Kategoriarkiv: Lovgivning

Nye regler for el-regnskaber

Af
Blad nr
26. juni 2017
Lovgivning, Privat udlejning

Efter den seneste revision af lejeloven er det nu pligtigt for udlejerne at opsætte godkendte elmålere, hvis udlejeren leverer elektricitet til andet end varme.

 

Af Jakob Lindberg

 

Før 2014 var der usikkerhed om hvordan loven skulle forstås i de tilfælde, hvor en udlejer leverede elektricitet til lejerne.

Det mest almindelige er, at udlejeren ikke leverer el til lejere af beboelseslejemål. Som regel har hver lejer en hovedmåler og afregner direkte over for boligselskabet. Men efter at det er blevet teknisk muligt og – i nogle tilfælde – økonomisk fordelagtigt, at etablere solcelleanlæg på tagene, vil flere og flere udlejere formentlig begynde at sælge el til deres lejere.

Dermed er der opstået et behov for større klarhed i lejeloven.

Hidtil har der blot stået i lejelovens § 45 d, at bestemmelserne vedrørende varme gjaldt ”tilsvarende” for udlejers levering af el til varme og el til andet end varme.

 

Vigtig tilføjelse

Men nu er der kommet en vigtig tilføjelse i lejelovens § 45 d, stk. 2. Her står:

”Leverer udlejeren el til andet formål end opvarmning, kan der kun ske fordeling ud fra godkendte individuelle elektricitetsmålere.”

En udlejer må altså ikke mere fordele el-udgiften efter kvadratmeter eller antallet af personer eller andet.

Det må formentlig også betyde, at hvis en udlejer opkræver et fast el-bidrag ved siden af huslejen i en ejendom, hvor der ikke er individuelle elmålere, så er det ulovligt med den konsekvens, at alle betalte el-bidrag skal tilbagebetales.

Derved vil der være de samme regler for levering af elektricitet til andet end varme som for levering af vand.

Magiske moderniseringer

Af Jakob Lindberg
Blad nr
13. marts 2017
Lejemåls begyndelse, Lovgivning, Privat udlejning

13. marts 2017

Indførelsen af særlige regler for ”gennemgribende moderniseringer” forvrider lejeboligmarkedet

 

Folketinget indførte i 1995 de såkaldte 5-2-moderniseringer, der skulle præmiere udlejere, som lavede gennemgribende moderniseringer af deres ejendomme. De kaldes 5-2-moderniseringer, fordi reglen står i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Udlejeren skulle nu ikke alene have ret til et beregnet afkast efter de normale regler i lejelovens § 58. Man indførte en regel – § 5, stk. 2 – der betyder, at afkastet af investering bliver afhængigt af lejeniveauet i området.

Det har ført til, at to lejemål, der er moderniseret efter henholdsvis § 5, stk. 1 og § 5, stk. 2 får helt forskellig husleje, som vi dokumenterer det ved de to eksempler her på denne side.

 

5, stk. 1

Hvis en udlejer laver en forbedring i sin ejendom – for eksempel forbedret isolering – så kan han beregne sig et årligt afkast, der svarer til ydelsen på et 20-årigt kreditforeningslån i det år forbedringen foretages.

Investerede han i 90-erne 1 mio. kan han få et årligt afkast på 100.000 af denne investering i al fremtid, såfremt han holder forbedringen ved lige. Hvis forbedringen holdes ved lige i blot 25 år, får han 2,5 mio. kr. retur.

 

5, stk. 2

Hvis udlejeren derimod er berettiget til at lave en forbedring efter § 5, stk. 2, skal afkastet ikke beregnes som ovenfor. Her afhænger afkastet af, hvor attraktivt det er at bo i området. I dette tilfælde er han fritaget for boligreguleringslovens beregningsregler og kan i stedet fastsætte lejen efter ”det lejedes værdi”

I tabellen herunder kan vi se hvor forskelligt afkastet har været ved henholdsvis en § 5, stk. 1 modernisering (10 %) og en § 5, stk. 2 modernisering (25%) for de to lejligheder der er beskrevet andetsteds på denne side.

 

Investering 336.919 kr. Lejlighed A Lejlighed B
Regel § 5, stk. 1 § 5, stk. 2
Afkast pr m2, pr år 370 928
Afkast i kr. pr år 34.040 84.448
Afkast i % af investering 10 25

 

Enhver forbedring taber i brugsværdi med årene. Men det magiske ved 5-2-moderniseringer er, at de giver højere og højere afkast, jo ældre de bliver. Hvis området bliver mere attraktivt at bo i, forøges også afkastet af den investering, der frigjorde lejligheden for beregningsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

 

Politikerne må gribe ind

5, stk. 2 var en bommert. Indførelsen af denne paragraf er medvirkende til, at det nu er nærmest umuligt for folk med små indkomster at bosætte sig i Københavnsområdet og andre steder, hvor presset på lejeboligerne er højt.

