Landbyggefonden undgik en total plyndring, men det er ikke ensbetydende med at det bliver gratis for de almene lejere. 10 mia. kroner fra fonden skal øremærkes til renoveringer, nedrivninger boligsocial indsats og vejbyggeri i udsatte boligområder.
Af Jakob Lindberg
Forligspartierne har lavet en aftale om, hvordan landsbyggefonden skal bruge sine penge i perioden 2019-2026.
Den samlede ramme bliver 10 mia kroner. Godt halvdelen – 5,28 mia. skal bruges til renoveringer. 3,04 mia skal bruges til boligsocial indsats, heraf regner man med at 1,92 mia kr skal bruges til huslejenedsættelser.
Man vil bruge 1,130 mia kr til ”infrastruktur”, som kan være veje, stier, kloakering og lignende. Det lykkedes altså ikke helt Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti at forhindre, at Landbyggefondens penge bliver brugt til investeringer der normalt betales af os alle sammen gennem skatterne.
(Man må håbe, at boligejerne i det ganske land sender en venlig tanke til de lejere, der på den måde er med til at holde deres skatter nede.)
Endelig anslår man at der skal bruges 480 mio kr. fra Landsbyggefonden til nedrivninger:
På trods af klare regler bliver DAB ved med at opkræve systematiske overskud i mange afdelinger i Køge
Af Jakob Lindberg
Det er aldrig muligt at ramme helt præcist, når man lægger budget for en almen boligafdeling og dermed fastlægger huslejen. De fleste afdelinger i Danmark har hvert år små overskud og ind i mellem får de også underskud, hvilket som regel er helt uproblematisk. Men forholdene i Nordgården og Møllegården er helt unormale.
Efter reglerne skal det årlige overskud opføres på en konto i regnskabet, som hedder ”Opsamlet resultat”. I følge det seneste regnskab stod der pr. 30/6 2017 over 881.000 kr på denne konto i Nordgården og knap 1.391.000 kr i Møllegården
Nordgården
I den nordlige del af Køge By ligger en lille afdeling af Køge Almennyttige Boligselskab – afdeling Nordgården. Lejerne betaler i 4.549 kr i husleje for en gennemsnitslejlighed på 64 m2.
I Køge er det en meget lav husleje – men den er alligevel for høj. Det kan ses af afdelingens regnskaber, som viser, at lejerne har betalt for meget i husleje siden 2005. Den årlige overskudsprocent har svinget mellem 7,33 % og 16,41 %.
. Det svarer til at hver lejer er blevet påtvunget en ulovlig opsparing på over 16.626 kr i de sidste 10 år.
Møllegården
I Herfølge syd for Køge ligger afdelingen Møllegården. Her er de 72 husstande gennem de seneste 4 år blevet påduttet en ulovlig tvangsopsparing på 19.319 kr. for hver husstand.
I Møllegården er huslejen ellers rigeligt høj, 956 kr. pr m2. Det svarer til 6.443 kr. pr. måned i ren husleje for en gennemsnitslejlighed på 81 m2
Oveskuddet er blevet ophobet gennem de sidste 4 år. Det største overskud fik afdelingen i 2015-16 nemlig 599.585 kr. I dette regnskabsår betalte lejerne dermed 8.328 kr for meget i leje. I 2016-17 var overskuddet en anelse mindre, men i begge regnskabsår var overskuddene på knap 11 % af de samlede udgifter.
Overbudgettering
Udviklingen skyldes, at DAB, som administrerer de to afdelinger for Køge Almennyttige Boligselskab bevidst overbudgetterer. Indtægterne bliver undervurderet og udgifterne overvurderet, når man udarbejder afdelingens budget.
I Nordgården har der ikke været underskud i de sidste 20 år – tværtimod har der systematisk været opkrævet for meget i leje.
Tilsynets svigt
Dette kan kun lade sig gøre, fordi Køge Kommune forsømmer sit tilsyn med de almene afdelinger i kommunen. I nogle tilfælde har man accepteret, at afdelinger og lokale boligselskaber har kørt med underskud – f.eks. afdelingerne under Lejerbo Køge Bugt.
Men man har heller ikke skredet ind over for de ulovlige overskud i bl.a. afdeling Nordgården, til trods for at Køge Lejerforening flere gange har gjort byrådet opmærksom på de systematiske overskud.
Ungdomskriminaliteten er faldende både i de udsatte boligområder og i Danmark som helhed.
Af Jakob Lindberg
Man vinder ikke et folketingsvalg på at fortælle gode nyheder. Sådan tænker de i regeringen. I stedet vil VLAK-partierne pirre til de etniske danskeres frygt for indvandrerne i håb om at få tilstrækkelige stemmer, når der skal være valg senest i 2019.
