Boligministeren har fastsat midlertidige regler for beboerdemokratiet under coronaen
Et repræsentantskabsmøde eller en ordinær generalforsamling
– kan udskydes så længe sundheds- og ældreministeren har udstedt forbud mod større forsamlinger. Når forbuddet er blevet ophævet skal de pågældende møder indkaldes uden “unødigt ophold”
Medlemmer af bestyrelsen kan fortsætte deres hverv indtil mødet bliver afholdt.
Afdelingsmøder
Bestyrelsen for boligorganisationen kan beslutte at udskyde eller helt aflyse afdelingsmøder så længe der er forbud mod større forsamlinger. Medlemmer, som er på valg kan fortsætte indtil ordinært indtil næste afdelingsmøde er afholdt.
Budgetlægning
Boligorganisationen kan fastsætte et driftsbudget for det kommende budgetår uden at det godkendes på et afdelingsmøde, sålænge forsamlingsforbuddet er i kraft.
Normalt er der ikke mulighed for at sætte et budgetforslag til urafstemning blandt en afdelings lejere. Men som følge af forsamlingsforbuddet kan en boligorganisation nu beslutte, at budgetforslaget skal sættes til urafstemning blandt beboerne.
Aflæggelse af regnskab
Bekendtgørelsen er desværre meget forvirrende med hensyn til dette punkt.
I § 3, stk. 2, står: “Det godkendte årsregnskab skal sammen med bestyrelsens årsberetning, revisors beretning og udskrift af revisionsprotokol uden unødigt ophold indsendes til kommunalbestyrelsen til gennemgang efter afholdelse på et ordinært repræsentantskabsmøde eller generalforsamling”. Hvis forsamlingsforbuddet varer til f.eks. 1. august, skal regnskabet for 2019 mm. først indsendes efter 1. august.
I § 5, stk. 1 står: “Boligorganisationen indsender regnskaber m.v. i overensstemmelse med de frister, der fremgår af § 74”..i driftsbekendtgørelsen. I denne bekendtgørelse står, at .. “Regnskabet for den almene boligorganisation og samtlige afdelingsregnskaber bilagt bestyrelsens årsberetning og udskrift af revisionsprotokollen indsendes inden 6 måneder efter regnskabsårets afslutning til den tilsynsførende kommunalbestyrelse, jf. kapitel 21…” Dette betyder at regnskaber der er afsluttet pr. 31. december 2019 senest skal være indsendt den 30. juni.
Begge dele kan ikke være rigtigt.
Tilsvarende regler gælder for selvejende institutioner, som ejer ungdomsboliger.
Klageadgang
I følge bekendtrørelsen kan man ikke klage over beslutninger og afgørelser, der er truffet efter disse bestemmelser, men det har kun ringe betydning, da hele bekendtgørelsen – bortset fra § 3 – ophæves den 1. juli 2020.
Kilde:
Bekendtgørelse om fravigelse af regler på boligområdet som følge af coronavirussygdon 2019 (COVID-19). Nr. 361 af 4/4 2020. Transport og Boligministeriet.
Konflikten om paralellsamfundspakken med indgrebet mod de såkaldte “ghettoer” spidser til. Boligministeren forsøger nu at påvirke domstolene ved at hænge de protesterende beboere ud som islamister
Af Jakob Lindberg
Kære Kaare Dybvad
Du har den været på besøg i bebyggelsen Nøjsomhed i Helsingør, hvor selskabet Boliggården har opsagt et stort antal beboere i et forsøg på at undgå at komme på den skadelige ghettoliste. Flere af beboerne har nu protesteret mod opsigelserne, hvilket bevirker, at sagerne skal gennem retssystemet før de pågældende kan sættes ud.
I følge Helsingør Dagblad den 11/6 udspandt der sig følgende samtale mellem dig og boligselskabets direktør:
– Kaare Dybvad ville gerne vide, om det er korrekt, at der blandt nogle af beboerne er en tilknytning til det islamiske politiske parti Hizb ut-Tahrir.
– Det har vi en klar formodning om, lød det fra Boliggårdens direktør.
Kaare Dybvad fortsatte:
– Hvis der er en tilknytning til Hizb ut-Tahrir, så er det et tegn på, at nogle af beboerne befinder sig i et parallelsamfund. De anerkender ikke vores folkestyre, de mener at kvinder er mindre værd end mænd, og alt er underlagt religiøse dogmer. Det er nogle værdier, der slet ikke er danske, og det er der grund til at være opmærksom på.
Beboerne svines til
En sådan nederdrægtighed havde jeg ikke ventet fra din side. Uden skygge af bevis sviner du de protesterende beboere til. Du tillægger dem nogle antidemokratiske holdninger ved at slå dem i hartkorn med den islamistiske bevægelse, Hizb ut-Tahrir.
Jeg kan ikke frigøre mig fra den mistanke, at dit motiv er at påvirke dommerne i de kommende retssager om opsigelserne. Hvis det er rigtigt, så er du ude på meget dybt vand. En boligminister må selvfølgelig ikke forsøge at lægge pres på domstolene. Du begår i så fald et lovbrud, der er langt mere alvorligt end det, Inger Støjberg er blevet beskyldt for.
Folketinget har vedtaget en lov om udsættelse af flere frister på lejeområdet – blandt andet fristen for aflæggelse af varmeregnskab, der er udsat til 4. oktober.
Af Jakob Lindberg
Vi har modtaget dette spørgsmål fra et af vore medlemmer
I disse coronatider er administrator, i den ejendom, jeg er lejer i, forsinket med fremlæggelse af varmeregnskabet, hvilket naturligvis er forventet.
Da jeg trods flere henvendelser til administrator, stadig intet havde hørt vedrørende forsinkelsen af varmeregnskabet, bad jeg blot om at få forelagt de tal, der var blevet aflæst.
