Som aktiv i Silkeborg Lejerforening er man sommetider vidne til pudsige historier. Som for eksempel da et ældre hus på Søholt pludseligt blev meget større.
Af Poul Erik Kristensen
Forhistorien er at tilbage i 2020 kørte Lejerforeningen en sag ved Huslejenævnet om vandforbrug i et lejemål beliggende i en ældre ombygget villa. Vores medlem henvendte sig vedr. et forbrugsregnskab og det kunne efter nærmere afklaring konstateres at der ikke var separat vandmåler, hvorfor udlejer ikke kunne opkræve for vandforbruget.
Sagen blev vundet. Ved indbringelsen blev Huslejenævnet ved samme lejlighed bedt om at tage stilling til huslejens størrelse, da Lejerforeningen fandt denne for høj i forhold til lejemålets stand og funktionalitet sammenholdt med huslejeniveau for sådanne lejemål.
Den årlige husleje var 90.000 kr, inklusive vandforbrug. Lejlighedens størrelse var 83 kvadratmeter. I dette sekundære spørgsmål fandt et flertal i Huslejenævnet dog, at huslejen ikke oversteg det lejedes værdi. Huslejenævnet lagde til grund for deres afgørelse, at lejemålet efter nævnets opfattelse var større end det i lejekontrakten angivne.
Huslejestigning
Så gik tiden, men i slutningen af 2022 varslede udlejer en huslejestigning. Dette med baggrund i Huslejenævnets afgørelse halvanden år tidligere. Nu med baggrund i den godkendte m² pris. Udlejer udregnede en ny husleje ved at gange m² prisen med et areal der var 60% større end hvad fremgik af lejekontrakten !! Jamen hvordan kan det da gå til ? Er der bygget til ? Eller er 2 lejemål nu slået sammen ?
Næe nej. Udlejer havde fået målt lejemålet op. Ikke hele villaen. Kun vores medlems lejemål i villaen.
En landmåler havde været forbi og havde regnet sig frem til at hele herligheden nu var knap 60% større end på samtlige byggetegninger i Kommunes arkiver. Dette ved at fuld medregne beboelsesarealer med skrålofter og det samme areal hele 2 gange. Jo det var godt givet ud.
Indsigelse
Vores medlem gjorde selvfølgelig indsigelse mod denne huslejestigning med baggrund i at intet havde ændret sig siden afgørelsen i 2020. Under sagens behandling kunne lejerrepræsentanten i Huslejenævnet efter gransken i Kommunens byggesagsarkiv se at villaen ikke var udbygget siden 1963. Og at intet var ændret i forhold til villaens anden lejemål. Og da besigtigelsen ikke afslørede noget pludseligt opstået vokseværk måtte lejerrepræsentanten konkludere at ”udlejers begrundelse virker som et lidt for smart tricks”.
Et flertal i Huslejenævnet kunne ikke godkende den varslede huslejestigning. Og henviste til arealbekendtgørelse fra 1983 hvor arealer med loftshøjde under 1.5 meter ikke medregnes.
For at forbedre retssikkerheden for både lejere og udlejere i småhuse foreslog Danmarks Lejerforeninger i 2010 en lovændring, således at sager om lejeforhøjelse og lejenedsættelse behandles efter de samme regler i huslejenævnet og boligretten. Efter forslaget skulle det gøres obligatorisk i begge instanser at fastsætte lejen ud fra et skyggebudget.
Af Danmarks Lejerforeninger v. Jakob Lindberg
Forslaget opnåede også tilslutning fra Lejernes LO, men blev aldrig gennemført. Konsekvensen har været, at princippet om omkostningsbestemt husleje meget sjældent bliver anvendt især i mindre og mellemstore kommuner i provinsen, hvor der er relativt få ejendomme, hvor der gennemføres huslejeregulering efter lejelovens § 23 (omkostningsbestemte lejeforhøjelser).
Et småhus er en ejendom med færre end 7 beboelseslejemål, der ligger i en kommune hvor lejelovens § 32 gælder. Denne bestemmelse siger, at lejen kan reguleres efter lejelovens
bestemmelser om det lejedes værdi i §§ 42-45. Dog kan lejen i småhuse ikke væsentligt overstige lejen tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter § 23.
Hvis der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller hvis lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold ansætte lejen ved hjælp at et såkaldt skyggebudget.
Et skyggebudget er et budget, som huslejenævnet udarbejder ved at indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.
Det er Danmarks Lejerforeningers vurdering at en sådan lovændring vil være til gavn for både lejerne, de seriøse udlejere og samfundet.
Lejerne vil få bedre mulighed for at få nedsat lejen, hvor denne er urimelig høj.
De seriøse udlejere vil få bedre muligheder for at gennemføre berettigede huslejestigninger.
Samfundet vil spare på den individuelle boligstøtte.
Den løsning vi foreslår i afsnit II er tænkt som en mulig løsning på problemerne. Der kan tænkes andre alternativer, der ligesom vores ændringsforslag fører til større gennemskuelighed og retssikkerhed.
Baggrund
I 1995 ændrede folketinget den daværende boligreguleringslov således, at udlejere af småhuse kunne varsle lejeforhøjelse uden at skulle anvende de komplicerede regler for varslinger der findes i denne lov. Det var ikke hensigten, at lovændringen skulle medføre et stigende huslejeniveau.
Lovændringen har ikke haft den tilsigtede virkning.
For det første kan det ikke konstateres, at det er blevet lettere for udlejere at gennemføre huslejestigninger i de tilfælde, hvor det er berettiget. Dette skyldes usikkerheden om forløbet af en eventuel sag i huslejenævnet og boligretten. Se eksemplerne nedenfor.
For det andet er det erfaringen i Danmarks Lejerforeninger, at lejen i småhuse er steget mere end lejen i storhusene, hvor Boligreguleringslovens lejefastsættelsesregler gælder fuldt ud. Dette skyldes, at udlejerne forhøjer lejen ved genudlejning uden hensyn til princippet om omkostningsbestemt leje.
