Kategoriarkiv: Almen udlejning

De almene ventelister gav 189 mio. i indtægter i 2016, men intet overblik over udbud og mangel på almene boliger.

Af
Blad nr
29. august 2017
Almen udlejning, Boligmangel

Selskabernes indtægter på boligsøgendes gebyrer stiger og stiger. KAB har mere end 100.000 opnoteringer i hovedstadsområdet. Samlet må der være ca. 1 million opnoteringer ud over landet.

29. august 2017

 

Af Lars Vestergaard

 

Overblikket over efterspørgslen, – mangelen, på almene boliger savnes, og i dele af landet bliver boligerne heller ikke bygget.

Gebyrerne skal opkræves, og efter reglerne dække omkostningerne til ventelisteadministration.

Reglen er udpræget elastisk, da nogle selskaber kan nøjes med 99 kr. årligt, mens andre kræver 250 eller 300 kr. for den samme ydelse: År efter år, at udsende et brev med indbetalingskort eller registrere indbetalingen via PBS, hvilket kun koster få kroner.

Naturligvis er der mere arbejde når, der efter mange års venten, udsendes tilbud om ledige boliger, men det kan digitaliseres. Hvis ventelisterne bliver samlet til større fælles portaler, kan der opnås store besparelser ved automatisering og mindre manuelt arbejde.

Desværre er indtægterne blevet for lukrative til at selskaberne selv tager initiativ til en rationalisering og effektivisering af ventelisterne. Det ville ellers være til gavn og glæde for de boligsøgende, foruden at fælles ventelister vil være det sikreste planlægningsgrundlag for kommunernes by og boligplanlægning.

 

Den omvendte verden!

Skulle nogen have glemt det, så er betaling for ventelister til private lejeboliger ulovlig dusør!

Det private erhvervsliv betaler for adresselister og kundedatabaser, men i den almene sektor skal kunderne betale for at stå i kø. Det er den omvendte verden. I sin selvforståelse er sektoren, nøjagtigt som i Østeuropa før murens fald, leverandør af en rationeret ydelse til en umættelig efterspørgsel. Behovet for markedsføring er ikke forstået.

Nogle selskaber har kun ganske korte ventelister. Andre har på samme tid både lange ventelister og ledige boliger. Det viser at opnoteringerne i et vist omfang er ”forsikringer” for fremtidige behov, snarere end et akut boligbehov. Vi har ikke tal på det, men fælles ventelister kunne vise forskellen på passive og aktive, akutte boligsøgende!

 

Overskud og mangel

Kommuner, der for nogle år siden insisterede på byggeri i landsbyerne i håb om at opretholde befolkningstallene, må se i øjnene at boligerne er og bliver tomme, og at kommunerne risikerer at skulle indfri garantierne for byggelånene, hvis husene skal sælges eller rives ned, fordi folk trods alt flytter fra land til by.

Århus og Hovedstadsområdet har derimod lange ventelister ikke mindst fordi København, Frederiksberg, Gentofte, Dragør og Vallensbæk i mange år har afvist at bygge de nødvendige almene boliger.

Ventelisterne kan være korte eller lange, det påvirker ikke det almene boligbyggeri. Gebyrerne går til løn i udlejningsafdelinger og boligadministrationer.

Det almene byggeri styres af kommunerne, som ikke har lyst til at betale den ”dummebøde” på 10 % af byggesummen til staten, som hedder grundkapital-indskudslån.

Kravet om grundkapital-indskud øges og sænkes af regering og folketing alt efter om man vil øge eller bremse beskæftigelsen i byggefagene. Resultatet er for lidt alment byggeri, når boligbehovene vokser.

 

Boligsøgning

Akut boligsøgende er henvist til det private boligmarked fx via www.Boliga.dk, som ud over praktisk taget alle ejer- & andels-boliger viser en del private og almene lejeboliger på www.lejnu.dk. Sommeren 2017 viser www.lejnu.dk 634 almene boliger og i alt 2.166 lejeboliger.

Søndagsavisens www.Boligportal.dk viser 863 ledige almene boliger, og i alt 8.400 lejeboliger af meget forskellig pris, kvalitet og beliggenhed.

Den landsdækkende portal http://www.danmarkbolig.dk/ er blevet forbedret. Den viser nu, dag for dag, samtlige landets 1500-1700 ledige almene boliger; men den er ikke en venteliste. Der henvises til de relevante selskaber og ventelister.

Desuden har de fleste kommuner social boliganvisning.

 

Løsning: Fælles ventelister

Unik.dk og EG.dk er 2 seriøse og altdominerende IT- leverandører til boligadministration i Danmark, som konkurrerer om at levere de bedste IT- systemer, så alle administrationer, uanset størrelse kan være effektive. Det skal vi være glade for. Tænk hvis der kun var en leverandør, som kunne hvile trygt på laurbærrene.

Unik.dk leverer til over 400 private og almene administrationer med over 500.000 lejemål.

EG.dk / EG Bolig leverer ligeledes systemer til administration af 500.000 boliger, heraf 366.000 almene boliger i 112 organisationer, herunder fælles venteliste-systemer til:

 

https://www.aarhusbolig.dk/ 45.973 almene boliger i Århus kommune med tilstødende områder.

Aarhusbolig har 118.250 boligsøgende, fordelt på 50.384 aktive og 67.866 passive.

Gebyr er 100 kr. årligt, men adgang til telefonisk hjælp og vejledning koster ekstra 100 kr. årligt.

https://www.boiaalborg.dk/ 20.000 almene boliger i 9 selskaber og 5 kommuner. Gebyr 200 kr.

http://www.boviborg.dk/ 8.300 boliger i 2 administrationer for 6 selskaber i 4 kommuner. Gebyr 250,- / 150,-. Imponerende små fraflytningsprocenter = meget stabile og tilfredse beboere.

http://www.syddanskbolig.dk/ 3.002 boliger i 3 selskaber i Sønderborg kommune. Årligt gebyr 200,-.

https://www.lejehuset.dk/ 9.801 boliger i 3 selskaber i 8 midt-vestjyske kommuner ff. Herning, Ikast. Gebyr 400,- dog kun 150,- ved ”E-tilbud”.

https://www.randersbolig.dk/ 8.500 boliger i 8 selskaber i 5 kommuner. Randers, Mariager, Hadsund, Djursland. Gebyr 200,-

 

Skræk og rædsel!

Samlet opnotering i Esbjerg koster 830,- årligt

http://www.esbjergbolig.dk/ fælles side, men 5-6 opnoteringer, 7 selskaber, 3 administrationer og 9.000 boliger i Esbjerg og Fanø. Opnoteringsgebyrer: ABE 200,- DAB Fremad, DAB B32, DAB Esbjerg alm. Boligselskab samlet 180,- Ungdomsbo 200,- Nybo 125,- ESB 125,- Studieboligesbjerg uden beregning.

 

Kaos i Hovedstaden      

Hovedstaden, med et areal som Horsens kommune, består af 17 små kommuner: København, Frederiksberg og Københavns amt. Ca. 160 almene selskaber med 166.292 almene boliger.

Flertallet hører under store administrationer med egne ventelister, men hvor mange ventelister, der er, er ikke lige til at gøre op.

Dermed giver ventelisterne intet overblik, hverken for boligsøgende eller kommunerne, men ekstreme gebyr-udgifter for hundrede tusinde boligsøgende.

 

Oversigt og markedsføring

Det eneste rigtige er sammenlægning og automatisering af ventelisterne i de større byområder på samme måde, som www.aarhusbolig.dk hvor samtlige kommunens almene boliger er i en venteliste, i stedet for tidligere 12 lister i 12 selskaber.

Den almene sektor er i sin selvforståelse leverandør af en rationeret ydelse til en umættelig efterspørgsel. Behovet for rationel markedsføring og samarbejde om fælles ventelister på internet, forstås uendeligt langsomt. Nogle vil ikke, med mindre kommunerne presser dem.