Dette er heller ikke modtaget af administrator, der derimod oplyste, at de havde modtaget en frist for varmeregnskabet til oktober 2020, men administrator kunne ikke oplyse, hvoraf fristen fremgik, blot at det stod i en bekendtgørelse – uden nærmere præcisering – da medarbejderen ikke var i besiddelse af tallene.
Kunne brevkassen præcisere, hvilken bekendtgørelse der kan være tale om, samt hvad bekendtgørelsen indeholder ?
En anonym
Svar
Desværre er den god nok. Bekendtgørelsen er udsendt den 6. april 2020 af boligministeriet og hensigten er at tage højde for følgerne af coronaen.
To af punkterne i bekendtgørelsen omhandler fristen for aflæggelse af varme og vandregnskaber i det private og almene lejebyggeri. I begge tilfælde har man vedtaget, at forlænge fristen, således at de regnskaber, der skulle være kommet frem til lejerne i perioden i mellem den 4. april og den 3. oktober først skal være kommet frem den 4. oktober.
Fire måneder
I dit tilfælde drejer det sig om varmeregnskabet for kalenderåret 2019. I følge loven skal dette regnskab udsendes til lejerne senest den 30. april 2020. Det er denne frist, der nu er rykket til den 4. oktober, fordi der er en frist på 4 måneder.
Bemærk, at der i fjernvarme- eller naturgasfyrede ejendomme i nogle tilfælde gælder en senere frist, nemlig 3 måneder fra det tidspunkt, hvor udlejer får tilsendt opgørelsen fra værket. I dette tilfælde bliver udlejers frist 15. maj.
Men i begge tilfælde er fristen nu udsat til 4. oktober 2020.
Virkning af fristen
Når man betaler a-conto bidrag til varme eller vand, er der tale om en forudbetaling, som een gang om året skal udlignes. Lejeren får tilbagebetalt, det beløb, hen har betalt for meget eller efterbetale, hvis der er betalt for lidt. Derfor er det vigtigt, at udlejer overholder fristen. Havde man ikke den frist i loven ville en udlejer kunne trække regnskabet i langdrag.
Hvis en udlejer ikke overholder fristen, kan hen ikke kræve efterbetaling.
Desværre kan lejerne ikke gøre noget for at få varmeregnskaberne fremlagt tidligere end 4. oktober, og en udlejer har heller ikke pligt til at oplyse lejerne om resultatet af aflæsningen.
I de efterfølgende artikler gennemgår jeg de andre midlertidige regler i bekendtgørelsen.
Kilde: Bekendtgørelse om fravigelse af regler på boligområdet som følge af coronavirussygdon 2019 (COVID-19). Nr. 361 af 4/4 2020. Transport og Boligministeriet.
Boligminister Kaare Dybvad Bek har flere gange udtalt, at det, der får ghetto-områdernes beboere i arbejde, er ghettoplanen. Boligministeriet erkender dog, at der ikke er belæg for ministerens udtalelse.
Af Sally Jensen, Respons
Hvert år kommer flere beboere i Danmarks såkaldte ghetto-områder i arbejde. Det kan ses som et udtryk for, at ghettolisten og lovgivningen bag ghettoplanen virker, har boligminister Kaare Dybvad Bek flere gange udtalt til DR.
Argumentet for, at det at komme på ghettolisten skulle have en positiv effekt på beskæftigelsesgraden, er, at det vil få de pågældende boligforeninger til at arbejde hårdere for at få folk i arbejde.
Respons har dog tidligere beskrevet, hvordan boligsociale indsatser, der blandt andet skal hjælpe beboere i arbejde, nedprioriteres i regeringens ghettoplan.
Derfor tog vi på baggrund af Kaare Dybvad Beks udtalelser kontakt til Transport- og boligministeriet og spurgt til belægget for, at det at komme på listen over ghettoområder skulle have en positiv effekt på beboernes beskæftigelsesgrad.
Svaret var, at der intet belæg er. Der er nemlig slet ikke foretaget nogle undersøgelser af ghettolistens effekt på områdernes beboere.
Boligsociale indsatser virker
Til gengæld er de boligsociale indsatser i landets udsatte boligområder løbende blevet monitoreret og evalueret, og mange undersøgelser har vist, at målrettede, lokale initiativer har positive effekter på tallene for kriminalitet, uddannelse og beskæftigelse blandt beboerne.
De boligsociale indsatser er ikke afhængige af ghettolisten, men derimod af kommunernes individuelle helhedsplaner, der har eksisteret længe før ghettolisten. De boligsociale projekter støttes økonomisk af Landsbyggefonden, der både får penge fra lejerne i de almene boligområder og fra staten. Den statslige støtte er dog med ghettoplanen blevet beskåret med 100 millioner kroner.
Modsat effekt
Det synes derfor svært at få øje på, at ghettolisten skulle hjælpe områdernes beboere i arbejde. Faktisk lader det til, at ghettolisten i nogle sammenhænge har den modsatte effekt, fortæller Jesper Kurdahl Larsen, der er boligsocial chef i Brabrand boligforening i Aarhus:
“Det er uhensigtsmæssigt, at man stempler et område som Gellerup, hvor man gerne vil have flere beboere i arbejde, som en hård ghetto. Det kan medføre, at beboerne bliver mødt med fordomme, der gør det sværere for dem at komme i jobs, fordi mange arbejdsgivere reagerer negativt på, at en ansøger siger, at vedkommende bor i en hård ghetto. Det kommer til at give et indtryk af, at Gellerup er én stor bande.”