Retspraksis
I dag er retspraksis således, at sager om lejeforhøjelse og lejenedsættelse behandles efter forskellige regler i huslejenævnet og boligretten. I huslejenævnet fastsættes lejen enten ud fra nævnets generelle kendskab til den omkostningsbestemte i det pågældende område eller ved udarbejdelse af et skyggebudget, hvis nævnet ikke har kendskab til sammenlignelige lejemål. Ingen af parterne behøver at løfte bevisbyrden for henholdsvis en lejeforhøjelse eller en lejenedsættelse ved at pege på sammenligningslejemål.
I boligretten er det den part, der ønsker lejen ændret, der skal bevise at lejen er enten for lav (ved lejeforhøjelse) eller for høj (ved lejenedsættelse). Dette skal ske ved at fremvise 3 (i nogle tilfælde 2) lejemål, der har en højere/lavere leje. Da de sammenlignelige lejemål er indskrænket til lejemål med omkostningsbestemt leje, er det i mange tilfælde umuligt at løfte bevisbyrden. Dette gælder især i landkommuner og mindre provinsbyer, hvor der er ingen eller meget få omkostningsbestemte lejemål.
Eksempler på uheldige sagsforløb
1) Et huslejenævn har godkendt en lejeforhøjelse ud fra nævnets generelle kendskab til den omkostningsbestemte, dvs. uden at udarbejde et skyggebudget. Sagen ankes af lejeren. Ved boligrettens behandling af sagen kan udlejer ikke fremvise egnede sammenligningslejemål. Boligretten kan dermed vælge mellem to forskellige afgørelser.
lejeforhøjelsen kan tilsidesættes.
sagen kan hjemvises til huslejenævnet, således at huslejenævnet får pligt til at udarbejde et skyggebudget.
Boligretten kan ikke selv udarbejde et skyggebudget og dermed afgøre sagen.
Dette forløb er uhensigtsmæssigt og bevirker, at sager trækkes i langdrag. Ved hjemvisning af en sag, spildes der betydelige penge på at behandle den samme sag to gange
2) Et huslejenævn har nedsat lejen ved at udarbejde et skyggebudget for den pågældende ejendom, fordi nævnet ikke mener, at der findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje. Sagen ankes af udlejeren. Ved boligrettens behandling af sagen kan udlejer ikke bevise eller sandsynliggøre, at der ikke findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje.
Boligretten afviser lejeforhøjelsen, selv om nævnet afgørelse sagligt set er korrekt.
Denne afgørelse er fornuftsstridig, fordi der stilles krav til den ene part om negativ bevisførelse. Dette er en logisk umulighed. Afgørelsen er tillige uhensigtsmæssig, fordi den sender et signal til udlejerne om, at det er umuligt at varsle lejeforhøjelse i småhuse, selv i tilfælde, hvor det er berettiget. Nogle udlejere tager den konsekvens, at de kun ændrer lejen ved genudlejning. Det bevirker, at der i samme ejendom kan være betydelig forskel i lejen hos gamle og nye lejere.
Virkninger af den nuværende lovgivning
Ovenstående eksempler viser, at de samme urimeligheder gør sig gældende, både i de tilfælde, hvor udlejeren kræver lejeforhøjelse, og de tilfælde, hvor lejeren kræver lejenedsættelse. I begge tilfælde træffer boligretterne ofte nogle helt urimelige afgørelser, f.eks. i tilfælde, hvor en lejer ikke kan bevise, at der ikke findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje.
I huslejenævnene er sager om lejenedsættelse langt hyppigere end sager om lejeforhøjelse. Dette skyldes i en del tilfælde, at udlejerne på forhånd opgiver at føre sager om huslejeforhøjelser.
Selvom der er flest sager om lejenedsættelse, er det dog kun en lille del af de lejere, der kunne kræve lejenedsættelse, som indbringer deres sag for huslejenævnene. Nogle undlader, fordi de ikke kender reglerne. Andre afstår, fordi de ikke ønsker at blive part i en boligretssag med den usikkerhed, der følger deraf.
Samlet set bevirker den nuværende lovgivning, at lejen er for høj i småhusene. En meget stor del af den ulovligt høje leje betales af det offentlige gennem den individuelle boligstøtte. Ganske vist kan kommunerne indbringe sager om huslejens størrelse for huslejenævnet, hvis lejen og dermed boligstøtten er uforholdsmæssig stor. Men kommunerne bruger kun denne mulighed sporadisk, blandt andet fordi usikkerheden ved huslejenævnenes og boligretternes behandling af sagerne er for stor.
Eksempel på ændring af lejelovens § 32
(Forslag til ændringerne er markeret med fed skrift)
Reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejendomme omfattet af $ 7. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6,stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23. Indbringes en tvist om lejefastsættelsen for huslejenævnet,skal huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1 i lov om leje. Ved en eventuel anke af huslejenævnets afgørelse til boligretten skal boligretten ligeledes fastsætte lejen på grundlag af oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v.
I denne artikel gennemgås de forskellige principper for lejefastsættelse i henholdsvis storhuse og småhuse
Af Jakob Lindberg
Siden 1973 har vi i Danmark haft et princip om at begrænse udlejernes muligheder for at opkræve for meget i husleje i ældre ejendomme der er opført før år 1992. Princippet kaldes omkostningsbestemt leje eller budgetleje. Det har stadig stor betydning for lejere, der bor i de såkaldte stor-huse, dvs. ejendomme, hvor der er flere end 6 lejligheder, der er udlejet til beboelse.
