Kategoriarkiv: Boligmangel

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Af
Blad nr
22. februar 2018
Boligbyggeri, Boligmangel, Boligpolitik

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

Af Jakob Lindberg

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Af
Blad nr
22. februar 2018
Boligmangel, Boligpolitik, Privat udlejning

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

 

 

 

Valget. Lejestigninger skal begrænses og uligheden bekæmpes

Af Bodil Kjærum - Landsformand, Jakob Lindberg
Blad nr 96
31. oktober 2022
Boligbyggeri, Boligmangel, Boligpolitik, Helt ude i hampen

På kort sigt bør alle de opstillede partier bekræfte, at de vil opretholde loven om Huslejeloftet.  Loven begrænser udlejernes adgang til at gennemføre automatiserede huslejestigninger, som følge af stigninger i nettoprisendekset

 

Udtalelse fra Danmarks Lejerforeningers landsmøde

Det vedtagne huslejeloft bør bruges til en tænkepause til at overveje, hvordan huslejen fremover skal fastsættes både i privat og alment byggeri.

Derudover skal folketinget finde langsigtede løsninger på tre udfordringer for lejerne i Danmark.

Den første udfordring er at folketinget får styr på inflationen, der med kraftige stigninger i priserne på varme, elektricitet og fødevarer truer velfærden for tusinder af lejere. Lejerne er – på grund af det lave inkomstniveau – blandt de grupper, der er mest sårbare. For mange lejere kan voldsomme pristigninger på nødvendige varer være det, som sætter dem på gaden. Hele befolkningen har et fælles ansvar for, at dette ikke sker. Det kan kun afbødes ved, at der ydes kontant krisehjælp f.eks. ved  forhøjelser af overførselsindkomsterne, som finansieres ved indragelse af ekstraordinære profitter, f.eks. i energisektoren.

Den anden udfordring er at gribe ind overfor den galloperende ulighed i samfundet. Foreløbig er det kun i Rød blok, man møder politikere, der tør begrænse den stigende ulighed. Som eksempel kan nævnes de velhavende boligejeres mulighed for at blive endnu rigere ved boligspekulation til skade for lejerne. Som følge af prisstigningerne på boligmarkedet kan velhavere købe ejerlejligheder til deres børn og tjene penge på det samtidig. Man kan f.eks. tjene flere penge på at eje en bolig end på at arbejde.  Den tidligere overvismand Christen Sørensen, der var opstillet for Socialdemokratiet i Nordjylland har formuleret løsningen på problemet: En kraftig beskatning af gevinster på salg af fast ejendom, kombineret med et stort bundfradrag på f.eks., 2 mio kr, som sikrer at husejere med små indkomster kan blive boende i deres huse.

Den tredje udfordring er at få fart på den grønne omstilling. Hidtil har Rød blok gået forrest i kampen mod klimaforandringerne, mens de blå partier har været fodslæbende. De katastrofer der venter forude – tørke, oversvømmelser, skovbrande – vil føre til, at mange områder i  verden herunder i Danmark bliver ubeboelige. Det vil ramme de fattige lejere hårdere end de rige ejere, fordi lejerne ikke har de økonomiske muligheder for at flytte et andet sted hen og begynde forfra.

Styrk kampen i hverdagen. Stem som lejer den 1. november.

Kilde. Danmarks Lejerforeningers landsmøde 29. oktober 2022

Flere gode billige boliger – sker der noget i Roskilde?

Af Jens Juul
Blad nr 94
11. marts 2022
Boligmangel

Det skæve boligmarked: De sidste årtiers boligpolitik har været en afgørende bidragsyder til den stigende ulighed i vores samfund.

 

Af Jens Juul

De store vindere har været ejerboligerne og ejendomsinvestorerne og de store tabere har været lejerne med de mindste indkomster. Det omfattende byggeri og de store prisstigninger på især ejerboliger og dyre private udlejningsboliger er udtryk for dette.

Mindre og billige boliger forsvinder

En stor del af de mindre billige boliger er forsvundet. Dels fordi de store bykommuner over en bred kam har solgt de kommunale udlejningsejendomme til private ejendomsinvestorer. Dels fordi der i de private udlejningsejendomme enten er gennemført sammenlægninger af mindre lejligheder eller lejlighederne er moderniseret i en grad så de ikke længere er billige. Derudover har mange almene boligselskaber ved de omfattende renoveringer af de store ejendomme fra 60-erne og 70-erne også nedlagt/sammenlagt en stor mængde mindre og billige lejligheder.

Nu viser konsekvenserne sig

Folk med en almindelig gennemsnitsindkomst er ikke i stand til at betale priserne for hverken en ejer- eller en nyere lejerbolig i de store byer. Værst ser det ud i København. Et er problemet for folk med en gennemsnitsindkomst, men rigtigt slemt ser det ud for gruppen af enlige unge eller gamle eller folk med en løsere tilknytning til arbejdsmarkedet og en stabil indkomst. Deres del af boligmarkedet er skrumpet voldsomt.

Regeringen forsøger at gøre noget ved problemet. Strategien er at bygger flere boliger – især almene boliger. Det kan nok tage toppen af efterspørgslen, men det vil ikke løse den stigende ulighed på boligmarkedet. Hvis det skal gøres, må der gribes ind via ændringer i både skatte-, realkredit- og lejelovgivningen.

Hvad gør Roskilde?

Roskilde Kommune har også øje for problemerne. I slutningen af 2020 nedsatte Byrådet en arbejdsgruppe, der skulle se på hvordan man kan fremme udviklingen af flere gode og billige boliger. Arbejdsgruppen fremlagde i efteråret 2021 en hensigtserklæring og en indstilling til Byrådet om at bygge flere gode og billige boliger. Hvis der sammenlægges eller nedlægges den type boliger, skal der som  minimum opføres lige så mange nye.