Jesper Kurdahl Larsen kan se, at det, der faktisk virker i et område som Gellerup, er lokale initiativer, som kommunen og boligforeningen samarbejder om. Når der skal bygges nye boliger eller andre faciliteter i Gellerup, tager boligforeningen kontakt til bygherrer og entreprenører og sørger for, at de ansætter nogle af de arbejdsløse beboere fra området. Det har en dobbelt effekt, eftersom det både får flere af beboerne i arbejde, og samtidig giver det mindre hærværk i området, siger Jesper Kurdahl Larsen:
“Det giver en følelse af lokalt ejerskab over de bygninger, der bliver opført. Hvis man selv har hjulpet med at bygge et bibliotek, passer man også bedre på det bagefter.”
Jobdating
Boligforeningen har desuden oprettet “jobdating” fire gange om året. Her kontakter de virksomheder som supermarkeder, rengøringsfirmaer og anlægsgartnere og inviterer dem til at komme ud og tale med nogle af de jobsøgende beboere i Gellerup, som normalt oplever at blive valgt fra i bunken af jobansøgninger på grund af deres fremmedklingende navne, fortæller Jesper Kurdahl Larsen:
“Til jobdating bliver folk ansat samme dag, som jobsamtalen er blevet afholdt, og det er en kæmpe hjælp både til beboerne og til virksomhederne. Det giver en optimisme og en fantastisk energi i boligområdet, og det er så enormt vigtigt, at den erfaring bliver videregivet, og at vi får fortalt, at det godt kan lade sig gøre!”
Siden 2015 er arbejdsløsheden i Gellerup/Toveshøj i Aarhus faldet fra cirka 52% til cirka 49%. Kriminaliteten er næsten halveret, og den gennemsnitlige indkomst er steget. Området er dog stadig på regeringens ghettoliste.
Om forfatteren
Sally Jensen er skribent på internetmediet, Respons.
Respons er et journalistisk kollektiv, der skriver om repræsentation af politisk marginaliserede og udsatte grupper i samfundet. Dets mission er at hjælpe vigtige, men oversete historier og vinkler frem i lyset gennem grundig journalistik og derigennem bidrage til en demokratisering af det danske medielandskab.
Der er ikke noget galt med statistikken – det er brugen af den, der lugter
Af Jakob Lindberg
I regeringens officielle statistik over de almene boligområder skelner man mellem Udsatte boligområder og det, man med et nedværdigende udtryk kalder Ghettoer. Men hvad forstår man nu med de to betegnelser:
Det gælder for begge typer af områder, at der bor mindst 1000 personer i området.
De Udsatte boligområder er karakteriseret ved følgende 4 forhold:
Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnittet over de seneste 2 år.
Andelen af beboere dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år.
Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grunduddannelse, overstiger 60 pct. af samtlige beboere i samme aldersgruppe.
Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området (eksklusive uddannelsessøgende) er mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.
To af disse fire forhold skal være opfyldt, hvis et område skal kunne kaldes et Udsat boligområde
En ”Ghetto” er en særlig type af et Udsat boligområde. Det er et udsat boligområde hvor mindst 50 % af beboerne er indvandrere eller efterkommere fra ikke vestlige lande
Det er kompliceret at holde styr på alle disse faktorer på én gang. Så for at gøre det mere forståeligt har jeg lavet en forkortelse af de faktorerne 1-4 ovenfor
Udsatte boligområder
I kort form kan man udtrykke det således:
Beboerne i et Udsat boligområde er:
(1) mere arbejdsløse/syge end gennemsnittet
(2) mere kriminelle end gennemsnittet
(3) dårligere uddannede end gennemsnittet
(4) fattigere end gennemsnittet.
Men da blot to af de fire kriterier skal være opfyldt for at komme i kassen med Udsatte boligområder kan områderne være meget forskellige.
Eksempler:
Område A opfylder (2) og (4). Her bor mennesker, der i gennemsnit er lidt mere kriminelle end gennemsnitsbefolkningen og samtidig er de Men de er ligeså lidt arbejdsløse og lige så veluddannede som gennemsnittet af befolkningen.
Område B opfylder (1) og (3). Her bor mennesker der er mere arbejdsløse/syge og dårligere uddannede end gennemsnittet. Men de er lige så lidt kriminelle som gennemsnitsbefolkningen og heller ikke fattigere end gennemsnittet.
De to områder er således meget forskellige. Man skulle derfor ikke tro, at politikerne skulle have nogen grund til at sætte dem i samme bås. Da Lars Løkke i 2018 fik ideen til ”Ghettopakken” tilføjede han et samlende kriterium:
Ved et ”ghetto”område forstod han et Udsat boligområde, der samtidig havde mindst 50 % indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande.
Fordeling efter etnisk oprindelse
Lars Løkke har ret i, at der i visse dele af den almene boligsektor bor uforholdsmæssigt mange indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande.
I figuren nedenfor kan vi se, at 9 % af hele landets befolkning er ikke-vestlige indvandrere. Dette tal er langt lavere end de mindst 50 % som bor i ”ghettoerne”. Det er en vigtig oplysning, hvis man vil vide noget om Danmark i det 21. århundrede.
Kilde: Danmarks Statistik
Nytårstalen
Men hvordan brugte Lars Løkke så denne oplysning. Det så vi i hans nytårstale, 2018
Han brugte som den første statsminister i Danmark det antisemitiske begreb ”ghetto” om de almene boligområder. Disse områder var ”parallelsamfund”, hvormed han mente, at mange mennesker med de samme problemer er klumpet sammen. ”Ghettoerne” var befolket af mennesker, der havde ”stillet sig udenfor ” (Var det hoveddøren eller julefrokosten, han mente?)
”Ghettoerne” havde ”slået huller” i Danmarkskortet. (Fy for den) og de havde sendt ”fangarme ud på gaderne, hvor kriminelle bander skaber utryghed, og ind i skolerne, hvor forsømte børn hænger på kanten”
Fangarmene var også ”dykket ned i kommunekassen”, hvor indtægterne var blevet mindre og udgifterne større, end de behøvede at være – ”og ud i samfundet, hvor danske værdier som ligeværd, frisind og tolerance taber terræn”. (Man bliver rundforvirret af at læse så meget vrøvl på én gang).
