderniseringer

Blackstones strategi er at opkøbe ejendomme, hvor lejen er billig, fordi den er fastsat efter princippet om omkostningsbestemt leje. Motivet er, at man vil foretage de såkaldte gennemgribende moderniseringer, hvorefter lejen ofte kan fordobles, og dermed give et højt afkast til Blackstone.

Blackstones indtog på det københavnske boligmarked har skabt politisk panik. I Folketinget blev der talt om et hasteindgreb for at sætte en stopper for udenlandske kapitalfondes opkøb i Danmark.

Resultatet blev, at regeringen og flere oppositionspartier har nedsat en ekspertgruppe der skal se på behovet for at ændre på boligreguleringsloven, i sær § 5, stk. 2.

 

Investeringsobjekt eller bolig

Kaare Dybvad (S) er en af de politikere, der er stærkt kritisk over for de udenlandske opkøb. Til Berlingske udtalte han:

Er en københavnsk ejendom først og fremmest en bolig for danskerne i deres hovedstad? Eller er det et investeringsobjekt for en udenlandsk kapitalfond?

Ifølge Kaare Dybvad kan vi ende med stockholmske tilstande, hvor det er praktisk talt umuligt at komme ind på boligmarkedet for almindelige mennesker.

 

Kommentar

Men inden vi lader forargelsen over de grimme amerikanere få frit løb, skal vi minde os selv om historien bag den forhadte § 5, stk. 2.

Læs mere om § 5, stk 2

Det var under en socialdemokratisk regering i 1996 og under et dygtigt lobbyarbejde fra Ejendomsforeningen Danmark, at man skabte denne undtagelse fra de fornuftige regler i boligreguleringsloven.

Efterfølgende var det pæne danske udlejere, herunder de lønmodtagerejede pensionskasser, der opdyrkede fidusen med at score et abnormt højt afkast gennem de såkaldte ”gennemgribende” moderniseringer.

Nu får de pæne danske udlejere konkurrence fra en kapitalfond, der er meget større og stærkere end dem selv.

Men godt, hvis Socialdemokraterne og andre partier endelig vil lytte til lejerbevægelsen i dette spørgsmål. Det skal blive spændende at se, om vi endelig får aflivet denne samfundsskadelige spekulationsmulighed.

 

 

Gennemgribende moderniseringer – en skadelig pengemaskine

Af Jakob Lindberg
Blad nr
8. maj 2019
Boligpolitik, Privat udlejning

Med 25 års forsinkelse er det gået op for mange toneangivende meningsdannere, at liberalismen gør mere skade end gavn

 

Af Jakob Lindberg

Liberalisme som politisk princip betyder mange ting, men denne artikel handler om den form for liberalisme, der går ind for fjernelse af alle de kontrolmekanismer, der forhindrer de rige i at blive endnu rigere.

En af disse kontrolmekanismer er boligreguleringsloven og lejeloven, som sætter grænser for hvor meget huslejen må stige både i eksisterende lejemål og ved genudlejning.

Omkostningsbestemt husleje

I 1974 vedtog Folketinget en ændring af boligreguleringsloven. Man indførte det, der kaldes omkostningsbestemt husleje. Hovedformålet ved loven var, at begrænse det afkast, som udlejere af boliglejemål kunne få ved udlejning.

Afkastet er en arbejdsfri indkomst, som udlejeren kan kræve af lejeren, fordi han ejer en ejendom. Folketinget besluttede den gang, at værdien af en ejendom skulle sidestilles med værdien af en obligation. Man besluttede, at det årlige afkastet skulle være det samme – 7 procent – som på en obligation den gang. De 7 procent skulle beregnes af ejendommens værdi ved den 15. almindelige vurdering i 1973.

Derudover skulle en udlejer have dækning for alle driftsudgifter, der var forbundet med at drive og udleje ejendommen.

 

Afkastet fastlåst

Der var tre grunde til at man låste afkastet fast.

For det første ville man beskytte lejerne mod alt for store lejestigninger, som ville komme på grund af tilstrømning af mennesker til byerne. Når mange mennesker flytter til en by, bliver efterspørgslen efter boliger i byen større, og udlejerne kan derfor kræve højere leje, hvis der er fri lejefastsættelse.

For det andet er investeringer i fast ejendom en passiv form for investering, der ikke fører til højere produktion i et samfund – og folketinget mente derfor ikke, at man skulle præmiere investeringer i fast ejendom i forhold til aktive investeringer i obligationer og aktier.

For det tredje ville det føre til forøget inflation, hvis man gav udlejerne ret til at få et stadig forøget afkast. Hvis man f.eks. beregnede afkastet af den seneste ejendomsvurdering, ville huslejen stige, uden at der var sket nogen forbedring i ejendommen.

Udlejernes forøgede indtjening ville føre til at priserne på de bestående ejendomme ville stige. Dette ville føre til at ejendomsvurderingerne også steg, og dermed huslejerne. Når huslejerne steg, ville udlejerne få en endnu bedre indtjening, som igen ville føre til prisstigninger på udlejningsejendommene og stigende ejendomsvurderinger. En ond spiral af inflation ville være følgen, og lejerne ville komme til at betale prisen i form af lejestigninger – uden at der lå nogen forøgelse af brugsværdien til grund herfor.

Derfor var det et forstandigt indgreb, at man låste afkastet fast.

 

Hvordan virker boligreguleringen?

Betød indførelsen af den omkostningsbestemte husleje, at lejerne slap for huslejestigninger? Nej – for selvfølgelig skulle lejerne betale den del af lejen, der dækker ejendomsskatter og driftsomkostninger. Deraf betegnelsen, ”omkostningsbestemt husleje”

Lad os forstille os et hus på 140 m2 i én af vore større byer. Det var opført i 1950 og havde ved ejendomsvurderingen i 1973 en værdi på 200.000 kr. Ejeren af huset finder i 1974 en lejer, der gerne ville leje det til en årlig leje på 24.000 kr, eller 2.000 kr om måneden. Dette var den omkostningsbestemte husleje for dette hus på dette tidspunkt

Lejen fordelte sig således i 1974:

Afkast:7 % af de 200.000 – dvs. 14.000 kr om året.