 

 

Eksempler på afkast ved 5-1 og 5-2-moderniseringer

 

Af Jakob Lindberg

Nedenfor ses huslejen for to lejemål i en pensionskasseejendom ved genudlejning i 2016 og 2017. Begge lejligheder er beliggende i en præmieret ejendom på Jægersborgvej i Lyngby nord for København. Ejendommen er opført i 1959. Den ligger 200 m fra en S-tog-station og 2 km fra et af hovedstadsområdets mest attraktive butikscentre.

Begge lejligheder er velholdte og moderniserede.  Lejlighed A er en lejlighed forbedret efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, mens B er forbedret efter § 5, stk. 2. Forskellen er at huslejen i B er 63 % højere end i A.

 

Lejlighed A

Ved genudlejningen krævede udlejer en månedlig husleje på 6.793 kr. svarende til 886 kr pr m2. Arealet er 92 m2.

Lejen var sammensat således, pr kvadratmeter:

Budgetleje beboelse 300
Udvendig vedligeholdelse §18 90
Udvendig vedligeholdelse §18 b 82
Indvendig vedligeholdelse   44
I alt 516
Klimaskærm 106
Køkken/bad modernisering 260
Postkasse     4
Forbedringer i alt 370
I alt kr pr kvadratmeter  

886

 

Budgetlejen omfatter dokumenterede driftsudgifter og ejendomsskatter samt et fast afkast til udlejeren. I de fleste kommuner betales mellem 250 og 400 kr pr m2. Budgetlejen i denne ejendom ligger derfor i den lave ende.

Posterne ”Udvendig vedligeholdelse” og ”Indvendig vedligeholdelse” er lovbestemte beløb, som forøges år for år i takt med prisudviklingen.

Ovenstående poster tilsammen, 516 kr/m2 eller 3.956 kr. pr måned, er det beløb lejeren skulle betale, hvis ejendommen ikke havde været moderniseret, siden den blev opført.

Posten ”Køkken/bad modernisering” er et forbedringstillæg, som udlejer har beregnet fordi han har udskiftet de gamle køkkener og badeværelser med nye. Hvis han har fulgt den normale praksis har han beregnet tillægget som 10 % af forbedringsudgiften, som indtil midten af 0-erne var den sædvanlige ydelse på et 20-årigt lån. I så fald kan man regne ud, at forbedringen har en værdi af ca. 240.000 kr.

Posten ”Klimaskærm” er et forbedringstillæg, som udlejer har lagt på, fordi han har isoleret ejendommen. Denne forbedring har kostet ca. 97.000 kr. Postkasse er et tillæg for lovpligtig opsætning af postkasser til en pris på 3.380 kr.

I denne ejendom har forbedringerne medført et tillæg til huslejen på i alt 370 kr/m2 eller 34.040 kr. pr år

 

Lejlighed B

Denne lejlighed ligger i samme bebyggelse. Forskellen er, at i lejlighed B er lejen beregnet efter boligreguleringslovens § 5, stk 2.

Ved genudlejningen krævede udlejer en månedlig husleje på 10.950 kr. svarende til 1.444 kr pr m2. Arealet er 91 m2.

I lejlighed B er lejens sammensætning ikke specificeret. Det skyldes, at lejen er skønnet ud fra en sammenligning med andre gennemgribende moderniserede ejendomme i området.

Men da budgetlejen er den samme som i Lejlighed A, kan vi regne baglæns:

M2-leje (B):                                      1.444 kr./år

Minus budgetleje, pr m2:                – 516 kr./år

Afkast af forbedring, pr m2:               928 kr./år   eller 84.448 kr pr. år

Nye regler for fraflytning

Af
Blad nr
12. oktober 2016
Lovgivning, Privat udlejning

Ved lovændringen den 1. juli 2015 blev reglerne ændret til fordel for lejerne. Dels blev der lavet regler for, hvor meget istandsættelse en udlejer kan kræve, dels blev der indført nogle detaljerede procedureregler, som styrker lejerens stilling.

 

Af Jakob Lindberg

 

De vigtigste ændringer er, at der skal indføres obligatoriske indflytnings- og fraflytningsrapporter. Hensigten er, at gøre det lettere for huslejenævnene at afgøre en sag, når der foreligger både en indflytningsrapport og en fraflytningsrapport. Derved kan nævnet se, om lejemålets stand er blevet forringet i lejerens boperiode.