Effektiv markedsføring med enkel og gennemskuelig boligsøgning forudsætter at kommuner og Folketinget tage initiativ. Det kommer næppe fra selskaberne, og boligministeriet træffer ingen beslutninger.

 

Planlægningsgrundlag

Når ventelisterne samles for de større byområder, kan de give kommunernes byplanlæggere et solidt grundlag for hvad og hvor, der bør bygges alment, så efterspørgslen kan tilfredsstilles uden fejldispositioner.

Mulighederne udnyttes desværre langt fra, hvilket undrer, men Århus kommune har dog støttet den fælles venteliste www.aarhusbolig.dk ved at kræve tilslutning, som forudsætning for tilsagn til alment nybyggeri.

Alle andre større kommuner og byområder burde tilsvarende kræve tilslutning til fælles venteliste som forudsætning for tilsagn til nyt alment boligbyggeri.

 

Mulige forslag:

 

Kommunerne

Kommunerne kan med kommunalfuldmagten og deres sociale bolig-ansvar kræve at boligselskaberne tilslutter sig en fælles venteliste-portal, som forudsætning for støtte og tilsagn til nybyggeri.

 

Folketinget

Hvis Folketingets boligudvalg vil, kan ministeriet i en bekendtgørelse, lægge loft over indmeldelses- & venteliste-gebyrer i områder, hvor boligsøgende presses til at betale til flere ventelister, mens gebyrer til ventelister, der omfatter mindst 80-90 % af alle områdets almene boliger kan være omkostnings-dækkende.

Når manglende samarbejde betyder, at flere ventelister konkurrerer om de boligsøgendes penge, bør gebyret pr. liste være max. 50 kr.

Hvis selskaberne finder sammen om en fælles venteliste, bør gebyrerne sættes så indtægterne ikke overstiger dokumenterede omkostninger ved drift og administration af venteliste-portalen.

En ny bekendtgørelse fra ministeriet vil formentlig hurtigt kunne ændre formen for ventelister, fra mange uoverskuelige enkelte lister til få, der dækker de større sammenhængende byområder.

Med større sammenhængende byområder tænkes her eksempelvis på Trekantområdet ved Lillebælt og Fredericia, Fyn/Odense og omegn, Stor-Århus, Kbh.Frb.-Københavns Amt.

 

Hvorfor bliver de etniske minoriteter låst fast i det almene boligbyggeri?

Af
Blad nr
26. juni 2017
Almen udlejning, Boligpolitik

26 juni 2017

 

Vi bringer her en reaktion på det borgerlige folketingsflertals vedtagelse om at ”danskere ikke bør være i mindretal i boligområder i Danmark”

 

Af Niddal El-Jabri, MINO Danmark

I februar barslede Folketinget med en ny vedtagelsestekst, som blev kraftigt debatteret: ”Folketinget konstaterer med bekymring, at der i dag er områder i Danmark, hvor andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande er over 50 procent. Det er Folketingets opfattelse, at danskere ikke bør være i mindretal i boligområder i Danmark”.

Det skabte selvfølgelig stor debat. Det er kritisabelt, at Folketinget mener, at en høj andel af indvandrere og efterkommere uden videre forklaring kan vække bekymring ved deres blotte tilstedeværelse.

De Radikale rettede henvendelse til MINO Danmark og spurgte, hvordan selvsamme tekst skulle se ud, hvis vi skulle lave et forslag. Ydmyge og forstående overfor, at vi først påbegynder vores medlemskampagne til efteråret og ikke har et reelt bagland, takkede vi ja til udfordringen.

I processen blev vi kontaktet af Lendager Group, der inviterede os med på deres hold, som arbejder på at udvikle Høje-Taastrups strategi 2040 for socialt udsatte boligområder.

 

Ressourcestærke unge

Det gav os indsigt i, hvordan kommunerne arbejder med det samme spørgsmål. Vi lærte blandt andet, at et af kerneområderne er at tiltrække ressourcestærke borgere. Men kunne man i stedet have fokus på efterkommerne? 82 procent af efterkommerne fra ikke-vestlige lande er stadig ikke fyldt 25. De uddanner sig på niveau med deres majoritetsvenner, og såfremt de ikke diskrimineres på arbejdsmarkedet, vil man over de næste 15 år opleve, at det reelle skift fra ressourcesvag til ressourcestærk kan være at finde blandt de ressourcesvages børn.

Vores undersøgelse viste, at Folketinget burde bekymre sig om, at en større del af minoritetsborgerne føler sig utrygge om aftenen end deres majoritetsvenner. Vi fandt også ud af, at jo flere der bor i et lokalt område med minoritetsbaggrund, jo mindre er antallet af dømte beboere procentmæssigt.

 

Boligmangel

Vi lærte, at de vigtigste udfordringer for minoritetsborgere i socialt udsatte områder tager afsæt i:

– manglen på boliger i storbyerne, der er til at betale,

– diskrimination på det private lejeboligmarked,

– stigende priser på andelsboliger

– koncentrationen af det etniske mindretal i almennyttige boliger.

Til det anbefalede vi Folketinget at se på den engelske model: ‘Home To Buy Scheme’, lanceret i 2013. Modellen er designet til at hjælpe alle, der kan have svært ved at spare op til udbetalingen på en andels- eller ejerbolig. Derfor foreslog vi denne tekst som et alternativ:

”Folketinget konstaterer, at der i dag er områder i Danmark, hvor andelen af danske borgere med rødder i ikke-vestlige lande er over 50 procent. Dette tyder på, at der eksisterer en strukturel udfordring på boligområdet, der i højere grad rammer det etniske mindretals mulighed for at finde betalelige boliger. Det er Folketingets opfattelse, at dette bør imødekommes, således at den skæve udvikling på boligområdet ikke fastlåser mindretalsgrupper i en uhensigtsmæssig og skævvreden boligsituation gennem flere generationer”.

 

Hvad er MINO

MINO Danmark er en handletank, der arbejder for det dansk-etniske mindretals ligestilling og engagement i samfundet. Et af MINO’s mål er at opbygge viden og indsigt i minoriteters forhold. Desuden søger handletanken at lette samtalen mellem de etniske danskere og minoritetsborgerne. Målet er at engagere minoritetsborgerne som borgere i Danmark.

 

Det almene boligbyggeri risikerer at gå helt i stå

Af
Blad nr
3. juni 2017
Almen udlejning, Boligpolitik

24 maj 2017

 

Regeringen vil straffe de kommuner, der bygger alment byggeri ved at pålægge dem en større betaling

 

 

Af Jakob Lindberg

 

I dag betaler kommunerne et såkaldt grundkapitaltilskud på 10 % af opførelsesprisen på nyt byggeri. Beboerne betaler 2 %. Resten betales af staten og kreditforeningerne.

Det kommunale grundkapitalliskud vil regeringen sætte op til 20 % for små boliger og 24 % for store boliger. Udspillet er kommet i forbindelse med forhandlingerne mellem kommunerne og staten om en økonomiaftale for 2018.

I følge netmediet, DK Økonomi har borgmester Martin Dam (V) protesteret mod forslaget med følgende berundelse:

– Det er en dårlig idé, fordi det økonomiske rammer de kommuner, hvor der bygges almene boliger. Og hvis kommunerne skal betale en større andel, risikerer vi samtidig at sætte nybyggeriet af almene boliger i stå. Det er stærkt uheldigt i en periode, hvor der i forvejen opføres relativt få almene boliger.

 

Reaktioner

Ikke overraskende har Danamrks Almene Boliger (BL) protesteret over for planerne.

– Det er helt vanvittigt, siger den administrerende direktør for BL, Bent Madsen, det vil reelt betyde et byggestop af nye almene boliger.

 

 

Alternativ

Medlem af Køge Lejerforening, Lars Vestergaard, der har skrevet mange artikler om emnet i Lejer i Danmark har foreslået et system med variable satser, således at kommuner hvor der er stor boligknaphed og få almene boliger kan opføre alment byggeri med en lav kommunal grundkapital på f.eks. 5 %.

