Kategoriarkiv: Boligpolitik

Styrkelse af retssikkerheden ved lejefastsættelse

Af Danmarks Lejerforeninger
Blad nr
26. juni 2023
Boligpolitik, Lovgivning, Privat udlejning

For at forbedre retssikkerheden for både lejere og udlejere i småhuse foreslog Danmarks Lejerforeninger i 2010 en lovændring, således at sager om lejeforhøjelse og lejenedsættelse behandles efter de samme regler i huslejenævnet og boligretten. Efter forslaget skulle det gøres obligatorisk i begge instanser at fastsætte lejen ud fra et skyggebudget.

Af Danmarks Lejerforeninger v. Jakob Lindberg

Forslaget opnåede også tilslutning fra Lejernes LO, men blev aldrig gennemført. Konsekvensen har været, at princippet om omkostningsbestemt husleje meget sjældent bliver anvendt især i mindre og mellemstore kommuner i provinsen, hvor der er relativt få ejendomme, hvor der gennemføres huslejeregulering efter lejelovens § 23 (omkostningsbestemte lejeforhøjelser).

Et småhus er en ejendom med færre end 7 beboelseslejemål, der ligger i en kommune hvor lejelovens § 32 gælder. Denne bestemmelse siger, at lejen kan reguleres efter lejelovens

bestemmelser om det lejedes værdi i §§ 42-45. Dog kan lejen i småhuse ikke væsentligt overstige lejen tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter § 23.

Hvis der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller hvis lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold ansætte lejen ved hjælp at et såkaldt skyggebudget.

Et skyggebudget er et budget, som huslejenævnet udarbejder ved at indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.

Det er Danmarks Lejerforeningers vurdering at en sådan lovændring vil være til gavn for både lejerne, de seriøse udlejere og samfundet.

  • Lejerne vil få bedre mulighed for at få nedsat lejen, hvor denne er urimelig høj.
  • De seriøse udlejere vil få bedre muligheder for at gennemføre berettigede huslejestigninger.
  • Samfundet vil spare på den individuelle boligstøtte.

Den løsning vi foreslår i afsnit II er tænkt som en mulig løsning på problemerne. Der kan tænkes andre alternativer, der ligesom vores ændringsforslag fører til større gennemskuelighed og retssikkerhed.

Baggrund

I 1995 ændrede folketinget den daværende boligreguleringslov således, at udlejere af småhuse kunne varsle lejeforhøjelse uden at skulle anvende de komplicerede regler for varslinger der findes i denne lov. Det var ikke hensigten, at lovændringen skulle medføre et stigende huslejeniveau.

Lovændringen har ikke haft den tilsigtede virkning.

For det første kan det ikke konstateres, at det er blevet lettere for udlejere at gennemføre huslejestigninger i de tilfælde, hvor det er berettiget. Dette skyldes usikkerheden om forløbet af en eventuel sag i huslejenævnet og boligretten. Se eksemplerne nedenfor.

For det andet er det erfaringen i Danmarks Lejerforeninger, at lejen i småhuse er steget mere end lejen i storhusene, hvor Boligreguleringslovens lejefastsættelsesregler gælder fuldt ud. Dette skyldes, at udlejerne forhøjer lejen ved genudlejning uden hensyn til princippet om omkostningsbestemt leje.

 Retspraksis

I dag er retspraksis således, at sager om lejeforhøjelse og lejenedsættelse behandles efter forskellige regler i huslejenævnet og boligretten. I huslejenævnet fastsættes lejen enten ud fra nævnets generelle kendskab til den omkostningsbestemte i det pågældende område eller ved udarbejdelse af et skyggebudget, hvis nævnet ikke har kendskab til sammenlignelige lejemål. Ingen af parterne behøver at løfte bevisbyrden for henholdsvis en lejeforhøjelse eller en lejenedsættelse ved at pege på sammenligningslejemål.

I boligretten er det den part, der ønsker lejen ændret, der skal bevise at lejen er enten for lav (ved lejeforhøjelse) eller for høj (ved lejenedsættelse). Dette skal ske ved at fremvise 3  (i nogle tilfælde 2) lejemål, der har en højere/lavere leje. Da de sammenlignelige lejemål er indskrænket til lejemål med omkostningsbestemt leje, er det i mange tilfælde umuligt at løfte bevisbyrden. Dette gælder især i landkommuner og mindre provinsbyer, hvor der er ingen eller meget få omkostningsbestemte lejemål.

 Eksempler på uheldige sagsforløb

1) Et huslejenævn har godkendt en lejeforhøjelse ud fra nævnets generelle kendskab til den omkostningsbestemte, dvs. uden at udarbejde et skyggebudget. Sagen ankes af lejeren. Ved boligrettens behandling af sagen kan udlejer ikke fremvise egnede sammenligningslejemål. Boligretten kan dermed vælge mellem to forskellige afgørelser.

  • lejeforhøjelsen kan tilsidesættes.
  • sagen kan hjemvises til huslejenævnet, således at huslejenævnet får pligt til at udarbejde et skyggebudget.

Boligretten kan ikke selv udarbejde et skyggebudget og dermed afgøre sagen.

Dette forløb er uhensigtsmæssigt og bevirker, at sager trækkes i langdrag. Ved hjemvisning af en sag, spildes der betydelige penge på at behandle den samme sag to gange

 2) Et huslejenævn har nedsat lejen ved at udarbejde et skyggebudget for den pågældende ejendom, fordi nævnet ikke mener, at der findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje. Sagen ankes af udlejeren. Ved boligrettens behandling af sagen kan udlejer ikke bevise eller sandsynliggøre, at der ikke findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje.

Boligretten afviser lejeforhøjelsen, selv om nævnet afgørelse sagligt set er korrekt.

Denne afgørelse er fornuftsstridig, fordi der stilles krav til den ene part om negativ bevisførelse. Dette er en logisk umulighed. Afgørelsen er tillige uhensigtsmæssig, fordi den sender et signal til udlejerne om, at det er umuligt at varsle lejeforhøjelse i småhuse, selv i tilfælde, hvor det er berettiget. Nogle udlejere tager den konsekvens, at de kun ændrer lejen ved genudlejning. Det bevirker, at der i samme ejendom kan være betydelig forskel i lejen hos gamle og nye lejere.

 Virkninger af den nuværende lovgivning

Ovenstående eksempler viser, at de samme urimeligheder gør sig gældende, både i de tilfælde, hvor udlejeren kræver lejeforhøjelse, og de tilfælde, hvor lejeren kræver lejenedsættelse. I begge tilfælde træffer boligretterne ofte nogle helt urimelige afgørelser, f.eks. i tilfælde, hvor en lejer ikke kan bevise, at der ikke findes sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje.

I huslejenævnene er sager om lejenedsættelse langt hyppigere end sager om lejeforhøjelse. Dette skyldes i en del tilfælde, at udlejerne på forhånd opgiver at føre sager om huslejeforhøjelser.

Selvom der er flest sager om lejenedsættelse, er det dog kun en lille del af de lejere, der kunne kræve lejenedsættelse, som indbringer deres sag for huslejenævnene. Nogle undlader, fordi de ikke kender reglerne. Andre afstår, fordi de ikke ønsker at blive part i en boligretssag med den usikkerhed, der følger deraf.

Samlet set bevirker den nuværende lovgivning, at lejen er for høj i småhusene. En meget stor del af den ulovligt høje leje betales af det offentlige gennem den individuelle boligstøtte. Ganske vist kan kommunerne indbringe sager om huslejens størrelse for huslejenævnet, hvis lejen og dermed boligstøtten er uforholdsmæssig stor. Men kommunerne bruger kun denne mulighed sporadisk, blandt andet fordi usikkerheden ved huslejenævnenes og boligretternes behandling af sagerne er for stor.

