Kategoriarkiv: Almen udlejning

Boligminister på glatis

Af Jakob Lindberg
Blad nr
13. marts 2017
Almen udlejning,

13. marts 2017

Transport, bygnings- og boligminister Ole Birk Olesen kunne ikke skjule sine kæpheste, da han blev indkaldt til samråd i folketinget. Det førte til en uventet debat om bytteretten i det almene byggeri.

Af Jakob Lindberg

 

Samrådet i Transport-, Bygnings- og Boligudvalget den 25. januar 2017 var indkaldt af Kaare Dybvad fra Socialdemokratiet for at få svar på, om ministeren stadig mente, at huslejereguleringen i privat udlejning skulle afskaffes.

Ministeren svarede klogeligt, at han nu repræsenterede regeringen, og at regeringen ingen planer havde om at ophæve huslejereguleringen.

 

Tangenter

Det medførte, at debatten på samrådet kom til at bevæge sig ud af mange tangenter. I en sådan situation kan gamle fordomme let slippe ud mellem tænderne. Da debatten kom ind på hvorfor der manglede boliger sagde Ole Birk Olsen pludseligt:

– ”Der optræder også nogle ting, som vi kender – nogle onder – i den almene boligsektor og andre steder, at hvis først én person har fået adgang til en attraktiv, billig bolig, så har den bolig en vis tendens til at gå i arv, altså at man kan udnytte lejelovens regler om ret til bytte osv. til at – når man så selv fraflytter – så kan man bytte bolig med én man kender, og så er det så den, man kender, der bor i den bolig. Og så kommer den aldrig … der er aldrig nogen fra køen, der kommer ind, når sådan noget sker, og derfor har køen nogen steder en tendens til at være meget, meget lang, altså 20 år eller lignende for at komme ind udefra til en af de her attraktive boliger.”

Så kender vi liberalisten igen! Nu er det pludselig bytteretten i det almene byggeri, der er skyld i, at vi mangler boliger i Danmark.

 

Spørgsmål og svar

Jeg vil derfor gerne stille Ole Birk Olsen nogle spørgsmål, og skynder mig selv at svare, da ministeren nok ikke har tid.

 

Spørgsmål: Hvilke statistiske oplysninger, der ligger til grund for denne oplysning?

Svar: Ingen. Mig bekendt er problemet aldrig blevet undersøgt, hverken af Danmarks Statistik elle ministeriet.

 

Spørgsmål: Vil du oplyse – Ole Birk Olesen –  hvor mange fraflytninger i den almene sektor, der skyldes at lejerne udnytter bytteretten, jf. almenlejelovens § 69? og hvor stor en andel af de samlede fraflytninger, der skyldes bytteretten?

Svar: Her kan du nok heller ikke svare, for det føres der heller ikke statistik over. Men jeg kan som aktiv i lejerbevægelsen gennem 35 år fortælle, at det er yderst sjældent, at folk stiller spørgsmål til lejerforeningerne om man kan bytte lejlighed. Til gengæld er der titusinder af fraflytninger hvert år, så andelen af byttehandler skal tælles i promiller.

 

Spørgsmål: Har du som minister overvejelser om at indskrænke de almene lejeres ret til at bytte lejligheder? Du betragter bytteretten som ”et onde”. Så det vil være natuligt for dig at foreslå, at den bliver fjernet.

Svar: Det spørgsmål kan du kun selv svare på

 

Vrøvl

Ministerens udtalelse hører hjemme i afdelingen for alternative fakta, vrøvl og fordomme. Det er simpelt hen ikke rigtigt, at folk, der bytter altid bytter med en person, man kender i forvejen. At man i sin omgangskreds har en bekendt, der gerne vil bo dér, hvor man selv bor, samtidig med at man tilfældigvis har lyst til at flytte ind dér, hvor ens bekendte bor, er lige så sjældent som at møde en prins på en hvid hest.

Derimod er det ikke så sjældent, at lejere gerne vil lade en ven eller veninde overtage den lejlighed, som de skal flytte fra. Det bliver vi ofte spurgt om i lejerforeningerne, men vi må svare:

– ”Desværre, du har ikke ret til at overdrage din lejlighed til andre uden tilladelse fra udlejeren. Og de almene boligselskaber tillader meget sjældent noget sådant. I visse tilfælde kan du og din partner aftale, at partneren får lov til at blive boende i lejemålet. ”

 

 

Bytteret – Almenlejeloven § 69.
Lejeren har ret til at bytte med en lejer af en anden bolig, således at denne overtager den almene bolig.
Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis
1) den fraflyttede lejer ikke har beboet boligen i 3 år,
2) boligen ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum eller
3) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.
Stk. 3. Udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden efter bytning vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, kan udlejeren straffes med bøde. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal finde anvendelse i udlejerens ejendomme.
Stk. 4. Den, der ved bytning opnår en bolig i en almen boligorganisation organiseret med medlemsindskud, skal samtidig med lejeaftalens indgåelse indbetale det fastsatte medlemsindskud.
Stk. 5. Ved bytning af almene ungdomsboliger, almene ældreboliger og ustøttede almene plejeboliger kan lejeren kun bytte med personer, som ikke opfylder betingelserne for at komme i betragtning til sådanne boliger, hvis kommunalbestyrelsens samtykke foreligger.
Stk. 6. Ved bytning af en bolig i et bofællesskab skal den pågældende bolig efter bytningen bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

 

 

Ret til at fortsætte lejemålet – Almenlejelovens § 74.
Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af dem der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en bolig, der har tjent som fælles bolig. Udlejeren kan i særlige tilfælde tillade, at parterne aftaler, hvem der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til den fælles bolig, selv om husstandsfællesskabet har varet under 2 år. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. og 2. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 73, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Lejerne i afdelingerne bør styre besparelserne

Af
Blad nr
3. februar 2017
Almen udlejning

3. februar 2017

 

I juni 2016 indgik Venstreregeringen en aftale med KL og BL om at effektivisere den almene sektor. Måltallet er, at der skal effektiviseres for 1½ mia ud af udvalgte udgifter på 18,4 mia. I december blev et lovforslag om besparelsesmålet vedtaget. Der er ingen straf, hvis målet ikke nås. Enhedslistens boligordfører kommenterer.

