“Det lejedes værdi” er betegnelse for huslejefastsættelse udfra et særligt sammenligningsprincip, som er defineret i Lejelovens §§ 47 til 49.  I praksis betyder det, at man finder frem til lejeniveauet pr m2 for tilsvarende lejemål i området, og fastsætter lejen til dette niveau.

“Tilsvarende lejemål” skal tages temmelig bogstaveligt, og det er op til sagens parter at finde egnede sammenligningslejemål, der opfylder lovens betingelser.

En sag om lejefastsættelse udfra det lejedes værdi står og falder som regel med, hvem af parterne der kan præstere de bedste sammenligningslejemål.

I “private” boliglejligheder, der ikke er omfattet af bestemmelserne i boligreguleringsloven, (og er ibrugtaget inden 1992), er udgangspunktet, at huslejen grundlæggende fastsættes ud fra dette princip – “det lejedes værdi”.

Lejeforhøjelser begrundet i “det lejedes værdi” kan gennemføres med to års mellemrum. Varslerne skal overholde punkterne 1, 2 og 3 i afsnittet varsling, og både den fremtidige leje og lejeforhøjelsens størrelse skal kunne læses ud af varslingen.

Huslejen kan også kræves nedsat med henvisning til “det lejedes værdi”. Se opslaget om huslejenedsættelse.

Ejendomme i regulerede kommuner, men med mindre end 7 lejligheder er omfattet af en særlig variant af “det lejedes værdi”. Se opslaget Småhus-lejeforhøjelse.

Een af de mange lovændringer, der trådte i kraft pr. 1.1.1995, handler om depositum. Der er altså tale om en forholdsvis ny regel. Den giver udlejer ret til i visse tilfælde at forhøje depositum samtidig med at huslejen bliver forhøjet.

Der er kun adgang til at forhøje et lejemåls depositum i visse tilfælde. Desuden kan der være tvivl om, hvor stor en eventuel forhøjelse må være. Derfor er der god grund til at kigge nærmere på sagen, hvis man bliver udsat for en sådan depositum-forhøjelse.

Eksempel på depositumforhøjelse

Retspraksis har lagt sig på, at depositum (højest) kan stige med samme procent-del som lejeforhøjelsen udgør. Af selve loven fremgår det, at lejer har krav på at afdrage depositumforhøjelsen over et antal måneder, svarende til hvor mange gange den oprindelige husleje depositummet udgjorde ved lejemålets indgåelse.

Følgende eksempel er opstillet herudfra:

Huslejen er på 5.000 kr. pr. måned og stiger 500 kr. pr måned, altså en lejeforhøjelse på 10 %.

Depositum udgør kun 3.000 kr. (et forholdsvis gammelt lejemål).

Depositum-forhøjelsen udgør derfor 10 % af de 3.000 kr., altså 300 kr.

Det oprindelige depositum svarede ved lejemålets indgåelse til 3 måneders husleje á 1.000 kr.

Derfor har lejer krav på at afdrage depositumforhøjelsen over tre måneder, med 100 kr pr. måned.

Lejekontrakten er ekstra vigtig

Når depositum kun kan forhøjes i visse tilfælde, så er årsagen, at den pågældene lovbestemmelse godt kan fraviges ved en lejekontrakt. Forudsat fravigelsen er til lejerens fordel. Det er selvfølgelig til lejers fordel at slippe for en sådan forhøjelse – og bestemmelsen bliver rent faktisk sat ud af kraft med langt de fleste lejekontrakter der er skrevet før 1.1.95.

Hovedparten af alle lejekontrakter bliver skrevet på de blanketter, som er autoriserede af boligministeriet.

På de fleste blanket-udgaver fra før 1995, står bestemmelsen om, at depositum ikke kan/skal reguleres. Det kan altså på dette felt virkelig betale sig at undersøge sine kontrakt-forhold ordentligt.

