Kategoriarkiv: Almen udlejning

Forbud mod repressalier

Af Morten Tarp
Blad nr 91
30. juni 2021
Almen udlejning, Tvangsflytning, ,

Ghettolovpakken er racediskrimination, da beboerne i en ghetto risikerer tvangsflytning, fordi nogle af beboerne i bebyggelsen kommer fra ikke vestlige lande

 

Af Morten Tarp

Beboerne i de boligområder, som er ramt af ghettolisterne, bliver udsat for en ringere behandling end beboere i andre almene boligområder. I en hård ghetto skal antallet af almene boliger reduceres fra 100 % til 40 %, hvilket indebærer, at mange af de nuværende beboere vil blive tvunget til at flytte. I alle andre boligområder bliver man kun smidt ud af sin almene lejebolig, hvis man har gjort noget galt (ikke betalt husleje, spillet høj musik hver nat, slået på naboen osv.).

Den ringere behandling skyldes udelukkende, at boligministeren har udskreget boligområdet til at være en hård ghetto. Den afgørende betingelse for at stemple et boligområde som ghetto er, at der bor mange beboere med en bestemt afstamning (”ikke-vestlige”).

Beboerne får en ringere behandling, og det skyldes nogles beboeres afstamning. Ghettolovpakken fra 2018 iværksætter således negativ forskelsbehandling på grund af afstamning, dvs. racediskrimination.

Så enkelt er det.

Ikke let at være krænker

Krænkerne har svært ved at acceptere kritik af ghettolovpakken. De optræder med en fornærmet mine, som om det var synd for krænkeren, at dennes handlinger bliver udsat for kritik: »Påstår du, at jeg er racist?«. Tænk, hvis en sexkrænker sagde, at det er en personlig fornærmelse at blive kritiseret for at slikke andre i øret. Men sådan er reaktionen altså ofte i sager om racediskrimination.

Argumentationen fra krænkernes side er heller ikke imponerende. Se her en formulering af statens advokat i retssagen om Mjølnerparken:

»Det er heller ikke korrekt, når [beboerne] har anført, at det at blive tvunget til at flytte fra sin bolig, uden videre udgør ringere behandling (…).«.

Enhver anden vil sige, at det er en ringere behandling at blive tvunget at flytte, i forhold til selv at kunne bestemme, om man vil flytte eller blive boende.

Verserende retssager og god moral

Hvis et boligselskab forsøger at opsige en lejeaftale skal det ske efter en særlig procedure, som er foreskrevet i almenlejeloven. Efter loven har lejer mulighed for at protestere mod opsigelsen, og en protest mod opsigelse indebærer, at boligselskabet skal vælge enten at frafalde opsigelsen eller at anlægge en retssag for at fastholde opsigelsen. Indtil retssagen bliver afgjort er opsigelsen kun foreløbig, og lejeren har derfor ret til at blive boende, mens sagen verserer.

God moral indebærer, at man afventer rettens dom. Mens sagen verserer fortsætter lejeforholdet. Beboeren stadig lejer og skal selvfølgelig betale sin leje hver måned. Boligselskabet er stadig udlejer og skal indkalde beboeren til afdelingsmøder, udføre vedligeholdelse af lejerens bolig osv.

Boligselskaber og verserende retssager

Jeg oplever desværre jævnligt, at boligselskaber ikke holder sig tilbage, selvom en tvist er indbragt for retten.

På grund af ghettolovpakken verserer der nu en række sager i retssystemet. Der er retssagerne om opsigelser for boligområderne Nøjsomhed i Helsingør og Schackenborgvænge i Slagelse, og der er retssagen om Mjølnerparken. Disse retssager ligger alle i landsretten.

I Ligebehandlingsnævnet ligger et stort antal sager fra boligområdet Vollsmose i Odense samt en sag om Nøjsomhed i Helsingør. I januar 2021 kom en afgørelse fra beboerklagenævnet i Aarhus om boligområdet Bispehaven. Herudover er der indbragt sager for Datatilsynet og for det kommunale tilsyn med de almene boliger.

Under retssagerne om ghettoopsigelser i Slagelse har jeg flere gange oplevet, at boligselskabet har kontaktet nogle af de familier, som har protesteret mod opsigelsen, og som derfor er part i en retssag om opsigelsen.

 

Forbud mod repressalier
I retssagerne om ghettoopsigelser har beboerne påberåbt sig bl.a. lov om etnisk ligebehandling. Denne lov giver et særligt værn mod aktører, der ikke har samvittighedsmæssige hæmninger. Af lovens § 8 fremgår et forbud at udøve repressalier:

»§ 8. Ingen må udsættes for ufordelagtig behandling eller ufordelagtige følger som reaktion på en klage eller nogen form for retsforfølgning, der iværksættes med det formål at sikre, at princippet om ligebehandling iagttages.«.

Beboerens klage over diskrimination må altså ikke besvares af boligselskabet ved, at boligselskabet supplerer den oprindelige krænkende adfærd med efterfølgende repressalier, fx ved at undlade at indkalde beboeren til afdelingsmøder, afvise at udføre vedligeholdelse af lejerens bolig osv.

