Kategoriarkiv: Almen udlejning

Lokale reaktioner på borgmesterens ultimatum

Af
Blad nr 92
18. november 2021
Almen udlejning, Boligpolitik

Kommunen blev udsat for hård kritik, men der var også indlæg der opfordrede til kompromis

Af Jakob Lindberg

 

Da det blev klart for beboerne i Sognefogedvænget, at de risikerede at miste deres bolig, kom der gang i debatten i de lokale aviser. I Folketidende kunne man f.eks. læse blandt andet følgende:

 

Tvangsflytning

Et indlæg var skrevet af Birthe Lauridsen, byrådskandidat for Enhedslisten. Hun vendte sig mod borgmesterens krav om at der skal anvendes de såkaldte fleksible udlejningsregler. Hun pegede på erfaringerne fra andre renoveringsprojekter og skrev:

”Enhedslisten er imod at borgere på grund af deres sociale status bliver tvangsflyttet fra det ene nedslidte boligområde til det andet og at selvsamme borgere fratages deres muligheder for at vende tilbage til deres lejligheder og netværk.

Af denne årsag har Enhedslisten set sig nødsaget til at stemme imod renoveringsprojektet.

 

Kriterierne

En beboer, Tina Schandorff Lundgren kritiserede kommunens kriterier for hvem der måtte få lov at bo i Sognefogedvænget

”Og hvad er det så for kriterier, man har opsat? Jo man vil gerne have folk der er i arbejde og studerende. Og så mennesker, der flytter fra ejer- eller andelsbolig – og det er jo nok især folkepensionister. Men de folkepensionister, der bor her i forvejen, og som havde regnet med, at boligen i Sognefogedvænget skulle blive deres sidste hjem, får ikke lov til at blive boende.

Men nu er sagen op til politikerne. Hvis man holder stejlt på sit, er jeg overbevist om, at beboerne i Sognefogedvænget også vil holde stejlt på deres. Og hvis ikke man møder nogen form for imødekommenhed fra kommunens side, tror jeg , at risikoen for, at et besluttende beboermøde vil forkaste planerne er endog meget sandsynlig. ”

.

Muligt kompromis

Et af indlæggene var skrevet af Erling Mortensen, som er beboer i Sognefogedvænget og repræsentantskabsmedlem i boligselskabet. Han påpegede, at det vil være i alles interesse at få løst denne konflikt og at man bør løse den ad frivillighedens vej.

”Man kunne for eksempel starte med at give alle beboerne et rimeligt genhusningstilbud. Jeg kunne forestille mig, at der er mange der ikke kan overskue at flytte til midlertidig genhusning og senere tilbage til den oprindelige bolig, men hellere vil have ro om deres tilværelse så hurtigt som muligt.

De mennesker, der ikke ønsker at flytte, skal så naturligvis genhuses midlertidigt og tilbage til deres bolig. Det er selvfølgelig umuligt at spå om, hvordan resultatet af en sådan tilgang vil blive, men kommunen kunne nå sit mål mål om at ændre beboersammensætningen ved at indføre 100 % fleksibel udlejning ved genudlejning (det vil måske så tage lidt længere tid), og beboerne vil føle, at man respekterer dem.

Og samtidig undgår man, at alle planerne falder til jorden. Er det ikke en win-win situation?”

 

Kritik af sprogbrugen

Karen Zuhari, som også bor i Rødby skrev blandt andet:

”Det mest paradoksale er, at man kalder systemet med beboersortering for ”fleksibel” udlejning, for samtidig opstiller man en række meget strikse krav, som bestemt ikke er fleksible. Man er endog så ufleksibel, at man ikke vil give de nuværende beboere fortrinsret til deres egne huse, den dag renoveringen er tilendebragt.

At have et trygt nærområde forebygger ensomhed og det er netop de, som kommunen efter sigende gerne vil opnå for borgerne og vel især for de ældre: En tryg hverdag, så man kan forblive aktiv længst muligt, og hvor man har omgangskreds i nabolaget, holder øje med hinanden og hjælper hinanden med småting.

Hvad nytter det at have en forkromet ældrepolitik på papiret, når kommunen i virkeligheden handler stik modsat? Udtrykket ”Del og hersk” handler om at splitte og dermed vinde.”

Brev til boligministeriet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 92
18. november 2021
Almen udlejning, Lovgivning

En lejer fra Sognefogedvænget sendte et brev til boligministeriet med spørgsmålet, om det kunne være rigtigt, at man kunne bruge reglerne om fleksibel udlejning til at forhindre lejerne i at flytte tilbage til deres bolig efter ombygningen

Af Jakob Lindberg

 Brevet blev besvaret af specialkonsulent Martin Preisler Knudsen fra boligministeriet.

Han kom ind på konflikten mellem reglerne i almenlejeloven og de specielle regler om anvisning af boliger.

Svaret lød:

”Af almenlejelovens § 86, stk.5 følger endvidere at udlejeren samtidig med opsigelsen skal tilbyde lejeren at leje en bolig af samme art som den opsagte, hvis der ved ombygningen tilvejebringes boliger. Dette indebærer, at lejeren har ret til at få tilbud om at vende tilbage til boligen, hvis den efter ombygning igen udlejes.

Reglerne om lejeres ret til genhusning er overordnede regler, som vedrører et eksisterende lejeforhold mellem udlejeren og lejeren, og som efter ministeriets opfattelse går forud for regler om anvisning af boliger, herunder regler om særlige betingelser om opnåelse af en bolig i henhold til reglerne om fleksibel udlejning.

Det er således ministeriets opfattelse, at lejerens lovfæstede ret til at få tilbudt en ledig bolig i ejendommen eller en ombygget bolig  som genhusning efter ombygning efter almenlejelovens § 86, stk. 4 eller 5 ikke kan fortrænges af særlige betingelser i henhold til reglerne om fleksibel udlejning, som den pågældende lejer ikke kan opfylde.”

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard

Spørgsmål til Minister Kaare Dybvad

Samtidig aktiverede de lokale medlemmer af Enhedslisten deres repræsentant i Folketinget. Den pågældende, Christian Juhl (EL) stillede følgende spørgsmål til boligminister Kaare Dybvad Bek:

”Vil ministeren redegøre for følgende i lyset af en aktuel sag, hvor en almennyttig boligafdeling, Sognefogedvænget i Rødbyhavn, har søgt Landsbyggefonden om et beløb til at renovere deres boliger og har fået pengene bevilget, og hvor det i forbindelse med renoveringen er nødvendigt, at beboerne midlertidigt fraflytter deres boliger, mens renoveringen pågår, idet byrådet dog har besluttet, at fraflytningen ikke er midlertidig, mens renoveringen pågår, og at beboerne efter renoveringen ikke kan flytte tilbage til deres boligafdeling

1) Er byrådets beslutning i overensstemmelse med boliglovgivningen?

2) Hvis ikke, hvad vil ministeren gøre for at sikre beboerne i den aktuelle sag?

