Kategoriarkiv: Almen udlejning

Millionsvindel koster lejere mellem 7-10.000 kr pr bolig

Af Jakob Lindberg
Blad nr 96
18. september 2022
Almen udlejning, Retssystemet

Aarhus kommune fik en anonym henvendelse om at direktøren for Østjysk Bolig havde foretaget private inkøb for mere end 370.000 kr. Direktøren blev afskediget, og sagen blev meldt til politiet

Af Jakob Lindberg

På baggrund af henvendelsen anmodede det kommunale tilsyn Østjysk Bolig om at redegøre for sagen

Der blev udarbejdet en rapport af boligorganisationens advokat og organisationens revisionsfirma. Som følge heraf blev Østjysk Bolig sat under administration i april 2021, og Lejerbo fik overdraget forretningsførelsen.

Beslutningen blev truffet efter advokatundersøgelsen. Konklusion af denne var, at der kan være sket mandatsvig, underslæb og udført returkommision igennem en årrække for 15-20 mio kroner. Der er blandt andet bruge 2,2 mio kr af boligorganisationens penge til private restaurant besøg og indkøb af vine.

Ordforklaring

Mandatsvig: Berigelsesforbrydelse, der er karakteriseret ved, at en person med adgang til eller forpligtelse til at råde for en anden handler til skade for denne og til økonomisk fordel for sig selv eller andre.

Underslæb: Berigelsesforbrydelse, der begås ved, at den, som opbevarer eller råder over noget, som han ved tilhører en anden, tilegner sig dette. Det typiske underslæb begås ved, at en kasserer tager af kassen.

Returkommision: Ofte kaldt bestikkelse. Modtagelse af en fordel af f.eks økonomisk karakter. Fordelen kan gives i forbindelse med varetagelse af en andens økonomiske interesser, hvis den gives for at få modtageren til at handle i strid med sine pligter over for den, hvis interesser modtageren egentlig skulle varetage.

Betyrelsen afsat

At sætte en boligorganisation under administration indebærer at bestyrelsen afsættes.  Chefen for det kommunale tilsyn i AK, Bente Lykke Sørensen begrundede beslutningen således:

Vi har fra tilsynets side ikke tillid til, at bestyrelsen for Østjysk Bolig vil være i stand til på en overbevisende måde at forestå ansvaret med at rydde op i boligforeningen. Der venter en meget omfattende opgave med at rette organisationen op og sikre, at et muligt tab for boligforeningen og dens lejere bliver så lille som muligt. Vi har i dag underrettet bestyrelsen om, at vi har i sinde at fritage dem fra deres bestyrelsesansvar.

Bente Lykke Sørensen udtalte, at beslutningen ikke ville få konsekvenser for afdelingsbestyrelserne i Østjysk Bolig. Da boligorganisationen er omfattet af Landsbyggefondens garantiordning, vil fonden dække tabet på 15 mio kr. Havde der ikke været en sådan garanti ville hvert lejemål få en ekstraregning på mellem 7 og 10.000 kr

Den beboervalgte formand for Østjysk Bolig, Katja Hillers mente, at tabet snarere ville blive i nærheden af 20 millioner og udtalte til Fagbladet Boligen:

Det er et kæmpestort svigt, da det jo er os beboere i Østjysk Bolig, der er blevet besveget for disse ufatteligt mange penge. Jeg er både vred over og ked af, at det her har kunnet lade sig gøre, og at det delvist er sket på min vagt som formand i Østjysk Bolig, siger hun.

Nedenstående oplysninger er hentet fra Jyllandspostens dækning af sagen.

Sigtelser

Østjyllands Politi har sigtet 6 personer i det store sagskomplex.

En af dem er den tidligere direktør for Østjysk Bolig, Allan Søstrøm. En anden er en 79-årig mand, som har hjulpet Allan Søstrøm med svindlen. Den 79-årige er allerede blevet idømt tre måneders betinget fængsel for en række pengeoverførsler. Der er tale om 759 bankoverførsler fra Østjysk Bolig for samlet 10,1 mio kr til fem private bankkonti, der var tilknyttet én person. Overførslerne skete i perioden 2012-2018.

De øvrige er to tidligere medarbejdere i boligforeningen samt en tidligere medarbejder hos Dan Jord A/S, der er leverandør til boligforeningen og yderligere en person. De fire sidstnævnte er omfattet af et navneforbud. Deres rolle i svindelaffæren er ikke blevet offentliggjort.

Politiet er efter 22 måneders efterforskning endnu ikke klar til at tiltale de sigtede. Man er ved at gennemgå de mange forhold, men det er muligt, at der skal endnu mere efterforskning til.

Advokatundersøgelse

Firmaet Kromann Reumert har sammen med revisionsfirmaet Deloitte gennemført en advokatundersøgelse. Den viser at der er afholdt private udgifter på Østjysk Boligs regning for mindst 6,7 mio kr. Blandt andet har ledende medarbejdere i boligforeningen sammen med leverandører været på golfrejser både i Danmark og i udlandet – alt sammen betalt af lejerne.

Der er også foretaget privatindkøb og lignende for ca 3,5 kmio kr på Østjysk Boligs regning. Det drejer sig bl.a. om indkøb af køkkener, hårde hvidevarer, rejser, ophold, golftøj og -bolde, Apple-produkter, vin, kaffemaskiner og inventar.