Bestemmelsen er udtryk for det, som jeg ovenfor omtalte som god moral. Mange aktører i samfundet følger sådanne principper. Et alment boligselskab er desværre kun underlagt den standard, som selskabets ledelses moralske habitus kan formå.

Repressalier i det virkelige liv

I de tidligere omtalte breve har boligselskabet fremsendt et tilbud om en genhusningsbolig. Jeg anser det for kritisabelt at sende et tilbud om en genhusningsbolig til en familie, som boligselskabet fører retssag mod, efter at familien har protesteret mod boligselskabets opsigelse. Disse familier har netop protesteret mod boligselskabets opsigelser, fordi de gerne vil blive boende i deres hidtidige lejligheder.

I brevene kræver boligselskabet svar på tilbuddet om genhusning, og boligselskabet hævder samtidigt, at en manglende accept fra lejer skulle indebære, at boligselskabet dermed skulle blive frigjort af sin genhusningsforpligtelse.

Det vil sige, at boligselskabet hævder, at beboeren selv må finde sig en anden bolig, hvis beboeren senere taber retssagen. Den konsekvens er boligselskabets eget påfund. Postulatet om konsekvenserne af en manglende accept fra lejer er udtryk for lige præcis den type repressalier, som er forbudt efter ligebehandlingslovens § 8: ”ufordelagtig behandling eller ufordelagtige følger”.

Sådanne efterfølgende repressalier udgør et særskilt lovbrud, som kan udløse en ny sag. Klage over repressalier indgives til Ligebehandlingsnævnet, og nævnet kan statuere, at repressalierne var ulovlige, og kan tilkende klageren en godtgørelse.

Morale: Kampen mod ghettolovpakken er fuld af spændende udfordringer.

 

Morten Tarp er advokat med speciale i lejeret

 

Hvilke lovovertrædelser kan føre til, at man mister sin bolig

Af Jakob Lindberg
Blad nr
8. juni 2021
Almen udlejning, Privat udlejning, Retssystemet

Ophævelse af lejemål

Ophævelse kan blandt andet ske efter Almenlejeloven § 90, stk. 1, nr. 10 – Lejelovens § 93, stk. 1, litra j, hvis lejeren samtidig overtræder straffe- eller narkolovgivningen

Det kan ske…

Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af visse bestemmelser i straffeloven og narkolovgivningen.

De forbrydelser der kan udløse en ophævelse er:

Straffeloven 

  • 119 (vold mod offentlige myndighedspersoner)
  • 134 a (deltagelse i slagsmål og lignende)
  • 180 og 181 (ildspåsættelse)
  • 192 a (overtrædelse af våbenloven)
  • 216 (voldtægt)
  • 237 (drab)
  • 244-46 (vold og legemsbeskadigelse)
  • 252, stk. 1 (udsættelse af andre for fare)
  • 260 (frihedsberøvelse)
  • 266 (trusler om vold, mm)
  • 276 a (indbrudstyveri)
  • 281 (afpresning af andre for egen vindings skyld)
  • 288(røveri)
  • 291, stk 2 (groft hærværk)

Narkolovgivningen

(Lov om euforiserende stoffer)

  • 3 (salg og anden form for overdragelse af narko)

 

Bemærk: Der skal være tale om at personen er blevet idømt en frihedsstraf eller lignende.

Regeringen vil gøre det lettere at smide kriminelle ud af deres bolig

Af Jakob Lindberg
Blad nr 91
8. juni 2021
Almen udlejning, ,

En almen udlejer skal have mulighed for at ophæve et lejemål i umiddelbar forlængelse af en straffesag

Af Jakob Lindberg

I de seneste 20 år er der sket en række store eller små ændringer af både lejeloven og almenlejeloven, som har udvidet udlejernes muligheder for at ophæve en kriminel persons lejemål og dermed tvinge den pågældende og hens familie ud af deres bolig.

Stramningerne har næsten altid været af politisk og følelsesmæssig karakter: Man har villet tage hensyn til den utryghed, som det påstås, at naboer føler ved at bo i samme bebyggelse som en kriminel person.

Dette gælder også det forslag, som regeringen nu fremlægger. I forvejen indeholder almenlejeloven en bestemmelse der giver udlejeren mulighed for at ophæve et lejemål, hvis en lejer eller medlemmer af lejerens husstand idømmes ubetinget fængselsstraf for utryghedsskabende kriminalitet begået inden for 1 kilometer fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.

 

Skærpelsen i 2018

Denne bestemmelse blev skærpet i 2018. Man indførte et princip om lynjustits. Nu skulle der kunne ske ophævelse af lejemål ved en umiddelbar fogedforretning uden videre bevisførelse end straffedommen.

Normalt kan man ikke få smidt en lejer ud af sin bolig, blot ved at gå til fogedretten. Fogedretternes rolle i lejelovgivningen er først og fremmest at tage stilling til sager om manglende betaling af leje osv. Hvis en lejer ikke betaler sin leje eller lignende på trods af rykkere fra udlejeren, kan hen blive sat ud af fogeden.