 

Af Søren Egge Rasmussen

 

Enhedslisten tilslutter sig den overordnede målsætning om, at de almene boliger skal forsøge at nedbringe udgifterne, så huslejen holdes nede. Det kan være til gavn for beboerne og for samfundet.

 

Beboere inddrages

Det er Enhedslistens holdning, at der er mange gode erfaringer at hente i allerede afprøvede forsøg. Erfaringer fra boligforeninger, der har hjemtaget driftsopgaver, så egne ansatte udfører flere vedligeholdelsesopgaver, og erfaringen med de nye almen-plus boliger, hvor beboere udfører flere opgaver, som normalt udføres af en vicevært, kan virke som inspiration for at flere boligorganisationer og afdelinger revurderer, hvordan opgaverne løses bedst og billigst.

Erfaringer fra afdelinger, som opretter beboerhaver eller naturarealer på en del af de grønne fællesarealer, kan også medvirke til at en anden arealanvendelse kan nedbringe driftsomkostningerne.

 

Bedre affaldshåndtering

Jeg bor selv i en afdeling, hvor vi har reduceret vore udgifter gennem en bedre affaldshåndtering. Afdelingen har investeret i solceller der dækker det fælles elforbrug, hvilket reducerer vores fælles udgifter til belysning og vaskeriet. Beboerne rengør fælleshuset på skift og græsslåning på fællesarealer har vi beboere nu i 20 år klaret frivilligt. Der er mange måder at reducere en afdelings driftsudgifter på. Og det kan gøres så fællesskabet blandt naboer styrkes.

Intentionen i loven er at give afdelingsbestyrelser mere indsigt og flere måltal, hvor man sammenligner afdelinger. Og en tillidsfuld dialog bør være det bærende omdrejningspunkt for at arbejde med effektiviseringer i den almene sektor. Det skal være beboerne i afdelingerne, der er drivkraften for at ændre på det, man plejer at gøre.

 

Ændret magtfordeling

Den vedtagne lov give organisationsbestyrelser mere magt over for afdelingsbestyrelser, hvilket Enhedslisten ikke mener er befordrende for at nå det økonomiske effektiviseringsmål. Derfor fremsatte vi et ændringsforslag om ikke at øge de beføjelser, som organisationsbestyrelser for nuværende har over for afdelinger. Det blev ikke vedtaget, og derfor stemte Enhedslisten og Alternativet imod loven.

 

Utilstrækkelig målsætning

Enhedslisten understreger, at effektiviseringsmålet på 1½ mia. kr. i 2020 ikke er tilstrækkeligt til at sikre de billige boliger, som skal til for at løse de boligproblemer, som regeringen og de borgerlige partier har skabt med fattigdomsydelser. Udgiftsreduktionen på 1½ mia. kr. ud af de 18,4 mia. kr. vil ikke være tilstrækkeligt til at modsvare det indtægtstab, som beboere, der rammes af kontanthjælpsloftet, 225 timers reglen eller den lave integrationsydelse har været udsat for siden 1. oktober 2016. De nye fattigdomsydelser kan medføre at afdelinger får forøgede udgifter i forbindelse med fraflytninger af beboere som ikke længere kan betale deres husleje. Disse huslejetab vil gøre det sværere at nå sparemålet på 1,6 mia.

 

Omlægning af lån

Enhedslisten finder det positivt, at ministeren i lovbehandlingen har tilkendegivet, at udgiftsbesparelser ved omlægning af boligafdelingernes ustøttede lån kan indgå som en del af realiseringen af effektiviseringsmålsætningen. Imidlertid er Enhedslisten uforstående og stærkt kritiske overfor, at udgiftsbesparelser ved omlægning af støttede lån ikke kan indgå i realiseringen af effektiviseringsmålsætningen. Enhedslistens mener, at regeringen snarest muligt skal igangsætte et arbejde for at kortlægge mulige besparelsespotentialer ved omlægning af indekslån og andre dyre lån.

Det bliver spændende at følge, hvordan afdelinger og boligorganisationer frem mod 2020 vil arbejde med at reducere udgifterne. Det kan gøres så miljøfordele opnås, samtidig med at fællesskabet styrkes og udgifterne reduceres.

 

Søren Egge Rasmussen er boligordfører for Enhedslisten i Folketinget
Læs om hvor galt det kan gå, når der laves uigennemtænkte besparelser

http://dklf.dk/artikler/oestre-landsret-laegger-sloer-tavshed-striden-hvem-bestemmer-alment-byggeri/

Svindel og bedrag i stride strømme kan kun bekæmpes med åbenhed og aktindsigt

Af
Blad nr
4. februar 2017
Almen udlejning

4. februar 2017

Danmark blev fornyligt endnu engang kåret som det land i erden med den laveste korruption. Alligevel ser vi eksempler på lovbrud i den offentlige sektor. For at forhindre korruption må der
også skabes mere åbenhed i de almene boligorganisationer

Af Lars Vestergaard

 

Der var engang vi fortalte hinanden at korruption ikke eksisterede i Danmark. Det er måske fordi vi glemmer let. Derfor nævner jeg nogle skandaler fra de seneste måneder:

 

  • Alle blev overraskede over Morten Messerschmidt og hans forsøg på at få EU-støtte til Dansk Folkeparti gennem
    fidusorganisationerne MELD og FELD.
  • Derefter afslørede JP Finans.dk at direktionen i Amager Forbrændingen, ARC, ”Amager Bakke” har misinformeret bestyrelsen på en række punkter for at få et forbrændingsanlæg til 4 milliarder kr.
  • I november hørte vi bagmandspolitiet har indledt en kartelsag mod nedrivningsentreprenører, som har aftalt priser og tilbud.
  • Dagen efter forlod chefjuristen i KL Kommunernes Landsforening sin stilling efter at det er afsløret at 3 folk fra KL havde lejet 3 sommerhuse, hver med plads til 6 personer, for 10-14 dage fordi de deltog 1-3 dage på Folkemødet på Bornholm. Sommerhuslejen kostede 30.564 og hele KLs deltagelse på Bornholm 837.094 kr.
  • Samme dag fyrede Helsingør kommune 3 ansatte for bedragerier og returkommission (modtagelse af bestikkelse) fra leverandører der overfakturerede.