 

Eksempel på ændring af lejelovens § 32

(Forslag til ændringerne er markeret med fed skrift)

Reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejendomme omfattet af $ 7. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6,stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23. Indbringes en tvist om lejefastsættelsen for huslejenævnet, skal huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1 i lov om leje. Ved en eventuel anke af huslejenævnets afgørelse til boligretten skal boligretten ligeledes fastsætte lejen på grundlag af oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v.

 

Forliget om ghettoplanen (øh) pistoplanen

Af
Blad nr
18. juni 2018
Almen udlejning, Boligpolitik,

 

Det var med bange anelser, at lejerne fulgte debatten om planen for de udsatte boligområder efter Lars Løkkes nytårstale. Regeringen lagde knaldhårdt ud med en plan om omfattende nedrivninger, salg af almene boliger, tvangsindgreb over for indvandrerfamilierne, strengere straffe osv. Og hele kampagnen skulle finansieres af lejerne, ved at tage milliarder fra Landsbyggefonden
Af Jakob Lindberg

Så galt gik det ikke. Regeringens hårde og uretfærdige udspil udløste en uventet kraftig modstand. Den kom fra lejerorganisationerne, boligselskaberne og kommunerne med mange borgmestre i spidsen. Også mange jurister, socialrådgivere og andre sagkyndige med interesse i integrationsspørgsmål kom på banen, og diskussionen fik en bred dækning i medierne.

Det var ventet, at partierne i rød blok ville være kritiske over for finansieringen af Løkkes kampagne, men noget uventet fik rød blok støtte af Dansk Folkeparti i spørgsmålet om finansieringen. Havde Dansk Folkeparti støttet regeringen i ønsket om at lade Landsbyggefonden betale det hele, havde det set sort ud for den almene boligsektor. Så ville Landsbyggefonden være blevet drænet i en sådan grad, at de ”almindelige” boligafdelinger uden for de udsatte områder ville være blevet afskåret fra støtte fra fonden til de helt nødvendige moderniseringer.

Dansk Folkeparti valgte at slutte sig til rød bloks kritik af regeringens finansieringsplan. Det skabte et flertal til venstre i folketinget, der kunne have bragt regeringen i mindretal. Regeringen havde i den situation ikke andet valgt end at gå med i et bredt forlig.

Forliget blev kaldt, ”Initiativer på boligområdet, der modvirker parallelsamfund”. Det blev indgået mellem Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti

 

Aftalen

Man blev enige om følgende 5 elementer:

  1. A) Nye pistokriterier
  2. B) Fysiske forandrede boligområder
  3. C) Nye muligheder for fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder
  4. D) Mere håndfast styring af, hvem der kan bo i udsatte boligområder
  5. E) Øvrige initiativer, f.eks. afsætning af 13 mio. kr. til at evaluere den almennyttige sektors effektiviseringsindsats

Punkt 5 behøver vi ikke at omtale yderligere, da det er blottet konkret indhold. De øvrige 4 vil jeg kort referere:

 

Nye pistokriterier

De fem hidtidige kriterier bibeholdes, men indholdet justeres en smule. Kriterierne kommet til at gælde for fysisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere

  1. Andelen af 18-24 årige uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse overstiger 40 % som gennemsnit over det seneste to år
  2. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har grundskoleuddannelse overstiger 60 %
  3. Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 % af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen

4) Andelen af beboere på 18 år og derover, der er dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

5) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %

Hvis et boligområde opfylder 2 af de fire første kriterier kalder regeringen det for et ”udsat boligområde”. Hvis et boligområde tillige opfylder nr. 5 er det et pistoområde. Det betyder, at der for øjeblikket er 55 udsatte boligområder og 30 pistoområder. De pistoområder, der har stået på listen i mindst de seneste 4 år kalder regeringen for ”de hårdeste pistoområder”. Dem er der 16 af i øjeblikket.

 

Fysisk forandrede boligområder

Målet med dette aftalepunkt er at ændre den fysiske sammensætning i pistoområderne. Konkret skal de boligselskaber der administrerer ”de hårdeste pistoområder” inden 6 måneder indsende en udviklingsplan for hvordan, man kan nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 % i 2030.

Hvis ikke boligselskabet kan præstere en sådan udviklingsplan vil man ikke kunne få støtte fra Landsbyggefonden.

Meningen er at tvinge boligselskaberne til at sælge eller nedrive mindst 60 % af boligerne i et sådant område eller at der bygges nye ejerboliger således at man kommer ned på højst 40% almene boliger. De eksisterende lejere vil blive opsagt. Der skal gives tilbud om erstatningsbolig samt flyttehjælp.

 

Fuld afvikling af de mest udsatte pistoområder

Dette betyder at boligministeren kan beslutte en afvikling af et eller flere af de hårde pistoområder. Nedrivningen skal bane vej for opførelse af nye boliger, hvoraf højst 25 % må være almene boliger. Det kan dog kun ske med opbakning fra forligspartierne, hvis disse udgør flertallet i Folketinget.

 

Håndfast styring af hvem der kan bo i udsatte boligområder

Dette indebærer, at kommunerne forhindres i at anvise boliger i de udsatte boligområder til kontanthjælpsmodtagere, dagpengemodtagere m.fl.

Der skal også indføres obligatorisk fleksibel udlejning, således at folk i beskæftigelse eller uddannelse får fortrinsret frem for arbejdsløse og pensionister uanset hvor længe de har stået på venteliste.

Kriminelle skal kunne nægtes at bosætte sig i et udsat boligområde.

Lejere og husstandsmedlemmer skal kunne udsættes af deres bolig ved en umiddelbar fogedforretning. hvis de begår ”utryghedsskabende” kriminalitet inden for 1 km. fra den ejendom, hvor de bor.

Den adskilte by – en fælles udfordring

Af
Blad nr
17. juni 2018
Almen udlejning, Boligpolitik

Tema om udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

I forårsnummeret 2018 af Lejer i Danmark bragte vi første del af et interview med én af den almene boligbevægelses veteraner – Jesper Nygård, som i dag er administrerende direktør i Realdania.

Læs interviewet her: Udsatte boligomraader paa vej i rigtig retning

Han skrev en kronik den 22. januar i Politiken, hvor han greb tilbage til en anden kronik, han havde skrevet i 1992 under titlen, ”Sidste frakørsel før ghettoen”. Hans 1992-kronik var et nødråb fra en lang række aktive organisationsfolk i den almene sektor – et nødråb der blev hørt.  De forløbne 26 år har medført en positiv udvikling i langt de fleste af de udsatte boligområder.

I dag mener Jesper Nygård, at der er brug for at styrke den fortsatte indsats i områderne, men at ”det går langt bedre, end mediebillede giver indtryk af, og mange tror”.

Citat fra 2018-kronikken af Jesper Nygård:

Udfordringerne i disse områder er centrale. Men det handler om en mere generel problemstilling, om segregering [adskillelse. Red]. Og det, at nogle boligområder generelt samler mennesker med vanskelige livsbetingelser.

I 1992 skrev jeg:

”Vi ser som boligselskab og beboerrepræsentanter et meget stort problem i, at andelen af medmennesker med begrænsede social og/eller økonomiske ressourser vokser ganske stærkt i de bebyggelser, der ikke er eftertragtede og derfor ikke har lange ventelister”

Vi var bekymrede for, at det var nogle af de danskere med færrest ressourcer og muligheder, der skulle løfte en central del af integrationsindsatsen.