Det er udlejeren, der har forpligtelsen til at udarbejde ind- og fraflytningsrapporter. Hvis der ikke er udarbejdet en indflytningsrapport, kan udlejer ikke kræve istandsættelse for lejers regning, når lejeren flytter.

 

Proceduren ved fraflytning.

For alle fraflytninger, der finder sted efter den 1. juli 2015, skal der gennemføres et fraflytningssyn. Her gælder følgende regler

  • Synet skal finde sted senest 2 uger efter, at udlejer har fundet ud af, at lejeren er flyttet.
  • Lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel.
  • Rapporten skal udleveres ved synet, medmindre lejer nægter at skrive under på at have modtaget den. Hvis lejer nægter eller ikke er tilstede, skal rapporten sendes til lejer senest 2 uger efter synet.
  • Hvis et istandsættelsesarbejde ikke står i fraflytningsrapporten, skal lejer ikke betale for det.
  • Udlejerens krav mod fraflytteren bortfalder, såfremt ovenstående regler ikke er overholdt.

Det gælder alle krav uanset, om der er tale om misligholdelse eller genopretning efter manglende vedligeholdelse.

Uambitiøs effektivisering i den almene sektor

Af
Blad nr
1. oktober 2016
Almen udlejning, Lovgivning

1. oktober 2016

 

Venstreregeringen har en tyrkertro på, at man kan effektivisere sig ud af alle problemer. Den ene dag er det folkeskolen, den næste dag er det sygehusene eller kommunerne, der skal effektivisere. I september 2016 spillede regeringen ud med et forslag til effektivisering af den almene boligsektor. Danmarks Lejerforeninger kommenterede forslaget i et høringssvar, som i hovedtræk er gengivet nedenfor.

 

Af Jakob Lindberg

Ingen kan være imod at de almene boligorganisationer effektiviserer driften, hvis det kan føre til at huslejestigningerne bliver mindre. Men regeringens forslag får næppe nogen mærkbar betydning for huslejeniveauet.

I forslaget er der tale om generelt formulerede hensigtserklæringer, der mest har karakter af varm luft.

Forslaget præsenteres som en videreførsel af den såkaldte ”styringsdialog” mellem de almene boligorganisationer og kommunerne. Den blev indført i 2009.

Men styringsdialogen er stærkt opreklameret. I praksis har den ikke bidraget positivt til sektorens udvikling, men har i stedet udviklet sig til uforpligtende kaffemøder mellem repræsentanter for administrationernes ledelser og repræsentanter for kommunerne.

 

Manglende kontrol af økonomien

Det kontrolelement, som skulle være en del af styringsdialogen, må betegnes som særdeles ineffektivt.

Styringsdialogen foregår på et årligt møde mellem repræsentanter for kommunen og de enkelte boligorganisationer.

Repræsentanterne fra boligorganisationerne består som regel af ledende medarbejdere i administrationsorganisationen. Af og til medvirker formanden for boligorganisationen, som er beboervalgt. Det er meget sjældent at repræsentanter for afdelinger deltager i styringsdialogmødet.

På mødet har kommunen mulighed for at spørge ind til detaljer i de enkelte afdelingers økonomi. Der bliver af og til stillet spørgsmål til underskud i afdelingerne, men der spørges så godt som aldrig ind til overskud i afdelingerne, selv om dette er et langt mere udbredt problem.

 

Eksemplet VIBO

Københavns Kommune er tilsynsførende i forhold til boligorganisationen, VIBO. I afdelingerne under VIBO er der i de sidste 5 år opsamlet meget store utilsigtede overskud på konto 407 (Opsamlet resultat).

  • 8 (22 %) af de 37 afdelinger i Københavns Kommune havde et opsamlet overskud på mere end 20.000 kr pr. bolig. I én af disse afdelinger (Kastaniegården) var det opsamlede overskud over 37.000 kr pr. bolig
  • 21 (57 %) havde et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr pr bolig.
  • Kun 4 (11 %) afdelinger havde underskud

På trods heraf blev problemet med overskud ikke nævnt under styringsdialogmødet.

Hvis en kommune skal kontrollere nøgletal for f.eks. underskud og overskud forudsætter det, at revisorerne oplyser om disse forhold i det spørgeskema, der følger med årsregnskabet. I årsregnskabet for boligorganisationen VIBO har revisor besvaret følgende spørgsmål i spørgeskemaet således:

Spørgsmål. 9a: (Er der afdelinger) ….. hvor årets regnskabsresultat sammenholdt med regnskabsresultaterne fra de to foregående år tyder på, at der tilbagevendende bliver budgetteret med et overskud, der overstiger opsamlede underskud og underfinansiering?  Spørgsmålet er besvaret med Nej.