Fire generelle råd

Mange lejere vil kunne opdage, at de i forbindelse med depositum-forhøjelse har gode lejekontrakter:

1. Check din lejekontrakt
   Ved lejeforhøjelser (eller gerne før) bør man checke om man har en af de gode lejekontrakter. Afsnittet der udelukker depositum-forhøjelser står i de såkaldte almindelige bestemmelser. – Det med småt på bagsiden eller inder-siderne. – Oftest står det i en af de første §§. Vær opmærksom på at ordet depositum som regel ikke er brugt. Man ser snarere en formulering i stil med “…forudbetalt husleje der står som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning…”.
2. Ved indflytning: Prøv at få en god kontrakt
   Alle der indgår nye lejekontrakter kan med fordel forsøge at få bestemmelsen om fastfrysning af depositum med i aftalen. Der kan henvises til, at det rent faktisk er det der gælder i flertallet af landets lejekontrakter.
   Tal med lejerne i de andre (ældre) lejemål i ejendommen. I ejendomme med flere lejemål, vil det meget ofte være sådan, at nogle af de ældre lejemål har kontrakter med den gode bestemmelse. Det kan så hjælpe de nyindflyttede. For det strider nemlig imod boligregulerings-lovens regel om mere byrdefulde vilkår, såfremt en ny lejer bliver stillet ringere end de andre, eksisterende, lejemål.
3. Kontroller beregningerne
   Er man blandt de uheldige, der har en fuldt gyldig udgave af de dårlige lejekontrakter; så er det alligevel ikke alt man skal finde sig i. Reglerne om depositum-stigning er godt nok formuleret uklart i loven, men retspraksis har dog lagt sig på, at depositum kun kan stige med samme procentdel som lejeforhøjelsen udgør.
4. Brug lejerforeningen.

Vi er i lejerforeningerne parate til at køre sager der kan afklare retspraksis om depositumforhøjelser, – og kan påvirke den mest muligt til lejernes fordel.

Så kom til lejerforeningen, også når det handler om depositumforhøjelse og check af lejekontrakten

Sær-regler:

uregulerede kommuner, småhuse, samt værelseslejemål:

Alt om depositumforhøjelser gælder for alle de nævnte typer boliglejemål; men altså kun “private” og ikke almennyttige lejemål.

Et småhus i lovens forstand er en ejendom som pr. 1. januar 1995 havde mindre end 7 beboelseslejligheder. Derfor gælder småhusreglerne eksempelvis også for 6 udlejede “rest-lejligheder” i en andels- eller ejerlejligheds-ejendom. Af andre typer småhuslejligheder kan nævnes udlejede parcelhuse/villaer og udlejede enkeltstående ejerlejligheder.

Det afgørende er, at den der står som udlejer, pr. 1. januar 1995 havde mindre end 7 lejligheder i pågældende boligkompleks.

Varsling:

Alt i alt kan det for varsling af småhus-lejeforhøjelse opsummeres, at man har krav på følgende:

1. Varslet skal være skriftligt.
2. Der skal gives 3 måneders frist til forhøjelsen skal betales første gang.
3. Det skal i skrivelsen udtrykkeligt stå oplyst, at lejer har ret til at gøre indsigelse mod forhøjelsen indenfor en frist på 6 uger efter modtagelse af varslet.
4. Varslingsskrivelsen skal angive en begrundelse for lejeforhøjelsen.
5. Af skrivelsen skal klart fremgå, hvor stor forhøjelsen er og hvor høj, den ny husleje bliver.
6. Der skal være gået mindst 2 år siden sidst gennemførte lejeforhøjelse efter boligreguleringsloven. Det skal således også være mindst 2 år siden, at der evt. er gennemført småhuslejeforhøjelse.

Hvis ikke alle disse seks punkter er opfyldt, eller hvis der ikke reelt er tale om et småhus, så er varslingen ugyldig, og lejer kan tillade sig at se helt bort fra udlejers skrivelse. Der vil dog ofte være fortolkningsmuligheder, så snak hellere med lejerforeningen i god tid indenfor 6-ugers fristen.

Indsigelse:

Hvis de formelle regler er overholdt, skal der gøres indsigelse indenfor 6-ugers fristen, helst i god tid. Det kan ske i form af et brev, med overskriften i Indsigelse mod lejeforhøjelse pr. x.x. dato, hvor i lejer fortæller, at den varslede leje overstiger både den beregnede omkostningsbestemte leje og lejen for tilsvarende sammenlignelige lejemål.

