Kategoriarkiv: Boligpolitik

De udsatte boligområder er på vej i den rigtige retning

Af
Blad nr 82
23. februar 2018
Almen udlejning, Boligpolitik

23 februar 2018

Vejen til at nå i mål går gennem en kombination af fysiske forandringer i boligområderne, bedre uddannelse og højere beskæftigelse, siger Realdanias direktør, Jesper Nygård i dette interview.

Af Jakob Lindberg
Jesper Nygård. Foto Niels Haugaard

 

Jesper Nygård skrev den 22. januar 2018 en kronik i Politiken som reaktion på statsministerens nytårstale, hvor Lars Løkke endnu engang trak en gammel kanin op af hatten og bebudede, at nu ville regeringen gøre noget ved ”ghettoerne”, blandt andet gennem nedrivninger.

Jesper Nygårds budskab var, at der ikke er nogle hurtige greb, der løser alt, og at nedrivninger af hele by- og boligområder ville være en dårlig idé.

I stedet skal man satse på at videreudvikle de ting, som havde virket godt i de udsatte boligområder, f.eks. uddannelsesindsatsen og det boligsociale arbejde. Det skal ske i kombination med at ændre den fysiske indretning af områderne, så der i højere grad bliver trafik ind og ud af områderne og de kommer til at hænge bedre sammen med den øvrige by.

Jeg har bedt Jesper Nygård om nogle uddybende kommentarer.

Ordet ghetto

– Du har gennem mange år beskæftiget dig med de udsatte boligområder, blandt andet dem, der står på regeringens ”ghettoliste”. Ordet ghetto betød oprindelig en bydel, hvor man i Europa spærrede jøderne inde om natten, fordi man ville have så lidt med dem at gøre som muligt. Nu foreslår Dansk Folkeparti, at der skal være udgangsforbud for unge i områderne på ghettolisten. Kan man sige at vi, der bor i de udsatte boligområder, er blevet vor tids uønskede elementer?

– Jeg brugte betegnelsen i en tidligere Kronik i Politiken i 1992, hvor jeg som beboervalgt formand under overskriften ’ Sidste frakørsel før ghettoen’ opfordrede til at tage fat om det problem, at grupper af dårligt stillede udlændinge og danskere i stigende grad var samlet i nogle dele af den almene sektor.

Siden dengang er der sket rigtig meget, og der er nogle ting, som vi kan se virker. Mit mål med den nye kronik fra januar 2018 var netop at gøre opmærksom på dette. At tingene på en række områder har flyttet sig i en positiv retning. Men at der også stadig er et stykke at gå, før vi er i mål. At fysiske forandringer helt klart kan bidrage til at få skabt en større sammenhæng mellem beboere og forskellige kvarterer i byen. Men at uddannelse og en social indsats er super vigtig, når vi taler om de mest udsatte grupper i den almene sektor.

Jeg kan godt forstå, hvis nogle af beboerne i den almene sektor føler sig som det, du kalder ’uønskede elementer’ og måske også føler, at alle bliver skåret over én kam. Der sker jo desværre ofte det i samfundsdebatten, at tingene bliver trukket hårdt op, og at retorikken kan komme til at forstærke problemerne. Det ser man f.eks. også i debatten om de danske yderområder, hvor ord som udkant og den rådne banan jo bestemt ikke fremmer en positiv opfattelse.

Jeg bruger ikke selv ordet ghetto. Dels fordi jeg mener, at det er helt skævt i forhold til dets oprindelige betydning. Og dels fordi, de områder, vi i Danmark har udråbt til ghettoer ikke kommer i nærheden af de problemer, som findes i de byer, man i udlandet betegner som ghettoer.

I et internationalt perspektiv har vi i Danmark gjort det godt. Det betyder ikke, at vi er i mål. Det er vi ikke. Men når vi går det sidste stykke vej, skal vi huske på de ting, som har virket indtil nu – og gøre mere af det. Og det er en kombination af fokus på det fysiske miljø, på uddannelse og på beskæftigelse. Og vi skal tale ordentligt om problemerne og huske på, at det er mange tusinde menneskers hjem, vi taler om.

 

Fleksible udlejningsregler

– Da man indførte de ”fleksible udlejningsregler”, gav man de almene boligselskaber mulighed for at forhindre indvandrerne og kontanthjælpsmodtagerne i at flytte ind i de mest attraktive afdelinger. Har disse regler bevirket, at de mindst attraktive afdelinger er blevet sorteper, fordi de ikke har haft de samme muligheder for at afvise de uønskede befolkningsgrupper?

– Jeg har arbejdet rigtig meget med fleksible udlejningsregler i mine mange år i KAB og jeg var dengang slet ikke i tvivl om, at disse regler var meget nyttige for at skabe en mere varieret beboersammensætning – i virkeligheden i hele den almene sektor –men særligt i de udsatte boligområder. En række analyser underbygger dettes synspunkt. F.eks. har det såkaldte modningsprojekt, som Realdania har gennemført forud for vores initiativ ”By i balance”, konkluderer, at ”fleksibel udlejning” er et af de virkemidler, som har virket bedst i forhold til en skæv beboersammensætning. Det virker typisk der, hvor der allerede er efterspørgsel efter boliger, men når det kombineres med at stoppe eller reducere kommunal anvisning i de udsatte boligområder og erstatte den med anvisning i andre dele af den almene sektor, så er det både gavnligt for at løfte i flok og for at styrke udviklingen i de udsatte boligområder. Der gemmer sig en række dilemmaer i dette, men jeg er slet ikke i tvivl om, at det er godt for udviklingen i de udsatte boligområder. Og et af de allermest betydningsfulde værktøj i værktøjskassen.

