I fremtiden går lejere af ejerlejligheder og andelsboliger en usikker fremtid i møde. For ejerne af den slags lejligheder, bliver det fremover muligt at opsige deres lejer med 1 års varsel.

Det sker, hvis regeringens forslag til ændring af lejelovens § 82, stk. 1 bliver vedtaget.

De eneste begrænsninger, der bliver på opsigelsesadgangen er følgende:

1) at lejemålets er påbegyndt efter lovens ikrafttræden.

2) at ejeren skal have ejet den pågældende lejlighed på tidspunktet for lejemålets indgåelse

3) at ejeren ikke ejer andre ejerlejligheder eller andelslejligheder på tidspunktet for opsigelsen.

4) at ejeren selv agter at bebo lejligheden.

Ingen domstolsprøvelse

I den nuværende lejelov er der også mulighed for at en udlejer kan opsige en lejer, hvis han selv vil bo i lejligheden. Men for at begrænse misbrug af denne opsigelsesadgang indførte folketinget i sin tid en adgang til at få prøvet opsigelsens rimelighed ved boligretten.

Boligretten skal blandt andet tage stilling til, om lejeren har mulighed for at finde en anden bolig. Ud fra en sådan rimelighedsvurdering kan boligretten vælge at tilsidesætte opsigelsen. Denne mulighed for domstolsprøvelse bortfalder med den nye bestemmelse.

Der er dermed tale om en alvorlig svækkelse af lejerens rettigheder.

Bevisproblemer

Punkt 3 ovenfor skal være opfyldt, hvis den nye opsigelsesadgang skal kunne bruges af udlejeren. Der er store bevismæssige problemer hermed.

I opsigelsessager er det normalt den som afgiver opsigelsen, der skal bevise at opsigelsen er lovlig – i dette tilfælde udlejeren. Men hvordan skal udlejeren bevise, at han ikke ejer andre lejligheder?

Skal udlejeren fremlægge en liste over alle ejerlejligheder i Danmark med dokumentation for ejerforholdene? Det er helt urealistisk.

Med dette forslag til ændring af loven stilles udlejeren over for et krav om negativ bevisførelse, som hører ikke hjemme i et retssamfund.

Det vil være meget svært for boligretten at finde ud af, hvor mange lejligheder en udlejer ejede f.eks. for ti år siden. Man kan ikke finde den slags ejeroplysninger i Tingbogen, for så skulle man tjekke alle ejendomme. I mange tilfælde står ejerens navn slet ikke i BBR-registeret eller i Tingbogen. Ofte ejer en person et anpartsselskab eller et aktieselskab, som ejer en ejerlejlighed. Hvordan skal domstolen så kunne efterprøve om ejeren ejer mere end én ejerlejlighed?

Ændrede forhold

Desuden kan udlejerens situation have ændret sig efter at lejemålet blev indgået.

Lad os tage et eksempel, hvor lejeren flytter ind i en ejendom, hvor udlejeren ejer alle 12 ejerlejligheder. Lejeren tror derfor, at han ikke kan opsiges efter den nye regel. Men nogle år efter har ejeren måske solgt de 11 lejligheder, og han har nu pludselig mulighed for at opsige den sidste lejer og selv flytte ind.

Det vil i fremtiden blive meget utrygt at være lejer af en ejerlejlighed.

Omgåelse

Det er også et krav for opsigelsens gyldighed, at ejeren selv agter at bebo lejligheden. Se punkt 4 ovenfor. Dette er lige så svært at bevise og modbevise. En udlejer kan jo blot påstå, at han agter at bo i lejligheden, og når han så har fået lejeren til at flytte, kan han ”skifte mening” og i stedet genudleje lejligheden til en anden lejer, der vil betale mere i leje.

Denne form for omgåelse af reglerne findes allerede i dag. Lejerens eneste forsvar herimod er, at han efterfølgende kan anlægge erstatningssag mod udlejeren for uberettiget opsigelse.

Den slags sager vil der komme langt flere af i fremtidig som følge af den foreslåede ændring.

Manglende varedeklaration

I den nuværende § 84, stk.1 d) står, at lejeren kun kan opsiges, hvis lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed og at han kan opsiges med 1 års varsel.

Denne ”varedeklaration” er en fornuftig regel som forhindrer, at en lejer uforvarende kommer til at leje en ejerlejlighed, hvor han ikke har nogen sikkerhed for at kunne bo fremover. Men ved den nye regel om opsigelse efter § 82 bliver der intet krav om en sådan varedeklaration.

Med den nye regel kan ejeren af ejerlejligheden ved udlejningen lade som om, der er tale om en ledig lejlighed i en almindelig udlejningsejendom med sædvanlig opsigelsesbeskyttelse. Derved kan ejeren få en højere leje.

Alle rettigheders moder

Opsigelsesbeskyttelsen er ”alle rettigheder moder”. Hvis der var fri adgang til opsigelse, vil ingen lejer turde protestere over for deres udlejer, uanset hvor urimeligt denne opfører sig. Derfor må alle, der går ind for tryghed i boligen, vende sig mod den udhuling af opsigelsesbeskyttelsen, som dette lovforslag er udtryk for.