Andre udgifter: 10.000 kr om året

Årlig leje i alt: 24.000 kr om året eller 2.000 kr. om måneden

Andre udgifter omfattede skatter og afgifter, samt alle driftsudgifter: vandforbrug, forsikringer, vedligeholdelse, administration osv. Disse udgifter stiger år for år, og stigningerne fik udlejeren løbende dækket ved hjælp af huslejereguleringer.

Lad os antage, at disse udgifter i løbet af de efterfølgende 44 år blev  6-doblet. Ved at følge boligreguleringsloven ville den omkostningsbestemte husleje i 2018 være:

Afkast:7% af 200.000 = 14.000 kr

Andre udgifter: (6*10.000) = 60.000 kr

Årlig leje i 2018: 74.000 kr. – eller 6.167 kr om måneden.

 

Hus uden forbedringer

I 1974 var 2.000 kr om måneden en dyr husleje. I 2018 – 44 år efter – ville det være et scoop at finde et hus til leje for 6.167 kr om måneden. Men man skal gøre sig klart, at i dette eksempel er der tale om en bolig uden forbedringer. Den er blevet vedligeholdt, træværket er blevet malet, taget er måske blevet udskiftet og oliefyret er blevet udskiftet. Men køkkenet og badeværelset er det samme som i 1974. Der er ikke foretaget isoleringsarbejder.

Alle vedligeholdelsesarbejderne er betalt af de skiftende lejere gennem huslejen. I de følgende beregninger vil jeg se helt bort fra udlejers udgifter til skatter, afgifter og driftsudgifter, herunder vedligeholdelse. Det skyldes at boligreguleringsloven sikrer, at en udlejer til enhver tid kan få dækning for stigende udgifter af den art. Det er afkastet, der er emnet for denne artikel.

 

Forbedringer efter § 5, stk. 1

Ved et lejerskifte i 2018 beslutter udlejeren sig til at gennemføre en forbedring af huset. Han kan f.eks benytte sig af de regler, der er for huslejestigning ved genudlejning i boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Forbedringen består i nyt køkken, nyt badeværelse med gulvvarme, isolering af loft og vægge, og nye energiruder. Huslejenævnet godkender en forbedringsudgift på 600.000 kr.

Efter reglerne kan udlejer nu beregne sig et forbedringstillæg på 6 % af de 600.000 kr. eller 36.000 kr. årligt. De 6 % svarer til ydelsen i dag på et 20-årigt kreditforeningslån. Derfor kan udlejeren nu lovligt leje huset ud til (74.000 + 36.000) = 110.000 kr om året – eller 9.167 kr. om måneden.

 

§ 5, stk. 2 – en fandens undtagelse

At man skulle kunne leje et moderniseret en-families hus på 140 m2 i en storby til 9.167 kr om måneden virker utroligt, når man kigger på de faktiske lejepriser i dag. De fleste ville forvente en husleje på nærmest dobbelte.

Eksemplet er helt realistisk og følger reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Men i 1996 vedtog folketinget i et uforsigtigt øjeblik en undtagelsesregel – den såkaldte § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.

Ifølge denne paragraf kan en udlejer lave en gennemgribende modernisering af en lejlighed. Derved forstås en forbedring, der har en værdi på mere end 311.920 kr i 2018. Vælger udlejeren det, skal skal han ikke overholde § 5, stk. 1 ved genudlejning, men kan leje ud til det, der hedder det lejedes værdi. Derved forstås den leje, der er almindelig i det pågældende område i de seneste par år op til udlejningen.

Hermed forlader man princippet om et fast afkast. Nu afhænger afkastet ikke af ydelsen på et realkreditlån, men af udbud og efterspørgsel i det konkrete område. Da efterspørgslen efter lejligheder i de store byer er meget høj, kræver mange udlejere en månedlig leje på 16.000 eller mere for en ældre lejlighed på 140 m2.

Vi kan nu opstille følgende regnestykke:

De 118.000 skal ses i forhold til en investering på i alt 600.000. dlejeren fået et årligt afkast på 118.000 kr ved at investere 600.000 – altså ca 20 % om året.

Det er meget højt i forhold til både bankrenter, aktier og obligationer.

 

Vedligeholdelse af forbedringen

Der er nogle løbende vedligeholdelsesudgifter ved enhver forbedring, men de er ret begrænsede.

Isoleringen er der ingen vedligeholdelse ved, hvis ellers den oprindelige klimaskærm er tæt. Vedligeholdelsesudgifterne på de nye vinduer vil formentlig være mindre end på de gamle. Det samme gælder fliserne i badeværelset, som har erstattet vådrumsmalingen. Der kan blive behov for at udskifte en køkkenlåge, en vask eller en skuffe i ny og næ. Mere end 4.000 om året kan det ikke blive til.

 

Afkast over 20 år

Efter retspraksis har en udlejer ret til at få dette høje afkast til evig tid. Men lad os nøjes med at regne på afkastet set over en 20 årig periode. I nedenstående tabel har jeg forsigtigt forudsat, at markeds lejen/det lejedes værdi kun stiger 0,5%. Udlejeren kan dog kun høste denne ekstra gevinst, hvis lejeren flytter og der flytter en ny lejer ind. Jeg har også forudsat at skatter, vedligeholdelse og driftsomkostninger stiger med samme %. Det er sandsynligt, at markedslejen/det lejedes værdi stiger mere end skatter, vedligeholdelse og driftsomkostninger. I så fald bliver nettoafkastet endnu større end i nedenstående eksempel

I nedenstående eksempel har jeg  forudsat, at der sker lejerskifte hvert 4 år. Desuden har jeg forudsat, at der i år 1 skal bruges 4.000 kr på ekstra vedligeholdelse af forbedringen og at denne udgift stiger i samme takt som det lejedes værdi.