Hvis lejen fastsættes som budgetleje er der en overgrænse for hvor høj leje en udlejer kan tillade sig at opkræve. Udlejeren må højst opkræve et beløb der for hele ejendommen dækker de udgifter, der fremgår af følgende budget med tillæg af lovbestemte henlæggelser til vedligeholdelse:
Eksempel på varsling af budgetleje i ejendommen Acissevej i Køge
Eksemplet er fra en mindre kommunalt ejet ejendom i Køge Kommune. Man kan se, at udgifterne i 2019 udgjorde 219.009 kr i alt, men at der i 2018 blev opkrævet 219.424 kr – altså 415 kr for meget. Dette beskedne beløb fik lejerne dog ikke tilbage fuldt ud, fordi der i budgetlejen ikke var medregnet hensættelser til vedligeholdelse af ejendommen
Det fremgår senere i beregningen
Men først skal budgetlejen fordeles på de enkelte lejemål efter størrelsen.
Hele ejendommen er på 734 kvadratmeter (m2). Det giver en budgetleje pr m2 på (219.009/734) = 298 kr/m2
Neden for har vi vist, hvordan varslingsskrivelserne ser ud i ejendommen.
Da den pågældende lejers lejlighed er på 57 m2, må udlejeren årligt opkræve 57 * 298,4 kr i budgetleje = 17.007,54 kr.Derudover skal lejeren betale for en tidligere forbedringsforhøjelse på grund af byfornyelse = 15.849,49 kr/år.
De næste tre poster i varslingen er hensættelser til udvendig vedligeholdelse (§ 18) og (§18 B) og indvendig vedligeholdelse (§ 22). Derved når man frem til ”Fremtidig årlig leje i alt … 47.164,03” Det svarer til en månedlig leje på 3.930,34 – med alt betalt.
Kvadratmeterleje bliver (47.164,03 / 57) = 827 kr pr m2, inklusive indvendig vedligeholdelse. Normalt påhviler den indvendige vedligeholdelse lejeren. Trækker vi 45 kr pr m2 fra de 827 kr bliver m2-lejen i denne ejendom 782 kr pr. m2
Lejefastsættelse i småhuse
Princippet om budgetleje gælder kun på en indirekte måde i ejendomme, der har 6 lejligheder og derunder. Disse lejligheder kaldes småhuse eller mindre ejendomme, og for dem gælder nogle særlige regler i lejeloven. Eksempler på småhuse er:
Ejerlejligheder og parcelhuse, der er udlejet enkeltvis
Lejligheder i etageejendomme, hvor der er maksimalt 6 boliger
Udlejere af småhuse har ikke pligt til at udarbejde budget og heller ikke pligt til at specificere huslejen således som det er sket i eksemplet ovenfor. I stedet har folketinget bestemt, at lejen skal fastsættes ved sammenligning med større ejendomme, hvor der er omkostningsbestemt husleje. Det fremgår af lejelovens § 32.
Sammenligningsbestemmelsen
Denne bestemmelse regulerer, de forhold der skal tages hensyn til ved fastsættelsen af lejen i småhuse.
(§ 32, stk. 1, 2. punktum)
Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.
Henvisningen til § 6, stk. 1 og § 23 betyder, at de sammenligningslejemål, der anvendes, skal have omkostningsbestemt husleje (budgetleje). Herefter vil jeg kalde § 32, stk. 1, 2. punktum for samme ligningsbestemmelsen.
(§ 32, stk. 1, 3. punktum)
Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.
Meningen med denne bestemmelse er, at hvis et småhus foruden beboelseslejligheder også indeholder lokaler, der anvendes til erhverv, så skal sammenligningen ske med en ejendom, hvor der ligeledes er erhverv.
Skyggebudget
Der findes en del kommuner, hvor der er meget få ejendomme med budgetleje (omkostningsbestemt husleje). I sådanne kommuner kan huslejenævnet beslutte at lejefastsættelsen skal ske ved hjælp af et såkaldt skyggebudget. Det fremgår af følgende bestemmelse:
(§. 32, stk. 1, 4 punktum)
Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.
Et eksempel på sådanne kommuner er Bornholm regionskommune. Kommunen er en reguleret kommune, men der findes så få udlejningsejendomme med omkostningsbestemt husleje, at huslejenævnet har besluttet, at alle klagesager, der drejer sig om huslejens størrelse skal afgøres efter § 32, stk. 1, 4, som jeg herefter vil omtale som skyggebudget-bestemmelsen
Konsekvenser for huslejens størrelse
Det har stor betydning for huslejens størrelse om lejen er fastsat som omkostningsbestemt budgetleje eller ej.
For det første fordi mange udlejere af småhuse ikke mener, at der overhovedet er nogen begrænsninger i hvor høj husleje, man kan kræve, hvis man f.eks. udlejer sin ejerlejlighed eller sit parcelhus. Disse udlejere har typisk ikke nogen viden om lejelovgivningen. Det får dem til at fastsætte huslejen efter markedsleje-princippet. Hvis de ser, at andre udlejere kræver f.eks. 1.500 kr pr kvadratmeter i husleje, så gør de det samme.
Lejeloven bliver kun taget i anvendelse, hvis lejeren klager til huslejenævnet. Andetsteds i dette blad kan man læse om et tilfælde, hvor huslejenævnet nedsatte lejen fra 1.500 kr pr m2 årligt til 1.000 kr pr m2.
For det andet fordi nogle huslejenævn tager ulovlige hensyn til udlejernes interesser ved ikke at følge sammenligningsbestemmelsen. I nogle tilfælde benytter huslejenævnet sig af et frit skøn over hvad en rimelig leje er.
Afkast
Grunden til, at lejen i ejendomme med omkostningsbestemt budgetleje er så lav, skyldes bestemmelsen om hvordan afkastet skal beregnes. Afkastet er en arbejdsfri indkomst på linje med renter af et værdipapir – altså profit. I den tidligere boligreguleringslov var der en overgrænse for størrelsen af dette afkast.
Den samme overgrænse står i dag i § 25 i lejeloven:
(§ 25, stk. 1)
Til afkast af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.