Misbrug i renoveringssag

I forbindelse med en renovering i afdelingen Ryhaven er der bogført private udgifter. Revisionsfirmaet Deloitte og den nye ledelse i Østjysk Bolig vurderer, at arbejdet i Ryhaven sandsynligvis er blevet 1,7 mio kroner for højt.

Æren for at denne sag er blevet afdækket er dels den anonyme anmelder, dels et grundig informationsindsats fra to medier: Jyllands Posten og Fagbladet boligen, som har leveret oplysningerne til denne artikel.

Skærpet tilsyn fra kommunerne og staten

Som konsekvens af skandalen i Østjysk Bolig, har Folketinget besluttet at skærpe tilsynet med de almene boligorganisationer. I den anledning er der afsat flere 2,5 mio kr mere til Bolig- og planstyrelsen under Indenrigs- og Boligministeriet. Fremover vil styrelsen tage sager op af egen drift.

Tydeligvis er Bolig- og planstyrelsen ikke tilfreds med kommunernes tilsyn, som det er i øjeblikket. Derfor skal der bruges flere penge til at styrelsen kan føre bedre kontrol med kommunernes tilsyn.

Kilder: Fagbladet Boligen og Jyllands Posten (senest 21/8 2022)

Uigennemsigtige regler for overskud i almene boligafdelinger

Af Jakob Lindberg
Blad nr 95
26. juni 2022
Almen udlejning, Boligpolitik

Danmarks Lejerforeningers fokus på de utilsigtede overskud i almene afdelinger førte til at formanden for Folketingets boligudvalg, Søren Egge Rasmussen fra Enhedslisten stillede spørgsmål til daværende boligminister, Kaare Dybvad Bek

 

 

Soren Egge Rasmussen. Foto Steen Brogaard

Af Jakob Lindberg

 

Spørgsmålet lød således:

Vil ministeren kommentere artiklen ”Store overskud bliver skjult for lejerne” bragt på Danmarks Lejerforeningers hjemmeside den 1. december 2020?

 

 

Boligministerens svar:

Jeg har indhentet svarbidrag fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, der oplyser følgende:

”I 2009 blev der indført en ændring af reglerne for, hvordan overskud i almene afdelinger skal håndteres. Det er denne regelændring, som omtales i artiklen ”Store overskud bliver skjult for lejerne”.

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard

Ændringen skete på grundlag af en analyse af overskud i den almene boligsektor, der blev udsendt i 2005. Analysen pegede således på, at der var for mange afdelinger, der havde et større overskud på afdelingsregnskabet, og gav anledning til et ønske om at stramme op på mulighederne for at udnytte overskuddet.

Ændringerne af reglerne betyder, at en afdeling ikke kan anvende et overskud til ekstraordinære henlæggelser eller overføre det til boligorganistationens dispositionsfond. Overskuddet kan alene anvendes til at afvikle underfinansiering eller det kan overføres til en resultatkonto (kt. 407), hvorfra overskuddet over maksimalt tre år afvikles til lavere huslejer eller til at dække tidligere års underskud. Der henvises til bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., § 69, stk. 3, og § 77, stk. 1-2. Der henvises i øvrigt til besvarelsen af spørgsmål 49.

Det fremgår af artiklen fra Danmarks Lejerforening, at resultaterne af overskudsanalysen blev, at man ”ændrede reglerne således, at overskuddene blev mere synlige ved at de skal fremgå af resultatkontoen (konto 407).” Det fremgår desuden, at man ”bevarede en kattelem”, således at administratorer fortsat kunne ”gemme store overskud væk”.

Det skal hertil bemærkes, at regnskabet både før og efter den nævnte omlægning giver et fuldt overblik over det samlede overskud og dets anvendelse.

Artiklens fiktive eksempel

Artiklen omtaler et fiktivt eksempel på, hvordan overskuddet (konto 140) kan anvendes på en ikke-hensigtsmæssig måde. En afdeling vil opføre en ny legeplads, og administratoren beslutter, at overskuddet fra seneste regnskabsår overføres til afvikling af underfinansiering (konto 140.1). Dette gøres i form af ekstraordinære afdrag på et internt lån (afdelingen har finansieret legepladsen med lån af egne midler). Derved overføres overskuddet ikke til resultatkontoen (konto 140.2), hvor det kunne have været anvendt til at sænke huslejen de kommende år.

Afdelingen finansierer således i eksemplet en stor del af legepladsen gennem overskud i stedet for gennem budgetterede afdrag. Derved betaler de nuværende lejere en uforholdsmæssig stor del af legepladsen i forhold til de fremtidige lejere.

Til det nævnte fiktive eksempel kan bemærkes, at Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen i 2018 lavede en intern undersøgelse af overskudsdannelsen i den almene boligsektor. Herfra gengives tabel 1, som viser, hvordan overskuddet var fordelt på konto 140.1 og 140.2 i perioden 2012-2017. Den tidligere omtalte regelændring af behandling af overskud slog først fuldt igennem i regnskaberne fra 2012, hvorfor perioden starter i dette år.

Det ses, at over 80 pct. af de årlige overskud, der fremgår af afdelingsregnskabernes konto 140, overføres direkte til resultatkontoen, hvor det blandt andet anvendes til at sænke huslejen de efterfølgende 1-3 år. Den resterende del går til afvikling af underfinansiering i afdelingen. Andelen har været stabil siden 2014.

 

Styrelsen har ikke undersøgt om afdelinger, der benytter overskuddet til afvikling af underfinansiering, også har underfinansierede projekter. Det bemærkes dog, at regnskaberne godkendes af en revisor, jf. § 98 i driftsbekendtgørelsen.

