• Der kan normalt kun gives boligstøtte til maksimum 65 m2 for første person og 20 m2 for hver af de øvrige beboere.
• Du har ikke krav på boligstøtte, hvis den såkaldte “beregnede husleje” er over halvdelen af den såkaldte “beregnede husstandsindkomst”.
• Der udbetales ikke boligstøtte, når beløbet falder under en nærmere defineret “bagatelgrænse”.

Alle – eller praktisk talt alle – der bor i ejerboliger får støtte til boligen fra det offentlige. Det sker i form af det nedslag i skat, som rentefradraget på boliglånet giver.

Med lejerne forholder det sig noget anderledes, for den boligstøtte man kan søge kommunen om, er det ikke alle der har krav på, og mange af de lejere som har ret til boligstøtte, får den ikke udbetalt, fordi de ikke har søgt kommunen herom.

Bemærk, at andelshavere (indehavere af andelsboliger) generelt ikke har ret til hverken rentefradragsret eller boligstøtte. Kun hvis andelshaveren er pensionist, kan der opnås boligstøtte – dvs. boligydelse – og det efter særlige regler, hvor 60 % af det udbetalte beløb indefryses som lån.

I alle ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder gælder tilbudspligten. Den gælder desuden i en ejendom med 6 – 12 beboelseslejligheder, hvis ejendommen udelukkende anvendes til beboelse.

Det er ikke kun salg, der udløser tilbudspligten. Det sker for eksempel også, hvis ejendommen indgår i en fusion mellem selskaber (for eksempel pengeinstitutter).

I nogle ganske få tilfælde skal lejerne ikke have ejendommen tilbudt. For eksempel, hvis køberen er stat, amt eller kommune, hvis køberen er et godkendt byfornyelses- selskab, eller hvis der sælges til et nært familiemedlem.

• Hvornår er der tilbudspligt?
• Hvordan foregår det?

Tilbudspligten betyder, at før udlejer sælger ejendommen til anden side, skal lejerne have den tilbudt på samme betingelser. – Lejerne har forkøbsret. Lejerne må altså i fællesskab beslutte, om de vil overtage ejendommen til den pris og på de vilkår, som udlejeren har aftalt med den anden køber. Hvis lejerne vil købe, skal de oprette en andelsboligforening for ejendommen.

• Tilbudspligt
• Hvornår er der tilbudspligt?
• Hvordan foregår det?
• Kan andelsovertagelse være en fordel?
• Kort svarfrist
• Vurdering af tilbud
• Kommunal støtte?
• Boligsikring og boligydelse?
• Særregler

Hvis den ejendom, du bor i, bliver solgt, kan der være god grund til at følge med i, hvad der sker. Det er nemlig langt fra altid, at sælgeren kender, eller ønsker at rette sig efter, lejelovens bestemmelser om tilbudspligt i forbindelse med salg.

• Hvor kan BR oprettes?
• Fordele
• Fordele
• Andre regler gælder
• Nævns- og retssager
• Oprettelse af BR
• Særregler

En beboerrepræsentation er nogle tillidsrepræsentanter, der er valgt af ejendommens lejere efter lejelovens særlige regler.

Bliver den ejendom man bor i ramt af byfornyelse, kan der være behov for hurtigt at orientere sig om rettigheder og pligter.Helt overordnet, og forenklet, gælder der, både i alment og privat byggeri, en vetoret for lejerne:- Individuel vetoret overfor forandringer, der alene vedrører forhold inde i den enkelte bolig.- Kollektiv vetoret (flertal af lejerne imod) overfor forandringer, der vedrører hele ejendommen.

Reglerne gælder generelt for alle beboelses-lejligheder, men ikke for værelses-lejemål.

Lejers pligter

Lejelovens og de nyere kontraktblanketters udgangspunkt er, at lejeren kun skal vedligeholde og forny låse og nøgler.

Efter tidligere kontraktblanketter havde lejer også pligt til at forny ruder mm. – og rigtig mange af disse kontrakter gælder stadig. Se nærmere i den følgende artikel “Særlig vedligeholdelse”, om den gamle og den nye ordning.

Udlejers generelle vedligeholdelsespligt

Det er (med mindre andet udtrykkeligt er aftalt i lejekontrakten) udlejers pligt at holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. For udvendig vedligeholdelse gælder denne pligt generelt, det vil sige uanset om der er penge på vedligeholdelseskontoen eller ej.

Altaner, skorstene eller andre bygningsdele må ikke udgøre nedstyrtningsfare. Tag, mure, fugninger, vinduer og døre skal være hele og tætte. Tagrender, faldstammer, kloaksystem, vand- og varmeforsyning, belysning mv. skal være i orden og fungere forskriftsmæssigt. Fællesarealer skal holdes rene og ryddelige.

Generelt skal ejendommen fremstå i normalt pæn vedligeholdelsesstand, bla. mht. maling af vinduer, døre opgange mv.; og ejendommen må ikke på nogen måde være sundhedsfarlig.