3) Hvordan kan beboerne sikre sig, at fraflytningen kun bliver midlertidig, så de beboere, der ønsker det, kan flytte tilbage i de renoverede boliger? ”

 

Boligministeren svarede således

Som svar på spørgsmålene 1-3 kan jeg generelt vejledende oplyse følgende:

Efter almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 1, kan udlejeren opsige lejeaftalen, når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives, eller at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. I almenlejelovens § 86, stk. 1, er fastsat regler om, at opsiges lejeren efter den nævnte bestemmelse i § 85, stk. 1, nr. 1, skal udlejeren tilbyde lejeren en erstatningsbolig.

Det følger endvidere af disse regler, at en genhusning efter udlejerens beslutning kan være enten midlertidig eller permanent, jf. almenlejelovens § 86, stk. 2 og 3. Det er udlejeren, og ikke byrådet, som træffer beslutning herom.

Det følger endvidere af almenlejelovens § 86, stk. 5, at udlejeren samtidig med opsigelse efter almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 1, skal tilbyde lejeren at leje en bolig af samme art som den opsagte, hvis der ved ombygningen tilvejebringes boliger.

Dette indebærer efter Indenrigs- og Boligministeriets opfattelse, at lejeren har ret til at få tilbud om at vende tilbage til en bolig i den pågældende afdeling, hvis der efter ombygning igen udlejes boliger. Eventuel uenighed herom mellem lejeren og udlejeren kan indbringes for boligretten.

Baggrunden for disse regler er, at det er lejerne selv, som via en flertalsbeslutning på afdelingsmødet beslutter, at der skal foretages en ombygning af boligerne. Dette tilsiger, at de lejere, som har godkendt ombygningen på et afdelingsmøde, også skal have glæde af ombygningen efterfølgende.

Det er som nævnt udlejeren – det vil sige den almene boligorganisation – som beslutter, om genhusningen i forbindelse med en renovering skal være midlertidig eller permanent.

Hvis beboerne i en boligorganisation er utilfredse med bestyrelsens/ledelsens beslutning om permanent genhusning, kan de indkalde til ekstraordinært repræsentantskabsmøde og beslutte, om genhusning skal være midlertidig eller permanent. De kan også beslutte en anden sammensætning af bestyrelsen. Mødet skal afholdes senest 3 uger efter anmodning fra beboerne er indgivet, jf. § 8, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 718 af 13. juni 2016 om normalvedtægter for en almen boligorganisation med almene boligafdelinger. Ekstraordinært repræsentantskabsmøde skal afholdes, når det antal medlemmer af repræsentantskabet, som ifølge vedtægterne er nødvendigt, fremsætter krav herom. Antallet kan højst udgøre 25 pct. af medlemmerne af repræsentantskabet, jf. § 9, stk. 1, i bekendtgørelse om drift af almene boligorganisationer m.v.

Efter almenboliglovens § 164 fører kommunalbestyrelsen tilsyn med de almene boligorganisationer. Det indebærer bl.a., at kommunalbestyrelsen påser, at boligorganisationen overholder de regler, der gælder for almene boligorganisationer, ligesom kommunalbestyrelsen efter omstændighederne som led i sit tilsyn med almene boligorganisationer vil kunne være forpligtiget til at vurdere lovligheden af en almen boligorganisations beslutninger. Kommunalbestyrelsen træffer normalt ikke afgørelser i tvister mellem boligorganisationen og de enkelte lejere. Sådanne spørgsmål afgøres af beboerklagenævnet eller ved domstolene.

Med venlig hilsen

Kaare Dybvad Bek

Beboere kæmper for deres boliger

Af Jakob Lindberg
Blad nr
18. november 2021
Almen udlejning,

Lolland Kommune stiller ulovlige betingelser for at godkende et renoveringsprojekt i et lokalt boligselskab:  Beboerne skal acceptere permanent genhusning. Beboerne afviser.

 

I Rødby på Lolland findes et af de mindste boligselskaber i Danmark. Det hedder Boligselskabet Sognefogedvænget og har kun 1 afdeling med 84 boliger. Bebyggelsen er opført i 1977, som Tæt-Lavt byggeri med lejligheder dels i stueplan, dels på 1. sal.

Bebyggelsen virker hyggelig og intim, men alderen på snart 45 år har sat sine spor. Som så mange andre bebyggelser med denne alder virker Sognefogedvænget nedslidt. Derfor satte bestyrelsen en proces i gang, som forhåbentlig vil føre til en gennemgribende renovering af bebyggelsen.

Skift af administrator

Boligselskabet har været administreret af andre boligselskaber. Frem til 2019 var det administrationsselskabet Domea – et landsdækkende selskab, der administrerer mange afdelinger over hele landet med over 35.000 boliger.

I 2019 overgik Sognefogedvænget til at blive administreret af et lokalt boligselskab med hovedsæde i Maribo: Boligforeningen Lolland. Skiftet var blandt andet begrundet i Sognefogedvænget ikke var tilfreds med Domeas håndtering af den store renoveringssag.

Desværre blev samarbejdet mellem Sognefogedvænget og Boligforeningen Lolland ikke meget bedre. Efter alt at dømme skyldes det et meget vidtgående krav fra Lolland Kommunes side – først og fremmest kommunens krav om, halvdelen af boligerne skulle nedlægges, og at de genhusede beboere ikke skulle flytte tilbage efter afslutning af renoveringen.

Efter at Sognefogedvænget for flere år siden havde godkendt et skitseprojekt, krævede Lolland kommunes borgmester, Holger Schou Rasmussen ændringer i projektet.

50 procent af boligerne skal væk

Der blev efter aftale mellem borgmesteren og administratoren, Boligforeningen Lolland udarbejdet et ny skitseprojekt. Ifølge dette projekt skulle antallet af lejligheder reduceres med 50 %. Samtidig var projektet så omfattende, at det ville kræve at alle beboere skulle genhuses midlertidigt.

Desuden krævede borgmesteren, at Sognefogedvængets bestyrelse skulle acceptere, at ikke alle de berørte beboere kunne flytte tilbage. Nogle af beboerne skulle genhuses permanent andet steds på Lolland eller eventuelt i andre kommuner. Samtidig krævede borgmesteren at der blev indført såkaldte fleksible udlejningsregler, når der fremover blev ledige lejligheder i Sognefogedvænget.

Disse ændringer i projektet var blevet aftalt mellem borgmesteren og ledelsen af Boligforeningen Lolland uden at Sognefogedvængets bestyrelse havde givet tilsagn.

Det førte til kritik fra Sognefogedvængets side over for Boligforeningen Lolland. Formanden for Sognefogedvængets bestyrelse, Allan Jørgensen udtalte til Folketidende den 30 marts:

”Vi har Boligforeningen Lolland som administrator. Og de har åbenbart kørt denne her sag uden at informere nogen om noget som helst”

 Nej tak

Resultatet var et rungende nej – både fra de bestyrtede beboere og fra Sognefogedvængets bestyrelse. Men situationen var alvorlig. Hvordan skulle de 84 beboere kæmpe både mod deres eget administrationsselskab og Lolland Kommune?