Omvendt skal kommuner, hvor der er mange ledige almene boliger betale en høj sats på f.eks. 15 %. Man kan samtidig lade satserne afhænge af det samlede boligbyggeri, således at satserne bliver højere, hvis der er stort pres på byggesektoren. På den måde vil grundkapitalordningen virke konjunkturudjævnende. Han reagerede pånyheden om forhøjelsen:

– Op på barrikaderne.

– ULøkke og Ole Birk Olesen vil have 20 % grundkapital. Lad os få en ny regering hurtigst muligt med en stærkere venstre fløj

 

Sidste nyt

Den 1. juni blev der indgået en aftale mellem regeringen og kommunernes Landsforening om økonomien for 2018. Heraf fremgår det, at spørgsmålet om ændring i grundkapitalindskuddet er udsat til næste år med henblik på forhandlingerne om økonomiaftalen for 2019.

Regeringen har altså ikke fået sin forhøjelse gennemført. For 2018 er grundkapitalindskuddet fortsat 10 %. Men uenigheden består stadig.

Stop de almene afdelingers tilskud til kommunale opgaver

Af
Blad nr
21. april 2017
Almen udlejning, Boligpolitik

Publikation fra Center for Boligsocial Udvikling

 

21. april 2017

Transport og boligminister, Ole Birk Olesen har oplyst over for Folketinget, at Landsbyggefonden, hvis midler betales af lejere i det almene byggeri yder et tilskud til Center for Boligsocial Udvikling på 465 mio. kr hvert år

 

Af Lars Vestergaard

 

Jeg henvendte mig i marts måned til Folketinget og påpegede problemet med at de almene lejere tvinges til at betale for udgifter til dækning af kommunale og statslige opgaver. Henvendelsens indhold fremgår af artiklen nedenfor.

Søren Egge Rasmussen (Enhedslisten) bad ministeren om at kommentere min kritik. Ministeren bekræftede i sit svar, at der foregår en sådan tvangsbetaling. Ordningen er vedtaget i 2014 som led i et forlig mellem alle folketingets partier med undtagelse af Liberal Alliance.

I sit svar oplyser ministeren at tilskuddet er på 465 mio. kr. årligt for perioden 2015-18.

 

Center for Boligsocial Udvikling bør fusioneres med SFI – KORA.

SFI (Det Nationale Forskningscenter for Velfærd, tidligere Socialforskningsinstituttet) og KORA (Det Nationale Institut for Kommuners og Regioners Analyse og Forskning) forventes fusioneret pr. 1. juli 2017.

Center for Boligsocial Udvikling er oprindeligt et sidekontor i Boligministeriet og bør hverken være en selvejende institution eller betales af de almene beboeres tvangsbidrag til Landsbyggefonden. I stedet bør de fusioneres ind i de store sagkyndige institutter indenfor socialforskning og kommunal metode-evaluering, SFI & KORA.

 

Kritik af sammenblanding

Der forekommer til stadighed kritik af den sammenblanding af almene boligforeningers kerneopgaver med drift og vedligeholdelse af bygninger og udearealer, med de principielt kommunale sociale, pædagogiske og beskæftigelsesmæssige ansvarsområder.

Sammenblandingen af ansvaret for bygninger og anlæg, med det sociale, pædagogiske og beskæftigelsesmæssige ansvar til det ”boligsociale” begreb er en sammenblanding af æbler og pærer til pærevælling.

Det er absurd at et antal kriminelle og indvandrere i relativt nye store afdelinger med mindst 1.000 beboere kan udløse betydelige tilskud til bygningsrenoveringer og forskønnelse, mens andre afdelinger med mindre kriminalitet og lidt færre beboere, men med åbenlyst større renoveringsbehov ikke får tilskud.  Alle de ældre afdelinger med renoveringsbehovene betaler til Landsbyggefondens store projekter. Projekterne er til gavn for beskæftigelsen i byggefagene samt hos støttepædagoger og legetanter, men kommer sjældent de ældre afdelinger til gode.

 

Kommunernes forpligtelser bør indskærpes

Der er al mulig grund til at udvikle evidensbaseret evaluering af sociale, pædagogiske og beskæftigelsesfremmende tiltag rundt om i landets kommuner, og derfor bør forskningen samles hos de forskningsinstitutioner, der har den største ekspertise, SFI & KORA, lige som de pædagogiske og beskæftigelsesmæssige opgaver bør indskærpes over for kommunerne, som er tilbøjelige til at nedprioritere opgaverne.

Der er tilsvarende grund til at sikre at Landsbyggefondens tilskud til bygningsrenoveringer fordeles efter bygningsteknisk objektive kriterier, samt beboernes vilje til medfinansiering, og intet andet.

Skulle der være for mange penge i Landsbyggefonden og behov for beskæftigelse i Byggefagene bør der opføres flere almene boliger, kollegier og skæve boliger, fx ved at reducere kravet om 10 % kommunale grundkapital-indskudslån.

 

Kilder:

 

Læs den oprindelige henvendelse til Folketinget her:
http://www.ft.dk/samling/20161/lovforslag/L143/bilag/3/index.htm

 

Læs ministerens svar her:

http://www.ft.dk/samling/20161/lovforslag/l143/spm/5/svar/1394288/1738416/index.htm

 

Læs mere om Center for Social Udvikling her:

http://www.cfbu.dk/

Økonomisk fiasko truer den almene sektors effektiviseringsplan

Af
Blad nr
3. maj 2017
Almen udlejning,

Cirkelhuset er en af de afdelinger der blev ramt af det mislykkede eksperiment

 

3. maj 2017

 

Et af Danmarks største almene administrationsselskaber – Lejerbo – påførte over 300 lejere i Køge et milliontab ved et mislykket eksperiment med centralisering af afdelingernes personale. Det skete få år før administrationsselskabernes brancheorganisation i 2016 lovede regeringen at spare 1,5 mia. kr. ved effektivisering. Sagen viser, at der er stor risiko for, at effektiviseringen vil føre til huslejeforhøjelser i stedet for at mindske huslejen.

 

 

Af Jakob Lindberg

Det mislykkede centraliseringsforsøg foregik i Lejerbo Køge Bugt – en lokal boligorganisation, der omfatter 14 afdelinger i Køge og Ishøj Kommuner. I Køge Kommune har Lejerbo Køge Bugt 10 afdelinger med i alt 803 lejemål. I 8 af afdelingerne med i alt 370 lejemål medførte centraliseringsforsøget tab på omkring 3 mio. kr.  i forhold til det budgetterede.

Som resultat heraf står afdelingernes lejere i dag med massive underskud, som skal afdrages ved huslejeforhøjelser de kommende år. I de fleste af de 8 afdelinger er der pr. 1. oktober 2016 ophobet underskud på mellem 10.000 og 28.000 kr. pr. lejemål.

Den øverste leder af Lejerbo i Danmark er Palle Adamsen. Han er samtidig formand for brancheorganisationen, BL-Danmarks Almene Boliger, tidligere Boligselskabernes Landsforening. Blandt boligorganisationerne i BL foregår der i disse år store bestræbelser på at effektivisere sektoren, særligt gennem centraliseringen af personalet i afdelingerne.

Den inkompetence, som Lejerbo har lagt for dagen i forsøget i Køge, må vække bekymring, både blandt lejerne, i regeringen og i folketinget. Læs mere om den landsdækkende centraliseringsplan i afsnittet, Den Store Effektivisering sidst i denne artikel.

Først vil jeg beskrive de alvorlige konsekvenser af forsøget i Lejerbo Køge Bugt.

 

Lokalinspektørordningen

Lejerbo Køge Bugt er interessant fordi Lejerbo allerede for 5-6 år siden planlagde at centralisere ejendomsfunktionærernes arbejde i denne lokale boligorganisation. Initiativtagerne døbte forsøget ”Lokalinspektørordningen” og den øverste leder af ejendomsfunktionærerne blev kaldt ”lokalinspektøren”.