Dialog om problemet

Roskilde Lejerforening har i mange år bl.a. haft fokus på problemerne ved sammenlægning af lejligheder og mangel på minder og billige boliger.  Vi har forud for kommunalvalgene opfordret byrådskandidaterne til bl.a. at begrænse sammenlægningerne. Forud for byrådsvalget i 2021 besluttede vi især at fokusere på dette ved at invitere byrådets partier til et dialogmøde om problematikken. Vi havde en god dialog og byrådskandidaterne gav udtryk for at ville prioritere flere gode og billige boliger.

Handlingsplan

Da arbejdsgruppens indstilling skulle behandles i Byrådet, var der lagt op til en uforpligtende hensigtserklæring. Vi stillede derfor fra lejerforeningens side et forslag om en handlingsplan, hvor forvaltningen i kommunen skulle foretage en undersøgelse af  udviklingen i antallet af gode billige boliger, af hvor stor behovet for disse boliger er samt, hvilke tiltag kommunen kan iværksætte for at sikre at udbuddet af og efterspørgslen efter disse boliger balancerer. Denne undersøgelse skal forelægges Byrådet til maj 2022.

Vores forslag til handlingsplan fandt genklang hos flertallet i Byrådet og vi afventer nu spændt forvaltningens undersøgelse og Byrådets behandling af den.

 

Jens Juul er formand for Roskilde Lejerforening

Kald synderne ved navn

Af Jakob Lindberg
Blad nr
30. juli 2020
Almen udlejning, Boligmangel, Boligpolitik

Regeringen vil gerne løse manglen på studieboliger i København og Aarhus. Men med den nuværende boligpolitik bliver manglen kun større og større år for år

 

Af Jakob Lindberg

I de sidste 20 år er det gået tilbage med at få bygget tilstrækkelige almene boliger. Vi har fået flere hjemløse og flere lavtlønnede borgere, der er låst fast i uhensigtsmæssige boliger, fordi der ikke er billige boliger nok. Og hver sommer – når de unge får meddelelse om, at de er optaget på en uddannelse i en af de store byer – kan vi konstatere, at der mangler boliger.

Det er ikke så slemt, hvis man er født i en velhavende familie. Så træder far og mor til og køber en ejerlejlighed til barnet. Men kun få er så heldige. Børn af almindelige lønmodtagere er henvist til at konkurrere om de få ledige kollegieværelser, eller leje sig ind på private værelser, hvor der ofte skal betales 4-8.000 kr om måneden. I stedet for at studere effektivt må de mindrebemidlede unge arbejde mange timer hver uge blot for at kunne betale huslejen.

Et utiltalende og uhensigtsmæssigt træk ved klassesamfundet.

 

Blå blok har skylden

Det er de siddende regeringer op gennem 0-erne og 10-erne – ledet af Fogh og Løkke, der må påtage sig hovedansvaret for denne misere. Der er dem, der har forsømt at sørge for, at den almene boligsektor kunne få lov at bygge tilstrækkeligt med boliger i de store byer

Heldigvis har vi nu fået en regering, der har besluttet sig til at føre en socialt ansvarlig boligpolitik. Boligminister Kaare Dybvad har igen og igen påpeget, at regeringens mål er at gøre det lettere for mindrebemidlede borger at få en bolig.

Det vil man gøre ved at stimulere de kommuner, hvor manglen er størst til at bygge flere almene boliger. Det er godt.

 

S og SF har et medansvar

Når det er sagt, så kan vi ikke komme uden om, at også nogle af de røde partier har støttet en politik, der forværrer boligmanglen. I 2018 stemte Socialdemokratiet og SF for Parallelsamfundspakken, der med et antisemitisk udtryk kaldes “ghettolovene”. Med dette udtryk sammenligner man beboerne i f.eks. Mjølnerparken og Gellerupparken med de jøder, der var spærret inde i de polske ghettoer, inden de blev sendt videre til udryddelseslejrene.

Jeg ved godt, at Lars Løkke og tidligere boligminister, Ole Birk Olesen ikke går ind for udrydde nogen. Men når de herrer overhovedet kan få sig selv at bruge samme udtryk som nazisterne, så rumsterer der en syg tankegang i deres baghoved. I stedet for “ghetto” kunne man bruge ordet PISTO, som står for Projektområde for Integration, Sammenhængskraft, Tryghed og Orden.

 

Nedrivning og salg

Parellelsamfundspakken er endnu ikke gennemført, men den pålægger boligorganisationerne til at lave planer for, hvordan man kan nedrive og sælge tusindvis af billige almene boliger i København, Århus, Odense, Slagelse, Helsingør, Kolding og mange andre byer.

Hensigten med denne destruktive politik er at gøre det sværere for medborgere, der stammer fra ikke-vestlige lande at få en bolig i de såkaldte parallelsamfund. Men da de beboere, der skal opsiges, trods alt ikke skal bo på gaden, er man nødt til at anvise dem boliger i andre almene boligområder. Resultatet er, at der bliver færre boliger til rådighed for andre boligsøgende med lave indkomster.

Og som om dette ikke er nok, tvinger man boligorganisationer til bære en kostbar administrativ byrde med at udarbejde de såkaldte helhedsplaner. Disse planer vil sandsynligvis være spildt, fordi det alligevel ikke vil hjælpe yderligere på problemerne med  integration i de udsatte boligområder.

Airbnb – velsignelse eller forbandelse

Af Jakob Lindberg
Blad nr
25. november 2019
Boligmangel, Boligpolitik,

Airbnb er en tjeneste på internettet, der tilbyder turister og andre rejsende overalt i verden mulighed for privat indlogering i kortere tid. Tjenesten er en del af den såkaldte deleøkonomi, som har gjort det muligt for private boligejere at udleje deres egen bolig, når de ikke selv bruger den. Airbnb og andre lignende tjenester har dermed været med til at puste til den økonomiske vækst i hundreder af storbyer verden over – på godt og ondt.