Med venlig hilsen, Kaare Dybvad Bek

Kommentar

Underfinansiering af forbedringsarbejder burde ikke findes. Det er administratorernes opgave, at påse, at et afdelingsmøde godkender en den lejeforhøjelse der dækker tilbagebetalingen af lånene af egne midler, når der træffes  beslutninger om forbedringer. Den eneste form for underfinansiering, der i så tilfælde kan forekomme, sker når forbedringen bliver dyrere end man regnede med, da afdelingsmødet godkendte projektet.

Desværre er bogføringsreglerne ikke så detaljerede, at man som lejer kan kontrollere, at tilbagebetalingen af lånene fra henlæggelser følger afdelingsmødets beslutninger

Hvad ville Du gøre?

Af Lars Vestergaard
Blad nr 94
11. marts 2022
Almen udlejning,

Beboernes tarv tænker ingen på.

 

Af Lars Vestergaard

Vi beboere har intet krav på oplysninger eller informationer. Vi har ingen retslige midler til at fremtvinge retvisende informationer.

Ingen kritik føres til referat. Afdelingsmødernes referater er renset for kritik. Inspektør og afdelingsbestyrelse vælger dirigent og referent.

Det kommunale tilsyn beskytter inspektør og opfordrer til at tilsidesætte normalvedtægten, uanset at boligministeriet angiver at det er ulovligt. Hvem har fundet på, at den lovfæstede normalvedtægt og dens dagsorden med krav om fremlæggelse af aktivitetsplan kan ignoreres?

Aktivitetsplanerne med alle de betydelige udgifter via Langtidsplanen forties systematisk, så interessen forsvinder og kun et fåtal møder op på beboermøderne, og efterlades uden viden. Når intet fremlægges eller foreslås skriftligt, forud for beboermøderne, måske fordi de, der skal skrive oplæg ikke kan, så bliver beboer-fremmødet på 5-10 %.

Mine løsningsforslag

Ventelisterne skal regionaliseres frivilligt, uden kommunal bureaukratisk indblanding – efter den Århusianske model: Ingen tilsagn til nybyggeri uden selskabets frivillige tilslutning til en fælles venteliste.

Det virkede i Århus, og sikrer en effektiv rationel udlejning, og tilsvarende er på vej med www.boligøen.dk på Fyn og andre områder.

Driften

1. Ret til aktindsigt for alle beboere i deres respektive afdelinger, af samme omfang og med samme it-teknik, som normalvedtægten giver alle bestyrelsesmedlemmer, dog bortset fra personsager (husorden- & personale-sager). Det koster intet andet end password/adgangskoder til beboerne.

2. Simple retslige tvangsmidler til at gennemføre respekt for og overholdelse af almen-boliglovens regler, normalvedtægten og ovennævnte aktindsigt når administration og bestyrelser ikke vil eller kan medvirke.

3. De kommunale tilsyn skal være aktive udfarende.

Der var nogle år i København i 90-erne efter Jørgen Sjønnungs afgang, da det udsultede administrative tilsyn med almene boliger, blev lagt sammen med de overtallige bygningstekniske sanerings og byfornyelses-folk.

Nu opfatter nogle ansatte i tilsynet ikke deres rolle som beskyttere af beboerne, men som beskyttere af de administrative ansatte, som udnytter beboerne.

Overskud

Ukvalificerede fejl og mangler i langtidsplaner kan ikke undskylde ulovlige overskud. Det er 2 alvorlige ulovlige fejl.

4. Der bør indføres krav om IQ-test og personlighedstest, læse og regne-test forud for administrative ansættelser. Krav kan ikke stilles ved demokratiske valg til bestyrelser, men bør stilles til adm. ansatte.

Alternativt bør der indføres autoriserende uddannelser til ”eksaminerede ejendomsinspektører” inspireret af ejendoms-service-funktionær-uddannelsen og ”eksamineret ejendomsmægler”

5. Strafansvar for alle ansatte og beboervalgte, der overtræder / tilsidesætter love og regler, uden nødvendigvis at skulle igennem kostbare tidskrævende retssager, måske ved at udvide beboerklagenævnenes beføjelser.

Uden aktindsigt, strafansvar og uddannelseskrav fortsætter fejl, svindel og korruption.

Lars Vestergaard er beboer i en afdeling på Ydre Nørrebro i København, der administreres af KAB

Ulovlige, lovstridige eller utilsigtede overskud

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
11. marts 2022
Almen udlejning

Overskud på afdelingernes regnskaber er udbredte, men det er først et problem, hvis de er systematiske

Af Jakob Lindberg

Nogen gange er det danske sprog svært. Jeg har nu i flere år beskæftiget mig med de overskud, der opstår på en almen boligafdelings regnskaber, fordi boligselskabernes økonomimedarbejdere overbudgetterer. For at undgå underskud på regnskabet, overvurderer man udgifterne og undervurderer indtægterne, når man skal udarbejde et budget. Derved opstår der utilsigtede overskud på afdelingernes regnskaber ved årets slutning.

Der står i almenboligloven, at udgifter og indtægter skal balancere, og hvis de ikke gør det, så er overskuddet ikke i overensstemmelse med loven. På den måde er overskuddet ”ulovligt” eller ”lovstridigt”. Men det er ikke strafbart, og der er ikke tale om svindel, tyveri eller lignende.

Det er heller ikke strafbart at en boligafdeling har underskud,  men det kan være i strid med balancelejeprincippet.