Men mon det kun er i det offentlige, at der findes korruption?

 

Hvad sker der i den almene boligsektor, når alt er mørklagt?

Hvad vil der komme frem hvis beboerne i de almene boliger fik ret til at se og gennemlæse alt hvad der foregår i deres egne afdelinger?

De almene boligselskaber har i praksis forbud mod aktindsigt, samtidig med at de kommunale tilsyn ikke på nogen måde forsøger at udføre et aktivt tilsyn. I København kan man af og til opleve at, de godkender eller opfordrer til oplagte ulovligheder.

Gad vide hvor meget der foregår når folk kan være sikker på ikke at blive opdaget?

Vi har behov for hjælp til at få indført ret til ubetinget aktindsigt.

 

Et gammelt ønske

Det er et gammelt ønske og savn hos lejerorganisationerne at få indført ret til aktindsigt i de almene boligorganisationer.

3 gange er forslaget vedtaget på Radikale Venstres Landsmøder og for nylig vedtog Danmarks Lejerforeninger det igen, som resolution.

Læs Danmarks Lejerforenings resolution her:

http://dklf.dk/artikler/styrk-beboerdemokratiet-skab-besparelser-aktindsigt/

 

Nemt at praktisere

Åbenhed og Aktindsigt skal eksempelvis kunne ske på lokalkontoret ved fremlæggelse af alle afdelingens akter i de relevante brevordnere, som sædvanligvis kan tages ned fra reolen på få sekunder, eller fremlægges ved fri og åben adgang til selskabets intranet for alle beboere, – og absolut ikke, som det foregår i kommunen, hvor jurister bruger flere uger på at fremfinde og gennemlæse de enkelte akter før borgerne efter lang tid, måske får dem tilsendt.

Personsager om beboere og ansatte skal fortsat holdes fortrolige.

 

Det radikale Venstre

Det radikale Venstre vil sikre de almene beboeres ret til generel aktindsigt. Senest blev der vedtaget resolution herom på partiets landsmøde i 2011. Her lød udtalelsen således:

 

”Demokrati forudsætter indsigt! Adgang til relevant information, indsigt i afdelingsbestyrelsernes dagsordener og beslutninger samt rimelig åbenhed i administrationen er en forudsætning for en kvalificeret demokratisk debat og beslutningsproces i de selvstyrende almene boligafdelinger. Derfor skal beboerne i den almene boligsektor sikres ret til aktindsigt.

Beboerne skal have ret til aktindsigt omfattende alle bilag. Samtlige mødeoplæg, notater, bilag inklusive regnskabsbilag.

Tilgængelige dagsordener skal være detaljerede med alle underpunkter.

Tilgængelige referater skal være fyldestgørende og retvisende.

Personsager som husordensager og personalesager skal være undtaget fra aktindsigten.

 

Begrundelse:

Forslaget blev massivt vedtaget i 2003 & 2006, men da det ikke er realiseret og problemstillingen er uforandret, foreslås det vedtaget på ny.

Åbenhed er dels simpel anstændighed, dels en forudsætning for demokratisk kontrol. Lukkethed kan dække over fejldispositioner af vidtrækkende betydning.

Åbenhed og retten til aktindsigt burde være en selvfølge, men er det ikke. Derfor bør Det radikale Venstre, som det samarbejdende folkestyres foregangsmænd, arbejde for at sikre beboernes ret til at blande sig på et kvalificeret grundlag.

Retten til indsigt bør blandt andet omfatte: Afdelingsbestyrelsernes dagsordener og beslutningsprotokoller eller beslutningsreferater, samt alle øvrige bilag. De lovpligtige årlige rapporter om bygningernes vedligeholdelsestilstand og de ligeledes lovpligtige 10-20 årige langsigtede vedligeholdelsesplaner, samt andre relevante bilag.

Mange tror fejlagtigt, at beboerne i de almennyttige boligforeninger har ret til aktindsigt og sådan burde det være. Men det er ikke lovfæstet, og den manglende ret fortolkes jævnligt som et forbud mod indsigt, der forhindrer afsløringer.

Normalvedtægten, bekendtgjort 15. december 2009 fastsætter at afdelingsbestyrelsernes dagsordener og referater skal være tilgængelige for beboerne.

Denne bestemmelse kan omgås ved brug af ultrakort standard-dagsorden og summariske, næsten intetsigende referater.”

De sidste billige boliger forsvinder

Af
Blad nr
6. december 2016
Almen udlejning

Individuelle moderniseringer – som f.eks. altaner, køkkener og badeværelser betragtes normalt som noget godt. Men disse moderniseringer har en bagside. De truer med at blokere for boligsocial anvisning!

 

 

Af Lars Vestergaard

Der planlægges opsat 50-60 altaner på mine almennyttige afdelings ejendom. KAB 1024, (AKB) Mimersgade, København.

De nuværende beboere kan naturligvis individuelt takke JA eller NEJ, men efterfølgende vil de pågældende lejemål blive belastet af en ekstra huslejeomkostning på ca. 550 kr. /md. i 30 år.

Kun få vil opleve at bo med altanerne samtlige 30 år. Så godt som alle lejemål vil blive fraflyttet og skal efterfølgende genudlejes med den forhøjede husleje.

Afdelingen er rimelig billig at bo i, som den er nu. En 3-rums lejlighed på 75 m2 koster 4.017 kr om måneden ekskl. forbrug.