Det var et opråb, der både handlede om behovet for en styrket integrationsindsats og ikke mindst om at skabe rammer for byer, der gjorde det muligt for mennesker at bo blandet.”

Interview med Jesper Nygård – 2. del

 

Hvis vi tænker os om, kan vi skabe en mere sammenhængende by

 

Vi har bedt Jesper Nygård pege på løsninger på den segregering, der ligger bag problemerne i de udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg

– Du beskriver ”segregering” som hovedproblemet – altså at de rige og de fattige i stigende grad bor adskilt fra hinanden. Hvad er løsningen på det problem?

Der er ingen tvivl om, at vores byer er blevet mere opdelte, end de var engang, f.eks. da jeg var dreng. Det er ikke et dansk fænomen, det ser vi over hele verden. Det kan være en udfordring for fællesskabet og sammenhængskraften i byerne – fordi vi mest taler med dem, der ligner os selv. Derfor har vi i Realdania også fokus på at få blandet de udsatte boligområder op med den omkringliggende by. På at skabe funktioner og tilbud i områderne, som får flere af de omkringliggende kvarterers beboere til at bevæge sig ind i områderne.

Jesper Nygård. Foto: Niels Hougaard

En af de løsninger, der også er fokus på lige nu, er at skabe flere forskellige boligtilbud i områderne – det er f.eks. det, man gør i Gellerup. Jeg tror ikke på, at vi slipper helt af med opdelingen i byerne, men hvis vi tænker os om, både i indsatsen i de almene områder og når vi planlægger og bygger nyt, så kan vi godt skabe en mere sammenhængende by.

Det handler snarere om, når vi planlægger nye boligområder i byerne, at vi sikrer et blandet udbud af boligformer. Så der i forbindelse med ejerboliger ligeledes etableres mindre enheder af almene boliger – og omvendt. Markedet udfordrer imidlertid denne praksis visse steder, men derfor er det også vigtigt, at de muligheder lovgivningen giver, fx via planloven om indpasning af almene boliger i nye attraktive byudviklingsområder, anvendes og fastholdes. Efter min mening kunne der godt arbejdes endnu mere ambitiøst med at sikre blandede by- og boligområder, hvor alle samfundslag har mulighed for at bosætte sig og leve et godt liv, og det er også noget af det vi har fokus på, når vi arbejder strategisk med byer i social balance.

 

Eksperimenter i Aalborg og Aarhus

– Du taler i kronikken om en ”bystrategisk helhedsorienteret tilgang” og nævner som eksempel, ”at blande boligformer og tilføre nye funktioner, som styrker udvekslingen med byen omkring”. Kan du give et konkret eksempel på noget sådant?

De senere år har vi flere steder set en mere strategisk tilgang til at komme problemerne i de udsatte boligområder til livs. I Aalborg Øst arbejdes der fx i et tæt samarbejde mellem Himmerland Boligforening og Aalborg Kommune om at ændre den sociale profil i Aalborg Øst. Tanken er at bruge byens positive udvikling med udbygning af universitet, Supersygehus og generelle bymæssig vækst til at skabe positivt løft i Aalborg Øst. I forbindelse med omfattende helhedsplaner for renovering af de eksisterende boliger og udearealer, er der konkret etableret et sundheds- og kvarterhus, som bruges på tværs af byens borgere. Der skabes et bydelscenter, hvor detailhandelen og bylivet styrkes, og der bygges nye private boliger i området. Senest er der suppleret med etablering af seniorbofællesskaber i bydelen, som kan trække en bred gruppe beboere til områder.

I Gellerup i Aarhus arbejdes der tilsvarende med en ambitiøs strategisk byudvikling om endvidere har omfattet nedrivninger af boligblokke, som erstattes af kommunale arbejdspladser og private ejerboliger i form af rækkehuse. Endelig styrkes forbindelse mellem boligområdet og Århus bymidte med letbanen, som løber tværs gennem boligområdet.

 

København

– Parcelhusene, ejerlejlighederne og de nye private udlejningsboliger i Hovedstadsområdet er for dyre for alle os med en årlig husstandsindkomst på under 500.000 kr. Vi kan kun flytte rundt i den almene boligmasse. Er det så ikke alt for lidt, når f.eks. Københavns Kommune kun vil bygge 20 % alment i nybyggeriet?

Det er rigtig fint at se, at blandt andre Københavns Kommune anvender muligheden for at indpasse almene boligområder i de nye attraktive byudviklingsområder, såsom i Nordhavn. Og det er vigtigt, at kommunerne forsætter fokus om at fastholde familier med en mindre indkomster i byen. Det er også vigtigt at erkende, at det med de eksisterende instrumenter er en udfordring af skabe boliger, som mennesker med lav eller mellemindkomst kan flytte ind i. Men det glædelige ved almene boliger er jo, at lejen ikke vokser med udviklingen i konjunkturerne eller markedet. Tværtimod sikrer finansieringsmodellen, at huslejen vokser i en lavere end indkomsten, hvilket betyder, at nybyggede almene boliger med tiden bliver tilgængelige for en større og større gruppe af de potentielle beboere. Sådan har det været i en meget lang årrække, og derfor har det stor betydning, at der bygges blandet i alle bydele.

Det at ville holde andel af almene boliger på landsgennemsnittet – nemlig de 20 % – er efter min opfattelse meget ambitiøst. Og jeg havde ansvaret på den almene side af bordet, da denne aftale blev lavet med Københavns Kommune. Så jeg er jo ikke helt objektiv, men det er min opfattelse, at det er meget ambitiøst. Ikke mindst fordi der i forvejen i København er en markant underrepræsentation af ejerboliger og en markant overrepræsentation af private udlejningsboliger og andelsboliger i forhold til hele landet. I en fase med en rivende udvikling i København kræver det benhårde prioriteringer, bred enighed i Borgerrepræsentationen og stålsat vilje at sikre, at hver femte bolig i landets hovedstad fortsat er almen.

Endelig er det vigtigt også at se boligudbuddet i de nære forstæder som en del af det samlede boligudbud i København. Og her er økonomien knyttet til boligudgifter fortsat væsentligt lavere.

 

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Af
Blad nr
22. februar 2018
Boligbyggeri, Boligmangel, Boligpolitik

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

Af Jakob Lindberg

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Af
Blad nr
22. februar 2018
Boligmangel, Boligpolitik, Privat udlejning

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

 

 

 

Misbrug af Landsbyggefonden

Af Jakob Lindberg
Blad nr 98
24. juni 2023
Almen udlejning, Boligpolitik

I november 2022 offentliggjorde Politiken en kronik af Søren Dahl Nielsen, som beskriver den uvane, som regeringen og folketinget har begået i snart 20 år. Her bringer vi en række citater fra kronikken

Af Jakob Lindberg

Søren Dahl Nielsen tager udgangspunkt i valgkampen sidste år, hvor regeringen kom med et forslag om at give økonomisk hjælp til 70.000 af de mest pressede almene lejere. Det er dette forslag, som nu er under behandling i Folketinget. Under høringsfasen – og i sidste nummer af dette blad – kritiserede Danmarks Lejerforening skarpt dette forslag, fordi det skal finansieres af Landsbyggefonden, som er de almene lejeres opsparing – en opsparing der er øremærket til renoveringer af almene boliger

Søren Dahl Nielsen peger på, at denne politik markerer et skifte i Socialdemokratiets politik på området.

– Når der bliver talt om almene boliger i den politiske debat, handler det mest om billige boliger og ghettoer, men ikke om sundhedsskadelige boligforhold eller finansieringen af almene boliger. På dette punkt burde Socialdemokratiet og venstrefløjen gå tilbage til tidligere tiders politik, hvor man kritiserede de borgerlige for at føre en gavepolitik over for boligejerne, mens man under borgerlige regeringer har taget de almene lejeres penge for at finansiere skattelettelser og det offentliges udgifter.

