Vi bringer her en række eksempler på tvivlsomme bestemmelser, der af og til ses i lejekontrakter. De er som oftest tilføjet i standardkontraktens § 11.
Mange af de tvivlsomme bestemmelser er klart ulovlige og dermed ugyldige.
Når en kontraktligt aftalt bestemmelse kan være ugyldig, så er det fordi lovgivningen – ufravigeligt – har fastsat noget andet. At bestemmelsen er ugyldig betyder, at man som lejer kan se bort fra den, og at man ikke behøver at opfylde eller rette sig efter det, som står i den. Det betyder også, at udlejer begår en ulovlighed, hvis han handler i overensstemmelse med en ugyldig bestemmelse – f.eks. ved at opkræve et ulovligt gebyr.
Herunder er samlet en række eksempler. De er skrevet med fed skrift. Mine kommentarer står nedenunder med almindelig skrift.
1. Eksempel: Såfremt lejer ved sin opsigelse måtte ønske at blive frigjort fra lejemålet tidligere end 3 måneder fra opsigelsen, og udlejer derfor fremskynder genudlejningsbestræbelserne, er lejer pligtig til at betale et genudlejningsgebyr, som p.t. er kr. 600,00.
Kommentar
Bestemmelsen ugyldig, jfr. Højesteretsdom fra 19. juni 2003 om ulovlighed af sådanne fraflytningsgebyrer.Hvis udlejer kan dokumentere at have haft ekstraordinære omkostninger – f.eks. annoncer – i forbindelse med den fremskyndede genudlejning, er det derimod muligt at fratrække disse omkostninger i den husleje, som lejeren skal have retur. Det kan ske uanset om der står noget om det i lejekontrakten eller ej.
2. Eksempel: Den i lejelovens § 98, stk. 2 anførte frist forlænges til 3 måneder efter fraflytningsdagen.
Kommentar
Denne bestemmelse handler om at forlænge udlejers 14-dages frist for aflevering af fraflytningsrapport til den fraflyttede lejer. Forlængelses-bestemmelsen er sandsynligvis ikke lovlig, men vi har endnu ikke nogen domme (fra lands- eller højesteret) der kan fastslå dette. Problemstillingen er, at lejelovens § 98 stk. 2 efter lejelovens bogstavelige ordlyd ikke udtrykkeligt er gjort ufravigelig ved aftale, men tidligere er det helt generelt blevet lagt til grund, at bestemmelsen skal tolkes som ufravigelig på grund af dens kategoriske formulering
3. Eksempel: Ved fraflytning afleveres det lejede nyistandsat ved håndværkere valgt af udlejer. Trægulve afhøvles/behandles.
Kommentar
Det er ugyldigt at pålægge lejer at sådanne arbejder skal udføres under alle omstændigheder: Det er nemlig ikke lovligt at aftale, at lejer skal aflevere det lejede i bedre stand end den stand hvori lejer ved indflytning overtog lejemålet. (Jfr. bla. LL § 98 stk. 1, 3. punktum og § 99a).
Når lejer har pligten til indvendig vedligeholdelse er det lejer selv der vælger hvem der skal udføre vedligeholdelsesarbejde. Det er såldes ikke lovligt at pålægge lejer – i lejeperioden – at skulle anvende håndværkere valgt af udlejer.
4. Eksempel: Der betales et flyttesynsgebyr som p.t.. udgør kr. 1000,
Kommentar
Bestemmelsen ugyldig, idet sådanne fraflytningssyn hører ind under ejendommens almindelige administration. I øvrigt er bestemmelsen i strid med den højesteretsdom jeg omtaler i bemærkningen til første punkt.
5. Eksempel: Af hensyn til istandsættelsen af lejligheden til ny lejer skal lejemålet være totalt ryddeliggjort senest 14 dage før lejeren ønsker genudlejning eller lejeaftalens ophør. Lejer betaler husleje, varme, vand og el i denne periode.
Kommentar
Bestemmelsen er uklart/selvmodsigende formuleret, og er muligvis allerede af den grund ugyldig, men – udover at lejer skal aflevere lejligheden „totalt ryddeliggjort“ – må bestemmelsen skulle tolkes sådan, at lejer skal betale husleje i 14 dage efter at lejemålet er afleveret til udlejer.
En sådan bestemmelse er sandsynligvis kun undtagelsesvis lovlig (jfr. bla. LL §§ 86 og 92).