Borgmesterens krav havde karakter af et ultimatum: Enten siger Sognefogedvænget ja til at halvdelen af beboerne skulle opsiges permanent – eller også ville kommunen ikke støtte renoveringssagen i Landsbyggefonden.

Det var et ydmygende krav, som formanden for Sognefogedvænget, Allan Jørgensen betegnede som ”pistolpolitik”. Uden støtte fra Landsbyggefonden ville det blive meget bekosteligt at genoprette og vedligeholde bebyggelsen fremover. Men sagde bestyrelsen Ja til borgmesterens diktat, ville Sognefogedvængets bestyrelse være tvunget til at opsige en stor del af deres medbeboere.

Allan Jørgensen gav Lolland Kommunes krav disse ord med på vejen i Folketidende:

”Man bliver jo lidt flygtning i egen kommune. Vi har nogen, der er blevet flyttet fra Margrethevænget og herned. Og nu kan de prøve det en gang til. Jeg synes det er under al kritik, at man behandler folk sådan.” 

Allierede

Heldigvis stod beboerne ikke alene med synspunktet om, at borgmesterens diktat var urimeligt. To medlemmer af byrådet i kommunen, Bente Borreskov (Enhedslisten) og Leo Christensen (Lokallisten) fandt, at borgmesterens krav var urimelige. Desuden trådte Birthe Lauridsen, som er kandidat for Enhedslisten ved det forestående kommunevalg ind som støtte for bestyrelsen for Sognefogedvænget.

Det var Birthe Lauridsen, der foreslog at Sognefogedvænget skulle søge hjælp i Danmarks Lejerforeninger.

Medlemskab af Køge Lejerforening

Resultatet blev at afdeling Sognefogedvænget meldte sig ind i Køge Lejerforening. Det blev undertegnede, Jakob Lindberg, som fik opgaven at rådgive bestyrelsen og beboerne.

På det tidspunkt var sagen allerede blevet en betændt politisk sag i Lolland Kommune. Der blev afholdt et møde den 28 april 2021 mellem Sognefogedvængets bestyrelse, borgmesteren og to kommunale embedsmænd samt direktøren for Boligforeningen Lolland. Jeg deltog som bisidder for Sognefogedvænget.

Møde med Borgmesteren

På mødet forsøgte Sognefogedvængets repræsentanter og jeg at komme i dialog med borgmester Holger Schou Rasmussen. Men det lykkedes ikke. Borgmesteren og Boligforening Lollands direktør argumenterede for, at renoveringsprojektet kun kunne gennemføres, hvis bebyggelsen blev helt fraflyttet i byggeperioden. Det blev præsenteret som en nødvendighed, der ikke kunne diskuteres. Senere udtalte arkitekten bag skitseforslaget, at det ikke var en nødvendighed. Renoveringen kunne udmærket gennemføres i etaper, således at beboerne midlertidigt kunne fraflytte og derefter flytte tilbage.

Borgmesteren forsøgte at sætte trumf på ved at udtale, at den nye renoveringsplan, der indebar en 50 % reduktion af antallet af boliger, var et tilbud, som Sognefogedvænget kunne sige ja eller nej til. Sagde man Nej, ville kommunen ikke støtte renoveringssagen.

Sognefogedvængets repræsentanter sagde forsat nej, og mødet endte uden resultat.

 

Kommentar: Kommunen udøver magtfordrejning

Det er min vurdering, at Lollands borgmester er ude på særdeles tynd is, når han på denne måde vil vride armen om på et selvstændigt boligselskab. Der er tale om, at kommunen forfølger et formål, der er uvedkommende for den sag, man skal tage stilling til, når man godkender en renoveringsplan.

En renoveringsplan drejer sig om, at forny nogle boliger på den bedst mulige måde til gavn for beboerne.

Men kommunen har en anden målsætning, der intet har med renoveringen at gøre. Man forsøger at få fjernet de billigste boliger i kommunen for at undgå at fattige lejere fra Hovedstadsområdet skal flytte ind. Samtidig ønsker man at få kontrol over hvem, der i fremtiden skal flytte ind i Sognefogedvænget, når lejlighederne bliver ledige. Dette vil man gøre ved at tvinge boligselskabet Sognefogedvænget til at anvende de såkaldte ”fleksible udlejningsregler” i steder for ventelisterne.

Kort sagt: Man blander to formål sammen, som intet har med hinanden at gøre. Det kaldes magtfordrejning i det juridiske sprog. I daglig tale ville man kalde det magtmisbrug.

.

Er opsigelserne af beboerne udtryk for etnisk diskrimination?

Af Jakob Lindberg
Blad nr 92
30. oktober 2021
Almen udlejning, Boligpolitik, Tvangsflytning

Institut for menneskerettigheder er indtrådt i sagen på lejernes side

Af Jakob Lindberg

En række beboere blev i 2019 opsagt fra deres lejligheder med den begrundelse, at lejlighederne skulle sælges til en privat investor. Bebyggelsen var af boligministeriet stemplet som ”hård ghetto”. For at opfylde ministeriets krav om frasalg eller nedrivning af boliger i hårde ghettoer solgte ejeren Schackenborgvænge til en privat investor.

Ejeren, Slagelse Almennyttige Boligselskab, havde forinden fået godkendt helhedsplanen i Slagelse Byråd. Samtidig havde byrådet fastlagt kriterierne for opsigelserne af de uønskede beboere og for reglerne om fremtidig udlejning.

Kommentar: Et juridisk figenblad

Byrådets kriterier handler om bl.a. kontanthjælp og straffedom, men ikke om afstamning. De opsagte husstande blev ikkeudvalgt fordi de stammede fra ikke-vestlige lande. Herved adskiller de anvendte kriterier sig fra hovedkriteriet i loven om parallelsamfund, som netop lægger hovedvægten på beboernes afstamning.

Alligevel er det et faktum, at opsigelserne aldrig ville være sket, hvis området havde været domineret af ”hvide mennesker”, for så ville afdelingen aldrig være havnet på listen over hårde ghettoer.

Det skal blive spændende at se, om domstolene vil acceptere dette juridiske figenblad fra byrådets og boligselskabets side.

Opsigelserne blev sendt

Sagen medførte, at 35 lejere skulle tvinges til at flytte. Halvdelen blev genhuset i løbet af efterår/vinter 2019-2020. De øvrige opsigelser blev udsendt i februar 2020.

Otte lejere protesterede mod opsigelserne, og udlejer stævnede de øvrige otte for boligretten i maj 2020. Tre lejere frafaldt protesten i de første måneder efter stævningen og lod sig genhuse. Boligselskabet frafaldt opsigelsen mod én lejer. Dette skyldes, at der skete en ændring i husstandens indkomst efter stævningen, hvorefter den pågældende ikke mere opfyldte kriterierne for at blive opsagt

Tilbage er fire lejere, som stadig protesterer (August 2021)

Østre Landsret

Sagen blev behandlet af boligretten, som på grund af det principielle spørgsmål videresendte sagen til Østre Landsret. Helhedsplanens skæbne afhænger af udfaldet af de retssager, der føres i Østre Landsret om lovligheden af opsigelser.