Efter nogle års forberedelse blev den nye ordning sat i gang den 1. oktober 2014. Der var ikke enighed om omfanget af ordningen. Den største afdeling i Lejerbo Køge, Søparken krævede at blive holdt fri, og det accepterede organisationsbestyrelsen. Den næststørste afdeling, Ringen blev under kraftige protester tvunget med.

 

Ringen
Det udløste en retssag, fordi beboerne modsatte sig centraliseringen og protesterede mod, at organisationsbestyrelsen havde indført ordningen uden at den var blevet godkendt på et afdelingsmøde. Retssagen endte uafgjort, fordi Lokalinspektørordningen blev nedlagt i foråret 2016 inden Østre Landsret skulle afgøre spørgsmålet.

Læs mere om retssagen

Allerede, da udkastene for afdelingernes regnskaber for regnskabsåret 2014-15 forelå i januar 2016 blev det klart, at lokalinspektørordningen var blevet en økonomisk fiasko, og i april besluttede organisationsbestyrelsen at nedlægge ordningen og genoprette stillingerne som ejendomsmestre og ejendomsassistenter i de enkelte afdelinger. Det skete pr. 1. oktober 2016.
Lokalinspektørordningen kom derfor til at fungere i 2 år, fra 1. oktober 2014 til 30. september 2016. Man kan derfor nu gøre erfaringerne fra forsøget op:

 

Udgiftseksplosion

Administrationen i Lejerbo havde før forsøgets start erklæret over for Køge Kommune, at lokalinspektørordningen ville være udgiftsneutral. Det kom ikke til at holde stik.

I diagrammet nedenfor kan man se, hvordan udgifterne til renholdelse og vedligeholdelse har udviklet sig i perioden 2014-2016 sammenlignet med situationen før ordningens indførelse.

 

 

Diagrammet viser at udgifterne er steget fra knap 4 mio. kr i 2012-13 til 6,4 mio. kr. i 2015-16, dvs. en stigning på 62 % på 3 år. Mens hvert lejemål i 2012-13 i gennemsnit betalte 10.682 kr til renholdelse og vedligeholdelse var udgifterne i 2015-16 steget til 17.254 kr.

I denne sammenligning er medtaget tallene for de 8 afdelinger, der var i drift både før og efter ordningens igangsættelse. Afdeling Cirkelhuset var nybygget og kom først i drift i 2015.

I afdeling Søparken, som havde holdt sig uden for lokalinspektørordningen var udviklingen den modsatte. I 2012-13 betalte beboerne her 12.598 kr. pr. lejemål. Tre år efter var udgiften faldet til 8.053 kr. pr. lejemål – et fald på 36 %.

 

Tab: 28.000 for hver lejer

Samtidig har flere og flere afdelingerne fået underskud af betydelig størrelse. I gennemsnit havde afdelingerne et opsamlet overskud på 2.723 kr. pr lejemål før lokalinspektørordningen blev indført. Da ordningen blev afskaffet var overskuddet blevet til et underskud på 9.341 kr pr lejemål.

Nogle af afdelingerne blev dog meget hårdere ramt end gennemsnittet. I tabellen nedenfor ses det opsamlede underskud henholdsvis før og efter lokalinspektørordningen i de enkelte afdelinger.

Værst ramt er afdeling Mølleparken, hvor hver lejer i 2013 havde et ”tilgodehavende” på 7.070 kr. Nu har hver lejer en gæld på 20.623 kr, som skal tilbagebetales over huslejen i de kommende år. Det betyder, at hver lejer har tabt 27.693 kr.

Næsten lige så hårdt ramt er lejerne i afdelingerne Ringen og Ølby

 

 

31 oktober 2013 31 oktober 2016
Mølleparken 7.070 -20.623
Ringen 14.374 -7.773
Ølby -4.626 -18.647
Nørre Boulevard -529 -10.966
Østre Sandmarksvej(afd. 134) -913 -10.994
Smedegården 1.236 -13.761
Humlekærgård 3.393 -2.393
Cirkelhuset -7.572
Østre Sandmarksvej (afd. 224) -1.858 4.741
Søparken -11.184 5.422
Gennemsnit 2.723 -9.341

Det skal bemærkes, at lokalinspektørordningen ikke er den eneste årsag til ophobning af underskuddene. Der er individuelle forskelle mellem afdelingerne, som i nogle tilfælde har gjort den økonomiske nedtur værre og i andre til fælde det modsatte. F.eks. har Østre Sandmarksvej (afd. 224) opbygget et overskud på trods af at afdelingen har været med i lokalinspektørordningen.

 

Den store effektivisering

”Boligorganisationens bestyrelse har ansvar for driften af boligorganisationen og dens afdelinger og skal sikre, at den organiseres og tilrettelægges effektivt.”

Således er formuleringen af en ny bestemmelse (§ 14 b, stk. 2) i lov om almene boliger, som er den lov, der angiver hvilke pligter og rettigheder, de forskellige organer i et alment boligselskab har. (Se en beskrivelse af organerne nederst i denne artikel.)

Lovændringen er en udløber af en aftale mellem regeringen og BL-Danmarks Almene Boliger, der blev indgået i sommeren 2016 med det mål at effektivisere driften med 1,5 mia. kr. frem til 2020, således at huslejerne kunne nedsættes.

De 1,5 mia. er et sparemål for sektoren som helhed – ikke et krav, der pålægges hver enkelt boligselskab. Der kan meget vel ske det, at huslejen stiger i halvdelen af landets godt 7.000 boligafdelinger, mens den falder i den anden halvdel. Men samlet set skal afdelingerne reducere deres udgifter med 1,5 mia. hvis aftalen med regeringen skal indfris.

 

Fokus på driften

Driften af en boligorganisation består af mange forskelligartede aktiviteter lige fra administration af ventelister, regnskabsførelse, arbejde med planlægning af nye boliger, administration af ind- og udflytninger, renholdelse af afdelingerne, vedligeholdelse af bygningerne, udarbejdelse af forbrugsregnskaber, sociale aktiviteter og meget mere

Et af de vigtigste områder er renholdelse og vedligeholdelse i afdelingerne. Renholdelse omfatter alt arbejde som ejendomsfunktionærerne udfører i afdelingen, f.eks. arbejde med fejning, græsslåning, snerydning og lign. En anden opgave er den praktiske tilrettelæggelse af vedligeholdelsesarbejder, f.eks. kontrol med håndværkere, leverandører og lignende. Også ejendomsfunktionærernes administrative arbejde i forbindelse med indflytninger og fraflytninger hører under renholdelsen. Endelig hører møder med afdelingsbestyrelsen og beboere ind under renholdelsen. I regnskabet består konto 114, Renholdelse næsten udelukkende af ejendomsfunktionærernes løn.

 

Vedligeholdelse

Under konto 115, Vedligeholdelse hører udgifter til håndværkere og leverandører – men kun hvad angår ikke planlagte arbejder. Det kan f.eks. være reparationer af pludselige opståede skader på veje, stier og bygninger.

Hvis der er tale om planlagte vedligeholdelsesarbejder konteres de under konto 116, Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse. Disse arbejder foregår i overensstemmelse med en 20-årig vedligeholdelsesplan. Denne vedligeholdelsesplan får indflydelse på huslejen, fordi beboerne skal indbetale tilstrækkelige penge til at de planlagte arbejder kan betales.

 

Variationer

Hvor mange penge, der bruges på henholdsvis renholdelse og vedligeholdelse, svinger meget fra afdeling til afdeling og fra boligselskab til boligselskab. I nogle afdelinger udfører ejendomsfunktionærerne en række simple vedligeholdelsesopgaver, f.eks. mindre malerarbejder, VVS-arbejder og elektrikerarbejder. Der er også afdelinger, hvor en af funktionærerne har en håndværksmæssig uddannelse som tømrer eller maler og derfor kan udføre arbejder, som ellers skulle købes ude i byen.