I eksemplet fra Acissevej, Køge kan man se, at ejendommen ved vurderingen i 1973 havde en værdi på 160.000 kr. 7 % heraf er 11.200 kr. Ved senere ændring af den daværende boligreguleringslov fik udlejerne lov til at forhøje afkastet ved en form for indeksregulering. Derfor er der i budgettet optaget en post på 28.626 kr. I alt bliver afkastet 37.826 kr. Da ejendommen er på 734 m2 bliver afkastet pr. m2: 51,53 kr.
Lejerne betaler 728 kr/m2 i leje (ekskl. Indvendige vedligeholdelse) og dermed udgør afkast kun 7,08 % af huslejen i 2019. Da det oprindelige afkast er uforandret år for år, vil afkastet med tiden udgøre en mindre og mindre del af huslejen.
Årsagen til begrænsning af afkastet
Den boligreguleringslov, som blev gennemført i 1975, og som medførte denne begrænsning af udlejernes afkast blev vedtaget af et stort flertal i folketinget. Årsagen var, at folketinget ikke ønskede at investeringer i opkøb af gamle ejendomme skulle være mere attraktive end produktive investeringer i andre sektorer. Det ville være konsekvensen, hvis man ikke fastlåste afkastet.
Derfor valgte man at sidestille en investering i gamle ejendomme med opkøb af en obligation. At eje en ejendom til 160.000 kr skulle svare til at eje en obligation på 160.000 kr. Da en sædvanlig obligation den gang havde en rente på 7%, skulle afkastet af en ejendomsinvestering have samme forrentning.
Småhus-lejere betaler for meget i afkast
Et andet sted i dette blad, kan man læse om huslejenævnssag, hvor huslejenævnet fastsatte lejen til 1.000 kr pr. m2 i en ejerlejlighed fra begyndelsen af 1960-erne beliggende på Boholtevej. Det er sandsynligt, at driftsudgifterne er nogenlunde de samme i denne lejlighed som på Acissevej. Alligevel betaler lejeren på Boholtevej et betydeligt højere afkast end lejeren på Acissevej. Det skyldes at Køge Huslejenævn har besluttet at favorisere udlejerne af småhuse på ulovlig vis.
I stedet for at sammenligne en lejlighed fra 1960-erne med en tilsvarende lejlighed, hvor der er omkostningsbestemt budgetleje, sammenligner huslejenævnet lejemålet på Boholte med nyere ejendomme som f.eks. ejendommen Sankt Gertruds Torv, som blev opført i starten af 1990, hvor der var helt andre regler for beregningen af afkastet.
Forskellen i afkast kan ses af denne sammenligning:
A
Kr. pr m2 årligt
Acissevej
Kr pr m2(57 m2)
Boholtevej
Kr pr m2 (65 m2)
Boholtevej
Årlig leje (Kr pr år)
B
Godkendt husleje pr m (ekskl. Indvendig vedligeholdelse)
Da jeg ikke har haft kendskab til de konkrete udgifter til udgifterne i række C, har jeg anslået dem til det samme som i Acissevej. Sandsynligvis er de noget lavere, da Køge Kommune er kendt for et meget højt vedligeholdelsesnivau, ligesom udgifterne til forbedringsforhøjelse sandsynligvis er højere på Acissevej end i Boholtevej. Alligevel viser sammenligningen, at afkastet er ca. 5 gange højere på Boholtevej end på Acissevej.
Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning
Af Jakob Lindberg
Siden 1992 har det været muligt for investorer at bygge nye ejendomme med såkaldt ”fri huslejefastsættelse” – eller markedsleje, som jeg vil kalde det i det følgende. Det blev muligt at fastsætte lejen som markedsleje, såfremt det drejede sig om en lejlighed i en ejendom opført efter 1. januar det år.
Ved markedsleje forstås den højeste leje en udlejer kan opnå ved at udbyde en lejlighed på markedet. Hverken reglerne i boligreguleringsloven (omkostningsbestemt leje) eller reglerne i lejeloven (det lejedes værdi) skulle gælde for disse ejendomme.
Markedsleje og markedspriser
Når det gælder alle mulige andre varer end lejeboliger vil konkurrencen medføre, at priserne på en vare bliver nogenlunde ensartede. Derfor kan man tale om, at en vare har en markedspris. Hvis firma-1 sælger en standard-vaskemaskine til 2.000 kr., så kan firma-2 vanskeligt sælge den samme type maskine til 3.000 kr. Forbrugerne vil opdage, at den er billigst i firma 1 og købe den dér. Firma-2 vil være nødt til at sætte prisen ned. Dermed er der opstået en markedspris for standard-vaskemaskiner.
Men sådan er det ikke med lejeboliger. Mange mennesker er tvunget til at bo inden for en vis radius af deres arbejdsplads, hvilket begrænser udbuddet. Meget ofte er lejerne også tvunget til at flytte netop på det tidspunkt, hvor deres hidtidige bolig skal fraflyttes af den ene eller den anden grund, f.eks. fordi der var en tidsbegrænsning på denne lejlighed.
Boligsøgende lejere har som regel behov for at få en ny bolig nu og her. Hvis der i området ikke er mange ledige lejligheder, vil de være nødt til at acceptere en meget høj leje for overhovedet at få en lejlighed. Derfor oplever man ofte, at huslejerne i ejendomme med ureguleret leje er meget forskellige.
Nogle lejligheder med markedsleje betaler f.eks. 1.500 kr/m2 årligt mens andre betaler 2.000 kr/m2.
Højt lejeniveau i København og omegn
Et niveau på mellem 1.500 og 2.000 kr/m2 årligt er sædvanligt i f.eks. København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby Tårbæk kommuner for nyere private lejelejligheder. Det samme gælder kommuner som Århus, Odense og Roskilde.