Men ved skærpelsen i 2018 blev det nu muligt for fogedretten at sætte en lejer ud af sin bolig, blot ved at henvise til at lejeren havde fået en dom for en straffelovsovertrædelse

 

Proportionalitetsprincippet

Skærpelse fik dog ikke den ønskede virkning. Dette skyldes at fogedretterne og landsretterne har været tilbageholdende med at bruge bestemmelsen under hensyntagen til det såkaldte proportionalitetsprincip (at en straf skal stå i et rimeligt forhold til forbrydelsens karakter).

Her er Danmark (heldigvis) bundet af Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 8 om retten til respekt for bl.a. privatlivet, familielivet og hjemmet. Denne artikel har været anvendt af landsretterne til at begrunde, at man i visse tilfælde har underkendt afgørelser om ophævelse i fogedretten.

Derfor har almene udlejer har ikke været tilfredse med den skærpelse, der kom i 2018 og det er baggrunden for den ændring regeringen nu foreslår.

 

Lynjustits

Når en person bliver dømt efter straffeloven vil dommen i mange tilfælde blive anket til landsretten og i nogle tilfælde til højesteret. Selv efter skærpelsen i 2018 blev de almene udlejere nødt til at vente med at starte en ophævelsessag mod den dømte person indtil dommen var endelig.

De almene udlejere påstår, at det medfører utryghed i blandt de andre beboere i ejendommen, at den dømte fortsat bor i ejendommen, mens sagen verserer ved domstolene. Denne påståede utryghedsfølelse vil regeringen nu kvittere for politisk ved denne ændring af straffeloven og almenlejeloven.

Ændringen indebærer, at i det øjeblik, der ved byretten er afsagt dom i straffesagen, kan udlejeren ophæve lejemålet og om nødvendigt herefter søge at lade lejeren udsætte med fogedens bistand ved en umiddelbar fogedforretning. Det er den almene udlejer, der skal anlægge sagen efter reglerne i  almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 10,

Ophævelsen kan ske i umiddelbar forlængelse af en straffesag, når udlejeren efter politiets henvendelse ved tiltaletidspunktet har meddelt anklagemyndigheden, at denne ønsker at nedlægge påstand om ophævelse.

Derefter vil domstolsbehandlingen ske i umiddelbar forlængelse af straffesagen, men som et almindeligt civilt søgsmål

 

Ingen opsættende virkning, men erstatning

Hvis byretten godkender ophævelsen skal den træde i kraft med det samme. I normale ophævelsessager og opsigelsessager har begge parter ret til at anke afgørelsen til landsretten. Denne opsættende virkning bortfalder. Hvis ikke lejeren efterkommer byrettens dom, kan hele lejerens husstand blive fjernet ved fogedens hjælp

Hvis grundlaget for ophævelse senere bortfalder som følge af, den dømte senere bliver frikendt i straffesagen ved højere retsinstans, skal udlejeren svare erstatning og tilbyde genhusning til den lejer, som har fået ophævet sit lejeforhold.

Skærpet retspraksis i ophævelsessager

Af Jakob Lindberg
Blad nr 91
8. juni 2021
Almen udlejning, Retssystemet,

Højesteret godkendte, at en familie blev smidt ud af deres almene bolig, fordi en søn havde deltaget i en voldelig episode.

Højesteret ligger på Christiansgård i København
Af Jakob Lindberg

En kvindelig lejers søn blev ved en sag ved Retten i Odenses i januar 2016 idømt ubetinget fængsel i 8 måneder for sammen med syv andre tiltalte at have overtrådt blandt andet straffelovens § 119, stk. 1, om vold mod politiet.

Episoden fandt sted i juni 2015 på Bøgetorvet i Vollsmose, Odense. Retten lagde i straffesagen vægt på, at de tiltalte sammen med andre uidentificerede personer uden nogen anledning kastede med sten, andre genstande og flasker med brændende væske mod polititjenestemænd, der var på patrulje i Vollsmose. Retten fandt, at forholdet var planlagt, og anførte, at episoden, der varede mere end en halv time, fandt sted på et meget befærdet område, hvor der også var mindre børn til stede.

 

Boligretten og landsretten

Få måneder efter at straffesagen var afgjort anlagde Fyns Almennyttige Boligselskab sag an mod den kvindelige lejer med påstand om at hun skulle fraflytte sin lejlighed i Birkeparken på grund af den lovovertrædelse, som hendes søn havde begået.

Som begrundelse brugte boligselskabet Almenlejelovens § 90, stk. 1, der blandt andet siger, at en udlejer kan ophæve et lejemål, hvis lejeren eller et medlem af lejerens husstand ”har tilsidesat god skik og orden og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet”  eller hvis ”..lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde at lejerens fjernelse er påkrævet”

Boligretten frikendte lejeren, blandt andet med den begrundelse, at lejeren ikke var tidligere straffet. Boligretten mente også, at at det ikke vil være i en proportionel følge af Lejers søns lovovertrædelser, at hun skulle miste sit lejemål.

Landsretten stadfæstede boligrettens dom.

 

Højesteret gav udlejer ret

Et af de omstridte spørgsmål i sagen var om Fyns Almennyttige Boligselskab kunne opsige Lejer, da gerningsstedet ikke lå på boligselskabets matrikel.