Underskud og overskud på boligafdelingernes regnskaber opstår hele tiden, fordi det aldrig er muligt at forudsige hvilke udgifter og indtægter, der vil komme i fremtiden. I mange afdelinger er der et lille overskud det ene år og et lille underskud det andet år. Disse afdelinger er netop dem, som lever bedst op til balancelejeprincippet

Systematiske overskud

Derimod er der grund til at være kritisk, når nogle boligselskaber år efter år opkræver betydelige overskud, eller når de trækker udligningen af overskuddene ud i årevis.

Tag nu eksemplet med Sneglebo i Roskilde Kommune, som administreres af Boligselskabet Sjælland (BOSJ)

Det er en lille afdeling med 20 familieboliger. Her har der siden 2014 været store overskud hvert eneste år, og ved udgangen af 2020 havde afdelingen et opsamlet overskud på 798.579 kr. Det svarer til knap 40.000 kr pr bolig. Det betyder, at en beboer der har boet i afdelingen i hele perioden er blevet pålagt en tvangsopsparing på 40.000 kr. Den var allerede gal ved udgangen af 2018, hvor det opsamlede overskud var på 1.233.985 kr svarende til knap 62.000 kr pr bolig. Det kritiserede Danmarks Lejerforeninger i en rapport og siden da har BOSJ tilbageført 483.000 kr som indtægt, som er blevet brugt til at begrænse huslejestigninger.

Man skal altid påskønne, når boligselskaberne lytter til kritikken, men der er et stykke vej igen før BOSJ har fået overskudssaldoen ned på et rimeligt niveau. Et hvert boligselskab vil være i stand til at budgetterer så præcist, at det opsamlede overskud holder sig under 5.000 kr. pr bolig. Jeg ser frem til at læse regnskaberne for 2021. Her vil det vise sig om BOSJ evner at undgå de abnormt store overskud.

 

Overskud på driften

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
10. marts 2022
Almen udlejning

Mange mennesker tror, at pengene til at bygge almene boliger kommer fra staten. Det er forkert. Det er lejerne, der selv betaler til Nybyggeri-fonden under Landsbyggefonden

 

Af Jakob Lindberg

Ordet overskud betyder mange ting. Normalt bruger vi ordet til at betegne det, som vi har til overs til os selv, når alle udgifter er betalt. Hvis man har et parcelhus, hvor alle lånene er betalt ud, så består udgifterne af de egentlige driftsudgifter f.eks. håndværkerregninger, vandforbrug, varmeforbrug, renovation, kontingent til grundejerforeningen osv.

Derudover skal man betale ejendomsskatter. Hvis man er en fornuftig husejer, sparer man også op til fremtidig vedligeholdelse. Men når alt det er betalt, så kan man selv bestemme hvad resten af ens indkomst skal bruges til.

Sådan er det ikke i det almene byggeri. Her skal man foruden ejendomsskatter og driftsudgifter og opsparing også betale lovpligtige bidrag til tre forskellige fonde.

 

Et eksempel

En boligafdeling, Ringen i Køge  har 134 boliger, der i gennemsnit koster 6.935 kr om måneden. En stor del heraf er de såkaldte ”nettokapitaludgifter”, som i de første 30 år af afdelingens levetid blev betalt til kreditforeningerne. I dag er de oprindelige lån betalt tilbage, men lejerne skal blive ved med at betale. Nu går pengene blot til Landsbyggefonden,Nybyggerifonden og den såkaldte Dispositionsfond. Disposionsfonden er en opsparing, som det enkelte boligselskab skal opbygge og som kan yde støtte til nødlidende afdelinger inden for boligselskabet

De tre bidrag er det, som i skemaet nedenfor kaldes ”lovpligtigt overskud”

Huslejen er sammensat således:

% kr pr måned
Lovpligtigt overskud 37 2.560
Skatter, afgifter, administration 18 1.229
Renholdelse og vedligeholdelse mm 21 1.429
Opsparing til fremtidig vedligeholdelse 13 929
Afdrag på lån til forbedinger, mm 11 788
I alt 100 6.935

 

Sådan ser hovedtallene ud. De 37 % af huslejen er penge, som lejerne betaler til diverse fonde uden selv at få gavn af dem på kort sigt. En gennemsnitslejer i Ringen betaler hver måned 2.560 kr til disse fonde.

En ejer af et parcelhus, en ejerlejlighed eller en andelslejlighed skal ikke betale til nogen fonde. Når de oprindelige lån er betalt ud, så sparer ejeren de 37 %. De bliver til ”friværdi” i stedet.

På langt sigt kan lejerne få gavn af de penge, som Landsbyggefonden bevilger til renoveringsprojekter, fordi den afdeling man selv bor i, kan få tilskud til renovering.

Alligevel kan man ikke fortænke en lejer i at ønske, at vedkommende selv kunne få lov at bestemme, hvad de 2.560 kr skulle bruges til.

Det er heller ikke underligt, at lejerne flygter ud i ejerboligsektoren, hvis de har mulighed for at købe deres egen bolig.

 

Hvorfor

Man kan spørge: Hvem har bestemt, at lejerne skal betale alle disse penge til de tre fonde.

Det har folketinget gjort i 1940-erne, for at få gang i byggeriet af gode, moderne boliger til mennesker med små og middelstore indkomster.