Når det gælder fastsættelsen af huslejen i de såkaldte småhuse, er der ingen gennemskuelighed. Her er der rig mulighed for at grådige udlejere kan narre deres lejere og kræve ulovlig høj leje. Hvis lejerne derefter forsøger at få nedsat deres leje efter boligreguleringslovens bestemmeler, kan de risikere at vikle sig ind i et uforudsigeligt forløb, hvor de i sidste ende taber, selv om de burde vinde.

Et fiktivt men realistisk eksempel

Hr. Hansen lejer en lejlighed i en mindre ejendom i en mellemstor provinsby. Da han står i en akut bolignød skriver han under på, at skulle betale 1000 kr. pr kvadratmeter. Han kontakter senere den lokale lejerforening, som fortæller ham, at han kun burde betale 600 kr./m2.

Han klager nu til huslejenævnet, som fastsætter lejen til 550 kr./m2. Huslejenævnet bruger den regel, der står i Boligreguleringslovens § 29 c. Den siger, at hvis der ikke er nogen lejligheder at sammenligne med, som har omkostningsbestemt leje, så kan huslejenævnet selv udarbejde et såkaldt “skyggebudget”. Et skyggebudget er et budget over den omkostningsbestemte leje, der udarbejdes af huslejenævnet.

Boligretten

Nu går sagen i boligretten, og her bliver sagen vendt på hovedet. I overensstemmelse med de normale bevisbyrderegler, kræver dommeren at lejeren og hans advokat skal føre et negativt bevis. Det betyder, at han skal bevise, at der ikke er nogen sammenlignelige lejligheder i området med omkostningsbestemt husleje. Da lejeren ikke kan bevise dette, tilsidesætter boligretten huslejenævnets kendelse. Og da lejeren ikke har kunnet pege på nogen sammenligningslejemål, finder dommerne, at han ikke har løftet sin bevisførelse for, at lejen er for høj.

Resultat

Selv om huslejenævnets kendelse er korrekt, bliver den oprindelige husleje godkendt og lejeren må acceptere at betale for meget, så længe, han bor i lejemålet.

Det djævelske ligger i kravet om negativt bevis. Det er logisk umuligt, at bevise, at noget ikke findes. Derfor kunne lejeren ikke bevise, at der ikke fandtes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje, og derfor tabte han.

Normalt kan man ikke anvende negative bevisførelse i retssager. Hvis politiet f.eks. vil bevise at tre mistænkte personer har mødtes for at planlægge et røveri, så er det politiet, som skal bevise at et sådant møde og en sådan aftale har fundet sted. Det er ikke de mistænkte, der skal bevise at mødet ikke har fundet sted.

Tænkte sig ikke om

Ingen dommere ville drømme om at tillade negativ bevisførelse i straffesager, men det foregår ofte i lejesager. Hvorfor?

Grunden er at man ikke tænkte sig ordentligt om, da man i 1994 vedtog de særlige regler om lejefastsættelse i småhuse. Resultatet blev, at man indførte skyggebudget-metoden i huslejenævnene, men glemte at indføre metoden i boligretten. Her gælder fortsat kun metoden om sammenligningslejemål.

Herefter udviklede boligretterne kravet om negativt bevis, når de skulle afgøre tvister mellem lejer og udlejer om hvorvidt et skyggebudget udarbejdet af huslejenævnet kunne anerkende.

Harmonisér!

Men kravet om negativt bevis er en polyp i retssystemet. Polyppen burde være fjernet for længst. Nu da folketinget skal i gang med at revidere lejelovgivningen er tiden inde. Nu bør bevisreglerne i huslejenævnet og boligretten harmoniseres, således at det bliver obligatorisk at anvende skyggebudget i begge instanser.

Den 2. juli 2011 blev store dele af København ramt af en af de værste oversvømmelser i årtier. Det gjaldt også Hallandsgade på Amager, hvor denne historie udspiller sig, og hvor et medlem af Amager Lejerforening bor.

Da han om aftenen kom tilbage til sin lejlighed var hele gaden oversvømmet, og der var trængt vand ind i krybekælderen gennem udluftningskanalerne i fundamentet. Der var kommet vand ind i opgangen, og i lejligheden kunne han se, at der trængte vand op gennem fugerne i gulvbrædderne. Der stod ikke blankt vand på gulvet, og der var ikke sket skade på tingene i lejligheden. Næste dag og de følgende dage var der stadig fugt i fugerne i gulvbrædderne, og han forsøgte at lufte ud.

Fugtskade

Umiddelbart så det ikke så slemt ud. Efterfølgende satte udlejer et kontrolfirma til at vurdere skaden. I august viste firmaets rapport, at der var sket en omfattende fugtskade som følge af oversvømmelsen og at der var formodning om skimmelsvamp. Han fik at vide af firmaet, at udbedringen ville betyde, at han skulle genhuses i 2-3 måneder.

I slutningen af august fik han at vide af udlejer, at hans forsikringsselskab skulle dække. Hans forsikringsselskab anerkendte skaden og indvilligede i at betale for genhusningen. Han fandt en lejlighed på Vesterbro i København og flyttede ind.