Der er tale om vildledning fra revisorens og VIBOs side over for kommunen og offentligheden. Når over halvdelen af afdelingerne har et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr. pr bolig, så kan det kun ske ved at der år efter år ophobes overskud i afdelingerne. Formelt set kan svaret på spørgsmålet godt være korrekt, idet der ikke er nogen post i budgettet, som er benævnt ”overskud”. Alligevel må besvarelsen af spørgsmålet anses for vildledende.

VIBO har heller ikke overholdt reglerne om, at det opsamlede overskud skal afvikles over højst 3 år ved at overskuddet indtægtsføres gradvist og derved medvirker til at holde huslejen nede.

Eksemplet viser, at kontrollen med huslejefastsættelsen er meget lemfældig. Københavns Kommune er landets største og har ressourcerne til at foretage en effektiv kontrol. Værre er det med de mange mindre kommuner, hvor tilsynet med det almene byggeri, er i hænderne på en enkelt eller nogle få medarbejdere, der også har mange andre kontrolopgaver. Også i de små kommuner er der mange afdelinger, der ophober overskud.

 

Forslaget om effektivisering

Men lad os vende tilbage til regeringens lovforslag. Ifølge forslaget skal den almene sektor som helhed spare 1,5 mia kr, årligt fra 2020. Dette kaldes ”måltallet”.

Måltallet skal ikke opfyldes af hver enkelt boligorganisation eller hver enkelt afdeling. Besparelsen skal opnås af sektoren som helhed. Dette har den åbenlyse svaghed, at der ikke er nogen der kan pålægge bestemte boligorganisationer bestemte besparelser.

 

Måltallet

Besparelsen – 1,5 mia. kr. – kan forekomme som et stort tal. Men i virkeligheden er det uambitiøst. Der opkræves årligt over 32 mia. i leje i sektoren som helhed. Måltallet svarer således kun til 4,7 % af den årlige lejeindtægt.

Dette kan sammenlignes med det utilsigtede overskud, som afdelingerne opkræver hvert år. I 2014 var overskuddet for sektoren i alt 0,95 mia. Det vil sige, at hvis boligorganisationerne fik pligt til at udbetale overskuddet til lejerne løbende, kunne man på den måde opfylde 2/3 af måltallet og sænke lejen med over 3 % i gennemsnit.

Dette kan gøres uden at lave om på én eneste arbejdsgang og uden at fyre én eneste medarbejder. Det eneste boligorganisationerne skal gøre er at overholde reglerne om, at der ikke må opkræves overskud i almene afdelinger.

 

Udgiftsbasen

Besparelsen på 1,5 mia kr skal ske i forhold til en udgiftsbase på 18,4 mia kr i 2014.

Udgiftsbasen udgøres først og fremmest af følgende udgifter:

107: vandafgifter

109: renovation

110: forsikringer

111: afdelingens energiforbrug

112.1: administrationsbidrag

112.3: bidrag til arbejdskapitalen

114: renholdelse

115: almindelig vedligeholdelse

117: istandsættelse ved fraflytning

118: drift af fællesvaskeri og fællesfaciliteter

119: diverse udgifter

 

Det er kun ca. 50 % af afdelingernes udgifter, der skal spares på. Der skal ikke spares på kapitaludgifterne, på ejendomsskatterne, på henlæggelserne til planlagt vedligeholdelse, på individuelle forsyningsudgifter, osv.

Dette giver vanskeligheder når det drejer sig om at sikre, at besparelserne reelt kommer til at medvirke til en sænkning af lejen. Det en udbredt praksis, at de midler, der er henlagt til planlagt vedligeholdelse bliver brugt til almindelig vedligeholdelse.

Hvis boligorganisationerne sætter dette mere i system, kan man spare på konto 115, der indgår i udgiftsbasen og i stedet forøge udgiften på konto 120, (henlæggelse til planlagt vedligeholdelse og fornyelse). Konto 120 ligger uden for udgiftsbasen.

 

Eksempel

Konto 115 (almindelig vedligeholdelse) bruges til reparation af teknisk udstyr, f.eks.  toiletter. På konto 120 henlægger afdelingerne penge til periodisk fornyelse af toiletter. Hvis en afdeling under budgetlægningen vil spare på konto 115 kan den nemt gøre det og i stedet forøge henlæggelserne på konto 120. Når et toilet går i stykker kan afdelingen afholde udgiften af henlæggelserne på konto 120. Der er tale om en ren bogføringsmanøvre, men udadtil ser det ud som om afdelingen sparer på den løbende vedligeholdelse i konto 115.