 

Kriminalitet

– Med muligheden for at anvende 100 % kommunal anvisning af tilflyttere til de udsatte boligområder – som man gør det i Ishøj kommune – hvorfor har vi så stadig overrepræsentation af f.eks. kriminelle i disse området?

– Mit billede – igen fra mange år som beboer, beboervalgt og direktør i den almene boligsektor – er, at langt de fleste beboere er ordentlige mennesker med ambition og drømme om et godt liv for dem selv og deres familier. Og så er der nogle få, der ødelægger det for de mange.

Det er vigtig at være opmærksom på at det er medlemmer af få kriminelle familier, der skaber langt størstedelen af problemerne i landets udsatte boligområder. Og dermed ikke nødvendigvis – og næppe – nye anviste tilflyttere.

En kombination af høj arbejdsløshed, ressourcesvage børnefamilier og stort antal børn og unge gør, at antallet af personer i den kriminelle risikozone er betragteligt større i de udsatte boligområder, og derfor tror jeg, vi ser en relativ stor kriminalitetsrate her. Det er dog væsentligt, at påpege, at kriminaliteten i de udsatte boliger er faldet markant de senere år, takket være en vigtig boligsocial og politimæssig indsats.

Løsninger

– Er det staten eller kommunerne, der har svigtet deres opgave?

– Så enkelt kan det ikke gøres op.

– Det her er ikke en opgave, som en part kan løse alene. Så var den jo løst nu, og en eller flere politikere kunne sole sig i succesen. De er en super kompleks opgave, som kræver at mange forskellige parter går sammen. Det er også tilgangen i de tre projekter, Realdania lige nu har i gang i tre boligområder i 3 kommuner: Gladsaxe, Høje-Taastrup og Esbjerg. Her arbejder vi både med den fysiske indretning af områderne, med sociale indsatser og med skolerne. Vores partnere i projektet er kommunerne og de almene boligorganisationer – og dermed også med beboerne i områderne. Samtidig har vi tilknyttet både forskere og en lang række centrale aktører til projektet. Det har vi gjort for at sikre, at den viden og de løsninger, vi håber på at få ud af vores indsats, kan spredes til andre områder.

 

Samtalen med Jesper Nygård fortsætter i næste nummer Lejer i Danmark, hvor vi stiller spørgsmålet: Hvad kan der konkret gøres for at modvirke opdelingen af de danske byer i kvarterer for velhavere og kvarterer for fattige. Samtalen vil blive bragt her på hjemmesiden.

Det grimme ord: ghetto

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Af
Blad nr 82
22. februar 2018
Boligmangel, Boligpolitik, Privat udlejning

22 februar 2018

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Af Jakob Lindberg

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

Lejerne har det svært i det skæve Danmark

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
22. februar 2018
Boligbyggeri, Boligmangel, Boligpolitik

22 februar 2018

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Af Jakob Lindberg

Siden 1992 har det været muligt for investorer at bygge nye ejendomme med såkaldt ”fri huslejefastsættelse” – eller markedsleje, som jeg vil kalde det i det følgende. Det blev muligt at fastsætte lejen som markedsleje, såfremt det drejede sig om en lejlighed i en ejendom opført efter 1. januar det år.

Ved markedsleje forstås den højeste leje en udlejer kan opnå ved at udbyde en lejlighed på markedet. Hverken reglerne i boligreguleringsloven (omkostningsbestemt leje) eller reglerne i lejeloven (det lejedes værdi) skulle gælde for disse ejendomme.

Nybyggeri, Islands Brygge, København

Markedsleje og markedspriser

Når det gælder alle mulige andre varer end lejeboliger vil konkurrencen medføre, at priserne på en vare bliver nogenlunde ensartede. Derfor kan man tale om, at en vare har en markedspris.  Hvis firma-1 sælger en standard-vaskemaskine til 2.000 kr., så kan firma-2 vanskeligt sælge den samme type maskine til 3.000 kr. Forbrugerne vil opdage, at den er billigst i firma 1 og købe den dér. Firma-2 vil være nødt til at sætte prisen ned. Dermed er der opstået en markedspris for standard-vaskemaskiner.

Men sådan er det ikke med lejeboliger. Mange mennesker er tvunget til at bo inden for en vis radius af deres arbejdsplads, hvilket begrænser udbuddet. Meget ofte er lejerne også tvunget til at flytte netop på det tidspunkt, hvor deres hidtidige bolig skal fraflyttes af den ene eller den anden grund, f.eks. fordi der var en tidsbegrænsning på denne lejlighed.

Boligsøgende lejere har som regel behov for at få en ny bolig nu og her. Hvis der i området ikke er mange ledige lejligheder, vil de være nødt til at acceptere en meget høj leje for overhovedet at få en lejlighed. Derfor oplever man ofte, at huslejerne i ejendomme med ureguleret leje er meget forskellige.

Nogle lejligheder med markedsleje betaler f.eks. 1.500 kr/m2 årligt mens andre betaler 2.000 kr/m2.

 

Højt lejeniveau i København og omegn

Et niveau på mellem 1.500 og 2.000 kr/m2 årligt er sædvanligt i f.eks. København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby Tårbæk kommuner for nyere private lejelejligheder. Det samme gælder kommuner som Århus, Odense og Roskilde.

Det høje lejeniveau for nybyggede private boliger gør det meget vanskeligt for lønmodtagere med lave indkomster at finde en bolig i disse kommuner. De private lejligheder i den gamle boligmasse med omkostningsbestemt leje er svære at få fat i, fordi de næsten aldrig udbydes ved almindelig annoncering.

De billige almene lejligheder er meget svære at komme ind i, dels fordi der er meget få fraflytninger og meget lange ventelister, og dels fordi kommunen lægger beslag på en stor del af de ledige lejligheder, som de anviser til akut boligløse.