Man bestemte den gang, at lejerne ikke skulle have mulighed for at få sat deres husleje ned, når de oprindelige lån til opførelsen af bygningerne og køb af grunden var betalt tilbage. I stedet skulle de ledige penge gå til nogle fælles opsparingspuljer, som i dag hedder Landsbyggefonden og Nybyggerifonden. På den måde regnede man med, at lejerne i det almene byggeri selv kunne finansiere store renoveringsprojekter og nybyggeriet.

 

Massivt nej til nedrivninger

Af Jakob Lindberg
Blad nr 93
10. december 2021
Almen udlejning, Tvangsflytning,

Beboerne i Bispehaven nedstemte forslag til helhedsplan

 

Af Jakob Lindberg

På et ekstraordinært afdelingsmøde den 30. november sagde et stort flertal af de fremmødte beboere nej til helhedsplanen. Der var 177 stemmer imod og kun 31 stemmer for forslaget til helhedsplan, som vil medføre nedrivninger af 310 boliger i 6 boligblokke, omdannelser blandt de resterende boliger med huslejestigninger til følge samt finansiering via afdelingens optagelse af massive lån.
Da Østjysk Boliger sat under administration på grund af en verserende sag om underslæb, er Lejerbo af Aarhus Kommune blevet indsat som midlertidig forretningsfører i Østjysk Bolig. Derfor var det den administrerende direktør i Lejerbo, Palle Adamsen, der skulle overtale beboerne til at stemme Ja til helhedsplanen. Det lykkedes ikke.

Afdelingsbestyrelsens formand, Alex Young Pedersen beskriver resultatet som en klar


Alex Young Pedersen, formand for afdelingbestyrelsen i Bispehaven

tilkendegivelse af, at beboerne ikke ønsker at gå den vej, som helhedsplanen er udtryk for og at de ikke ønsker at stemme for yderligere tvangsflytninger i området samt højere husleje.

Repræsentantskabsmøde
Det sidste ord er dog ikke sagt i sagen. Efter en bestemmelse i almenboligloven har repræsentantskabet i Østjysk Bolig mulighed for at vedtage helhedsplanen, selvom beboernes flertal er imod. Repræsentantskabet holder møde herom den 16. december 2021.

Siger repræsentantskabet også Nej, lander bolden hos Indenrigs- og Boligministeriet, som kan omgøre beslutningen. Ydermere afhænger helhedsplanens skæbne af de retssager om parallelsamfundslovgivningens gyldighed, som nu verserer ved domstolene. Siger repræsentantskabet Ja vil helhedsplanen blive gennemført, med mindre den når at blive underkendt af domstolene.

Parallelsamfundslovens historie

Af Jakob Lindberg
Blad nr 93
10. december 2021
Almen udlejning, Tvangsflytning,

Anvendelsen af ghettobegrebet har skiftet i dansk lovgivning siden det i 2010 for første gang blev indført.

Af Jakob Lindberg

I et udspil forud for lovens vedtagelse blev en ghetto karakteriseret ved:

“en høj koncentration af indvandrere, som betyder, at mange vedbliver med at være tættere knyttet til det land og den kultur, de eller deres forældre kommer fra, end til det danske samfund, de lever og bor i.”

2010

Et ghettoområde blev i 2010 defineret som et fysisk sammenhængende boligområde med mindst 1.000 beboere, som opfylder mindst to af følgende kriterier:

1) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct.

2) Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse, overstiger 40 pct. Andelen bliver opgjort som gennemsnit over de sidste 4 år,

3) Antal dømte for overtrædelse afstraffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer pr. 10.000 beboere på 18 år og derover overstiger 270 personer. Antallet bliver opgjort som gennemsnit over de sidste 4 år.

2013

I de følgende år blev bestemmelserne flere gange ændret. Da Danmark i 2011 fik en regering bestående af Socialdemokratiet, Radikale og SF gjorde Folketinget kriterierne bredere. I 2013 blev blandt andet tilføjet to nye kriterier:

4) Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grunduddannelse, overstiger 50 pct.,
5) Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eks-klusive uddannelsessøgende udgør mindst 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.

Kriterium 5 var en nydannelse i forhold til den oprindelige definition af ghettobegrebet. Dette kriterium lagde vægt på indkomstforskellene i samfundet, i modsætning til de hidtidige kriterier, som lagde mere vægt på etnisk oprindelse, erhverv og kriminalitet.

Formentlig har der været uenighed i forligskredsen om hvilke faktorer, der skulle vægtes højst. I hvert fald blev der i de trykte forarbejder til loven medtaget følgende lovbemærkning:

De nuværende kriterier er fortsat af afgørende vigtighed: Integration af indvandrere og efterkommere fra ikke vestligelande i de udsatte boligområder er et fokuspunkt.(…) En høj koncentration af borgere med anden etnisk herkomst er således et signal om, at der bør være fokus på området

Denne lovbemærkning viser, at det fortsat var hensigten med lovgivningen at gøre noget ved ”problemet” med de ikke-vestlige indvandrere.

I 2018 – under den seneste Venstre-regering blev kriterierne ændret endnu en gang.

Nuværende lov 2018

Et ghettoområde er – se Almenboligloven § 61 a – et fysisk sammenhængende område af almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere, hvor kriterium 1 er opfyldt sammen med mindst to af de øvrige kriterier 2-5 er opfyldt:

1) andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct.

2) andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

3) antallet af dømte for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer overstiger 2,7 pct. af antallet af beboere på 18 år og derover opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år.

4) andelen af beboere i al- deren 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, overstiger 50 pct.

5) den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.