På den måde vil afdelingen kunne opfylde måltallet uden at der kommer nogen huslejesænkning ud af det. En sådan praksis er ganske vist ulovlig, men da der næsten aldrig foregår nogen reel kontrol af bogføringen fra revisorernes side, er det risikofrit at bryde reglerne på dette punkt.

 

Vandforbrug

På samme måde kan afdelingerne vælge at indføre individuel betaling for vandforbrug. Dette vil medføre, at man kan spare på udgiften til vandafgifter og i stedet overvælte udgiften på de enkelte lejere. Dette vil medvirke til at opfylde måltallet, og kan også bevirke en sænkning af huslejen. Men det samlede vandforbrug skal stadig betales, og det er tvivlsomt, om det vil bevirke nogen reel besparelse i den samlede boligudgift.

 

Renholdelse

Konto 114 (renholdelse) er den største enkeltkonto, som indgår i udgiftsbasen. Det er på denne konto, at afdelingens personaleudgifter til ejendomsmestre og ejendomsassistenter mm. bliver bogført.

Det er derfor sandsynligt, at de største bestræbelser på at nå måltallet vil komme til at ske ved effektivisering af renholdelsen.

Mange boligorganisationer vil sandsynligvis forsøge at effektivisere ved at lægge stillinger sammen på tværs af afdelinger.

Såfremt det sker i en åben proces, hvor sammenlægningerne godkendes på afdelingsmøder i alle de berørte afdelinger, er det i orden. Men dette forudsætter selvfølgelig, at der forud for vedtagelsen, laves et grundigt forarbejde, der dokumenterer de huslejemæssige konsekvenser for hver enkelt afdeling.

 

Eksempel

Lejerbo Køge Bugt gennemførte i 2014 den såkaldte lokalinspektørordning. Betegnelsen var misvisende, idet der reelt var tale om det modsatte, nemlig en centralisering af renholdelsen for de 14 berørte afdelinger.

Den nye ordning blev trukket ned over hovedet på afdelingerne uden godkendelse på afdelingsmøder. Den største afdeling i boligorganisationen fik dog lov til at holde sig uden for.  I 2016 blev ordningen afskaffet igen af repræsentantskabet efter to år med massive klager fra beboere.

Økonomisk blev lokalinspektørordningen også en fiasko, da den medførte store ekstraudgifter til renholdelse i afdelingerne med undtagelse af den afdeling, der havde fået lov til at holde sig uden for.

 

Frit valg af TV distributør

Af
Blad nr
15. juni 2016
Lovgivning

November 2016

Folketinget vedtog den 31. maj 2016 et forslag om ” Frit valg af tv-distributør mm ”. Vedtagelsen var enstemmig.

Af Jakob Lindberg

Som titlen viser er formålet med loven, at den enkelte beboer skal kunne bestemme hvilke programmer, han vil betale for at få leveret gennem fællesantenneanlægget i ejendommen.

Dette skal ske ved framelding over for ejeren af anlægget, f.eks. boligforeningen, den private udlejer eller det kan være en TV-distributør, som f.eks. Yousee, Stofa osv.

 

Ustyrlige antenneudgifter

Der er i de sidst 25 år sket en kraftig stigning i lejernes betaling til fællesantenne.

For lejere, der får leveret en såkaldt fuldpakke kan den månedlige udgift løbe op i over 500 kr.

I mange ejendomme har man dog valgmuligheder, således at man kan vælge billigere grundpakker eller mellempakker, og derudover tilvælge enkeltkanaler.

En grundpakke med DR’s, og TV2 kanaler mm. koster ofte mellem 100 og 200 kr. om måneden

Der er derfor et indlysende behov for, at ændre lovgivingen, så lejerne får mulighed for at vælge selv.

 

Begrænsninger

Men helt så enkelt er det ikke at skabe frit valg.

For det første er der masser af ejendomme, hvor ikke er teknisk muligt at levere forskellige kanaler til de enkelte lejere.

 

Sløjfeanlæg og stikledningsanlæg

Det drejer sig om de såkaldte sløjfeanlæg, hvor antenneledningen løber igennem hele bygningen i en serieforbindelse. Her sendes det samme signal til alle lejligheder, da der kun er en delt ledning.

Her er det som regel ikke muligt at fravælge enkelte kanaler. Derfor vil frit-valg-loven ikke få virkning, hvis man bor i en ejendom med sløjfeanlæg.

Siden 1989 er næsten alle nye antenneanlæg bygget som stikledningsanlæg hvor der går en separat ledning op til hver lejlighed. Her kan man bestemme hvilke signaler, der sendes til den enkelte lejlighed ved at indstille fordelingsboksen.

Bor du i en ejendom med stikledningsanlæg skal du fremover have mulighed for at fravælge kanaler.