Han tog jævnligt ud til lejligheden, og kunne konstatere at der blev arbejdet på at udtørre ejendommen og sætte lejligheden i stand, men afslutningen af arbejdet tog tid.

I løbet af efteråret 2011 og foråret 2012 var buddet hele tiden, at han måtte forvente at skulle være genhuset i 2-3 måneder, men han fik ikke noget klart svar på, hvor lang tid der ville gå, før han kunne flytte tilbage.

Han kom først tilbage til sin lejlighed efter 2 år.

Genhusning ophørte

Det viste sig, at skaderne havde været mere omfattende end først antaget. Desuden var sagen blevet kompliceret af, at der var opstået tvivl om, hvem der skulle betale for renoveringen.

I juli 2012 fik han besked af sit forsikringsselskab om, at hans genhusning ophørte efter et år. Han tog igen kontakt til sagsøgte, og i august begyndte han at lede efter en ny lejlighed.

Med noget besvær lykkedes det ham at finde en ny midlertidig lejlighed på Amager.

Huslejenævn og ankenævn

Han havde søgt hjælp i Amager Lejerforening, som indbragte sagen for huslejenævnet i august 2012. Påstanden for nævnet var, at nævnet skulle udstede påbud til sagsøgte om at istandsætte lejligheden hurtigst muligt. Nævnet traf afgørelse den 3. oktober 2012, hvori udlejeren blev pålagt at istandsætte lejligheden inden for tre måneder.

Udlejer ankede afgørelsen til Ankenævnet, fordi man ønskede mere tid. Ifølge ankenævnets afgørelse af 10. januar 2013 skulle arbejdet påbegyndes inden for to måneder, og lejligheden skule være klar inden den 1. juli 2013.

Kommunikationen gik gennem lejerforeningen og udlejer gav besked om, at han kunne flytte ind den 1. juli 2013.

I denne periode gjorde Amager Lejerforening gentagne gange udlejer opmærksom på hans pligter til at sørge for genhusning og advarede om at lejer ville leje en lejlighed på udlejerens regning, hvis udlejeren ikke anviste lejeren en lejlighed. Fire gange i perioden november 2012-august 2013 fulgte lejerforeningen sagen op med breve til udlejer, hvor foreningen gjorde opmærksom på lejerens dispositioner i forbindelse med genhusningen og hans erstatningskrav i den forbindelse. Dette skulle senere vise sig at få betydning for sagens udfald.

Håndværker flyttet ind

I slutningen af april 2013 kunne lejeren se, at lejligheden næsten var færdig. Han skrev derfor en mail til udlejer og bad om at måtte flytte tilbage. Men udlejer svarede, at han først kunne flytte tilbage den 1. juli 2013. I maj 2013 kunne han konstatere, at der boede nogle håndværkere i lejligheden. Lejligheden var møbleret med senge, møbler, en elkogeplade osv., og han tog billeder af det. Efter hans opfattelse var lejligheden klar til, at han kunne være flyttet ind i slutningen af april eller midt i maj 2013. De ting, som manglede at blive lavet, kunne sagtens laves, mens han boede i lejligheden.

Lejligheden klar

Den 13. juni 2013 var han igen i lejligheden, og på det tidspunkt var de håndværkere, som boede i lejligheden i maj, flyttet, men der boede nu en anden håndværker. Lejligheden var næsten klar, og han sendte sagsøgte en mail med en liste over fejl og mangler. Manglerne var ikke udbedret, før han flyttede tilbage.

Han synes ikke, han er blevet godt behandlet af sagsøgte i forløbet. Manglende information har været det gennemgående tema, og han fik ingen oplysninger om, hvor længe han skulle være genhuset. Han har brugt megen tid og energi på sagen. Hvis udlejer havde informeret ham bedre, kunne sagen have været klaret uden Amager Lejerforening og huslejenævnet.

Erstatningssag

I oktober 2013 anlagde lejeren erstatningssag mod udlejeren. Han forlangte dækning for hans egne merudgifter til genhusning, idet hans forsikringsselskab kun havde dækket det første år, mens han selv havde betalt for genhusningen fra august 2012-juli 2013. Desuden krævede han dækning af sine udgifter til opmagasinering og flytning.

I alt lød erstatningskravet på ca. 136.000 kr.

Kravet blev rejst i medfør af lejelovens § 13, hvorefter der kan kræves erstatning, ”… hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.”

Ansvar for forsinkelse

Desuden blev udlejer stævnet fordi han havde overtrådt lejelovens § 56, som siger, ”Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.”

Forsinkelsen af istandsættelsen blev et vigtigt tema i sagen. Et af udlejers vidner i sagen forklarede, at netop den helt særlige situation den 11. august 2011 var årsag til forsinkelsen. Der var tusinder af ejendomme, som var berørt af oversvømmelsen og det havde været svært at skaffe både vurderingseksperter og håndværkere.

Udlejers advokat henviste til forskellige domme, der havde statueret, at en udlejer ikke var ansvarlig for hændelige uheld.