Da indvandrerne er overrepræsenteret i de udsatte boligområder, forsøger regeringen nu at gøre disse områder til politiske slagmarker. Det er derfor områderne bliver kaldt “ghettoer”. Herved kan man appellere både til visse vælgeres frygt for jøder og arabere og frygten for de sorte i USA’s slumområder.
Statistisk tendens
Det er for dumt. I stedet burde regeringen gå ud med følgende budskab: I løbet af de seneste 12 år er ungdomskriminaliteten faldet både i de udsatte boligområder og i Danmark som helhed.
I de udsatte boligområder var antallet af sigtede unge mellem 16 og 20 år i 2003: 95 pr 1000 unge. Det var i 2015 faldet til knap 70 pr 1000 unge i samme aldersgruppe.
I Danmark som helhed var antallet af sigtede unge mellem 16 og 20 år i 2003: 39 pr 1000 unge. Det var i 2015 faldet til knap 25 pr 1000 unge i samme aldersgruppe.
Faldet var dermed 25 ud af 1000 unge i de udsatte boligområder, men kun 14 ud af 1000 i Danmark som helhed. Risikoen for ungdomskriminalitet nærmer sig hinanden på et stadigt lavere niveau.
Især Venstre og Konservative kunne med en vis ret bryste sig denne udvikling, fordi de har haft regeringsmagten i 8 af årene, mens S, SF og Rad kun har haft den i 4 år.
Fattigdom skaber kriminalitet
Som det ses af tallene ovenfor er der stadig en overrepræsentation af unge kriminelle i de udsatte boligområder.
Men det er sandsynligvis ikke fordi de bor i disse områder, men skyldes andre faktorer:
Hudfarve: Der bor flere brune danskere i de udsatte boligområder end i Danmark som helhed. Brune danskere har større risiko for at blive stoppet af politiet end hvide danskere. Derfor har de også større risiko for at blive sigtet for besiddelse af narko, våben og stjålne varer end hvide. Brune og hvide danskere har muligvis den samme grad af kriminalitet – det ved man ikke – men de brune har større risiko for at blive opdaget.
Indkomst: Der bor flere fattige familier i de udsatte boligområder end i Danmark som helhed. Deraf følger, at lommepengene er mindre i de udsatte boligområder. Hvis lommepengene ikke rækker til den nyeste smartphone, kan de fattige unge – både de hvide og de brune – blive fristet til at stjæle den.
Kriminalitet er ikke en medfødt egenskab. Det har heller ikke noget med religion og kultur at gøre. Men det har en hel del med ulighed at gøre.
Hvorfor falder kriminaliteten?
Helt sikre kan vi ikke være endnu. Men meget tyder på, at den boligsociale indsats, som aktive beboere i samarbejde med kommunale støttepersoner og politiet har gjort har været en medvirkende årsag.
Den udvikling bør fortsætte. Men lad dog for søren være med at skylde skylden på de udsatte boligområder.
Kilder:
Rapport udgivet af Center for Boligsocial Udvikling
Regeringen foreslår, at lejerne i det ældre almene byggeri skal betale 15 mia kr for at få afskaffet de udsatte boligområder, som regeringen kalder “ghettoer”.
Af Jakob Lindberg
Pengene skal tages fra Landsbyggefonden, hvis penge stammer fra huslejen i de ældre almene bebyggelser. Det betyder, at de ældre bebyggelser ikke kan få tilskud og lån til renoveringer fra Landsbyggefonden. Pengene skal i stedet bruges til f.eks. nedrivninger i de udsatte boligområder, eller til ekstra politi, eller til flere daginstitutioner, fordi man vil tvinge børn til at gå i børnehave.
Ingen kan forhindre Regeringen i at gennemføre “ghettoplanen”, hvis den kan få flertal i Folketinget. Men det skal den-onde-lyne-mig ikke ske for Landsbyggefondens penge. Landsbyggefonden er en privat fond, og hvis Folketinget vil beslaglægge fondens penge, er der tale om ulovlig ekspropriation.
Landsbyggefonden bør sætte hælene i og sige NEJ til at finansiere “ghettoplanen”. Det vil tvinge Regeringen til at sagsøge Landsbyggefonden. Så vil sagen ende i Højesteret, og her vil Regeringen tabe med et brag. Hvis der skal bruges penge på en “ghettoplan”, så må man skaffe pengene over Finansloven og sætte skatterne op.
Med mindre Løkkefonden vil betale politiske stunt.