Bøgetorvet, som var gerningssted for kriminaliteten, hører til boligafdelingen Bøgeparken og ligger på et andet sted i boligområdet Vollsmose end boligafdelingen Birkeparkens ejendom med Lejers lejlighed. Bøgeparken og Birkeparken ejes af forskellige almennyttige boligforeninger. Der er ca. 500 meter fra gerningsstedet til ejendommen med Lejers lejlighed. Det fremgår af flere af de forklaringer, der blev afgivet under straffesagen, at Vollsmoses beboere bruger Bøgetorvet som samlingssted til fritids- og afslapningsformål.

Højesteret vurderede, at det ikke udelukker bestemmelsens anvendelse, at gerningsstedet er beliggende på et andet matrikelnummer end ejendommens, og at matriklerne har forskellige ejere. Højesteret fandt, at den begåede kriminalitet var egnet til at skabe utryghed blandt beboerne i boligområdet og indebærer en misligholdelse af en sådan grovhed, at Fyns Almennyttige Bolig- selskab havde ret til at ophæve lejemålet.

I dette tilfælde mente Højesteret ikke, at ophævelsen af Lejer var ude af proportion med udlejers interesse i at skabe ro og tryghed i ejendommen.

Boligretten blåstemplede opsigelse af almene lejere

Af Jakob Lindberg
Blad nr
21. januar 2021
Almen udlejning,

Boligselskab vandt første runde i en opsigelsessag fra Helsingør, hvor mange lejere var blevet opsagt som følge af boligområdets optagelse på pistolisten

 

Af Jakob Lindberg

Ved dommen tog Retten i Helsingør stilling til at det var lovligt at opsige en række personer i bebyggelsen, Nøjsomheden.

Lejerne har besluttet at anke dommen til Østre Landsret

 

Ombygning

De pågældende var blevet opsagt efter § 85, stk. 1, nr 1 i Almenlejeloven. Efter denne bestemmelse kan en lejer opsiges, hvis ”ejendommen skal nedrives, eller en ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes”

Denne begrundelse fra boligselskabets side godtog dommerne. De lagde til grund, at ejendommen skal ombygges, blandt andet ved at der skal ske nedrivning af opgange, etableres elevatortårne og ske ændring af lejlighedernes indretning.

Lejlighederne i de syv opgange skal ombygges til boliger med nem tilgængelighed for ældre beboere, og derfor er opsigelserne lovlige.

 

Tilbudt genhusning

Dommerne lagde vægt på at der var blevet givet et forlænget opsigelsesvarsel på 6 måneder og tilbudt genhusning. Derfor skal lejerne anerkende, at opsigelsen er lovlig og at de skal fraflytte deres lejligheder.

Lejerne har argumenteret for, at opsigelserne skulle tilsidesættes som retsstridig, fordi der er tale om usaglig forskelsbehandling på grund af etnicitet. De finder at opsigelserne burde tilsidesættes i medfør af blandt andet grundlovens § 70, og den europæiske menneskerettighedskonvention (EMRK) artikel 14 og 8.

 

Ret til et hjem

For eksempel står der i EMRK artikel 8, at …. ”Enhver har ret til respekt for sit privatliv og familieliv, sit hjem og sin korrespondence.”

I EMRK, artikel 14 står der at ..” Nydelsen af de i denne Konvention anerkendte rettigheder og friheder skal sikres uden forskel på grund af køn, race, farve, sprog, religion, politisk eller anden overbevisning, national eller social oprindelse, tilhørighed til et nationalt mindretal, formueforhold, fødsel eller ethvert andet forhold.”

I sagen fra Nøjsomheden var det ikke selve de opsagte lejeres nationale oprindelse, der var grunden til opsigelsen, men snarere den diskriminerende karakter af ghettolovgivningen i almenboliglovens § 61 a, som gav anledning til indirekte diskrimination.

§ 61 a påbyder boligorganisationer at nedrive eller sælge lejligheder i de områder der er defineret som ”ghettoer”. Det vigtigste kriterium for at være en ghetto er, at andelen af indvandrere eller efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %. Hvis to andre kriterier også er opfyldt igennem 4 år, bliver boligorganisationen forpligtet til at nedrive eller sælge op til 60 % af lejlighederne. Derved krænkes rettigheden til et hjem hos de beboere, der bliver tvunget til at flytte.

Det er ikke nødvendigvis beboere af ikke-vestlig oprindelse, der bliver opsagt, men de bliver opsagt, fordi der i boligområdet som helhed er mere end 50 % beboere af ikke-vestlig oprindelse. Derfor er det korrekt, at de opsagte beboeres rettigheder krænkes på grund af national oprindelse eller tilhørighed til et nationalt mindretal. Af denne årsag er opsigelserne indirekte forårsaget af den diskrimination, som er forbudt ifølge EMRK, artikel 14.

 

Afvisning

Dommerne afviste, at der forelå ”direkte eller indirekte diskrimination på grund af etnicitet af lejeren i forbindelse med opsigelsen”. Selv hvis der havde været tale om overtrædelse af f.eks. lov om etnisk ligestilling som hævdet af lejerne, ville dette ikke betyde, at opsigelsen var ugyldig.

Nu vil det vise sig om Landsretten, Højesteret og Menneskerettighedsdomstolen er enige med Boligretten i Helsingør. Svaret får vi formentlig først om flere år.

Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp

”Ghettoloven” kræves afskaffet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 90
8. december 2020
Almen udlejning,

Et borgerforslag om afskaffelse af den grimme Lov 38 skal behandles af folketinget

Af Jakob Lindberg

For et halvt år siden stillede 11 lejere i alment byggeri fra alle dele af landet et borgerforslag til folketinget med titlen: Ophæv loven om nedrivning og salg af almene boliger og afskaf de såkaldte “ghettolister”.

Der er nu indsamlet 50.000 underskrifter bag forslaget. Det betyder, at Folketinget er forpligtet til at behandle forslaget.

Lov 38 – eller ”Ghettoloven” som den populært kaldes, blev vedtaget i 2018 af et flertal i Folketinget bestående af Dansk Folkeparti, Liberal Alliance, Venstre, Konservative, Socialdemokratiet og Socialistisk Folkeparti. Imod stemte De Radikale, Alternativet og Enhedslisten.

 

Argumenter

Forslagsstillerne til underskriftindsamlingen begrundede blandt andet deres forslag med disse bemærkninger:

– Loven diskriminerer beboere i almene boliger på baggrund af deres naboers uddannelsesniveau, deres naboers tilknytning til arbejdsmarkedet, deres naboers etnicitet og hvis deres naboer har en lav indkomst. Altså bidrager lovgivningen til forskelsbehandling og diskrimination.

– Borgernes lige rettigheder skal bevares, også når deres hjem er i almene boliger.

– Der skal ikke være nogen form for negativ særbehandling af beboere i almene boliger. Almene beboere skal have lige så meget ret til at beholde deres hjem, som alle andre borgere i landet.

 

Imponerende slutspurt

Det er opmuntrende, at så mange borgere bakkede op om forslaget. Ganske vist udgør 50.000 ikke flertallet i vælgerbefolkningen, og Folketingets flertal er ikke forpligtet til at virkeliggøre forslaget. Men at kunne samle 50.000 underskrifter ved en græsrodsindsats er imponerende og for bare få uger siden så det ikke ud som om, man ville nå målet.

Initiativet, Almen Modstand, som har været en drivende kraft i indsamlingen har ikke haft penge til store dagbladsannoncer. Resultatet er kommet takket være masser af borgeres indsats over for naboer og venner og gennem anvendelse af de sociale medier.

 

En begmand til fremmedhadet

Især for Socialistisk Folkeparti og Socialdemokratiet må forslaget vække eftertanke. ”Ghettoloven” har aldrig været populær blandt de to partiers vælgere. Men der er stadig tid til at sadle om, inden denne grimme lov gør mere skade end den allerede har gjort. Resultatet af underskriftindsamlingen var en begmand til fremmehadet.

Socialdemokrater og folkesocialister!: Hvis I vil jeres eget bedste,  så stemmer I for en afskaffelse af lov 38, når forslaget skal behandles.

 

Kilde: Bag borgerforslaget stod følgende personer:

Ibrahim Fadi El-Hassan, Odense – Patrick Roenberg Hansen, Frederiksberg – Lucas Oliver Bigandt, København – Freja Feldsted Gerved, København – Jean René Bendix Thierry, København – Lamies Nassri,  Ishøj – Mouna Mahmoud, Helsingør – Linda Bruun Villadsen, København – Randi Meldgaard Smitsdorf, Aarhus – Esmaeil Yousef Alnoumeiri, Slagelse – Abdinasir Jama Mohamed, Aarhus.

Store overskud i Køge almennyttige boligselskab (KaB)

Af Jakob Lindberg
Blad nr 90
1. december 2020
Almen udlejning

Lejerne i 13 afdelinger af KaB har i perioden 2014-2019 betalt i alt 45,7 mio kr for meget i husleje

Beboerhus Ellemarken
Ellemarken er den største afdeling i KaB
Af Jakob Lindberg

KaB er et middelstort boligselskab med næsten 3.600 boliger i Køge Kommune. Det administreres af DaB, Danmarks almennyttige Boligselskab, som er et af de største administrationsselskaber i landet.

Ved hjælp af oplyningerne i Landsbyggefondens regnskabsdatabase kan man se hvor stort overskud, der har været i KaB-afdelingerne i 6-års perioden 2014-2019.

Afdelingerne er forskellige. Der er 13 afdelinger med i alt 2.947 boliger, som har balance eller overskud på resultatkontoen. Disse afdelinger har som regel overskud hvert år. Enkelte af dem har i 6-års perioden haft et enkelt år med underskud.

Heroverfor står 4 afdelinger med underskud på resultatkontoen ved udgangen af 2019. Ingen af dem er dog økonomisk nødlidende.

Men jeg vil beskrive de to grupper af afdelinger hver for sig.

 

Overskudsafdelingerne

Der er tale om følgende bebyggelser: Fuglevænget, Nordgården, Skovparken, Ellemarken, Blåbærparken, Torpgården, Lynggården, Lille Skensved, Nyemarken, Møllegården, Byskovparken, Harens Kvarter og Skovbo Ældreboliger.