Dommen

De tre dommere i Københavns Byret var ikke enige. To dommere gav lejer medhold, mens en dommer ville frikende udlejeren.

Mindretallet mente ikke at man kunne bebrejde udlejer den lange istandsættelsesperioden. Denne dommer fandt ikke, at udlejer kunne gøres ansvarlig for at forsikringsdækningen i forholdet mellem lejeren og dennes forsikringsselskab var begrænset til at dække genhusning i 1 år.

Lejer fik medhold

Flertallet lagde vægt på, at udlejer allerede den 8. august 2011 havde fået udarbejdet en rapport, der viste, at der både var vandskade og formodning om skimmelsvamp. Alligevel valgte udlejer at vente på afklaringen af de forsikringsmæssige forhold, før man igangsatte udbedringsarbejderne.

Flertallet fandt at denne afklaring ikke skulle komme lejeren til skade. Desuden fandt man det bevist, at istandsættelsen kunne have været færdiggjort inden for et år efter sagsøgers fraflytning, hvis udlejer havde villet det.

Man lagde også vægt på at Amager Lejerforening gentagne gange havde advaret udlejer om konsekvenserne af ikke at sørge for genhusning af lejeren.

Lejeren blev tilkendt en erstatning på 136.233 kr.

Kilde: Københavns Byret. Dom, Afsagt den 15. september 2014 i sag nr. BS 2A-4578/2013.

Lejeren var repræsenteret af advokat Morten Tarp.

I 2006 flyttede et ungt par med et lille barn ind i en nyindrettet taglejlighed på Nørrebro i København.

Lejligheden var på 120 m2 og nyindrettet på et tidligere tørreloft. Som følge af den moderne og lækre indretning med store glaspartier og god udsigt, var huslejen også høj. De betalte i 2006 10.500 kr. om måneden. Siden var lejen steget til 12.487 kr. om måneden.

Udlejeren var en privat ejer, som fik ejendommen administreret af et professionelt administrationsselskab.

Manglende varme

Da de flyttede ind i februar måned bemærkede de, at der var meget koldt i lejligheden – kun 14 grader. Den eneste varmekilde var gulvvarmeanlægget, men det fungerede kun i entreen. Dagen efter ringede de til viceværten, men på grund af weekend kom han først ugen efter

Viceværten skruede på termostaten, men det hjalp ikke. Resten af vinteren måtte de klare sig med maksimalt 16 grader. Det blev det forår, og problemet forsvandt, fordi lejeligheden hurtigt blev opvarmet af solvarmen.

Men problemet kom igen i efteråret 2006. De klagede på ny. Udlejers tekniker forsøgte at skrue op for trykket i gulvvarmeanlægget, men intet hjalp. Ingen af de mange tekniske eksperter, som i årene derefter undersøgte anlægget, kunne løse problemet. Hver gang forsøgte man at justere på ventiler og lignende, men lige meget hjalp det.

Tålmodig lejer

I gennem 6 år døjede familien med den manglende varme. De måtte sidde i lejligheden med tæpper på og i weekenderne tog de væk på besøg og lignende for at slippe for kulden. De brugte også varmeblæsere for at få lidt varme. På grund af kulden kom der skimmelsvamp på den ene væg.

Lejeren var tålmodig og gik undlod at anlægge retssag mod udlejer, fordi der stadig var en dialog med udlejer om problemet. Først i 2012, da en af VVS-erne rekvirerede assistance fra producenten af anlægget blev problemet løst.

Producentens tekniker konstaterede, at pumpen til gulvvarmeanlægget aldrig havde været tilsluttet til elnettet. En elektriker kom og satte strøm til pumpen, og derefter fungerede anlægget.

Sagsanlæg

Da lejeren ikke kunne nå til enighed med udlejeren om kompensation for manglerne, anlagde hun i november 2012 sag an mod udlejer.

Dag sagen kom for retten, var ejendommen blevet solgt til lejerne, som havde dannet en andelsboligforening. Det unge par i taglejligheden var dog stadig lejere, men måtte føre sagen mod deres medbeboere i ejendommen.

Boligretten

Ved boligretten blev der foranstaltet syn og skøn og en ekspert afgav vidneudsagn. Dette bekræftede, at det var den manglende funktion af pumpen, der havde været årsag til den manglende varme.

Boligretten tilkendte lejeren et forholdsmæssigt nedslag på 50 % af lejen i de 5 måneder om året, hvor der ikke havde været varme i lejligheden, hvilket blev udregnet til 206.347 kr. Derfra blev fratrukket 1.312 kr. som var blevet refunderet tidligere. Til gengæld fik lejerne derudover erstatning for en del af det elforbrug, som de havde betalt, men ikke havde haft nogen gavn af – 38.018 kr. I alt skulle udlejer betale 243.153 kr. til lejer.

Landsretten

Udlejeren ankede sagen til landsretten. Landsretten nedsatte det beløb, udlejer skulle betale i forholdsmæssigt afslag. Man fastsatte et skønnet beløb på 100.000 kr. Grunden var, at landsretten fandt, at en del af kravet var forældet.