 

Af Jakob Lindberg

Navnet, Airbnb er en forkortelse af Air-Bed-and-Breakfast, der bedst kan oversættes til ”Luft-Madras-og-Morgenmad”.

Tjenesten blev oprettet i 2008 af to studerende i San Francisco, USA, som havde svært ved at klare huslejen i deres dyre lejlighed. De fandt på at tjene lidt ekstra penge ved at tilbyde overnatning og morgenmad i deres egen lejlighed.

Bed-and-Breakfast har som fænomen eksisteret i århundreder, men har udviklet sig i takt med udviklingen af internettet. I mange år har man f.eks. kunnet booke sommerhuse og ferielejligheder på nettet uden at skulle være afhængig af postvæsenet og telefonen som mellemled mellem en rejsende kunde og en udlejer.

Med udviklingen af online betaling på verdensplan blev det i begyndelsen af 0-erne endnu nemmere for både kunde og udlejer at gennemføre aftaler om ophold. Det var disse teknologiske muligheder, som de to studerende udnyttede, da de skabte Airbnb.

Airbnb ejer ikke værelser og lejligheder, men fungerer som mægler mellem kunden og udlejeren. Airbnb har fastsat nogle spilleregler for de to parter, og som betaling herfor modtager Airbnb et honorar.

Vækst

Tjenesten blev i løbet af få år en kæmpe kommerciel succes. I februar 2011 passerede man den første million overnatninger. På det tidspunkt havde fænomenet spredt sig fra USA til andre verdensdele. Der blev oprettet kontorer i masser af hovedstæder – herunder København – og i juni 2012 meddelte Airbnb, at de første 10 mio overnatninger var nået. Heraf var 75 % fra markeder uden for USA.

Airbnb var så stor en succes, at man var i stand til at opkøbe konkurrende virksomheder. Senest har man i marts 2019 overtaget HotelTonight, et website for sidste-øjebliks-bestillinger af hotelværelser. Prisen var 400 mio dollars. Airbnbs markedsværdi er i 2019 ansat til 38 mia dollars eller ca 259 mia kroner.

Turisme skaber efterspørgsel

Bag firmaets kommercielle succes ligger udviklingen i den globale turisme. Velstandsudviklingen overalt i verden har gjort det økonomisk overkommeligt for hundreder af millioner mennesker at rejse til andre verdensdele. Medvirkende hertil har været billiggørelsen af flyrejser og liberalisering af reglerne for udrejse og indrejse i de fleste lande.

Før 1990 var det et særsyn at se russiske og kinesiske turister i Danmark. De eneste asiater, der kom til Danmark i større tal, var japanere. Det ændrede sig med murens fald og med den økonomiske opblomstring i Kina, Indien og andre asiatiske lande.

Denne udvikling har skabt et kolossalt behov for korttids-overnatning i hele Europa og særligt i hovestæderne og de største byer. Samtidig har realisering af det indre marked i EU skabt behov for boliger til migranter, hvilket yderligere har presset efterspørgslen efter korttids-overnatning.

Bagsider af medaljen

Enhver efterspørgsel skaber sit eget udbud. I dette tilfælde er udbyderne beboere i de store byer, som har lejligheder og værelser, de ikke udnytter fuldt ud. Beboerne kan være lejere, andelshavere, ejerlejlighedsejere eller ejere af enfamilieshuse. De har gennem Airbnb fået et forum, hvor de kan udbyde deres lokaler. Fælles for udbyderne er formentlig, at de selv sidder så dyrt i det, at de har behov for at få turisterne til at dække en del af boligudgiften.

Men det er ikke uden problemer at udleje gennem Airbnb. Korttidsudlejning skaber ofte problemer i forhold til naboer, udlejere og myndigheder.

Husordensproblemer

Et af problemerne er turisternes overtrædelse af de husordensregler, der gælder i en etageejendom. Når turisterne kun skal bo i en lejlighed i kort tid, har de ingen motivation for at tage hensyn til naboerne. Ansvarsfølelsen er omvendt proportional med opholdets længde. Samtidig er turisterne på ferie og opfører sig ofte derefter med hensyn til alkohol, støj og roderi.

Er man på hotelferie, bor man et sted, hvor den slags adfærd er almindelig. Et hotel har ansat personale, der kan skride ind over for husordensovertrædelser, hvis de bliver et problem for hotellets øvrige gæster.

Skadedyr

Et andet problem ved den voksende turisme er spredning af smitsomme sygdomme og skadedyr. Et eksempel herpå er problemerne med væggelus.

Væggelus er en lille blodsugende insekt, som om natten overfalder sovende mennesker. I sig selv er insektet ikke sundhedsfarligt, og i modsætning til f.eks. skovflåten er den ikke kendt for at bære på sygdomsfremkaldende bakterier eller virus. Men væggelus er en alvorlig plage, og de er særdeles svære at komme af med.

Væggelus gemmer sig om dagen i hulrum og sprækker i lejligheder, men også i madrasser, møbler, kufferter og lignende. Specielt det sidste medvirker til en global spredning af problemet.

Eksempelvis kan en turist have væggelus med i sin kuffert. Når han ankommer til sit midlertidige sted på rejsen – et hotelværelse eller et Bed-and-Breakfast – vil nogle af lusene sprede sig i lejligheden og angribe de efterfølgende brugere af rummet. Hvis der i en periode ikke er beboere i rummet, har man eksempler på, at væggelusene vandrer gennem sprækker i huset og angriber beboere i andre lejligheder.

Det er meget bekosteligt at bekæmpe væggelusene, hvis de først er kommet, fordi man ikke kan bruge gift, så længe en lejlighed er beboet. Som regel kræver en effektiv bekæmpelse, at beboeren midlertidigt genhuses i en anden lejlighed.