Her er sagen nu under behandling. Landsretten er første instans i sagen, og det må derfor forventes, at det bliver Højesteret, der kommer til at afgøre sagen i det danske retssystem. Det er ikke usandsynligt, at sagen derefter vil blive behandlet af et internationalt retsorgan, f.eks. Menneskerettighedsdomstolen.

 

Ligebehandlingschef Nikolaj Nielssen

I juni 2021 indtrådte Institut for Menneskerettigheder i sagen som såkaldt biintervenient – dvs. som en støtte for lejerne. Instituttet har interesse i sagen, fordi instituttet har til opgave at overvåge om EU’s medlemsstater overholder EU-direktivet om ligebehandling. Grunden til instituttets indtræden i sagen er, at opsigelserne efter instituttets mening er udtryk for ulovlig forskelsbehandling på grund af etnisk oprindelse.

Afgørelsen af denne sag kan blive af meget stor betydning for gennemførelsen af den såkaldte indsats mod ghettoer. Hvis lejerne vinder sagen, fordi opsigelserne bliver betragtet som ulovlig diskrimination får det også betydning for mange andre nedrivnings- og opsigelsessager, der er begrundet i boligområdernes status som ”hårde ghettoer”.

På grund af den principielle karakter, må man forvente, at sagen kommer til at vare adskillige år.

 

Kilder

Advokat Morten Tarp, førte sagen for lejerne i boligretten. Ved Østre Landsret er lejerne repræsenteret af advokat, Jytte Lindgård. Institut for Menneskerettigheder er repræsenteret af Ligebehandlingschef Nikolaj Nielssen.

Modstanden mod nedrivningerne breder sig

Af
Blad nr 82
30. oktober 2021
Almen udlejning,

Beboerne i Ringparken Slagelse (Fællesorganisationens Boligforening) sagde NEJ til nedrivninger, men blev underkendt

Ringparken i Slagelse
Af Jakob Lindberg

Boligselskabet FOB har i 2019 udarbejdet en helhedsplan, der betyder, at 158 ud af 732 boliger skal rives ned. Desuden skal den lokale daginstitution og flere butikker og fælleslokaler fjernes for at give plads til byggegrunde, som FOB vil sælge til privat byggeri.

 

Beboerne sagde nej

I juni måned blev planerne forelagt beboerne i Ringparken. Med overvældende flertal (242 imod og 107 for) forkastede beboerne helhedsplanen.

Beboernes formand, Hussein Khodr El-khodr udtaler til bladet Arbejderen:

Afdelingsbestyrelserne blev kørt ud på et sidespor og har ikke været involveret i udviklingen af helhedsplanen. Boligselskabets fokus har ikke været at varetage beboernes interesser, men hvordan man bedst muligt kan tiltrække nye tilflyttere og investorer til området. Beboernes nej er også et udtryk for, at de vil protestere og sende et signal til boligselskabets ledelse om deres manglende forståelse og inddragelse af beboerne.

 

Beboernes Nej blev overtrumfet

Boligselskabets øverste ledelse ville dog ikke acceptere dette nej. Man indkaldte boligselskabets repræsentantskab og fik der vedtaget projektet med stemmerne 26 for og 14 imod.

Repræsentantskabet består af delegerede fra alle boligselskabets afdelinger. Repræsentanterne for Ringparken var derfor i mindretal.

Se artiklen andetsteds om den anden bebyggelse i bydelen Ringparken:  Schackenborg Vænge

 

Kilde: Dagbladet Arbejderen og FOB

 

Hvad kan lejerne gøre, hvis deres afdeling har for højt overskud?

Af Jakob Lindberg
Blad nr 92
30. august 2021
Almen udlejning,

Man kan på afdelingsmødet beslutte, at hele det opsamlede overskud skal indtægtsføres i førstkommende regnskabsår. Derved vil man i 2022 få en engangsnedsættelse af huslejen.

 

Af Jakob Lindberg

Lad os tage eksemplet, Boligforening Lolland, afdeling Rudbjerg. Bebyggelsen er opført i 1981, hvor renteniveauet var meget højt, hvilket betød at huslejen også var høj efter lollandske forhold. Gennemsnitslejen var i 2018  knap 4.900 kr om måneden og gennemsnitsstørrelsen på lejlighederne var 63 m2

Afdelingen har været i gennem nogle turbulente år, hvor man havde svært ved at leje alle 53 lejligheder ud. Dette medførte at afdeling Rudbjerg i perioden 2014 til 2018 havde et underskud på ca. 3,18 mio kroner.  Selvom lejerne samtidig betalte af på de tidligere underskud, stod man ved udgangen af 2018, med et opsamlet underskud på 3,12. mio.

I 2019 ændrede man økonomien. Man fik reduceret antallet af lejligheder i afdelingen og dermed udgifterne. Samtidig blev lejen sat op til knap 6.000 kr pr måned hvilket bevirkede, at året endte med et overskud på 1,7 mio kr.

Den økonomiske kovending fortsatte i 2020, som endte med et overskud på 5,4 mio kr. Det betyder, at afdelingen nu har en overskudssaldo på 4,24 mio kr., mens man kun har sparet 1,16 mio kr op til fremtidig vedligeholdelse Budgettet for 2021 viser balance ved en husleje på knap 5.000 kr om måneden.

 

Reglerne for overskud

Ifølge almenboligloven skal et opsamlet overskud indtægtsføres over 1, 2 eller 3 år. Man kan ikke beslutte at strække perioden til f.eks. 5 år. Det kan ikke lade sig gøre at indtægtsføre overskuddet over 1 år, da lejen derved bliver negativ. I de to nedenstående eksempler har jeg forudsat, at det opsamlede overskud indtægtsføres over henholdsvis 2 eller 3 år

Da det er nødvendigt med ekstra henlæggelser til vedligeholdelse, har jeg i nedenstående eksempel indsat et beløb på 1 mio til dette formål, dvs. enten 500.000 eller 333.333 kr hvert år.

Den nødvendige lejeindtægt bliver i de to scenarier henholdsvis 329.611 kr og 759.666. Med 32 boliger svarer lejeindtægten til en månedlig husleje på henholdsvis 857 kr og 1.978 kr.

Efter 2-års perioden eller 3-års perioden er det opsamlede overskud brugt og lejene skal igen betale den samme husleje på ca. 5000 kr som i 2021.

 

BUDGET FOR 2022

Det opsamlede oveskud indtægtsføres over
 

UDGIFTER

 2 år 3 år
Samlede udgifter i 2022 kan anslås til  – 2.700.000 -2.700.000
Ekstra henlæggelser (1 mio i alt) -500.000 -333.333
UDGIFTER I ALT -3.200.000 -3.003.333
 

INDTÆGTER
Overført fra det opsamlede overskud 2.120.389 1.493.667
Tilskud (Driftssikring) og renteindtægter 750.000 750.000
Nødvendig husleje til dækning af udgifterne 329.611 759.666
INDTÆGTER I ALT 3.200.000 3.003.333
Månedlig husleje 857 1.978

 

Hvordan gør man?