I 2018-loven er der kun ændret lidt i beregningsmetoden, f.eks i nr. 2 og nr. 3. Andelen af beboere uden for arbejdsmarkedet skal nu beregnes som gennemsnit over 2 år, hvor det før 2018 skulle beregnes om gennemsnit over de seneste 4 år. Desuden er der ændret ved antallet af dømte i kriterium 3, som før 2018 var 270 beboere, mens det nu defineres som 2,7 pct. af antallet af beboere på 18 år og derover.

Disse små ændringer har kun minimal betydning for, hvordan parallelsamfundsloven virker i praksis.

I 2021 blev loven omdøbt til Parallelsamfundsloven, fordi den nuværende regering fandt at ordet “ghetto” var for krænkende. Desuden blev der indført en nye type af udsatte boligområder i loven, de såkaldte forebyggelsesområder, som er beskrevet andetsteds i dette blad.

Regeringen offentliggør hvert år den 1. december en revideret liste over parallelsamfund og udsatte boligområder.

 

Kilder:

Bjarne Overmark: Processkrift i sagen mellem lejerne i Bispehaven og Østjysk Boligselskab Indenrigs- og Boligministeriet (Retsinformation: LBK nr 1877 af 27/09/2021) Almenboligloven

 

Se Listen for 2021 på ministeriets hjemmeside:

Læs om de forskellige parallelsamfundstyper

Boligministeriets topstyring af de almene boligselskaber er groft krænkende

Af Rolf Nielsen
Blad nr 93
10. december 2021
Almen udlejning, Demokrati

Kommentar til regeringens nedrivningspolitik og borgmestres misbrug af deres magt

Af Rolf Nielsen

Rolf Nielsen

Almenboligloven lægger stor vægt på, at de demokratisk valgte varetager lejernes interesser vedrørende deres almene boliger. Desværre optræder tilsynsmyndigheden som om, at de ikke har skyggen af respekt for de demokratisk valgte og som om at tilsynsmyndigheden kan bestemme, hvem som skal bo i de almene boliger.

Det tilkommer ikke tilsynsmyndigheden at påtvinge de demokratisk valgte politiske holdninger, som er de demokratisk valgte uvedkommende. At en tilsynsmyndighed vil bestemme hvem, som efter renovering kan flytte tilbage til deres renoverede bolig er magtmisbrug, som bør indbringes for Ankestyrelsen eller Boligministeriet.

Det er ikke tilsynsmyndigheden, som skal kunne tilsidesætte de demokratiske organisationers helt rimelige ønsker om renovering af deres boliger ved at stille politiske krav om fraflytning af socialt svage borgere i boligområdet. Tilsynsmyndigheden skal sikre de demokratisk valgte overholder love og regler, men ikke udøve magtmisbrug overfor de demokratisk valgte.

Når boligministeriet kræver at øverste myndighed i den almene boligorganisation skal godkende f.eks. salg af almene boliger, er det groft krænkende at tilsynsmyndighederne ikke efterlever lovgivers – det vil sige Folketingets – intentioner.

Borgmestre går over stregen

Meningen med loven er, at de demokratisk valgte repræsentanter skal have indflydelse på egne forhold og at tilsynsmyndigheden kun skal kontrollere, at de demokratisk valgte overholder love og regler. Det har aldrig været meningen, at tilsynsmyndighederne skulle ændre på de indholdet i de afgørelser, som de demokratisk valgte har truffet.

Der er flere eksempler på at borgmestre tror de kan underkende lovlige demokratiske beslutninger, som det passer borgmestrene. Men det er ikke kommunens boliger, så borgmestrene går over stregen.

Når tilsynsmyndigheden misbruger sin magt til at gennemtvinge urimelige krav overfor de demokratisk valgte, skal det have konsekvenser. At tilsynsmyndigheden vil bestemme hvem, som kan indflytte og ikke indflytte i de renoverede almene boliger har aldrig været meningen med almenboligloven.

Beboere kæmper for deres boliger


Sognefogedvænget, Rødby, Lolland

En stædig kamp mod forringelse af lejevilkår

Af Jakob Lindberg
Blad nr 93
10. december 2021
Almen udlejning, Privat udlejning

En almen boligafdeling på Samsø kom på tvangsauktion og blev købt af en godsejer. De fleste lejere fik deres vilkår forringet og huslejen steg. Kun Rolf Nielsen protesterede. Læs om hans kamp og om myndighedernes svigt

Af Jakob Lindberg
Skoleparken i Brundby

Rolf Nielsen bosatte sig for ca 16 år side på Samsø efter at have solgt sit IT-firma. Han flyttede i 2005 ind en tidligere skole i Brundby. Dengang var udlejer Samsø Ældreboligselskab, som var en almen boligorganisation. Ejendommen består af 23 lejligheder. Skolen havde tidligere fungeret som flygtningecenter, og for at undgå at skolen igen skulle fungere som flygtningecenter, blev den ombygget til lejligheder.

Han var selv formand for den afdeling i Samsø Ældreboligselskab, som hans lejemål var en del af, og formand for hele boligorganisationen, som bestod af 3 afdelinger.

Samsø Kommune var tilsynsførende, og der var fra starten problemer med byggesjusk. Af forskellige årsager var lejlighederne svære at udleje, og i lang tid var alene halvdelen af lejemålene udlejet. Som følge heraf var driften forbundet med underskud.