Det høje lejeniveau for nybyggede private boliger gør det meget vanskeligt for lønmodtagere med lave indkomster at finde en bolig i disse kommuner. De private lejligheder i den gamle boligmasse med omkostningsbestemt leje er svære at få fat i, fordi de næsten aldrig udbydes ved almindelig annoncering.
De billige almene lejligheder er meget svære at komme ind i, dels fordi der er meget få fraflytninger og meget lange ventelister, og dels fordi kommunen lægger beslag på en stor del af de ledige lejligheder, som de anviser til akut boligløse.
De ledige andelsboliger bliver ofte købt af venner og bekendte til folk, der i forvejen bor i andelsboligforeningen.
Ejerlejlighederne er kommet så højt op i pris i hovedstadsområdet, at de fleste lønmodtagere ikke har råd til at købe dem, blandt andet fordi, der kræves en meget høj udbetaling.
Så er der de private udlejningsboliger tilbage. Et blik på f.eks. Boligportalen viser, at de er meget dyre. De fleste koster mellem 1.650 og 2.000 kr pr m2. Den månedlige leje ligger oftest mellem 13.000 og 20.000 kr. om måneden.
Eksempel
Lad os tage et af de billigere eksempler på lejligheder, som var annonceret på Boligportalen den 9. februar 2018. Det var en lejlighed i Ørestaden: Leje 13.200 kr. om måneden + 1.000 kr. i forbrug, i alt 14.200 kr.
En enlig forsørger med 2 børn skal leje denne lejlighed på 90 m2. Lad os antage at familien er sparsommelig og kan klare sig for 12.000 om måneden til alle andre udgifter end husleje. Så skal den enlige forsørger have udbetalt 26.200 kr. efter skat og arbejdsmarkedsbidrag.
Hvis vi antager at forsørgeren kun skal betale 33 % brutto i skat, så skal vedkommende tjene 42.505 kr. i personlig indkomst før skat og arbejdsmarkedsbidrag om måneden for at få råd til denne bolig. Det svarer til en personlig indkomst pr. år på 510.000.
Vores enlige forsørger skal altså have et temmeligt vellønnet job. Man kan ikke tjene 510.000 kr., hverken som sygeplejerske, politibetjent eller skolelærer. Kun meget få enlige forsørgere vil have råd til at bo i det private nybyggeri i København.
Lejeniveauet i Århus by er på højde med lejeniveauet i København, hvad angår det nye private udlejningsbyggeri.
Hvad kan der gøres?
Hvis København og Århus ikke kun skal være forbeholdt de velstillede, skal enlige forsørgere som f.eks. skolelærere også kunne bo der. Dette forudsætter, at der bygges mange almene boliger, hvor lejen er væsentlig lavere.
En anden mulighed er at lave en ny form for huslejeregulering for byggeri opført efter 1992. Derom handler den anden artikel her på dette opslag.
Sproget
Til sidst et par ord om sproget. Det, som jeg kalder ureguleret husleje, bliver normalt kaldt ”fri husleje”. Jeg har også selv brugt det. Men jeg hader det ord! For når vi bruger det, godtager vi boligspekulantens grundværdier.
For en boligspekulant betyder ”frihed”, at man som ejer af en ejendom har frihed til at udbytte andre mennesker. Man har ret til at udnytte sin monopolsituation maksimalt. Man har ret til at lokke boligløse til at leje en bolig, de ikke har nogen chance for at blive boende i på længere sigt, fordi huslejens størrelse gør det umuligt for lejeren at betale for et rimeligt privatforbrug.
Frihed er for mig, at alle på boligmarkedet fra den enlige forsørger til den velhavende ungkarl har mulighed for at få en ny bolig, når der er behov for det uden at man skal bruge flere timer hver dag på at pendle.
Spekulantens frihed er lejerens tvang. Spekulantens usympatiske ideologi skal ikke indbygges i vores sprog.
Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning
Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.
Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten
Forbedring af den individuelle boligstøtte
Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.
Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.
Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.
Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.
1) Det lejedes værdi
Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål
Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”
På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.
Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.
Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.
I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.
Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.
Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.
Det lejedes værdi med mønsterlejemål
Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.
Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.
Omkostningsbestemt leje
Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.
En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.
I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.
Dobbelt op i Ørestaden
Skemaet herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104) end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).
Hvilket afkast
I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.
Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.
Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.
I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.
Ejendommen er et småhus, hvis den pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.
I en andelsboligforening:
– betragtes de lejligheder som ejes af andelshavere som småhuse, da en andelshaver som regel kun kan eje en lejlighed. Hvis andelshaveren udlejer sin andelsbolig, skal han følge reglerne for småhuse.
Såfremt der i andelsboligforeningen pr 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, der var udlejet af andelsboligforeningen, udgør disse lejligheder et småhus.
I en ejerforening:
En ejerlejlighed, som ejes af en privatperson er et småhus, hvis ejeren kun har denne ene ejerlejlighed
I en bebyggelse med ejerlejligheder findes ofte en såkaldt restejendom, dvs. et antal lejligheder, som aldrig har været solgt. Hvis der pr. 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder der ikke var solgt, betragtes restejendommen som et småhus.
Det er antallet af lejligheder pr. 1. januar 1995, som er afgørende for, om der er tale om et småhus eller et storhus.
Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i husleje.
Af Jakob Lindberg
Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017 – efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret endeligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sammenligne. Stridens genstand er et lejemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren er et medlem i Randers Lejerforening. Foreningen hjalp hende for knap 5 år siden med at indbringe sagen for huslejenævnet.
Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om måneden for en lejlighed på 89 m2. Udlejer var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre Landsret, som også gav lejeren medhold.
Da spørgsmålet var principielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevillingsnævn til at få sagen prøvet i Højesteret. Her tabte han på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instanser, sagen kan ankes til.
Grundlæggende uenighed
Men hvorfor er spørgsmålet om sammenligningsmetoden for småhuse overhovedet så vigtigt? Hvorfor har udlejersiden har gjort så meget for at få ændret en huslejenævnsafgørelse, der for de fleste har været indlysende rigtig?