 

Den nederste linje viser, at udlejeren over 20 år få et nettoafkast på over 2,4 millioner kr blot ved at investere 600.000.

Det er ikke underligt, at de store kapitalfonde er vilde efter at finansiere opkøb af danske ejendomme

Læs her om udenlandske opkøb i København

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er en helt lovlig pengemaskine, der gør de rige endnu rigere på lejernes bekostning.

 

Småhuse

Adgangen til at lave gennemgribende forbedringer efter § 5, stk. 2, gælder kun i ejendomme, hvor der er mere end 6 lejemål. Alle øvrige ejendomme betegnes småhuse. 

Her fastsættes lejen ved sammenligning med større ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Dette princip blev indført i 1994 for at fritage ejerne af småhusene for de besværlige regler om beregning af lejen efter § 5, stk. 1 ved lejemålets indgåelse og reglerne om varsling af huslejestigninger.

Denne svækkelse af reglerne har i mange kommuner ført til, at lejligheder i attraktivt beliggende småhuse udlejes til huslejer, der langt overstiger den omkostningsbestemte husleje – men det er en anden historie.

Hvis du vil se beregningerne bag dette eksempel kan du skrive til denne mailadresse

koege@dklf.dk

Højesteret om betaling af vand ved siden af huslejen

Af
Blad nr
17. marts 2019
Privat udlejning, Retssystemet

Efter at der i mange år havde været usikkerhed om retten til at opkræve aconto vand ved siden af huslejen til refusion af udlejers udgifter, blev sagen forelagt for Højesteret i 2019

 

I præmisserne beskrev Højesteret først det generelle princip:

Lejelovgivningen indeholder for leje af lejligheder til beboelse ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion, jf. herved lejelovens kapitel VIII med bestemmelsen om ufravigelighed i § 53, stk. I og 2, samt boligreguleringslovens kapitel II om omkostningsbestemt leje. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel, som f.eks. lejelovens kapitel VII om varmebetaling mv., hvorefter udlejerens udgifter til varmeforsyning dækkes ved en refusion som tillæg til lejebetalingen.

Dernæst udtalte dommerne følgende om vandbetaling:

Ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 blev der i lejeloven indsat et nyt kapitel VII B om udgifter til vand mv., hvorefter lejerens betaling for vandforsyning kan ske i form af refusion af udlejerens udgifter hertil, således at fordelingen af udgiften sker på grundlag af forbrugsmålere, jf. lejelovens § 46 j, stk. 1. Efter bestemmelsens ordlyd og bemærkningerne i lovforslaget finder Højesteret, at adgangen til særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling opgøres på grundlag af lejerens forbrug i henhold til individuel forbrugsmåling. § 46 j, stk. 1, kan ikke fraviges ved aftale, jf. § 46 p, stk. 1.

Herefter finder Højesteret, at en ordning som den foreliggende om særskilt betaling for vand, hvor den enkelte lejers betaling opgøres som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal, er ugyldig som stridende mod de nævnte ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen.

Kilde:Højesterets dom af  30. juni 2009 (TBB 2009.631H)

Hvad må en udlejer opkræve?

Af
Blad nr 85
17. marts 2019
Privat udlejning, , ,

Her kan du læse om hvilke typer udgifter, der er en del af huslejen, og hvilke der kan opkræves som særlige bidrag ved siden af.

Af Jakob Lindberg
Husleje

Det omfatter alle former for ydelser og driftsomkostninger, herunder:

  • Administration, PBS-gebyrer og lignende
  • Grundskatter
  • Faste afgifter til renovation og rottebekæmpelse
  • Forsikring
  • Renholdelse af fællesarealer
  • Vedligeholdelse af bygninger, varmeanlæg mm.
  • Udgift til udarbejdelse af varmeregnskab, vandregnskab, el-regnskab
  • Strøm til varmeanlæg og belysning af fællesarealer
  • Afkast (profit) til udlejeren
  • Vandforbrug, hvis der ikke er individuelle vandmålere i lejlighederne

 

Ved siden af huslejen må udlejer opkræve følgende bidrag, hvis det er aftalt i lejekontrakten:

 

Aconto varme

Hvert lejemål skal betale et særskilt bidrag til varmen til dækning af indkøb af olie, naturgas, fjernvarme eller elektricitet. En gang om året skal udlejer aflægge et varmeregnskab og tilbagebetale en del af de opkrævede beløb til de lejere, der har betalt for meget. Har en lejer betalt for lidt i løbet af året, kan udlejer kræve efterbetaling.

 

Aconto vand

Hvert lejemål skal betale et særskilt bidrag til betaling for vandforbrug og for afledning af spildevand. En gang om året skal udlejer aflægge et vandregnskab og tilbagebetale en del af de opkrævede beløb til de lejere, der har betalt for meget. Har en lejer betalt for lidt i løbet af året, kan udlejer kræve efterbetaling. OBS.: Opkrævning af aconto vand forudsætter, at der er er vandmålere til alle lejligheder i ejendommen.

 

Aconto el

Hvis udlejer leverer elektricitet til andet end varme – f.eks. fra solceller på ejendommen, må udlejer opkræve el-bidrag. Der skal aflægges el-regnskab ligesom ved vandbidrag. OBS.: Opkrævning af el-bidrag forudsætter, at der er er el-målere til alle lejligheder i ejendommen.

 

Antennebidrag

Såfremt der findes en fællesantenne, kan udlejer kræve at lejerne betaler et antennebidrag til dækning af udlejers udgifter hertil.

 

Udlejer måtte tilbagebetale 8.400 kr, som ulovligt var opkrævet for renovation

Af
Blad nr 85
17. marts 2019
Privat udlejning

Betaling for renovation er en del af huslejen og må ikke opkræves særskilt

 

Af Jakob Lindberg

I en lille by i Vesthimmerlands kommune ejede en udlejer 5 rækkehuse, som han lejede ud.