Når du får indkaldelsen til det afdelingsmøde hvor der skal vedtages budget for næste år, sender du et forslag til boligselskabet med følgende tekst.

“Jeg foreslår, at hele det opsamlede overskud fra sidste år (konto 407, Resultatkontoen) overføres som indtægt i det kommende år (konto 203.6, Overført fra opsamlet resultat)

Hvis forslaget bliver vedtaget, er boligselskabet nødt til at rette sig efter det. Hvis boligselskabets repræsentant påstår at det er ulovligt, så henviser du til denne bestemmelse:

Driftsbekendtgørelsen (BEK nr 70 af 26/01/2018)

§ 69, Stk. 3.

“Eventuelle underfinansieringer skal budgetteres afviklet over højst 10 år. Eventuelle indeståender på afdelingernes resultatkonto, jf. § 77, skal budgetteres afviklet over højst 3 år. Skønnes det påkrævet for boligernes videreførelse, kan en negativ saldo dog afvikles over højst 10 år. Eventuelle underskud ved en afdelings drift, der skyldes, at udbetaling af den endelige belåning i forbindelse med nybyggeri eller renovering som følge af overgang til digital tinglysning væsentligt overskrider byggeriets skæringsdag, kan dog budgetteres afviklet over højst 20 år.”

Massive overskud i Boligforeningen Lolland

Af Jakob Lindberg
Blad nr 92
30. august 2021
Almen udlejning

Boligforeningen overholder ikke balancelejeprincippet

Af Jakob Lindberg

Boligforeningen Lolland er den største boligorganisation i Lolland kommune med ca. 1.200 lejemål fordelt på 34 afdelinger. På samme måde som i resten af kongeriget, har boligforeningen problemer med at overholde balancelejeprincippet.

Balancelejeprincippet siger, at en boligafdeling ikke må opkræve mere i husleje end det beløb, der skal til for at dække afdelingens løbende udgifter plus henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse. Den eneste form for overskud, der må medregnes, er de lovpligtige bidrag til boligorganisationens dispositionsfond og arbejdskapital.

I forbindelse med Danmarks Lejerforenings undersøgelse af regnskabstallene fra 2018 har vi kategoriseret alle afdelinger i landet i tre grupper efter størrelsen af det opsamlede underskud:

Overskud af 1. grad (balanceleje) / Overskud af 2. grad / Overskud af 3. grad, samt Afdelinger med underskud

 

Overskud af 1. grad eller balanceleje

Undersøgelsen viste at 45,7 % af boligerne lå i afdelinger, der levede op til balancelejeprincippet. Det vil sige at afdelingerne havde et overskud af 1. grad (defineret som opsamlet overskud på under 5.000 kr pr bolig)

I Boligforeningen Lolland er det kun 6,6 % af boligerne, der lå i afdelinger, der lever op til balancelejeprincippet. Tallene for Boligforening Lolland stammer fra 2020.

 

Overskud af 2. grad

Kategorien overskud af 2. grad (5.000-14.999 kr/bolig) omfattede 38,7 % af boligerne på landsplan i 2018. I Boligforeningen Lolland lå 40,6 % af boligerne i denne kategori i 2020.

 

Overskud af 3. grad

Den største overtrædelse af balancelejeprincippet finder vi i den gruppe af afdelinger, der har et overskud af 3. grad, dvs. hvor det opsamlede overskud overstiger 14.999 kr pr bolig. På landsplan er omfattede denne gruppe afdelinger 5,4 % af boligerne (2018). I Boligforeningen Lolland lå 50,4 % af boligerne i denne kategori. (2020)

 

Afdelinger med underskud

Kategorien opsamlet underskud omfattede i 10,2 % af alle boligerne på landsplan (2018). I Boligforening Lolland var det kun 2,4 % af boligerne, der lå i afdelinger med opsamlet underskud (2020)

 

Opsamlet overskud fordelt efter størrelse

Tabellen viser den andel af boligerne i henholdsvis Boligforeningen Lolland  og Hele landet, som har overskud af forskellig størrelse. I Boligforeningen Lolland ligger langt flere af lejlighederne i afdelinger med et opsamlet overskud af 3. grad, dvs. mindst 15.000 kr pr bolig

Boligforeningen Lolland (2020)

%

 Hele landet (2018)

%
Andelen af boliger der ligger i afdelinger med:
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig 50,4 5,4
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig 40,6 38,7
Overskud af 1. grad eller balance: Op til  4.999 kr/b. 6,6 45,7
Boliger i afdelinger med underskud 2,4 10,2
Boligforeningen Lolland: 34 afdelinger med 1.199 boliger

Hele landet: 7.043 afdelinger med 574.044 boliger

 100,0 100,0

 

Fire afdelinger med ekstremt opsamlet overskud

Diagrammet herunder viser, at der er meget stor forskel på afdelingerne i Boligforeningen Lolland med hensyn til størrelsen af det opsamlede overskud. Fire afdelinger skiller sig ud på den måde, at det opsamlede overskud er flere gange større end i de andre afdelinger.

Specielt i afdeling, Rudbjerg (Vestenskov – Langøparken – Dannemare – Jørgen C Pedersensvej) er det opsamlede overskud ekstremt stort, nemlig 132.524 kr pr bolig. Da det opsamlede overskud efter reglerne i loven skal indtægtsføres i afdelingens regnskab betyder det, at lejerne kan bo huslejefrit i mere end 1 år. Årsagen til at de fire afdelinger nu har et så højt overskud er begrundet i, at der i 2019 og 2020 var ekstraordinære indtægter. Indtægterne  skyldtes, at lejerne i de forudgående år havde betalt for meget i husleje. Når et sådant forhold  opdages, bliver rettelsen bogført i regnskabet som en ekstraordinær indtægt. I regnskaberne for de fire afdelinger kan man ikke se årsagen til disse ekstraordinære indtægter. De er blot blevet benævnt: ”Korrektion vedr. tidligere år”

Det må betegnes som en succéshistorie, at disse mange millioner nu føres tilbage til afdelingerne. Dette betyder, at lejerne kan få tilbagebetalt den leje, de har betalt for meget i leje i tidligere år.

 

Boligforeningens kommentar

Direktør Carl Dreyer, Boligforeningen Lolland oplyser, at den ekstraordinære indtægt skyldes at de fire afdelinger (53, 61, 63 og 91) modtog penge til dækning af huslejetab i forbindelse med en sag med Landsbyggefonden.