P.S. Det er desværre ikke første gang, regeringen tager af Landsbyggefondens penge. F.eks. er det Landsbyggefonden, der finansierer “Center for boligsocial udvikling”. Læs mere her:
De såkaldte ghettoer skal være slagnummeret i Lars Løkkes kamp for at blive genvalgt
Af Jakob Lindberg
Så skete det igen. Efter en periode med politiske fiaskoer manglede Lars Løkke en god sag at underholde nationen med i sin nytårstale. Han fiskede “ghettoerne” op fra sin skuffe med yndlingsaversioner, og proklamerede for gud-ved-hvilken-gang at nu skulle ghettoerne afvikles. Han sagde:
– Vi skal ikke længere lappe på årtiers fejlslagen politik. Vi skal sætte et nyt mål om at afvikle ghettoerne helt. Nogle steder ved at bryde betonen op. Rive bygninger ned. Sprede indbyggerne og genhuse dem i forskellige områder. Andre steder ved at tage en klar styring af, hvem der flytter ind.
Det er en ideologisk udmelding, vi har hørt så tit. Ghettoerne er en skamplet på Danmark, fordi der bor for mange udlændinge, kontanthjælsmodtagere og kriminelle. Fy, fy. Vi må gøre noget.
Opgøret med parallelsamfund handler ikke om hudfarve eller religion, forsikrede Lars Løkke. Det handler om noget større. Om skel mellem mennesker.
– Det er et forsvar for tolerancen, friheden og frisindet.
Med de ord fik Lars Løkke for alvor markedsført hans egen forkvaklede opfattelse af virkeligheden. Beboerne i ghettoerne er åbenbart en trussel mod disse værdier. Absurd! Hvis han virkelig ville forsvare tolerancen, friheden og frisindet skulle han starte med at fyre Inger Støjberg.
Heldigvis deles hans fjendebillede ikke af dem, der har forstand på det han kalder “ghettoerne” – de 22 boligområder på regeringens ghettoliste. Jeg bringer herunder en række reaktioner fra debatten.
Boligselskaberne
– Ordet ghetto er meget stigmatiserende og siger noget dårligt om afdelingens beboere, og det er de slet ikke. Det er en velfungerende afdeling. I Finlandsparken kalder de den for “den lykkelige ghetto”. De er så glade for det boligområde, siger han.
Helge Andersen – formand for AAB i Vejle og Finlandsparken, en af bebyggelserne på ghettolisten i et interview til dr.dk.
I boligselkabernes brancheorganisation er man ikke begejstrede for statsministerens udmelding:
– Det er ikke særlig fornuftigt at stemple områder, fordi man overser alle de almindelige mennesker, der bor i områderne. Det sætter sådan set områderne tilbage i stedet for det, som den egentlig skal – at føre dem videre frem.
– Når de unge skal ud og søge arbejde, vil de ikke sige, hvor de kommer fra, hvis det er et område, der har det her stempel.
Bent Madsen, direktør i BL-Danmarks Almene Boliger i et interview til dr.dk.
Borgmestrene
Heller ikke Venstres borgmestre deler Lars Løkkes negative holdning til de udsatte boligområder
– Her i Vejle har vi ikke brug for nye regler og love. Jeg vil opfordre til, at man fokuserer på de områder, hvor der måtte være problemer, og lader være med at skære alle de her såkaldte “ghettoområder” over en kam. Det, vi i virkeligheden har brug for, er, at de her områder får tid og ro til at udvikle sig.
Vejles borgmester, Jens Ejner Christensen (V) i et interview med TV2
– Jeg er ikke stor fan af, at man kalder et en ghettoliste. Jeg mener ikke vi har ghettoer i Danmark. Men det er okay, at lave en liste over de boligområder, der har de største udfordringer, så man kan målrette indsatserne.
Michael Ziegler, borgmester i Høje Taastrup til Jyllandsposten
Forskerne
Professor Hans Skifter Andersen fra Statens Byggeforskningsinstitut ved Aalborg Universitet siger til Jyllandsposten
Listen er med til at forværre problemerne i boligområderne,« siger professoren og peger på, at alene navnet har en dybt negativ klang.
– De boligområder, som bliver hængt ud som ghettoer på listen, får et dårligere image og dermed sværere ved at tiltrække nye beboere udefra. Det er med til at gøre deres problemer større.
»Listen er ren statistik. Kommunerne og boligselskaberne ved i forvejen, hvor der er problemer, så jeg kan faktisk ikke se, hvad formålet med at offentliggøre listen er,« siger han med henvisning til, at ghettolisten er baseret på data fra Danmarks Statistik.