De har i 6-årperioden haft et samlet overskud på ca. 55. mio kroner (A+B). Det fordeler sig således:

A: Overskud brugt til afvikling af underfinansiering 29.863.108
B: Overskud overført til resultatkonto 25.533.506
C: Underskud i perioden -781.475
D: Brugt til afvikling af tidligere underskud -268.000
E: Overført til drift -8.671.663
F: Netto overskud 2014-2019 45.675.476
G: Netto overskud pr bolig (2.497 boliger) 15.499

Af de 55 mio er knap 1 mio (C +D) brugt til at dække underskud med. 8,7 mio er ført tilbage til lejerne som en indtægt i budgettet (E). Tilbage er der 45,7 mio (F), som enten er brugt til at dække underfinansierning, eller stadig står på resultatkontoen. Netto overskuddet er dermed 15.499 kr pr. bolig over 6 år (G). En gennemsnitsbeboer altså betalt mere end 2.500 kr for meget i husleje hvert år.

 

Underskudsafdelingerne

Her taler vi om Køgemarken, Holmebækhuse, Nonnebanken, og Præstbanken. Afdelingerne har i alt 598 boliger.

Afdelingerne har haft et samlet overskud på 6,1 mio kroner (A+B)

A: Overskud brugt til afvikling af underfinansiering 4.627.822
B: Overskud overført til resultatkonto 1.499.602
C: Underskud i perioden -4.526.606
D: Brugt til afvikling af tidligere underskud -2.149.768
E: Overført til drift -1.268.749
F: Netto underskud 2014-2019 -1.817.699
G: Netto underskud pr bolig (598 boliger) -3.040

Til gengæld har der været nogle regnskabsår med underskud på 6,7 mio kr (C+D) og nogle af overskuddene er ført tilbage som indtægter på i alt 1,3 mio kr (E). Netteounderskuddet har været  1,8 mio kroner. (F)

Det betyder, at nettounderskuddet i 6-årsperioden har været 3.040 kr pr bolig i gennemsnit.(G)

Bogføringsfinten med at bruge overskuddet til at afvikle den såkaldte underfinansiering har gjort mere skade end gavn for i hvertfald to af de fire underskudsafdelinger, Nonnebanken og Holmebækhuse.

Begge afdelinger har haft store overskud i alle årene bortset fra 2019, hvor Holmebækhuse fik et underskud på 1,4 mio kr. og Nonnebanken et underskud på 0,6 mio kr. Hvis DaB havde ført hele overskuddet ind på konto 407, ville disse penge have kunnet dække underskuddene i 2019 og de to afdelinger ville ikke have haft noget opsamlet underskud ved udgangen af 2019.

 

 

DaB forvalter i strid med balancelejeprincippet

 

I diagrammet ovenfor ses den samlede nettooverskud i perioden 2014-2019. Topscoreren er Lynggården i Ølby, der har haft en nettooverskud på mere end 40.000 kr pr bolig i perioden. En gennemsnitslejer har betalt 6.739 kr for meget i husleje hvert år.

Nr 2 på hitlisten er Nyemarken i Herfølge. Her er nettooverskuddet næsten 34.000 kr pr bolig i perioden. Det svarer til 5.644 kr for meget i husleje hvert år.

I syv afdelinger, Skovparken, Ellemarken, Harens Kvarter, Skovbo Ældreboligselskab, Møllegården, Blåbærparken og Byskovparken har lejerne i gennemsnit betalt mellem 2.057 og 3.035 kr for meget hvert år i perioden.

En enkelt afdeling, Nordgården havde allerede før 2014 et meget højt opsamlet overskud på konto 407 på 13.276 kr pr bolig. I 2019 forøgede man tilbageførslen af penge til lejerne, såldes at der er kommet et lille netto-underskud for perioden på 443 kr årligt pr bolig. I denne afdeling har DaB ikke anvendt bogføringsfinten.

Store overskud bliver skjult for lejerne

Af Jakob Lindberg
Blad nr 90
1. december 2020
Almen udlejning

Hvis man vi vide hvor mange penge, man har betalt for meget i leje i den boligafdeling, hvor man bor, skal man regne begge de to typer af overskud med

Af Jakob Lindberg

De nuværende regler for overskud startede som en mindre skandale, som fik boligministeriet til at ændre reglerne. Det begyndte med, at Køge Lejerforening klagede over store overskud i nogle bestemte afdelinger, først og fremmest Køges største bebyggelse, Ellemarken. Dette fik to journalister fra Nordjyske Stiftstidende til at lave en undersøgelse i Nordjylland, som viste, at systematiske overskud var vidt udbredte.

Socialministeriet lavede derpå en undersøgelse på landsplan. Undersøgelsen bekræftede, at systematiske overskud var store og systematiske. Resultatet blev at man ændrede reglerne således, at overskuddene blev mere synlige ved at de skal fremgå af resultatkontoen (konto 407).

Man bibeholdt imidlertid en ”kattelem” i reglerne, således at kreative administratorer fortsat kunne gemme store overskud væk. Man bestemte at administratorerne kunne bruge en del af det årlige overskud til at ”afvikle underfinansiering”. Derved undgik man, at der hobede sig penge op på resultatkontoen (Konto 407).

Resultatet er, at det beløb der står på konto 407 kun viser noget af overskuddet. I nogle boligorganisationer er det kun halvdelen som bliver bogført på resultatkontoen. Resten forsvinder, idet de bliver brugt til ekstraordinære afdrag på de lån af egne midler, som de fleste afdelinger gør brug af.