Som regel vil et angreb af væggelus medføre at man må kassere indbo og tøj for tusinder af kroner.

Konflikter omkring husorden og skadedyr har skabt et særligt behov for lejeregulering, som jeg vil gennemgå i det følgende.

Private lejeboliger

I Danmark er der snævre grænser for korttidsudlejning – i hvert fald, når det gælder lejeboliger.

Korttidsudlejning er reguleret gennem lejelovgivningen. Som udgangspunkt må man ikke overlade en lejelejlighed til andre uden udlejerens accept. Undtagelserne herfor står i lejelovens bestemmelser om fremleje: En lejer har ret til at fremleje højst halvdelen af sin lejligheds beboelsesrum til en anden person. Dette forudsætter dog, at der indgåes en fremlejekontrakt, og at kopi af denne fremsendes til udlejeren.

En lejer vil kunne benytte denne regel til korttidsudlejning, hvis han eller hun husker sin informationspligt over for udlejeren.

En lejer kan også fremleje hele sin lejlighed til en anden person, men kun når .. ”lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign.” Der er derimod ikke ret til fremleje af lejligheden, fordi lejeren ønsker at spare penge eller fordi man gerne vil flytte sammen med sin kæreste andetsteds.

Også ved fremleje af hele lejligheden skal udlejer have kopi af fremlejekontrakten.

Disse regler har til formål at undgå ureguleret fremleje. En lejer, der ikke overholder informationspligten over for sin udlejer, risikerer at få ophævet sit lejemål i henhold til Lejelovens §  93, stk. 1, litra f. Denne bestemmelse giver udlejer ret til at ophæve lejemålet, .. ”når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.”

Mange private udlejere ønsker ikke, at der sker fremleje. Dels fordi de mener, det medfører et ekstra slid på ejendommen, dels fordi de ofte kommer under pres fra de andre beboere, som klager over støj fra de midlertidige lejere.

Almene boliger og private andelsboligforeninger

Tilsvarende regler findes i den almene lejelov, og her administreres reglen mindst lige så snævert som i den private udlejningssektor.

De private andelsboligforeningernes vedtægter følger som regel på dette punkt lejelovgivingen med hensyn til reglerne for fremleje og ophævelse af lejemålet.

Ejerlejligheder

De beboere, der har nemmest ved at bruge Airbnb, er ejere af ejerlejligheder og enfamilieshuse. Her er der ingen lejelov, der sætter grænser for korttidsudlejning. Hvis en ejerlejlighedsejer foretager korttidsudlejning, som medfører støjgener eller angreb af skadedyr, vil ejerforeningen være nødt til at anlægge en retssag med påstand om at ejerlejlighedsejeren skal sælge sin lejlighed.

På grund af beskyttelsen af den private ejendomsret, er sådanne sager meget sjældne, og det er endnu sjældnere, at sagen ender med et tvangssalg.

Boligpriserne presses i vejret

Airbnb og andre tjenester inden for dele-økonomien har medført en ny dynamik i turismeerhvervet. Pludselig har hotellerne fået konkurrence fra de private boligejere. Samtidig er der blevet skabt en åbning for, at spekulanter kan tjene penge på korttidsudlejning ved at opkøbe lejligheder eller villaer og udleje værelser på korttids-basis.

De nye muligheder for boligformidling har også gjort det nemmere for danske arbejdsgivere at tiltrække udenlandsk arbejdskraft. Airbnb mfl. har gjort det nemt for arbejdgiverne at komme i kontakt med boligejere, der gerne vil udleje deres boliger i kortere eller længere perioder.

Sandsynligvis er det denne faktor, der ligger bag ved det store efterspørgselspres på boliger, der på ny har sendt boligpriserne på himmelflugt. Jo flere erhvervsvirksomheder der importerer arbejdskraft, jo større bliver efterspørgselen på boliger og jo højere bliver prisen på ejerlejligheder og enfamilieshuse. Erhvervslivet vil bifalde denne udvikling, som er med til at nedbryde den barriere for vækst, som knapheden på boliger udgør.

En analyse fra Københavns Kommune har vist, at antallet af besøgende i København, der overnatter via Airbnb, fra 2012 til 2016 er steget fra godt 20.000 til godt 450.000 personer. Det fik dengang Københavns overborgmester Frank Jensen (S) til at advare om, at de mange udlejninger kan presse boligmarkedet i København.

Boligpolitik

Denne udvikling har skabt en ny skillelinje i dansk boligpolitik

De vækstorienterede partier som Venstre, Konservative, Liberal Alliance, og de Radikale støtter udviklingen af deleøkonomien, mens partier som Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti er mere forbeholdne ud fra en udlændingekritisk holdning.

SF, Enhedslisten og Alternativet har et modsigelsesfyldt forhold til denne udvikling. På den ene side er man kritisk over for dyrkelsen af vækst som den vigtigste parameter i politik. På den anden side ønsker man ikke at støtte Dansk Folkepartis brændemærkning af udlændinge som folkefjender.

Denne politiske skillelinje blev tydelig, da regeringen i 2017 fremlagde et forslag om lettere vilkår for deleøkonomi. I følge forslaget skulle en ejer kunne udleje sin bolig 90 dage om året. Lejeindtægten skulle være skattepligtig, men bundfradraget blev forøget.

I 2018 indgik VLAK-regeringen forlig med Socialdemokratiet, hvorefter tidsbegrænsningen blev nedsat til 70 dage om året.

Et eksempel på boligspekulation

En migrant-arbejder havde lejet et værelse i et parcelhus, beliggende i en af Københavns omegnskommuner. Parcelhusets ejer havde lejet det ud til en erhvervsvirksomhed, som havde EU-borgere ansat. Virksomheden videreudlejede huset som bolig for sine ansatte.