For at forbedre indtjeningen opkrævede udlejer foruden husleje også aconto vand samt et beløb på 225 kr. om måneden til renovation. Denne ekstraopkrævning havde den ene af lejerne betalt lige siden han i 2011 flyttede ind. På et tidspunkt blev lejeren klar over, at dette ikke var lovligt.

Samtidig var lejeren blevet utilfreds med, at familien betalte strømmen til den kloakpumpe, der fjernede spildevandet fra alle boligerne. Det skyldtes at de fem lejemål havde hver deres afregning over for elværket. For at få strøm til kloakpumpen havde udlejeren tilsluttet denne til det ene lejemål.

 

Huslejenævnet

Lejeren gik nu til huslejenævnet for at få afgjort denne uenighed. Lejeren henviste til at Højesteret i 2009 havde bestemt, at der kun må opkræves særskilte bidrag i de tilfælde, hvor der var udtrykkelige tilladelse i lejeloven til at opkræve sådanne bidrag. Der er ikke nogen tilladelse i lejeloven til at opkræve betaling for renovation. (Se boksen her på siden).

 

Udlejers svar

Udlejer forsvarede opkrævningen med at lejeren til gengæld havde betalt for lidt for vandafledning:

“Vi erkender, at det i årene 2016 og 2017 formentlig havde været mere retvisende at tilbagebetale beløbet for renovation for derefter at sende en ekstraregning vedr. vandforbrug, vandafgifter mv. Men som det fremgår af den tidligere fremsendte opgørelse, er det endelige beløbsmæssige resultat blevet det samme, hvorfor lejer efter vores mening ikke har betalt mere, end det han har været forpligtiget til.”

 

Kloakpumpen

Lejer krævede, at udlejer skulle dokumentere det faktiske forbrug for vandafledningspumpen, samt fremadrettet sørge for at lejer alene betaler strøm for sit eget forbrug. Udlejer skulle dermed fremover selv afholde udgiftenfor fællesforbruget af strøm til kloakpumpen.

Udlejer forsvarede sig med, at lejeren fra starten havde været klar over at kloakpumpen var tilsluttet til hans elmåler, og at han havde modtaget et beløb på 800 kr som kompensation for strømforbruget.

 

Huslejenævnet

Nævnet gav lejer medhold på begge punkter.

Acontobidragene til renovation skulle tilbagebetales og udlejer fik påbud om at sørge for særskilt strømafregning for kloakpumpen.

Den syge 5-2 fidus

Af
Blad nr 85
7. marts 2019
Privat udlejning

5-2 fidusen med de såkaldte ”gennemgribende moderniseringer” på det private boligmarked er skadelige for den klimatilpasning, der er så hårdt brug for på det danske boligmarked

Af Jakob Lindberg

Danmark har brug for, at vore boliger bliver forbedret på en sådan måde, at vi sparer på energien og undgår CO2-udslip. Metoden hertil er bedre isolering af lofter og vægge, energibesparende vinduer og mere effektive opvarmningsformer, der bruger vedvarende energi.

Det kniber desværre med at få opgraderet den gamle boligmasse til et lavere energiforbrug. Hvis huslejen i forvejen er høj har udlejerne intet incitament til at lave isoleringsarbejder og andre klimaforbedringer, fordi det kan være svært at få lejerne til at betale den huslejeforhøjelse, der skal til for at finansiere disse arbejder.

En af grundene hertil er, at man i 1996 gav udlejerne en mulighed for at forhøje lejen helt op til smertegrænsen ved at lave nogle kosmetiske forbedringer af køkkener og badeværelser. Det skete ved den såkaldte § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven. Desværre er denne paragraf ikke blevet brugt til energimæssige forbedringer. Til gengæld er lejen for moderniserede lejemål i f.eks. København kommet helt op på 1.500 kr. eller mere pr. m2 om året. Det svarer til en månedlig husleje på 10.000 kr for en lejlighed på 80 m2

Hvis lejerne derudover skal betale for energirenoveringer kommer lejen så højt op, at det kan blive svært at leje lejlighederne ud, med mindre det offentlige vil yde massive tilskud til lejerne.

 

Hvad gik galt?

§ 5, stk. 2 i boligreguleringsloven blev skabt ved et lejelovsforlig i 1995. Forud for dette var gået en udvikling, hvor det sunde princip om omkostningsbestemt leje var blevet undermineret af spekulanter. Indtil da, var der ikke nogen regel i boligreguleringsloven, der bestemte, hvordan lejen skulle fastsættes på det tidspunkt, hvor en ny lejerflyttede ind i en ejendom.

Der var regler for, hvordan lejen skulle beregnes, hvis en udlejer ville varsle lejeforhøjelse. Her skulle udlejeren dokumentere, at den gældende leje var for lav til at dække udlejerens omkostninger og det lovbestemte afkast, samt afkast af eventuelle forbedringer

Men dette gjaldt ikke ved genudlejning. Her kunne en udlejer f.eks. kræve en meget højere i leje af den nye lejer i stuen til højre, end den husleje der blev betalt af lejeren i stuen til venstre.

 

Lovændring

Dette hul i loven var mange udlejere begyndt at udnytte, hvorved princippet om ligebehandling af lejerne i en ejendom blev undermineret. Det blev der sat en stopper for ved en lovændring, der trådte i kraft den 1. juli 1996.

Efter den nye formulering af bestemmelsen, skal lejen ved lejemålets indgåelse beregnes efter samme principper som gjaldt ved lejeforhøjelser – altså som omkostningsbestemt leje med tillæg af det oprindelige afkast og tillæg for senere forbedringer.

Men som det tit sker ved studehandler i Folketinget, så fik de borgerlige partier indført en undtagelse til § 5, stk. 1, der lød således:

 

  • 5, stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret,ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, ….