De ledige andelsboliger bliver ofte købt af venner og bekendte til folk, der i forvejen bor i andelsboligforeningen.

Ejerlejlighederne er kommet så højt op i pris i hovedstadsområdet, at de fleste lønmodtagere ikke har råd til at købe dem, blandt andet fordi, der kræves en meget høj udbetaling.

Så er der de private udlejningsboliger tilbage. Et blik på f.eks. Boligportalen viser, at de er meget dyre. De fleste koster mellem 1.650 og 2.000 kr pr m2. Den månedlige leje ligger oftest mellem 13.000 og 20.000 kr. om måneden.

 

Eksempel

Lad os tage et af de billigere eksempler på lejligheder, som var annonceret på Boligportalen den 9. februar 2018. Det var en lejlighed i Ørestaden: Leje 13.200 kr. om måneden + 1.000 kr. i forbrug, i alt 14.200 kr.

En enlig forsørger med 2 børn skal leje denne lejlighed på 90 m2. Lad os antage at familien er sparsommelig og kan klare sig for 12.000 om måneden til alle andre udgifter end husleje. Så skal den enlige forsørger have udbetalt 26.200 kr. efter skat og arbejdsmarkedsbidrag.

Hvis vi antager at forsørgeren kun skal betale 33 % brutto i skat, så skal vedkommende tjene 42.505 kr. i personlig indkomst før skat og arbejdsmarkedsbidrag om måneden for at få råd til denne bolig. Det svarer til en personlig indkomst pr. år på 510.000.

Vores enlige forsørger skal altså have et temmeligt vellønnet job. Man kan ikke tjene 510.000 kr., hverken som sygeplejerske, politibetjent eller skolelærer. Kun meget få enlige forsørgere vil have råd til at bo i det private nybyggeri i København.

Lejeniveauet i Århus by er på højde med lejeniveauet i København, hvad angår det nye private udlejningsbyggeri.

 

Hvad kan der gøres?

Hvis København og Århus ikke kun skal være forbeholdt de velstillede, skal enlige forsørgere som f.eks. skolelærere også kunne bo der. Dette forudsætter, at der bygges mange almene boliger, hvor lejen er væsentlig lavere.

En anden mulighed er at lave en ny form for huslejeregulering for byggeri opført efter 1992. Derom handler den anden artikel her på dette opslag.

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Sproget

Til sidst et par ord om sproget. Det, som jeg kalder ureguleret husleje, bliver normalt kaldt ”fri husleje”. Jeg har også selv brugt det. Men jeg hader det ord! For når vi bruger det, godtager vi boligspekulantens grundværdier.

For en boligspekulant betyder ”frihed”, at man som ejer af en ejendom har frihed til at udbytte andre mennesker. Man har ret til at udnytte sin monopolsituation maksimalt.  Man har ret til at lokke boligløse til at leje en bolig, de ikke har nogen chance for at blive boende i på længere sigt, fordi huslejens størrelse gør det umuligt for lejeren at betale for et rimeligt privatforbrug.

Frihed er for mig, at alle på boligmarkedet fra den enlige forsørger til den velhavende ungkarl har mulighed for at få en ny bolig, når der er behov for det uden at man skal bruge flere timer hver dag på at pendle.

Spekulantens frihed er lejerens tvang. Spekulantens usympatiske ideologi skal ikke indbygges i vores sprog.

Ventelister: Hvem har uorden i data, og hvem er det mest flovt for?

Af
Blad nr
17. oktober 2017
Almen udlejning, Boligpolitik

17. oktober 2017

DAB protesterer 6.oktober over egne fejl i indberetninger til Landsbyggefonden

Af Lars Vestergaard

Det er en tidskrævende, løbende proces, at verificere ventelisteproblemerne og boligmangelen, som medfører mange kontakter rundt om.

Den 19. juni 2017 skrev jeg til Landsbyggefondens analyse-afdeling at, der var åbenlyse fejl i DABs regnskabs-indberetninger, som LBFs kontrollanter lovede at få rettet. Derefter har jeg og formentlig LBF forventet at tallene var korrigerede og korrekte; men jfr. DABs ”nyheds-opslag” af 6. oktober 2017 har DAB vidst at indberetningen var fejlbehæftet og vildledende.

Læs: Forkert at kalde ventelister en fed forretning

Alle almennyttige bolig-selskaber skal benytte og indberette samme kontoplan af hensyn til Boligministeriet, LBF, forskningen og offentlighedens interesser, herunder ikke mindst statistikker, analyser og sammenligninger.

Når organisation 9005 DAB på konto 1602.010, ”Indmeldelse/ kontingent”, indberetter 23.912.000 kr. burde man kunne forvente, at regnskabsindberetningen efter godkendelse og underskrift af selskabets ledelse og revision samt kontrol og korrektion i LBF er korrekt.

I nyheds-opslaget af 6.10.2017 på DABs hjemmeside gør DAB indsigelse mod deres egen uspecificerede og dermed vildledende indberetning til LBF, og forklarer:

”De 23,9 millioner kroner, som artiklen refererer til, er summen af de samlede gebyrer og særlige ydelser, DAB har opkrævet i alt i 2016. Det gælder eksempelvis restancer, lønrefusion og deltagerbetaling for kurser afholdt af DAB. Tallet dækker altså over langt mere end blot ventelistegebyrerne.”