 

Et fiktivt eksempel

En mindre afdeling på 100 boliger har opsparede henlæggelser på feks. 5 mio kroner. Der vedtages på budgetmødet i 2015 at opføre en ny lejeplads, og heraf har man brug for 500.000 til etablering. I stedet for at gå ud og låne disse penge i en bank, beslutter beboerne, at man vil låne af sine egne henlæggelser. Pengene skal betales tilbage over 10 år med 50.000 hvert år.

Udgiften på 50.000 lægges ind i budgettet for 2016. Derved forøges den årlige husleje med 500 kr pr bolig. Ligesom i mange andre afdelinger, har bestyrelsen ikke ret meget forstand på budgettering og overlader derfor dette til boligselskabets forretningsfører. Hen får i praksis frie hænder til at udforme budgettet. Forretningsføreren kan godt lide at gå med livrem og seler, når det gælder økonomi og beslutter sig til at skønne højt på udgifterne, således at man er nødt til at sætte lejen mere op, end det egentlig var nødvendigt.

Da regnskabet kommer for 2017 er der er overskud på 200.000 kr. Dem beslutter regnskabsføreren at bogføre på konto 140.1 Afvikling af underfinansiering.

Derved undgår han at overføre dem til konto 407 resultatkontoen, hvilket ville have betydet at pengene i 2019-21 skulle være ført tilbage til lejerne.

Der er ingen, der lægger mærke til det. Regnskabet fremlægges til godkendelse på et afdelingsmøde, men ingen spørger hvorfor, der er så stort et overskud. Der er heller ingen, der spørger om hvad det er for en ”underfinansiering” afdelingen har haft. Ingen har lyst til at vise deres uvidenhed, så regnskabet godkendes enstemmigt.

I realiteten er der ingen underfinansiering. Investeringen på de 500.000 kr er jo fuldt finansieret gennem lån af egne midler.

Men resultatet af denne bogføringsfinte er, at lige netop de beboere, der bor i afdelingen i 2017 kommer til at betale halvdelen af legepladsen, nemlig de 50.000, der optræder i budgettet, plus de 200.000 som var i overskud. Deres reele betaling til den nye lejeplads blev ikke – som lejerne troede – 500 kr, men 2.500 kr.

 

Ingen katastrofe, men …

Bevares! Lejerne i 2017 tager vel ingen skade af at betale for meget i husleje. Det dør man ikke af. Men måske begynder man at tvivle lidt på beboerdemokratiet.

Og læren er, at man skal regne det hele med, når man stiller sig spørgsmålet: Hvor stort er overskuddet i min afdeling?

Læs næste artikel om Køge almennyttige Boligselskab

Betaler du for høj husleje i din almene boligafdeling?

Af Jakob Lindberg
Blad nr
18. november 2020
Almen udlejning

Guide: Læs her hvordan du kan undersøge om boligselskabet opkræver for meget i leje

 

Af Jakob Lindberg

Det første du skal gøre er, at se på det regnskab for det sidst afsluttede år, som er blevet omdelt i din boligafdeling. Du har formentlig ikke fået det officielle regnskab, fordi det er en en publikation, der ofte fylder mere end 10 sider.

Men i de fleste boligselskaber viser man regnskabet sammen med budgettet for det kommende år, når budgettet skal godkendes på afdelingsmødet. Her er regnskabet og budgettet vist i kolonner ved siden af hinanden i forenklet form. Selvom du ikke mere har det papir, så fortvivl ikke – det hele findes på internettet

Dette er en guide til hvordan du kan finde det komplette regnskab på den portal, der hedder Landsbyggefondens regnskabsdatabase. I Denne database offentliggøres regnskaberne for alle almene boligorganisationer og de enkelte afdelinger. Lad os antage, at du gerne vil finde det sidst aflagte regnskab for afdeling Ellemarken i Køge.

 

Renskabsdatabasen

1) I browserfeltet på din komputer skriver du lbf.dk. Du er nu inde i Landsbyggefondens portal.

2) Klik nu på MENU og vælg Selvbetjeninger 

3) Klik på feltet Selvbetjening ud for Regnskabsdatabasen

 

4) I det nye skærmbillede vælger du Se regnskab. Nu åbnes dette billede, som er en lang liste over alle boligafdelinger i hele landet.

 

5) I Feltet Fritekstsøgning efter regnskab skriver du  “2019 Ellemarken”

 

6) Klik nu på Ellemarken, der står med grønt. Nu kommer  forsiden af regnskabet frem.

 

7) Af skemaet kan du se, at der i afdelingen findes 1.125 almene familieboliger. De første to sider er såkaldte stamoplysninger om bygningerne mm. På side 3 begynder det som hedder Resultatopgørelsen. først Udgifter (Side 3-6) og dernæst Indtægter (Side 7-9)

 

8) På side 6 står de samlede Udgifter og Årets overskud.