Direktøren er dog imod, at lejen nedsættes. Han skriver:

– Ja, man kan nedsætte lejen i ét år, for derefter at hæve den igen i det næste. Det er ikke i lejeres interesse at huslejen på denne måde svinger op og ned. Derimod er det vigtigt, at pengene dels bliver i afdelingen og dels kommer lejerne til gode. Enten ved at sænker lejen over en længere periode eller ved at lade pengene, inden for de regler der findes, gå til renovering, vedligeholdelse mv. så fremtidige huslejestigninger kan reduceres eller udskydes.

 

I næste nummer af dette blad vil vi nærmere beskrive den sag i Landsbyggefonden, som har udløst den store tilbagebetaling

Højesteret: Lejere kunne ikke få fordel af værdistigninger i deres almene boliger

Af Jakob Lindberg
Blad nr 91
30. juni 2021
Almen udlejning, Boligpolitik, Retssystemet

Lejerne i et almen boligselskab måtte ikke drage fordel af stigningerne på fast ejendom. Det bestemte Højesteret i en dom mellem Boligselskabet Vibevænget og forretnings-førerselskabet, KAB.

 

 

Af Jakob Lindberg

Danmarks største almene forretningsførerselskab, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab) administrerer en lang række lokale boligselskaber. Et af dem er Boligselskabet Vibevænget, som ejer 175 lejligheder i Københavns nordvestkvarter

Boligerne er opført i 1928 på initiativ af KAB før den nuværende lovgivning om alment byggeri blev vedtaget af folketinget. I de oprindelige vedtægter var Vibevænget omtalt som et ”parlamentarisk selskab” med egen bestyrelse. KAB var født forretningsfører for Vibevænget.

Lejlighederne var billige selv om de løbende blev moderniseret. En lejlighed på 105 m2 kostede i 2019 ca. 5.000 kr i husleje pr. måned

Efter de oprindelige vedtægter var Vibevænget nærmest en mellemting mellem et alment boligselskab, som vi kender det i dag, og en privat andelsboligforening.

 

Hjemfaldspligt

Da Vibevænget blev opført, havde Københavns Kommune en politik, der gik ud på, at grundene blev solgt med ”hjemfaldspligt”, således at grundene efter 100 år skulle leveres tilbage til kommunen. Denne politik var begrundet i, at det var kommunen og ikke de private ejere, der skulle have gevinsten ved de almindelige samfundsskabte værdistigninger på fast ejendom.

Da 100-års dagen for de fleste af disse byggerier nærmede sig kom et et politisk pres på Københavns kommune for at få ophævet denne hjemfaldspligt for andelsboligforeninger og almene boligselskaber. I 2003 fik Vibevænget lov til at frikøbe sig fra Københavns Kommune ved at betale 9,8 mio. kr., som blev finansieret ved et kreditforeningslån

 

Grundfondsbeviser

Vibevænget var ikke et almindeligt alment boligselskab. Det viste sig ved, at der i vedtægterne stod, at der til hver bolig var tilknyttet et såkaldt ”grundfondsbevis”. Prisen for de oprindelige grundfondsbeviser, som blev indbetalt af de første beboere var i 1928 kun 832 kr for en to-værelses lejlighed. Grundfonden på ca 191.000 kr blev brugt til at erhverve den grund, bebyggelsen blev opført på. Resten af den samlede anskaffelsessum på 1,6 mio kr blev finansieret ved lån.

Når en beboer flyttede fik hen udbetalt de 832 kr. I mange år blev dette beløb ikke reguleret, men der havde udviklet sig en praksis for, at den ny lejer betalte et beløb på f.eks. 50-100.000 kr til den fraflyttende lejer alt efter hvilke forbedringer, der var udført i lejligheden

I de oprindelige vedtægter fremgik det, at værdien af grundfondsbeviset ”afhænger af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”. En boligs værdi kan forøges, hvis den får en højere brugsværdi, f.eks. hvis den tilføres en kvalitet, den ikke havde før – for eksempel at der installeres centralvarme i stedet for opvarmning med kakkelovn. Boligens værdi kan også forringes, f.eks. hvis den forfalder på grund af dårlig vedligeholdelse.

Men for ejerlejligheders og andelslejligheders vedkommende kan lejeværdien også stige som følge af de almindelige stigninger på grundværdierne. For de private andelsboligers vedkommende legaliserede VK-regeringen i starten af 2000-tallet de såkaldte valuarvurderinger, som førte til at de enkelte andelsboliger steg kraftigt i pris.

 

Vedtægtsændringer

Det har måske været disse ændringer for andelsboligerne, som inspirerede bestyrelsen i Vibevænget til at ændre deres vedtægter. Det skete i 2015, hvor beboerne på en generalforsamling vedtog at lave boligselskabet om til ”Andelsboligforeningen Vibevænget”.

En af ændringerne var, at man fjernede omtalen af KAB fra vedtægterne. Dette gjaldt også bestemmelsen om at Vibevængets overskud i tilfælde af boligselskabets opløsning skulle afleveres til KAB. En anden ændring var, at værdien af andelsboligerne skulle reguleres efter reglene i andelsboligforeningsloven.

KAB nægtede at godkende vedtægtsændringerne.

I 2017 besluttede Vibevænget på en ekstraordinær generalforsamling at forøge den samlede værdi af grundfondsbeviserne fra 191.232 kr til ca 142 mio kr. Det betød at hvert grundfondsbevis fik en værdi af 11.963 kr pr m2. For en bolig på 105 m2 betød det at andelen fik en pålydende værdi af ca. 1,256 mio kr

 

Landsretten

Landsretten gav KAB ret på alle punkter.

For det første fandt dommerne at Vibevænget ikke ensidigt kunne lave om på vedtægterne, da det i de eksisterende vedtægter stod, at vedtægtsændringer skulle godkendes af KAB.

Dommerne bemærkede, at KAB’s nægtelse af at godkende ændringen af vedtægterne i 2015 hverken var usaglig eller urimelig, og de bemærkede…”at Vibevængets medlemmer på intet tidspunkt havde haft en berettiget forventning om at få ejerskab til Vibevængets samlede formue”.

Vedrørende værdien af grundfondsbeviserne fandt landsretten, at Vibevængets grundfond skal udgøre den kapital, som medlemmerne har indbetalt og senere måtte indbetale. Herudover kan grundfonden alene kan opskrives og reduceres udfra de forbedringer eller forringelser, som beboerne har foretaget. Derudover kan der ske en nedsættelse af grundfondsbevisernes værdi i tilfælde af fald i huslejen.

Dommerne fandt ikke, at Vibevængets generalforsamling havde lov til at foretage en opskrivning af grundfondsbevisernes værdi. Dommerne forkastede dermed Vibevængets fortolkning af ordene i de oprindelige vedtægter hvorefter værdien var ”.. afhængig af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”.