Kontoplanen kræver at alt på konto ”602 LOVMÆSSIGE GEBYRER OG SÆRLIGE YDELSER” udspecificeres på underkonti og derefter summeres på ”Konto 602 i alt [1602.300]”

F.eks.:

1 – Indmeldelse/kontingent [1602.010]

2 – Fraflytningsgebyr [1602.020]

3 – Restancegebyr (påkravsgebyr) [1602.030]

4 – Ventelistegebyr [1602.040]

21 – Refusion af lønudgifter m.v. [1602.210]

24 – Deltagerbetaling, kursusvirksomhed o. lign. [1602.240]

DABs registrerede indberetning har ikke respekteret kontoplanens specifikationskrav. Beløbene er ikke udspecificerede på underkonti; men helt i overensstemmelse med DABs nyhedsopslag indberettet samlet på konto 1602.010, hvor de ikke nødvendigvis hører til.

Jeg skal derfor beklage at jeg har tilladt mig at fæste lid til DABs indberetning til LBF og viderebragt disse data.

Når/ hvis DAB får korrigeret selskabets regnskabsindberetninger til LBF skal jeg meget gerne rette mine tabeller.

Meningen med artiklen er ikke ”pindehuggeri” om bogførings- eller indberetningsfejl i millionklassen, men at gøre opmærksom på at stort set ingen boligsøgende i Hovedstaden har interesse i at kunne se, at der kan være ledige boliger i Hirtshals, Sønderborg og Esbjerg.

Derimod kunne det have stor interesse, og der kunne opnås store besparelser, ved at de storkøbenhavnske boligselskaber samlede deres ventelister i én fælles venteliste, som ville være langt billigere for selskaberne at drive i fællesskab. Samtidig ville mængden af aktivt / desperat boligsøgende i Hovedstaden ville fremgå med stor tydelighed. Alt til gavn for de almene boligselskaber, samt ikke mindst de boligsøgende.

Hvorfor bliver de etniske minoriteter låst fast i det almene boligbyggeri?

Af
Blad nr
26. juni 2017
Almen udlejning, Boligpolitik

26 juni 2017

 

Vi bringer her en reaktion på det borgerlige folketingsflertals vedtagelse om at ”danskere ikke bør være i mindretal i boligområder i Danmark”

 

Af Niddal El-Jabri, MINO Danmark

I februar barslede Folketinget med en ny vedtagelsestekst, som blev kraftigt debatteret: ”Folketinget konstaterer med bekymring, at der i dag er områder i Danmark, hvor andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande er over 50 procent. Det er Folketingets opfattelse, at danskere ikke bør være i mindretal i boligområder i Danmark”.

Det skabte selvfølgelig stor debat. Det er kritisabelt, at Folketinget mener, at en høj andel af indvandrere og efterkommere uden videre forklaring kan vække bekymring ved deres blotte tilstedeværelse.

De Radikale rettede henvendelse til MINO Danmark og spurgte, hvordan selvsamme tekst skulle se ud, hvis vi skulle lave et forslag. Ydmyge og forstående overfor, at vi først påbegynder vores medlemskampagne til efteråret og ikke har et reelt bagland, takkede vi ja til udfordringen.

I processen blev vi kontaktet af Lendager Group, der inviterede os med på deres hold, som arbejder på at udvikle Høje-Taastrups strategi 2040 for socialt udsatte boligområder.

 

Ressourcestærke unge

Det gav os indsigt i, hvordan kommunerne arbejder med det samme spørgsmål. Vi lærte blandt andet, at et af kerneområderne er at tiltrække ressourcestærke borgere. Men kunne man i stedet have fokus på efterkommerne? 82 procent af efterkommerne fra ikke-vestlige lande er stadig ikke fyldt 25. De uddanner sig på niveau med deres majoritetsvenner, og såfremt de ikke diskrimineres på arbejdsmarkedet, vil man over de næste 15 år opleve, at det reelle skift fra ressourcesvag til ressourcestærk kan være at finde blandt de ressourcesvages børn.

Vores undersøgelse viste, at Folketinget burde bekymre sig om, at en større del af minoritetsborgerne føler sig utrygge om aftenen end deres majoritetsvenner. Vi fandt også ud af, at jo flere der bor i et lokalt område med minoritetsbaggrund, jo mindre er antallet af dømte beboere procentmæssigt.

 

Boligmangel

Vi lærte, at de vigtigste udfordringer for minoritetsborgere i socialt udsatte områder tager afsæt i:

– manglen på boliger i storbyerne, der er til at betale,

– diskrimination på det private lejeboligmarked,

– stigende priser på andelsboliger

– koncentrationen af det etniske mindretal i almennyttige boliger.

Til det anbefalede vi Folketinget at se på den engelske model: ‘Home To Buy Scheme’, lanceret i 2013. Modellen er designet til at hjælpe alle, der kan have svært ved at spare op til udbetalingen på en andels- eller ejerbolig. Derfor foreslog vi denne tekst som et alternativ:

”Folketinget konstaterer, at der i dag er områder i Danmark, hvor andelen af danske borgere med rødder i ikke-vestlige lande er over 50 procent. Dette tyder på, at der eksisterer en strukturel udfordring på boligområdet, der i højere grad rammer det etniske mindretals mulighed for at finde betalelige boliger. Det er Folketingets opfattelse, at dette bør imødekommes, således at den skæve udvikling på boligområdet ikke fastlåser mindretalsgrupper i en uhensigtsmæssig og skævvreden boligsituation gennem flere generationer”.

 

Hvad er MINO

MINO Danmark er en handletank, der arbejder for det dansk-etniske mindretals ligestilling og engagement i samfundet. Et af MINO’s mål er at opbygge viden og indsigt i minoriteters forhold. Desuden søger handletanken at lette samtalen mellem de etniske danskere og minoritetsborgerne. Målet er at engagere minoritetsborgerne som borgere i Danmark.