Tvangsauktionen

Der blev forsøgt en finansiering via Landsbyggefonden, men man måtte give op. Da kreditforeningen ikke fik sine penge, endte det med, at ejendommen blev solgt på tvangsauktion, og selskabet gik konkurs.

Ved tvangsauktionen i 2013 blev det anført i det skriftlige materiale, at ejendommen var delvist udlejet i henhold til lov om leje af almene boliger, og at auktionskøber var forpligtet til at respektere lejernes rettigheder i forhold til de lejeaftaler, der var indgået.

Rolf Nielsen var interesseret i, at en eventuel køber skulle overholde lejernes rettigheder i henhold til almenlejeloven, og i fogedretten forsikrede dommeren ham om, at lejerne ikke ville blive stillet ringere som følge af tvangsauktionen.

Nej til ny kontrakt

Den nye udlejer – en godsejer fra Samsø – havde ikke samme syn på sagen som Rolf Nielsen. Han ville have frie hænder til at hæve lejen på længere sigt. Derfor tilbød han lejerne en engangs-nedsættelse af lejen, hvis de skrev under på en ny lejekontrakt, der ikke var omfattet af almenlejeloven. Som den eneste lejer takkede Rolf Nielsen nej hertil.

Lejeforhøjelse for stigende skatter

Lejeren modtog i 2020 en varsling om huslejestigning, der var begrundet i en stigning i renovationsafgiften til Samsø Kommune. Han gjorde  indsigelse, hvorefter udlejer indbragte sagen for Huslejenævnet.

Huslejenævnet afgjorde sagen ud fra reglerne i den private lejelov, som giver en udlejer ret til at varsle huslejestigning, hvis der sker stigning i den kommunale ejendomsskatter eller afgifter. Nævnets afgørelse var pragmatisk. Der var ikke nogen uenighed mellem lejer og udlejer om at renovationsafgiften var steget.  Nævnet bestemte derfor, at Rolf Nielsen skulle betale det samme beløb, som udlejer havde krævet af de øvrige lejere, 875 kr årligt.

Nævnet tilsidesatte udlejers krav om, at han skulle betale 1.022 kr årligt.


Retten i Århus

Boligretten

I forbindelse med sagen havde lejeren søgt aktindsigt og bedt Samsø Kommune oplyse, om der er sket en kommunal godkendelse af overdragelsen af ejendommen. Han havde fulgt meget med i kommunens gøren og laden, og han havde aldrig hørt om, at kommunen skulle have godkendt overdragelsen af ejendommen til den nye udlejer. En juridisk konsulent fra Samsø Kommune har da også bekræftet, at der ikke foreligger nogen skriftlig godkendelse.

Ifølge § 27 i almenboligloven skal salg af en almen ejendom godkendes af både kommunalbestyrelsen og boligministeren i forbindelse med tinglysningen. Hvis disse godkendelser ikke foreligger, skal den dommer, der godkender tinglysningen, give sælgeren af ejendommen en frist for at fremskaffe disse godkendelser. Bestemmelserne i § 27 var ikke overholdt og salget var dermed sket i strid med loven.

Forud for salget var Samsø Ældreboligselskabs bestyrelse blevet sat under midlertidig administration. Dermed var almenboliglovens bestemmelser om respekt for beboerdemokratiet også sat ud af kraft. I denne situation så tinglysningsdommeren bort fra, at § 27 ikke var overholdt.

Lejers advokat

I boligretten pegede lejers advokat på, at der aldrig var sket nogen godkendelse af salget fra Samsø kommunes side. Derfor var lejeforhøjelsen ugyldig. Da Rolf Nielsen ikke havde skrevet under på en ny lejekontrakt, skulle sagen afgøres ud fra principperne i almenlejeloven og almenboligloven. Dette medførte, at udlejeren kun kunne forhøje lejen, hvis han kunne godtgøre, at han havde fulgt reglerne og almenlejelovens, kapitel 3 og princippet om balanceleje.

Balancelejeprincippet siger, at en indtægterne i en almen afdeling skal svare til udgifterne, herunder opsparing til fremtidig vedligeholdelse mm. Balancelejeprincippet tillader ikke af der opkræves overskud.

I praksis ville dette være umuligt for den nuværende udlejer at hæve lejen, og konsekvensen ville være, at Rolf Nielsens leje blev fastlåst i kroner og øre i resten af hans lejeperiode.

Udlejers synspunkt

Udlejers advokat indrømmede under boligrettens behandling af sagen, at der ved salg af en almen bebyggelse skal ske en godkendelse fra kommunens side efter reglen i almenboliglovens § 27. Advokaten kunne ikke dokumentere at dette faktisk var sket, men han påstod, at de måtte være sket, fordi det står i loven at det skal ske.

Konsekvensen af dette var, at når salget var godkendt efter § 27, så kunne udlejer med hjemmel i § 27 a bruge lejelovens regler til at gennemføre huslejestigninger

Dommen

Byretsdommer, Hanne Rokkjær Fløe godtog udlejerens argumentation og skrev:

Uanset der ikke foreligger en skriftlig godkendelse af ejendommens afhændelse jf. almenboliglovens § 27, stk. 1, 1. pkt., finder retten det godtgjort, at afhændelsen de facto er blevet godkendt, hvorefter lejeforholdet må anses for omfattet af lejeloven jf. almenboliglovens § 27 a.

Kommentar

Dommerens begrundelse rejser spørgsmålet: Hvad betyder det, ”at afhændelsen de facto er blevet godkendt”?. Enten er noget blevet godkendt eller også er det ikke godkendt. ”De fakto godkendt” er der ikke noget, der hedder. Hvis en handling er godkendt af en kommune, så skal der foreligge et dokument, der beviser det.