Beboerne
Jeg kender somaliske kvinder i Gellerupparken, Vollsmose og Mjølnerparken. Kvinder, der er analfabeter og har svært ved at tillære sig det danske sprog. Disse kvinder har dog alligevel formået at opfostre deres børn, både piger og drenge, med en ambition om at tage en uddannelse. Jeg kender f.eks. en analfabet-mor, der har fire universitetsuddannede børn. Er hun en berigelse eller en byrde for samfundet? Jeg vil mene, at hun beriger med de fremtidige generationer.
Fatima Ali, speciallæge i psykiatri og psykiatrisk konsulent. Debatindlæg i politiken.dk
Filosoffen
Selv i demokratiets kerne støder vi på det. Når det gælder udlændinge, har mange politikere for længst bestemt sig for, at problemerne er enorme, og de forsømmer ingen lejlighed til at fortælle os om forfærdelige tilstande i ghettoer og parallelsamfund. At forskere, eksperter og lokalpolitikere som modsvar tænder fornuftens fakkel, hjælper ingenting. Man kan ikke tale sandhed til en magt, der har bestemt sig for ikke at ville blive klogere.
Citat fra debatindlæg af Peter Lauritsen, professor MSO. I Politiken 25 februar 2018
Vejen til at nå i mål går gennem en kombination af fysiske forandringer i boligområderne, bedre uddannelse og højere beskæftigelse, siger Realdanias direktør, Jesper Nygård i dette interview.
Af Jakob Lindberg
Jesper Nygård. Foto Niels Haugaard
Jesper Nygård skrev den 22. januar 2018 en kronik i Politiken som reaktion på statsministerens nytårstale, hvor Lars Løkke endnu engang trak en gammel kanin op af hatten og bebudede, at nu ville regeringen gøre noget ved ”ghettoerne”, blandt andet gennem nedrivninger.
Jesper Nygårds budskab var, at der ikke er nogle hurtige greb, der løser alt, og at nedrivninger af hele by- og boligområder ville være en dårlig idé.
I stedet skal man satse på at videreudvikle de ting, som havde virket godt i de udsatte boligområder, f.eks. uddannelsesindsatsen og det boligsociale arbejde. Det skal ske i kombination med at ændre den fysiske indretning af områderne, så der i højere grad bliver trafik ind og ud af områderne og de kommer til at hænge bedre sammen med den øvrige by.
Jeg har bedt Jesper Nygård om nogle uddybende kommentarer.
Ordet ghetto
– Du har gennem mange år beskæftiget dig med de udsatte boligområder, blandt andet dem, der står på regeringens ”ghettoliste”. Ordet ghetto betød oprindelig en bydel, hvor man i Europa spærrede jøderne inde om natten, fordi man ville have så lidt med dem at gøre som muligt. Nu foreslår Dansk Folkeparti, at der skal være udgangsforbud for unge i områderne på ghettolisten. Kan man sige at vi, der bor i de udsatte boligområder, er blevet vor tids uønskede elementer?
– Jeg brugte betegnelsen i en tidligere Kronik i Politiken i 1992, hvor jeg som beboervalgt formand under overskriften ’ Sidste frakørsel før ghettoen’ opfordrede til at tage fat om det problem, at grupper af dårligt stillede udlændinge og danskere i stigende grad var samlet i nogle dele af den almene sektor.
Siden dengang er der sket rigtig meget, og der er nogle ting, som vi kan se virker. Mit mål med den nye kronik fra januar 2018 var netop at gøre opmærksom på dette. At tingene på en række områder har flyttet sig i en positiv retning. Men at der også stadig er et stykke at gå, før vi er i mål. At fysiske forandringer helt klart kan bidrage til at få skabt en større sammenhæng mellem beboere og forskellige kvarterer i byen. Men at uddannelse og en social indsats er super vigtig, når vi taler om de mest udsatte grupper i den almene sektor.
Jeg kan godt forstå, hvis nogle af beboerne i den almene sektor føler sig som det, du kalder ’uønskede elementer’ og måske også føler, at alle bliver skåret over én kam. Der sker jo desværre ofte det i samfundsdebatten, at tingene bliver trukket hårdt op, og at retorikken kan komme til at forstærke problemerne. Det ser man f.eks. også i debatten om de danske yderområder, hvor ord som udkant og den rådne banan jo bestemt ikke fremmer en positiv opfattelse.
Jeg bruger ikke selv ordet ghetto. Dels fordi jeg mener, at det er helt skævt i forhold til dets oprindelige betydning. Og dels fordi, de områder, vi i Danmark har udråbt til ghettoer ikke kommer i nærheden af de problemer, som findes i de byer, man i udlandet betegner som ghettoer.