Kritikken, der blev væk

I en debat om ændring af lov om almene boliger i 2005, der skulle blåstemple Venstre-regeringens plan om at tage milliarder af kroner ud af Landsbyggefonden, de almene lejeres opsparing, var Socialdemokratiet imod. Det belyser Søren Dahl Nielsen med følgende citat fra Socialdemokratiets ordfører under debatten dengang:

– Pengene i Landsbyggefonden er den almene sektors egne. Og det er efter Socialdemokratiets opfattelse kun rimeligt, at de bruges til fordel for dem, der selv har sparet op. Socialdemokratiet vender sig derfor på det kraftigste imod regeringens planer om at konfiskere store dele af lejernes penge fra Landsbyggefonden. I regeringens finanslovsforslag lægges der således op til at trække hele 4,4 mia. kr. ud af Landsbyggefonden til at aflaste statens finanser.

I dag har Socialdemokratiet overtaget Fogh-regeringens praksis med at lade Landsbyggefonden betale for udgifter, der burde betales af statskassen. Søren Dahl Nielsen peger på forskelsbehandlingen af lejerne og ejerne på boligmarkedet og skriver:

– Det vil sige, at almene lejere selv må finansiere huslejehjælp til sig selv, mens boligejerne kan få økonomisk hjælp fra os skatteydere, selv om boligejerne har været med til at skævvride boligmarkedet og dermed forværre den økonomiske situation. Boligejerne kan bruge deres friværdi, hvis de er i økonomisk nød – det kan vi almene lejere ikke, for vi ejer ikke vores boliger.

Desværre har den almene sektors egen interesseorganisation, BL -Danmarks almene boliger i visse situationer blåstemplet dette misbrug. Søren Dahl Nielsen omtaler et forslag om at bruge almene lejeres opsparing i Landsbyggefonden til at dække ekstraudgifterne til materialepriser, som forhindrede, at der blev bygget nye almene boliger. Han skriver:

– For hvorfor skal almene lejere betale for ekstraudgifter, fordi byggebranchen har alt for høje byggepriser? … Skal almene lejere betale og sørge for, at byggebranchen kan holde byggeriet i gang, så byggepriserne ikke falder? Venstres boligordfører, Heidi Bank, var vild med dette forslag, blandt andet fordi BL havde udtalt, at »udgifterne kan dækkes af Landsbyggefonden, så det ikke belaster de offentlige finanser« – man har altså̊ påført os almene lejere en særskat for at få styr på byggepriserne, som er samfundsskabte på grund af boligmarkedet.

Corona-pandemien

Søren Dahl Nielsen omtaler også den socialdemokratiske regerings politik under coronaen:

– Under den første Corona bølge i 2020 tog regeringen 30 mia. kr. ud af Landsbyggefonden til at lave grønne investeringer i almene boliger. Og selv om jeg synes, det er godt, at man udfaser oliefyr (man burde dog også udfase gasfyr) og efterisolerer boligerne, er vi almene lejere jo ikke blevet spurgt om, hvad vi vil bruge vores penge på,

Søren Dahl Nielsen fortsætter:

– Hvad nu, hvis der var og er mere behov for at renovere almene boliger i nogle boligafdelinger, så vi ikke bor i sundhedsskadelige slumboliger med skimmelsvamp og fugtskader som følge af eksempelvis byggeentreprenørers byggefejl?

Søren Dahl Nielsen er i det hele tage kritisk over for manglen på beboerdemokrati, når det gælder Landsbyggefondens virksomhed.

– Det har intet med demokrati at gøre og slet ikke beboerdemokrati, når vi ikke bliver spurgt om, hvad vores penge skal bruges til. Beboerbestyrelserne, som nogle ville kalde beboerdemokratiet, burde protestere mod udplyndringen af Landsbyggefonden og kæmpe for, at boligselskaberne og de kommunale tilsyn med almene boliger tager ansvar for de sundhedsskadelige boliger, som vi bor i. Men beboerbestyrelserne er for svage og forholder sig tavse. De har taget boligselskabernes side og lader de almene lejere i stikken.

Hjemløse

Et af de områder, hvor regeringen og Folketinget har tvunget Landsbyggefonden til at betale for udgifter, der burde betales af det offentlige, er hjemløseområdet. I november 2021 blev regeringen, DF, SF, Enhedslisten og Kristendemokraterne enige om at afsætte over 1 mia. kr. til huslejenedsættelse til hjemløse.

Søren Dahl Nielsen skriver:

– Det blev finansieret ved at etablere Fonden for blandede byer ved at tilføre samlet 10 mia. kr. fra Nybyggerifonden, og Fonden for blandede byer skulle både gøre noget ved manglen på blandede byer, sikre flere billige boliger og boliger til hjemløse. Nybyggerifonden blev oprettet som en konto under Landsbyggefonden i 1998, og meningen med Nybyggerifonden var at bygge flere almene boliger.

– Nu skal Nybyggerifonden med etableringen af Fonden for blandede byer så i stedet bruges til at skabe blandede byer, hvilket er forårsaget af en forfejlet indenrigs- og boligpolitik, og hjælpe hjemløse.

Når politikerne bevilger penge til nye indsatser, glemmer de ofte at oplyse om, hvor pengene kommer fra. Søren Dahl Nielsen skriver:

– I aftaleteksten om Fonden for blandede byer står der ikke, at almene lejere finansierer de 10 mia. kr., da Nybyggerifonden hører under almene lejeres opsparing i Landsbyggefonden. Der burde være en ærlighed og åbenhed om, at det er almene lejere, der finansierer disse samfundsøkonomiske tiltag, der er til fordel for erhverv som byggebranchen.

Søren Dahl Nielsen omtaler målsætningen for bekæmpelse af hjemløshed, som er blevet almindeligt kendt under betegnelsen Housing First. Det går ud på, at en forudsætning for at løse de hjemløses problemer, er at man først skaffer dem en bolig. Det virker indlysende, men Søren Dahl Nielsen kritiserer rækkefølgen: – at man først vil finde en bolig for derefter at udrede f.eks. misbrug og psykisk sygdom:

– De sociale og psykiske problemer, de hjemløse har, tager de jo også med i deres bolig. Det er ikke en egnet boligløsning, fordi det mindsker borgerens chancer for at kunne blive og fastholde sin bolig – i Odense var det f.eks. 20 procent af de hjemløse i Housing First-indsatsen, der ikke længere var i egen bolig efter 3 år. Selvfølgelig er en stabil boligsituation en forudsætning for at komme ud af hjemløshed, men det er ikke en egnet boligsituation, hvis man tager nogle andre problemer end ’kun’ at være hjemløs.

Ofte svigter det offentlige udredningen af de sociale og psykiske problemer, men overlader problemet til naboerne. Søren Dahl Nielsen skriver, at han selv har haft naboer i almene boliger, der har været tidligere hjemløse, og som har spillet høj musik og festet 24/7. Det endte sjældent godt, når man ikke kunne hjælpe disse mennesker med at finde et egnet boligtilbud, hvor de også kunne få udredt deres misbrug og sociale og psykiske problemer, og hvor de ikke generede andre beboere. Søren Dahl Nielsen konkluderede:

– Vi almene lejere ender med at skulle være socialrådgivere, nu hvor sagsbehandlerne på kommunen bare har smidt de hjemløse ind i en bolig og ment, at de har gjort deres job, selv om de ikke har sagsoplyst og sagsbehandlet de hjemløses sager korrekt ved at give behandlingstilbud og lignende. Så ender almene lejere med at skulle tage endnu et samfundsansvar på sig.

