Sammenligningsmetoden for lejefastsættelse i småhuse består af en labyrint af regler og undtagelser. Derved brydes lovens hovedprincip om at lejen skal være omkostningsbestemt. Sammenlignings metoden bør afskaffes og erstattes af obligatoriske skyggebudgetter
Af Jakob Lindberg
Boligreguleringsloven siger, at tvister om lejen i småhuse skal afgøres ved at parterne henviser til sammenligningslejemål. Hvis en udlejer vil have lejeforhøjelse, skal han bevise, at lejen i andre sammenlignelige lejemål er væsentlig højere end lejen i det lejemål, sagen drejer sig om.
Hvis det er lejeren, der vil have lejen nedsat er det ham, der skal bevise at lejen i sammenlignelige lejemål er væsentlig lavere.
Kriterier
Men det er ikke alle lejemål der kan anvendes som sammenligningslejemål. De skal ligge i samme område og de skal være sammenlignelige med hensyn til ”beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand”.
Desuden skal sammenligningslejemålene være omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje.
Da man lavede reglerne om lejefastsættelse i småhuse i 1995, ville man gøre det lettere for udlejere af småhuse, at varsle huslejestigning. Men for at undgå, at udlejerne tog for høj leje, bestemte man, at lejen ikke kunne overstige den leje, der gælder i lejemål med omkostningsbestemt leje.
Særlig regel
For lejemål i småhuse, hvor der både er erhverv og bolig, vedtog man desuden en særlig beskyttelsesregel, der skulle sikre disse lejere mod meget kraftige huslejestigninger. Reglen står i boligreguleringslovens § 29 c stk. 3.
Før 1995 blev lejen mellem de enkelte lejemål fordelt efter lejeværdi. Da erhvervslejemål havde en højere kvadratmeterleje end boliglejemål, betalte boliglejemålene i blandede ejendomme en lavere andel af ejendommens udgifter end boliglejemålene i rene beboelsesejendomme.
Men i 1995 indførte man et nyt fordelingsprincip: fordeling efter kvadratmeter. For at boliglejerne i blandede ejendomme ikke skulle stige brat ved den nye ordnings ikrafttræden vedtog man en overgangsordning, således at huslejeforhøjelsen skete gradvis.
- 29 c, stk. 3 skulle sikre, at også lejligheder i blandede småhuse fik gavn af denne overgangsordning.
Sagen fra Gentofte, som er omtalt på dette opslag er et eksempel, hvor en lejer slap for en stor huslejestigning, fordi udlejeren ikke havde overholdt denne regel.
Labyrint af regler
Denne labyrint af kriterier og særregler volder mange besværligheder for både lejere, udlejere, administratorer og advokater. For det første skal man holde tungen lige i munden, hvis man skal finde ud af hvilke lejemål, der kan sammenlignes med.
For det andet er det meget besværligt – i visse tilfælde umuligt – at fremskaffe sammenligningslejemål. I mange provinskommuner findes der næsten ingen ejendomme med omkostningsbestemt lejemål. Hvis de findes kan det være svært at få adgang til at besigtige dem. Det kræver, at lejerne i sammenligningslejemålene vil give adgang.
Hvis man ikke kan få adgang til sammenligningslejemål kan man ikke ”løfte sin bevisbyrde” som det hedder på juridisk.
Går mest ud over lejerne
Disse besværligheder betyder, at lejeniveauet ikke tilpasser sig til de omkostninger, der er ved at drive en udlejningsejendom. I nogle tilfælde må en udlejer f.eks. afstå fra at kr.æve en berettiget huslejeforhøjelse, fordi han risikere at stå med en retssag, han ikke kan vinde.
I langt flere tilfælde er det til skade for lejerne. Det skyldes, at udlejere af lejligheder i småhuse i mange tilfælde kræver en ulovlig høj leje, når en ny lejer skal flytte ind i lejemålet.
Hvis udlejeren desuden udlejer lejemålet på en tidsbegrænset kontrakt, behøver han ikke at varsle huslejeforhøjelse. Han kan blot hæve lejen ved genudlejning. Derved kan han fastholde den ulovligt høje leje.
En lejer kan klage til huslejenævnet og kræve lejen nedsat og ofte lykkes det. Se f.eks. artiklen om Randers-sagen her på opslaget.
Men i mange tilfælde kan lejeren ikke finde sammenligningslejemål, og taber derfor sagen.
Ud med sammenligningssystemet
Hele dette system er stærkt belastende for både lejere og udlejere, og det er med til at bebyrde huslejenævnene og retsvæsenet unødigt. Metoden med sammenligningslejemål bør kastes på historiens mødding.
I stedet bør man lade huslejenævnene fastsætte lejen ved hjælp af de såkaldte ”skyggebudgetter”, hvor huslejenævnet udregner lejen efter principperne for omkostningsbestemt husleje. Et sådant system, vil være nemmere at administrere, og det vil sikre, at lejerne betaler den rigtige leje – hverken mere eller mindre.
En sådan lovændring har Danmarks Lejerforeninger og Lejernes Landsorganisation foreslået for flere år siden.
Efterskrift
Nogle læsere vil måske blive forvirrede, når de læser de to domme fra henholdsvis Randers og Gentofte, der er refereret her på opslaget. I Randers-sagen godkender Vestre Landsret, at man kan sammenligne på tværs af ejendomstyperne. I Gentofte sagen kan man ikke sammenline på tværs.
Men begge domme er korrekte. Forskellen er, at i Randers-sagen er det omtvistede lejemål et lejemål i en ren beboelsesejendom. I Gentofte-sagen er det omtvistede lejemål beliggende i en blandet ejendom.
Den særlige regel i boligreguleringslovens § 29 c, stk. 3 gælder kun for småhuslejemål der ligger i en blandet ejendom. Da der ikke kan gøres undtagelser fra denne regel, har småhuslejemål i blandede ejendomme en særlig beskyttelse.
Da denne særlige regel ikke gælder for småhuslejemål i rene beboelsesejendomme, er det ikke forbudt at inddrage sammenligningslejemål i blandede ejendomme, når lejen skal fastsættes.