 

Højesteret

Vibevænget ankede landsrettens dom til højesteret, med påstand om, at KAB skulle anerkende, at opskrivningen af grundfondsbeviserne var gyldig. Men højesteret stadfæstede landsrettens afgørelse. Dette skete udelukkende ud fra en nærlæsning af Vibevængets vedtægt fra 1980, specielt § 7, stk. 2

Opskrivningen af grundfondsbeviserne på den måde, som Vibevænget havde vedtaget, havde karakter af en kursregulering af grundfondsbeviserne. Dermed blev værdien forøget betydeligt, uden at der tilføres grundfonden flere midler. Det blev oplyst i sagen, at f.eks. et grundfondsbevis på 832 kr. med 2017-opskrivningen vil få en værdi på 619.840 kr.

Efter ordlyden af vedtægtens § 7, stk. 2, er grundfondsbeviserne knyttet til og deres værdi afhængig af ”værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi”,

Højesteret fandt ikke, at det fremgår af vedtægtsbestemmelsen, hvad der menes med ”afhænger af”, eller hvad der skal forstås ved ”fremtidige lejeværdi”, men Højesteret fandt, at bestemmelsen drejede sig om lejeværdien af en bestemt boligog ikke af ejendommen.

Der står der ikke i bestemmelsen at  grundfondsbevisets værdi skulle ændres som følge af  generelle konjunkturstigninger i ejendommens værdi. Dette taler imod, at medemmerne skulle have krav på en opskrivning af værdien. Højesteret pegede også på at Vibevænget ifølge vedtægtens § 1 har til formål bl.a. at skaffe nuværende og fremtidige medlemmer billige boliger og varetage almene boliginteresser, hvilket også taler imod en opskrivning af grundfondsbeviserne til fordel for de nuværende lejere.

Højesterets dommere konkluderede, at vedtægtens § 7 ikke indeholder selvstændig hjemmel til at opskrive grundfondsbeviserne. Derfor blev KAB frifundet.

 

 

Vibevænget brød med KAB

 

Af Jakob Lindberg

Den 1. april 2020 trådte skilsmissen mellem Vibevænget og KAB i kraft. Beslutningen herom blev truffet af Vibevængets ledelse, som konsekvens af udfaldet af landsretssagen om opskrivning af grundfondsbeviserne. Landsrettens dom blev senere stadfæstet af Højesteret.

Det er meget usædvanligt med ”skilsmisser” inden for den almene boligsektor.

Normalt antages det, at enkelte afdelinger inden for et boligselskab ikke kan melde sig ud af boligselskabet. I tilfældet Vibevænget, var der ikke tale om en afdeling, men om et datterselskab. KAB har valgt at acceptere skilsmissen.

 

Forskere skal følge omdannelsen af de ”hårde ghettoer”

Af Jakob Lindberg
Blad nr 91
30. juni 2021
Almen udlejning, Tvangsflytning,

Den negative medieomtale kan ødelægge de positive virkninger af omdannelserne i de udsatte boligområder

 

Af Jakob Lindberg

Forskere fra instituttet BUILD skal over 10 år frem til 2028 følge omdannelserne i de 15 boligområder, der betegnes ’hårde ghettoer’ i paralellsamfundspakken. De fire første evalueringer af de gennemgribende omdannelser i henholdsvis Bispehaven, Gellerupparken, Vollsmose og Taastrupgård, peger på nogle spændende tendenser.

Store holdningsforskelle til nedrivninger og genhusning

Forskerne peger på, at beboerne i de undersøgte boligområder har meget forskellige forudsætninger og forholder sig meget forskelligt til de forestående forandringer. Nogle beboere synes, det er en god idé at skabe en mere blandet beboersammensætning. Der er ofte tale om ressourcestærke beboere, som ser positivt på omdannelserne, og betragter genhusningen som en mulighed for selv at komme videre i livet.

Andre beboere er stærkt kritiske og kæder nedrivninger og tvungne genhusninger direkte sammen med, hvad de oplever som en generel fremmedfjendskhed i det danske samfund. Nogle oplever, at de alligevel ikke har noget at skulle have sagt.  Mange af dem er mere afhængige af det nære nabofællesskab og bekymrer sig om, hvorvidt de og deres ældre familiemedlemmer vil blive ensomme, hvis de skal flytte til et andet område.

Seniorforsker Marie Stender udtaler:

”Selv for dem, der bliver genhuset i samme boligområde, kan det være virkelig hårdt at få at vide, at det hjem ens børn er opvokset i, skal rives ned eller sælges som ejerbolig. Når vi spørger til oplevelsen af tryghed i området, er der faktisk mange, der fortæller, at især planerne om nedrivning og genhusning gør dem utrygge. De peger på, at den utryghed, som er relateret til kriminalitet, mere er noget, der optager folk udefra. Mange beboere oplever nemlig, at det er fællesskaberne i området, der gør dem trygge, mens de problemer med kriminalitet, omverdenen er så optaget af, handler om nogle få utilpassede unge”.

 

Medieomtalen kan få negativ betydning for resultatet

I undersøgelsen skal der også sættes fokus på medieomtalen af de fire boligområder. Det sker fordi negativ medieomtale bidrager til det dårlige omdømme, der er en typisk udfordring i udsatte boligområder.

Medieomtalen er vigtig. Den negative omtale af de udsatte boligområder fokuserer i høj grad på spektakulære begivenheder som f.eks. skudepisoder og uroligheder, mens de positive sider af livet i områderne sjældent omtales. Denne skævhed forstærker offentlighedens billede af  områderne ”ghetto”.

Seniorforsker på instituttet BUILD Mette Mechlenborg udtaler:

”Du kan ændre et områdes fysiske miljø radikalt og sætte store initiativer i gang for at tiltrække nye målgrupper, men hvis stedsidentiteten forbliver negativ, så der er en risiko for at omdannelsen ikke får den ønskede effekt. Vi kan f.eks. se, at særligt udsatte boligområder som Vollsmose og Gellerupparken omtales i medieklip, der egentlig ikke omhandler dem specifikt, men f.eks. andre boligområder eller politik på området. Det der sker er, at de bliver generaliserede fremstillinger af en ghetto, en slags symbol. Det betyder, at områdets stedsidentitet i højere grad trækker på mediernes – og offentlighedens forståelse end på de faktiske forhold i området. Hvis den tendens fortsætter, kan det blive endnu vanskelligere at forbedre boligområdernes omdømme end at forbedre de reelle forhold i områderne”.

Bag projektet står instituttet BUILD, Aalborg Universitet og VIVE, Det Nationale forskningscenter for Velværd. Projektet er støttet af Landsbyggefonden.

Retten til at protestere

Af Morten Tarp
Blad nr
30. juni 2021
Almen udlejning, Tvangsflytning,

Mulighed for at protestere er en vigtig rettighed

 

Af Morten Tarp

En lejebolig er beskyttet mod opsigelse. Det følger af lejeloven og almenlejeloven, at boligen som udgangspunkt ikke kan opsiges af udlejer. Lejer selv kan derimod normalt frit opsige lejeaftalen.