Brevet med indsigelsen laves i tre kopier. Den ene sendes anbefalet til udlejer. Den anden kopi sendes almindeligt. Og tredje kopi gemmer man selv sammen med kvitteringen for det anbefalede brev. Når der på denne måde er gjort indsigelse indenfor 6-ugers fristen, skal udlejer, hvis denne vil fastholde kravet om lejeforhøjelse, sende sagen i huslejenævnet. Det skal ske senest 12 uger efter varslingsdatoen. Overskrides denne dato bortfalder lejeforhøjelsen.

Sagen i Huslejenævnet:

Når huslejenævnet går i gang med at behandle sagen, har det efter loven to muligheder for at fastsætte huslejen:

• a) Ved konkret sammenligning med egnede sammenligningslejemål i kvarteret/ området. Vel at mærke lejligheder, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt.
• b) Ved at indhente de nødvendige oplysninger om ejendommens driftsudgifter, og herudfra beregne den reelle omkostningsbestemte leje.

Flere huslejenævn prøver dog at krybe udenom lovens bestemmelser, og fastsætter huslejen udfra 100 % subjektive skøn. – Vi anbefaler at sådanne nævnsafgørelser, så vidt det overhovedet er muligt, ankes til boligretten.

Lejers muligheder i nævnet:

Til brug i forbindelse med nævnsbehandlingen er der fra lejerside tre muligheder for at underbygge og forstærke indsigelsen mod lejeforhøjelsen:

1. Lejer / lejerforeningen kan fremkomme med nogle gode billige sammenlignings- lejemål.
2. Udlejers eventuelle sammenligningslejemål kan afvises som uegnede / ikke-sammenlignelige . – Der skal udelukkende sammenlignes med lejligheder, hvor den nuværende husleje er omkostningsbestemt. Og lejlighederne skal svare nøje til sagens småhuslejlighed hvad angår type, vedligeholdelsesstandard, udstyr mv.
3. Hvis der ikke foreligger egnede konkrete sammenligningslejemål, har nævnet ifølge loven pligt til at foretage omkostningsbestemt lejeberegning. – Det er dog ikke noget man skal regne med sker automatisk. Mange steder sker det ikke, selvom lejeren/lejerforeningen kræver det med henvisning til loven.

Hvis nævnet ser stort på det hele:

Hvis man er så uheldig at bo i en af de kommuner, hvor huslejenævnenes flertal mener de har ret til at tolke loven til at betyde det modsatte af, hvad der rent bogstaveligt står, så behøver det ikke betyde, at sagen er tabt: Sagen kan (indenfor 4 uger) ankes til boligretten. Eventuelt med økonomisk garanti fra Jeres lokale lejerforening.

Brug lejerforeningen:

Det kan måske nok virke lidt vel overvældende, når alle muligheder for en sags udfald således ridses op. I praksis gennemgår de fleste sager dog et ret enkelt forløb. Men under alle omstændigheder: Brug din lokale lejerforening

Eksempler på fusk med småhus-begrebet:

Småhusreglerne er meget mere gunstige for udlejer, end de almindelige regler i regulerede kommuner. Derfor forekommer der tilfælde med udlejere, der prøver at fortolke deres ejendom ind under småhus-begrebet.

Et eksempel er en ejendom med 7 udlejningslejligheder, men hvor den ene lejlighed er kombineret bolig/erhverv. Udlejer varsler småhus-lejeforhøjelser, men dette er ikke korrekt. En lejlighed med blandet bolig/erhverv skal nemlig regnes med som boliglejlighed i denne sammenhæng.

Et andet eksempel er en ejendom, hvor flere lejemål betegnes som klub-værelser. De bliver derfor ikke talt med af udlejer, og lejligheds-tallet kommer ned under 7. En korrekt vurdering af de pågældende lejemål kan afsløre, at der i virkeligheden er tale om et-værelses lejligheder. – Hvert lejemål har selvstændigt køkken, og det er det afgørende.

