En lejeaftale gælder selvom ejendommen handles, og man på den måde får ny udlejer. Lejer har altså et lovkrav på at fortsætte lejemålet på uændrede vilkår, og der skal IKKE indgås ny lejekontrakt for at fortsætte lejemålet. Nogle udlejere presser på alligevel, men det må kraftigt frarådes at indgå ny lejekontrakt. (I hvert fald uden at man først har konsulteret en lokal lejerforening herom.)

Den ny udlejer træder simpelt hen ind i de rettigheder og forpligtelser der gjaldt for den gamle udlejer. Som udgangspunkt handler dette om samtlige rettigheder og forpligtelser. Hvis man imidlertid med lejekontrakten har erhvervet sig SÆRLIGT gunstige vilkår, sammenlignet med hvad der gælder “normalt” efter lejeloven, så KAN det være en betingelse for fortsat gyldighed af disse særlige bestemmelser, at lejekontrakten er blevet tinglyst på ejendommen.

Dette princip, at lejeaftalen kører videre med ny ejer, er fra gammel tid kaldt “leje går for (-ud for) eje”, og det gælder uanset hvor mange gange ejendommen handles. Princippet har været gældende MEGET længe i dansk ret. Det forekommer således allerede i Jydske lov fra 2. april 1241, og har været gældende i dansk ret lige siden.

Sørg ALTID for kvittering eller anden dokumentation!

Når du indbetaler penge til udlejer, så sørg ALTID for at få dokumentation for din indbetaling. Det mest regulære er naturligvis at få en kvittering, men fornemmer du, at der kan forudses problemer hermed, så kan betaling ved check eller overførsel fra pengeinstitut faktisk være lige så god dokumentation. Er også dette problematisk kan du sørge for vidner til betalingen, og bør inden betalingen søge rådgivning, f.eks. hos den lokale lejerforening.

Se også opslagene Huslejens betaling og Penge under bordet.

Hvis du har penge til gode hos udlejer, og tilgodehavendet rent handler om mellemværende i forbindelse med lejemålet (forbrugsregnskab, for meget indbetalt husleje m.v.), så har du:

• Krav på at få pengene tilbage med tillæg af “sædvanlig proces-rente”. (Som er en årlig forrentning med variabel procent. Jfr. renteloven er den nemlig fastsat som Nationalbankens til enhver tid gældende udlånsrente plus 7%, se linket PROCESRENTEN).
• Mulighed for at modregne tilgodehavendet i dine fremtidige huslejeindbetalinger. 
  Pas dog meget på med sådan modregning. Den skal ske efter ganske særlig procedure, og bør KUN iværksættes når lejerforeningen eller en lejeretskyndig advokat står for papirgang

En beboerrepræsentation er nogle beboer-tillidsrepræsentanter, der – under overholdelse af nogle særlige regler i lejeloven – er valgt af ejendommens lejere. (Mere herom i emnet Beboerrepræsentation).

Hvis der er oprettet beboerrepræsentation i en ejendom, gælder der nogle andre regler for varsling af lejeforhøjelser. De regler, som vi har beskrevet her på web-stedet, gælder som udgangspunkt for ejendomme uden beboerrepræsentation.

Har I beboerrepræsentation i Jeres ejendom, kan du alligevel i det store og hele bruge oplysningerne, men i nogle tilfælde har I og Jeres beboerrepræsentation nogle yderligere rettigheder. De afsnit I ikke kan bruge direkte, er dem der handler om lejeforhøjelser. (Der er gjort opmærksom på det i de enkelte opslag/artikler.)

Der er tale om et tofamilieshus, hvis du bor i en lejlighed, der ligger i et hus med kun to lejligheder, hvor udlejeren selv bor i den anden lejlighed. OBS: Det er forholdene på tidspunktet for lejemålets indgåelse, der er afgørende.

I et sådant tofamilieshus kan du blive opsagt – med 1 års varsel – uden anden begrundelse, end at det er et tofamiliehus. Opsigelsen skal dog stadig opfylde de formelle krav til en opsigelse for at være gyldig.

– gælder kun for regulerede kommuner

Uanset hvad der står i lejekontrakten og uanset hvad udlejer påstår i et brev med varsling af lejeforhøjelse, så er det ejendommens status i pr. 1.1.95, der afgør, om der er tale om “et småhus” i lovgivningens forstand:

Hvis ejendommen pr. 1.1.95 havde mindre end 7 beboelseslejligheder, så er det en småhusejendom, havde den 7 eller flere lejemål er den det ikke. – Se mere herom i emnet Småhuslejeforhøjelse.

Som du vil kunne se under de enkelte artikler, er reglerne stort set de samme for lejligheder og “klubværelser”, men temmelig meget anderledes for “enkeltværelser”. Derfor er det også på dette punkt vigtigt at vide hvad det er man bor i.