Efter forældelsesloven skal man anlægge sag ved retten senest 3 år efter det tidspunkt, hvor man opdager, at man har krav på forholdsmæssigt afslag, erstatning eller lignende. Hvis man først anlægge sagen senere, har man kun krav på afslag 3 år tilbage fra det tidspunkt sagen blev anlagt. Da sagen blev anlagt i november 2012 fik lejeren kun forholdsmæssigt afslag fra november 2009

Boligretten havde ikke anset lejers krav som forældet, idet lejeren først i februar 2012 kunne have fået kendskab til, at hun havde et økonomisk krav mod udlejeren. Først på det tidspunkt blev årsagen til fejlen opdaget.

På samme måde blev lejers krav på erstatning for elektricitetsudgifterne reduceret, således at udlejer dømtes til at betale 121.526 kr. til lejeren.

Lejernes tålmodighed kom dermed til at koste dem dyrt. Læren må være: Sæt sagen på spidsen med det samme. Vent aldrig med at anlægge en sag.

Afslagets beregning

Landsretten anfører ikke, hvordan man er kommet frem til afslaget på 100.000 kr. Men beløbet svarer nogenlunde til halvdelen af lejen i 5 måneder af året – altså samme skøn, som blev anvendt af boligretten, dog med en oprunding til nærmeste 10.000 kr.

Kilde: Østre Landsrets dom afsagt den 17. november 2014 af Østre Landsrets 14. afdeling. Lejerens advokat var Claus Moldt


I teksten herunder er Grundejernes Investeringsfond forkortet til GI

Fase 1 – Ejeren har ikke efterlevet en afgørelse

1. Nævnet bliver gjort opmærksom 
på, at en ejer ikke har efterlevet en 
endelig afgørelse.
2. Nævnet hører ejeren, inden der 
indberettes til GI.

Hvis ejeren kan dokumentere, at afgørelsen er efterlevet inden for tidsfristen, skal ejeren ikke indberettes.

Fase 2 – Nævnet indberetter til GI

Hvis ejeren ikke kan dokumentere, at afgørelsen er overholdt inden for tidsfristen, skal nævnet indberette ejeren til GI. Ejes ejendommen af flere, skal hver enkelt ejer indberettes.

Indberetningen skal indeholde: * Ejers navn, *Ejers adresse, * Ejers CVR. nr. eller CPR nr., * Ejendommens adresse, * Ejendommen BBR nr.
, * Evt. oplysning om administrator, * Kopi af afgørelsen

Fase 3 – GI registrerer

1. GI registrerer ejeren.
 2. GI orienterer ejeren om registreringen.

Hvis nævnet har oplyst en administrator, sendes kopi til denne.

Fase 4 – Ejeren har 3 registreringer

1. Den dag, en ejer har tre registreringer inden for en 2-årig periode, orienterer GI det/de involverede nævn samt ejeren.
2. Det/de involverede nævn afgør, om ejeren skal politianmeldes. GI skal orienteres om beslutningen.
3. Det/de involverede nævn sender høring til ejeren om afgørelsen. Afgørelsen er endelig og kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.
4. Anmeldelse skal indgives til politiet inden 6 måneder efter, at GI har meddelt huslejenævnet, at der er tre registreringer på ejeren, idet der ellers kan indtræde forældelse efter straffelovens § 96.

Fase 5 – Ejeren er politianmeldt af nævnet


1. Anklagemyndigheden skal løbende orientere det/de pågældende nævn og GI om sagens forløb.
2. Sagen afgøres ved domstolene.

Anklagemyndigheden skal orientere det/de pågældende nævn og GI om udfaldet jf. lejelovens § 113 b.

Fase 6 – Frakendelse

Hvis sagen ender med dom om frakendelse, overtager GI administrationen på ejerens vegne i den periode, frakendelsen gælder. GI kan overdrage administrationen til en ekstern administrator.

Det sker temmelig ofte, at en udlejer ikke retter sig efter en kendelse i huslejenævnet. Det kan f.eks. være en kendelse om, at udlejeren skal tilbagebetale et beløb, der ulovligt er blevet opkrævet i leje eller varmebidrag. Det kan også være depositum, der ikke er blevet tilbagebetalt efter fraflytning. Endelig sker det af og til, at et vedligeholdelsesarbejde, som Huslejenævnet har påbudt udlejer at udføre ikke bliver udført.

Denne form for ulydighed er et alvorligt samfundsproblem. Manglende respekt for myndighedernes afgørelser kan udvikle sig til egentlig kriminalitet og true sammenhængskraften i samfundet.

Derfor er der – også i lejelovgivningen – indført sanktioner og strafbestemmelser.

Straf

For 10 år siden indførte Folketinget en mulighed for at strafforfølge udlejere, der ikke efterkommer de kendelser, som de bliver pålagt af huslejenævnet. Bestemmelsen står i lejelovens § 113 a.

Bliver en ejer af en ejendom straffet efter denne bestemmelse, kan han blive fradømt retten til at administrere ejendommen.