Ind- og udvendig vedligeholdelse

Man skelner skarpt mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse. Derfor er det vigtigt at være opmærksom på, at disse betegnelser er ret misvisende. Det vil vi uddybe i det følgende.

Indvendig vedligeholdelse

Efter lovens udgangspunkt  har udlejer både pligten til udvendig og indvendig vedligeholdelse. Men det er meget udbredt, at lejer via lejekontrakten har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse. Lejer har kun pligten, hvis det står udtrykkeligt, og hvis kontrakten er autoriseret. Hvis du over huslejen betaler til indvendig vedligeholdelse (konto), så har udlejer under alle omstændigheder pligten.

Betegnelsen Indvendig vedligeholdelse omfatter ikke alt, som er inden døre. Det omfatter principielt kun: Hvidtning/maling af lofter, tapetsering og maling af vægge, samt maling af træværk, døre o. lign.

Andre indendørs vedligeholdelsesarbejder hører principielt under kategorien udvendig vedligeholdelse.

På en radiator er malingen indvendig vedligeholdelse, mens reparation af radiatoren er udvendig vedligeholdelse/fornyelse. 

Lakering og anden vedligeholdelse af gulve påhviler kun lejer, hvis det fremgår af kontrakten.

Udvendig vedligeholdelse

Udvendig vedligeholdelse omfatter alt det vedligeholdelsesarbejde, som ikke hører under definitionen på indvendig vedligeholdelse. Betegnelsen er derfor, som nævnt, noget misvisende.

Udvendig vedligeholdelse omfatter alt udenfor og udenpå ejendommen, selve bygningen, fællesinstallationer, fællesarealer inde i ejendommen, trappeopgang, kælderrum, loftsrum mv. 

Inde i de enkelte lejligheder omfatter det for eksempel udskiftning af nedslidte entredøre, faldstammer, cisterner og vandhaner. Udvendig vedligeholdelse omfatter i dag også vedligeholdelse/udskiftning af tekniske installationer, det vil sige ting som varmeanlægget, elevatorer, ringeanlæg/porttelefon, komfurer og køleskabe.

(Den tidligere sondring imellem vedligeholdelse og “fornyelse af tekniske installationer” er væk i den nuværende lejelovgivning).

Manglende vedligeholdelse

Hvis udlejeren ikke frivilligt opfylder sin vedligeholdelsespligt er der flere forskellige muligheder for lejerne. Vi beskriver dem kort her, men som det ses, er nogle mere velegnede i det enkelte tilfælde end andre.

Hvis manglerne er så alvorlige, at du slet ikke kan bo i lejligheden, har du krav på at få refunderet lejen for den tid lejemålet er ubeboeligt. Hvis manglerne i væsentligt omfang nedsætter det lejedes brugsværdi, har du krav på at få huslejen forholdsmæssigt refunderet indtil manglerne er udbedret. – I begge tilfælde skal man dog passe gevaldigt på, for ikke at rende ind i risiko for ophævelse af lejemålet. Derfor skal anvendes ganske særlig procedure overfor udlejer, og man bør lade sin lejerforening eller en lejeretskyndig advokat stå for papirgangen.

Henvend Jer under alle omstændigheder til  lejerforeningen.

Huslejenævn og tvangsvedligeholdelse

Huslejenævnet behandler sager om alle typer manglende vedligeholdelse. Man skal anmode nævnet om at pålægge udlejer udførelse af arbejderne inden en given frist. Efterkommer udlejer ikke nævnets pålæg indenfor fristen, kan lejerne efterfølgende indbringe sagen for Grundejernes Investeringsfond (GI). GI vil så starte tvangsvedligeholdelse. Det vil sige lade de pålagte arbejder udføre for udlejers regning. Betaler udlejer ikke frivilligt tager GI et pantebrev i ejendommen. Dette er en ret sikker og effektiv fremgangsmåde, men den er langsommelig. Ofte tager det et halvt til et helt år før arbejderne er udført.

Boligretten

Hvis man er utilfreds med huslejenævnets kendelse, kan denne inden 4 uger ankes til Boligretten. Hvis nævnet er særligt langsommeligt i sin sagsbehandling kan man endvidere indbringe sagen for Boligretten uden at vente på nævnets afgørelse.

Kommunens byggemyndigheder

Byggemyndighederne i din kommune skal føre tilsyn med bygningers tilstand, og myndighederne kan gribe ind med påbud overfor udlejer. Det gælder alt, som indebærer umiddelbar fare, for eksempel nedstyrtning af murværk, uafskærmede strømanlæg, sundhedsfare, svamp. Det omfatter også væsentlige mangler i øvrigt, for eksempel utætte tage, stoppede tagrender, rådne vinduer.

Du kan altså bruge byggemyndighederne i stedet for huslejenævnet. Det kan være en hurtig og effektiv fremgangsmåde, men det afhænger af praksis i den enkelte kommune. Spørg din lejerforening.