 

Kilde: Artiklen bygger på en del af en kronik i Politiken fra 30. november 2022. Hele kronikken kan læses på Politikens hjemmeside under dette link:

 

 

 

 

 

Pinlig uvidenhed blandt folketingets medlemmer

Af Jakob Lindberg
Blad nr 98
24. juni 2023
Almen udlejning, Boligpolitik, Lejenedsættelse

Debatten ved 1. behandlingen af Lov 108 om inflationshjælp til almene lejere, afslørede at mange folketingsmedlemmer har svært ved at kende forskel på mit og dit – eller rettere sagt mellem de penge, der tilhører Landsbyggefonden og de penge, der tilhører staten.

Af Jakob Lindberg

Socialdemokratiets ordfører, Thomas Monberg slog en alfaderlig tone an, da han åbnede debatten med disse ord:

– Vi står i en tid, hvor udefrakommende kriser vender op og ned på vores hverdag. Og i tider som disse skal vi vise solidaritet, sammenhold og handlekraft. Det viser vi med dette lovforslag, som giver en håndsrækning til de lejere, som er hårdest ramt af inflationen

Hvis man ikke vidste bedre skulle man tro, at ”vi” var folketingets medlemmer, som gavmildt delte penge ud. Han blev dog lynhurtigt korrekset af Pelle Dragsted fra Enhedslisten, da Dragsted stillede spørgsmålet:

– Hvorfor er det de fattigste lejere med de laveste indkomster i det her land, der selv skal betale for den her støtte, som man jo snupper fra Landsbyggefonden?

Rundforvirret

Thomas Monberg slap dårligt fra ordvekslingen med Pelle Dragsted, idet han åbenbart troede, at forslaget gik ud på at ”hjælpe nogle af dem i de almene boliger, som er mest udsætningstruede” Havde han læst det høringsnotat, som boligministeriet havde udarbejdet, ville han have bemærket følgende udsagn fra Danske Advokater.

– Danske Advokater mener, at det foreliggende lovforslag kan føre til overkompensation af lejere, som ikke har økonomisk trang, fordi der er tale om en generel hjælpepakke, som ydes på afdelingsniveau.

At hjælpen ydes på afdelingsniveau betyder, at det er de afdelinger med de højeste huslejer, der får mest i støtte. Derimod tager støtteordningen ikke hensyn til lejernes indtægter og dermed heller ikke om lejerne er udsætningstruede.

Særskat på Landsbyggefonden

Pelle Dragsted kom til at spille hovedrollen i debatten, fordi han vedholdende gjorde opmærksom på det principielt forkerte i, at man overhovedet tvang Landsbyggefonden til at betale inflationshjælp

– Hvorfor snupper vi ikke penge fra Grundejernes Investeringsfond eller andre af den slags opsparingsfonde, som vi har? Hvorfor er det kun lejerne, som man ligesom er parat til at snuppe opsparingen fra? Der er et mærkeligt misforhold mellem den måde, vi forholder os til lejere på i det her land og til f.eks. dem, der bor i ejerbolig eller andelsbolig. Man kunne ikke drømme om at snuppe ejerboligernes ejeres opsparing for at betale for inflationshjælp, men det kan man så, når det er lejere. Er det balanceret, og er det rimeligt over for lejerne og den opsparing, de betaler ud af deres husleje?

Ingen af de debatterende folketingsmedlemmer havde noget svar herpå. Alternativets ordfører, Sasha Faxe støttede forslaget, fordi det kunne modvirke fattigdommen blandt lejerne, hvilket var grunden til at Alternativet havde støttet aftalen med regeringen.

– Når man så skal lave de her aftaler, er der jo nogle gange nogle ting med nogle piller, man skal sluge, og det er da ikke nogen hemmelighed, at det, at vi skulle tage noget fra Landsbyggefonden, var en af de største piller for os at sluge i det her.

80 millioner fra Landsbyggefonden til statskassen

SF’s ordfører, Sigurd Agersnap havde samme synspunkt som Alternativet, når det gjaldt hovedformålet med lovforslaget. Men han påpegede en meget uheldig detalje. Forslaget bevirker både, at Landsbyggefonden lænses for 350 mio kr. Samtidig sparer stat og kommuner 80 mio kr.

– Det her lovforslag er rigtigt nok en huslejehjælp til lejerne; den er bare ikke på 350 mio. kr., men på 270 mio. kr. Og så er der en inflationshjælp på 80 mio. kr. til staten. Det kan lyde meget mærkeligt – inflationshjælp til staten. Burde det ikke være den anden vej rundt, altså at staten hjalp borgerne og lejerne med huslejehjælp og inflationshjælp? Det mener vi i SF. Men lovforslaget her vil betyde, at der tages 80 mio. kr. af lejernes opsparing. Det er penge fra Landsbyggefonden, som modregnes i kommunernes boligstøtte og dermed via dut-forhandlinger går tilbage i statskassen. Lejere, som hver måned betaler til Landsbyggefonden – op til mere end 25 pct. af deres husleje – vil nu opleve, at staten tager nogle af pengene og lægger dem i statskassen. Og det er i vores optik helt klart ikke det, vi aftalte.

Som konsekvens heraf vil SF stille et ændringsforslag, således at de 80 mio betales tilbage til Landsbyggefonden.

Dette ændringsforslag vil få støtte fra Alternativet og Enhedslisten.

Om at kalde tingene ved deres rette navn

Social- og boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil forsøgte i sit forsvar for forslaget at bagatellisere problemet med at tvinge Landsbyggefonden til at betale for inflationshjælpen. Hun pegede på, at de 350 mio kr fra Landsbyggefonden kun var en lille del af den store pakke på 2,4 mia kr i inflationshjælp, som ”går til alle mulige formål”. Hun indrømmede, at meningen med loven var at tvinge Landsbyggefonden til at understøtte almene boligafdelinger, Boligafdelingerne kan komme i vanskeligheder, fordi lejerne ikke kan betale deres husleje, når inflationen udhuler deres privatøkonomi. Når de ikke kan betale lejen, risikerer de at blive sat ud af deres boliger.

– Man kan sige, at der, hvor der sker udsættelser, er det jo selve boligafdelingen, der i første omgang skal være den, der dækker tabet ved udsættelser. Derfor er der også meget mening i, at man kan bruge Landsbyggefondens midler til at sænke huslejerne i nødlidende boligafdelinger og der, hvor lejere har svært ved at betale deres husleje.

– Det vil altså sige, at det er en kollektiv ordning. Det er ikke en individuel ordning. Man går ikke ind og tager stilling til den enkelte lejers økonomi. Man tager stilling til den samlede boligafdeling, altså om der her er vanskeligheder med huslejeniveauet, og så er der altså mulighed for at sænke huslejen kollektivt og dermed bidrage til, at der er færre udsættelser.

Ministeren gav på den måde Pelle Dragsted, Danmarks Lejerforeninger, BL, Danske Advokater, Lejernes LO og flere andre ret. Regeringen har blandet tingene sammen og fået nogle af folketingets partier til at sige ja til en aftale, som de ikke vidste hvad gik ud på.

Kommer der et ændringsforslag?