En af lejerne klagede efter sin fraflytning over huslejens størrelse. Det skete 10 måneder efter indflytningen, og sagen blev derefter indbragt for huslejenævnet af en lejerforening som krævede huslejen nedsat med virkning fra lejerens indflytning. Lejeren havde betalt 8.000 kr om måneden – eller 96.000 for et af de tre værelser i huset med adgang til fælles køkken, stue mm.

Huset var på knap 147 m2, og da lejerens andel var 1/3 deraf, rådede lejeren derfor over derfor 49 m2. Kvadratmeterlejen kan dermed udregnes til  96.000/49 = 1.959 kr/år ekskl. forbrug. En sådan kvadratmeterleje er langt over det lejedes værdi for et parcelhus af denne art i den pågældende kommune.

Da huslejenævnet fik sagen til behandling viste det sig, at lejeren ifølge lejekontrakten havde lejet hele huset og ikke kun et værelse. Hvis dette var rigtigt, ville kvadratmeterlejen kun være 653 kr pr år, hvilket ikke overstiger det lejedes værdi.

Lejerforeningen påpegede at lejekontrakten ikke var i overensstemmelse med de faktiske forhold, idet der beviseligt boede andre lejere i huset. Lejerforeningen påstod, at disse andre lejere også betalte husleje til udlejeren.

Det bestred udlejerens advokat. Han fastholdt, at det var den klagende lejer, der alene havde rådighed over hele huset, og at det måtte være den klagende lejer, der havde videreudlejet værelser til andre af virksomhedens ansatte.

Det lykkedes ikke huslejenævnet at komme til bunds i sagen. Nævnet forsøgte gennem lejerforeningen at skaffe dokumentation for, at de andre lejere også havde betalt leje til deres arbejdsgiver. Dette lykkedes ikke, og huslejenævnet måtte opgive at træffe afgørelse i sagen.

Som medlem af det pågældende nævn er jeg overbevist om, at lejerforeningen havde ret. Formentlig har den klagende lejer ikke forstået, hvad han har skrevet under på, grundet manglende kendskab til det danske sprog.

Airbnb og flygtningene

Tendensen til at Airbnb medfører stigende boligpriser og huslejer er ikke kun et amerikansk og dansk fænomen. Det kan formentlig konstateres i alle europæiske lande.

I USA er Airbnb blevet inddraget i striden om landets indvandringspolitik, som efter valget af Donald Trump er blevet endnu mere højspændt og giftigt end før.

Da Trump i 2017 annoncerede sit forslag om indrejseforbud for statsborgere i en række muslimske lande gik Airbnbs leder direkte ind i debatten og tilbød gratis overnatning til imigranter og turister, der var strandet i lufthavne som følge af forbuddet.

Artiklen har tidligere været bragt i on-line-tidsskriftet, Kritisk Debat

 

Links:

Artikel i Wikipedia

https://en.wikipedia.org/wiki/Airbnb

 

Artikel af Rachel More i tidsskriftet Slate, februar 2014: More Guests, Empty Houses

https://slate.com/business/2014/02/airbnb-gentrification-how-the-sharing-economy-drives-up-housing-prices.html

 

The Washington Post, 29 januar 2017: Airbnb offers free housing to refugees…

https://www.washingtonpost.com/news/the-intersect/wp/2017/01/29/airbnb-offers-free-housing-to-refugees-and-others-in-limbo-after-trumps-executive-order/

 

Artikel i Altinget, 14 marts 2017: Airbnb er en del af Københavns boligpolitik

https://www.altinget.dk/by/artikel/frank-jensen-airbnb-regulering-er-en-del-af-koebenhavns-boligpolitik

Artikel i Netavisen Pio, 16 maj 2018: Tilfredshed i København med loft over

Airbnb-udlejning

https://piopio.dk/tilfredshed-i-koebenhavn-med-loft-over-airbnb-udlejning

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Af
Blad nr 82
22. februar 2018
Boligmangel, Boligpolitik, Privat udlejning

22 februar 2018

Hvis vi vil forhindre en yderligere skævdeling af Danmark, må der indføres huslejeregulering for alle boliger – eller også må boligstøtteordningen udvides så også mellemindkomsterne kan få glæde af den.

 

Af Jakob Lindberg

Lad os først se på muligheden for forbedring af den individuelle boligstøtten

Forbedring af den individuelle boligstøtte

Det vil være teknisk nemt at udvide boligstøtten, således at flere indkomstgrupper kan få gavn af den. I øjeblikket gives boligstøtten fortrinsvis til pensionister og til lønmodtagere med lav indkomst. En enlig forsørger med to børn, der tjener mere end 450.000 kr kan ikke få boligstøtte.

Men denne ordning er dyr for de offentlige kasser. I øjeblikket koster den skatteyderne over 6 mia kroner om året.

Politisk er der hvert år forslag til, hvordan man kan begrænse boligstøtten. Det er ikke sandsynligt, at de partier, der repræsenterer boligejerne, vil acceptere at det offentlige skal yde endnu større tilskud til betaling af lejernes boligudgifter.

Derfor vil jeg i det følgende beskrive tre muligheder for at indføre en huslejeregulering for de lejemål der er opført efter 1. januar 1992 og hvor det i øjeblikket er lovligt at opkræve markedsleje.

 

1) Det lejedes værdi

Denne reguleringsmetode findes allerede i lovgivningen og anvendes ofte i tvister om husleje i erhvervslejemål. For eksempel bruges den til huslejefastsættelse for ældre lejemål i uregulerede kommune og for de såkaldte 80-20-lejemål. 80-20-lejemålene er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den bruges også til fastsættelse af husleje i gennemgribende forbedrede lejemål

Ved denne metode kan en udlejer får lov til at opkræve huslejeforhøjelse, hvis den gældende leje i et lejemål er væsentlig lavere en det, der kaldes ”det lejedes værdi”. Derved forstås, ”..den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

På tilsvarende måde kan en lejer få lejenedsættelse, hvis han kan vise, at den gældende leje er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Det er dommerne i boligretten, der afgør sådanne sager.