I disse afdelinger er renholdelsesudgiften ofte højere end normalt, og til gengæld er vedligeholdelsesudgiften lavere end normalt. Derfor bør man se på renholdelse og vedligeholdelse under ét, når man vurderer udgifterne til pasningen af bygninger, veje og lignende.

 

Hvad kan man lære af Lejerbo-fiaskoen?

Filosofien bag forsøget med at centralisere ejendomsfunktionærernes arbejde i Lejerbo Køge var at man kunne opnå en bedre udnyttelse af ejendomsfunktionærernes arbejdstid ved at slå deres arbejdstid sammen i en pulje.

Men når man gør det, opstår der også et større behov for koordinering, hvilket sluger en del af de arbejdstimer, der er til rådighed.

Et andet tidsmæssigt problem var, at der i den nye ordning blev længere mellem beboerne og de ansatte, fordi beboerne skulle ringe til lokalinspektørens kontor, når der var et praktisk problem, der skulle løses. Lokalinspektøren skulle derefter sende en medarbejder ud for at undersøge, hvad problemet var, hvorefter medarbejderen skulle tilbage til basen for at hente materialer og værktøj, og derefter ud til beboeren én gang til. Det er indlysende, at den slags tager længere tid, jo større afstanden er mellem beboeren og lokalinspektørens kontor.

En tredje tidsrøvende faktor var, at maskiner skulle transporteres rundt mellem afdelingerne – i nogle tilfælde skulle de køres fra Køge til Ishøj, fordi lokalinspektørordningen også omfattede 3 afdelinger i Ishøj.

I tilfældet med Lejerbo Køge er der formentlig sket det, at funktionærerne er kommet i underskud med arbejdstimer. For at løse problemerne har man måttet bestille håndværkere til at nå nogle af de opgaver, som det egentlig var meningen, at ejendomsfunktionærerne selv skulle løse.

I Lejerbo Køges tilfælde betød disse vanskeligheder, at man ikke alene overskred konto 114, Renholdelse (løn til ejendomsfunktionærerne) men også konto 115, Almindelig vedligeholdelse (håndværkerregninger).

 

Lejerbo har fået artiklen forelagt for eventuelle kommentarer, men har ikke reageret på henvendelsen.

 

 

 

 

 

Boligforenings bestyrelse undertrykte beboerdemokratiet

Af
Blad nr
19. april 2017
Almen udlejning, ,

27. april 2017

 

Retten i Helsingør slog fast, at organisationsbestyrelsen i Boligforeningen 3B ikke havde ret til at nægte beboerne at vælge afdelingsbestyrelse i bebyggelsen Egedalsvænge i Kokkedal, Hørsholm Kommune

 

Af Jakob Lindberg

Det er sjældent, at så mange professionelle jurister på én gang bliver taget med bukserne nede, som det skete i sagen fra Egedalsvænge. I dommen fra Helsingør slog de tre dommere fast, at juristerne i 3B, Hørsholm Kommune og Beboerklagenævnet havde overtrådt en helt klar bestemmelse i alme
nboliglovens § 34 om valg af afdelingsbestyrelse.
I paragraffen står, at beboerne i en almen boligafdeling har ret til at vælge en afdelingsbestyrelse til at øve medindflydelse.

 


Denne bestemmelse havde organisationsbestyrelsen set stort på, da den i 2014 afsatte den valgte afdelingsbestyrelse i Egedalsvænge. Efterfølgende blev organisationsbestyrelsens handling godkendt af både kommunen og beboerklagenævnet i Hørsholm.

 

Forhistorien

Egedalsvænge kom i mediernes søgelys i november 2012, da afdelingsbestyrelsen besluttede ikke at afholde juletræsfest og at opstille det traditionelle juletræ. Beslutningen blev blæst op som et ”muslimsk” angreb på danske juletraditioner, sandsynligvis, fordi der dengang var et flertal i afdelingsbestyrelsen, der ikke var etniske danskere. Der er dog uenighed om baggrunden for beslutningen. Ifølge flere af de involverede skyldtes beslutningen ikke uvilje mod at fejre julen, men at der ikke havde meldt sig frivillige til at arrangere festen.

Sagen medførte, at der blev valgt en ny afdelingsbestyrelse, som sørgede for, at der blev opstillet juletræ, og at der det følgende år – 2013 – blev afholdt julefest med det hidtil største fremmøde med langt over 100 deltagere.

 

Konflikt med 3B

Således kom der en fredelig udgang på juletræskonflikten – men det gav ikke ro i Egedalsvænge.

Eksempelvis opstod der uenighed om nedrivning af 43 lejligheder i bebyggelsen. Ifølge sagsøgeren, Birte Vestergård påførte dette projekt afdelingen en milliongæld, hvilket 3B dog bestred.

Organisationsbestyrelsen havde også indgået en 5-årig uopsigelig kontrakt med YouSee om levering af en meget dyr TV-pakke, som blev kritiseret fra beboerside.

En stor renoveringssag i bebyggelsen havde vakt kritik på grund af budgetoverskridelser. Det bestred 3B, idet økonomien i projektet ikke var afgjort i 2014.

3B var til gengæld kritiske over for afdelingsbestyrelsens handlemåde i forbindelse med fordeling af nogle klublokaler og at afdelingsbestyrelsen havde svigtet nogle af de aftaler, der var blevet indgået med 3B’s ledelse.

Man fandt heller ikke, at afdelingsbestyrelsen havde levet op til sit ansvar i forbindelse med renoveringssagen og et klimaprojekt i afdelingen.

 

Afdelingsbestyrelsen blev afsat

På et møde den 10. marts 2014 stillede afdelingsbestyrelsen kritiske spørgsmål til økonomien i renoveringen. Dette blev for meget for 3B, som den 17. marts greb ind og afsatte afdelingsbestyrelsen.

3B begrundede i den senere retssag dette skridt med samarbejdsproblemer: på den ene side afdelingsbestyrelsen – på den anden side organisationsbestyrelsen og den øvrige ledelse.

Det var for organisationsbestyrelsen afgørende, at de personer, der havde siddet i afdelingsbestyrelsen i perioden fra 2012-2014 ikke skulle have lov at sidde i afdelingsbestyrelsen fremover.

 

Modangreb

Et af afdelingsbestyrelsesmedlemmerne, Birte Vestergaard gik aktivt til modangreb på denne undertrykkelse af den lovligt valgte afdelingsbestyrelse.

Hun klagede til det kommunale tilsyn med det almene byggeri og tog kontakt til Danmarks Lejerforeninger for at få bistand. Den nærmeste lokalforening, Amager Lejerforening gik ind i sagen og klagede til Beboerklagenævnet. Dette skete efter at organisationsbestyrelsen den 3. september 2015 endnu engang havde nægtet beboerne at vælge en afdelingsbestyrelse.

Juristerne i kommunens tilsyn med almene boliger godkendte organisationsbestyrelsens beslutning.

 

Beboerklagenævnet

Nævnet traf i januar 2016 beslutning i sagen. Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte organisationsbestyrelsens beslutning som ugyldig.

Beboerklagenævnet henviste ikke til almenboligloven i begrundelsen, men kun til den såkaldte ”driftsbekendtgørelse”, som en fortolkning af loven. En bekendtgørelse er underordnet i forhold til loven. I driftsbekendtgørelsens § 12 står:

”Boligorganisationens bestyrelse har den overordnede ledelse af boligorganisationen og dens afdelinger. Bestyrelsen er ansvarlig for driften, herunder for at udlejning, budgetlægning, regnskabsaflæggelse, lejefastsættelse og den daglige administration sker i overensstemmelse med de regler, der gælder herfor.”

Der står ikke noget om, at en boligorganisation kan nedlægge en afdelingsbestyrelse eller afsætte den.

Som konkret begrundelse anførte beboerklagenævnet, ”at afdelingsbestyrelsen i en lang periode op til den 17. marts 2014 ikke havde ageret i overensstemmelse med de beboerdemokratiske regler”. Nævnet skrev ikke, hvad det var for handlinger fra afdelingsbestyrelsens side, der var udemokratiske.