 

Det almene boligbyggeri risikerer at gå helt i stå

Af
Blad nr
3. juni 2017
Almen udlejning, Boligpolitik

24 maj 2017

 

Regeringen vil straffe de kommuner, der bygger alment byggeri ved at pålægge dem en større betaling

 

 

Af Jakob Lindberg

 

I dag betaler kommunerne et såkaldt grundkapitaltilskud på 10 % af opførelsesprisen på nyt byggeri. Beboerne betaler 2 %. Resten betales af staten og kreditforeningerne.

Det kommunale grundkapitalliskud vil regeringen sætte op til 20 % for små boliger og 24 % for store boliger. Udspillet er kommet i forbindelse med forhandlingerne mellem kommunerne og staten om en økonomiaftale for 2018.

I følge netmediet, DK Økonomi har borgmester Martin Dam (V) protesteret mod forslaget med følgende berundelse:

– Det er en dårlig idé, fordi det økonomiske rammer de kommuner, hvor der bygges almene boliger. Og hvis kommunerne skal betale en større andel, risikerer vi samtidig at sætte nybyggeriet af almene boliger i stå. Det er stærkt uheldigt i en periode, hvor der i forvejen opføres relativt få almene boliger.

 

Reaktioner

Ikke overraskende har Danamrks Almene Boliger (BL) protesteret over for planerne.

– Det er helt vanvittigt, siger den administrerende direktør for BL, Bent Madsen, det vil reelt betyde et byggestop af nye almene boliger.

 

 

Alternativ

Medlem af Køge Lejerforening, Lars Vestergaard, der har skrevet mange artikler om emnet i Lejer i Danmark har foreslået et system med variable satser, således at kommuner hvor der er stor boligknaphed og få almene boliger kan opføre alment byggeri med en lav kommunal grundkapital på f.eks. 5 %.

Omvendt skal kommuner, hvor der er mange ledige almene boliger betale en høj sats på f.eks. 15 %. Man kan samtidig lade satserne afhænge af det samlede boligbyggeri, således at satserne bliver højere, hvis der er stort pres på byggesektoren. På den måde vil grundkapitalordningen virke konjunkturudjævnende. Han reagerede pånyheden om forhøjelsen:

– Op på barrikaderne.

– ULøkke og Ole Birk Olesen vil have 20 % grundkapital. Lad os få en ny regering hurtigst muligt med en stærkere venstre fløj

 

Sidste nyt

Den 1. juni blev der indgået en aftale mellem regeringen og kommunernes Landsforening om økonomien for 2018. Heraf fremgår det, at spørgsmålet om ændring i grundkapitalindskuddet er udsat til næste år med henblik på forhandlingerne om økonomiaftalen for 2019.

Regeringen har altså ikke fået sin forhøjelse gennemført. For 2018 er grundkapitalindskuddet fortsat 10 %. Men uenigheden består stadig.

Stop de almene afdelingers tilskud til kommunale opgaver

Af
Blad nr
21. april 2017
Almen udlejning, Boligpolitik

Publikation fra Center for Boligsocial Udvikling

 

21. april 2017

Transport og boligminister, Ole Birk Olesen har oplyst over for Folketinget, at Landsbyggefonden, hvis midler betales af lejere i det almene byggeri yder et tilskud til Center for Boligsocial Udvikling på 465 mio. kr hvert år

 

Af Lars Vestergaard

 

Jeg henvendte mig i marts måned til Folketinget og påpegede problemet med at de almene lejere tvinges til at betale for udgifter til dækning af kommunale og statslige opgaver. Henvendelsens indhold fremgår af artiklen nedenfor.

Søren Egge Rasmussen (Enhedslisten) bad ministeren om at kommentere min kritik. Ministeren bekræftede i sit svar, at der foregår en sådan tvangsbetaling. Ordningen er vedtaget i 2014 som led i et forlig mellem alle folketingets partier med undtagelse af Liberal Alliance.

I sit svar oplyser ministeren at tilskuddet er på 465 mio. kr. årligt for perioden 2015-18.

 

Center for Boligsocial Udvikling bør fusioneres med SFI – KORA.

SFI (Det Nationale Forskningscenter for Velfærd, tidligere Socialforskningsinstituttet) og KORA (Det Nationale Institut for Kommuners og Regioners Analyse og Forskning) forventes fusioneret pr. 1. juli 2017.

Center for Boligsocial Udvikling er oprindeligt et sidekontor i Boligministeriet og bør hverken være en selvejende institution eller betales af de almene beboeres tvangsbidrag til Landsbyggefonden. I stedet bør de fusioneres ind i de store sagkyndige institutter indenfor socialforskning og kommunal metode-evaluering, SFI & KORA.

 

Kritik af sammenblanding

Der forekommer til stadighed kritik af den sammenblanding af almene boligforeningers kerneopgaver med drift og vedligeholdelse af bygninger og udearealer, med de principielt kommunale sociale, pædagogiske og beskæftigelsesmæssige ansvarsområder.

Sammenblandingen af ansvaret for bygninger og anlæg, med det sociale, pædagogiske og beskæftigelsesmæssige ansvar til det ”boligsociale” begreb er en sammenblanding af æbler og pærer til pærevælling.

Det er absurd at et antal kriminelle og indvandrere i relativt nye store afdelinger med mindst 1.000 beboere kan udløse betydelige tilskud til bygningsrenoveringer og forskønnelse, mens andre afdelinger med mindre kriminalitet og lidt færre beboere, men med åbenlyst større renoveringsbehov ikke får tilskud.  Alle de ældre afdelinger med renoveringsbehovene betaler til Landsbyggefondens store projekter. Projekterne er til gavn for beskæftigelsen i byggefagene samt hos støttepædagoger og legetanter, men kommer sjældent de ældre afdelinger til gode.