Svaret skal søges i den grundlæggende uenighed, der hersker mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.
Lejersiden ønsker mest mulig regulering af lovgivningen, fordi reguleringen beskytter lejerne mod udbytning og snyderi på boligmarkedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.
Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesregler for småhus var der tale om en liberalisering af reglerne for disse ejendomme. Dels friholdt man udlejerne i småhuse fra at skulle overholde de vanskelige regler om varsling af huslejeforhøjelse, som står i boligreguleringsloven. Dels indførte man i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.
Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at lejen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvarende lejligheder i området, som er reguleret efter boligreguleringslovens bestemmelser.
Eksempel
Hvis en ejer af et småhus, vil udleje sin lejlighed, kan hun frit aftale lejens størrelse med en interesseret lejer. Hun har mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet, men ikke pligt til det.
Lad os sige at ejerlejligheden er fra 1960-erne. Udlejeren kan f.eks. forlange 5.000 kr om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kvadratmeter pr. år. Selv om lejligheden ikke er moderniseret, vil hun sandsynligvis nemt kunne finde en lejer der vil betale.
Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid, finder ud af at lejen er for høj i sammenligning med andre lejligheder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som udlejes efter boligreguleringlovens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejligheder på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.
Den nye lejer af ejerlejligheden betaler altså det dobbelte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til huslejenævnet, som sætter den månedlige leje ned til 2.500 kr. Hvis lejeren når at klage til huslejenævnet inden for 1 år fra indflytningen, skal lejen nedsættes med tilbagevirkende kraft fra indflytningstidspunktet. Ellers gælder lejenedsættelsen kun med fremtidig virkning.
Huslejenævnets bedømmelse
Huslejenævnet kan fastsætte lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udlejer anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenligningslejemål.
Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provinsen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sammenligningslejemål, der kan bruges. De skal være af nogenlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gennemført en huslejestigning på nogenlunde samme tidspunkt, som lejeren af ejerlejligheden er flyttet ind.
Lejeren skal fremskaffe lejekontrakter og huslejevarslinger fra sammenligningslejemålene og hun skal overtale en eller helst flere lejere i disse ejendomme til, at boligretten må komme og se lejligheden.
Blandede ejendomme
For at det ikke skal være for nemt at finde sammenligningslejemål, indførte folketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og erhverv. § 29c, 3. punktum lyder:
Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”
Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sammenligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.
Reglen skyldes at der i 1900-tallet var et lavere lejeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bolig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder fordeles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længere årrække.
For at denne overgangsordning også kom småhuslejerne til gavn, indførte man den citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betydning har mere.
Logik for udlejere
Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sagen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat følgende argument:
– Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sammenlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsvarende i rene beboelsesejendomme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med lejemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse.
Det kalder man en analogislutning og det var smart. Hvis domstolene havde anerkendt argumentet, kunne sagen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammenligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom.
Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i § 29c kun gjaldt for lejemål der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning komme til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.
Tak
Lejerne i Danmark må sende en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stopper for udlejersidens obstruktion. Men specielt må takken sendes til Randers Lejerforening, som førte sagen til ende.
Godt gået.
Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom: U.2016.2020V
Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. I højesteret var lejers advokat, Claus Allan Bonnez
For at styrke respekten for lov og ret, skal en udlejer underrette de øvrige lejere i ejendommen, hvis huslejenævnet eller boligretten træffer afgørelse i en sag, der giver den klagende lejer medhold
Af Jakob Lindberg
Reglen står i den nye lejelovs § 194, men fandtes også i den tidligere lov (§ 107 a). Reglen gælder ikke, hvis udlejeren har fået fuldt medhold.
Eksempel
En lejer, der betaler 8.000 kr.i leje om måneden, klager til huslejenævnet over lejens størrelse. Lejeren kræver lejen nedsat til 6.000 kr.om måneden. Udlejeren afviser at nedsætte lejen. Huslejenævnet når frem til, at lejen skal være 5.000 kr.om måneden. Lejeren har derfor fået delvis medhold, og udlejer har pligt til at orientere de øvrige lejere.
En kopi af afgørelsen skal vedlægges meddelelsen.
Pligten gælder ikke afgørelser om husordenssager, da sådanne sager ikke har direkte interesse for de øvrige lejere
Hvornår skal lejerne have meddelelsen?
Det skal ske 2 uger fra den dag, hvor afgørelsen er endelig. Udlejeren har en frist på 4 uger fra til at anke huslejenævnets afgørelse til boligretten. Først derefter er afgørelsen endelig. Meddelelsen skal altså være udsendt til de øvrige lejere senest 6 uger efter, at udlejer har modtaget huslejenævnets afgørelse. Hvis der er beboerrepræsentation i ejendommen, skal udlejer sende meddelelsen til beboerrepræsentationen. I ejendomme uden beboerrepræsentation, skal meddelsen udsendes til alle lejerne i ejendommen.
Straf
Overholder udlejer ikke denne pligt, kan han straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder.
Lejelovens ord
§ 194. Udlejeren skal inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele det til beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele det til samtlige lejere, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.
Stk. 2. Meddelelsen skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.
Stk. 3. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Stk. 4. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Boligretten besluttede, at lejen i et småhus skulle nedsættes ved sammenligning med andre lejemål fra samme byggeperiode, hvor der fandtes omkostningsbestemt leje.
Af Jakob Lindberg
Sætningen ovenfor lyder som en selvfølgelighed. Men det er det ikke. I mange kommuner overholdes dette princip ikke, selv om det står i loven. Det skyldes først og fremmest lejernes uvidenhed. Mange ved ikke, hvad omkostningsbestemt leje er. Derfor betaler de ofte dobbelt så meget i husleje, som de skulle efter lejeloven. Hvad der er endnu værre: Huslejenævnene, som behandler klagesager fra lejere, fortolker loven forkert og godkender af og til en alt for høj leje. Derom handler denne sag.