 

En ”gennemgribende forbedring” blev defineret som en forbedringsudgift, der oversteg enten 1.600 kr/m2 eller i alt 183.000 kr. Hvis dette krav blev overholdt, kunne udlejeren få et meget større tillæg for forbedringen end hvis forbedringens værdi skulle beregnes efter § 5, stk. 1.

 

Beregning efter § 5, stk. 1

Lad os tage et eksempel:

I en toværelses lejlighed på 50 m2 i den gamle boligmasse, hvor der ikke var bad, beslutter udlejeren at etablere et sådant. Alle er enige om, at det er en forbedring. Forbedringsudgiften var 100.000 kr. som gav udlejer ret til et forbedringstillæg, som kunne lægges oven på lejen. Men hvor stort skulle dette tillæg være?

Hvis man beregnede det efter § 5, stk. 1, skulle tillægget være 10% af 100.000 om året – 10.000 kr. -, fordi reglerne siger, at afkastprocenten skulle svare til ydelsen på et 20-årigt lån, som den gang typisk var på 10%.

 

Beregning efter § 5, stk 2

Hvis man i stedet brugte § 5, stk. 2, behøvede man ikke at beregne noget. Så kunne man i stedet fastsætte den nye leje ved at sammenligne med tilsvarende to-værelses lejligheder i kvarteret, hvor der var bad i lejligheden.

Dengang lå kvadratmeterlejen i København for lejligheder i den gamle boligmasse med installationsmangler ofte på under 200 kr/m2, hvis lejen var beregnet som omkostningsbestemt husleje.

Derimod var det ikke ualmindeligt, at lejere i ejendomme, hvor man ikke beregnede lejen efter omkostningerne, betalte f.eks. 600 kr/m2 for en toværelses, hvis der var bad i lejemålet.

I dette tilfælde ville lejeforhøjelsen blive (600-200)*50 = 20.000 kr om året.

Derfor blev § 5, stk. 2 en populær fidus i udlejerkredse. Hvorfor nøjes med at få 10.000 kr. om året, når man kunne få 20.000 kr.

 

Fidusen løb af sporet

Heldigvis ser det ud til at folketinget er ved at indse, at 5-2-fidusen er løbet af sporet. I 2014 lavede man en ændring af § 5, stk 2, således at man kun kunne anvende paragraffen, hvis ejendommen var blevet forbedret så meget, at den havde energimærke A-D. Tanken var, at hvis en ejendom kun havde energimærke E eller F, så ville udlejer måske forbedre isoleringen, før han begyndte på de mere kosmetiske forbedringer af køkken og bad. Ræsonnementet er logisk nok, men det hjælper ikke tilstrækkeligt. Også de mange tusinder af lejligheder med energimærke D bør gennemgå en energirenovering, før udlejerne får bevilget ekstra afkast ved kosmetiske forbedringer.

Så længe liberalisterne i Venstre, Liberal Alliance og Konservative er ved magten, skal vi ikke forvente, at den syge paragraf bliver afskaffet. Socialdemokraterne kunne heller ikke få den afskaffet da de havde magten mellem 2011 og 2015, fordi de Radikale blokerede for det. Men måske er politikerne blevet klogere.

Man har lov at håbe.

Randers: Lejere fik 47.000 kr retur i for meget betalt leje

Af Jakob Lindberg
Blad nr
27. november 2018
Lejenedsættelse, Privat udlejning,

Vestre Landsret foretog en opsigtsvækkende fortolkning af begrebet sammenligningslejemål. Enfamilieshuse kan sammenlignes med etageboliger

Af Jakob Lindberg

Et par fra Randers havde ejede et rækkehus i det nordøstlige del af byen. For et par år siden gik de fra hinanden, og ingen af dem havde den gang råd til at overtage huset. Hvis de solgte huset ville de tabe penge. De besluttede sig derfor til at leje huset ud.

I sommeren 2015 flyttede et andet par ind som lejere. De havde aftalt at betale 7.700 kr. om måneden for 92 m2, hvilket svarede til 1.004 kr pr kvadratmeter. Det er en temmelig høj leje i Randers.

Efter indflytningen oplevede de forskellige problemer med huset. Opvaskemaskinen gik i stykker, der var problemer med varmen, vandet til toilettet begyndte at løbe, osv. De forsøgte at få udbedret manglerne ved at klage til huslejenævnet, men nævnet gav dem ikke medhold.

Huslejenedsættelse

I 2016 gik de endnu en gang til huslejenævnet og klagede denne gang over huslejens størrelse. Her fik de medhold. Huslejenævnet nedsatte lejen fra 7.700 kr til 5.942 kr. om måneden.

Rækkehuset hører til det, man i lejeloven kalder ”mindre ejendomme”, dvs. ejendomme med mindre end 7 lejemål. Her skal huslejen fastsættes ved sammenligning med andre lejemål i samme område og af samme kvalitet, hvor lejen er fastsat som omkostningsbestemt leje.

Hvis der ikke findes omkostningsbestemte lejemål i området kan huslejenævnet beregne huslejen ved at opstille et såkaldt skyggebudget, der viser indtægter og udgifter i ejendommen.

En del huslejenævn afholder sig konsekvent fra at anvende skyggebudgetter. I stedet søger de at strække elastikken til det yderste, når de skal finde sammenligningslejemål.

Sammenlignede med etageboliger

I dette tilfælde valgte huslejenævnet at sammenligne rækkehuset med 3 lejemål, der var beliggende i etageejendomme i samme område. Derved nåede de frem til 5.942 kr./måned.

Det ville udlejerparret ikke acceptere. De indbragte huslejenævnets afgørelse for Boligretten i Randers.

Boligretten

Ved boligretten nedlagde udlejer påstand om, at retten skulle godkende den oprindelige aftalte leje på 7.700 kr om måneden. Lejerne påstod, at retten skulle stadfæste huslejenævnets afgørelse.