 

Udfasning

Man forventer, at mange sløjfeanlæg i de kommende år vil blive ændret til stikledningsanlæg

Der er dog mulighed for individuelt pakkevalg med et sløjfeanlæg ved at sende kanalerne krypteret, og så lade brugerne købe et modul, der skal tilsluttes TV-et og som kan dekryptere de kanaler som brugeren har betalt for.

Det kræver, at kanalleverandøren tilbyder et sådant abonnement

 

Faste udgifter

Det er heller ikke alle udgifter man slipper for. En udlejer må stadigvæk gerne opkræve et antennebidrag fra hver enkelt lejer til dækning af faste udgifter, f.eks:

– forrentning og afskrivning af anlægget

– vedligeholdelse,

– administration m.v.

Sådanne udgifter kan i mange tilfælde løbe op i over 200 kr./måneden

Derimod kan omkostninger til programforsyning ikke pålægges en husstand, der ønsker at framelde sig.

 

Hvem kontrollerer?

For lejere i privat udlejningsbyggeri er der mulighed for at klage til huslejenævnet, hvis man bliver forhindret i at framelde sig.

For lejere i alment byggeri kan man på tilsvarende vis klage til beboerklagenævnet

For andre brugere, f.eks. ejere af lejligheder eller huse er det Slots- og Kulturstyrelsen, der er tilsynsmyndighed.

Det vil blive spændende at se, hvilken effekt loven vil få. Der er sandsynligvis mange ejendomme, hvor der ingen effekt vil blive, fordi lejerne ikke vil benytte sig af den nye rettighed.

 

Tjek dit antennebudget

Allerede i dag er der mulighed for at klage til huslejenævn og beboerklagenævn, hvis man mener, at man betaler for meget. Derom handler en anden artikel her på opslaget.

Andelsbolig-drømmen hos private lejere

Af
Blad nr
9. maj 2016
Lovgivning, Privat udlejning

Af Lars Vestergaard

 

De hurtige arbejdsfrie millionfortjenester lokker

Det, der driver balladen om andelsboligerne, er de implicerede lejeres mulighed for store arbejdsfri  og skattefri fortjenester ved at købe en gammel leje-lejlighed som er underlagt husleje-reguleringen, og efterfølgende sælge samme lejlighed til ejerlejligheds-lignende priser.

Andelsboligloven og især tilbudspligten fra 1975 skulle sikre at de stakkels lejere i forfaldne og misrøgtede lejligheder ejet af skruppelløse blodsugende spekulanter, skulle kunne købe deres lejligheder og etablere uegennyttige non-profit andelsforeninger.

Smukt, smukt og velment, men udviklingen er gået en anden vej.

Oprindelig skulle andels-lejligheder handles til købspris + forbedringer, lidt senere til vurdering som udlejningsejendom + forbedring og senere igen til valuarvurderingen!

I 2003 lavede VK en lille ændring i tinglysningsloven som tillod pant i andelsbeviserne.

Kombinationen af valuarvurderinger og mulighed for lån med pant i andelene, har medført at priserne er oppe i noget, der ligner priserne på ejerlejligheder.

Når så de hidtidige lejere kan købe deres lejlighed vurderet til en værdi, som skal kunne forrentes med den regulerede husleje, og lidt senere kan sælge til ejerlejlighedspriser, – fritaget for ejendomsværdiskat. Så er det hurtige arbejdsfrie millionfortjenester, der lokker.

Det er ikke tanken om non-profit nærdemokrati.

Der er stort behov for ligestilling af ejer og andelsboliger. Ikke mindst skatte og fradragsmæssig ligestilling, da de nuværende regler forvrider markedet.

Misinformation om boligydelsen

Af
Blad nr
22. april 2016
Lovgivning

BT har på baggrund af tal fra Ældresagen afsløret, at regeringen misinformerede folketinget og offentligheden, da den fremlagde lovforslaget om at skære i boligydelsen.

 

Af Jakob Lindberg

 

I november sidste år fremsatte regeringen et lovforslag om en gradvis forringelse af den boligydelse, som gives til pensionister og handicappede. Man begrundede det med, at der var udsigt til en uholdbar forøgelse af statens udgifter til boligydelse, såfremt man ikke greb ind og forringede den.
Som følge af protester fra blandt andet Ældresagen og handicaporganisationerne, fik Dansk Folkeparti kolde fødder og meddelte, at man ikke kunne være med til at gennemføre lovforslaget i den foreliggende form.
Det endte med, at revisionen af boligydelsen blev udsat til 2016. Der kan derfor snart forventes et revideret forslag fra regeringen, såfremt den fastholder, at boligydelsen skal forringes.