Gammel lejlighed til 9.000 om måneden
Et ungt par havde lejet en lejlighed i Nørre Boulevard oven på en slikbutik i Køge. Det var en stor lejlighed – 110 m2 ifølge lejekontrakten, mens der i BBR-registret stod 121 m2. Lejligheden var dårligt vedligeholdt, og præget af den tid den var bygget i, 1937. Lejen var 9.000 kr. om måneden. Den månedlige leje var fastsat inklusive varme, hvilket er ulovligt.
Lejerne fik bistand i Køge Lejerforening, som indbragte sagen for huslejenævnet med påstand om, at lejen skulle nedsættes til 6.000 kr. om måneden eksklusive varme. Dette svarede til 655 kr./kvadratmeter, hvis lejligheden var 110 kvadratmeter og 595 kr./kvadratmeter hvis lejligheden var 121 kvadratmeter.
Huslejenævnet
Lejerne fik delvis medhold i huslejenævnet, som nedsatte lejen fra 9.000 kr. om måneden til 8.319 kr om måneden ud fra en lejlighedsstørrelse på 121 kvadratmeter. Huslejenævnet flertal havde fastsat lejen ud fra en sammenligning med 3 ejendomme, hvor der var omkostningsbestemt husleje. Den ene var en ejendom, fra 1960-erne, hvor lejen var maks. 600 kr./kvadratmeter. De to andre ejendomme var fra 1990-erne, hvor lejen var over 1.100 -1.200 kr./kvadratmeter.
Lejerrepræsentanten kunne ikke acceptere flertallets afgørelse og stemte for, at lejen skulle fastsættes ved udarbejdelse af et såkaldt skyggebudget, da to af de ejendomme, som flertallet havde sammenlignet med ikke kunne bruges. Der var tale om atypiske ejendomme, med en helt anden afkastberegning end den, der gælder ejendomme fra 1930-erne
Boligretten
Det var lejerne ikke tilfredse med og de ankede sagen til boligretten. Her krævede lejernes advokat lejen nedsat til 4.385 kr. om måneden svarende til 500 kr./kvadratmeter. Dette niveau svarede stort set det niveau, der var gældende i fire ejendomme, hvor det var lykkedes Køge Lejerforening at indhente oplysninger. Det var blandt andet Køge Kommunes boliger i centrum, der alle var opført før 2. verdenskrig, ligesom det unge pars lejlighed.
Kommunen overholder boligreguleringsloven til punkt og prikke. En af ejendommene lå tæt på det unge pars lejlighed og her var tallene for 2019 følgende:
Allégade
Kr./kvadratmeter
Budgetleje
311
Vedligeholdelse
195
I alt
506
Forbedringstillæg
342
I alt inkl. forbedring
848
Lejen i alt var 848 kr. pr m2, inklusive forbedringer, som var usædvanligt høje i denne kommunale ejendom, hvor lejlighederne var udlejet til pensionister. Samtidig var vedligeholdelsen tip-top og de var løbende moderniserede – på et langt højere niveau end i de unges lejlighed. Det var derfor de 506 kr., som huslejenævnet burde have lagt til grund. Praksis er at man ser bort fra moderniseringerne i sammenligningslejemålene og i stedet ansætter værdien af forbedringerne i det omtvistede lejemål ved en konkret vurdering. Havde huslejenævnet gjort det, ville kvadratmeterlejen næppe være komme op over 600 kr. pr kvadratmeter.
Men den største fejl, Huslejenævnet begik var at inddrage de to ejendomme fra 90-erne i sammenligningen.
Lejernes advokat fremlagde nogle meget illustrative beregninger, der viste, hvorfor der er så stor forskel på gamle ejendomme fra før 1964 og nyere ejendomme fra 1990-erne. Det skyldes, at afkastet er meget større i nye end i gamle ejendomme
Allégade (1902)
Skt. Gertruds Torv (1992)
Afkast (udlejerens profit)
77.764
10.762.489
Budgetleje i alt
469.505
11.859.408
Afkast i % af budgetleje
16,56 %
90,75 %
Det ses, at afkastet i en gammel ejendom kun udgør ca. 17% af budgetlejen, mens det i nyere ejendomme udgør omkring 90 %. Grunden til denne store forskel i afkastet skyldes lovgivningen. I ejendomme opført før 1964 beregnes afkastet som 7 % af ejendommens værdi ved den 15. almindelige vurdering i 1973. I nyere ejendomme beregnes afkastet ud fra de konkrete omkostninger ved byggeriets opførelse.
Dette gør en stor forskel, dels fordi opførelsesomkostningerne var meget større i ejendomme fra 90-erne end i de ældre ejendomme, dels fordi rentniveauet var meget højere end 7 % i 1990-erne.
Det var derfor misvisende, at huslejenævnet overhovedet inddrog de nyere ejendomme i sammenligningen, når de skulle fastsætte huslejen for de unges lejemål, der var fra 1937.
Uenige dommere
To dommere gav lejerne medhold. De fastsatte lejen til 7.333 kr. om måneden. Lejen blev derfor nedsat med 1.667 kr. om måneden. Dette svarer til en årlig leje på 88.000 kr. eller 800 kr. pr kvadratmeter, hvis lejligheden var 110 kvadratmeter
En dommer ville fastsætte lejen til 600 kr. pr kvadratmeter
Lejerne skal derfor have refunderet for meget betalt leje for 25,5 måneder eller i alt 44.175,50 kr.
Anke
Selv om flertallets lejefastsættelse efter min mening var for høj, når man tager lejlighedens kvalitet i betragtning, besluttede lejerne at acceptere resultatet.
Udlejeren har nemlig anket dommen til Østre Landsret med påstand om at lejen skal beregnes ud fra 121 m2 i stedet for 110 m2. Desværre for lejerne fik de ikke en endelig afgørelse på sagen. .