Udlejerne argumenterede for at de tre lejemål fra etageejendommene ikke var sammenlignelige, og pegede på, at rækkehuset havde en højere kvalitet end sammenligningslejemålene, men de påpegede ikke, at ”der var fejl og mangler ved Huslejenævnet afgørelse..”.

Dette var overraskende, idet huslejenævnet tilsyneladende ikke havde taget stilling til spørgsmålet om, hvorvidt der overhovedet fandtes sammenlignelige ejendomme i Randers Kommune, hvilket er en klar fejl fra huslejenævnets side.

Flertallet af dommerne afgjorde på den baggrund, at lejerne skulle have medhold. De to dommere fandt efter at have besigtet lejemålene, at etageboligerne kunne sammenlignes med rækkehuset og stadfæstede dermed huslejenævnets afgørelse.

En af dommerne gav udlejer ret i, at de fire boliger ikke kunne sammenlignes.

Udlejer ankede sagen til landsretten.

Landsretten

I Vestre Landsret udviklede sagen sig til en strid om juraen.

Det afgørende punkt kom til at dreje sig om, hvorvidt et rækkehus kunne sammenlignes med etageboliger, når man skal fastsætte det lejedes værdi. Lejernes sejr i boligretten ville kun blive stadfæstet, hvis landsrettens dommere nikkede ja til det spørgsmål.

Hvis dommernes svar var nej, ville udlejer få ret. Vejen ud ad dette dilemma var at kræve sagen hjemvist til huslejenævnet, hvis landsrettens dommere ikke kunne godkende boligrettens afgørelse.

At ”hjemvise” en sag betyder, at sagen skal sendes tilbage til en tidligere instans. I dette tilfælde skulle sagen behandles én gang til af huslejenævnet. Huslejenævnet skulle så udarbejde et skyggebudget og derudfra fastsætte huslejen.

Oversigt

Lejernes advokat havde som bilag fremlagt en oversigt over ejendomme med omkostningsbestemt husleje, udarbejdet af Grundejernes Investeringsfond. Denne oversigt viste, at der ikke fandtes nogen rækkehuse eller parcelhuse i Randers med omkostningsbestemt husleje. På den baggrund skulle man forvente, at landsretten havde hjemvist sagen til huslejenævnet, men det skete ikke.

I stedet skrev dommerne følgende:

“Det forhold, at de tre påberåbte lejemål, …. er beliggende i etageejendomme kan ikke i sig selv føre til, at de er uanvendelige som sammenligningslejemål.”

Derefter gav dommerne lejerne ret og stadfæstede boligrettens dom. Lejerne fik 47.475 kr tilbage svarende til en månedlig lejenedsættelse på 1.758,33 kr igennem 27 måneder.

Uklare præmisser

Dette er en ny fortolkning af hvad et sammenligningslejemål er. Traditionelt har juristerne betragtet lejemålstypen (etagebolig kontra enfamiliebolig) som den vigtigste parameter ved sammenligningen.

Man må fortolke landsrettens afgørelse på den måde, at der skal mere til end forskellig lejemålstype, før to lejemål ikke kan sammenlignes. I dette tilfælde kom landsrettens elastiske fortolkning af loven lejerne tilgode.

Konsekvenser

Det kan dog give bagslag i andre sager – f.eks. i sager om huslejen i gennemgribende forbedrede lejemål. Her vil udlejersiden kunne bruge et højere huslejeniveau i parcelhuse som løftestang til at forhøje lejen i etageboliger.

Kilde: Dom afsagt den 11. juni 2018 af Vestre Landsret. Lejerne var repræsenteret af advokat Bjarne Overmark

Har huslejenævnene politisk slagside?

Af Jakob Lindberg
Blad nr
11. august 2018
Privat udlejning

Det har vakt opsigt, at der er forskel på, hvor ofte lejer vinder sager i huslejenævnet i socialdemokratiske kommuner i forhold til borgerlige kommuner. Men forskellen skyldes sandsynligvis ikke politisk pres. Virkeligheden er mere kompliceret.

 

Af Jakob Lindberg

Huslejenævnene afgør sager, hvor lejere og udlejer er uenige om f.eks. huslejens størrelse. Derudover er der en lang række andre sagstyper, som f.eks. tvister om vedligeholdelse, om varmeregnskaber, om tilbagebetaling af depositum ved fraflytning, osv.

For at undersøge om der er politisk slagside i huslejenævnenes afgørelser har DR-journalisten, Klaus Buster Jensen offentliggjort en statistik, der viser hvordan afgørelserne falder ud i kommuner, der er ledet af Socialdemokratiet i forhold til kommuner, der er ledet af borgerlige borgmestre.

Tendensen i tallene er, at huslejenævnene i socialdemokratiske kommuner oftere træffer afgørelser til fordel for lejerne, end huslejenævnene i borgerlige kommuner. I socialdemokratiske kommuner får lejerne medhold i 48 % af sagerne, mens de i konservative kommuner kun får medhold i 32 % af sagerne.

 

 

Læs hele DR-undersøgelsen her:

https://www.dr.dk/nyheder/penge/danmarkskort-se-om-dit-huslejenaevn-oftest-giver-udlejer-eller-lejer-ret

 

Hvorfor?

Hvis hypotesen om politisk slagside i huslejenævnene skulle være korrekt, kan det skyldes to ting:

1) at bormesteren eller hans embedsmænd blander sig i huslejenævnenes afgørelser.

2) at det politiske flertal i kommunerne bestemmer hvem der skal være formand for huslejenævnet.

 

Armslængdeprincippet?