Det ses, at UDGIFTER I ALT var lidt over 66 mio kroner. I konto 140 står Årets overskud, som er fordelt på to konti:

  • 111.612 kr, som er gået til Afvikling af underfinansiering, dvs. tilbagebetale et lån, der tidligere er optaget i afdelingens egne midler
  • 4.426,367 kr., som er overført til opsamlet resultat

I alt har afdelingen derfor i 2019 haft et samlet overskud på 4.537.959 kr.

Ideelt set må der ikke være noget overskud i en almen boligafdeling, men her ser vi et betydeligt overskud, der er kommet på bare 1 år.  Da der er 1.125 boliger i afdelingen, svarer det til 4.034 kr pr bolig. Det er det beløb, hver lejer har betalt for meget i 2019 i gennemsnit.

 

Opsamlet overskud

Men hvor meget har lejerne så betalt for meget i årene forud. Det kan vi se, hvis vi går ind i Balancen. Den står på de følgende sider. Aktiverne står på side 8-9. Det drejer sig dels om værdien af bygningerne, dels de penge og tilgodehavender, som afdelingen råder over.

På side 10-11 står Passiverne som er de penge afdelingen skylder væk, f.eks. værdien af de lån der er optaget og henlæggelserne, som er opsparing til fremtidig vedligeholdelse. På en særlig konto (Nr. 407) står Opsamlet resultat, hvilket er de penge. afdelingen skylder de fremtidige lejere

 

9) Find konto 407 på side 10.

Det ses, at der i Ellemarken er opsparet 87,5 mio kr til fremtidig vedligholdelse, Henlæggelser i alt. 

Derudover er der opkrævet 13.539.934 kr i Opsamlet resultat. Det svarer til 12.035 kr pr. bolig. De 13,5 mio kr. må kun bruges på to måder.  (a) Hvis der næste år skulle blive underskud kan pengene dække dette.  (b) Det kan bruges til at nedsætte lejen midlertidigt. Beboerne kan ved næste budgetlægning vedtage at beløbet skal indtægtsføres på een gang således at den årlige leje næste år bliver nedsat med ca. 1.000 kr om måneden. Pengene må ikke bruges til forbedringer.

 

10) Gå nu til noten til konto 407, som står på side21

Her kan man se, at afdelingen i regnskabsåret 2018 havde et overskud på 9,114 mio kr. Oven i det kommer overskuddet fra 2019 på 4,426 mio, hvilket i alt bliver 13,529 mio kr.

I skærmbilledet, der er vist ovenover punkt 7) ses det, at der er i alt 1.125 boliger i Ellemarken. Dividerer vi 13.539.914 kr med 1.125 gir det 12.035 kr pr bolig. Det er det beløb, hver lejer i Ellemarken har været tvunget til at spare op gennem sin husleje

 

 

 

 

Den almene sektor spiller hasard med den offentlige tillid

Af Jakob Lindberg
Blad nr
3. november 2020
Almen udlejning,

Godt vi har den almene boligsektor! Men mindre godt, at boligselskaberne ikke overholder deres eget grundprincip om balanceleje

Af Jakob Lindberg

Den vigtigste grundpille i den almene boligsektor er non-profit-princippet. I loven er det beskrevet med ordet balanceleje. De betyder at huslejen skal beregnes således, at den dækker de almindelige udgifter med tillæg af opsparing til fremtidig vedligholdelse og en mindre opsparing i boligselskabets dispositionsfond.

Men dette princip overholdes ikke af alle boligselskaber. I bebyggelserne (boligafdelingerne) ophobes der år for år store utilsigtede overskud, som er ukendte for de fleste. Vidste du f.eks.:

  • at der i alle afdelingerne tilsammen var ophobet et overskud på 2,66 mia kr ved afslutning af 2019-regnskaberne.
  • at under halvdelen, nemlig kun 46 % af boligerne, i 2018 levede op til balanceleje- princippet (defineret som opsamlet overskud på under 5.000 kr pr bolig).
  • at 10 afdelinger havde et opsamlet overskud på mindst 58.000 kr pr. bolig i 2019.
  • at 480 afdelinger med mere end 30.000 boliger havde et opsamlet overskud på mindst 15.000 kr pr bolig i 2019.
  • at det opsamlede overskud pr bolig i gennemsnit var 4.764 kr i 2019.
  • at de ulovlige overskud pr. bolig er steget med 62 % fra 2015 til 2019.

Efter reglerne må det opsamlede overskud – på resultatkontoen (407) kun bruges til én ting: at nedsætte lejen i de efterfølgende år eller til at dække et fremtidigt underskud.

Man kan ikke indvende noget imod, at der på resultatkontoen står et beløb på f.eks. 3.000 kr pr bolig, selv om det er mange penge. Kommer vi op på 5.000 kr pr bolig begynder det at blive kriminelt. Men omkring halvdelen af alle boliger ha et opsamlet overskud der er større, der er større end 5.000 kr. Og det er helt urimeligt at boligselskaberne har pålagt 30.000 lejere en tvangsopsparing på mere end 15.000 kr pr bolig.

Jeg skriver ikke dette for at miskreditere den almene boligsektor. Tværtimod: Det almene byggeri er en grundpille i velfærdssamfundet, som nyder godt af stor tillid både blandt politikerne og lejerne. Hvis den tillid skal bevares, så må boligselskaberne sørge for at undgå at ophobe massive overskud på resultatkontoen.