Det tredje og sidste eksempel stammer fra en ejendom, hvor der på grunden ligger to huse med fire lejligheder i hver. Udlejers fortolkning var to småhus-ejendomme . Det korrekte ud fra lejelovens ejendoms-definition er een ejendom med 8 lejligheder. Det afgørende her er ikke nødvendigvis om husene ligger på samme matrikel-nr., – det er tilstrækkeligt, at de har samme ejer og et driftsmæssigt fællesskab.

Småhuse i uregulerede kommuner

Det er ikke alle lejligheder i småhuse, der har de her beskrevne specielle regler. Småhuse, der ligger i uregulerede kommuner, har nemlig samme regler som gælder for de større ejendomme i disse kommuner.

Når det er udlejer, der står for lejemålets forbindelse til antenne, parabol eller hybridnet, kan udlejer kræve sine udgifter hertil refunderet af lejerne. Reglerne er pr. 1.1.2001 blevet ændret således at der overordnet betragtet nu snarere kan siges at være tale om en art forsyningsregnskab for TV-programforsyning, end der er tale om husleje.

Regelændringerne gør antenne-forsyningen til et aftalespørgsmål mellem den enkelte lejer og udlejer. Hvilket betyder, at hver enkelt lejer har individuel vetoret overfor enhver forandring i program-forsyningen.

Udlejer kan opsige aftalen med 6 måneders varsel.

Så langt så godt, men de nye regler overlader lige lovlig meget til fantasien, og dermed til kommende afklaring via retssager.

Mangler ved den ny lovgivning

Problemet er, at der i lutter forenklings-iver er opstået et tomrum i lov-reglerne, således at der i dag hverken er direkte henvisning til regler parallelle med huslejevarsling, eller til regler parallelle med det der gælder forbrugs-regnskaber (varme og vand).

Situationen er noget rod. Der ses ikke at være nogen saglig begrundelse for at oprette et sådant “regel-tomrum” for antenne-udgifterne, som jo for mange lejemål overstiger udgifterne til et eventuelt vand-regnskab.

Den forventede ny praksis?

Huslejenævnene har imidlertid kompetencen på området, og af bemærkningerne ved lovforslagets gennemførelse kan udledes, at det tilsyneladende ikke har været intentionen at indføre principielle ændringer vedrørende de varslingsbestemmelser mv., der gælder ved forhøjelse af de løbende betalinger. Altså intet ønske fra lovgivers side om overgang til egentlige varmeregnskabs-lignende systemer.

Derfor vil vi anbefale, at man overfor huslejenævn mv. prøver at gøre gældende:

• At når der varsles forhøjelse af den løbende betaling, må denne opfylde kravene om skriftlighed, 3 måneders varslingsfrist, oplysning om forhøjelsens beregning for den enkelte lejer udfra et budget for hele ejendommen, samt oplysning om indsigelsesadgang indenfor 6 uger. (punkterne 1 til 5 i afsnittet varsling.)
• At grundlaget for forhøjelsen fortsat alene kan være udvidelse/forbedring af TV-programfladen eller forøgede udgifter til opretholdelse af eksisterende programflade.
• At der ikke er adgang for udlejer til efterfølgende at kræve tillægsbetaling.

Brug lejerforeningen

I denne noget tvivlsomme situation er det ekstra anbefalelsesværdigt, at søge assistance hos den lokale lejerforening ved ethvert tilløb til problemer med eller tvivl om antenne-betalingerne.

En skatte- og afgifts-lejeforhøjelse er en lejeforhøjelse, der ene og alene er begrundet med stigning i ejendommens udgifter til offentlige afgifter og skatter.

For sådan en forhøjelse skal varslet opfylde punkterne 1, 2, 3 og 5 i afsnittet varsling. Der skal dog også i varslingsbrevet være en specifikation af alle skatte- og afgiftsposter. Både de gamle og de nye beløb skal fremgå, så man kan se, hvad stigningen er på hver enkelt af udgiftsposterne.