Mulighed 1) er meget usandsynlig. Huslejenævnene er organisatorisk adskilt fra kommunernes forvaltning, og afgørelserne træffes af tre medlemmer, der ikke kan pålægges nogen ordrer fra den kommunernes forvaltning. Den eneste indflydelse en borgmester eller andre kommunalpolitikere eventuelt kunne øve på huslejenævnet er via den sekretær, som huslejenævnet får stillet til rådighed af kommunen. I mine 24 år som medlem af huslejenævnet i Køge har jeg aldrig oplevet forsøg på politisk indblanding i konkrete afgørelser – hverken fra socialdemokratiske eller konservative borgmestre. Generelt er kommunalpolitikerne gode til at overholde holde lejesagerne ude i strakt arm fra deres eget politiske virke.

 

Udpegning af formænd

Mulighed 2 kan måske have betydning. Huslejenævnene udpeges for fire år ad gangen, når der har været kommunevalg. Lejerrepræsentanten og udlejerrepræsentanten udpeges efter indstilling af de lokale eller landsdækkende lejerforeninger og grundejerforeninger. Hvis der kommer indstillinger fra sådanne foreninger, følger byrådene som regel denne indstilling.

Formanden, som skal være jurist, udpeges af statsamtet efter indstilling af byrådene. Her kunne man forestille sig, at byrådene i borgerlige kommuner oftere indstiller jurister, der er positivt indstillet over for udlejernes interesser. Omvendt vil socialdemokratiske byråd oftere indstille jurister, der var positive over for lejernes interesser.

En sådan tendens kan ikke afvises. Men den vil være svær at bevise. Det ville kræve, at man lavede en undersøgelse af formændenes politiske holdninger inden de første gang blev udpeget.

Jeg har i Køge huslejenævn samarbejdet med fire forskellige formænd gennem de 24 år. Jeg har aldrig konstateret nogen politiske holdningsforskelle over for lejere blandt dem. Derimod var der måske en lille forskel i, hvordan formændene betragtede lejelovgivningens formål.

Lejelovgivningens formål er at udgøre en beskyttelse af lejerne. Den formand, der tog dette princip mest alvorligt, var en tidligere politimester, som vistnok var konservativ. Han blev i øvrigt udpeget første gang på et tidspunkt, hvor det politiske flertal var socialdemokratisk og genudpeget da flertallet skiftede over til de borgerlige. Ved alle udpegninger foregik det i enstemmighed i byrådet.

 

Alternativ teori

En anden forklaring på forskellene i tallene har at gøre med lejerforeningernes lokale styrke. Paradoksalt nok kan tilstedeværelsen af en stærk lejerforening i en kommune betyde, at lejerne sjældnere får medhold end i kommuner, hvor der ingen lokal lejerforening er.

Hvis lejerforeningen er meget aktiv vil den indbringe mange sager. Både sager, hvor det er oplagt, at lejeren er blevet dårligt behandlet, men også mere tvivlsomme sager, hvor juraen er mere uklar.

Hvis det er tilfældet, vil lejerne sjældnere vinde sagerne 100 %.

 

Eksempel 1: Lejer klager selv

En lejer, der er fraflyttet en lejlighed klager til huslejenævnet over, at han ikke har fået sit depositum på 15.000 kr. retur. Huslejenævnet tager derefter kun stilling til dette spørgsmål. Under sagsbehandlingen viser det sig, at udlejer ikke har overholdt fristerne i lejeloven om udsendelse af fraflytningsrapport.

Dette medfører, at huslejenævnet træffer beslutning om, at depositum skal tilbagebetales ubeskåret til lejeren. Lejeren har derfor vundet 100 % og vinder15.000 kr.

 

Eksempel 2: Lejerforeningen klager for lejeren

Hvis lejeren havde fået kompetent hjælp i en lejerforening, ville sagen i mange tilfælde blive udvidet.

Lad os antage at sagsbehandleren opdager flere andre fejl. F.eks. kan det være at lejeren ulovligt er blevet opkrævet for renovation (200 kr om måneden) ved siden af huslejen. Da lejeren har boet der i 11 måneder har lejeren yderligere krav på tilbagebetaling af (200 kr. * 11) = 2.200 kr

Det kan også være, at lejen har været for høj. Lejerforeningen forlanger derfor også lejen nedsat fra 8.000 kr. til 4.000 kr. om måneden. (4.000 * 11) , altså 44.000 kr.

Da sagen bliver afgjort i huslejenævnet, får lejerforeningen ikke helt medhold i spørgsmålet om huslejens størrelse. Nævnet nedsætter kun lejen til 5.000 kr. om måneden. Lejeren skal derfor have tilbagebetalt (3.000 * 11), altså 33.000 kr.

Det samlede resultat blive i dette tilfælde, at lejeren vinder (15.000 + 2.200 + 33.000)= 50.200 kr.

Resultatet af sagen er 35.200 kr. mere end hvis lejeren selv havde indbragt sagen.

 

Statistikken

Men huslejenævnets statistik tager ikke hensyn hertil. I statistikken vil sagen i eksempel 1, blive klassificeret som en afgørelse til fordel for lejeren, fordi han har fået 100 % medhold, mens sagen i eksempel 2 bliver klassificeret som en delt afgørelse, fordi lejeren ikke fik 100 % medhold i spørgsmålet om huslejens størrelse.

Den officielle statistik kan derfor ikke bruges til at konkludere, at der er politisk slagside i huslejenævnenes afgørelser. Det ville kræve en meget mere nuanceret statistik.

 

Dette kan være årsagen til at lejerne får oftere ret i kommunerne Thisted, Bornholm og Kerteminde, hvor der ikke er nogen lokal lejerforening end lejerne i kommuner som Hørsholm, Faxe, og Frederiksberg, hvor der findes lejerforeninger.

 

 

 

 

 

Højesteret skar i gennem udlejers fiksfakserier

Af Jakob Lindberg
Blad nr 83
21. juni 2018
Privat udlejning, Retssystemet, ,

At manøvrere i det danske retssystem er ikke for amatører. Alligevel forlanger politikerne det af os. Dette er historien om en lejer, der var lige ved at tabe sin fraflytningssag, fordi han havde brugt en forkert betegnelse på det firma, han havde lejet sig ind hos.