Men: Hvor var den skyldige?
Den skyldige var udlændingepolitikken: ”Jeg er overbevist om, at årtiers slappe udlændingepolitik har gjort sit. Der blev lukket flere ind i Danmark, end vi magtede at integrere” – sluttede Lars Løkke af.
Dermed fik han endelig sagt det ord, der skulle blive hovedkriteriet på indsatsen mod paralellsamfundene: Udlændingene.Dette ord blev hovedkriteriet for en ”ghetto”: Et område, hvor andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande var højere end 50 %.
Det blev en nytårstale, der fik stor betydning for Danmark. For det var dette signal, som førte til, at de almene boligorganisationer begyndte at planlægge den største bølge af nedrivninger og salg af gode moderne boliger i danmarkshistorien.
Samtidig fik regeringen slået hul på princippet om, at almene boliger ikke må sælges til private.
Fremmedfjendsk
Var Løkkes nytårstale racistisk? Nej. Han taler hverken om ”perkere” eller ”niggere”. Men at den var fremmedfjendsk er hævet over enhver tvivl. Og dette underliggende tema var ikke noget tilfælde. Fremmedfjendskheden – eller fremmedangsten – var den følelse, som Løkke kunne bruge politisk.
Angst æder sjæle op, siger man. Men den kan også binde vælgere sammen. Selv om en landmanden, forretningsmanden, fabriksarbejderen og pensionisten ikke har meget tilfælles politisk, så kan de bevæges i samme retning, hvis de har et fælles uhyre at frygte. Fremmedangsten blev det fælles uhyre, som både Venstre, Socialdemokraterne og Dansk Folkeparti udnyttede.
Ved misligholdelse forstås skader, der er opstået som følge af uforsvarlig adfærd, forkert brug af lejligheden eller forkert vedligeholdelse.
Ved normalistandsættelse forstås maling af lofter og vægge. Udgifterne hertil reduceres med 1% for hver måned lejeren har boet i lejemålet.
Udlejeren skal oplyse lejerne om samtlige regler om vedligeholdelse og istandsættelse ved lejerens indflytning. Hvis denne oplysning ikke er givet, kan lejeren kun afkræves udgifter som følge af misligholdelse.
Flyttesyn og fraflytningsrapport
Udlejer skal afholde flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.
2. Lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejer og lejer kan dog aftale et kortere varsel, når lejemålet er opsagt eller ophævet
3. Fraflytningsrapporten skal indeholde oplysninger om hvilke istandsættelsesarbejder, der er sket som følge af misligholdelse og hvilke der er sket som følge af normalistandsættelse. Udgifter til istandsættelser, der ikke står i fraflytningsrapporten er lejeren uvedkommende.
4. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes senest 14 dage efter synet, såfremt lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten
5. Hvis der er fastsat et fast normalistandsættelsesbeløb skal dette være oplyst i fraflytningsrapporten
Foreløbig opgørelse og endelig opgørelse
6. Senest 14 dage efter synet skal lejeren have en foreløbig opgørelse over den anslåede udgift til istandsættelse.
7. Istandsættelsesarbejderne skal udføres uden unødigt ophold.
8. Den endelige opgørelse skal tilsendes lejeren uden unø- dig forsinkelse.
9. Den endelige opgørelse skal indeholde oplysning om, hvilke istandsættelsesarbejder der er udført, og hvad hvert enkelt arbejde har kostet.
10. Den endelige opgørelse skal indeholde oplysning om hvorledes lejerens andel af istandsættelsesudgifterne er beregnet.
11. Det skal udtrykkeligt fremgå af den endelige opgørelse, hvilke arbejder der er udført som følge af misligholdelse og hvilke andre istandsættelsesarbejder, der er udført.
12. Hvis den anslåede udgift i punkt 6 er overskredet, skal det udtrykkeligt fremgå, hvordan lejerens andel er bereg- net. Overskridelser, der forhøjer lejerens samlede andel af den anslåede udgift med mere end 10 % er lejeren uvedkommende.
Konsekvens ved overtrædelse
13. Ved overtrædelse af disse regler bortfalder udlejerens krav på istandsættelse. Dog ikke såfremt lejeren er fraflyttet uden at oplyse sin nye adresse.
Udlejeren Boliggrøn skulle betale samtlige istandsættelsesomkostninger ved en lejers fraflytning, fordi selskabet ikke havde udleveret en kopi af fraflytningsrapporten ved synet af lejligheden
Af Jakob Lindberg
Boliggrøn er en almen boligorganisation med et blakket ry. I tidligere artikler i dette blad har jeg skrevet om Boliggrøns fiasko ved opførelsen af den almene boligafdeling, Uglevænget i Køge Kommune. Se artiklen:
Hvis der var en kategori i Guinness Rekordbog om byggesjusk, ville Boliggrøn være kandidat til en topplacering.
Denne artikel handler ikke om byggesjusk, men om Boligselskabet Sjællands behandling af et lejerpar ved deres fraflytning. Boligselskabet Sjælland er administrator af bebyggelsen på Boliggrøns vegne.
Aktive lejere
Lejerne, Heidi og René Rolff var blandt de lejere, der flyttede ind i en helt ny lejlighed i bebyggelsen.
Begge var meget aktive i den periode på 18 måneder, hvor de boede i Uglevænget. Blandt andet var det René, som tog initiativ til en lejerforening, der meldte sig ind i Køge Lejerforening. Dette fik betydning, da de skulle flytte.