Problemet med denne metode, er at den part, der vil have ændret lejen, skal bevise, hvad det lejedes værdi er. Det gøres ved at fremvise sammenligningslejemål. Dette er svært, fordi der skal skaffes adgang til at se disse sammenligningslejemål, og lejerne/udlejerne skal fremlægge lejekontrakter for disse.

I sær er det svært for lejerne at skaffe sammenligningslejemål, fordi lejerne er dårligere organiseret end udlejerne.

Hvis man bruger denne metode til huslejefastsættelse i det nyere byggeri, vil huslejenævnene ret nemt kunne danne sig en praksis, fordi et nævn ikke behøver at bese sammenligningslejemål. Men det vil udløse mange boligretssager i tilfælde, hvor udlejeren ikke vil acceptere huslejenævnets kendelse. I disse ankesager vil lejerne ofte komme til kort, fordi de ikke kan præstere sammenligningslejemål.

Sandsynligvis vil denne metode ikke være effektiv nok til at kunne sænke lejen i det private nybyggeri.

 

  1. Det lejedes værdi med mønsterlejemål

Man kan effektivisere denne metode på følgende måde: Hvert 4 år udpeges der i en kommune ved en offentlig procedure en række model-lejemål, der repræsenterer forskellige boligtyper i privat udlejningsbyggeri. Det er disse model-lejemål, som skal anvendes som sammenligningslejemål både af huslejenævnene og af boligretterne. Modellejemålene beskrives i ord og med video, således at boligrettens medlemmer ikke behøver at besigtige lejemålene.

Det er svært at vide, om denne reguleringform vil betyde reelle begrænsninger i huslejerne. Det afhænger helt af, hvordan model-lejemålene sammensættes og hvilke grupper, der får indflydelse på udpegningen af dem.

 

  1. Omkostningsbestemt leje

Boligreguleringsloven gælder for lejemål i ejendomme med mere end 6 lejemål, der er opført før 1992. Efter loven skal man fastsætte, hvor høj huslejen må være ved indflytningen. Det sker gennem en kompliceret beregning, der kaldes ”budgetleje” eller ”omkostningsbestemt leje”. Du kan se andetsteds i bladet et eksempel på beregning af en sådan leje.

En sådan metode ville man også kunne bruge, når det gælder nyere ejendomme. Det forudsætter, at folketinget bestemmer sig til, hvilket afkast udlejerne skal have lov til at opkræve. For eksempel kan man fastsætte afkastet til 4 % eller 7 % af ejendomsværdien i et bestemt år. Derefter skal afkastet være fastlåst i kroner og ører.

I skemaet herunder kan man se, hvilke huslejer, der bliver resultatet, hvis afkastet sættes til 4%. De fleste af eksemplerne er konkrete lejligheder, der er udbudt til leje gennem boligportal.dk. Eksemplet fra Stevns stammer dog fra en huslejenævnssag. Det lykkedes mig ikke at finde eksempler på nyere lejemål med markedsleje i Lolland og Haderslev kommune.

 

Dobbelt op i Ørestaden

Skemaet  herunder viser, at kvadratmeter-lejen i eksemplet fra København er mere end dobbelt så høj, som lejen som i eksemplerne fra Svendborg og Stevns. Se nederste række i skemaet. Den er også markant højere i København (2.104)  end i Roskilde (1.378) og i Randers (1.173).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hvilket afkast

I søjlediagrammet herunder kan man se, hvilken forskel det gør om afkastet beregnes som 4 % eller 7 % eller der er tale om markedsleje.

Som man kan se, ligger markedslejen højere i København end hvis der er omkostningsbestemt leje. Hvis den omkostningsbestemte leje skal virke således, at lejere med mindre indkomster får råd til at bo i København, er det vigtigt, at afkastprocenten bliver sat tilpas lavt, f.eks. 4 %. Med 7 % i afkast vil den omkostningsbestemte leje også blive for dyr.

Det samme gælder eksemplerne fra Roskilde, Svendborg og Stevns. Her ligger den omkostningsbestemte leje med 7 % afkast højere end markedslejen.

I alle eksemplerne – bortset fra Stevns – er den omkostningsbestemte leje med 4 % afkast væsentlig lavere end den nugældende leje.

 

Lejerne har det svært i det skæve Danmark

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
22. februar 2018
Boligbyggeri, Boligmangel, Boligpolitik

22 februar 2018

Det private nybyggeri er lukket land for almindelige mennesker og forstærker den boligmæssige opsplitning

Af Jakob Lindberg

Siden 1992 har det været muligt for investorer at bygge nye ejendomme med såkaldt ”fri huslejefastsættelse” – eller markedsleje, som jeg vil kalde det i det følgende. Det blev muligt at fastsætte lejen som markedsleje, såfremt det drejede sig om en lejlighed i en ejendom opført efter 1. januar det år.

Ved markedsleje forstås den højeste leje en udlejer kan opnå ved at udbyde en lejlighed på markedet. Hverken reglerne i boligreguleringsloven (omkostningsbestemt leje) eller reglerne i lejeloven (det lejedes værdi) skulle gælde for disse ejendomme.

Nybyggeri, Islands Brygge, København

Markedsleje og markedspriser

Når det gælder alle mulige andre varer end lejeboliger vil konkurrencen medføre, at priserne på en vare bliver nogenlunde ensartede. Derfor kan man tale om, at en vare har en markedspris.  Hvis firma-1 sælger en standard-vaskemaskine til 2.000 kr., så kan firma-2 vanskeligt sælge den samme type maskine til 3.000 kr. Forbrugerne vil opdage, at den er billigst i firma 1 og købe den dér. Firma-2 vil være nødt til at sætte prisen ned. Dermed er der opstået en markedspris for standard-vaskemaskiner.