Men for andre lejere i Køge og mange andre kommuner var det et godt resultat. Udlejeren har ikke har anket boligrettens fortolkning af hvilke ejendomme der kan bruges som sammenligningslejemål. Derfor er det nu slået fast, at lejen i småhuse skal fastsættes ved sammenligning med ejendomme af samme alder. Dette princip kan få stor betydning for alle lejere, der bor i småhuse.
Inflationens himmelflugt og liberaliseringen af lejeboligmarkedet har lagt en bombe under den sociale stabilitet i storbyerne.
Af Bjarne Riisgaard
Med det boligpolitiske ”septemberindgreb” sidste år, fik folketinget i sidste øjeblik demonteret en social bombe, men det var en akutløsning, der satte spotlys på et dybere problem med de sidste 25 års deregulering af det private udlejningsmarked.
Indtil midten af 1990`erne var omkostningsbestemte lejemål det mest almindelige på lejemarkedet udenfor den almene boligsektor. De sikrede et udbud af små billige boliger, der kunne opfange den stigende tilflytning til storbyerne fra ”prekariatet” – Dvs. lavindkomstgrupper med usikker jobsituation og dårlig privatøkonomi.
Prekariatet
”Prekariat”- betegnelsen blev oprindeligt introduceret af den britiske økonom Guy Standing, som beskrivelse af en ny socialgruppe, der gradvist vokser frem i de moderne postindustrielle samfund: I takt med den teknologiske udvikling ændres industristrukturen; andelen af ufaglærte eller kortvarige og lavtlønnede job i servicesektoren øges, på bekostning af mere traditionelle job på arbejdsmarkedet, og dermed skifter hele samfundet karakter. Som nutidens version af fortidens daglejere udgør dette prekariat også en stigende andel af storbyernes befolkning. For den gruppe er den almene boligsektor for dyr og ejerboligmarkedet slet ikke relevant. De små lejligheder i de ældre ejendomme var den løsning der passede til deres behov, og udbuddet fungerede dermed som social sikkerhedsventil.
Siden 90´erne er der imidlertid foregået en liberalisering på lejemarkedet, som gradvist har elimineret den type lejemål. Effekten var i starten moderat, fordi størstedelen af lejeboligmassen i storbyerne ejes af pensionskasserne, der indtil finanskrisen i 2008 primært så boligejendommenes rolle som et stabiliserende element i porteføljen, analogt med f.eks. statsobligationer, og med et tilsvarende sekundært krav til afkast. Det ændrede sig med den finansielle krise, fordi liberaliseringen på lejeboligmarkedet havde medført at afkastet på storbyejendommene kunne vokse, hvorimod de traditionelle værdipapirinvesteringer blev mere usikre efter krakket i 2008.
Modernisering
Derefter har især pensionskasserne i stor stil spekuleret i at renovere omkostningsregulerede boliglejemål efter den nu forhenværende Boligreguleringslov § 5 stk. 1, så de i stedet blev til ”moderniserede” og dermed markedsregulerede lejemål efter lovens § 5 stk. 2. ”Modernisering” som alternativ til vedligehold af de små lejligheder blev et investeringsredskab der kunne give fordoblede huslejer, og afkast der kunne blive bedre end de traditionelle værdipapirafkast. Ofte som ”greenwashing”, hvor renoveringerne markedsføres som klimavenlige, men altid med det resultat, at omkostningsregulerede lejemål bliver til mere lukrative markedsregulerede ditto.
Konsekvensen er blevet et privat lejeboligmarked hvor nybyggeri og ”moderniserede” lejemål har overtaget det meste af udbuddet i storbyerne. Alternativerne er enten ejerboliger eller dyre almene boliger, der er utilgængelige for tilflyttere med dårlig økonomi og ingen tilknytning til boligselskaberne. Sideløbende er indholdet af ”markedsregulering” blevet løsere. Det betyder i stigende grad også automatisk huslejestigning efter nettoprisindekset, som supplement til lejeforhøjelser med henvisning til generelle værdistigninger på boligmarkedet.
Udviklingen har dels udelukket prekariatet og andre lavindkomstgrupper som f.eks. folkepensionister fra en prismæssigt overkommelig bolig, og dels skabt en privatøkonomisk ustabil boligsituation for den lidt bedrestillede middelklasse der stadig bor til leje. Kombinationen af deregulerede markedskræfter, og pensionskasser med en mere hæmningsløst asocial strategi for ejendomsinvesteringer, har skabt en sprængfarlig social bombe.
Inflation
Det er blevet sat på spidsen af den accelererende inflation. Det lille privilegerede mindretal af lejere der stadig sidder i et omkostningsreguleret lejemål, har boligmæssigt kunnet holde sig oven vande. Derimod ser det værre ud for de relativt nye lejere i de markedsregulerede lejemål. Især dem med lejemål reguleret efter nettoprisindekset. Indtil Folketingets hasteindgreb i september 2022 stod den gruppe i akut risiko for at blive sat på gaden med kort varsel på grund af indeksets himmelflugt, og endnu flere med lidt mindre usikre markedsregulerede lejeaftaler risikerede stadig at skulle træde vande på ubestemt tid, uden udsigt til snarlig redning.
”Septemberindgrebet” fra 2022 var en redningskrans, som midlertidigt stabiliserede situationen, men det er et tidsbegrænset lovindgreb med kortvarig effekt. Lovindgrebet begrænser stigningen til 4 procent, og udløber til januar 2024. Det vil sige, at om ca. trekvart år kan indekslejeforhøjelserne slå igennem med fuld kraft, hvorefter krisen igen bliver akut…
Dermed har den aktuelle Inflation med dramatisk effekt afsløret hvor farlig kombinationen af et dereguleret lejeboligmarked og store asociale pensionskasser er: Det er en giftig cocktail, der kan blive fatal for samfundets stabilitet.
”