 

Nye beregninger
Nu har Ældresagen fremlagt nye beregninger, som viser at regeringens vurdering hviler på et tvivlsomt grundlag. I en henvendelse til folketinget fremgår følgende tendenser for boligydelsen i perioden 2007-2015:

– antallet af boligydelsesmodtagere er faldet fra ca. 317.000 til 282.000 – et fald på ca 11%
– udgifterne til boligydelse er kun vokset med godt 1 % i løbet af denne 8 års periode, hvis man korrigerer for den almindelige prisudvikling (forbrugeprisindekset).
– udgifterne til boligydelse er faldet med 4 %, hvis man korrigerer for udviklingen i boligposten i forbrugerprisindekset.

 

Hvad stod der i lovforslaget?
Som begrundelse i lovforslaget anførte ministeriet:

“Forslaget skal ses i sammenhæng med, at de samlede udgifter til boligydelse har udvist en realvækst på ca. 13 pct. siden 2001 og udgør i dag ca. 10 mia. kr.”

Spørgsmålet er: Hvordan kan Ældresagen og regeringen nå til så forskellige resultater. Svaret er, at regeringen sammenligner situationen i 2014 med situationen i 2001 og regner sig dermed frem til en realvækst på 13 %.
Ældresagen sammenligner 2015 med 2007 og når derfor frem til en realvækst på 1 %.

 

Urimelig sammenligning
Ældresagens beregninger er veldokumenterede, og jeg har heller ingen grund til at tro, at regeringens tal er forkerte. I så fald kan man konkludere, at udgifterne i perioden 2001-2007 steg med ca 12 % mens den i perioden 2007-2015 kun steg med ca 1 %.
Med andre ord begrunder regeringen sit besparelsesforslag med en tendens, der i dag er forældet.

 

Krisen og boligydelsen
Perioden 2001-2007 var en økonomisk højkonjunktur. Den endte med finanskrisen i 2008, som indledte den periode med lavvækst, som vi stadig er inde i.
At væksten i boligydelsesudgifterne blev formindsket efter finanskrisen, kan forklares med at mange lejere søgte billigere boliger i denne periode, hvilket også betød at de fik mindre i boligydelse.
Det er indlysende, at det er den aktuelle udvikling i boligydelsen, der er den vigtigste, når folketinget skal tage stilling til en eventuel forringelse. At tage udgangspunkt i nogle tal, der er over 8 år gamle er urimeligt.
Det giver et helt forkert billede af den reelle udvikling i boligydelsen.

 

Misinformation af folketinget
Da regeringen forelagde landbrugpakken, viste det sig, at regeringen groft havde misinformeret folketinget om virkningerne på miljøet. Det udløste en regeringskrise og landbrugsministeren måtte gå af.
Boligydelsessagen er et ny eksempel på, at regeringen ikke fortæller den fulde sandhed.
Man fortier de oplysninger, der taler imod regeringens egne forslag. Hvordan kan folketinget og borgerne have tillid til regeringens oplysninger?

 

Retsikkerheden forringes for de små i samfundet – også på lejeboligområdet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 72
2. marts 2014
Lovgivning, ,

Regeringen barsler med en ændring af retsplejeloven, således at det ikke bliver muligt at anke byretsdomme til landsretterne, hvis sagens værdi er under 50.000 kroner. Dette vil blive til stor skade for både lejere og udlejere, fordi de fleste sager på lejeboligområdet har en lavere sagsværdi end 50.000 kr.

Af Jakob Lindberg

Karnov

Lovforslaget – som endnu ikke er offentliggjort på Høringsportalen – tager sigte på at begrænse det antal sager, der kommer for Højesteret, således at kun principielle sager kommer så langt. Desuden vil man hæve appelgrænsen fra byretterne til landsretterne, således at en sag skal have en værdi på mindst 50.000 kr. for at man kan anke sagen.

Det fremgår af en kronik, som fire juridisk sagkyndige har skrevet i Politiken den 20. februar. De fire kronikører er forsvarsadvokaten Christian Harlang, tidligere landsdommer Holger Kallehauge, tidligere juraprofessor og justitsminister Ole Espersen, samt tidligere folketingsmedlem, Preben Wilhjelm.

Det har altid været et grundlæggende princip i Danmark, at borgerne havde ret til at få deres sager bedømt ved mindst to retsinstanser. De fleste sager starter i byretten, og hvis een af parterne ikke vil acceptere byrettens afgørelse, kan sagen ankes til landsretten. Nogle få sager starter ved landsretten og kan derefter ankes til højesteret.