Hvis man overfører udlejeradvokatens argument til straffelovens område, ville det svare til at en forsvarsadvokat kom med følgende argument: at fordi tyveri af biler er forbudt, så måtte hans klient have købt den bil, han var tiltalt for at have stjålet – selv om den tiltalte ikke kunne bevise, at han havde betalt for bilen.

Rolf Nielsen har søgt om bevilling til at anke sagen til landsretten. Med alle de salg af almene boliger, der kommer til at foregå i de kommende år er det vigtigt, at almenboliglovens § 27 bliver overholdt. Denne bestemmelse udgør en beskyttelse af de lejere, der bliver ramt af salg til private investorer.

Kilde: Lejerne var repræsenteret af advokat Lasse Hummelhof Frandsen ved advokatfuldmægtig Kasper Fuhr Christensen

Boligforeningen Lolland ophævede administrationsaftalen

Af Jakob Lindberg
Blad nr 92
18. november 2021
Almen udlejning

Den stærke kritik fra blandt andet Sognefogedvængets formand, Allan Jørgensen og den negative omtale i lokalpressen har fået Boligforeningen Lolland’s direktør til at meddele, at man med virkning fra 1. september 2021 ophører som administrator’

Af Jakob Lindberg

Den 17 juni 2021 modtog Allan Jørgensen, formand for Boligselskabet Sognefogedvænget (herefter SFV) et brev fra Niels Kruse og Carl Dreyer, der er henholdsvis formand og direktør for Boligforeningen Lolland (herefter BFL)

I brevet ophæver BFL administrationsaftalen med SFV pr. 30 september 2021.

Der er tale om et meget drastisk skridt fra BFL’s side. I den

gældende administrationsaftale står, at aftalen kan opsigesmed 1 års varsel til udløbet af et regnskabsår. Under normale omstændigheder ville administrationsaftalen kunne udløbe den 30 september 2022.

En ophævelse er noget andet. Ophævelse kan ske med øjeblikkeligt varsel eller med kortere varsel end 1 år. I dette tilfælde har BFL ophævet aftalen med 2 måneders varsel.

Ved ophævelsen har BFL sat SFV i en svær situation. SFV skal nu skynde sig at finde en anden administrator, der kan tage over allerede den 1. oktober 2021 og allerede på denne dato opkræve husleje, føre regnskab, forestå udlejning osv.

 

Misligholdelse

Ophævelse af en aftale fra en parts side forudsætter, at den anden part ikke har overholdt sin del af aftalen. Det kaldes misligholdelse.

Hvis en part ophæver en aftale uden at der foreligger misligholdelse, kan parten (i dette tilfælde BFL) blive pålagt at betale erstatning ti den anden part, SFV. I brevet angiver BFL 13 punkter, hvor SFV skulle have misligholdt aftalen. Blandt andet nævnes:

  • At SFV har forsøgt at påvirke BFL til ikke at overholde regler og rammer for opgave- og ansvarsfordeling mellem henholdsvis organisationsbestyrelse og afdelingsbestyrelse.
  • At SFV har tilsidesat BFLs rådgivning om det lovfæstede beboerdemokrati ved at melde boligselskabet ind i Køge Lejerforening uden en forudgående forelæggelse for og afstemning blandt afdelingens lejere.
  • At SFV har oplyst BFL, at man vil vil anlægge injuriesag mod BFL’s direktør
  • At SFV har valgt løbende at involvere pressen i kritik af BFL fremfor at søge dialog og samarbejde med BFL.

BFL skriver derpå: ”På de eksisterende vilkår og betingelser ser BFL sig ikke i stand til at udføre den administrations- og rådgivningsopgave, der er indgået aftale med SFV om, på forsvarlig vis.”

Erstatning

Hvis ophævelsen fra BFL’s side medfører, at SFV lider et tab, kan SFV kræve erstatning. Det kan f.eks. ske hvis lejligheder ikke bliver genudlejet til tiden på grund af det pludselige skift af administrator.

Hvis en sådan situation kommer til at foreligge må SFV anlægge sag ved domstolene mod BFL. SFV vil dog kun kunne få erstatning, hvis man kan bevise, at have lidt et tab. I dette regnestykke indgår også det honorar som man ikke mere skal betale til SFV i forhold til det honorar, man skal betale til den nye administrator.

Ny administrator

Det lykkedes på meget kort tid for SFV at indgå en aftale med en ny administrator. Der blev i begyndelsen af august indgået en administrationsaftale med Boligkontoret Danmark. Boligkontoret Danmark er et landsdækkende adminis

trationsselskab, som i forvejen administrerer nogle få afdelinger i Lolland Kommune.

Boligkontoret Danmark overtager fra 1. oktober 2021 administrationen af Sognefogedvænget.

Det er bemærkelsesværdigt, at SFV måske kommer til at spare penge på administratorskiftet. Det skyldes, at det adminisrationshonorar, man hidtil har betalt til BFL er meget højt. nemlig 577.539 kr, ifølge driftsbudgettet for 2021

Ifølge aftalen med Boligkontoret Danmark bliver administrationshonoraret væsentligt mindre, nemlig 295.785 kr. Dertil kommer formentlig en engangsudgift som følge af administratorskiftet.

Det er derfor ikke sikkert, at SFV kommer til at miste penge på administratorskiftet.