I mange ejendomme – men ikke alle – vil det være en fordel at oprette beboerrepræsentation.
Det er meget vigtigt, at I nøje følger de regler om beboerrepræsentation, som står både i selve lejeloven og i Boligministeriets Bekendtgørelse om Beboerrepræsentation.
Hvis I overvejer at oprette beboerrepræsentation, er I velkomne til at kontakte lejerforeningen, der eventuelt kan være behjælpelig med indkaldelsen og kan deltage i det stiftende møde.
I alment (almennyttigt) byggeri gælder intet i dette emne. I stedet gælder de for alment byggeri særlige regler om beboerdemokrati vi afdelingsbestyrelser m.v.
I uregulerede kommuner gælder alt om beboerrepræsentation.
For småhuse gælder alt, men på grund af lejlighedstallet vil man normalt kun kunne vælge “talsmand”.
Værelseslejemål er ikke omfattet af reglerne, men er der valgt beboerrepræsentation i ejendommen, kan det anbefales at man søger at få et samarbejde med den.
Nævnssager
I både regulerede og uregulerede kommuner kan en beboerrepræsentation – blandt andet via indsigelser – fremtvinge, at huslejenævnet kommer til at tage stilling til eventuelle uenigheder med udlejeren. En sådan huslejenævnssag koster alene et beskedent sagsgebyr (pr. 1.1.2002 110 kr. Beløbet er indeksreguleret).
I ejendomme uden beboerrepræsentation kan en indsigelse fra én eller flere lejere have samme virkning.
Under alle omstændigheder kan den enkelte lejer selv indbringe nævnssager.
Retssager
I en del tilfælde kan beboerrepræsentanterne også selv indbringe sager for boligretten. Eksempelvis når der er tale om anke af nævnsafgørelser.
Der må dog opfordres til stor forsigtighed i forbindelse med sådanne boligretssager, for hvis lejerne ikke vinder retssagen, kan de/beboerrepræsentanterne blive pålagt betydelige sagsomkostninger. (Læs evt opslaget om retssager.)
Så sørg altid for en ekstra grundig drøftelse med lejerforeningen, inden i starter en boligretssag!
Kommunen kan støtte andelsboligforeningen ved at gå ind og købe de lejligheder, hvor lejerne ikke ønsker at være med i købet. Disse beboere fortsætter så som lejere hos kommunen, der har pligt til at sælge andelslejlighederne i takt med naturlig fraflytning.
I må forhøre Jer lokalt, om Jeres kommune støtter andelsovertagelse på denne måde.
Med den forholdsvis korte svarfrist, er det vigtigt, at man hurtigt kommer i gang med at vurdere tilbuddet:
I lejerforeningen kan I få hjælp til at besvare nogle af disse spørgsmål, og lejerforeningens advokat vil eventuelt kunne inddrages Desuden er der nogle pengeinstitutter og realkreditinstitutioner, der yder ret god rådgivning i forbindelse med (planer om) andelsovertagelse når tilbudspligten træder i funktion. Et godt eksempel herpå er Nykredit på web-stedet www.andelsbolig.dk. I lejerforeningen kan I få oplyst, hvis der er pengeinstitutter mv., der lokalt har gjort sig særlig godt bemærket med sådan rådgivning.
Lejernes svarfrist er på kun 10 uger. (Juli måned tæller ikke med).
I praksis er det dog ofte muligt at forlænge svarfristen, fordi en del tilbudsbreve ikke indeholder de pligtige oplysninger. 10-ugers fristen gælder nemlig først fra det tidspunkt, alle de pligtige oplysninger er fremsendt.
Vælger I at købe på andelsbasis, er der en lang række forhold I fremover selv kan bestemme.
For eksempel, hvornår og hvilke vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, der skal foretages og hvem der skal udføre arbejdet. Og – indenfor visse rammer – huslejens størrelse. Det er forhold man som lejer kun har temmelig ringe indflydelse på.
Nok så væsentligt er det også, at huslejen normalt kun stiger langsomt i andelsboliger. – En hel del langsommere end i lejerboliger.
Derfor vil det ofte være sådan, at en huslejestigning man får i forbindelse med andels-overtagelsen, er indhentet efter få år. Derefter er lavere, end den havde været, hvis man var fortsat som lejere.
Når udlejeren har skrevet slutseddel med en køber, skal han skriftligt spørge hver enkelt lejer, om man vil overtage ejendommen på de samme vilkår. Brevet til lejerne skal indeholde en lang række lovpligtige oplysninger.
Som beskrevet i artiklen Hvor bor du ? gælder der undtagelser for visse kommuner, visse ejendomme og visse boligtyper. Undtagelser i forhold til de “mest almindelige regler” som er beskrevet ovenfor. Du kan du læse om undtagelserne her.
Lejemål i alment (almennyttigt) byggeri:
Her gælder helt særlige regelsæt for lejeforhøjelser. Endnu ikke beskrevet her på web-stedet..
Lejligheder i uregulerede kommuner:
De beskrevne regler om genudlejningforhøjelse, omkostningsbestemt lejeforhøjelse og vedligeholdelses-afsætnings-lejeforhøjelse gælder ikke i disse kommuner.