Den er velegnet til boligsocialanvisning, men i det omfang, der opsættes altaner, vil huslejen stige med 550 kr./ md. og spørgsmålet er så om huslejen alt efter lejlighedernes og husstandenes størrelse vil blive så dyre at de ikke kan anvendes til boligsocial anvisning ved fremtidig genudlejning.

Når Københavns kommunes socialforvaltning mangler lejligheder med en overkommelig husleje til social boliganvisning, så forekommer det direkte kontraproduktivt hvis Københavns Kommunes Tilsyn med almene boliger, tillader opsætning af fordyrende, men trods alt overflødige altaner, hvoraf en del forventes opsat på en nordvendt gårdfacade uden direkte sol.

Hvis vore huslejer var i et højere niveau hvor social boliganvisning i forvejen var udelukket, ville en ekstra husleje på 550 kr md. til altaner ikke have samme betydning, men når huslejen faktisk er rimelig lav, vil altanerne antagelig flytte huslejen op i et niveau, som blokerer for social anvisning.

 

Kommentar fra Jesper Christensen, Socialborgmester i København

Du beskriver problemet omkring adgang til billige boliger, som er en helt central del af Socialforvaltningens muligheder for at lykkes med det sociale arbejde. De stadigt dyrere boliger er blandt andet en barriere for at nedbringe hjemløsheden.

I Hovedaftalen mellem Københavns Kommune og boligorganisationerne er det netop ét af punkterne, at eksisterende boliger fortsat skal være for alle. Derfor fremgår det også af aftalen, at fremtidssikring og modernisering sker, så der fortsat er plads til socialt udsatte borgere og andre borgere med lav indkomst, blandt andet ved at fastholde et varieret boligudbud. Det er et fælles mål i aftalen, at der i de fysiske helhedsplaner er fokus på at bevare små boliger.

Den konkrete opførelse af altaner, hvor du bor, er imidlertid et spørgsmål, som i lovgivningen er udlagt til beboerdemokratiet. Derfor har jeg herfra ikke mulighed for at gøre noget.

 

Svar fra Lars Vestergaard

Kære Jesper Christensen. Tak for svaret, men jeres aftale må være for slap. da der nu forsvinder ca. 25% af de billige boliger i denne afdeling.

Kommunerne vælter sociale opgaver over på de almene beboere

Af
Blad nr
6. december 2016
Almen udlejning

Sociale viceværter og sociale rådgivere, er efter lov om social service en kommunal opgave, som derfor bør betales af kommunerne over de almindelige skatter.

 

Af Lars Vestergaard

 

Det kræver en selvstændig beboermødebeslutning, hvis en almen afdeling skal finansiere udgifter ud over driften af bygninger og arealer. Alligevel besluttes sådanne projekter af og til af selskabernes medarbejdere sammen med afdelingsbestyrelserne, som hverken kender eller forstår gældende lovgivning.

Når der klages til det kommunale tilsyn, godkendes projekterne af inkompetente og inhabile kommunale tilsynsmedarbejdere.

Det er voldsomt provokerende at selskaber, som KAB, pålægger de økonomisk dårligt stillede beboere, – bag deres ryg -, at betale disse lovstridigt indførte sociale hjælpeforanstaltninger, men sådan er det i København. KABs nye direktør fortæller endog stolt om det.

 

Kommunal opgave

Sociale opgaver med børn og unge samt integration, er principielt en kommunal opgave, som de almene boligselskaber ikke bør belastes med, og som de almene beboere ikke bør betale hverken gennem tvangsbidrag til Landsbyggefonden eller over den lokale husleje.

Børnehaver, fritidsklubber og fritidsaktiviteter under fritidsloven hører under de kommunale forvaltninger, og betales normalt af de almindelige indkomstskatter, derfor må dette også gælde for beboere i almene boliger.

Ordet ”boligsocial” blev opfundet omkring 1993. Ordet sammenblander de boligpolitiske og boligadministrative opgaver med socialpolitikken, så de almene beboere kommer til at betale for kommunernes sociale opgave.

Social Forsknings Instituttet, SFI har for nylig konstateret, at de store renoveringer i de såkaldte ghettoer nok kan ændre deres ”image” eller ”renomme”; men nye gadelamper, køkkener og smarte altaner løser ikke de reelle sociale problemer med fattigdom, begrænset uddannelse, manglende arbejde og enlige forsørgere under kontanthjælpsloftet, og forskellige kulturers indbyrdes problemer. De kan kun løses gennem en regulær social indsats samt bedre folkeskoler, mere uddannelse og beskæftigelse, altså kommunale opgaver, helt uden for boligselskaberne.

Digitale afstemninger bliver mulige i det almene byggeri

Af
Blad nr 78
6. december 2016
Almen udlejning

Ministeriet for boligsektoren har besluttet, at det fremover skal være muligt at deltage i afstemninger i ens egen boligafdeling ved anvendelse af computer i stedet for at deltage i beboermødet.

 

Af Jakob Lindberg

Man siger at demokratiet er den mindst ringe styreform. De fleste går ind for demokrati, men når det gælder beboerdemokratiet i den almene sektor, kan man ikke ligefrem sige, at det er begejstring og engagement, der præger folk.

Som regel er det kun et lille mindretal af beboerne, der møder op, når der skal vedtages budget og vælges ny afdelingsbestyrelse. Der kan også være gode grunde til at beboerne ikke deltager. F.eks. må enlige forældre til små børn alliere sig med familie, venner eller babysittere, hvis de skal deltage i aftenmøder.

 

Afstemning pr. komputer

Nu er det – i hvert fald i teorien – blevet muligt at sidde hjemme og stemme om de beslutninger, der skal træffes på beboermøderne.

Boligsektorens ministerium har udarbejdet nye regler for almene boligorganisationer, som gør det muligt at afholde digitale afstemninger. I stedet for at deltage i mødet, logger beboerne ved hjælp af computer ind på en særlig hjemmeside. Her er de emner beskrevet, der skal tages beslutning om. Beboerne kan derefter med et klik afgive deres stemme.