For skatte- og afgiftsforhøjelser gælder desuden en helt særlig regel: Hvis udlejer varsler inden fem måneder efter, at stigningen trådte i kraft, så kan lejeforhøjelsen få virkning fra dette ikrafttrædelsestidspunkt. Altså med tilbagevirkende kraft.

Der gælder yderligere det specielle forhold vedrørende skatter og afgifter, at hvis udgifterne falder, så har udlejer pligt til at nedsætte huslejen tilsvarende. En indsigelse mod lejeforhøjelsen gælder her kun de lejere der er med i sagen, uanset hvor mange man er.

En forbedrings-lejeforhøjelse er en lejeforhøjelse, som begrundes med, at ejendommen eller lejligheden bliver forbedret.

For at være gyldig skal varslingen af en forbedringslejeforhøjelse opfylde alle punkterne 1 til 6 i afsnittet varsling. En forbedringsforhøjelse skal beregnes udfra, hvad forbedringen har kostet udlejeren.

Arbejder, der efter lovgivningen falder ind under udlejers generelle vedligeholdelsespligt, skal trækkes ud af beregningerne. – Der ses ofte sammenrodning her, hvilket kan koste lejerne dyrt.

Normalt kan forbedringsarbejderne ikke lovligt sættes i gang, før en eventuel sag om lejeforhøjelsen er færdigbehandlet.

Forhøjelsen kan tidligst træde i kraft på det tidspunkt, hvor forbedringen er gjort færdig. De specielle regler for forbedringer og forbedringslejeforhøjelse er mere grundigt beskrevet i opslaget Forbedringer.

En byfornyelses-lejeforhøjelse er en form for offentligt støttet forbedringslejeforhøjelse.

Der er to typer af byfornyelse – offentlig byfornyelse og aftalt boligforbedring. – De nærmere beskrevet i selvstændige artikler herom.

For at være gyldig skal varslingen af en offentlig byfornyelseslejeforhøjelse opfylde alle punkterne 1 til 6 i opslaget om varsling, samt derudover opfylde nogle særlige krav. (Se evt. opslaget Byfornyelse).

Den “aftalte boligforbedrings-lejeforhøjelse” derimod har sine helt egne, og for lejerne temmelig risikable, regler. (Se evt. opslaget Aftalt boligforbedring ).

Reglerne herfor er praktisk talt de samme, som dem der gælder varmeregnskaber.

Hvis der opsættes vandmålere, koster det en forbedrings-lejefohøjelse, men basislejen skal samtidig nedsættes, svarende til den vand- & kloak-betaling der blev dækket over huslejen. Der er set en del ulovligheder på dette punkt fra udlejerside. Vær derfor opmærksom på:

1. Det er lejerne og kun lejerne, der bestemmer, om der skal indføres vandmålere og vandregnskab. Udlejer har pligt til at rette sig efter lejerflertallets afgørelse.

2. Vandbetaling med aconto-beløb ved siden af huslejen kan kun komme på tale, hvis der er godkendte vandmålere på hvert enkelt lejemål i ejendommen. – Alle tappesteder skal indgå i målingen.

3. Ved overgangen til vandregnskab og acontobetaling, skal huslejen nedsættes med det fulde beløb, der indgik i huslejen til betaling af vand og “vandafledning” (kloak).

4. Vandregnskabet skal i private udlejningsejendomme opstilles som et selvstændigt regnskab, efter de samme regler som varmeregnskaber i fjernvarmeejendomme.

De to regnskaber (varme og vand) må altså – i private udlejeningsejendomme – ikke blandes sammen, eller slås sammen til ét. 

Det er på dette punkt omvendt i alment byggeri. Her er udgangspunktet nemlig, at varme- og vand- regnskaberne slås sammen til ét “forbrugsregnskab”, der skal følge reglerne for fjernvarme-ejendomme.

Når udlejeren står for varmeforsyningen har du krav på een gang årligt at få et varmeregnskab. Hvis du ikke får varmeregnskabet, eller det kommer for sent, skal du ikke betale efterregning. Rettelse af fejl i varmeregnskabet kan desuden spare lejer for mange penge.