I et internationalt perspektiv har vi i Danmark gjort det godt. Det betyder ikke, at vi er i mål. Det er vi ikke. Men når vi går det sidste stykke vej, skal vi huske på de ting, som har virket indtil nu – og gøre mere af det. Og det er en kombination af fokus på det fysiske miljø, på uddannelse og på beskæftigelse. Og vi skal tale ordentligt om problemerne og huske på, at det er mange tusinde menneskers hjem, vi taler om.
Fleksible udlejningsregler
– Da man indførte de ”fleksible udlejningsregler”, gav man de almene boligselskaber mulighed for at forhindre indvandrerne og kontanthjælpsmodtagerne i at flytte ind i de mest attraktive afdelinger. Har disse regler bevirket, at de mindst attraktive afdelinger er blevet sorteper, fordi de ikke har haft de samme muligheder for at afvise de uønskede befolkningsgrupper?
– Jeg har arbejdet rigtig meget med fleksible udlejningsregler i mine mange år i KAB og jeg var dengang slet ikke i tvivl om, at disse regler var meget nyttige for at skabe en mere varieret beboersammensætning – i virkeligheden i hele den almene sektor –men særligt i de udsatte boligområder. En række analyser underbygger dettes synspunkt. F.eks. har det såkaldte modningsprojekt, som Realdania har gennemført forud for vores initiativ ”By i balance”, konkluderer, at ”fleksibel udlejning” er et af de virkemidler, som har virket bedst i forhold til en skæv beboersammensætning. Det virker typisk der, hvor der allerede er efterspørgsel efter boliger, men når det kombineres med at stoppe eller reducere kommunal anvisning i de udsatte boligområder og erstatte den med anvisning i andre dele af den almene sektor, så er det både gavnligt for at løfte i flok og for at styrke udviklingen i de udsatte boligområder. Der gemmer sig en række dilemmaer i dette, men jeg er slet ikke i tvivl om, at det er godt for udviklingen i de udsatte boligområder. Og et af de allermest betydningsfulde værktøj i værktøjskassen.
Kriminalitet
– Med muligheden for at anvende 100 % kommunal anvisning af tilflyttere til de udsatte boligområder – som man gør det i Ishøj kommune – hvorfor har vi så stadig overrepræsentation af f.eks. kriminelle i disse området?
– Mit billede – igen fra mange år som beboer, beboervalgt og direktør i den almene boligsektor – er, at langt de fleste beboere er ordentlige mennesker med ambition og drømme om et godt liv for dem selv og deres familier. Og så er der nogle få, der ødelægger det for de mange.
Det er vigtig at være opmærksom på at det er medlemmer af få kriminelle familier, der skaber langt størstedelen af problemerne i landets udsatte boligområder. Og dermed ikke nødvendigvis – og næppe – nye anviste tilflyttere.
En kombination af høj arbejdsløshed, ressourcesvage børnefamilier og stort antal børn og unge gør, at antallet af personer i den kriminelle risikozone er betragteligt større i de udsatte boligområder, og derfor tror jeg, vi ser en relativ stor kriminalitetsrate her. Det er dog væsentligt, at påpege, at kriminaliteten i de udsatte boliger er faldet markant de senere år, takket være en vigtig boligsocial og politimæssig indsats.
Løsninger
– Er det staten eller kommunerne, der har svigtet deres opgave?
– Så enkelt kan det ikke gøres op.
– Det her er ikke en opgave, som en part kan løse alene. Så var den jo løst nu, og en eller flere politikere kunne sole sig i succesen. De er en super kompleks opgave, som kræver at mange forskellige parter går sammen. Det er også tilgangen i de tre projekter, Realdania lige nu har i gang i tre boligområder i 3 kommuner: Gladsaxe, Høje-Taastrup og Esbjerg. Her arbejder vi både med den fysiske indretning af områderne, med sociale indsatser og med skolerne. Vores partnere i projektet er kommunerne og de almene boligorganisationer – og dermed også med beboerne i områderne. Samtidig har vi tilknyttet både forskere og en lang række centrale aktører til projektet. Det har vi gjort for at sikre, at den viden og de løsninger, vi håber på at få ud af vores indsats, kan spredes til andre områder.
Samtalen med Jesper Nygård fortsætter i næste nummer Lejer i Danmark, hvor vi stiller spørgsmålet: Hvad kan der konkret gøres for at modvirke opdelingen af de danske byer i kvarterer for velhavere og kvarterer for fattige. Samtalen vil blive bragt her på hjemmesiden.
Det er direkte forkert, når Danmarks Lejerforeninger påstår, at DAB har fordoblet ventelistegebyret fra 2015 til 2016.