I stedet er udgangspunktet her, at huslejen fastsættes ud fra et sammenligningsprincip, der kaldes det lejedes værdi. Kort fortalt kan lejeforhøjelser begrundet i “det lejedes værdi” gennemføres med to års mellemrum. Varslerne skal overholde punkterne 1, 2 og 3 i afsnittet varsling, og både den fremtidige leje og lejeforhøjelsens størrelse skal kunne læses ud af varslingen.
De øvrige typer af lejeforhøjelser gælder tilsvarende. Både skatte-/afgifts-lejeforhøjelse, forbedringslejeforhøjelse, byfornyelses-lejeforhøjelser og antenne-lejeforhøjelser. Dog skal varslingerne ikke overholde punkt 6 i afsnittet varsling.
Generelt for alle lejeforhøjelser i de uregulerede kommuner gælder, at indsigelser kun får virkning for de lejere, der er direkte med i dem.
Erhvervs-ejendomme” – 80/20%-ejendomme:
Lejemål i ejendomme, hvor mere end 80 % af arealet pr den 1.1.1980 var både registreret som, og rent faktisk anvendtes til, erhvervsformål: Her gælder de samme regler som for lejligheder i uregulerede kommuner, boliglejemål kan således – selvom boligreguleringsloven ellers gælder i kommunen – kun få sager behandlet i huslejenævnet (og retssystemet) efter Lejelovens regler.
Enkeltværelser og klubværelser:
Alt i opslagene om lejeforhøjelser gælder helt tilsvarende for klubværelser som for lejligheder.
For enkeltværelser gælder derimod altid de regler, der fremgår af opslaget lejligheder i uregulerede kommuner. – Altså også selvom der er tale om et enkeltværelse i en reguleret kommune. Huslejenævnet har dog en speciel kompetence med hensyn til behandling af sager vedrørende sådanne enkeltværelser: De kan både tage stilling til lejens størrelse og bestemme, at lejeren ikke må opsiges.
Ejendomme med beboerrepræsentation:
Ejendomme med beboerrepræsentation (se evt. opslagene Hvor bor du? samt Beboerrepræsentation) er omfattet af særlige varslingsregler. Det der kan læses her på web-stedet om lejefastsættelsen gælder dog tilsvarende.
Boliglejemål taget i brug efter 1991:
Lejemål i nyopførte ejendomme (1992 eller senere), og lejligheder, som i 1992 eller senere er ombygget fra erhverv til bolig. Som udgangspunkt gælder alt det her på webstedet beskrevne om boliglejligheder, men udlejer kan med lejekontrakten tilsidesætte reglerne om genudlejningforhøjelse, omkostningsbestemt lejeforhøjelse, vedligeholdelses-afsætnings-lejeforhøjelse eller “det lejedes værdi“. Sådan tilsidesættelse er det mest udbredte i disse lejemål. Udlejer kan som begyndelsesleje kræve en meget højere leje, end efter de almindelige regler. Lejen må blot ikke være “bondefangeri” efter aftaleloven. Udlejer kan derudover fastsætte i lejekontrakten, at lejen senere skal stige. I så fald skal det direkte af kontrakten kunne læses, hvor meget og hvornår lejen stiger. Udlejers varsel skal så blot opfylde kravet om skriftlighed (punkt 1 i afsnittet varsling). Hvis der derimod ikke står noget om lejestigninger i lejekontrakten, så gælder – bortset fra genudlejningforhøjelser – de samme regler som for tilsvarende ældre ejendomme i pågældende kommune. De øvrige typer af lejeforhøjelser gælder under alle omstændigheder. Altså både skatte- / afgifts-lejeforhøjelse, forbedringslejeforhøjelse, byfornyelses-lejeforhøjelser og antenne-lejeforhøjelser.
Ejendomme med mindre end 7 lejligheder:
Se opslaget Småhus-lejeforhøjelse.
“Markedsleje” taler man typisk om, når en lejlighed lovligt hverken har lejefastsættelse efter lejelovens regler om “det lejedes værdi” eller efter boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje. Leje-niveauet er i så fald alene reguleret efter aftalelovens § 36 (“bondefanger-” eller “tåbe-” paragraffen).
Dette giver ofte en husleje der ligger 150% til 250% højere end den husleje, der ELLERS ville have været den lovlige. Derfor ses det ikke helt sjældent, at udlejere forsøger at indsnige sig under reglerne om “markedsleje” selvom lejemålet i virkeligheden ikke lovligt er omfattet af disse bestemmelser.
Sådan “Markedsleje” kan nemlig lovligt alene aftales for boliglejemål, der er førstegangs-ibrugtaget efter 31.12.1991, og det skal netop udtrykkeligt aftales i lejekontrakten. Hvis dette ikke er tilfældet, bliver lejemålet automatisk omfattet af lejelovens og/eller boligreguleringslovens almindelige regler.
Langt, langt de fleste private boliglejligheder her i landet er imidlertid førstegangs-ibrugtaget før 1.1.1992, og de er automatisk omfattet af lejelovens og/eller boligreguleringslovens almindelige regler.
Det kan altid anbefales at kontakte en lokal lejerforening, hvis man som lejer har en lejeaftale, der går på markedsleje, og der er den mindste gnist af tvivl om hvornår lejemålet er førstegangs-ibrugtaget, eller på anden måde er tvivl om aftale-bestemmelsens gyldighed.