Der var mange af Uglevængets beboere, der flyttede ud af Uglevænget i 2015 og 2016. Jeg deltog i mange af disse flyttesyn i denne periode. De blev næste alle sammen afsluttet med forlig. De medarbejdere fra Boligselskabet Sjælland, der deltog i flyttesynene, var imødekommende og tog i vidt omfang hensyn til byggesjuskproblemerne. Disse problemer havde i mange tilfælde bevirket, at lejlighederne ikke var håndværksmæssigt korrekt udført, da lejerne flyttede ind.
Som led i forligene indgik blandt andet, at lejerne fik nedslag i udgiften til malerarbejdet. Så vidt så godt.
Fraflytningssynet
Men da familien Rolff skulle flytte, var der ingen vilje til forlig fra Boligselskabet Sjællands side.
Der blev afholdt flyttesyn den 15. april 2016. Selv de mindste ridser i gulvene blev skrevet på synsrapporten. Hvad angår malerarbejdet, insisterede Boligselskabet Sjælland på, at lejerne skulle betale for normalistandsættelse af hele lejemålet med undtagelse af den lovbestemte rabat på malerarbejdet, som alle lejere får. Selvom lejerne bad om det, fik de ingen yderligere nedslag, selvom lejligheden havde været i dårlig stand ved indflytningen.
Boligselskabet Sjælland krævede, at lejerne skulle betale følgende: Normalistandsættelse minus rabat, 15.060 kr – og gulvafslibning: 8.190 kr.
Det er min opfattelse, at familien blev straffet for deres kritiske indstilling til Boliggrøn og Boligselskabet Sjælland.
Fraflyningsrapporten blev ændret
Selve synet foregik på den måde, at medarbejderen gik rundt og noterede fejl og mangler ned på sin komputer. Ved afslutningen af synet skrev lejerne under på modtagelsen af rapporten i et pegefelt på medarbejderens komputer, men de kunne ikke få udleveret en papirkopi af rapporten, som der står i reglerne, fordi medarbejderen ikke havde taget nogen printer med.
Medarbejderen tilbød lejerne, at de kunne køre med til kontoret og få udleveret en papirkopi, men det afslog lejerne, fordi kontoret lå 10 km væk
Senere samme dag modtog lejerne på mail to forskellige kopier af synsrapporten med kort tids mellemrum. I den ene udgave, stod der, at lejerne ikke havde deltaget i synet, hvilket var direkte forkert. Denne udgave var kun underskrevet af Boligselskabet Sjælland’s medarbejder.
I den anden udgave stod der at lejeren havde deltaget, men hverken lejerens eller medarbejderens underskrift fremgik af rapporten.
Bebeoerklagenævnet
Lejeren klagede over forløbet af synet til Beboerklagenævnet i Køge Kommune. Afgørelsen kom efter 4 måneders sagsbehandling.
Ved indbringelsen havde jeg på lejernes vegne krævet, at alle beløb til istandsættelse skulle bortfalde, fordi udlejer havde overtrådt reglene i Vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 13, stk. 4, hvori der står:
”Rapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes lejeren senest 14 dage efter synet, såfremt denne ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.”
I Vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 17, stk. 1 står der, at udlejers krav på istandsættelse bortfalder, hvis blot en af bestemmelserne i bekendtgørelsens paragraffer 13, 14 eller 15 ikke er overholdt.
Lejerne havde ikke fået udleveret rapporten. De havde beviseligt været til stede, og de havde ikke nægtet at kvittere for modtagelsen. Derfor måtte det være indlysende for nævnet, at udlejers krav skulle bortfalde.
Nævnet gav udlejer medhold
Flertallet i nævnet henholdt sig til, at lejeren ved udfyldelse af hans opsigelse havde krydset af i felt, hvorefter der var aftalt digital kommunikation. Dette berettigede efter flertallets opfattelse til, at udlejer senere kunne fremsende synsrapporten pr mail.
Flertallet godkendte også udlejerens påstand om, at lejerne ikke havde ønsket at kvittere for modtagelsen af rapporten ved synet. Derfor var udlejeren berettiget til at sende fraflytningsrapporten på mail efter synets afslutning.
Mindretallet i nævnet – lejerrepræsentanten – ville give lejerne medhold i sagen.
Boligretten
Lejerne ankede sagen med støtte fra Køge Lejerforening. Det tog boligretten 3,5 år at behandle sagen, blandt andet fordi udlejersidens boligdommer glemte at møde frem til den ene domsforhandling, og var syg ved den næste domsforhandling.
Endelig – den 21 januar 2020 – kom dommen fra Boligretten i Roskilde.
Her fik lejerne fuldt medhold i, at de ikke skulle betale for hverken normalistandsættelse eller gulvafslibning. Dommen var ikke enstemmig, men flertallet af de tre dommere – den juridiske dommer og den lejerudpegede boligdommer – udtalte:
“Da sagsøgerne (lejerne) var til stede på synet og underskrev fraflytningsrapporten, var sagsøgte forpligtet til at udlevere denne ved synet – enten fysisk eller i elektronisk form i henhold til parternes aftale om digital kommunikation. Da sagsøgte (Boligselskabet Sjælland) ikke gjorde dette, men først efterfølgende fremsendte fraflytningsrapporten til sagsøgerne (lejerne), stemmer vi for, at sagsøgtes krav på istandsættelse bortfalder, jf. vedligeholdelsesreglementet §17, stk. 1.”
Udlejersidens boligdommer var uenig med flertallet, og mente ikke at lejerne havde underskrevet fraflytningsrapporten. Han ville derfor give Boligselskabet Sjælland medhold i sagen.
Forholdsmæssigt afslag
Boligretten skulle også tage stilling til et krav fra lejerne om et forholdsmæssigt afslag i lejen på 20.000 kr, fordi byggeriet ikke levede op til de løfter om energibesparelser, som Boliggrøn havde stillet i udsigt ved udlejningen.