Men sådan er det ikke med lejeboliger. Mange mennesker er tvunget til at bo inden for en vis radius af deres arbejdsplads, hvilket begrænser udbuddet. Meget ofte er lejerne også tvunget til at flytte netop på det tidspunkt, hvor deres hidtidige bolig skal fraflyttes af den ene eller den anden grund, f.eks. fordi der var en tidsbegrænsning på denne lejlighed.

Boligsøgende lejere har som regel behov for at få en ny bolig nu og her. Hvis der i området ikke er mange ledige lejligheder, vil de være nødt til at acceptere en meget høj leje for overhovedet at få en lejlighed. Derfor oplever man ofte, at huslejerne i ejendomme med ureguleret leje er meget forskellige.

Nogle lejligheder med markedsleje betaler f.eks. 1.500 kr/m2 årligt mens andre betaler 2.000 kr/m2.

 

Højt lejeniveau i København og omegn

Et niveau på mellem 1.500 og 2.000 kr/m2 årligt er sædvanligt i f.eks. København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby Tårbæk kommuner for nyere private lejelejligheder. Det samme gælder kommuner som Århus, Odense og Roskilde.

Det høje lejeniveau for nybyggede private boliger gør det meget vanskeligt for lønmodtagere med lave indkomster at finde en bolig i disse kommuner. De private lejligheder i den gamle boligmasse med omkostningsbestemt leje er svære at få fat i, fordi de næsten aldrig udbydes ved almindelig annoncering.

De billige almene lejligheder er meget svære at komme ind i, dels fordi der er meget få fraflytninger og meget lange ventelister, og dels fordi kommunen lægger beslag på en stor del af de ledige lejligheder, som de anviser til akut boligløse.

De ledige andelsboliger bliver ofte købt af venner og bekendte til folk, der i forvejen bor i andelsboligforeningen.

Ejerlejlighederne er kommet så højt op i pris i hovedstadsområdet, at de fleste lønmodtagere ikke har råd til at købe dem, blandt andet fordi, der kræves en meget høj udbetaling.

Så er der de private udlejningsboliger tilbage. Et blik på f.eks. Boligportalen viser, at de er meget dyre. De fleste koster mellem 1.650 og 2.000 kr pr m2. Den månedlige leje ligger oftest mellem 13.000 og 20.000 kr. om måneden.

 

Eksempel

Lad os tage et af de billigere eksempler på lejligheder, som var annonceret på Boligportalen den 9. februar 2018. Det var en lejlighed i Ørestaden: Leje 13.200 kr. om måneden + 1.000 kr. i forbrug, i alt 14.200 kr.

En enlig forsørger med 2 børn skal leje denne lejlighed på 90 m2. Lad os antage at familien er sparsommelig og kan klare sig for 12.000 om måneden til alle andre udgifter end husleje. Så skal den enlige forsørger have udbetalt 26.200 kr. efter skat og arbejdsmarkedsbidrag.

Hvis vi antager at forsørgeren kun skal betale 33 % brutto i skat, så skal vedkommende tjene 42.505 kr. i personlig indkomst før skat og arbejdsmarkedsbidrag om måneden for at få råd til denne bolig. Det svarer til en personlig indkomst pr. år på 510.000.

Vores enlige forsørger skal altså have et temmeligt vellønnet job. Man kan ikke tjene 510.000 kr., hverken som sygeplejerske, politibetjent eller skolelærer. Kun meget få enlige forsørgere vil have råd til at bo i det private nybyggeri i København.

Lejeniveauet i Århus by er på højde med lejeniveauet i København, hvad angår det nye private udlejningsbyggeri.

 

Hvad kan der gøres?

Hvis København og Århus ikke kun skal være forbeholdt de velstillede, skal enlige forsørgere som f.eks. skolelærere også kunne bo der. Dette forudsætter, at der bygges mange almene boliger, hvor lejen er væsentlig lavere.

En anden mulighed er at lave en ny form for huslejeregulering for byggeri opført efter 1992. Derom handler den anden artikel her på dette opslag.

Indfør maksimal leje for det nye private udlejningsbyggeri

Sproget

Til sidst et par ord om sproget. Det, som jeg kalder ureguleret husleje, bliver normalt kaldt ”fri husleje”. Jeg har også selv brugt det. Men jeg hader det ord! For når vi bruger det, godtager vi boligspekulantens grundværdier.

For en boligspekulant betyder ”frihed”, at man som ejer af en ejendom har frihed til at udbytte andre mennesker. Man har ret til at udnytte sin monopolsituation maksimalt.  Man har ret til at lokke boligløse til at leje en bolig, de ikke har nogen chance for at blive boende i på længere sigt, fordi huslejens størrelse gør det umuligt for lejeren at betale for et rimeligt privatforbrug.

Frihed er for mig, at alle på boligmarkedet fra den enlige forsørger til den velhavende ungkarl har mulighed for at få en ny bolig, når der er behov for det uden at man skal bruge flere timer hver dag på at pendle.

Spekulantens frihed er lejerens tvang. Spekulantens usympatiske ideologi skal ikke indbygges i vores sprog.

Den glemte boligdebat

Af
Blad nr
10. december 2017
Boligmangel, Privat udlejning

10 december 2017

Spillede boligmanglen nogen rolle i valgkampen – og blev huslejereguleringen overhovedet berørt af politikerne

 

Af Jakob Lindberg

I København og Århus har boligpriserne nu nået et niveau, der ligger over priserne i 2007 – før finanskrisen og det massive prisfald, der fulgte i årene derefter. Finanskrisen blev en ulykke for mange, men prisfaldet på ejerboligerne medførte trods alt, at det frem til 2013 blev muligt for mennesker med almindelige indkomster, at købe deres egen bolig.