Hvis situationen er, at lejer ønsker kortere opsigelsesfrist end den i kontrakten aftalte; altså at aflevere lejligheden til udlejer mere end 14 dage før de tre måneders opsigelsesfrist er udløbet; i den situation kan udlejer efter al sandsynlighed godt stille betingelser som dem kontraktbestemmelsen siger.
Hvis situationen derimod er, at lejer siger op med det aftalte kontraktmæssige 3 måneders varsel, og flytter efter udløbet af opsigelsesperioden; i den situation kan udlejer ikke pålægge lejer yderligere 14 dages lejebetaling mv. ligesom udlejer ikke kan tvinge lejer til at flytte efter 2½ måned.
At stille betingelserne som generelle kontraktlige vilkår er således næppe lovligt.
6. Eksempel: Forsikring: lejeren må selv forsikre sit indbo mod skader som følge af brand, vand-indtrængen, tyveri m.v. ejeren har kun forsikret for skader på bygningen.
Kommentar
Bestemmelsen er delvis gyldig, nemlig bortset fra omtalen af „vand-indtrængen“. For så vidt den gyldige del af bestemmelsen er der slet ikke tale om „særlige bestemmelser“, men om en helt almindelig bestemmelse udfra retspraksis.
Hvad angår „vand-indtrængen“, vil udlejer imidlertid – uanset denne kontraktbestemmelse – være erstatningspligtig for vand-skader på lejlighed og lejlighedens indbo, når/hvis vandindtrængen skyldes at bygningen er eller bliver „utæt“ overfor vejrlig, skyldes at der er rør i bygningen der springer læk, eller skyldes at andre end den aktuelle lejer (eller personer denne er ansvarlig for) foretager uheldig håndtering af vand et andet sted i bygningen.
7. Eksempel: Lejer skal selv tegne glasforsikring.
Kommentar
Ugyldig bestemmelse: Udlejer kan ikke lovligt pålægge lejer at tegne nogen form for forsikringer. Hvis udlejer ønsker forsikringsdækning må han selv tegne forsikring og indregne udgiften i huslejen.
8. Eksempel: Det er på én og samme tid aftalt, at UDLEJER har den fulde indvendige vedligeholdelse, OG at LEJER ved fraflytning skal aflevere det lejede totalt nyistandsat.
Kommentar
Selvom Vestre Landsret i én omdiskuteret dom har godkendt en sådan bestemmelse, er der efter al sandsynlighed tale om en ulovlig bestemmelse:
a) Det er selvmodsigende, hvis det er i den samme lejekontrakt er aftalt, på den ene side, at UDLEJER skal bære den FULDE indvendige vedligeholdelse efter LL § 19 (med vedligeholdelseskonto efter LL § 22); mens samme kontrakt på den anden side samtidig siger, at ved fraflytning skal LEJER hæfte for den istandsættelse, som ikke måtte kunne blive dækket af kontoen efter LL § 22. Kontrakten er son nævnt selvmodsigende: Det kan ikke BÅDE være rigtigt, at udlejer har den fulde indvendige vedligeholdelse, og der så alligevel skulle være noget rest-vedligeholdelse som lejer skal betale for. Kontrakten skal derfor efter ”koncipist-reglen” tolkes til lejers fordel.
b) Det er i LL § 24 fastsat, at LLs bestemmelser om indvendig vedligeholdelse og betaling til § 22-kontoen herfor, ”… ikke kan fraviges til skade for lejeren, …”: Enhver lejer-forpligtigelse til betaling for indvendig vedligeholdelse, som går ud over den fulde betalingsforpligtelse efter LL § 22, er naturligvis til skade for lejer. Det er samtidig en fravigelse af lovbestemmelsen. – Hvorfor en sådan kontraktbestemmelse klart og entydigt er i strid med bestemmelsen i LL § 24.
Med en nyere dom ( V.L.D. 17. marts 2006 i anke 12. afd. B-0856-05) har Vestre Landsret leveret afgørende skyts til at gennemhulle mange sådanne tvivlsomme kontrakt bestemmelser: Dommen omhandler bestemmelser der er anført i lejekontraktens § 11 (Særlige vilkår).
Dommen siger, at blandt disse bestemmelser skal de, der stiller lejeren ringere end lejelovgivningens udgangspunkt, være FREMHÆVEDE for at opnå gyldighed. Hvis det hele blot står med samme skiftsnit i § 11, er med andre ord de bestemmelser ugyldige, som stiller lejeren ringere end lovens udgangspunkt.