 

Boligretten

Den 26. februar 2016 anlagde Birte Vestergaard sag ved boligretten i Helsingør for at få omstødt beboerklagenævnets afgørelse. Domsforhandlingen strakte sig over 2 dage.

Dommerne gjorde deres arbejde grundigt. De undersøgte blandt andet, hvad der stod i forarbejderne til loven, f.eks. bemærkningerne til lovforslaget fra boligministeriets embedsmænd til folketinget, forud for lovens vedtagelse i 1996. Heri stod blandt andet, ”at det er afdelingsmødet der har kompetence til at afsætte afdelingsbestyrelsen og dens enkelte medlemmer.”

Organisationsbestyrelsen har ikke en sådan kompetence. Det eneste tilfælde, hvor en organisationsbestyrelse, kan overtage afdelingsbestyrelsens funktioner er, når det ikke har været muligt at vælge en afdelingsbestyrelse, f.eks. fordi ingen har villet stille op.

Dommerne konkluderede:

”Imod almenboliglovens § 34’s klare ordlyd og forarbejder, finder boligretten at der ikke i almenboliglovens bestemmelser om målsætninger, driftsbekendtgørelsen eller boligforeningens vedtægter er hjemmel til, at Boligforeningen 3B’s bestyrelse kunne beslutte at afskære boligtagerne i boligafdelingen til at udøve medindflydelse.”

Dermed fik Birte Vestergård fuldstændigt medhold i sagen.

 

Kommentar

Sagen er enestående. Det er første gang at en boligorganisations bestyrelse er blevet dømt for at nægte beboerne at vælge en afdelingsbestyrelse. Det er formentlig sket tidligere, men uden at det har ført til en retssag.

Men man kan man ane en tendens til at boligorganisationernes bestyrelser og forretningsførerselskaberne går længere og længere i retning af at indskrænke afdelingsbestyrelserne og afdelingsmøderne i at udøve den kompetence de er tillagt ifølge almenboligloven.

Som eksempel kan nævnes sagen om Lejerbo Køge Bugt, hvor boligorganisationens bestyrelse afskaffede afdelingernes ret til at have deres egne funktionærer hen over hovedet på beboerne. Desværre blev sagen afvist i Østre Landsret kort før, sagen skulle afgøres. Det skyldtes, at Lejerbo Køge Bugt selv nedlagde den nye ordning, fordi den var blevet en økonomisk fiasko. Dermed er det stadig uafklaret, om beboerne i en afdeling skal godkende f.eks. centralisering af funktionærbetjeningen.

Beboerklagenævnets rolle i sagen afføder en særlig kommentar, fordi nævnets formand er Marianne Dons, den tidligere sekretariatsleder for nævnene i København. Hun er kendt som en meget kompetent og uvildig lejeretsekspert. Det er overraskende, at netop hun kunne tage så meget fejl i en sag, der drejer sig om fortolkning af en klar bestemmelse i almenlejeloven.

 

Seneste: 3B anker dommen

Formanden for 3B, Steffen Morild har i en pressemeddelelse den 21. april 2017 fortalt, at boligorganisationen har anket dommen til Østre Landsret og uddyber beslutningen således:

“Dommen er relativt kortfattet og indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling. Den tager ikke stilling til det, der for 3B var kernen i sagen, nemlig boligorganisationens repræsentantskabs og bestyrelses ansvar for et velfungerende beboerdemokrati i den enkelte boligafdeling.

Vores håb er, at vi med anken får et mere klart billede af, hvilket ansvar en organisationsbestyrelse og et repræsentantskab har for beboerdemokratiet i en almen boligafdeling, hvor beboerdemokratiet ikke fungerer efter hensigten”, slutter Steffen Morild

3B vil følge dommen og tage initiativ til, at der kan blive valgt en afdelingsbestyrelse inden sommerferien.

Ulovlig omgang med beboernes penge

Af
Blad nr
2. april 2017
Almen udlejning, ,

2. april 2017

 

Lejerbos afdeling 134, som ligger på Østre Sandmarksvej i Køge, har været centrum for en retssag i Retten i Roskilde. Formanden Finn Holten begik en ulovlighed, da han i 2014 egenhændigt besluttede, at afdelingen skulle tilsluttes antenneforeningen TVIT, som han selv var leder af

 

Af Jakob Lindberg

Det slog Retten i Roskilde fast i en dom, som blev afsagt i den 30. marts.
Lejerne havde på et afdelingsmøde i 2011 besluttet, at man ville modtage antennesignal fra Boxer. Da Boxer opsagde aftalen traf Finn Holten beslutningen om tilslutning til TVIT uden at spørge sine medbeboere

Citat fra dommen: ‘


“Boligretten finder, at en beslutning om ny leverandør af signaler burde være truffet på et afdelingsmøde og ikke af afdelingsformanden alene. Retten bemærker i denne forbindelse, at der ved overgangen fra Boxer til TVIT blev investeret i en ny hovedstation, som alle beboere afdrager på, uanset om beboerne aftager ydelser fra TVIT, ligesom retten bemærker, at TVIT vil opnå ejerskab til hovedstationen, når alle afdrag er betalt.”

Dermed har boligretten slået fast, at TVIT er blevet beriget på de andre beboeres bekostning. Klokkeklart misbrug.

Forhistorien

Da Finn Holten i 2014 traf sin beslutning om at afdelingen skulle tilsluttes TVIT protesterede en stor gruppe af de 32 beboere i afdelingen. Tre lejere klagede til kommunen og senere blev sagen indbragt for Beboerklagenævnet. I 2015 traf nævnet beslutning om, at formandens beslutning var ulovlig, fordi det var en overtrædelse af de beboerdemokratiske regler.

Denne afgørelse ville formanden ikke finde sig i. Han fik overtalt Lejerbo og et flertal på et nyt afdelingsmøde til at stævne de tre lejere for boligretten for at få en dom for, at beboerklagenævnets afgørelse var ugyldig.

Hvis Finn Holten havde fået medhold ville de tre lejere blive dømt til at betale sagens omkostninger

 

Selvmål

Men sagen endte med at blive et selvmål for Finn Holten og Lejerbo. Boligretten erklærede sig enig med beboerklagenævnet og slog dermed fast, at formandens beslutning var ulovlig.

Dermed er det slået fast, at hvis en beslutning om valg af antenneleverandør er blevet taget af beboerne på et afdelingsmøde, så skal en ændring heraf også træffes på afdelingsmødet.

Det er en lille – men vigtig – sejr for beboerdemokratiet.

 

Sagsomkostninger

Desværre kommer denne sag til at koste afdelingens lejere penge. De tre lejere blev tilkendt 12.000 kr i sagsomkostninger og dertil kommer honoraret til den advokat, som Lejerbo havde hyret til at føre sagen for Finn Holten.  Disse omkostninger skal betales af afdelingen

Sagen er også pinlig for forretningsførerorganisationen Lejerbo, som i hele forløbet har støttet Finn Holten i hans misbrug af afdelingens penge.

 

Kilde: Dom afsagt af Retten i Roskilde den 30. marts 2017 i sag nr. BS 8A-1862/2015. Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp.

 

Dementi:

Finn Holtens advokat har opfordret mig til at korrigere to detaljer i artiklen. I en tidligere udgave her på hjemmesiden, har jeg anvendt overskriften: “Lejerboformand dømt for ulovlig omgang med beboernes penge”. Denne overskrift var faktuelt forkert. I retssagen var formanden ikke tiltalt, og han blev derfor heller ikke dømt. Retssagen drejede sig om, hvorvidt beboerklagenævnets kendelse om, at formanden havde overtrådt de beboerdemokratiske regler, skulle underkendes eller stadfæstes. Retten stadfæstede kendelsen. Se ovenfor. Den forkerte overskrift er hermed dementeret.