 

Boligmanglen ingen talte om

Nu er vi tilbage og på vej mod en ny boligboble. Markedet har intet lært. Ejendomsmæglerne jubler hver gang, statistikken melder om prisstigninger. Politikerne har tilsyneladende heller ikke lært noget. Der er i hvert fald ikke blevet taget initiativ til at skabe et mere sundt boligmarked.

Hvis man skal gøre boligmarkedet sundere, skal man bygge flere almene boliger. Selv om de nye almene boliger også er dyre, er der trods alt en afgrund mellem niveauet i det almene og i det nye private udlejningsbyggeri. Jeg taler slet ikke om ejerboligerne. De er ikke til at komme i nærheden af, hvis man er over 60 – allerede fordi bankerne ikke vil låne penge til en huskøber i denne aldersklasse

Det er kommunerne, der bestemmer om der skal bygges mere alment byggeri i deres område. Men alligevel har emnet stort set ikke været en del af den kommunale valgkamp. En indikator for dette er de kandidattester, som f.eks. TV2, DR og Århus Stifttidene har gennemført for at lodde kandidaternes holdning til vigtige emner. Der blev spurgt om trafik, affald, kultur, idræt, flygtninge, bander og meget mere, men ikke et eneste af spørgsmålene drejede sig om boligmanglen.

 

Status for huslejereguleringen

Kommunerne bestemmer, om der skal være huslejeregulering for det ældre private udlejningsbyggeri. Da boligreguleringsloven fik sin nuværende form i 1970-erne blev huslejereguleringen – i form af den omkostningsbestemte leje – indført i alle kommuner med over 20.000 indbyggere.

Desuden blev det muligt for mindre kommuner, at indføre huslejereguleringen, og det blev muligt for de større kommuner at afskaffe den. Frem til kommunalreformen i 2007 var der tendens til, at næsten alle kommuner i Østdanmark og Fyn indførte huslejereguleringen.

Endnu flere områder fik indført huslejeregulering ved kommunesammenlægningerne i 2007. Som det kan ses af skemaet her på siden er der nu kun 18 kommuner tilbage, som har fravalgt huslejereguleringen.

En af de første spørgsmål, som de nye kommunalbestyrelser skal tage stilling til, er om der skal ændres på huslejereguleringen i kommunen. Vi vil senere følge op dette vigtige spørgsmål.

 

Hvilke kommuner er uregulerede?

Kommunalbestyrelsen kan beslutte, om en kommune skal følge reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven. De kommuner der ikke følger reglerne i dette kapitel kaldes ”uregulerede kommuner”

Af de 98 kommuner i Danmark er de 18 uregulerede. De uregulerede kommuner er:

Jylland:

Fanø

Herning

Holstebro

Ikast-Brande

Læsø

Mariagerfjord

Rebild

Ringkøbing-Skjern

Samsø

Struer

Thisted

Tønder

Billund

Vesthimmerland

 

Fyn og øer:

Ærø

 

Sjælland og øer:

Greve

Hørsholm

Solrød

 

Alle kommuner, der ikke er nævnt ovenfor er regulerede kommuner.

Vi gentager listen marts 2018, da der ofte sker ændringer lige efter et kommunevalg.

Forkert at kalde ventelister en fed forretning

Af
Blad nr
17. oktober 2017
Almen udlejning, Boligmangel

17. oktober 2017

Det er direkte forkert, når Danmarks Lejerforeninger påstår, at DAB har fordoblet ventelistegebyret fra 2015 til 2016.

Dementi fra DAB

I en artikel bragt af Danmarks Lejerforeninger den 29. august 2017 kan man læse, at ventelistegebyrerne, som ”de store” boligselskaber [administrationsselskaber] opkræver, er blevet en fed forretning.

Læs: Opnoterings- og ventelisteindtægter fordoblet siden 2010

Artiklen, der er skrevet af Lars Vestergaard, underbygger påstanden med fakta om, hvordan gebyrerne for opskrivning på ventelister har udviklet sig siden 2012. DAB påstås i den forbindelse at have fordoblet venteliste-indtægterne fra 2015 til 2016 til 23,9 millioner kroner. Det tal er forkert.

– Det ærgrer mig, at Danmarks Lejerforeninger ikke har taget fat i os for at verificere tallene inden de går videre med så markant en udmelding. Vi kunne jo med det samme have fortalt dem, at det korrekte tal for ventelistegebyrer er 10,1 millioner kroner – altså under halvdelen af det påståede beløb, og i øvrigt uændret i forhold til 2015, forklarer Niels Olsen, administrerende direktør i DAB.

De 23,9 millioner kroner, som artiklen refererer til, er summen af de samlede gebyrer og særlige ydelser, DAB har opkrævet i alt i 2016. Det gælder eksempelvis restancer, lønrefusion og deltagerbetaling for kurser afholdt af DAB. Tallet dækker altså over langt mere end blot ventelistegebyrerne.

 

Indtægter modsvarer udgifterne

De indtægter, DAB har haft på ventelistegebyrerne modsvarer fuldt ud de udgifter, der er forbundet med vedligeholdelse af ventelisterne.

– Vi er meget opmærksomme på, at de gebyrer, vi opkræver, står mål med vores udgifter på området. Ikke blot fordi lovgivningen kræver det, men fordi vi ser det som vores pligt. Netop i år har vi lanceret en ny fælles opskrivning, som betyder, at boligsøgende med bare én opskrivning kan skrive sig op til alle de boliger, DAB administrerer, fortæller Niels Olsen.

 

Billigere at skrive sig op i flere selskaber

Hvor hvert lokale boligselskab før tog 150 kroner pr. år for en opskrivning, koster det nu blot 180 kroner om året i det nye system – uanset, hvor mange selskaber den boligsøgende er skrevet op i.

– Vi har lagt stor vægt på, at det nye system både skal være nemt at gå til og at det ikke skal give de boligsøgende flere omkostninger. Og det synes jeg, vi er lykkedes med, slutter Niels Olsen.