Efter almenlejeloven kan en bolig kun opsiges i nogle bestemte tilfælde: Hvis boligen skal nedrives, hvis boligen skal ombygges i stort omfang, hvis lejeren groft har tilsidesat god skik og orden samt hvis boligen er en viceværtlejlighed og lejeren er blevet fyret som vicevært. I 2018 medførte ghettolovpakken, at flere lejeaftaler vil blive opsagt. Dels blev loven tilføjet en ny opsigelsesgrund, nemlig det tilfælde at ejendommen bliver solgt til en privat investor. Dels indebærer planerne for de hårde ghettoer, at mange almene boliger skal nedrives eller ombygges.

En opsigelse af en lejebolig er et meget mærkbart indgreb i lejerens livssituation. Vi har alle brug for en bolig, og boligen dækker et fundamentalt behov. Boligen er derfor også beskyttet i henhold til både Grundlov og Menneskerettighedskonvention.

En ny tendens

I de seneste par måneder har jeg set eksempler på en ny fremgangsmåde hos visse boligselskaber. Boligselskabet pakker i samme kuvert til lejeren både et opsigelsesbrev og et brev med et genhusningstilbud. Opsigelsen er skrevet efter loven, herunder med oplysning om, at lejer har ret til at protestere inden for seks uger. Genhusningstilbuddet er oplysninger om en konkret bolig, som bliver ledig snart, og som den opsagte lejer kan overtage, hvis lejeren svarer hurtigt. Så langt, så godt.

Brevet med genhusningstilbuddet indeholder imidlertid en særlig trussel: Boligselskabet skriver, at lejeren kun får dette ene tilbud, og at lejeren selv skal finde anden bolig ved opsigelsesperiodens udløb, hvis lejeren siger nej tak til den foreslåede genhusningsbolig. Denne særlige trussel er oveni købet koblet sammen med en meget kort svarfrist, nemlig en uge.

Den korte svarfrist er sædvanlig ved et genhusningstilbud, for en ledig bolig skal hurtigt kunne gives videre til den næste interesserede person i rækken. Efter loven medfører et nej til et genhusningstilbud imidlertid ikke nogen konsekvenser, andet end at boligselskabet må komme med et nyt tilbud.

 

Tilbuddets realiteter

Boligselskabet vil åbenbart have lejeren til i løbet af en enkelt uge at tage stilling til genhusningstilbuddet, inklusive den konsekvens at et nej er definitivt. Der er bare det problem, at en protest mod opsigelsen samtidigt vil udgøre en afvisning af genhusningstilbuddet. Ved at påstå, at lejeren kun får dette ene tilbud, bliver lejeren tvunget til på samme tid at tage stilling til både opsigelsen og genhusningstilbuddet. Det ene udelukker pludselig det andet.

Boligselskabets kuvert med både opsigelse og genhusningstilbud er dermed reelt koblet sammen til én pakke, der udgør et samlet ultimatum, som lejeren skal tage stilling til inden for én uge. Fremgangsmåden minder om gangsternes tvang i filmen Godfather (»give you an offer you can’t refuse«).

Det er i forvejen ubehageligt at modtage en opsigelse, og de fleste bliver chokeret i den situation. Det kan være svært nok at overskue det ene forhold alene. Et brev med både en opsigelse og et tilbud om genhusning kan derfor være uoverskueligt for modtageren, selv hvis de to forhold ikke blev koblet sammen på den måde, som er beskrevet ovenfor.

 

Særlig procedure ved opsigelse

Hvis udlejer/boligselskab forsøger at opsige en lejeaftale skal det ske efter en særlig procedure, som er foreskrevet i almenlejelovens § 89. Almenlejeloven trådte i kraft i 1998, og proceduren ved opsigelse er kopieret efter lejeloven, som indtil 1998 omfattede både almene lejeboliger og private lejeboliger.

Efter både lejeloven og almenlejeloven har lejer mulighed for at protestere mod en opsigelse, som kommer fra udlejer/boligselskab. En protest mod opsigelse indebærer efter loven, at boligselskabet skal vælge enten at frafalde opsigelsen eller at anlægge en retssag for at fastholde opsigelsen. Indtil retssagen bliver afgjort er opsigelsen kun foreløbig, og lejeren har derfor ret til at blive boende, mens sagen verserer.

 

Frist til at protestere

Lejer har en tidsfrist på seks uger til at afgive en skriftlig protest mod opsigelsen. Denne frist blev i 1967 forlænget fra to til tre uger, og i 1980 blev fristen forlænget fra tre til seks uger. Fristen i loven har altså gennem de seneste 40 år haft denne længde: seks uger.

Længden af en tidsfrist er vigtig, og det har afgørende betydning for lejeren. Først bliver man chokeret, så skal man sunde sig, og på et tidspunkt skal man reagere. De fleste kender ikke loven, så de skal først tale med venner og bekendte om situationen. Nogle lejere aner ikke, at de har ret til at protestere. De skal finde vej til et sted, hvor man kan få juridisk hjælp.

Adgangen til gratis juridisk hjælp er i de seneste år blevet begrænset kraftigt, så nogle lejere finder aldrig en jurist, som de kan tale med. De ressourcestærke har råd til at skaffe hjælp, kender selv en jurist eller finder vej via internettet. Min erfaring gennem 35 år er, at de svage lejere har brug for samtlige seks uger.

 

Genhusningspligt

Hvis opsigelsen af en almen bolig skyldes nedrivning, ombygning eller salg har boligselskabet pligt til at skaffe en erstatningsbolig, dvs. genhusning. Denne pligt er uafhængig af, om lejeren protesterer mod opsigelsen. Hvis lejeren protesterer, og hvis den efterfølgende retssag ender med, at opsigelsen stadfæstes, så gælder pligten til genhusning stadigvæk. Genhusningen er ikke en belønning til de lejere, som parerer ordrer. Genhusningspligten er udløst af den opsigelse, som boligselskabet har sendt til lejeren.

 

Lovens ordning
Ved at gøre genhusningstilbuddet definitivt foretager boligselskabet en sammenkobling af opsigelsesbrevet og genhusningstilbuddet, som ikke stemmer med lovens ordning.

I loven er ikke fastsat noget om, hvor mange tilbud om genhusning et boligselskab skal give til en opsagt lejer. I loven er angivet, at lejer har krav på at få tilbudt en passende bolig, blandt andet med hensyn til boligens størrelse. Det er derfor boligselskabets egen opfindelse at sige, at boligselskabet kan nøjes med at give ét tilbud.

Sammenkoblingen indebærer, at lejeren reelt skal tage stilling til hele pakken inden for én uge. Dermed har boligselskabet implicit reduceret lejers opsigelsesadgang til én uge. Det betyder, at kravene i almenlejelovens § 89 (seks ugers adgang til at protestere) ikke er overholdt. Retsvirkningen af at tilsidesætte lovens krav er, at opsigelsen er ugyldig. Ugyldighedsvirkningen er angivet i loven for at markere, at det er vigtigt, at denne regel overholdes.

Husk: Du kan ikke regne med, at lovens regler er blevet fulgt, bare fordi brevet kommer fra et alment boligselskab.

Morten Tarp er advokat med speciale i lejeret