Dette fik lejerne ikke medhold i, da alle dommerne fandt, at det ikke var bevist, at Boliggrøn ved udlejning af boligen til sagsøgerne havde ”tilsikret eller garanteret et lavt varmeforbrug”.
Kilde: Dom afsagt af Retten i Roskilde den 21. januar 2020 i sag nr. BS 2A-81/2017
Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp
Læs mere om reglerne for fraflytning i alment byggeri i næste artikel:
Læs om hvordan administrationsselskabet KAB trækker for mange penge op af lejernes lommer
Af Jakob Lindberg
Bebyggelsen Ravnsborg ligger i Køge Kommune og er en del af Sydkystens Boligselskab, som administreres af Danmarks største selskab inden for den almene boligsektor, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab).
Ravnsborg består af 70 lejemål opført som rækkehuse i 2011. I 6-års perioden 2013-2018 har der hvert år været et betydeligt overskud på mellem 250.000 kr og 650.000 kr. Kun i 2014 var der et mindre underskud på 97.000 kr.
Overskud og underskud opføres på en særlig konto (konto 407) i afdelingens regnskab. Ved udgangen af 2018 stod der 1.298.998 kr på denne konto. Det betyder, at hvert lejemål i tidens løb har betalt 18.557 kr for meget i leje.
Alene i 2018 betalte hver lejer 7.633 kr for meget i leje.
Balanceleje
Princippet om balanceleje betyder, at afdelingen ikke må opkræve højere leje end det, der kan dække de direkte udgifter til driften samt et beløb til henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse. De eneste former for profit, der må lægges oven i, er et lovpligtigt beløb til boligselskabets dispositionsfond og arbejdskapital.
Hvis den opkrævede leje overstiger udgifterne, er der tale om overskud. Administrationsselskabets økonomimedarbejder kan aldrig ramme helt præcist, når der skal laves et forslag til budget for afdelingen. Når året er gået, vil der altid være et lille overskud eller et lille underskud.
Men i øjeblikket er inflationen så lav i Danmark, at en erfaren administrator bør kunne ramme plet med en margen på plus/minus 2.000 kr pr lejemål.
Overbudgettering
Det har imidlertid vist sig, at de administrerende selskaber som f.eks. KAB ikke bestræber sig på at ramme plet, men tværtimod overbudgetterer. Det sker tilsyneladende systematisk.
Overbudgettering forekommer, når man i budgettet sætter udgifterne for højt og indtægterne for lavt.
I tilfældet, Ravnsborg ser tallene således ud:
År: Overskud pr bolig
2013: 9.329
2014: -1.393 (underskud)
2015: 3.608
2016: 8.303
2017: 5.207
2018: 7.633
Kun i år 2014 ramte KAB plet.
Indtægtsføring af overskud
Hvis der alligevel kommer et overskud, siger reglerne, at det skal indtægtsføres ved den førstkommende budgetlægning efter at regnskabet er færdigt. Derved bliver lejen nedsat, eller stigningen bliver mindre.
Administrator skal indtægtsføre overskuddet over højst 3 år. Det er ikke sket fuldt ud i afdeling Ravnsborg. En del af overskuddet stammer fra perioden 2013-15 og burde være helt udlignet. Ved budgettet for 2020 skal der derfor indtægtsføres følgende beløb:
Tal for 70 boligerKr
Rest fra perioden 2013-15: 590.028
1/3 af overskud 2016: 193.732
1/3 af overskud 2017: 121.494
1/3 af overskud 2018: 178.097
I alt 1.083.351
Af de 1.083.351 blev 358.000 indtægtsført i 2019. Resten er 725.351, som skal indtægtsføres i 2020. Beløbet er det mindste, man kan indtægtsføre, hvis KAB skal overholde reglerne.
På afdelingsmødet i efteråret 2019 blev det besluttet kun at indtægtsføre 485.000 kr. Der er altså indtægtsført 240.351 kr for lidt. Da der er 70 boliger på Ravnsborgvej, betyder det, at de 70 lejere i på Ravnsborgvej kommer til at betale 3.434 kr for meget i 2020 eller 286 kr for meget hver måned.
Man ved endnu ikke, hvor stort årets overskud bliver i 2019 og 2020, hvis det bliver lige så højt som gennemsnittet for perioden 2013-18, så vil beboerne ved udgangen af 2020 stadig have betalt 1.158.644 kr for meget eller 16.552 kr pr bolig.
Manglende overholdelse af non-profit-princippet truer med at ødelægge den almene boligsektor gode ry.Det opsamlede overskud er steget med 75 % på tre år
Af Jakob Lindberg
Selvom den almene boligsektor officielt drives på non-profit-basis, opkræves der store overskud i de almene boligafdelinger. Mellem 2015 og 2018 er det årlige overskud steget med 40 %. I 2018 var overskuddet 1,3 mia kroner.
De almene boligafdelinger hober penge op til ingen nytte. Ved udgangen af 2018 var det opsamlede overskud i sektoren på 2,8 mia kroner Ved udgangen af 2015 var det kun 1,6 mia kroner. Dermed er det samlede overskud steget med 75 % på kun tre år.
Boligorganisationerne holder på pengene
Efter reglerne skal det opsamlede overskud bruges til at nedsætte huslejen eller mindske eventuelle huslejestigninger.
Mange almene administrationsselskaber overholder dog ikke reglerne herom. I stedet holder de på pengene. Dette truer med at ødelægge lejernes og offentlighedens tiltro til at boligorganisationerne drives uden profit-motiv. Derved risikerer administrationsselskaberne også at ødelægge den almene boligsektors gode ry.
Danmarks Lejerforeninger har lavet en undersøgelse af regnskaberne for 2015 og 2018, der dokumenterer dette.