I det efterfølgende vil jeg benævne en sådan beboer for ”hjemme-deltager”

Der står ikke noget i de nye regler om, at beboerne gennem lokal-TV eller netværket skal kunne følge med i debatten på beboermødet

Der har været et udbredt ønske blandt almene boligorganisationer om en modernisering af beboerdemokratiet gennem anvendelse af digitale indkaldelser til møder og mulighed for gennemførelse af digitale afstemninger efter møderne. På den baggrund blev der gennemført en række forsøg med i perioden 2012 til 2015.

En af de interessante erfaringer fra forsøgene er, at selv om det også tidligere har været lovligt at give mulighed for fx at stille forslag digitalt, er antallet af stillede forslag steget. Desuden viser forsøgene en stort set uændret deltagelse i afdelingsmøderne men et større engagement i den forudgående debat og den efterfølgende afstemning.

Beboerdemokratiet udgør en grundpille inden for den almene boligsektor. Det er netop her, at beboerne har indflydelse på deres egne boligforhold. En lang række drøftelser og beslutninger om dette foregår på afdelingsmøder, hvor der træffes beslutninger, der kan have stor betydning for den enkelte boligafdeling.

 

Problemer

Der er mange vanskeligheder med denne model. Der skal både køre en proces på mødet, hvor man følger de normale procedurer med valg af dirigent, indskrivning på talerliste og afholdelse af afstemning. Herunder kan der fremkomme uforudsete hændelser. Der kan stilles ændringsforslag på mødet, som hjemme-deltageren ikke får meddelelse om.

Hvis beslutningen drejer sig om valg til bestyrelsen, kan der også blive stillet nye kandidater op på mødet, som hjemme-deltageren ikke får noget at vide om. Der er dog mulighed for, at afstemningen udstrækkes således, at den f.eks. først slutter 1 uge efter mødets afholdelse, så hjemme-deltagerne får mulighed for at tage stilling til de nye ændringsforslag og de nye kandidater, der er opstillet.

Der er en lang række praktiske problemer, der skal løses for at en sådan dobbelt beslutningsmodel kan fungere. F.eks. skal det sikres, at en person ikke både kan stemme på mødet og efterfølgende hjemme fra sofaen.

 

Kilde: Udlændinge-, Integration- og Boligministeriet

 

Tilfældet Nordgården, Køge

Af
Blad nr
6. december 2016
Almen udlejning

Køge Lejerforening har forsøgt at få Køge Kommune til at gøre noget ved de ulovlige overskud i det almene byggeri. Kommunen forholder sig foreløbig passivt.

 

Af Jakob Lindberg

 

I 2011 skrev jeg har i bladet en artikel om overskud i den almene afdeling Nordgården i Køge, som administreres af DAB.

Ministeriet for den almene boligsektor havde i 2009 lavet en ændring af reglerne, der påbød boligselskaberne at tilbageføre opsamlede overskud til lejerne. Meningen med ændringen var, at man på den måde skulle mindske det opsamlede overskud. På det tidspunkt havde lovændringen kun været gældende i 2 år, og man kunne endnu ikke konstatere, om den havde haft den ønskede effekt.

 

Hvordan ser situationen så ud nu?

Som jeg har dokumenteret i en anden artikel i dette blad, bliver der stadig opsamlet store overskud i en betydelig del af de almene afdelinger.

Ser vi på Nordgården ser billedet således ud:

Det opsamlede overskud var i 2011 ca 5.236 kr pr lejemål. I 2015 var overskuddet 15.386 kr. pr lejemål og faldt så en smule således at det i 2016 var på 15.050 kr. pr. lejemål.

I perioden 2010-2016 er der blevet opkrævet ulovlige overskud på 1,55 mio kr i hele afdelingen eller 29.295 kr pr. lejemål. Der er blevet tilbageført 0,76 mio kr til beboerne svarende til 14.245 kr. pr lejemål.

 

Klage til kommunen

Køge Lejerforening gjorde i oktober 2016 Byrådet i Køge Kommune opmærksom på problemet med de store overskud. I henvendelsen dokumenterede vi, at de store overskud skyldtes, at DAB med afdelingsbestyrelsens godkendelse overvurderede afdelingens udgifter og undervurderede indtægterne. Vi opfordrede byrådet til at gribe ind – både for lejernes skyld men ikke mindst af hensyn til kommunens økonomi: at de store overskud i vidt omfang udløser forhøjelser af den individuelle boligstøtte.

Vi påviste, at der kunne være millionbesparelser at hente for Køge Kommune, hvis kommunen pålagde udlejerne at nedsætte lejen. Vi troede, at kommunen ville være interesseret i at spare på den individuelle boligstøtte, og at man straks ville gå i gang med at undersøge problemet, f.eks. ved at lave en konkret beregning på, hvor meget de ulovlige overskud belastede den kommunale økonomi.

Men der tog vi fejl. Borgmester Flemming Christensen svarede kort tid efter, at man havde konstateret, at revisoren ikke havde haft nogen bemærkninger til overskuddet i det seneste regnskab for Nordgården, men han medgav dog at der kunne ”ses en tendens til overbudgettering”

Han lovede at tage problemet op med DAB og den lokale organisationsbestyrelse på det næste møde i den såkaldte ”styringsdialog”

Uambitiøs effektivisering i den almene sektor

Kraftig stigning i ulovlige overskud

Af
Blad nr
6. december 2016
Almen udlejning

Fra 2014 til 2015 er det opsamlede overskud i den almene sektor steget med knap 17 % og udgør nu over 2,1 milliarder kr

 

Af Jakob Lindberg

 

I almene boliger gælder princippet om balanceleje. Det betyder, at lejerne i en boligafdeling (bebyggelse) kun skal betale den husleje, der er nødvendig for at dække afdelingens udgifter.

Udgifterne består af de direkte løbende udgifter, men også af opsparing til fremtidig vedligeholdelse (henlæggelser). Dertil kommer lovbestemte indbetalinger til boligselskabernes dispositionsfond og arbejdskapital.