Anklagemyndigheden kan rejse tiltale, hvis en ejer:

• mindst tre gange inden for 2 år ikke har efterkommet kendelser fra huslejenævn
• mindst tre gange inden for 10 år har fået igangsat arbejder af GI, som følge af huslejenævns kendelser

Sjældent anvendt

Sådanne straffesager rejses meget sjældent.

For det første fordi mange lejere ikke kender lovgivningen. De ved derfor ikke, at de skal anmode huslejenævnet om at anmelde udlejeren, hvis han f.eks. ikke udfører et vedligeholdelsesarbejde, der er blevet påbudt af nævnet.

For det andet fordi tidsfristen på 2 år er meget kort, En udlejer slipper f.eks. for straf, hvis han f.eks. hver 13. måned ikke efterkommer en kendelse.

For det tredje fordi det er op til anklagemyndigheden at beslutte, om man vil rejse tiltale. Anklagemyndigheden vil typisk kun rejse tiltale i meget grove sager og er i det hele taget ikke meget for at beskæftige sig med særlovgivningen.

Præventiv virkning

Alligevel viser det sig at bestemmelsen har en præventiv virkning. Langt de fleste udlejer bryder sig ikke om at blive registreret som ”ulydige udlejere”.

De bryder sig heller ikke om risikoen for at blive tiltalt af anklagemyndigheden. Selve straffesagen vil de fleste finde belastende og pinlig. Og skulle den ende med, at udlejeren mister retten til at administrere deres egen ejendom, så kan det koste dyrt.

Mange tusinder af lejligheder i Danmark administreres af ejeren selv. Hvis man f.eks. ejer en ejendom med 10 lejemål, så sparer ejeren måske 25-30.000 kr. om måneden på selv at administrere frem for at have et professionelt firma til at stå for administrationen. Det kan blive dyrt for udlejeren, hvis han bliver fradømt retten til at administrere selv.

Anmeld overtrædelser

Derfor sker det tit, at udlejere, der i første omgang sidder en nævnskendelse overhørig, pludselig ændrer mening, når de får brev fra huslejenævnet om, at lejeren har anmodet om, at de bliver indberettet til Grundejernes Investeringsfond.

Andetsteds på denne side kan du læse et eksempel på en sådan sag.

Men reglerne skal bruges, ellers ruster de.

Kommer du ud for, at din udlejer ikke har efterkommet en huslejenævnskendelse, bør du anmelde det til huslejenævnet. Få råd herom i lejerforeningen.

Vedligeholdelse er vigtigt for opretholdelsen af vores livskvalitet, og derfor er det naturligt, at myndighederne stiller krav til udlejerne om at sikre en rimelig vedligeholdelse af vore lejeboliger. I den private udlejningssektor har dette blandt andet medført, at der stilles krav om, at udlejerne skal spare op til vedligeholdelsen gennem indbetalinger til GI, Grundejernes Investeringsfond.

Bindingspligt

Denne bindingspligt gælder for alle lejeboliger, der er opført før 1970. Dog er udlejningsejendomme med færre end 7 lejemål undtaget fra disse regler.

Hensigten er at sikre, at der altid er penge nok til at vedligeholde boligerne for. I de fleste ejendomme skal udlejerne henlægge i størrelsesordenen 60-80 kr. pr kvadratmeter pr. år. Beløbet betales af lejerne og pengene indsættes på ejendommens §18B-konto. Herfra kan udlejerne få dem udbetalt, når han har udført vedligeholdelsesarbejder.

Foruden denne konto findes også den såkaldte §18-konto, som også skal dække vedligeholdelsen af ejendommen. Denne konto er dog ikke bindingspligtig. Udlejer administrerer den selv, men skal ved varsling af huslejeforhøjelse oplyse lejerne om, hvad pengene er blevet brugt til.

Grundejernes Investeringsfond

GI skal føre kontrol med både §18 og §18B-kontoen. Hvis udlejer vil udføre et vedligeholdelsesarbejde, og der ikke er penge nok på § 18-kontoen, kan udlejeren få udbetalt det manglende beløb fra ejendommens § 18B –konto i GI. Inden han får pengene skal udlejeren underrette lejerne herom. Hvis et flertal af lejerne ikke protesterer inden en vis frist, kan udlejer få pengene udbetalt. Hvis lejerne protesterer, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet.

Få sager

Det er meget sjældent huslejenævnet får sådanne sager til behandling. Det skyldes formentlig, at lejerne er ofte er tilfredse med den vedligeholdelse udlejeren foretager og derfor ikke protesterer.

Men først og fremmest skyldes det, at lejerne ikke ved, at de har ret til at få disse vedligeholdelsesplaner forelagt og at de har ret til at få indflydelse.

I mange ejendomme forsømmer udlejeren helt at underrette lejerne, når han anmoder om at få frigivet penge fra 18 B-kontoen. Mange udlejere bliver fristet til at lade som om, de har underrettet lejerne uden at dette faktisk er sket.

Aktindsigt

Enken til en mindre privat udlejer i Køge – E. Friis Johansen – kom galt af sted, da hun efter sin mands død ville varsle huslejestigning i en lille ejendom med 12 lejemål.