Jeg havde også skrevet: ”Dermed har boligretten slået fast, at TVIT og Finn Holten er blevet beriget på de andre beboeres bekostning.” Boligretten har kun udtalt sig om at TVIT er blevet beriget, men ikke om hvorvidt Finn Holten er blevet personligt beriget. Denne formulering er hermed også dementeret.

 

 

 

Når beboerdemokrati bliver til flertalsdiktatur

Af
Blad nr
25. marts 2017
Almen udlejning, ,

25. marts 2017

 

Gennem en årrække blev 12 beboere i en etageejendom forskelsbehandlet økonomisk i forhold til 20 rækkehusbeboere i samme almene boligafdeling. Fordi beboerne i rækkehusene altid var i flertal ved de årlige afdelingsmøder, kunne de udnytte deres magt til at pålægge etageejendommens beboere flere økonomiske byrder end dem selv

 

Af Jakob Lindberg

 

Ved Retten i Roskilde er der anlagt en helt usædvanlig sag. Sagsøgerne er 5 lejere i ejendommen Øster Sandmarksvej 26-28. Den sagsøgte er formelt deres egen boligafdeling, afdeling 134 af boligselskabet, Lejerbo Køge Bugt. Reelt er det de 20 beboere i afdelingens rækkehuse, der kommer til at betale, såfremt de 5 sagsøgere får medhold.

Hvis de 5 får fuldt medhold, kan det betyde, at lejen skal omfordeles: Lejen i højhuslejlighederne skal nedsættes med 22.350 kr om året, mens lejen i rækkehusene skal sættes op med 13.410 kr. om året.

 

Forskelsbehandling

Hvordan er det kommet så vidt, at beboere lægger sag an mod medbeboere? Det er kulminationen på et langt forløb, hvor flertallet i afdelingen konsekvent har trynet deres medbeboere.

 

Højhuset på Østre Sandmarksvej i Køge. På billedet ses to af sagsøgerne, Christina Christiansen  og Marianne Nielen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

For at forstå konflikten må afdelingens geografi forklares. Afdeling 134 består af to dele, som engang har været to forskellige afdelinger:

  • Østre Sandmarksvej 26-28, herefter kaldet Højhuset (eller etageboligerne) og
  • Østre Sandmarksvej 97-137, herefter kaldet Rækkehusene

De to dele af afdelingen ligger adskilt. Der har dermed ikke været noget naturligt samkvem mellem beboerne.

Rækkehusenes beboere har udnyttet deres flertal på afdelingsmøderne til at vedtage, at de 12 beboere i Højhuset år for år kom til at betale en stadig større del af ejendommens udgifter.

 

Lejlighederne er næsten lige store, ca 88 m2. Etageboligerne er steget fra 5.777  kr om måneden i 2013 til 7.530 kr i 2017 – dvs. en stigning på 23 %. I den samme periode er rækkehusenes husleje steget fra 5.106 om måneden til 5.578 kr – en stigning på 8 %

 

 

 

Ændring af lejefordeling

Det er denne skæve udvikling Højhusets beboere vil have rettet op på. Køge Lejerforening gik ind i sagen på lejernes vegne og sendte i 2015 en ansøgning til organisationsbestyrelsen. Her foreslog Køge Lejerforening, at organisationsbestyrelsen skulle ændre lejefordelingen således, at der blev et mere rimeligt forhold mellem huslejerne i de to dele af bebyggelsen. Lejerforening pegede på det urimelige i, at rækkehusenes husleje var lavere end højhusets. Tværtimod burde rækkehusenes lejere betale mere end højhusets beboere, fordi der var en lang række fordele ved at bo i rækkehusene.

  • Rækkehusenes lejligheder har f.eks. et større privatareal end højhusets lejligheder, selv om det areal, der betales husleje af, er næsten ens. Dette skyldes, at arealet af trappen fordeles mellem lejlighederne i en etagebolig, mens dette ikke er tilfældet i rækkehuse.
  • Rækkehusene har privat have, mens etageboligerne kun har altan.
  • Rækkehusene har forholdsvis nyrenoverede badeværelser, finansieret gennem landsbyggefonden, mens højhusets badeværelser er gamle og nedslidte.
  • Rækkehusene har bedre køkkener end etageboligerne.

 

Ulovlig praksis

I det almene byggeri har beboerne medindflydelse på huslejens størrelse. Det foregår på den måde, at forretningsføreren – f.eks. Lejerbo – hvert år laver et udkast til et budget, der viser hvor store udgifterne i afdelingen bliver i det kommende år. Hvis de nødvendige udgifter er 5 % større end de indtægter der kommer ind gennem den nugældende leje, skal lejen forøges med 5 %.

Denne huslejestigning skal fordeles med samme procent på alle beboere – dvs. at alle lejligheder stiger med 5 %. Der må ikke pålægges nogle af lejerne en større huslejestigning end andre. Det fremgår af Almenlejelovens § 10, stk. 2, hvor der står:

“Lejeforhøjelser som følge af stigninger i en afdelings driftsudgifter skal fordeles således, at fordelingen af den samlede leje på de enkelte boliger opretholdes, jf. § 9, stk. 2.”

i § 9, stk. 2, står der at “Lejen for en afdelings boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi”

Dette princip for lejeforhøjelser er fundamentalt for det almene byggeri. Hvis nogle lejere får fordele på andre lejeres bekostning, strider det mod grundtanken om beboerdemokrati.

Derfor har folketinget også besluttet, at ændringer i lejefordelingen skal ske ved beslutning i organisationsbestyrelsen og ikke på afdelingsmøderne. Hvis det ikke var sådan, ville beslutningen om huslejens størrelse på afdelingsmøderne udarte til en magtkamp, hvor forskellige fraktioner af beboere kæmpede mod hinanden – udelukkende for at sikre deres egne økonomiske interesser.

 

Læs her, hvordan du kan tjekke din egen lejefordeling

http://dklf.dk/artikler/hold-styr-paa-promillerne/

Eksempel

Det er netop det, som er sket på møderne i afdeling 134. Et mindretal af beboere i højhuset har stået over for et flertal af beboere i rækkehusene. Hver gang har mindretallet tabt og flertallet vundet.

Et godt eksempel var forløbet af afdelingsmødet i 2016, hvor Lejerbo havde udsendt et forslag til budget for 2016-2017. Her blev det foreslået, at højhusets 12 lejemål fremover skulle dække 45 % af afdelingens samlede udgifter og rækkehusenes 20 lejemål skulle dække 55 %. Året før var fordelingen 42 % til højhuset og 58 % til rækkehusene. Derved blev en udgift på ca. 60.000 kr overflyttet fra rækkehusene til etageboligerne.

Begrundelsen for denne ændring i lejefordelingen var, at lejerne i højhuset fik deres vandforbrug betalt gennem huslejen, mens lejerne i rækkehusene betalte vand ved acontobetaling ved siden af huslejen. Sådan har det været siden 2012, og det er blandt andet denne omstændighed, der er baggrunden for at lejerne siden 2012 har betalt mere i husleje end lejerne i rækkehusene.

Men det blev aldrig dokumenteret fra Lejerbos side, hvorfor der nu pludselig skulle ske endnu en skævdeling af huslejen. Det blev nævnt på mødet, at det øgede vandforbrug skyldtes en vandskade i een af lejlighederne i højhuset. Vandskaden kom som følge af manglende vedligeholdelse af vandinstallationerne. Hvis denne forklaring er rigtig, så bliver de andre lejere i højhuset på denne måde gjort ansvarlige for en forsømmelse fra Lejerbos side.

 

Beboerdemokratiets bagside

Sagen afslører en alvorlig svaghed ved beboerdemokratiet.

Takket være beboerdemokratiet har den almene boligsektor haft et godt renommé i statens øjne. Dette har betydet, at staten har givet de almene boligselskaber meget lempeligere vilkår end de private udlejere. I det private udlejningbyggeri har huslejenævnene igennem mere end 50 år haft bemyndigelse til at gribe ind i huslejefastsættelsen – herunder til at nedsætte den leje, der er aftalt mellem lejeren og udlejeren ved lejemålets indgåelse.