Det kan man håbe på. Sigurd Agersnap fra SF fik i hvert fald held med at sætte fokus på de 80 mio, som statskassen sparer ved at tvinge Landsbyggefonden til at nedsætte huslejerne. Pernille Rosenkrantz-Theil kaldte denne utilsigtede besparelse for ”tilbageløb”, og det lyder ret uskyldigt. Hun undskyldte, at aftalepartierne ikke var blevet underrettet om dette tilbageløb, men forsvarede sig med, at man normalt ikke oplyser om sådanne utilsigtede besparelser. Hun afviste også SF’s ændringsforslag med, at det ikke ligger inden for aftalen at komme med forslag til en udgift på 80 mio uden at komme med forslag til, hvor pengene skal komme fra. Alligevel rakte Rosenkrantz-Theil en lillefinger ud, da hun sagde:

– Men jeg vil opfordre til noget. For vi har faktisk en ret god forligstradition og aftaletradition i Folketinget, og derfor må det helst ikke være sådan, at nogle går ud af et forhandlingslokale og har en opfattelse af, at der er aftalt noget, mens nogle andre har en opfattelse af, at der er aftalt noget andet. Det synes jeg faktisk er ret uheldigt, og derfor vil jeg selvfølgelig også bidrage til, at vi får redt de tråde ud.

– For uanset om vi kan løse det eller ej, skal vi helst kunne gå ud af et lokale og være enige om, hvad det er, der er aftalt, og jeg kan faktisk godt forstå, hvorfor der har været misforståelser. Altså det er simpelthen, fordi der er forskellige traditioner for, hvordan man beregner det her, alt efter om vi taler om landsbyggefondsmidler eller statens midler.

Forslagets fremtid

Sådan sluttede debatten ved 1. behandlingen. Alt tegner til at lovforslaget vil blive vedtaget med stemmerne fra Socialdemokratiet, Venstre, Moderaterne, Socialistisk Folkeparti, Danmarksdemokraterne, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Alternativet og Liberal Alliance.

Kun Enhedslisten og Konservative har klart markeret, at de vil stemme imod. Nye Borgerlige vil først tage endelig stilling til forslaget, når det kommer til 3. behandling.

 Kommentar

Hvilken lære kan lejerne drage af denne sag? De 350 mio er kun det seneste beløb, som staten har suget op af Landsbyggefondens kasse. Hvis vi tæller alle de millionbeløb sammen, som skiftende regeringer har hentet i Landsbyggefondens kasse, taler vi om milliarder.

Det må stoppes. De almene boligafdelinger får brug for hver en krone, når bygningerne skal renoveres. Det er uansvarligt, at klatte pengene væk til alle mulige formål, som staten selv burde finansiere gennem almindelig skatteopkrævning.

Vores ledere i de store boligselskaber og i vores interesseorganisation, BL Danmarks almene boliger må tage sig sammen og sige NEJ når regeringen næste gang får lyst til at bruge af Landsbyggefondens midler.  Våbnet er princippet om den private ejendomsret. Den private ejendomsret gælder for Jens og Birgit og Ahmed og Ludmila uanset oprindelse og hudfarve, men den gælder også for foreninger og fonde som f.eks. Landsbyggefonden.

Sådan står der i Grundlovens § 73:

–  Ejendomsretten er ukrænkelig. Ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom, uden hvor almenvellet kræver det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstændig erstatning.

Den paragraf skal lejerne bruge med stolthed.

 

 

Kommunevalget og lejerne – kampen om velfærden

Af
Blad nr
10. december 2017
Boligpolitik

10 december 2017

I snæver forstand har kommunevalget betydning for to spørgsmål. Hvor meget nybyggeri kommer der i kommunerne? – og hvordan forholder kommunerne sig til spørgsmålet om huslejeregulering i de private udlejningsboliger? Herom handler artiklen nedenfor, Den glemte boligdebat.

Men som lejere, har vi også en generel interesse i de emner, der som regel debatteres mest i kommunerne. Derom handler artiklen, Kampen om velfærden.

 

Kampen om velfærden

Af Jakob Lindberg

De fleste af os lejere befinder os i de økonomiske grupper, man kalder mellemindkomsterne og lavindkomsterne. Derfor har vi en interesse i alle de emner, der har at gøre med opretholdelse af velfærdssamfundet i bred forstand:

  • Folkeskolen, fordi vi ikke har råd til at sende vore børn på privatskoler.
  • Sygehusene, fordi vi ikke har råd til at blive lappet sammen på privathospitaler.
  • Medicintilskud, fordi billig medicin er nødvendig, hvis vi skulle blive alvorligt syge.
  • Ældreomsorg, fordi vi ikke kan købe os til tryghed.

Siden den nuværende regering kom til magten, har debatten på Christiansborg i høj grad stået mellem to fløje, som jeg vil kalde ”velfærdsfløjen” og ”skattelettelsesfløjen”. Velfærdsfløjen vil bruge det økonomiske råderum til at øge udgifterne til velfærd, mens skattelettelsesfløjen mener, at råderummet skal bruges til at sænke skatterne.

Velfærdsfløjen består af Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten.

Skattelettelsesfløjen består af de nuværende regeringspartier Venstre, Konservative og Liberal Alliance, samt Nye Borgerlige.

I mellem disse to blokke står De Radikale og Dansk Folkeparti, selv om de har vidt forskellige opfattelser af prioriteringerne mellem velfærd og skat. De Radikale er glade for skattelettelser. Dansk Folkeparti prioriterer velfærd højst, men er mere eller mindre bundet til at støtte regeringen.

Det nyeste parti i folketinget, Alternativet har ikke markeret nogen fast linje i denne diskussion.

 

Begmand

Valget blev samlet set en styrkelse af velfærdsfløjen og dermed en begmand til de partier, der prioriterer skattelettelser højere end opretholdelsen af velfærden.

 

 

Hele landet 2017

Procent af samtlige gyldige stemmer

  

 

Ændring i forhold til 2013
A: Socialdemokratiet 31,9 2,4
D: Venstre 22,7 -3,9
C: Konservative 8,6 0,1
O: Dansk Folkeparti 8,6 -1,5
Ø: Enhedslisten 5,9 -1,1
F: Socialistisk Folkeparti 5,6 0,0
B: Radikale Venstre 4,5 -0,2
Å: Alternativet 2,9 2,9
I: Liberal Alliance 2,5 -0,3
D: Nye Borgerlige 0,9 0,9
Andre lister 5,7 0,8

 

Den største fremgang fik Socialdemokratiet, der gik 2,4 procentpoint frem, medens Venstre gik 3,9 procentpoint tilbage.

Samlet gik velfærdsfløjen (A, F, Ø) frem fra 42,1 % i 2013 til 43,4 % i 2017. Enhedslisten gik 1,1 procentpoint tilbage, hvilket formentlig skyldes, at de har mistet stemmer til Alternativet, som strøg ind på den kommunale scene med 2,9 % af stemmerne.

Skattelettelsesfløjen (C, D, I, V) gik tilbage fra 38,1 % til 34,8 %. De Radikale holdt nogenlunde deres vælgerandel, mens Dansk Folkeparti gik tilbage med 1,5 procentpoint til 8,6 %.

Alt i alt må valget fortolkes som et rungende nej til ideen om at finansiere skattelettelser med besparelser på velfærdsområderne.

Jeg mangler at nævne de mange lokale lister, der stillede op i kommunerne. De gik en smule frem til 5,7% af stemmerne. De er vidt forskellige, og deres fremgang kan ikke fortolkes i en landspolitisk sammenhæng.