Lejlighed:

Uanset kontraktens benævnelse er det lejede en lejlighed i lejelovgivningens forstand, hvis der til lejemålet hører et selvstændigt køkken. Din husstand skal være alene om køkkenet. Det er altså husstanden og køkkenet, der er det afgørende.

Værelse:

Hvis det lejede er et boliglejemål uden køkken, eller man skal dele et køkken med andre husstande, er der tale om et værelses-lejemål. Man skelner mellem to slags værelser i lovgivningen, som vi herefter kalder for henholdsvis enkeltværelser og klubværelser:

• Et enkeltværelse er et værelse, der er en del af udlejerens egen lejlighed eller af et én- eller tofamilieshus udlejer selv bor i. Dette kaldes også et tilknyttet eller et “accessorisk” værelseslejemål. 
• Et klubværelse er et værelse der ikke på denne måde er en del af udlejerens egen bolig. Dette kaldes også for et “adskilt” eller “separat” værelseslejemål. 

I dag skal alle kommuner have huslejenævn.

I visse kommuner har huslejenævnene imidlertid mindre kompetence / færre muligheder for at hjælpe lejerne. Dette skyldes, at et flertal i kommunalbestyrelsen har besluttet at Boligreguleringslovens bestemmelser (kapitlerne II til V) ikke skal gælde i kommunen. Dermed er en hel del bestemmelser, som skulle beskytte lejerne mod boligspekulation, sat ud af kraft i den kommune. Lejelovens regler gælder dog fortsat.

De regler vi har beskrevet her i At Bo Til Leje/”Lejers rettigheder”, gælder som udgangspunkt for lejeboliger i privat byggeri i regulerede kommuner.

Bor du i en ureguleret kommune, kan du dog alligevel bruge artiklerne. – Der er skrevet bemærkninger om, hvilke undtagelser der gælder for uregulerede kommuner.

De findes i “sær-regler”, som du finder i bunden af hvert emne/afsnit.

De regler vi har beskrevet her i “Lejers rettigheder”, tager som hovedregel udgangspunkt i lejeboliger i privat byggeri: Huse, lejligheder eller værelser.

Privat byggeri skal her forstås som alle ejendomme, der ikke er en del af det almene (almennyttige) byggeri. Selvom ejendommen ejes af eksempelvis en kommune, er der tale om “privat byggeri” i lovens forstand.

Alment byggeri er bolig-bebyggelse, som ejes af et alment boligselskab: Et af de stats-godkendte boligselskaber som køres efter den særlige lovgivning herom. Kollegie-værelser og ungdomsboliger i “støttet-byggeri” hører i denne sammenhæng til de almene boliger.

Lejligheder i almennyttigt byggeri har på en del punkter andre regler end de der gælder for den “private” boligsektor.

Bor du i almennyttigt byggeri kan du derfor kun bruge en del af emnerne her i “Lejers rettigheder” (Dette gælder september 2003. Vi vil bestræbe os på gradvist at indlægge flere og flere emne-artikler om alment byggeri).

– De emner, der pr. august 2000 også gælder for alment byggeri fremgår af stikord, almennyttigt.

I modsætning til nævnssager, der kun koster et beskedent sags-gebyr, kan det være dyrt at køre retssag. Samtidig med sagens egentlige emne, dyster man nemlig også om, hvem der skal betale salærerne til de to advokater. Typisk kan sådan en boligretssag koste omkring 20.000 kr. Som regel er det den part der taber en retssag, der skal betale begge advokater. Udgifterne bliver delt i forhold til hvor meget medhold man har fået med dommen.

Har man en “familieforsikring” eller lignende forsikring som dækker retshjælp, slipper man dog som regel med at betale forsikringens selvrisiko på 2.500 kr.

Hvad enten man har forsikringsdækning eller ej, er der evt. mulighed for – på sonderingsplan – at konsultere en advokat. Det kan nemlig (hvis man opfylder betingelserne) ske indenfor ordningen med offentlig retshjælp.

Hvis husstandsindkomsten ikke er for høj, er der måske mulighed for at få bevilget fri proces. Din advokat sørger for ansøgning, helst inden sagen går rigtigt i gang. Fri proces betyder simpelt hen, at statskassen betaler din advokatregning. (Du kan læse mere herom på advokatsamfundets opslag om fri proces. )

Når der skal en advokat på sagen, kan lejerforeningen henvise til én der er lejeretskyndig. (For det er de så sandelig ikke alle!).

Sørg altid for en ekstra grundig drøftelse med lejerforeningen, inden i starter en boligretssag!

Se evt. også opslagene boligretten plus nævns- og retssager, samt se linket: Domstole.