 

Overskud og underskud

Hvis den samlede husleje er højere en summen af disse udgifter, opstår der et overskud. I princippet er det ulovligt at opkræve overskud, men da det er meget svært at forudsige de fremtidige udgifter, kan det ikke undgås, at der både opstår overskud og underskud.

Både overskud og underskud skal efterfølgende udlignes over huslejen. Hvis der har været overskud, skal stigningen i den samlede leje nedsættes i de efterfølgende tre år. Hvis der har været underskud, skal stigningen i den samlede leje forøges tilsvarende.

Myndighederne har altid været meget opmærksomme på at afdelingerne ikke får underskud, fordi dette kan føre til udlejningsvanskeligheder, som i sidste ende kan true en afdelings økonomiske overlevelse.

 

Undersøgelse

I midten af 0-erne kom der fokus på de ulovlige overskud. Det skete på baggrund af en sag fra én af landets største almene afdelinger – Ellemarken i Køge – som år efter år havde meget store overskud.

Sagen fik dagbladet Nordjyske til at lave en undersøgelse i Nordjylland, som påviste, at der i en meget stor del af afdelingerne systematisk blev opkrævet overskud. På den baggrund igangsatte Socialministeriet en landsdækkende undersøgelse, som bekræftede tendensen.

Det var så politisk belastende både for den almene boligsektor og for regeringen, at reglerne blev ændret.

Fra 2010 blev det obligatorisk at bogføre overskuddene således, at det opsamlede overskud blev synligt i regnskabet. Samtidig blev afdelingerne pålagt at afvikle overskuddene, som det er beskrevet ovenfor.

 

Hvordan er det gået?

I dag kan vi konstatere, at ophobningen af overskud er steget kraftigt. I 2009 var det samlede ophobede overskud 0 kr. Da jeg for et år siden lavede en opgørelse for 2014 havde afdelingerne ophobet 1,8 mia kr. i overskud. For 2015 er overskuddet 2,1 mia kr.

Det er en stigning på 17 % på et år.

Stigningen er bemærkelsesværdig. Den skyldes, at det årlige overskud bliver ved med at overstige den årlige tilbageførsel til lejerne.

Konklusionen er, at den regelændring, der blev indført i 2009 ikke virker tilstrækkeligt effektivt. Dels er der stadig nogle boligselskaber, som slet ikke følger reglen om afvikling af overskud. Det kan også skyldes, at overbudgetteringen bliver større og større, fordi administrationsselskaberne lader huslejen følge markedsudviklingen i stedet for at fastsætte lejen efter afdelingens konkrete udgifter.

 

I skemaet herunder kan man se, hvordan overskuddet fordeler sig.

 

Det opsamlede overskud

Ophobet i perioden 2010-2015 i afdelinger med mindst 20 boliger

Kilde: http://regnskab.lbf.dk
Opsamlet overskud Gennemsnitligt overskud pr bolig
For alle afdelinger med overskud

Antal afdelinger: 4.122. – Antal boliger: 427.775

 2,069 mia. kr.  4.838 kr.
Overskuddet fordeler sig således:
For afdelinger med opsamlet overskud på

1-1000 kr pr lejemål

Antal afdelinger: 599 – Antal boliger: 73.340

 0,033 mia. kr. 457 kr.
For afdelinger med opsamlet overskud på

1.001-5000 kr pr lejemål

Antal afdelinger: 1.782 – Antal boliger: 196.405

 0,572 mia. kr. 2.905 kr.
For afdelinger med opsamlet overskud på

5.001-15.000 kr. pr lejemål

Antal afdelinger: 1490 – Antal boliger: 142.101

 1,142 mia. kr. 8.038 kr.
For afdelinger med opsamlet overskud

over 15.000 kr. pr lejemål  

Antal afdelinger: 251 – Antal boliger: 15.429

 0,322 mia. kr. 20.859 kr.

 

Skemaet viser at overskuddet er skævt fordelt. I gennemsnit er der et opsamlet overskud på 4.838 kr pr. bolig. Men i 142.101 boliger har der i gennemsnit ophobet sig et overskud på 8.038 kr. pr bolig. I 15.429 boliger er det ophobede overskud 20.859 kr. pr bolig i gennemsnit.

 

Samfundsøkonomien

De store overskud er skadelige både for de lejere, der betaler for meget, men også for samfundet. En stor del af overskuddet betales af det offentlige i form af individuel boligstøtte, først og fremmest til pensionister. Et ædrueligt skøn viser, at der årligt kunne spares omkring 150-200 mio. kr., hvis reglerne blev strammet, således at der højst måtte være et opsamlet overskud på 5.000 kr. pr. bolig.

 

Geografisk fordeling

Oveskuddene er ikke jævnt fordelt over hele landet. Der er en tendens til at der er flest afdelinger med store overskud øst for Storebælt, mens der er færre sådanne afdelinger i Jylland. Jeg har ikke lavet nogen systematisk undersøgelse af dette, men nedenstående eksempler illustrerer forskellen

 

 

 

 

 

Eksempler på store overskud

 

 

Kommune, Bebyggelse, Antal lejemål

 Opsamlet overskud 2015
I alt Pr lejemål
Roskilde, Stjerneparken, 64 2.199.595 34.369
København, Vognvænget, 234 6.764.782 28.909
Køge, Møllebankerne Borup, 50 1.518.359 30.367
Helsingør, Nordkysten Fredensvej, 21 380 771 18.132
Lolland, Ravnsborg Ældreboligselskab, 47 825.506 17.564
Svendborg, BSB, Sydbo, 28 590.069 21.074
Randers, Lejerbo, Simonsens Have 429.844 21.492
Haderslev Boligselskab, Lionsparken, 45 805.715 17.905
 Læs også

Tilfældet Nordgården, Køge

Uambitiøs effektivisering i den almene sektor

 

Styrk beboerdemokratiet og skab besparelser – med aktindsigt !