Dette har man undladt i den almene boligsektor. Her har holdningen i ministeriet og folketinget været, at da beboerne på afdelingsmøderne selv skulle godkende budgettet og dermed huslejen, var lejerne sikret mod overgreb fra udlejers side. Man har troet, at beboerdemokratiet var garant for retfærdigheden.

Sagen fra Køge viser, at denne antagelse er naiv. Sagen viser, at det netop er muligheden for at udøve flertalsdiktatur, der er årsagen til misbrug.

Folketinget er nødt til at besinde sig på virkeligheden: Hvor der er mennesker findes der gode og onde mennesker. De onde udnytter de gode og gør dem til ofre. Derfor må lovgivningen ændres, således at det bliver muligt for ofrene at klage over huslejeforhøjelser, og at få deres klage behandlet af et uvildigt organ.

Hold styr på promillerne

Af Jakob Lindberg
Blad nr
11. marts 2017
Almen udlejning

11. marts 2017

Læs her en anvisning af, hvordan du tjekker lejefordelingen i din bebyggelse

 

I princippet skal lejefordelingen i en almen afdeling være den samme fra år til år. Hvis en lejer ved indflytningen for 20 år siden betalte en andel på 0,02 af den samlede leje for boliglejemålene, skal han også i dag betale 0,02 i andel.

Der kan ske lovlige ændringer i lejefordelingen – og der sker desværre også ulovlige ændringer.

Et eksempel på en lovlig ændring af lejefordeling er, hvis en bolig bliver nedlagt. Den manglede indtægt fra den nedlagte bolig skal så opkræves hos de øvrige lejere. Der skal derfor ske en ændring af lejefordelingen i det første budgetår efter nedlæggelsen.

Ændringer i lejefordelingen bliver sjældent offentliggjort i budgettet eller i vartslingsskrivelsen. Derfor er det en god idé at en gang i mellem at kontrollere, om ens andel af den samlede leje stadig er den samme som hidtil.

Et eksempel på en ulovlig ændring af lejefordelingen kan du læse om i denne artikel:

http://dklf.dk/artikler/naar-beboerdemokrati-bliver-til-flertalsdiktatur/

 

Hvordan tjekker man lejefordelingen?

  1. Find din lejekontrakt frem. Skriv ned, hvad du betalte pr år ved indflytningen. Lad os sige, at du i 2009 betalte 72.000 kr. om året.
  2. Find afdelingens regnskab for det pågældende år. Du kan slå det op på internettet på adressen regnskab.lbf.dk.
  3. Find konto 201 under Indtægter. Den hedder Boligafgifter og leje. Kontoen består af 9 underkonti. Læg de tre øverste underkonti sammen (201.1 Almene familieboliger, 201.2 Almene ungdomsboliger og 201.3 Almene ældreboliger). Lad os sige, at summen af de tre konti i 2009 var 2.800.000. Dette er den samlede boligleje. De øvrige underkonti skal ikke medregnes.
  4. Gang de 72.000 og divider med 2.800.000. Resultatet er 0,025714 i andel.
  5. Nu gør du det samme med det seneste budget. Lad os sige, at du efter sidste huslejeforhøjelse betaler 7.500 kr. om måneden eller 90.000 kr. om året. Find summen af kontiene 201.1, 201.2 og 201.3. Lad os sige at den er 3.450.000. Din nye andel bliver så (90.000/3.480.000). Det bliver 0,025862 i andel.
  6. I dette tilfælde er din andel af den samlede husleje steget med 0,000148 – nemlig forskellen mellem 0,025714 og 0,025862. Hvis ikke der er en god grund til, det betyder det, at du betaler 514 kr. for meget i husleje om året. (3.480.000*0,000148).
  7. Klag til boligselskabet. Hvis de ikke kan forklare, hvordan differencen er opstået, kan du gå videre med klagen til kommunen (Tilsynet med de almene boligorganisationer).

Hvad sagde vi?

Af Jakob Lindberg
Blad nr
11. marts 2017
Almen udlejning,

11. marts 2017

 

I 2009 indgik den daværende VK-regering en aftale med Dansk Folkeparti og Det radikale Venstre om en ny styringsmodel for den almene boligsektor. Som led i aftalen afskaffede man en række regler om kommunernes godkendelser af beslutninger i de almene boligorganisationer. I dag ser vi konsekvenserne af denne letsindighed.

 

I et anfald af jubeloptimisme indførte man noget helt nyt – den såkaldte ”styringsdialog”. Styringsdialogen mellem de almene boligorganisationer og kommunerne består af kaffe-møder mellem ledelserne i boligorganisationerne og de kommunale medarbejdere, der har med boligerne at gøre.

Referaterne fra disse møder er, at boligfolkene fortæller kommunalfolkene, at ”her hos os går det godt” og ”der er ingen problemer”. Hvis kommunalfolkene skulle være i det kritiske hjørne, spørger de lidt til økonomien i de afdelinger, der eventuelt har underskud. Herefter erklærer boligfolkene, at der er styr på sagerne, og at underskuddet vil blive udlignet efter reglerne. Der bliver mærkværdigvis aldrig spurgt til overskuddene i afdelingerne.

Tilsynet var slapt også før styringsdialogen blev indført, men det er i hvert fald ikke blevet bedre.

Lejerorganisationerne har i årevis forsøgt at få Folketinget til at afskaffe det kommunale tilsyn, som reelt er en sovepude, og erstatte det med et statsligt tilsyn – men uden resultat.

Et af resultaterne af den nye styringsmodel var afskaffelsen af en lang række godkendelsesordninger. Herunder blev pligten til at søge kommunalbestyrelsens godkendelse af ændringer i lejefordelingen afskaffet. Danmarks Lejerforeninger advarede mod denne ændring, fordi vi allerede den gang kunne forudse, at friheden ville blive misbrugt.

Se artiklen herunder fra dette blad i efteråret 2008, herunder.

Artiklen om Lejerbo i Køge viser et eksempel på hvordan den manglende kontrol har ført til misbrug, hvorved et mindretal af lejerne i en afdeling er blevet ofre for flertalsdiktaturet.

 

 

 

Her er artiklen fra Lejer i Danmark fra 2008, hvor jeg forudsagde konsekvenserne af den svækkede kontrol med de almene boligorganisationer

“Frit slag for ændret lejefordeling

Styringsudvalget foreslår, at kommunen ikke mere skal godkende ændringer i fordeling af lejen i en afdeling. Hvis denne regel bortfalder behøver forretningsføreren ikke mere fremsende ansøgning med dokumentation til kommunen. Forretningsføreren kan i princippet gøre det uden at spørge nogen udover boligorganisationens bestyrelse.

Herved åbner man op for en oplagt misbrugsmulighed i sær i de mange hundrede små boligorganisationer hvor forretningsføreren selv bor i én af bebyggelserne. Her kan forretningsføreren ændre lejefordelingen, således, at han selv eller hans venner slipper billigere i husleje. Det vil ske på bekostning af de øvrige le- jere, som kommer til at betale højere husleje.

Han skal ganske vist have det godkendt i bestyrelsen, men mange bestyrelser stoler blindt på deres lokale forretningsfører og fører ikke kontrol med, hvad han laver. Heller ikke revisionen plejer at gå i detaljer med den slags. Så mange steder vil der være frit slag for misbrug.

Den nuværende godkendelsespligt garderer selvfølgelig heller ikke 100% mod misbrug, men gør det trods alt sværere at snyde.

Den enkelte lejer vil heller ikke have mange muligheder for at gardere sig mod snyd af denne art. Hvis ændringen i lejefordelingen kamufleres som en almindelig husleje- stigning, vil det som oftest ikke blive opdaget. Skulle en enkelt kvik lejer opdage at der er noget galt, kan forretningsføreren jo altid und- skylde det med at der er sket en EDB-fejl. Men går den, så går den.

“

Læs artiklen:

http://dklf.dk/artikler/naar-beboerdemokrati-bliver-til-flertalsdiktatur/