Lejer bestiller arbejdet for udlejers regning

Lejeren har ifølge lejeloven mulighed for selv at lade arbejderne udføre for udlejers regning. Det er særdeles vigtigt, at en helt bestemt procedure bliver fulgt, hvis lejer reelt skal have mulighed for at modregne et udlæg i huslejen. Kontakt derfor altid lejerforeningen, før I griber til denne mulighed.

Det kan være en hurtig og effektiv fremgangsmåde, når det handler om mindre beløb og få lejligheder. Men den kan ikke umiddelbart anbefales til større, omfattende arbejder.

Generelt råd

I langt de fleste tilfælde er det Huslejenævnet og tvangsvedligeholdelse via GI, der er den bedste fremgangsmåde for vedligeholdelsessager.

Der skal i alle tilfælde klages skriftligt. Lejerne skal have udarbejdet en mangelliste og skal først have skrevet til udlejer om at få udbedret manglerne. Det er en god ide at opstille mangellisten i punkter. Og, hvis der er mange punkter, at opstille dem overskueligt i afsnit vedrørende for eksempel tag, facade, gård. En anden god ide er at skrive brevet til udlejer som en omhyggelig uddybning af listen. En beskrivelse af hvad det er, man vil have lavet under de enkelte punkter. – Så kan kopien af brevet til udlejer bruges til at indbringe sagen for de andre instanser, uden at det er nødvendigt at skrive mere end et kort følgebrev.

Folketinget vedtog i 1994 en lovændring, der betød, at lejere med nye kontrakter fik en lettelse i deres vedligeholdelsespligt, men til gengæld blev pålagt en ekstra huslejeforhøjelse. Derfor findes der nu to forskellige ordninger.

Den nye og den gamle ordning

Den nye ordning pålægger kun lejeren en minimal vedligeholdelsespligt, men til gengæld har udlejeren ret til at få mere i husleje.

Den gamle ordning giver mere vedligeholdelsespligt til lejeren, men til gengæld slipper man billigere i husleje.

Da den nye ordning blev indført, vedtog man at udlejerne skulle have en vis kompensation for at overtage nogle af de forpligtelser lejerne havde efter den gamle ordning. Dette betød, at udlejerne efter den gamle ordning fik en forhøjelse af vedligeholdelseshensættelserne efter boligreguleringslovens § 18 B på 1,50 kr. pr kvadratmeter i 1995, og på 1,00 kr. pr kvadratmeter hvert af årene 1996 og 1997. 

Efter den nye ordning fik udlejerne ret til en forhøjelse på 4 kr. pr kvadratmeter, i hvert af de anførte tre år.

Hvad er forskellen?

Forskellen i vedligeholdelsespligt på de to ordninger ligger først og fremmest i vedligeholdelse og fornyelse af ruder, samt i vedligeholdelse af pakninger i vandhaner. For alle de øvrige installationers vedkommende gælder det at de stort set ikke kan vedligeholdes, når man ser bort fra almindelig rengøring. Når et køleskab – f.eks. – efter lang tids brug holder op med at fungere, er det under alle omstændigheder udlejers pligt at forny dem – også hvis man har den gamle ordning.

Pakninger:

Hvis man har den gamle ordning, skal man selv skifte pakninger. Har man den nye ordning, kan man forlange, at udlejeren eller hans håndværker skifter dem uden ekstrabetaling.

Ruder:

Dette gælder efter retspraksis også termoruder. Hvis en termorude punkterer kan man altså risikere at hænge på udgiften, hvis man har den gamle ordning, med mindre man kan bevise, at termoruderne var af dårlig kvalitet

eller lignende. Denne risiko undgår man, hvis man har den nye ordning. Til gengæld betaler man omkring 600 kr. mere om året i husleje (For en gennemsnitslejlighed lejlighed på 70 kvadratmeter er det 595 kr.). Vær opmærksom på om ejendommens forsikring dækker ruder og herunder punkterede termoruder. I så fald er heller ikke lejere med den gamle ordning forpligtet til at betale for fornyelse af ruder.

Skal man skifte ordning?

Mange udlejere forsøger i disse år, at få lejere, der er på den gamle ordning til at skifte om til den nye, fordi de så kan få flere penge ind i husleje. En lejer kan dog ikke tvinges til at skifte ordning. Du bør selv vurdere, hvad der tjener dig bedst, og du har ret til at sige nej tak.

Anden vedligeholdelse

Via lejekontrakten kan du blive pålagt vedligeholdelsespligt på andre områder. I så fald skal det stå udtrykkeligt i kontrakten, som skal være en autoriseret blanket. Hvis der i kontrakten står, at lejer har den udvendige vedligeholdelse bør du søge at få kontrakten ændret. Ellers kan du risikere at skulle betale for en tagreparation eller lignende. Søg råd hos lejerforeningen.