 

Kommunernes forpligtelser bør indskærpes

Der er al mulig grund til at udvikle evidensbaseret evaluering af sociale, pædagogiske og beskæftigelsesfremmende tiltag rundt om i landets kommuner, og derfor bør forskningen samles hos de forskningsinstitutioner, der har den største ekspertise, SFI & KORA, lige som de pædagogiske og beskæftigelsesmæssige opgaver bør indskærpes over for kommunerne, som er tilbøjelige til at nedprioritere opgaverne.

Der er tilsvarende grund til at sikre at Landsbyggefondens tilskud til bygningsrenoveringer fordeles efter bygningsteknisk objektive kriterier, samt beboernes vilje til medfinansiering, og intet andet.

Skulle der være for mange penge i Landsbyggefonden og behov for beskæftigelse i Byggefagene bør der opføres flere almene boliger, kollegier og skæve boliger, fx ved at reducere kravet om 10 % kommunale grundkapital-indskudslån.

 

Kilder:

 

Læs den oprindelige henvendelse til Folketinget her:
http://www.ft.dk/samling/20161/lovforslag/L143/bilag/3/index.htm

 

Læs ministerens svar her:

http://www.ft.dk/samling/20161/lovforslag/l143/spm/5/svar/1394288/1738416/index.htm

 

Læs mere om Center for Social Udvikling her:

http://www.cfbu.dk/

Kontanthjælpsloftet rammer skævt

Af Jakob Lindberg
Blad nr
11. marts 2017
Boligmangel, Boligpolitik,

11. marts 2017

 

Der har i det seneste halve år været debat om det såkaldte kontanthjælpsloft. Kontanthjælpsloftet blev indført den 1. oktober 2016. Som navnet siger er kontanthjælpsloftet en overgrænse for hvor meget, man kan få i kontanthjælp og boligstøtte til sammen

 

Af Jakob Lindberg

 

Ifølge de partier, der har stemt for kontanthjælpsloftet er én af hensigterne med loftet at motivere kontanthjælpsmodtagere til at få et arbejde.  En anden hensigt er vise de lavtlønnede, at de har en økonomisk fordel i sammenligning med kontanthjælpsmodtagerne – selvom de er lavtlønnede.

 

Modstand

Modstanderne af loftet har argumenteret med, at det risikerer, at skabe endnu mere fattigdom i Danmark end vi har i øjeblikket.

Dette kan dels betyde, at de, som rammes af loftet, ikke har råd til de mest almindelige materielle goder, som lønmodtagere normalt har.

 

 

 

Udbetaling Danmarks pjece om kontanthjælpsloftet

 

En anden konsekvens kan være, at kontanthjælpsmodtagerne ikke har råd til den husleje, de har i øjeblikket, og at de derfor må finde noget billigere at bo i.

Allerede nu mærker kommunerne landet over et øget pres fra kontanthjælpsmodtagerne for at få hjælp til at finde en billigere bolig. Man kan også konstatere, at nogle kontanthjælpsmodtagere allerede nu har taget konsekvensen og er flyttet ind hos familie og venner.

Nogle almene boligselskaber melder om en tendens til, at flere lejere ikke kan betale deres husleje.

 

Boligudgifterne

Emnet for denne artikel er at søge svar på spørgsmålet: Er det muligt – inden for kontanthjælpsloftet – at opretholde et minimums forbrug og samtidig betale en normal husleje inden for det almene byggeri?

Spørgsmålet kan også stilles således:

Hvis man skal have råd til et minimumsforbrug, hvor meget må ens lejlighed så koste?

 

Udregning af maksimal husleje
Enlig kontanthjælpsmodtager Under 30 år 30 år og derover
ingen børn 1 barn 2 børn
Kontanthjælp og boligstøtte 10.154 14.896 15.574
Børnepenge 3.762 7.054
Skat -2.233 -3.921 -4.147
Til rådighed efter skat 7.921 14.737 18.481
Minimumsforbrug eks. boligudgift -6.204 -7.689 -10.643
Varme og elektricitet -867 -987 -1.110
Til overs til husleje 851 6.061 6.728
Størrelse af lejlighed i m2 60 70 80
Maksimal kvadratmeterleje årligt 170 1.039 1.009

 

Familietyper

I skemaet her på siden har jeg sammenlignet 3 forskellige familietyper. Som det kan ses, er der stor forskel på, hvordan de forskellige familietyper er stillet, når det gælder deres mulighed for at finde en anden bolig.

En enlig kontanthjælpsmodtager under 30 år uden børn skal finde en lejlighed, der højst må koste 850 kr. om måneden i husleje eksklusiv varme. Hvis denne kontanthjælpsmodtager har 1 barn må lejligheden højst koste 6.061 kr om måneden. En enlig over 30 år med 2 børn skal finde en lejlighed til max 6.728 kr om måneden.

 

Hvordan er tallene fremkommet?

Først er familiens indkomst udregnet. F.eks. kan den enlige under 30 år uden barn få 10.154 kr. i kontanthjælp og boligstøtte til sammen. Når skatten er trukket er der 7.921 kr. tilbage

Minimumsforbruget har Rockwoolfonden beregnet til 6.204 kr. pr måned for en enlig uden barn.  Derved er der 1.717 kr. tilbage til boligudgifter, inkl. varme og el. Hvis vi sætter varme og el til 867 kr til sammen bliver der 850 kr. tilbage til husleje.