Regnskabsåret

Skæringsdatoen for Jeres varmeregnskabsår står ofte i lejekontrakterne. Udlejeren kan med 6 ugers skriftligt varsel ændre skæringsdatoen for varmeregnskabsåret. Regnskabsperioden ved overgangen til det ny regnskabsår må højst være 18 måneder. Hvis ejendommen har fjernvarme, skal varmeregnskabet dog følge fjernvarmeværkets afregningsår. Hvis ejendommen har eget fyringsanlæg, og der ikke er aftalt nogen skæringsdato, er det 1. juni der gælder.

Selve regnskabet

Et varmeregnskab skal opfylde følgende fem punkter:

1. Det skal være skriftligt.

2. Det skal dække præcis én regnskabsperiode.

3. Varmeudgiften for hele ejendommen skal oplyses. Den eneste udgift, der må skrives på varmeregnskabet, er som hovedregel udgiften til brændsel; altså olie, gas, mv.. I det omfang der er udført “energimærkning”, udarbejdet “energiplan”, eller udført “kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg”; KAN disse regninger på varmeregnskabet. Alle andre udgifter forudsættes dækket via huslejen og kan ikke lovligt påføres varmeregnskabet. Med fjernvarme er det lidt anderledes, for her medtages hele udgiften fra fjernvarmeregningen (inklusive faste afgifter). Rabatydelser og lignende skal i alle tilfælde godskrives lejerne.

4. Det skal oplyses, hvad udgiften bliver for dit lejemål.

5. Din ret til at gøre indsigelse inden 6 uger skal oplyses. – Og hvis ejendommen har fjernvarme, skal det oplyses, hvornår udlejer fik afregningen fra varmeværket. Kontroller derfor altid varmeregnskabet. Hvis ikke ALLE ovenstående 5 punkter er overholdt, er det ugyldigt. Kontakt lejerforeningen, hvis du/I er i tvivl. Bemærk, at det ikke er nogen garanti for rigtigheden, at et regnskab er udarbejdet af et autoriseret målerfirma.

Afregning

Udlejeren kan ikke kræve, at du betaler en eventuelt efterregning før tidligst 1 måned efter, at du har fået regnskabet.

Hvis efterregningen er større end 3 måneders husleje, har du ret til at afdrage den over 3 måneder. OBS: Hvis en gyldig varmeefterregning ikke betales til tiden, og en skriftlig rykker fra udlejeren ignoreres, kan det ende med ophævelse af lejemålet.

Manglende regnskab?

Hvis der – i en ejendom uden fjernvarme – er gået 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb, og du endnu ikke har fået et gyldigt varmeregnskab, så mister udlejeren sin ret til at opkræve efterbetaling.

I ejendomme med fjernvarme sker dette tilsvarende, når der er gået 3 måneder efter at udlejer modtog afregningen fra fjernvarmeværket.

Efterregningerne bortfalder altså, når udlejer overskrider disse frister.

Hvis der på samme måde er gået 2 måneder mere, har du ret til at tilbageholde acontovarme-betalingerne indtil udlejeren kommer med regnskabet og betaler eventuelt tilbagebetalingsbeløb.

Hvis moderniseringen/forbedringen er meget omfattende og er led i en byfornyelse eller kondemnering; så kan du blive opsagt som omtalt i opslaget om opsigelse.

I så fald har kommunen pligt til at skaffe dig en genhusningslejlighed af tilsvarende standard som din hidtidige lejlighed.

Lige så snart, der blot bliver tale om opsigelse og genhusning; er det en god idé at søge rådgivning i Lejerforeningen; – det kan ofte forebygge problemer.

Genhusnings-boligsikring:

Hvis huslejen i genhusningslejligheden er højere end din gamle husleje, har du (uanset indkomst) ret til en speciel genhusnings-boligsikring. Denne udgør forskellen mellem den hidtidige og den ny husleje. Den aftrappes over en 5- eller 10-årig periode; afhængigt af husstandsindkomsten. Efter denne overgangsperiode kan man kun få Boligstøtte, hvis man er berettiget efter de almindelige regler.