Balancelejeprincippet
Undersøgelsen viser, at der i stort omfang ophobes overskud i de almene afdelinger i strid med det princip om balanceleje, der officielt gælder for sektoren. Med balanceleje menes, at lejen i en almen afdeling (bebyggelse) fastsættes således, at den kan dække de udgifter, der er i afdelingen. Der må således ikke budgetteres med overskud.
Hvis der alligevel kommer et overskud, skal dette tilbageføres til lejerne som en indtægt i de efterfølgende år, hvorved lejestigninger kan undgås eller formindskes.
Undersøgelsen viser, at de almene boligorganisationer, som administrerer afdelingerne, kun i ca. halvdelen af tilfældenene opfylder dette princip.
Det årlige overskud var 1,3 mia kr i 2018.
I 2018 var årets overskud 1,30 mia kr for alle afdelinger tilsammen. I 2015 var overskuddet kun 0,93 mia kr. På tre år var det årlige overskud derfor steget med 40 %, hvilket er langt over den almindelige inflation i samfundet.
De penge, som en boligafdeling får i overskud, skal opspares og bruges til at nedsætte lejen i de følgende år. Mange administratorer foretrækker dog at holde på pengene, således at det kun er en del af dem, som bliver ført tilbage til lejerne.
Derved stiger det opsamlede overskud år efter år.
Hvad er opsamlet overskud
Med opsamlet overskud (eller underskud) menes summen af overskud/underskud, siden man begyndte at registrere dette omkring 2010.
I den almene sektor er der fælles regnskabsregler. Efter de fælles regnskabsregler i den almene sektor regler skal det samlede overskud/underskud ved årets slutning bogføres på en konto i passiverne, der kaldes opsamlet resultat.
Store forskelle mellem boligorganisationerne
I undersøgelsen er det opsamlede overskud for hver enkelt afdeling blevet udregnet. Derudfra er hver afdeling placeret i kategorierne efter hvor stort de opsamlede overskud var. Resultatet ses her:
Overskudskategori
Antal boliger
Andel i % af alle boliger
Opsamlet overskud i gennemsnit pr bolig
3. grads overskud
(mindst 15.000 kr/bolig)
31.185
5,4
22.941
2. grads overskud
(5.000-14.999 kr/bolig)
221.948
38,7
8.510
1. grads overskud og balance
(op til 4.999 kr/bolig)
262.577
45,7
2.179
Underskud
58.334
10,2
-6.376
Det ses, at i mere end 31.000 boliger har beboerne over de sidste 10 år betalt 22.941 kr for meget i husleje. Dvs. knap 191 kr for meget hver måned.
Beløbet er et gennemsnitstal. Der findes 3 afdelinger hvor det opsamlede overskud er over 100.000 kr/bolig, og der findes 22 afdelinger, hvor det opsamlede overskud er over 50.000 kr/bolig.
Årsager
Grunden til de store overskud er, først og fremmest, at administratorerne i forretningførerselskaberne finder det bekvemt, at der er overskud på afdelingernes regnskaber. Derfor overbudgetterer de fleste af dem. Det vil sige, at de overvurderer udgifterne og undervurderer indtægterne
Andre undlader de at føre årets overskud tilbage som en indtægt i budgettet, således som reglerne siger.
En anden årsag er, at langt de fleste afdelingsbestyrelsesmedlemmer og menige beboere ikke har indsigt i regnskaberne, og at de derfor vælger at stole på konsulenten fra administrationen, når budgetterne skal godkendes.
En tredje årsag er, at den kontrol, som kommunerne fører med de almene boligorganisationer er meget overfladisk. Tilsynet forlader sig på, at et revisionsfirma har godkendt regnskabet, og revisorerne gør kun meget sjældent opmærksom på overtrædelserne af reglerne om overskud.
Derfor får overtrædelserne af princippet om balanceleje lov til at fortsætte.
En kopi af undersøgelsen kan rekvireres hos Jakob Lindberg ved henvendelse til koege@dklf.dk
Professor på Aalborg Universitets Center, Hans Skifter Andersen mener, at parallelsamfundspakken – også kaldet ”ghettopakken” er begrundet i en konspirationsteori, som er uden baggrund i den danske og internationale forskning om integrationsproblemer
Af Jakob Lindberg
I kronikker i Berlingske Tidende og Politiken har Hans Skifter Andersen fremsat nogle særdeles kritiske kommentarer til loven om bekæmpelsen af parallelsamfund, som nu er ved at blive gennemført. Hans kritik bygger på mere end 20 års forskning i udsatte boligområder
I kronikken i Berlingske forklarer han at, udsatte boligområder opstår på steder, hvor de, der har valgmuligheder på boligmarkedet, ikke vil bo. Herved opstår der et tomrum, hvor de dårligst stillede grupper – f.eks. indvandrere – kan flytte ind. De har få valgmuligheder og er derfor ofte henvist til at bo i almene boliger.
De køber sjældent ejerboliger, fordi de har lav indkomst og problemer med at få lån. De har også svært ved at få adgang til privat udlejning og andelsboliger.
Ifølge Skifter Andersen har de udsatte boligområder svært ved at tiltrække ’almindelige mennesker’, hvorfor de i stor udstrækning anvendes af personer udenfor arbejdsmarkedet og af indvandrere. Mange af disse boligområder har været inde i en negativ spiral, hvor de sociale problemer blandt en del af beboerne skaber dårlig medieomtale og gør det endnu sværere at tiltrække boligsøgende.
I nogle få tilfælde er områderne også præget af høj kriminalitet. Synlige sociale problemer kan også skabe utryghed og medvirke til øget fraflytning.
Fravalg
Der er ifølge Skifter Andersen en tendens til, at danske boligsøgende fravælger boligområder med mange indvandrere. Det starter allerede når andelen er over 20 pct., hvilket den er i mange almene boligområder, idet indvandrere i gennemsnit udgør mere end 20 pct. af beboerne i almene boliger.