 

Umuligt

Så billige lejligheder findes ikke, hverken i privat eller alment byggeri. I Hovedstadsområdet og de større byer på Sjælland, er huslejen i det almene byggeri som regel over 700 kr. pr. m2. Så selv et enkeltværelse på 20 m2 ville koste mere end de 850 kr., lejeren har til rådighed

Det samme gælder de store uddannelsesbyer, som Odense og Århus, og selv i andre kommuner, hvor lejeniveauet er væsentlig lavere ville man kun kunne få meget små værelser for den pris.

 

Enlige med børn

Som det ses af tallene er enlige med børn væsentligt bedre stillet. For det første er kontanthjælpsloftet højere, for det andet har disse familier nogle indkomster, der ikke medregnes i kontanthjælpsloftet, men kommer oveni.

Det gælder børneydelse og børnetilskud fra det offentlige og børnebidrag fra de forældre, der ikke hører til husstanden. De tre ydelser under et kalder jeg herefter børnepenge.

Som det ses af skemaet, får en enlig forælder med 1 barn 14.896 kr. i kontanthjælp samt 3.762 i børnepenge. I alt 18.658 kr. før skat. Efter skat er der 14.737 kr. til rådighed.

Derfra skal trækkes 7.689 kr. til minimumsforbruget og 986 kr. til varme og elektricitet. Tilovers til husleje er 6.061 kr. til betaling af en lejlighed på 70 m2. Det giver en maksimal kvadratmeterleje på 1.039 kr.

 

Ikke umuligt

Laver man samme beregning for en enlig forælder med 2 børn ender regnestykket med, at der er 6.728 kr. tilbage til betaling af en lejlighed på 80 m2, hvilket muliggør en kvadratmeterleje på 1.009 kr.

I Københavns området kan det være et problem at finde en lejlighed til denne pris, fordi de lejligheder der er ledige, som regel er de nye og dermed de dyreste. Men det generelle huslejeniveau i det almene byggeri – selv i København – er væsentlig lavere. Da kommunen har anvisningsret til alle almene boliger, kan der skaffes lejligheder til kontanthjælpsmodtagere, der lever på minimumsbudgettet.

Uden for hovedstadsområdet koster langt de fleste almene boliger mindre end 1.000 kr. pr. m2.

 

Arbejde

Med indførelse af kontanthjælpsloftet blev det muligt for modtagerne at tage et deltidsarbejde og samtidig få mere fra det offentlige. Reglerne siger, at hvis en kontanthjælpsmodtager får et deltidsarbejde forøges loftet.

Eksempel: En enlig person med 2 børn får 15.554 kr. i samlet kontanthjælp og boligstøtte efter indførelse af kontanthjælpsloftet

Finder vedkommende et deltidsjob til 120 kr. i timen i 6 timer om ugen, giver det en lønindkomst på 3.120 kr.
pr. måned, og kontanthjælpen nedsættes med 2.201 kr. Når kontanthjælpen bliver sat ned, betyder det, at hun kan få 3.515 kr. i boligstøtte.

Samlet set vil indtægten stige med 3.455 kr. og blive 19.009 kr. pr. måned.

Regeringen håber på denne måde at kunne stimulere flere kontanthjælpsmodtagere til at komme ud på arbejdsmarkedet. Regeringens egne embedsmænd regner selv med at denne stimulans vil kunne øge beskæftigelsen blandt kontanthjælpsmodtagerne med 700 personer omregnet til heltidsarbejde.

 

Sygdom

Når beskæftigelseseffekten er så forholdsvis beskeden skyldes det at en meget stor del af kontanthjælpsmodtagerne er for syge til at passe et almindeligt arbejde. Denne gruppe af kontanthjælpsmodtagere vil derfor blive ramt fuldt ud af beskæringen i støtten, da de ikke kan kompensere ved at finde et deltidsjob.

 

Konklusion

Kontanthjælpsloftet er et stort problem for enlige og især enlige under 30 år. Det skyldes, at kontanthjælpsloftet er meget lavt i forhold til både minimumsforbruget og i forhold til boligudgifterne. Mange personer i denne gruppe vil få besvær med at betale deres nuværende husleje. hvis de skal have et minimumsforbrug. De vil ikke kunne flytte andetsteds hen, fordi der intet steds findes så billige lejligheder, at de kan betale huslejen.

For andre familietyper kan det lade sig gøre at tilpasse huslejen til kontanthjælpsloftet og stadig have råd til et minimumsforbrug

Besparelse på boligydelsen trukket tilbage

Af
Blad nr
6. december 2016
Boligpolitik
Af Ole Kragelund

 

Tillykke til alle de pensionister, som modtager boligydelse fra Udbetaling Danmark – dvs. et statsligt tilskud til deres månedlige husleje.

Tillykke med, at regeringspartiet Venstre forleden måtte opgive at skære voldsomt ned på boligydelsen i årene 2017-2020. Ifølge finanslovs-aftalen ville nedskæringen ellers have skaffet statskassen ialt 1.350 millioner kr. over de næste fire år. Eller som de fire finanslovs-partier skriver 18.11.2016 på side 30 i deres aftale om finansloven for 2017:

“Det indebærer merudgifter på 200 mio. kr. i 2017, 300 mio. Kr. i 2018, 370 mio. Kr. I 2019 og 480 mio. Kr. I 2020.”

Citat slut. Og stor tak på vegne af alle nedskæringstruede boligydelse-modtagere. Takken rettes især til de dygtige medarbejdere i ÆldreSagen, anført af direktør Bjarne Hastrup.

Men også direktør Bent Madsen og hans medarbejdere i BL – Danmarks almene boliger – har gjort en stor indsats for at informere Folketingets medlemmer om konsekvenserne af de påtænkte nedskæringer på stats-tilskuddet til pensionisters husleje.

Informationerne og argumenterne var tydeligvis med til at få dansk Folkeparti til at skifte side, hvorefter der ikke mere var flertal i folketinget på den milliard-store nedskæring på boligydelsen.