Dementi fra DAB
I en artikel bragt af Danmarks Lejerforeninger den 29. august 2017 kan man læse, at ventelistegebyrerne, som ”de store” boligselskaber [administrationsselskaber] opkræver, er blevet en fed forretning.
Artiklen, der er skrevet af Lars Vestergaard, underbygger påstanden med fakta om, hvordan gebyrerne for opskrivning på ventelister har udviklet sig siden 2012. DAB påstås i den forbindelse at have fordoblet venteliste-indtægterne fra 2015 til 2016 til 23,9 millioner kroner. Det tal er forkert.
– Det ærgrer mig, at Danmarks Lejerforeninger ikke har taget fat i os for at verificere tallene inden de går videre med så markant en udmelding. Vi kunne jo med det samme have fortalt dem, at det korrekte tal for ventelistegebyrer er 10,1 millioner kroner – altså under halvdelen af det påståede beløb, og i øvrigt uændret i forhold til 2015, forklarer Niels Olsen, administrerende direktør i DAB.
De 23,9 millioner kroner, som artiklen refererer til, er summen af de samlede gebyrer og særlige ydelser, DAB har opkrævet i alt i 2016. Det gælder eksempelvis restancer, lønrefusion og deltagerbetaling for kurser afholdt af DAB. Tallet dækker altså over langt mere end blot ventelistegebyrerne.
Indtægter modsvarer udgifterne
De indtægter, DAB har haft på ventelistegebyrerne modsvarer fuldt ud de udgifter, der er forbundet med vedligeholdelse af ventelisterne.
– Vi er meget opmærksomme på, at de gebyrer, vi opkræver, står mål med vores udgifter på området. Ikke blot fordi lovgivningen kræver det, men fordi vi ser det som vores pligt. Netop i år har vi lanceret en ny fælles opskrivning, som betyder, at boligsøgende med bare én opskrivning kan skrive sig op til alle de boliger, DAB administrerer, fortæller Niels Olsen.
Billigere at skrive sig op i flere selskaber
Hvor hvert lokale boligselskab før tog 150 kroner pr. år for en opskrivning, koster det nu blot 180 kroner om året i det nye system – uanset, hvor mange selskaber den boligsøgende er skrevet op i.
– Vi har lagt stor vægt på, at det nye system både skal være nemt at gå til og at det ikke skal give de boligsøgende flere omkostninger. Og det synes jeg, vi er lykkedes med, slutter Niels Olsen.
DAB protesterer 6.oktober over egne fejl i indberetninger til Landsbyggefonden
Af Lars Vestergaard
Det er en tidskrævende, løbende proces, at verificere ventelisteproblemerne og boligmangelen, som medfører mange kontakter rundt om.
Den 19. juni 2017 skrev jeg til Landsbyggefondens analyse-afdeling at, der var åbenlyse fejl i DABs regnskabs-indberetninger, som LBFs kontrollanter lovede at få rettet. Derefter har jeg og formentlig LBF forventet at tallene var korrigerede og korrekte; men jfr. DABs ”nyheds-opslag” af 6. oktober 2017 har DAB vidst at indberetningen var fejlbehæftet og vildledende.
Alle almennyttige bolig-selskaber skal benytte og indberette samme kontoplan af hensyn til Boligministeriet, LBF, forskningen og offentlighedens interesser, herunder ikke mindst statistikker, analyser og sammenligninger.
Når organisation 9005 DAB på konto 1602.010, ”Indmeldelse/ kontingent”, indberetter 23.912.000 kr. burde man kunne forvente, at regnskabsindberetningen efter godkendelse og underskrift af selskabets ledelse og revision samt kontrol og korrektion i LBF er korrekt.
I nyheds-opslaget af 6.10.2017 på DABs hjemmeside gør DAB indsigelse mod deres egen uspecificerede og dermed vildledende indberetning til LBF, og forklarer:
”De 23,9 millioner kroner, som artiklen refererer til, er summen af de samlede gebyrer og særlige ydelser, DAB har opkrævet i alt i 2016. Det gælder eksempelvis restancer, lønrefusion og deltagerbetaling for kurser afholdt af DAB. Tallet dækker altså over langt mere end blot ventelistegebyrerne.”
Kontoplanen kræver at alt på konto ”602 LOVMÆSSIGE GEBYRER OG SÆRLIGE YDELSER” udspecificeres på underkonti og derefter summeres på ”Konto 602 i alt [1602.300]”
F.eks.:
1 – Indmeldelse/kontingent [1602.010]
2 – Fraflytningsgebyr [1602.020]
3 – Restancegebyr (påkravsgebyr) [1602.030]
4 – Ventelistegebyr [1602.040]
21 – Refusion af lønudgifter m.v. [1602.210]
24 – Deltagerbetaling, kursusvirksomhed o. lign. [1602.240]
DABs registrerede indberetning har ikke respekteret kontoplanens specifikationskrav. Beløbene er ikke udspecificerede på underkonti; men helt i overensstemmelse med DABs nyhedsopslag indberettet samlet på konto 1602.010, hvor de ikke nødvendigvis hører til.