Da huslejevarslingen kom, henvendte en af lejerne sig til Køge Lejerforening, og lejerforeningen gjorde indsigelser mod varslingen. Med varslingen var medsendt et vedligeholdelsesregnskab over både § 18 og § 18 B, som dog virkede noget ufuldstændigt.

Lejerforeningen gjorde dels indsigelse mod huslejestigning, og dels begærede sagsbehandlerne aktindsigt i det regnskabsmateriale, som udlejer havde indsendt til GI, som dokumentation for de afholdte udgifter til vedligeholdelse.

Det fremgik af GI’s arkiver, at Friis Johansen ved flere lejligheder havde indsendt erklæringer til GI om at lejerne var blevet underrettet og at de ikke havde protesteret mod udbetaling af midlerne.

Bedrageri

Lejeren afviste på det bestemteste, at hun nogensinde var blevet underrettet af udlejer. Samtidig gennemgik hun sammen med sagsbehandlerne samtlige bilag for de to år. Nu viste det sig, at Friis Johansen havde været særdeles kreativ i sin omgang med regnskabsbilagene.

Først og fremmest havde han medtaget en række forbedringsudgifter og ladet som om der var tale om almindelig vedligeholdelse. Forbedringsudgifterne havde han fået betalt i form at et lejetillæg af de nye lejere, der flyttede ind i ejendommen. Samtidig havde han fået penge udbetalt fra GI for nøjagtig de samme udgifter. Klokkeklart bedrageri.

Huslejenævnet

Nu fulgte en lang sagsbehandling i nævnet, hvor alle bilagene blev vurderet. Nævnets kendelse faldt i to dele.

For det første bestemte huslejenævnet, at alle de beløb, der var blevet hævet ved hjælp af falske erklæringer skulle tilbageføres til GI. Nævnet opfordrede GI til at overveje, om der skulle indgives en politianmeldelse mod udlejer for overtrædelse af straffelovens § 163, der kan give fængsel i op til 4 måneder for afgivelse af urigtige erklæringer.

For det andet bestemte huslejenævnet at udlejer skulle tilbageføre 404.602 kr. til vedligeholdelseskontoen, som var det beløb, udlejer uretmæssigt havde påført vedligeholdelseskontoen, selv om der var tale om forbedringsudgifter.

Nåde gik for ret

Friis Johansens enke blev ikke tiltalt for bedrageri.

Alligevel har sagen haft sin virkning. Den ydmygelse sagen indebar for enken og de ansatte i hendes ejendomsfirma har forhåbentlig haft en afskrækkende virkning.

En lejer i en lille ejendom blev uenig med sin udlejer omkring en vaskemaskine. Han henvendte sig til Køge Lejerforening, som kunne konstatere, at han betalte for meget i leje.

Det viste sig også, at udlejer ikke havde aflagt gyldige varmeregnskaber i flere år.

Huslejenævnet

Nævnet besigtigede lejen og nedsatte den fra 4.800 kr. om måneden til 3.142 kr. om måneden. Desuden blev varmeregnskaberne tilsidesat, hvilket betød at udlejer skulle tilbagebetale 398 kr. i for meget betalt varme.

I alt skulle udlejer inden 1. januar 2015 tilbagebetale 2.056 kr. til lejer.

Udlejer betalte ikke. Køge Lejerforening rykkede for beløbet i januar 2015 og advarede udlejer om, at han ville blive indberettet til Grundejernes Investeringsfond, hvis han ikke betalte beløbet.

Samtidig stillede lejerforeningen krav om tilbagebetaling af for meget betalt depositum, fordi dette beløb skal nedsættes, når lejen sættes ned. Endelig stillede lejerforeningen krav om tilbagebetaling af varme for et efterfølgende varmeregnskabsår, som huslejenævnet ikke havde afsagt kendelse om, fordi det ikke var aflagt på kendelsestidspunktet

I alt krævede lejerforeningen at udlejer betalte 11.535 kr. til lejeren.

Ignorerede kravet

Udlejer svarede ikke på lejerforeningens henvendelse og betalte heller ikke pengene.

Nu skrev lejerforeningen 2 breve til Huslejenævnet. I det ene brev anmodede man nævnet om at indberette udlejeren til Grundejernes Investeringsfond, fordi han ikke havde efterkommet nævnets kendelse.

I det andet brev startede man en ny sag vedrørende nedsættelse af depositum og tilbagebetaling af varmebidrag.

Da udlejer fik de to breve til høring fra Huslejenævnet, kom han på andre tanker. Pludselig modtog lejeren de 11.535 kr., som udlejer skyldte.

Udlejer er formentlig blevet klar over, at han ikke ville have nogen chance for at få medhold i den nye sag. Hvis han så heller ikke betalte pengene for denne sag, ville han pludselig stå med to anmeldelser til GI indenfor blot 1 år.

Der ville dermed ikke være langt igen før, han kunne risikere en tiltale med krav om, at han skulle fradømmes retten til at administrere sine egne ejendomme.

Det kan godt betale sig, at undersøge, hvilke beløb, udlejer har hævet fra ejendommens vedligeholdelseskonti. Den sag, som omtales her, endte med, at flere af lejerne fik deres leje næsten halveret. Eksempelvis endte en lejer af en lille lejlighed på 62 m2 med at betale 1.728 kr. pr. måned.