Bagatelgrænse

For ca. 10 år siden indførte man en bagatelgrænse på 10.000 kr. for hvilke sager, der kunne ankes fra byretten til landsretten. Det betyder, at hvis sagens værdi er f.eks. 9.500 kr. kan den kun behandles i byretten. Der kan dog søges Procesbevillingsnævnet om tilladelse til at anke sagen alligevel, hvis den angår et principielt spørgsmål.

Det er denne grænse som justitsministeriet nu vil have hævet til 50.000 kr.

I kronikken giver juraeksperterne forslaget disse ord med på vejen:

“Hvis sagsværdien fremtidig skal være 50.000 kroner eller derover, for at en sag kan ankes fra byret til landsret, er der mange parter, som vil føle deres retsbevidsthed krænket. At anse alt under 50.000 kroner for en bagatel er vist alene forbeholdt de allermest ressourcerige”.

Forhåndsafvisning

Efter lovudkastet skal landsretterne også have adgang til at forhåndsafvise en ankesag ved skriftlig forelæggelse, hvis landsretten ikke mener, der er udsigt til at afgørelsen kan blive ændret.

Dette er en nydannelse inden for det danske retsvæsen. Juraeksperterne skriver at det er tvivlsomt, om en dommer med høj grad af sikkerhed kan forudsige, hvordan en ankesag vil ende. De skriver:

“Al erfaring viser, at selv læsningen af en fuldt forberedt færdig skriftveksling og helt oplyst ankesag ikke altid bedømmes ens, før og efter at man har hørt sagen i retten.”

Den niende retshindring

Den meget indsigtsfulde kronik beskriver den gradvise forringelse af borgernes resstilling i forhold til det offentlige. Forringelsen beskrives som otte “retshindringer” eller stopklodser, der forhindrer borgeren i at få en retfærdig afgørelse ved domstolene. Hævningen af bagatelgrænsen bliver således den “niende retshindring”

Kronikken slutter således:

Et demokrati, som ikke værner om retsstatens værdier, herunder lighed for loven, holder udsalg på de ressourcesvage borgeres bekostning, og det bør befolkningen ikke finde sig i.

Virkningerne for lejerne

Hævningen af appelgrænsen gælder alle slags civile sager, der behandles i byretterne. Dette kan få meget stor betydning for lejerne, fordi en væsenlig del af lejernes retssikkerhed varetages af de såkaldte boligretter, som er særlige afdelinger af byretterne.

Langt de fleste konflikter, som lejere har med deres udlejere, drejer sig om beløb under 50.000 kroner. En sag om istandsættelse efter fraflytning vil som oftest være under 50.000 kr. i sagsværdi.

Typisk har en lejer måske 20.000 kr. til gode i depositum. Hvis udlejer kræver 69.900 kr. i erstatning for istandsættelsesudgifterne, vil påstanden i stævningen komme til at lyde på (69.900-20.000) 49.900 kr. altså under bagatelgrænsen. Langt de fleste krav om istandsættelse er mindre end 70.000 kroner.

Det bevirker, at boligretten bliver sidste instans for de fleste fraflytningssager. Der vil formentlig udvikle sig en forskellig retspraksis i de 23 forskellige retskredse, som Danmark er opdelt i, fordi man ikke mere har landsretterne til at korrigere de forkerte afgørelser, der af og til træffes i boligretterne.

Uensartet praksis

Boligretterne afpasser i øjeblikket deres retspraksis efter de domme, man kender fra landsretterne. Dette giver en ensartethed og en forudsigelighed, som er af stor betydning for borgerne.

Inden for mange sagstyper – fraflytningssager, sager om forbrugsregnskaber og lignende – vil landsretspraksissen forsvinde. Der vil kun være boligrettens egen praksis at støtte sig til. Virkningen vil være , at loven kommer til at betyde noget forskelligt alt efter om man bor i København, i Helsingør, i Randers osv.

Virkningerne for udlejerne

Det er ikke kun lejerne, der vil få problemer med den manglende ensartethed og forudsigelighed.

Det vil være et mindst lige så stort problem for de seriøse udlejere, der gerne vil overholde loven.

Lad os tage et eksempel: I det almene byggeri skal man ikke betale for manglende vedligeholdelse ved fraflytning, kun for såkaldt “misligholdelse”. Et alment forretningsførerselskab, som har mange lejemål i flere forskellige retskredse, vil gerne lave en fast ensartet praksis for, hvad de betragter som misligholdelse af lejemålet.

Men hvis misligholdelse efterhånden kommertil at betyde noget forskellige i de forskellige retskredse, så bliver det meget svært for administrationsselskabet at komme frem til en praksis, der kan godkendes i alle retskredse.

 

Kroniken kan læses på 

http://politiken.dk/debat/kroniken/