Jeg skal derfor beklage at jeg har tilladt mig at fæste lid til DABs indberetning til LBF og viderebragt disse data.
Når/ hvis DAB får korrigeret selskabets regnskabsindberetninger til LBF skal jeg meget gerne rette mine tabeller.
Meningen med artiklen er ikke ”pindehuggeri” om bogførings- eller indberetningsfejl i millionklassen, men at gøre opmærksom på at stort set ingen boligsøgende i Hovedstaden har interesse i at kunne se, at der kan være ledige boliger i Hirtshals, Sønderborg og Esbjerg.
Derimod kunne det have stor interesse, og der kunne opnås store besparelser, ved at de storkøbenhavnske boligselskaber samlede deres ventelister i én fælles venteliste, som ville være langt billigere for selskaberne at drive i fællesskab. Samtidig ville mængden af aktivt / desperat boligsøgende i Hovedstaden ville fremgå med stor tydelighed. Alt til gavn for de almene boligselskaber, samt ikke mindst de boligsøgende.
Mange danskere er skrevet op til en bolig i den almene sektor. Men ønsker man at bo alment f.eks. i Københavns Kommune, Frederiksberg, Roskilde, Århus eller andre byer, hvor der er stor mangel på boliger, er det i dag spild af penge.
Af Jakob Lindberg
Ganske vist har alle de almene administrationsselskaber ventelister, som omhyggeligt bliver administreret, men i realiteten er ventelistesystemet i mange kommuner sat ud af kraft.
Det skyldes flere ting: For det første har kommunalbestyrelsen efter loven anvisningsretten til hver fjerde almene bolig, som bliver ledig.
For det andet kan et boligselskab indgå̊ aftale med kommunalbestyrelsen om at stille endnu flere ledige familieboliger til rådighed til løsning af påtrængende boligsociale opgaver. Det står i almenboliglovens § 59, stk. 2. Aftalen kan dække op til 100 pct. af de ledige boliger i en afdeling, og kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan i forbindelse hermed aftale kriterier for, hvilke af boligorganisationens ledige boliger som stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen, f.eks. boligernes størrelser, beliggenhed og husleje.
Fleksibel udlejning
For det tredje kan et boligselskab indgå aftale med kommunalbestyrelsen om såkaldt “fleksibel udlejning”. Ved fleksibel udlejning forstås en ordning, hvor boligselskaberne giver fortrinsret for bestemte typer af lejere, f.eks. lønmodtagere, der arbejder inden for kommunens område.
For det fjerde har lejerne bytteret. Hvis man opfylder kriterierne for bytteret i den almene lejelov, kan man bytte med en anden lejer. For nogle få lejere kan dette være en smutvej til at komme ind i det billige almene byggeri, hvis man er så heldig at finde en byttepartner.
Har ventet i 45 år
Dette sammensurium af regler vækker naturligvis vrede hos mange mennesker der i årevis har stået på venteliste
En af dem er Rolf Nielsen, der bor på Samsø, men gerne vil flytte tilbage til Hovedstadsområdet, hvor han kommer fra.
Han blev i 1973 af sin farmor skrevet op til en lejlighed i Frederiksberg Kommune i boligselskabet AAB (Arbejdernes Andelsboligforening). Han har snart været medlem af foreningen i 45 år og i den periode betalt flere tusinde kroner i gebyr for at stå på ventelisten.
I 2005 lod han sig skrive op til en lejlighed i AABs afdeling 39-Bjælkevangen. Dengang blev der sendt tilbud ud til 25 personer ad gangen, og den med lavest medlemsnummer fik lejligheden. Frem til 2010 modtog han tilbud på lejligheder, men alle sammen gik til andre ansøgere.
Efter 2010 fik han ikke flere tilbud og nu har han fået nok. Han har klaget til kommunen over den behandling, han har fået.
Klage
Rolf Nielsen skrev i en mail til kommunen:
Jeg … kan se at mere end 40 års medlemsskab og tålmodig venten på en bolig er nytteløst efter at Frederiksberg kommune har sørget for at kun 7,5 % af boligerne bliver tildelt dem som ikke opfylder de nye regler som Frederiksberg kommune har fået gennemført. Mere end 40 års medlemsskab er tabt ved, at Frederiksberg kommune har opstillet regler som hindrer medlemmerne i at opnå en bolig i deres egen boligforening.