Af
Blad nr
1. november 2016
Almen udlejning

Udtalelse fra Danmarks Lejerforeningers landsmøde den 30. oktober i Lohals

Af Bodil Kjærum, formand for Danmarks Lejerforeninger

 

Det er en grundlæggende forudsætning for ethvert demokrati, at der er åbenhed og gennemsigtighed. Ret til aktindsigt er en naturlig del heri.

Beboerdemokratiet i det almene byggeri mangler en sådan ret til aktindsigt. Dette er en årsag til, at beboerdemokratiet i dag er truet af nepotisme, klikedannelse og hemmelighedskræmmeri.

For at imødegå dette bør alle beboere have ret til omkostningsfri aktindsigt i deres egen afdelings drift, dvs. samtlige papirer, planer, mødeoplæg og regnskabsmateriale med undtagelse af materiale om personsager.

Mængden af tosserier, nepotisme, vildfarelser, misforståelser og fejlagtige beslutninger kan ikke standses uden en ubetinget ret til aktindsigt for de menige beboere. Påstanden om, at selskaberne i givet fald vil blive overbelastet, er uden hold i virkeligheden. Dels er det meget få, der har vilje og evne til at kulegrave papirerne, dels er administrationen i flere boligadministrationer allerede digitaliseret, hvilket giver mulighed for onlineadgang uden merarbejde for administrationerne.

Aktindsigt vil på denne måde kunne medvirke til at holde udgifterne nede.

 

Se dette eksempel på, hvordan misbrug af beboerdemokratiet førte til udgiftstigninger

http://dklf.dk/artikler/oestre-landsret-laegger-sloer-tavshed-striden-hvem-bestemmer-alment-byggeri/

Uambitiøs effektivisering i den almene sektor

Af
Blad nr
1. oktober 2016
Almen udlejning, Lovgivning

1. oktober 2016

 

Venstreregeringen har en tyrkertro på, at man kan effektivisere sig ud af alle problemer. Den ene dag er det folkeskolen, den næste dag er det sygehusene eller kommunerne, der skal effektivisere. I september 2016 spillede regeringen ud med et forslag til effektivisering af den almene boligsektor. Danmarks Lejerforeninger kommenterede forslaget i et høringssvar, som i hovedtræk er gengivet nedenfor.

 

Af Jakob Lindberg

Ingen kan være imod at de almene boligorganisationer effektiviserer driften, hvis det kan føre til at huslejestigningerne bliver mindre. Men regeringens forslag får næppe nogen mærkbar betydning for huslejeniveauet.

I forslaget er der tale om generelt formulerede hensigtserklæringer, der mest har karakter af varm luft.

Forslaget præsenteres som en videreførsel af den såkaldte ”styringsdialog” mellem de almene boligorganisationer og kommunerne. Den blev indført i 2009.

Men styringsdialogen er stærkt opreklameret. I praksis har den ikke bidraget positivt til sektorens udvikling, men har i stedet udviklet sig til uforpligtende kaffemøder mellem repræsentanter for administrationernes ledelser og repræsentanter for kommunerne.

 

Manglende kontrol af økonomien

Det kontrolelement, som skulle være en del af styringsdialogen, må betegnes som særdeles ineffektivt.

Styringsdialogen foregår på et årligt møde mellem repræsentanter for kommunen og de enkelte boligorganisationer.

Repræsentanterne fra boligorganisationerne består som regel af ledende medarbejdere i administrationsorganisationen. Af og til medvirker formanden for boligorganisationen, som er beboervalgt. Det er meget sjældent at repræsentanter for afdelinger deltager i styringsdialogmødet.

På mødet har kommunen mulighed for at spørge ind til detaljer i de enkelte afdelingers økonomi. Der bliver af og til stillet spørgsmål til underskud i afdelingerne, men der spørges så godt som aldrig ind til overskud i afdelingerne, selv om dette er et langt mere udbredt problem.

 

Eksemplet VIBO

Københavns Kommune er tilsynsførende i forhold til boligorganisationen, VIBO. I afdelingerne under VIBO er der i de sidste 5 år opsamlet meget store utilsigtede overskud på konto 407 (Opsamlet resultat).

  • 8 (22 %) af de 37 afdelinger i Københavns Kommune havde et opsamlet overskud på mere end 20.000 kr pr. bolig. I én af disse afdelinger (Kastaniegården) var det opsamlede overskud over 37.000 kr pr. bolig
  • 21 (57 %) havde et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr pr bolig.
  • Kun 4 (11 %) afdelinger havde underskud

På trods heraf blev problemet med overskud ikke nævnt under styringsdialogmødet.

Hvis en kommune skal kontrollere nøgletal for f.eks. underskud og overskud forudsætter det, at revisorerne oplyser om disse forhold i det spørgeskema, der følger med årsregnskabet. I årsregnskabet for boligorganisationen VIBO har revisor besvaret følgende spørgsmål i spørgeskemaet således:

Spørgsmål. 9a: (Er der afdelinger) ….. hvor årets regnskabsresultat sammenholdt med regnskabsresultaterne fra de to foregående år tyder på, at der tilbagevendende bliver budgetteret med et overskud, der overstiger opsamlede underskud og underfinansiering?  Spørgsmålet er besvaret med Nej.

Der er tale om vildledning fra revisorens og VIBOs side over for kommunen og offentligheden. Når over halvdelen af afdelingerne har et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr. pr bolig, så kan det kun ske ved at der år efter år ophobes overskud i afdelingerne. Formelt set kan svaret på spørgsmålet godt være korrekt, idet der ikke er nogen post i budgettet, som er benævnt ”overskud”. Alligevel må besvarelsen af spørgsmålet anses for vildledende.

VIBO har heller ikke overholdt reglerne om, at det opsamlede overskud skal afvikles over højst 3 år ved at overskuddet indtægtsføres gradvist og derved medvirker til at holde huslejen nede.

Eksemplet viser, at kontrollen med huslejefastsættelsen er meget lemfældig. Københavns Kommune er landets største og har ressourcerne til at foretage en effektiv kontrol. Værre er det med de mange mindre kommuner, hvor tilsynet med det almene byggeri, er i hænderne på en enkelt eller nogle få medarbejdere, der også har mange andre kontrolopgaver. Også i de små kommuner er der mange afdelinger, der ophober overskud.