De konkrete problemer i de udsatte boligområder er:
dårligt omdømme,
arbejdsløshed
sociale problemer
negativ social arv hos børnene
utilpassede og kriminelle unge
skoler og institutioner der er belastede af mange tosprogede og socialt belastede børn.
Skifter Andersen dokumenterer, at kommuner og boligselskaber med en stor indsats har haft succes med at inddæmme og mindske disse problemer. Der er dokumentation for, at der er relativt færre problemer i danske områder end mange steder i udlandet.
Den fraværende stat
Staten har ikke gjort ret meget for at løse disse problemer siden starten af nullerne. Skifter Andersen mener, at regeringerne siden da har gjort indsatsen sværere ved at bruge nedgørende betegnelser som ’ghettoer’, og ved gentagne gange at sætte bestemte bebyggelser i en gabestok.
Den metode, man har valgt til at udpege bebyggelser som ghettoer, er stort set uden sammenhæng med de konkrete problemer i bebyggelserne. Det synes at være tilfældigt, om det er arbejdsløshed, andel indvandrere, uddannelse eller domme for kriminalitet, der er afgørende for, om et område udpeges. I nogle tilfælde er der tale om, at områder kommer på eller af listerne, når blot et lille antal beboere bliver arbejdsløse eller kommer i arbejde.
Konspirationsteori
Hans Skifter Andersen skriver:
– Den opfattelse af problemerne, som ghettoplanen bygger på, er baseret på nogle forkerte påstande om årsagerne til at de udsatte boligområder er opstået og hvad problemerne er i dem. Man kan sige, at planen bygger på en slags konspirationsteori. Påstanden er, at beboerne, og specielt indvandrerne, er søgt sammen i områderne for at danne såkaldte parallelsamfund og isolere sig fra det danske samfund. Det er en skarp og helt udokumenteret anklage, som står i modsætning til det vi ved fra forskningen.
Hans Skifter Andersen peger på, at mindre end 2 pct. af ikke-vestlige indvandrere i områderne ønsker at bo et sted med et flertal af indvandrere. Den viser også, at mere end 80 pct. har danske venner og bekendte. Der har også været en omfattende europæisk forskning som viser, at man ikke bliver mere arbejdsløs af at bo i sådanne områder. Man bor der derimod, fordi man er arbejdsløs, og mange flytter væk, når de får arbejde.
Ødelæggende plan
Det mest ødelæggende element i planen er ifølge Skifter Anersen at kravet om at reducere andelen af almene boliger til 40 pct. Det betyder i værste fald at op til 10.000 almene boliger skal nedlægges, enten ved nedrivning, ved salg som ejerlejligheder eller ved omdannelse til andre boligformer.
Da det kan være meget svært at få solgt et så stort antal boliger inden for kort tid uden tab, er der stor risiko for, at man bliver nødt til at rive dem ned. De vil være en katastrofe for en by som København, hvor manglen på billige boliger er høj.
Urealistisk målsætning
Den formulerede målsætning for ghettoplanen, at ‘der ikke skal være ghettoer i Danmark i 2030’er urealistiskifølge Hans Skifter Andersen.
– Man kan sige med meget stor sikkerhed, at der også i 2030 vil være boligområder med mange sociale problemer og mange indvandrere. Der har altid været områder i byerne, hvor de fattigste og socialt svage bliver opsamlet og hvor flertallet ikke vil bo. Selv om det skulle lykkes at ændre nogle af de nuværende udsatte boligområder markant, så vil de blive afløst af nye,skriver Hans Skifter Andersen.
Han fortsætter:
– Erfaringerne fra nedrivninger i Holland i områder, som havde langt større problemer end de danske, har vist, at de fordrevne sociale problemer i meget stor udstrækning genopstår i andre udsatte områder. Der er mange andre almene boligområder som også har en stor andel beboere på overførselsindkomst, men som ikke er på Regeringens liste over udsatte boligområder. De vil skulle modtage de udsatte boligsøgende der er forment adgang til områderne på ghettolisten og vil blive fremtidens udsatte boligområder.
Skifter Andersen peger på, at det er i disse mindre belastede områder, at kommunerne må bruge deres boligsociale anvisningsmuligheder og genhuse beboere fra ’ghettoerne’. Regeringen forbyder kommunerne at bruge alle de områder, der er kategoriseret som udsatte, hvilket er en meget stor del af de almene boliger.
Flere hjemløse
Skifter Andersen peger på, at ”ghettoplanen” vil betyde en væsentlig indskrænkning af boligmulighederne for de svageste i samfundet og give kommunerne store problemer med at løse boligsociale problemer. I de store byer vil det betyde flere hjemløse og at sociale problemer eksporteres til omegnen og yderkommuner. Løsningen på problemerne med de udsatte boligområder er ikke at nedlægge almene boliger, men tværtimod at øge antallet, så man kan fordele mennesker med sociale problemer over flere områder. Erfaringerne viser netop, at kommuner som Ballerup, Brøndby og Albertslund, med mange almene boliger, har færre problemer med udsatte boligområder.
Skifter Andersens konklusion
– Ghettoplanen er et helt uhørt politisk tiltag i Danmark, hvor meget drastiske foranstaltninger gennemtvinges baseret på løsagtige forestillinger om de problemer man vil løse og uden samarbejde med de involverede kommuner og boligselskaber. De bombastiske krav om nedbringelse af antallet af almene boliger, og truslen om ekspropriering, bør fjernes. I stedet bør man overlade det til kommuner og boligselskaber at afgøre hvad der bedst for den enkelte bebyggelse.
Kilde: Kronik af Hans Skifter Andersen i Berlingske Tidende den 23. oktober 2018