Jeg bemærker, at der vil blive indgået en ny aftale med AAB og håber den aftale vil være mere rimelig overfor dem med mere end 40 års medlemsskab og tålmodig venten på en bolig. Jeg håber det er muligt at blive informeret omkring den nye aftale, da jeg agter at skrive til Folketingets Boligudvalg om at mit 45 år lange medlemsskab ikke tillægges betydning i Frederiksberg kommune. Jeg føler mig snydt og urimeligt behandlet af både Frederiksberg kommune og AAB. Medlemstanken er jo ikke meget værd når mere end 40 års medlemsskab ikke tillægges større betydning.
Jeg agter også at bringe spørgsmålet op i medierne, da alle skal vide hvor meget Frederiksberg kommune og AAB tillægger mere end 40 års medlemsskab, som parterne har ændret på uden at tage skyggen af hensyn til de medlemmer som dermed mistede muligheden for en bolig, som de i årevis tålmodigt har ventet på.
Kommunen vasker hænder
En kommunal jurist – Birgitte Garval – blev sat til at besvare Rolf Nielsens henvendelse:
I mail den 7. juni 2017 har du givet udtryk for utilfredshed med den aftale, som Boligforeningen AAB har indgået med Frederiksberg Kommune om fleksibel udlejning og kommunal anvisning af almene boliger.
Til belysning af baggrunden for aftalen sendes et link til de rammeaftale, som blev godkendt af Frederiksberg Kommunalbestyrelse på møde den 9. november 2015, hvor formålet med aftalen udførligt er beskrevet. Rammeaftalen er endvidere godkendt af repræsentantskabet for BL – Danmarks Almene Boliger, 1. kreds, den 29. oktober 2015.
De individuelle aftaler med de enkelte boligorganisationer, der udmønter rammeaftalen, er godkendt af boligorganisationernes beboerdemokratiske organer, og din dialog om, hvorvidt Boligforeningen AAB burde have indgået aftalen med Frederiksberg Kommune, må således foregå med Boligforeningen AAB.
Sådan fortsætter meningsudvekslingen mellem Rolf Nielsen og den kommunale jurist. Som det ofte sker bruger kommunerne det såkaldte beboerdemokrati til at vifte borgernes klage væk.
Slutsalve
Rolf Nielsen slutter af med denne kommentar til kommunens jurist:
Tak for dine kommentarer, men jeg må havde forklaret mig dårligt, såfremt man tror jeg vil rejse problemerne i de beboerdemokratiske organer. Deres indstilling til min plads i boligkøen kender jeg. Jeg mener, at det er dem, som har frataget mig min plads i boligforeningen som er ansvarlige for dette. Det er i strid med de betingelser, som jeg er indmeldt på, og som i årtier har været gældende, indtil kommunen sammen med boligforeningen inddrog min plads på ventelisten.
At jeg efter 45 år på ventelisten ikke kan få en bolig anser jeg for brud på den aftale som blev indgået ved indmeldelse i foreningen. Og det er min opfattelse at de skyldige er både kommunen og boligforeningen.
I to andre artikler her på hjemmesiden dokumenterer Lars Vestergaard, hvordan ventelistesystemet fungerer som en pengemaskine for de almene administrationsselskaber
Landbyggefondens statistikker viser at de store boligadministrationer tjener godt på de mange aktivt boligsøgende samt de mere passive, der har tegnet en ”bolig-forsikring” ved at lade sig opnotere til senere behov.
Af Lars Vestergaard
Venteliste-gebyrerne er blevet en betydelig indtægtskilde i Hovedstaden.
For de store selskaber er det blevet så fed en forretning, at de vil bevare de mange lister, og hindre en sammenlægning, som kunne give besparelser og overblik.
Årlig indtægt på ventelister
År – Antal boligorganisationer
og andel regnskaber indberettet
2016 – 717/1008 = 100 % (12.08.17)
189.425.430 kr.
2015 – 728 = 100 %
167.073.590 kr.
2014 – 742 = 99,8 %
153.781.321 kr.
2013 – 747 = 99,8 %
150.991.699 kr.
2012 – 780 = 99,8 %
148.767.678 kr.
2011 – 804 = 100 %
135.371.419 kr.
2010 – 581 = 100 %, kontinuitets-brud
94.722.580 kr.
2009 – 870 regnskaber = 100 %
95.996.940 kr.
2008 – 863 regnskaber = 100 %
97.228.446 kr.
De store selskabers indtægter på ventelisterne i mio kr