Tilbage står bl.a. nu en præcisering af den enkelte lejers huslejebetaling for en andel af fælles-arealerne på de enkelte plejehjem/plejeboligcentre. Også på det punkt sætter jeg min lid til de to nævnte organisationer, ÆldreSagen og BL.

Både i min egen kommune og i resten af landet vil deres samarbejde med lokale kommuner og andre boligudlejere uden tvivl være påkrævet – især ved tvivlspørgsmål om den enkelte udlejers opkrævning fra den enkelte lejer, ikke mindst når det handler om betaling for fællesarealer.

 

Ole Kragelund, Rønde, er medlem af ÆldreSagen og Danmarks Lejerforeninger gennem Randers Lejerforening

 

Gode boliger til demente

Af
Blad nr
6. december 2016
Boligbyggeri, Boligpolitik

Forfatteren anmelder her en nyttig bog med gode ideer til indretning af boliger til demente

 

Af Ole Kragelund

Demente boliglejere og deres pårørende gør klogt i at skaffe sig den nyeste bog fra Statens Byggeforskningsinstitut, SBi: “Plejeboliger for personer med demens – detaljer og eksempler. SBi-anvisning 263”.

Bogens 104 sider er fyldt med positive og konstruktive ideer, forslag og råd til alle landets kommuner – så den lokale bygherre bedre og billigere kan indrette sit næste plejeboligcenter/plejehjem demens-venligt.

 

Demensvenlighed

Mellem linjerne bekræfter bogen denne anmelders tre forhånds-opfattelser:
1) at alle nye plejeboliger i Danmark fra nu af bør bygges – og indrettes – demens-venligt;
2) at demens-venligheden ikke er dyrere, hverken for udlejer eller lejer, når bare bygherren har den med fra starten af, ved planlægning, byggeri og indretning;
3) at demens-venligheden ikke øger indtrykket af handicap-institution, men tværtimod vil fremhæve danske boliger almene dyder, bl.a. hygge, rarhed, enkelhed, overskuelighed og god udsigt fra lejerens vinduer og terrasse/altan i hver enkelt bolig.

Den ny bog, nr. 263, kan fint læses alene. Men den kan også læses som forlængelse af 2015-bogen fra Statens Byggeforskningsinstitut: “Plejeboliger for personer med demens – indledende spørgsmål. SBi-anvisning 259.” I alt 65 sider, ligeledes med gode råd og ideer til både bygherrer og plejebolig-lejere.

 

Tovtrækkerier

Samtidig opfordres kommende plejebolig-lejere til at følge med i de aktuelle tovtrækkerier på Christiansborg, om regeringens påtænkte nedskæringer på statens månedlige boligydelse til lejere. Se og hør fx (på Folketingets TV- kanal/video) dét samråd den 7. oktober 2016, hvor netop boligydelsen til lejere var eneste punkt på dagsordenen. Her annoncerede regeringen (ved beskæftigelsesministeren), at den inden jul vil genfremsætte sit gamle forslag om markante nedskæringer på den månedlige boligydelse til pensionister – på trods af, at der tydeligvis ikke er flertal i Folketinget for sådanne nedskæringer på Danmarks ældre lejere. Flertallet i Folketinget er væk, fordi Dansk Folkeparti har ombestemt sig med hensyn til denne nedskæring – nu står man i denne sag sammen med Socialdemokratiet, SF og Enhedslisten, som det også fremgår af nogle MFeres 60 minutter lange samråds-debat med beskæftigelsesministeren den 7. oktober.

Hvad har dette nu at gøre i en anmeldelse af et par bøger fra Statens Byggeforskningsinstitut? Jo, såmænd. Det kommende regerings-udspil om nedskæringer på den enkelte lejers månedlige boligydelse fra Udbetaling Danmark vil reelt komme til at handle meget om fælles-arealer – og om kommunens (bygherrens/udlejers) forventede forsøg på at lægge mest muligt af udgifterne i et nyt plejebolig-center over på centrets lejere. Bl.a. fordi de fleste lejere i plejeboligerne kan få en væsentlig del af huslejen refunderet hos Udbetaling Danmark (i form af boligydelse).

 

Fællesarealer

Og som det fremgår af rådene fra Statens Byggeforskningsinstitut – de såkaldte “anvisninger” nr. 259 og 263 – så præges netop demens-venlige (p)lejeboliger af store fælles-arealer. Hvorimod der normalt afsættes meget lidt plads og udstyr til køkken og tøjvask i den enkelte demente lejers private bolig, alt sammen for at sikre bedst mulig demens-venlighed, tryghed og sikkerhed – også for den demente lejers naboer, m.fl.

Udlejer bør derfor beskrive den enkelte lejers fællesareal-pligter klart og tydeligt i lejekontrakten – ikke mindst antallet af kvadratmeter fællesareal, men også de økonomiske pligter for den enkelte lejer ved den månedlige huslejeopkrævning og ved lejemålets ophør. Denne pligt til klarhed i lejekontrakten skal gælde, uanset om udlejer er en kommune eller fx en boligorganisation under BL, Danmarks Almene Boliger.

Hvis den enkelte demente lejer og hans/hendes pårørende ønsker yderligere rådgivning inden lejekontrakten underskrives, kan man fx spørge Ældresagen og/eller den lokale afdeling af Danmarks Lejerforeninger.

 

Kilde

SBi-bøgerne kan købes i bogform (225 kr. incl. moms) , men kan også hentes gratis af alle i en elektronisk udgave på anvisninger.dk – her kan man også tegne et abonnement på fremtidige udgivelser fra Statens Byggeforskningsinstitut, som stadig har til huse på Aalborg Universitet i København.