Dobbelt diskrimination ved uddeling af inflationshjælp

Af Bodil Kjærum, Jakob Lindberg
Blad nr 98
24. juni 2023
Almen udlejning, Boligpolitik, Høringssvar

Folketinget dræner endnu engang Landsbyggefonden for penge, som statskassen selv skulle betale. Regeringen vil tvinge fonden til at give 350 mio kr i huslejestøtte til afdelinger med høj husleje. Pengene går fra de puljer, som Landsbyggefonden ellers kunne bruge til at renovere de almene bebyggelser og til nybyggeri

 

Kilde: Danmarks Lejerforeningers høringssvar til Folketinget ved behandling af L 108: (Tilskud til midlertidig huslejenedsættelse i visse almene boligafdelinger)

Af Bodil Kjærum og Jakob Lindberg

Danmarks Lejerforeninger støtter det overordnede formål med lovændringen, nemlig at lette økonomisk dårligt stillede lejeres mulighed for at komme igennem en periode med høj inflation. Vi foreslår, at forslaget finansieres via skat, som pålægges den velstillede del af befolkningen, og at støtten skal gives til dem, der trænger.

Vi finder derimod ikke at dette lovforslag er egnet til at opfylde formålet – af følgende grunde:

1) Forslaget diskriminerer mod lejere, der bor i privat udlejningsbyggeri, som ikke er omfattet af forslaget, selv om mange af dem rammes lige så hårdt – og i nogen tilfælde endnu hårdere – af inflationen end de almene lejere

2) Forslaget diskriminerer mod Landsbyggefonden, idet fonden som den eneste fond i Danmark pålægges at betale for udgifter til inflationshjælp. Vi betragter forslaget som et forslag om en særskat, der ikke kan begrundes sagligt.

3) Forslaget betyder, at Landsbyggefonden skal betale udgifter, selv om fonden ikke har likvide midler nok. Forslaget indebærer en yderligere gældsætning til statskassen, som efter skiftende regeringers pålæg er vokset så meget, at fonden først i 2037 forventes at være gældfri.

4) Forslaget danner præcedens for, at regeringer fremover kan pålægge Landsbyggefonden at betale til formål, som vi i dag ikke kender, og som er fremmed for fondens oprindelige formål, der var nybyggeri og renoveringer.

5) Forslaget er et udtryk for manglende politisk respekt for Landsbyggefonden, derved at politikerne som en selvfølgelighed regner med at man kan overtale/tvinge fondens bestyrelse til at betale for alle mulige politiske påfund fra regeringens side.

6) Forslaget betyder, at Landsbyggefonden bebyrdes med en ny administrativ opgave, som fonden ikke har haft før, og som den ikke er egnet til at påtage sig.

7) Formålet med forslaget kunne nemmere være opfyldt ved at bruge boligstøtteordningen til at lette lejernes udgifter.

Diskrimination mod private lejere

Lejere i privat udlejningsbyggeri er ofte dårligere stillet økonomisk end lejere i alment byggeri.

Specielt lejere i det udlejningsbyggeriet, der er opført efter 1991, har som oftest en husleje, der ligger væsentlig højere end almene lejeres husleje. For det første skal de betale afkast til udlejerne – et afkast der i mange tilfælde udgør over 75 % af huslejen. I mange tilfælde er den leje, de har skrevet under på i lejekontrakten pristalsreguleret. Denne pristalsregulering af lejen truede i 2022 med at gøre mange lejere ude af stand til at betale deres husleje. Det fik den daværende regering og folketinget til at indføre et huslejeloft, således at huslejen maksimalt kunne stige med 4%. Dette midlertidige huslejeloft bortfalder i 2023. Medmindre det bliver forlænget, vil huslejeloftets bortfald betyde, at udlejerne igen kan få pristalsreguleret deres afkast.

Selv hvis 4%-loftet bliver forlænget, vil huslejeforhøjelserne blive urimeligt høje. En typisk husleje for en privat udlejningslejlighed opført i 2005 vil ofte ligge på 10.000 kr om måneden for 85 m2. Hvis huslejen bliver forøget med 4% vil lejeren få en ekstraudgift på 4.800 kr om året. En almen lejer fra samme periode vil typisk betale 7.500 kr for en tilsvarende lejlighed. Hvis den pågældende får en husleje forhøjelse på 4 % vil den årlige merleje ligge på 3.600 kr

Eksemplet illustrerer, at de private lejere har mindst lige så stort behov for inflationshjælp som de almene lejere.

Diskrimination mod Landsbyggefonden

Det hører til sjældenhederne, at staten udøver forskelsbehandling mod enkelte fonde. Men det sker med dette forslag, og det er uhørt. Landsbyggefonden er en privat fond – ikke en del af det offentlige. Når regeringen/folketinget pålægger Landsbyggefonden en særlig økonomisk forpligtelse, er der tale om en særskat. Man kan undre sig over, at Grundejernes Investeringsfond ikke er blevet stillet over for et krav om, at påtage sig at betale inflationshjælp til private lejere.

Manglende penge i Landsbyggefonden

Mange politikere tror formentlig, at Landsbyggefonden er en bugnende pengekasse. Men på forslagets side 9, står der, at ”… Landsbyggefonden frem til 2037 (forventes) at have årlige underskud. Underskuddet finansieres ved optagelse af statslån, som forventes at være tilbagebetalt i 2037” Der mangler oplysning om, hvor meget staten får i renter ved at yde dette lån.

Til gengæld står der, at når Landsbyggefonden betaler 350 mio kr i huslejestøtte til lejerne, sparer det offentlige omkring 88 mio. i boligydelse og boligsikring. Besparelsen kommer over 2 år. Ikke alene pålægger man fonden en merudgift. Takket være Landsbyggefondens betaling, opnår man en besparelse på de offentlige udgifter på 88 mio. Landsbyggefondens merudgift skal betales i sidste ende af lejerne, for fonden er kun finansieret af lejerne i almene boliger via huslejen.

Ny administrativ opgave

Landsbyggefonden er vant til at dele penge ud til afdelinger, men fonden er ikke gearet til at dele ud til enkeltpersoner. Fonden skal derfor opfinde noget helt nyt. Formentlig vil man fordele de 350 mio. kr. således at det er de meste trængende afdelinger der får mest, mens afdelinger uden økonomiske problemer får mindst. Men i begge typer af afdelinger er der stor forskel på familiernes økonomi. Der vil være relativt velhavende lejere i afdelinger med dårlig økonomi, der får en huslejenedsættelse, de ikke har brug for, omvendt vil der være fattige lejere i afdelinger med god økonomi, som intet får.

Man kan meget vel risikere at stå med en fiasko, som dengang staten uddelte varmehjælp til personer, der ikke havde behov, fordi de for længst havde erstattet deres gasfyr med fjernvarme.

Brug af boligstøtteordningen

Det kan undre, at regeringen og forligspartierne ikke har valgt at fordele de 350 mio. kr ved at bruge den individuelle boligstøtte (boligydelsen for pensionister og boligsikringen for andre lejere.). Den individuelle boligstøtte er et veludviklet og pålideligt instrument, der netop egner sig godt i et tilfælde som dette, hvor der er mange forhold i lejernes økonomi, der skal tages hensyn til.

 

Vi mangler en plan B for klimaet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
28. marts 2023
Boligpolitik, Miljø

Hvis vi skal komme i gennem de næste 50 år med de klimakatastrofer der vil indtræde, behøver vi først og fremmest handlekraft fra regering og folketinget.

Af Jakob Lindberg

Siden 1990 er CO2-udledningen fra de danske husholdninger faldet betydeligt – fra ca. 57 mio. tons CO2 i 1990 til 38 mio. tons i 2020. Især er forbruget af elektricitet, varme, vand og renovation faldet kraftigt, takket være udbygningen af den danske energiforsyning med vedvarende energi. I dag udgør dette forbrug 18 % af husholdningerne samlede udledning.