Den pågældende lejlighed var i 2000 blevet forbedret for 200.000 kr. Det var i hvert fald, det udlejer påstod, da sagen kom i huslejenævnet. Der var blevet lavet nyt køkken, badeværelse og nye elinstallationer. Med tillæg af tilsynshonorarer, gebyrer og byggelånsrenter mm. var den samlede ombygningsudgift kommet op på 235.000 kr. Heraf skulle lejeren betale 75 % – dvs. ca. 176.000 kr. gennem et månedligt forbedringstillæg.

Det månedlige tillæg blev sat til 1.439 kr. Da den nuværende lejer flyttede ind i 2008 var den samlede månedlige leje på 3.200 kr.

Vedligeholdelse og forbedring

Sagen opstod, fordi beboerrepræsentationen blev opmærksom på, at der i samme periode, som renoveringen af lejlighederne fandt sted – omkring år 2000 – var blevet hævet betydelige beløb på ejendommens vedligeholdelseskonto. Dette kunne tyde på, at udlejer havde hævet udgifterne til forbedringer på vedligeholdelseskontoen, samtidig med at han havde opkrævet en forbedringsforhøjelse hos lejerne.

Derved ville udlejeren få betalt de samme udgifter to gange.  Reglen er, at kun den del af en ombygningsudgift, som er vedligeholdelse, kan fratrækkes vedligeholdelseskontoen. Men da det kun er meget få lejere, der holder øje med vedligeholdelseskontoen er det fristende for udlejeren at snyde på dette punkt og få dækket både forbedringsudgiften og vedligeholdelsesudgiften af vedligeholdelseskontoen.

Huslejenævnet

Sagen blev indbragt for huslejenævnet, som nedsatte lejen med et lille beløb. Beboerrepræsentationen havde krævet, at udlejer skulle dokumentere, hvad de beløb, udlejeren havde trukket fra på vedligeholdelseskontoen, var blevet brugt til.

Den nuværende udlejer kunne ikke dokumentere dette. Han havde først købt ejendommen efter renoveringen og havde ikke fået overdraget bilagene.

Alligevel godkendte nævnets flertal forbedringstillægget. På trods af de meget store tal, der var blevet trukket på vedligeholdelseskontoen, valgte man at tro på, at den tidligere udlejer havde fulgt reglerne.

Det skulle vise sig at være naivt.

Lejerrepræsentanten i nævnet afgav en såkaldt dissens (mindretalsudtalelse). Han fandt, at det ikke kunne udelukkes, at forbedringsarbejderne var blevet finansieret med vedligeholdelsesmidlerne, og at det var udlejer, der skulle dokumentere, at reglerne var blevet overholdt.

Boligretten

Lejerne ankede sagen til boligretten. Lejernes advokat fremlagde dokumentation for, at der i perioden 1998-2002 blev fratrukket godt 1,3 mio. kr. fra vedligeholdelseskontoen. Han hævdede, at der ikke i denne periode blev udført vedligeholdelsesarbejder, der kunne forklare det store beløb. Derfor måtte pengene være brugt til renoveringerne.

Det fremgik i øvrigt af vidneforklaringerne – bl.a. fra den tidligere ejer af ejendommen – at forbedringsudgiften havde været ca. 100.000 kr. pr. lejemål og ikke 200.000 som det fremgik af den nuværende udlejers beregning af forbedringstillægget.

Udlejers advokat hævdede, at de 1,3 mio. kr. var blevet brugt til vedligeholdelsesarbejder, men kunne ikke dokumentere dette.

Dommen

Boligretten besigtigede ejendommen. På den baggrund gav dommerne enstemmigt lejerne medhold i deres påstand. I dommen står, at det efter de afgivne vidneforklaringer må … ”lægges til grund, at der ikke i nævneværdigt omfang er afholdt udgifter til vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen, hvori lejemålene er beliggende udover til renovering af lejemålenes køkken og bad mv. Dette støttes af observationer, som boligretten har gjort sig vedrørende ejendommens stand i forbindelse med besigtigelserne.”

Forbedringstillæg annulleret

Dommen medførte, at de 10 lejere, der havde fået deres lejligheder renoveret i 1998-2002, fik annulleret forbedringstillægget.

De tre øvrige lejere, som først havde fået deres lejemål renoveret i 2006 fik ikke forbedringstillægget annulleret fuldstændig. I dette tilfælde havde udlejer ikke trukket penge fra vedligeholdelseskontoen.

Derimod fandt boligretten, at forbedringstillægget skulle nedsættes ud fra den dokumentation for udgifterne, der var blevet fremlagt i retten.

Tilbagebetaling

Da mange af lejerne havde boet længe i ejendommen skulle de have den for meget betalte husleje retur. I alt måtte udlejer tilbagebetale ….. kr. til lejerne og derudover   …..  i sagsomkostninger.

Kilde:

Dom: Retten i Randers. BS4-716/2013, m.fl. Dommen blev afsagt den 8. december 2014.

Lejernes advokat var Bjarne Overmark, Randers