 

Af Jakob Lindberg

En lejer i Kolding blev uenig med sin udlejer. Uenigheden opstod mellem Lejeren og hans udlejer, Gerdes Ejendomme ApS i forbindelse med A’s fraflytning af hans lejemål. Lejeren havde ikke fået medhold i huslejenævnet i Kolding.

Han stævnede derefter udlejer og optrådte som såkaldt selvmøder. En selvmøder er en part, der ikke har nogen advokat til at føre sagen for sig. Lejeren udfyldte en stævning på en officiel blanket fra Domstolsstyrelsen, der skal bruges i såkaldte småsager, dvs. sager hvor det beløb, sagen drejer sig om, er under 50.000 kr. I dette tilfælde havde lejeren krævet 13.595 kr tilbage fra udlejer.

 

Fejl

Desværre begik lejeren en fejl. Han brugte ikke det korrekte navn på udlejeren. Han skulle have skrevet ”Gerdes Ejendomme Aps”, men han skrev ”Martin Gerdes Holding Aps”. De to selskaber er forbundne i samme koncern og har samme ejer. Alligevel er det en alvorlig fejl, hvis man skriver det forkerte navn. Det er en overtrædelse af reglerne i Retsplejelovens § 348 om hvad en stævning skal indeholde. I yderste konsekvens kan det medføre, at domstolen afviser sagen.

I dette tilfælde ville en ”blind” anvendelse af reglerne føre til afvisning. Dermed ville lejeren have mistet muligheden for at få omgjort Huslejenævnets afgørelse og de 13.595 havde været tabt. I det juridiske sprog ville lejeren have lidt et ”retstab”

Da stævningen ikke opfyldte kravene i Retsplejelovens § 348, fastsatte byretten en frist for lejeren til at rette betegnelsen på udlejer, således at sagen kunne fortsætte.

 

Advokat

Lejeren antog herefter en advokat, der indgav en supplerende stævning, hvori Gerdes Ejendomme ApS var anført som sagsøgte. Både den oprindelige og den supplerende stævning blev sendt til forkyndelse for Martin Gerdes Holding ApS. Samtidig blev stævningerne sendt til Gerdes Ejendomme ApS for at få selskabets bemærkninger til ændring af betegnelsen.

Men udlejeren ville ikke acceptere ændringen af partsbetegnelsen. Han krævede, at sagen skulle afvises.

Ved Retten i Kolding fik udlejer ret. Sagen blev afvist.

Lejeren kærede derefter dommen til Vestre Landsret, som den 1 august 2017 gav lejer medhold i, at sagen ikke skulle afvises, men fortsætte ved boligretten i Kolding.

Det ville udlejeren ikke acceptere og indbragte derfor sagen for Højesteret.

Højesteret ligger på Christiansgård i København

Højesterets dom

Højesteret bemærkede, at de to selskaber, der er en del af samme koncern, hele tiden har vidst, at sagen drejede sig om de uoverensstemmelser, der var opstået mellem Gerdes Ejendomme ApS og Lejeren i forbindelse med hans fraflytning af et lejemål, og at begge selskaber var bekendt med Huslejenævnets afgørelser.

Højesteret gav i sin dom udlejer medhold i, at lejeren havde begået en fejl ved at skrive et forkert navn på stævningen. Dette kunne have ført til en afvisning af sagen og til et retstab for lejeren.

Men alligevel fik lejeren medhold. Højesteret vurderede at fejlen ”under de foreliggende omstændigheder” ikke havde haft betydning for udlejerens mulighed for at varetage sine interesser under retssagen. Derfor fik lejeren tilladelse til at rette fejlen. Og dermed kan den egentlige sag om fraflytningen fortsætte ved boligretten.

 

Kommentar

Man kan ikke bebrejde udlejeren, at han forsøgte at få sagen afvist. At drage fordel af andres fejl er helt lovligt både i fodbold og retssager. Til alt held kan det nogen gange lykkes at få domstolene til at bruge deres sunde fornuft i stedet for at holde sig snævert til paragrafferne.

Men det er ikke alle lejere, der er så heldige som lejeren i Kolding. Ofte taber lejerne. Det er blevet et større problem end det var for 10 år siden.

I 2008 indførte Folketinget de såkaldte småsagsregler. Disse regler betyder, at en privat person – som udgangspunkt – selv skal forberede retssager uden brug af advokat, hvis sagen drejer sig om mindre end 50.000 kr.

Man kan vælge at hyre en advokat helt fra starten, men man kan ikke få garanti mod alle sagsomkostninger – kun nogle af dem.

I alle retssager kan en person med lav indkomst søge om såkaldt ”fri proces” fra Civilstyrelsen (staten). Hvis man har for høj indkomst, kan man søge om dækning i sit forsikringsselskab. Hvis man taber, betaler staten eller forsikringsselskabet omkostningerne. Hvis man vinder er det modparten som skal betale.

Småsagsreglerne betyder, at man kun kan få garanti for honoraret til advokaten for hans møde i den endelige domsforhandling (det sidste retsmøde).

Man kan derimod ikke få fri proces eller forsikringsdækning til forberedelse af sagen. Og henvender man sig til en tilfældig advokat, for at få hjælp til forberedelsen, vil prisen oftest ligge over 15.000 kr. som man ikke vil få refunderet, selv om man vinder sagen.

Derfor er mange fristet til at starte sagen som selvmødere. Men som vi har set i denne sag, er det risikabelt. Det er ikke uden grund, at selvmødere bliver omtalt som ”selvmordere”.

 

Kilde:

Højesterets dom af 29. maj 2018. Kan læses på:

http://www.hoejesteret.dk/hoejesteret/nyheder/Afgorelser/Documents/217-2017.pdf

Lejeren var under sagen repræsenteret af advokat Morten Bünemann Dalsgaard