 

Forslaget om effektivisering

Men lad os vende tilbage til regeringens lovforslag. Ifølge forslaget skal den almene sektor som helhed spare 1,5 mia kr, årligt fra 2020. Dette kaldes ”måltallet”.

Måltallet skal ikke opfyldes af hver enkelt boligorganisation eller hver enkelt afdeling. Besparelsen skal opnås af sektoren som helhed. Dette har den åbenlyse svaghed, at der ikke er nogen der kan pålægge bestemte boligorganisationer bestemte besparelser.

 

Måltallet

Besparelsen – 1,5 mia. kr. – kan forekomme som et stort tal. Men i virkeligheden er det uambitiøst. Der opkræves årligt over 32 mia. i leje i sektoren som helhed. Måltallet svarer således kun til 4,7 % af den årlige lejeindtægt.

Dette kan sammenlignes med det utilsigtede overskud, som afdelingerne opkræver hvert år. I 2014 var overskuddet for sektoren i alt 0,95 mia. Det vil sige, at hvis boligorganisationerne fik pligt til at udbetale overskuddet til lejerne løbende, kunne man på den måde opfylde 2/3 af måltallet og sænke lejen med over 3 % i gennemsnit.

Dette kan gøres uden at lave om på én eneste arbejdsgang og uden at fyre én eneste medarbejder. Det eneste boligorganisationerne skal gøre er at overholde reglerne om, at der ikke må opkræves overskud i almene afdelinger.

 

Udgiftsbasen

Besparelsen på 1,5 mia kr skal ske i forhold til en udgiftsbase på 18,4 mia kr i 2014.

Udgiftsbasen udgøres først og fremmest af følgende udgifter:

107: vandafgifter

109: renovation

110: forsikringer

111: afdelingens energiforbrug

112.1: administrationsbidrag

112.3: bidrag til arbejdskapitalen

114: renholdelse

115: almindelig vedligeholdelse

117: istandsættelse ved fraflytning

118: drift af fællesvaskeri og fællesfaciliteter

119: diverse udgifter

 

Det er kun ca. 50 % af afdelingernes udgifter, der skal spares på. Der skal ikke spares på kapitaludgifterne, på ejendomsskatterne, på henlæggelserne til planlagt vedligeholdelse, på individuelle forsyningsudgifter, osv.

Dette giver vanskeligheder når det drejer sig om at sikre, at besparelserne reelt kommer til at medvirke til en sænkning af lejen. Det en udbredt praksis, at de midler, der er henlagt til planlagt vedligeholdelse bliver brugt til almindelig vedligeholdelse.

Hvis boligorganisationerne sætter dette mere i system, kan man spare på konto 115, der indgår i udgiftsbasen og i stedet forøge udgiften på konto 120, (henlæggelse til planlagt vedligeholdelse og fornyelse). Konto 120 ligger uden for udgiftsbasen.

 

Eksempel

Konto 115 (almindelig vedligeholdelse) bruges til reparation af teknisk udstyr, f.eks.  toiletter. På konto 120 henlægger afdelingerne penge til periodisk fornyelse af toiletter. Hvis en afdeling under budgetlægningen vil spare på konto 115 kan den nemt gøre det og i stedet forøge henlæggelserne på konto 120. Når et toilet går i stykker kan afdelingen afholde udgiften af henlæggelserne på konto 120. Der er tale om en ren bogføringsmanøvre, men udadtil ser det ud som om afdelingen sparer på den løbende vedligeholdelse i konto 115.

På den måde vil afdelingen kunne opfylde måltallet uden at der kommer nogen huslejesænkning ud af det. En sådan praksis er ganske vist ulovlig, men da der næsten aldrig foregår nogen reel kontrol af bogføringen fra revisorernes side, er det risikofrit at bryde reglerne på dette punkt.

 

Vandforbrug

På samme måde kan afdelingerne vælge at indføre individuel betaling for vandforbrug. Dette vil medføre, at man kan spare på udgiften til vandafgifter og i stedet overvælte udgiften på de enkelte lejere. Dette vil medvirke til at opfylde måltallet, og kan også bevirke en sænkning af huslejen. Men det samlede vandforbrug skal stadig betales, og det er tvivlsomt, om det vil bevirke nogen reel besparelse i den samlede boligudgift.

 

Renholdelse

Konto 114 (renholdelse) er den største enkeltkonto, som indgår i udgiftsbasen. Det er på denne konto, at afdelingens personaleudgifter til ejendomsmestre og ejendomsassistenter mm. bliver bogført.

Det er derfor sandsynligt, at de største bestræbelser på at nå måltallet vil komme til at ske ved effektivisering af renholdelsen.

Mange boligorganisationer vil sandsynligvis forsøge at effektivisere ved at lægge stillinger sammen på tværs af afdelinger.

Såfremt det sker i en åben proces, hvor sammenlægningerne godkendes på afdelingsmøder i alle de berørte afdelinger, er det i orden. Men dette forudsætter selvfølgelig, at der forud for vedtagelsen, laves et grundigt forarbejde, der dokumenterer de huslejemæssige konsekvenser for hver enkelt afdeling.

 

Eksempel

Lejerbo Køge Bugt gennemførte i 2014 den såkaldte lokalinspektørordning. Betegnelsen var misvisende, idet der reelt var tale om det modsatte, nemlig en centralisering af renholdelsen for de 14 berørte afdelinger.

Den nye ordning blev trukket ned over hovedet på afdelingerne uden godkendelse på afdelingsmøder. Den største afdeling i boligorganisationen fik dog lov til at holde sig uden for.  I 2016 blev ordningen afskaffet igen af repræsentantskabet efter to år med massive klager fra beboere.

Økonomisk blev lokalinspektørordningen også en fiasko, da den medførte store ekstraudgifter til renholdelse i afdelingerne med undtagelse af den afdeling, der havde fået lov til at holde sig uden for.