Det meste af dette forbrug har med vore boliger at gøre, men derudover er vores boligforbrug ikke nogen stor klimasynder. Kun 5 % af CO2-udledningen skyldes opførelse og vedligeholdelse af boligerne og nogenlunde den samme andel skyldes vores forbrug af elektronik og boligudstyr.

Da udviklingen inden for vedvarende energi og erstatningen af fyringsolie/gas med fjernvarme fortsætter i de kommende år, vil de CO2-udledninger, der har med boligerne at gøre, udgøre en stadig mindre del af CO2-udledningen i fremtiden. Inden for en overskuelig fremtid kan vi forvente, at det samlede boligforbrug vil udgøre mindre end 20% af de samlede udledninger.

Fortidens og fremtidens syndere

Tænketanken Concito vurderer, at vi i Danmark skal halvere vores udledninger af CO2 frem til 2030 i forhold til udledningerne i 2020, hvis Paris-aftalens klimamål skal holdes. Der er langt igen og meget kort tid til 2030. Befolkningens private udledninger er alene 6,5 tons pr indbygger og dertil kommer forbruget i hos staten og kommunerne og i erhvervslivet.

Regner vi det hele med, kommer vi op på 11 tons pr indbygger. Klimaeksperterne vurderer at vi på længere sigt (2050) skal ned på 2 tons CO2 pr indbygger, hvis vi skal undgå at klimaforandringerne løber løbsk. I så fald skal vi reducere vores forbrug med 9 tons pr indbygger. Det svarer til en reduktion på 82 %. Det bliver rigtig svært.

Transport og fødevarer

Tabellen her på siden viser, at føde- og drikkevarer og transport tilsammen udgør 19 mio. tons, hvilket svarer til 50 % af husholdningernes udledning. I disse to forbrugskategorier er der ikke sket noget fald af betydning i de sidste 10 år.

Vi har alle et ansvar, men nogen har mere, de skal rette op på end andre. Vi kan alle gøre noget for at nedsætte vores forbrug – spise mere bæredygtigt, rejse mindre osv. Det bør vi gøre. Men som mindre bemidlede lejere er det begrænset, hvor meget vi kan påvirke udviklingen. Det er afgørende, at regeringen og folketinget går forrest og tager de svære beslutninger som kun statsmagten kan gennemføre.

Spørgsmålet er, om vore ledere kan vise tilstrækkelig handlekraft. I mere end 30 år har vi været klar over, at Danmarks fødevareproduktion ikke var bæredygtig. Men hvad er der sket på området. Stort set intet. Danmarks husdyrproduktion er mega stor og bærer ansvaret for hovedparten af landbrugets CO2-udledninger. Er der gjort noget for at ændre på dette misforhold? Nej intet.

Regeringens ansvar

I mange år har klimabevægelserne foreslået, at der skulle indføres en CO2-afgift på landbrugets udledninger. Nu – omsider – er politikerne gået i gang med at diskutere, om det kunne være en god idé. Ja selvfølgelig. Det skulle bare være gjort for 20 år siden.

Men det blå flertal i Folketinget, som har regeret landet fra i 14 ud af de sidste 22 år, har opført sig som landbrugsorganisationernes nikkedukker. Hensynet til landbrugserhvervets interesser har være styrende for de borgerlige regeringer, hvad enten statsministeren hed Fogh eller Løkke.

Da Mette Frederiksens regering kom til magten i 2019 var der dog håb om at noget ville ske. Men ak. Socialdemokratiet turde ikke regere videre med de røde partier og de radikale. I stedet har man efter valget sidste år dannet regering med Lars Løkke og Jakob Ellemann. De er begge opdraget med troen på, at landbrugets interesser skal være styrende for, hvad der kan vedtages i Folketinget. Syltekrukken er endnu engang kommet i brug.

Stormfloder, tørke og havstigninger

Den globale opvarmning er et globalt problem. Vi har allerede udledt så meget CO2 til atmosfæren, at de negative virkninger, som stormfloder, tørke og havstigninger vil komme, selv om vi stoppede al udledning af CO2 i morgen. Vi kan desværre ikke stoppe den proces på kort sigt. Men jo hurtigere vi udfaser brugen af fossil energi (olie, kul og gas) jo nemmere bliver det at håndtere de negative følgevirkninger.

Hvor stiller denne udvikling lejerne? Lejerne hører til den fattigste del af befolkningen. Når klimaforandringerne for alvor sætter ind, vil det gå mest ud over de fattige.

Lad os tage et eksempel. Den bebyggelse, jeg bor i hedder Ringen og ligger i den nordlige del af Køge Kommune. Husene ligger meget lavt, da hele bydelen er opført på en strandeng. Allerede i dag kan vi mærke konsekvenserne af de stigende nedbørsmængder i Danmark, der er et resultat af klimaforandringerne.

Det betyder at det øverste lag af grundvand ligger 50 cm under jordoverfladen. Allerede i dag er flere lejligheder i bebyggelsen blevet fugtskadet af det stigende grundvand. Fortsætter denne udvikling kan hele Ringen og de omliggende parcelhuskvarterer blive truet af grundvandet. På længere sigt trues hele byen af det stigende havniveau i Køge Bugt

I øjeblikket forhandler vi med Landsbyggefonden om en helhedsplan, der blandt andet skal resultere i en forbedret afledning af regnvand, renovering af de fugtskadede boliger og meget andet. Planen vil formentlig vil koste mellem 50 og 100 mio. kr. at føre ud i livet. Takket være landsbyggefonden er der håb om, at pengene kan skaffes. De 134 beboere i Ringen har ingen mulighed for at betale et beløb i den størrelsesorden.

Plan B

Når vi taler om Køge Bugt må vi have gang i en offentlig debat om Klimaforandringernes Plan B. Vi ved, at de kommer en stigning i verdenshavene som følge af den globale opvarmning, men vi ved ikke om den bliver på 0,5 meter, 1 meter eller 2 meter, og vi ved ikke hvornår den kommer. Samtidig vil der komme flere katastrofehændelser i form af storme, kombineret med kraftigt regn.

I 1872 blev det østlige Danmark, Køge Bugtområdet, Møn Falster og Lolland ramt af den største stormflod i Danmarks historie.

Hvis noget lignende skulle ske igen vil det ikke kun være nogle få hundreder, der mister deres bolig. Så vil ofrene skulle tælles i titusinder, fordi Køge Bugt-området inklusive Købehavn har en befolkning, der nærmer sig 1 mio.

Lynetteholmen

Da Lars Løkke sidst var statsminister, fik han en lys idé. Han ville beskytte København mod havstigninger ved at opføre en kunstig ø nord for indsejlingen til Københavns havn. Den blev navngivet Lynetteholmen, og planen var, at man samtidig kunne skaffe plads til 40 tusinde nye beboere i København.

I dag ved vi, at Lynetteholmen aldrig kan beskytte København mod en stormflod. Kun hvis stormen kommer nordfra, kan Lynetteholmen være til gavn.

Kommer stormen østfra og sydfra vil Lynetteholmen ingen gavn gøre. Drop det projekt

Grundejerne skal selv betale

Sådan lyder beskeden, hvis man som grundejer gerne vil gøre noget for at beskytte sin ejendom mod en stormflod. Men princippet er forkert, når vi taler om miljøkatastrofer som dem, vi kan risikere at opleve i fremtiden. Stormfloder vil ramme tusinder af borgere på samme tid. ”Løs selv problemet” er et meningsløst svar til borgerne.

Vi skal forebygge problemerne. Bygge diger eller flytte byerne længere ind i landet eller noget helt tredje. Der skal findes kollektive løsninger. Betalingen skal ske over skatten. Og planlægningen skal i gang nu.